商業(yè)街(步行街)風(fēng)險(xiǎn)盤點(diǎn)

　　一、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)里有

　　1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)

　　2、法律或政府政策與金融政策風(fēng)險(xiǎn)

　　3、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)

　　二、非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

　　（一）、建設(shè)前期

　　1、市場(chǎng)調(diào)查與分析不足風(fēng)險(xiǎn)

　　2、商業(yè)街定位風(fēng)險(xiǎn)

　　3、商業(yè)街規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

　　4、盲目上馬風(fēng)險(xiǎn)

　　（二）、建設(shè)中期

　　1、項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)

　　2、資金風(fēng)險(xiǎn)

　　3、業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)

　　4、招商組市風(fēng)險(xiǎn)

　　5、營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)

　　6、物業(yè)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

　　（三）、建設(shè)后期

　　1、管理風(fēng)險(xiǎn)

　　2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　3、服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　4、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

　　5、持續(xù)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

　　6、不確定的其他風(fēng)險(xiǎn)

篇2：商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)中誤區(qū)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

　　商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)中的誤區(qū)與風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避

　　隨著城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，商業(yè)街的開(kāi)發(fā)近幾年來(lái)也逐漸升溫。但是，忽視了科學(xué)開(kāi)發(fā)這一環(huán)節(jié)，問(wèn)題也就會(huì)隨之出現(xiàn)。在對(duì)全國(guó)各地商業(yè)街走訪中看到，商業(yè)街開(kāi)發(fā)后長(zhǎng)期不能開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)者并不鮮見(jiàn)。

　　商業(yè)街開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在四個(gè)方面。

　　第一是規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。隨著商業(yè)地產(chǎn)熱的影響及對(duì)高額利潤(rùn)回報(bào)的追求，一些商業(yè)街的開(kāi)發(fā)規(guī)模普遍偏大。由于商業(yè)規(guī)模邊際效益遞減理論的作用，商業(yè)街規(guī)模往往開(kāi)發(fā)越大，商業(yè)價(jià)值反而越低，商家也就越不敢進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。動(dòng)輒十萬(wàn)、幾十萬(wàn)平方米的商業(yè)街最終結(jié)果是長(zhǎng)期閑置，如北京大都市商業(yè)街等。而商業(yè)街規(guī)模大小是商業(yè)街所在區(qū)域人口、消費(fèi)力、消費(fèi)特點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目等多種因素綜合而決定。通過(guò)前期市場(chǎng)研究及科學(xué)計(jì)算可以得到商業(yè)街最佳開(kāi)發(fā)規(guī)模，而不能憑空想象下結(jié)論。

　　第二是建筑形態(tài)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)街開(kāi)發(fā)建筑形式有其特有的規(guī)律，絕不是眾多商店集中擺在一起就能稱為商業(yè)街，而步行商業(yè)街對(duì)建筑規(guī)模結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)、寬、高要求更高。

　　商業(yè)街的含義是指連綿不斷的商業(yè)氣氛，不是建在一起的商業(yè)就都能發(fā)展成為商業(yè)街。目前，很多新開(kāi)發(fā)的商業(yè)街為了銷售方便，將商業(yè)街建成鴿子籠式，甚至到3層4層。卻不知商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、層高、進(jìn)深、面寬等都有一定要求。建好的商業(yè)街商家無(wú)法使用，也就難以有商家進(jìn)駐。當(dāng)然，商業(yè)也就難以成街。其中最典型的例子就是北方某新天地商業(yè)街，建好后長(zhǎng)期招商困難，最后雖與東方家園、燕莎奧特萊斯、家世界、大食代四家主力店簽約。但這些商家條件是將已建完的15萬(wàn)平方米商業(yè)街拆掉，按這些商家建筑要求重建。這條街雖然最終修成了正果得以重生，但卻付出了極大的代價(jià)。如果開(kāi)發(fā)前期能夠邀請(qǐng)商業(yè)專家參與論證和把關(guān)，更多地了解商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)律，這筆學(xué)費(fèi)本來(lái)是可以不交的。這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商后來(lái)也是非常感慨的這么說(shuō)。所以，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)街時(shí)，應(yīng)更多研究和尊重商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)要求，因?yàn)樯虡I(yè)街最終用途是商家使用。

　　第三是銷售風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而發(fā)展。開(kāi)發(fā)商大多追求開(kāi)發(fā)資金的快速回籠，所開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目也大多是以銷售為主。銷售過(guò)后商業(yè)面積的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，這些產(chǎn)權(quán)往往分散到了投資者手里，而難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)，也使前期的商業(yè)規(guī)劃與定位也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。這就是很多銷售非常火爆的商業(yè)街最后卻不能正常開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要原因之一，而且這樣的情況在全國(guó)各地較為普遍。

　　目前，名地失敗的例子使更多的開(kāi)發(fā)商覺(jué)醒。一些商業(yè)街開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始由銷售為主轉(zhuǎn)為租售并舉或以出租為主。如嘉興華庭街招商時(shí)在商業(yè)面積租售比例方面進(jìn)行合理的控制，雖有十萬(wàn)平方米商業(yè)面積，但仍取得了招商與開(kāi)業(yè)的成功。

　　第四是定位招商風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去，商業(yè)街的主要功能就是以滿足周邊居民生活購(gòu)物需要為主，隨著城市經(jīng)濟(jì)及商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)街中的商業(yè)業(yè)態(tài)也在不斷調(diào)整之中。更多長(zhǎng)久保持繁榮的商業(yè)街從以購(gòu)物為主，轉(zhuǎn)為購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等多功能為一體。另外，一些餐飲街、專業(yè)專賣街也隨之出現(xiàn)。這些特色商業(yè)街的出現(xiàn)，是由于商業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分所決定。市場(chǎng)當(dāng)中，也有很多定位傳統(tǒng)的商業(yè)街開(kāi)業(yè)之后，由于周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)及與逛街人群消費(fèi)差異性等原因而被迫調(diào)整和歇業(yè)。

　　目前，商業(yè)街開(kāi)發(fā)商在對(duì)商業(yè)街定位時(shí)，應(yīng)注重研究周邊商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，走出以滿足購(gòu)物功能為主的傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)組合，使商業(yè)街購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)配比合理，并與周邊商業(yè)實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位與錯(cuò)業(yè)經(jīng)營(yíng)。這樣，商業(yè)街從一開(kāi)始就能在與周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中獲取主動(dòng)權(quán)并保持長(zhǎng)久不衰。

　　其他影響因素

　　除以上四點(diǎn)之外，商業(yè)街的展示性、易達(dá)性、景觀、節(jié)點(diǎn)、城市文化底韻等等都會(huì)影響商業(yè)街的發(fā)展。所以，商業(yè)街開(kāi)發(fā)以及升級(jí)改造確有規(guī)律可言，不注意這些規(guī)律，無(wú)疑會(huì)加大商業(yè)街的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)前期應(yīng)請(qǐng)商業(yè)規(guī)劃、營(yíng)銷招商及運(yùn)營(yíng)管理等多方面專家論證和把關(guān)，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。正確的開(kāi)發(fā)程序包括：市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比、項(xiàng)目投資分析、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)、根據(jù)概念設(shè)計(jì)進(jìn)行項(xiàng)目建筑工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目推廣、項(xiàng)目招商、項(xiàng)目銷售、項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備、運(yùn)營(yíng)管理方案等等。

　　每一個(gè)環(huán)節(jié)都很重要，每一個(gè)環(huán)節(jié)最好都有專家參與，這樣才能使商業(yè)街區(qū)的開(kāi)發(fā)、升級(jí)改造工作當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)得到有效規(guī)避。

篇3：商業(yè)街物業(yè)管理服務(wù)特殊性風(fēng)險(xiǎn)防范

　　商業(yè)街物業(yè)管理服務(wù)的特殊性、風(fēng)險(xiǎn)及防范

　　本文從比較商業(yè)街物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的特殊性入手，歸納出商業(yè)街物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的主要方面，并對(duì)商業(yè)街物業(yè)服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析進(jìn)行論述，提出了風(fēng)險(xiǎn)處置的方法和風(fēng)險(xiǎn)管理的措施。

　　商業(yè)街物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施管理服務(wù)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，由于企業(yè)內(nèi)部或外部的多種不確定因素而造成的物業(yè)財(cái)產(chǎn)、人身傷害等損失的可能性。筆者負(fù)責(zé)的物業(yè)管理公司從 20** 年起對(duì)長(zhǎng)沙一條特色商業(yè)街實(shí)施管理服務(wù)，在實(shí)踐中，深感樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性。

　　一、商業(yè)街物業(yè)管理服務(wù)的特殊性

　　此處所說(shuō)的特殊性是相對(duì)普通住宅物業(yè)而言，歸納起來(lái)有以下四點(diǎn)：

　　（一）商業(yè)街物業(yè)使用人的多樣性、復(fù)雜性

　　1. 從物業(yè)產(chǎn)權(quán)上看，有業(yè)主也有承租人，物業(yè)使用人成份復(fù)雜。住宅物業(yè)的業(yè)主或承租人對(duì)物業(yè)的使用絕大部分是居家過(guò)日子，而商業(yè)物業(yè)的業(yè)主或承租人對(duì)物業(yè)的使用則是做生意、辦公等等。

　　2. 從經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種上看，門類繁雜。有餐飲、酒吧、酒店、購(gòu)物、商務(wù)、娛樂(lè)等業(yè)種，在業(yè)態(tài)上，則有知名品牌的連鎖店、旗艦店、專業(yè)店和普通店等。

　　3. 商業(yè)街物業(yè)類型多樣，涵蓋了商鋪、寫字樓、公寓、停車場(chǎng)和街區(qū)景觀，管理服務(wù)的重點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。

　　（二）物業(yè)使用人的群體性和高智商化

　　商鋪的物業(yè)使用人絕大部分是企業(yè)，若是連鎖企業(yè)背后還有龐大的總部機(jī)構(gòu)，可謂是人才濟(jì)濟(jì)、精英成堆，決非住宅物業(yè)的業(yè)主或物業(yè)使用人可比，物業(yè)管理公司遇有沖突和糾紛往往難以招架。

　　（三）營(yíng)業(yè)的不可間斷性與公眾性

　　商業(yè)街的商家對(duì)物業(yè)管理的要求高，停水停電、地面開(kāi)挖、屋頂漏水，都會(huì)造成很大的直接損失和間接損失，有時(shí)不僅要面對(duì)商戶，還要面對(duì)眾多顧客的索賠要求。滴、漏、跑、冒，放在住宅物業(yè)管理中可能是一件小事，而發(fā)生在商業(yè)街就往往令物業(yè)管理公司“傷筋動(dòng)骨”。

　　（四）管理區(qū)域的非封閉性

　　精于物業(yè)管理的人都深知小區(qū)封閉性的重要意義，這不僅能夠使物業(yè)管理公司少安排保安崗哨，節(jié)約人力財(cái)力，還便于控制人員和物品出入，有效防范治安和刑事案件。而商業(yè)街的物業(yè)管理服務(wù)為了增加街區(qū)的客流，首先要做的就是敞開(kāi)式服務(wù)，惟恐不“四通八達(dá)”，惟恐人氣不旺。

　　二、商業(yè)街物業(yè)管理服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

　　由于上述商業(yè)街物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，必然存在一些不同于住宅物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

　　（一）商業(yè)街物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)有：

　　商鋪裝修監(jiān)督管理風(fēng)險(xiǎn)，包括裝修不當(dāng)對(duì)房屋主體的損害，對(duì)商鋪功能的影響以及裝修附屬物在租賃期后的處置，如擴(kuò)建、改建部分的拆除問(wèn)題；商鋪相鄰關(guān)系處理的風(fēng)險(xiǎn)，包括商鋪間油煙、異味、噪聲、振動(dòng)、熱污染、光污染的影響，公共場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備的占用問(wèn)題；物業(yè)管理的安全責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，包括消防安全責(zé)任和小區(qū)秩序與安全保障責(zé)任；水電供應(yīng)與共用設(shè)備、設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；不當(dāng)承諾與證據(jù)意識(shí)薄弱的風(fēng)險(xiǎn)。

　　（二）物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生的損失有：

　　增加物業(yè)維修等額外的經(jīng)營(yíng)性或經(jīng)常性的財(cái)務(wù)支出；引發(fā)業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)公司的抱怨，甚至喪失對(duì)其的信任；引發(fā)業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的矛盾，可能影響物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)作；損害公司的聲譽(yù)或形象，失去長(zhǎng)久發(fā)展的機(jī)會(huì)；產(chǎn)生法律官司及責(zé)任索賠；員工受到傷害；財(cái)產(chǎn)受到損失；公司受到重創(chuàng)，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)等等。

　　（三）物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)類型分析

　　1 ．按形成不同風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在因素劃分

　　（ 1 ）項(xiàng)目客觀風(fēng)險(xiǎn)。是指物業(yè)項(xiàng)目所處的自然條件（包括地質(zhì)、水文、氣象等）和物業(yè)的復(fù)雜程度等客觀因素給物業(yè)管理帶來(lái)的不確定性。如商業(yè)街與兩個(gè)高檔住宅區(qū)為同一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，商住合一，商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)共用一個(gè)供水供電系統(tǒng)等等。

　　（ 2 ）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。由于物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，因主觀判斷失誤或工作疏忽等造成的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生。

　　（ 3 ）人為責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。由于責(zé)任方的道德、行為造成的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害，如惡意行為故意破壞而造成房屋及其設(shè)備的損壞、不良行為如亂扔煙頭引發(fā)房屋的火災(zāi)、無(wú)意疏忽或違規(guī)操作導(dǎo)致電梯等設(shè)備運(yùn)行失控等等。

　　2 ．按形成風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在原因劃分

　　（ l ）主觀風(fēng)險(xiǎn)。指企業(yè)內(nèi)部所有人員（這里的人員不僅指管理人員，而且還包括所有需要獨(dú)立處理問(wèn)題的技術(shù)和其他一切工作人員，如需要獨(dú)立判斷事故的原因和提出解決辦法的維修工人）認(rèn)識(shí)的局限性造成的風(fēng)險(xiǎn)。

　　（ 2 ）客觀風(fēng)險(xiǎn)。是指企業(yè)外部所有自然和非自然的一切因素，如天災(zāi)、市場(chǎng)環(huán)境、建筑質(zhì)量、人為破壞等等所造成的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3 ．按造成風(fēng)險(xiǎn)損失類型劃分

　　（ 1 ）財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)損失。這類損失是指物業(yè)，即房屋、附屬設(shè)施和設(shè)備、相關(guān)的場(chǎng)地和庭院等因風(fēng)險(xiǎn)而受的損失，分為直接的和間接的損失。

　　（ 2 ）人身風(fēng)險(xiǎn)損失。這類風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)員工的養(yǎng)老、疾病、喪失勞動(dòng)能力以及死亡家屬的保障問(wèn)題，具體的是指物業(yè)管理企業(yè)因其工作人員在就職期間，出現(xiàn)以上問(wèn)題時(shí)需承擔(dān)的企業(yè)運(yùn)作以外的財(cái)務(wù)支出。

　　（ 3 ）責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)損失。是指物業(yè)管理企業(yè)因管理過(guò)程中的疏忽或過(guò)失造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，主要有公眾責(zé)任和雇主責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

　　（四）風(fēng)險(xiǎn)處置

　　在對(duì)商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析之后，應(yīng)以物業(yè)管理總目標(biāo)為依據(jù)，根據(jù)物業(yè)管理中風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)、性質(zhì)、類別及其潛在影響等，制定風(fēng)險(xiǎn)處置方案，控制或減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和造成的損失。

　　風(fēng)險(xiǎn)控制主要指物業(yè)企業(yè)采取各種措施減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和頻率以及降低損失程度。具體措施有：防止風(fēng)險(xiǎn)因素的形成；招聘有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員；與外來(lái)顧問(wèn)包括保險(xiǎn)公司專家共同成立研究風(fēng)險(xiǎn)防范小組；建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理制度；加強(qiáng)員工和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和措施培訓(xùn)；知法守法、信守合同，健全工作記錄制度和檔案制度，注意證據(jù)搜集和保存；購(gòu)買防范風(fēng)險(xiǎn)的先進(jìn)技術(shù)設(shè)施，等等。

　　（五）商業(yè)物業(yè)管理中風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施

　　在選擇了風(fēng)險(xiǎn)處置方法后，為真正實(shí)現(xiàn)全面的風(fēng)險(xiǎn)管理，還要進(jìn)一步落實(shí)、實(shí)施和監(jiān)督處置方案的執(zhí)行情況。在實(shí)施與監(jiān)控過(guò)程中，應(yīng)該經(jīng)常檢查是否有被遺漏的存在于物業(yè)及物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)因素，要不斷識(shí)別、分析新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)其進(jìn)行處置。因此，有效的風(fēng)險(xiǎn)管理是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處置和實(shí)施與監(jiān)控這幾個(gè)環(huán)節(jié)連續(xù)反復(fù)不斷循環(huán)的環(huán)形機(jī)制，而且這種機(jī)制在運(yùn)轉(zhuǎn)一段時(shí)間以后，要對(duì)執(zhí)行中的處置方案進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果是否準(zhǔn)確，選擇的風(fēng)險(xiǎn)處置方案是否切實(shí)有效，同時(shí)還要針對(duì)新情況提出新的風(fēng)險(xiǎn)處置方案，使風(fēng)險(xiǎn)處置方案的有效和合理，確保企業(yè)在商業(yè)街物業(yè)管理服