——銅鑼灣總裁、金源新燕莎MALL副董事長陳智

陳智:大家好,非常高興在這里有機會跟大家做一個交流,對我們也是一個非常好的學(xué)習(xí)機會。我想今天的招商論壇,商業(yè)地產(chǎn)搞的聚會也比較多,今天是招商論壇是非常有針對性,我覺得非常有創(chuàng)意,另外在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)里,我想大家知道有一個非常核心的問題,這個招商能不能成功,就會非常大的程度上絕對將來的后勁有沒有,有沒有長久穩(wěn)定的經(jīng)營生存的能力。

我在這里講的話題就是商業(yè)地產(chǎn)如何合作雙贏的話題。

我介紹一下我們公司的情況,我們工資主要是以SHOPPING MALL為主的,也有一些百貨公司,現(xiàn)在我們有19家,在廣東四家,深圳兩家,在外省,有長沙、株洲、大連、天津、武漢、太原、重慶、海口、蕪湖、成都、煙臺、呼和浩特、烏魯木齊、庫爾勒。除此之外,還有一些單獨的百貨店。

我們公司從1996年開始搞SHOPPING MALL,是比較早的,我們對國外的這些項目進行了很多的研究,我們覺得這種業(yè)態(tài)對中國是一種新生的業(yè)態(tài),也是照樣的業(yè)態(tài),我們97年就決定干這個事,而且我們定了一個品牌,就是CMALL。

我特別介紹一下我們新燕莎,大家知道金源時代購物中心68萬平方米,一期是55萬平方米,二期是13萬平方米,一期內(nèi)裝修已經(jīng)基本完成了,二期也在封頂,也是有望同期開業(yè)的地方。在這個里面,我們跟新燕莎投資的占20萬平方米,如果按停車面積分攤的話,我們有23萬平方米這樣的概念。

我想,我們現(xiàn)在說不定在10月1號開業(yè),昨天開了董事會,希望大家有機會在開業(yè)的時候,或者是開業(yè)的初期來看一下,可以更多的指點。

我首先講講SHOPPING MALL跟商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系。

在中國是先有SHOPPING MALL,才有地產(chǎn)的出現(xiàn),以前大家都搞了商業(yè)物業(yè),但是以前由于這樣的概念沒有出現(xiàn),所以說沒有形成產(chǎn)業(yè),可能會做過商業(yè)物業(yè),也做過綜合性的,但是商業(yè)地產(chǎn)這個概念,這個產(chǎn)業(yè)沒有形成,我們得到一個權(quán)威的資料,就是20**年的3、4月份才正式在中國出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)這樣的概念。SHOPPING MALL在97年首次出現(xiàn),我們的研究認為,這樣早于商業(yè)地產(chǎn),在國外這個發(fā)展的也比較早,中國一塊一直是處于比較低的水平,這個行業(yè)沒有大規(guī)模的發(fā)展。但是由于中國的經(jīng)濟實力不斷的增加,中國的國際地位也是非常穩(wěn)固,中國的國內(nèi)形勢非常穩(wěn)定,所以經(jīng)濟增長近幾年來一直在非常高的增長速度,特別是這幾年由于增長的基數(shù)比較大,在十與九這樣之間,我們增長的額已經(jīng)非常大了。

那么居民的收入也是大幅度的增長,大家在九幾年的時候,還是有很多人沒有自己的私家車,或者是自己的住房,那時還處于分房的狀態(tài),現(xiàn)在我們大家都看到了,已經(jīng)是普遍的現(xiàn)象,很多人都會擁有自己的車和房子,這種情況下,他們生活的理念,他們消費的模式,他們的價值觀就會變化,就是說,在這種情況下,他們對商業(yè)的需求,已經(jīng)不能停留在那種純購物純物質(zhì)需求的水平,應(yīng)該是實現(xiàn)一站式的消費。現(xiàn)在我們雙休日,中國的地域比較大,如果說雙休日又跑到外面去旅游,可能性又不大,一般城市又沒有更多的經(jīng)典,那么可能就是周末帶著孩子老婆,去一個相對比較近的,或者郊區(qū)的地方,一個綜合性的大型購物中心里,可以實現(xiàn)很多的消費了,這樣的話,就可以還自己一次愿,這種模式的出現(xiàn)是必然的。

這種購物中心大規(guī)模的出現(xiàn)之后,購物中心的出現(xiàn),對中國現(xiàn)代商貿(mào)的流通來說,也是一場革命性的。另外這個出現(xiàn)之后,不僅只滿足一般居民的需求,從整個國家的經(jīng)濟來看,他的意義是非常深的,我們以前在中國,哪怕是六七年前,你要看到國內(nèi)的能稱得上品牌的服裝、連鎖供應(yīng)商不多,但是近幾年涌現(xiàn)出的商業(yè)品牌是非常多的,包括各種各樣的品牌都在國內(nèi)大規(guī)模出現(xiàn),我曾經(jīng)問過連鎖協(xié)會,他們成立是1996年,到現(xiàn)在為止,這種連鎖的發(fā)展,已經(jīng)是驚人的速度在發(fā)展,我想我們購物中心的出現(xiàn),對培育中國本土的商業(yè)品牌會起到巨大的作用,從某種意義上講,極大的推動了中國經(jīng)濟的發(fā)展。

如果說我們都停留在一種傳統(tǒng)的商場或普通的超市里,那我們有可能培養(yǎng)出這種非常好的服裝嗎?還有餐飲品牌,這些都是沒有可能的。所以說,他們的作用是非常大的,由于SHOPPING MALL的出現(xiàn),在這時,原有的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)不能滿足這種經(jīng)營商對物業(yè)的需求,作為這種連鎖和經(jīng)營零售的這種公司,他們就不愿意把大規(guī)模的基金投放在一個屬于地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈,所以在這個時候,就給地產(chǎn)商留下了巨大的市場空白,這時就出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)了,商業(yè)地產(chǎn)這個名詞應(yīng)該說是在20**年才正式出現(xiàn),到現(xiàn)在才2年多的時間,但是看到這是一股巨大的潮流,可以看得到這個產(chǎn)業(yè)的生命力。

我講他們之間的合作,首先我們看看他們有什么資本,首先SHOPPING MALL,他自己有什么資本,他怎么跟商業(yè)地產(chǎn)進行對接和合作。

我想經(jīng)過很多年的運作的商業(yè)運營商,他們會形成非常多的商業(yè)資本的積累,首先是品牌,他有非常強大的一個品牌,這個品牌不僅僅是一個商號,他代表著很多的內(nèi)容。還有運營商的運營經(jīng)驗,這方面也不是一年兩年能夠建立的,我想這是他們的經(jīng)驗也是非常的寶貴,經(jīng)過多年的運作的運營商,他擁有的客戶的資源,跟供應(yīng)商的平臺

、網(wǎng)絡(luò),這點的話也是我們招商最重要最核心的東西。

商業(yè)地產(chǎn)商本身的開發(fā),由于他是地產(chǎn)商,他并沒有在這個行業(yè)里建立起非常強大的供應(yīng)商的聯(lián)系網(wǎng),商家對他們的信心也是不能建立的,所以在號召力上,專業(yè)的運營商在這方面也是擁有很大的優(yōu)勢。

SHOPPING MALL在中國是一個新興的行業(yè),原來也沒有人才上的培養(yǎng),我想這個團隊跟人才對他是非常重要的,這方面在中國對人才相對來說比較缺,我們公司也是一邊做一面摸索,一邊培養(yǎng),不斷的到國外學(xué)習(xí)、考察,做研究。我們很難說在其他地方挖人,本來是一個很新興的產(chǎn)業(yè),很難挖人。

還有SHOPPING MALL的管理體系,對主力店的吸引力,可能都是他商業(yè)資本重要的組成部分。我們很多時候講,購物中心可能看起來都是在出租店鋪,實際上SHOPPING MALL的運作要求是很高的,他是資金密集型的一個行業(yè),對專業(yè)運營商來說,這個也技術(shù)比較高的行業(yè),我們在經(jīng)營購物中心的時候,我們自己也想在超市方面有所發(fā)展,但是我們做詳細的研究之后,發(fā)現(xiàn)技術(shù)含量非常高的,不是說做百貨就能做超市,并不是那么回事,所以專業(yè)很重要。

還有建立一套非常成熟的運營的流程和規(guī)章制度,這也是將來購物中心競爭力的很重要的方面,這些都是專業(yè)運營商所擁有的資本。

那么商業(yè)開發(fā)商擁有什么呢?

我想,從剛才講的這些因素的話,我們都看不到我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不大會擁有上面的資源,在他們的開發(fā)經(jīng)驗,在他們的工程管理,對他們商業(yè)項目開發(fā)的過程,一個整體的管理,還有他們擁有土地資源,還有他們獲得土地的能力,這些都成為他們重要的核心競爭力,開發(fā)人才這方面,也是商業(yè)地產(chǎn)商所擁有的重要的運作資本。

我曾經(jīng)聽過一個零售商說,想追求一個商家加地產(chǎn)的運作的方式,就是他自己既經(jīng)營一個零售公司,但是有關(guān)他同時有發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的商機,這樣他又搞了一個商業(yè)地產(chǎn)的公司,當(dāng)他拿了第一塊地的時候,他就想干成類似SHOPPING MALL的項目,他報批花了17個月,在跑的過程中,他連處長還沒見的上,就是說這個水非常的深,這個過程不熟悉,人脈關(guān)系也沒有,就是他的成本非常的高,結(jié)果非常頭痛。

我問了別的一些專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)商,如果按照他們來說,這樣的過程就兩個半月就可以辦完了,一般人要半的話可能17個月都辦不了,這個不奇怪的。

我前幾天在深圳的時候,正好我們的市領(lǐng)導(dǎo)召集大家座談的時候,其中甚至體改辦的干部講了一些東西,我很有感觸。就是說,我們對規(guī)劃的改革,體改辦以為是形同虛設(shè),沒有作用的,但是后來我才知道,他們對市政府發(fā)揮的作用非常大的,在建設(shè)部門里,需要蓋65個公章的這樣一道程序,他把所有的程序都砍掉最后成為一個程序,這個就是審批流程的改革,他們從60多個到40多個,已經(jīng)引起很大部門的反彈,最后研究,不對,還可以砍,最后一直就砍掉一個,結(jié)果有一個強硬的人,就是那了一個建設(shè)規(guī)劃什么什么用地的證,結(jié)果這個事情引起很大的一個反彈,但是,我們說看得到的,這個事情不是輕易可以進入的。

我想我們的商業(yè)地產(chǎn)跟SHOPPING MALL如何合作雙贏呢?

我想首先,商業(yè)地產(chǎn)跟SHOPPING MALL的合作,要相信專業(yè)分工。不要全部給自己賺了,中國有很多優(yōu)秀的中介機構(gòu),或者顧問、代理、規(guī)劃、設(shè)計,都有非常多的專業(yè),甚至現(xiàn)在已經(jīng)開始SHOPPING MALL的招商模式,這種專業(yè)分工在國外是最相信這一點的,專業(yè)分工能夠創(chuàng)造比較高的效益,我想中國歷來都相信一腳踢,就是包打天下,事實上不是這樣的。

另外,要改變一個運作的流程,首先要接觸專業(yè)運營商,他們提供專業(yè)成套的證明,這些也是很重要的。

另外,關(guān)于這種商業(yè)地產(chǎn)能不能賣,我想,商業(yè)地產(chǎn)他不是一個可以零售的東西,這是由行業(yè)所注定的,但是在中國,由于投融資體系,到目前的話都比較差,融資的渠道很少,大家看到中國的商業(yè)地產(chǎn)上市公司就談不上了,更多的是貸款,一旦遇到宏觀調(diào)控的話,我想就很難了,所以說,他們都希望收回資金,他們就都賣一部分店鋪,問題是我們所賣的比例是不是在可控制的范圍之內(nèi),如果說我們要把一個商業(yè)物業(yè)開發(fā)出來之后,我們打算是整體賣,賣了再說,這肯定是100%死,不可能有生的機會。我們在深圳研究過所有的商業(yè)物業(yè),凡是100%出售的,都是100%的倒閉,沒有一家會生的。所以這個也是很重要的一個。

由于周圍地產(chǎn)商都是一般有實力才會做地產(chǎn),他們立足的都是長遠的經(jīng)營和有序的經(jīng)營,如果我們做短期的行為可能就會損害我們長遠的發(fā)展。我曾經(jīng)接觸很大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,他們副總裁講,雖然我們現(xiàn)在也有問題,但是我們的地產(chǎn)操作是非常成功的,我們的商業(yè)操作算是比較失敗的,我就講,我不認為,我覺得你地產(chǎn)開發(fā)也一是比較失敗的,如果你立足一個短期行為肯定是沒問題的,你賣完了就走了,誰也找不到你,但是立足于有序經(jīng)營的公司來說,你始終是跑不掉的,最后倒楣還是你自己。你們買樓的時候,第一要承擔(dān)回購責(zé)任,第二 對銀行的貸款也承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保,買店鋪的人,一年租不出去,沒有錢再交的話,這時他們所能做的事就是**,給你更多的干擾,這樣的話,你還是要承擔(dān)責(zé)任的。不是說你地產(chǎn)開發(fā)成功了,商業(yè)

運作失敗了,就證明你還有一半的成功,實際不是。

我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心價值在商業(yè),我們商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),我覺得應(yīng)該追求的最正確的目標,應(yīng)該是追求物業(yè)資金源源不斷的升值跟物業(yè)價值源源不斷的升值,這個是我們追求的目標,如果我們追求的是出售率的話,肯定會有問題,但是由于中國的現(xiàn)狀是這樣,所以我覺得,我們在開發(fā)的時候,是不是要注意,你賣多少,賣的這些店鋪是不是在可控制的范圍內(nèi),賣出去的店鋪,一旦不按照我們規(guī)劃經(jīng)營的時候,影響不影響整個購物中心的經(jīng)營,如果做到這點的話,我相信賣一點的話,不會對購物中心產(chǎn)生很大的沖擊。

是不是你拿到地就可以做購物中心,而是我們拿到多少,有多少出售,多少出租,這個很重要。如果一個四萬平方米的購物中心,如果說我們要賣掉大部分,主力店也進不了,那我想后勁沒有,最后也無法獲得成功的。

我講這樣一個案例,長沙的銅鑼灣廣場也是跟一個上市公司合作,雖然他非常有錢,但是也規(guī)避不了賣店鋪的問題,我們當(dāng)時同意他能夠賣一小部分,在規(guī)劃上我們做的非常嚴格的要求,這樣的話不會有大的影響。我們跟他合作,在5月份他們做了一個開盤的行動,開盤當(dāng)天的話,在長沙街上排隊四天三夜,搶買這個店鋪,應(yīng)該說是非常成功的例子,當(dāng)天就賣了1.6億的現(xiàn)金。

還有如何規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險,這個話題就不講了,由于時間的問題。

我想非常榮幸的在這里跟大家做一個交流,也是一個非常好的學(xué)習(xí)過程,也是一個交流的非常好的機會,我覺得這種論壇最好是注重實效,能夠讓供需的雙方走到一起,不單只是腦力的激蕩,不只是智力的碰撞,還應(yīng)該是互相資源共享的機會。我就講這么多,謝謝。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)全程營銷代理合作協(xié)議

　　商業(yè)地產(chǎn)全程營銷代理合作協(xié)議

　　甲方:(以下簡稱甲方)

　　法定代表人:

　　公司地址:

　　公司電話: 傳真:

　　乙方:(以下簡稱乙方)

　　法定代表人:

　　公司地址:

　　公司電話: 傳真:

　　經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商,依照我國《合同法》有關(guān)條款規(guī)定,就甲方開發(fā)項目之項目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創(chuàng)意及設(shè)計、銷售代理、招商策劃及實施事宜,達成如下合約條款:

　　1、合約標的

　　1.1標的名稱:

　　1.2標的地址:

　　1.3標的范圍:本合同生效之日起未銷售部分商品房,含住宅、商業(yè)用房(甲方已簽定銷售合同及定金協(xié)議的住宅、商業(yè)用房外,土地轉(zhuǎn)讓除外)。

　　2、合作方式

　　甲方全權(quán)委托乙方為合約標的唯一全程營銷代理方。

　　2.1本合約范圍系指甲方委托乙方執(zhí)行本項目各階段之項目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創(chuàng)意、銷售代理及實施等工作。

　　2.2本項目自簽定合同之日起,任何商品房銷售成交所得均視為乙方業(yè)績(含甲方工程抵款,政府公關(guān)銷售等其它任何銷售),m.dewk.cn乙方按本合約6.1條款規(guī)定之標準收取傭金,甲方須按本合約第5條、第6條規(guī)定向乙方支付傭金。

　　3、合作內(nèi)容

　　3.1統(tǒng)籌協(xié)調(diào)項目整體營銷工作,并提出相應(yīng)建設(shè)性意見。

　　3.2總體營銷推廣策略制定,經(jīng)甲方同意后組織實施。

　　3.3具體營銷推廣活動的實施和監(jiān)督(包括:推廣主題策劃、廣告創(chuàng)意、現(xiàn)場包裝策劃、促銷活動策劃執(zhí)行、媒體宣傳組織及其他相關(guān)營銷推廣事宜)。

　　3.4媒體關(guān)系建立及維護。

　　4、物業(yè)定價

　　4.1本項目之價格體系由乙方在進行充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上,書面列出項目價格體系底價表和標準售價表,交由甲方審核,待雙方協(xié)商一致后,經(jīng)雙方簽字蓋章后作為合約附件。

　　4.2項目價格體系標準售價表為對外銷售公布價格。

　　5、銷售執(zhí)行條款

　　5.1銷售進度:

　　5.2成交確認方法:

　　在本合約有效期內(nèi),客戶與甲方一經(jīng)簽定正式購房買賣合同并交付首付款后,即視為該客戶成交,計算入乙方當(dāng)月銷售業(yè)績,并按本合約第6條結(jié)算傭金。

　　5.3退房處理

　　已成交并計提傭金的商品房發(fā)生退房,在發(fā)生當(dāng)月扣回已提傭金的50%。該商品房以后又銷售當(dāng)月計提傭金,若因甲方原因造成退房,乙方不承擔(dān)任何責(zé)任,且該房業(yè)績應(yīng)足額計算,傭金按足額計提。

　　6、營銷管理傭金計取標準及支付方式

　　6.1甲方委托乙方進行的本合約內(nèi)營銷推廣策劃代理費按本項目銷售總額提取,按月支付方式結(jié)算,按實際回款金額計提 %,具體提取方式與銷售目標掛鉤:

　　6.1.1完成當(dāng)月銷售目標按 %預(yù)提;

　　未完成當(dāng)月銷售目標按 %預(yù)提;

　　完成120%以上按 %提取。

　　6.1.2若乙方連續(xù)在一個季度內(nèi)未完成銷售任務(wù),則甲方有權(quán)解除本合同

　　6.1.3若乙方在每季度目標完成在90%以上時,甲方應(yīng)補足總額2%的銷售提成。

　　6.1.4乙方銷售超出甲方雙方議定的項目價格體系底價表的溢價部分金額,乙方按溢價部分金額的30%提取傭金(傭金只能計算一次)。

　　6.1.5客戶退房未退定金甲乙雙方按5:5分成。

　　7、雙方責(zé)權(quán)

　　7.1甲方責(zé)權(quán)

　　7.1.1提供本項目合法、持續(xù)運作所需政府文件及相關(guān)資料,并負責(zé)項目整體開發(fā)管理工作。

　　7.1.2如期支付本合約規(guī)定之各項費用及傭金。

　　7.1.3指派專職人員配合乙方工作,所有派駐及售樓環(huán)境之甲方人員,均須無條件接受乙方項目經(jīng)理在銷售上的指揮。

　　本文提要：就甲方開發(fā)項目之項目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創(chuàng)意及設(shè)計、銷售代理、招商策劃及實施事宜,達成如下合約條款:具體營銷推廣活動的實施和監(jiān)督(包括:推廣主題策劃、廣告創(chuàng)意、現(xiàn)場包裝策劃、促銷活動策劃執(zhí)行、媒體宣傳組織及其他相關(guān)營銷推廣事宜)。

　　> 7.1.4指派專職人員駐售樓現(xiàn)場負責(zé)收取售樓款、辦理公證、銀行按揭、房產(chǎn)證等相關(guān)事宜。并相應(yīng)承擔(dān)甲方派駐人員的工資、獎金、工作餐、統(tǒng)一著裝、通訊、交通、醫(yī)療、社會保險等一切費用,售樓環(huán)境內(nèi)所發(fā)生的水、電、電話費、設(shè)施設(shè)備維護維修費用由甲方承擔(dān)。售樓環(huán)境所需保安、保潔員所產(chǎn)生的相關(guān)費用由甲方承擔(dān)。

　　7.1.5負責(zé)銷售合同等相關(guān)資料的提供和保管。

　　7.2乙方責(zé)權(quán)

　　7.2.1如期執(zhí)行上述合約規(guī)定之全部服務(wù)內(nèi)容。

　　7.2.2指派專職人員擔(dān)任本項目經(jīng)理,全面負責(zé)項目操作過程中的銷售、推廣等工作的整體協(xié)調(diào)、組織。

　　7.2.3承擔(dān)乙方派駐人員的安全責(zé)任和工資、獎金、社會福利等一切費用。

　　7.2.4對甲方之客戶服務(wù)提供協(xié)助。

　　7.2.5本合約終止后,向甲方移交所有相關(guān)項目資料。

　　7.2.6保證金支付方式:開盤之日起,三個月每天在"天天房產(chǎn)"滾動播出項目宣傳廣告,播出時間每次不低于20秒,總費用折合人民幣30萬元。

　　7.2.7在市內(nèi)不低于40個網(wǎng)點做銷售宣傳。

　　8、解除合約條款

　　8.1根據(jù)實際情況,甲、乙雙方可協(xié)商解除本合約,若因甲方廣告投放不到位等原因造成的銷售任務(wù)無法完成,則甲方無權(quán)解除本合同。

　　8.2雙方解除本合約,須于雙方確認解除合約之日起五日內(nèi),將已成交而未結(jié)算之物業(yè)按本合約第6條之規(guī)定一次性全額結(jié)算乙方應(yīng)收傭金。

　　8.3雙方按本合約第8.2條之規(guī)定,結(jié)算完畢后合約即自行解除。

　　9、違約責(zé)任

　　9.1在本合同有效期內(nèi)因法律法規(guī)規(guī)定的不可抗力因素導(dǎo)致合同無法履行的,不視為違約。

　　9.2本合同簽訂后,因甲方原因造成工程停工的,不能如期交房的或直接影響銷售行為的,不能完全履行本合同約定之甲方責(zé)任條款的均視為甲方違約,乙方有權(quán)單方終止本合同。

　　9.3乙方保證按經(jīng)甲方批準后的銷售條件、政策、方案進行宣傳推廣及銷售代理。乙方違背上述行為的,視為乙方違約,甲方有權(quán)單方終止本合同。乙方在銷售過程中有故意損害甲方利益的視為乙方違約,甲方有權(quán)單方終止本合同,并要求乙方賠償損失。

　　9.4每月結(jié)算期為當(dāng)月 日至 日若甲方不按協(xié)議約定支付該項目的代理傭金及其他約定由甲方承擔(dān)的費用的,每逾期壹日,甲方向乙方承擔(dān)應(yīng)付款項5‰的滯納金。

　　10、合同的生效、變更和終止

　　10.1合同經(jīng)雙方法定代表人(或委托代表人)簽字、蓋章后,本合約正式生效。

　　10.2本合同生效后,合同雙方不得擅自更改或解除本合同,如需對本合同進行更改或解除,須經(jīng)合同甲乙雙方協(xié)商一致并簽定補充協(xié)議。補充條款若與合同有關(guān)條款發(fā)生抵觸,則以補充協(xié)議為準。若甲方單方變更或終止本合同,則需賠償乙方經(jīng)濟損失10萬元。

　　10.3本合同有效期:本項目全部銷售結(jié)束時(銷售任務(wù)完成總目標的90%即認定為銷售結(jié)束,尾盤銷售不做任務(wù)考核),(來自:m.dewk.cn)雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束。

　　10.4本合約一式四份,甲、乙雙方各執(zhí)二份,均具同等法律效力。

　　10.5任何未在本合約中專門列明的工作內(nèi)容和未盡事宜,不視為乙方承擔(dān),雙方可協(xié)商簽訂補充合約,該補充合約與本合約具同等法律效力。

　　10.6按照本合約相關(guān)條款,所有甲方支付該乙方的各項傭金均須用人民幣現(xiàn)金或轉(zhuǎn)帳形式支付。

　　10.7本合約執(zhí)行過程中,雙方各類往來文本均需經(jīng)雙方法定代表人或法定代表人書面授權(quán)代表人書面共同確認同意,所有此類文本視同本合約附件,與本合約具同等法律效力。

　　12、爭議解決

　　在本合約執(zhí)行過程中,如雙方發(fā)生經(jīng)濟或法律糾紛,可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

　　甲方:(蓋章) 乙方:(蓋章)

　　代表: 代表:

　　簽約日期: 年 月 日

　　簽約地

篇3：MALL(商業(yè)地產(chǎn))開發(fā)商異地管理顧問更有效地合作

　　MALL(商業(yè)地產(chǎn))開發(fā)商如何與異地管理顧問更有效地合作

　　與大型百貨公司、超級市場不同，MALL的管理本質(zhì)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營。統(tǒng)一管理是指管理公司對MALL實行統(tǒng)一的集中管理，使整個MALL的營業(yè)運行、市場推廣、保安、清潔、維修、機電控制等工作有組織、有計劃地進行，并使所有的零售商、服務(wù)商和顧客能有效共享MALL的公用空間和相關(guān)資源。分散經(jīng)營則指各零售商、服務(wù)商在整個MALL統(tǒng)一管理的條件下，各自為目標消費群服務(wù)而進行不同形式的進銷存、營業(yè)推廣、員工管理等各項工作。

　　在我國，MALL是最近幾年才迅速發(fā)展的，成功經(jīng)營的案例很少，多數(shù)已開業(yè)的MALL經(jīng)營并不理想，有的甚至即將關(guān)門或計劃重新策劃招商和重組管理團隊。從一些MALL開發(fā)商了解到，他們對建造和銷售這塊工作是很有信心的，雖然以往沒有這方面的經(jīng)驗。但是，他們對MALL的管理卻是心里沒底，有的甚至表示非常擔(dān)心，這種擔(dān)心更說明了這些開發(fā)商老總們對開發(fā)MALL綜合開發(fā)的悲觀成分。

　　從MALL管理要素來看看開發(fā)商擔(dān)心的原因：一是開發(fā)商缺乏MALL管理專才。二是開發(fā)商習(xí)慣了以前開發(fā)住宅的模式，售完就交給物業(yè)公司，然后爭取辦完房產(chǎn)證后盡快與購房者拜拜。其實，開發(fā)商在制訂商鋪租金、售價和預(yù)期利潤時，應(yīng)該同時考慮商鋪返租和MALL開業(yè)前的招商和開業(yè)后三年內(nèi)的整體營業(yè)推廣費用，這部分費用占的比例不少，一定要注意計入開發(fā)成本，而不能將其推給管理公司，否則沒人去管理你的MALL。

　　不管是從商鋪營銷手法，還是從務(wù)實的MALL管理來考慮，開發(fā)商很樂意與管理水平相對高些的異地管理顧問公司合作，特別是香港、臺灣、深圳、北京等地專業(yè)管理顧問。但是，如何與異地管理顧問進行有效的合作，卻難倒了很多開發(fā)商。

　　MALL的管理具有高度的社會分工和技能專業(yè)化的特點，這種特點也有利于各自發(fā)揮優(yōu)勢，提高管理效率。其具體的管理有租賃管理、營銷管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理、行政人事管理、財務(wù)管理等各項內(nèi)容。筆者很贊同國內(nèi)某位業(yè)內(nèi)人士提出的"六位一體"MALL運作模式的觀點，即投資者、開發(fā)商、商鋪經(jīng)營者、專業(yè)運營商、終端消費者和政府六方共同參與，結(jié)為一體，實現(xiàn)各方利益平衡，達到多贏目的。異地管理顧問的優(yōu)勢在于租賃管理、營銷管理以及各類管理流程的設(shè)計、控制實施等，弱項是當(dāng)?shù)卣块T等相關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào)能力差，而這項正是當(dāng)?shù)亻_發(fā)公司的強項。

　　結(jié)合香港、臺灣慣用的管理模式和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的實際情況，較佳的管理模式是開發(fā)商自行成立MALL管理公司，組建管理團隊，全權(quán)負責(zé)MALL的各項管理工作，再由MALL管理公司聘用有經(jīng)驗的管理公顧問，由其提供管理流程及相關(guān)文件的設(shè)計以及前期營運管理、促銷管理、客戶服務(wù)等顧問服務(wù)；而物業(yè)管理和其他的公共管理則由MALL管理公司自行負責(zé)。現(xiàn)時，管理顧問的收費都比較高，雖然顧問費占商鋪銷售收入的比例很小，但長期聘用管理顧問并不是最佳辦法。其原因一是長期的顧問費用總額也是一筆不少的開支，容易造成MALL管理公司資金壓力及開發(fā)商項目利潤的回吐；二是MALL管理公司無法真正學(xué)到深厚的管理知識和高超的管理技能，使自身處于相當(dāng)被動的地位，一旦顧問公司出現(xiàn)高級管理人員變動或其他異常情況，MALL的管理很容易出現(xiàn)管理危機。建議聘用時間為半年至二年，視項目營業(yè)面積大小、經(jīng)營易難度、管理專才加盟情況和商圈競爭性等因素而定。

　　一般情況下，管理顧問公司只提供管理咨詢服務(wù)，不具備承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的能力。開發(fā)商更不能將MALL的整個管理權(quán)都交給管理顧問公司，一旦發(fā)生嚴重虧損或其他不利經(jīng)營的情況，可能會使開發(fā)商蒙受多種損失。

　　在這里要特別提醒，個別開發(fā)商在商鋪銷售前，的確是邀請了某些知名度較高的香港或臺灣的管理顧問公司擔(dān)任商業(yè)運營或物業(yè)顧問，但實際上是只掛名不顧問，開發(fā)商一次性交十幾、二十萬簽個短期協(xié)議，其目的僅僅為了商鋪的銷售，并非實際提供高質(zhì)量管理顧問。這種短期行為最終是損人害己，容易造成極危險的商鋪產(chǎn)權(quán)分散后遺癥。

　　SHOPPING MALL的經(jīng)營理念、管理方式亟待更新

　　MALL發(fā)端于20世紀50年代的美國，現(xiàn)已成為歐美國家的主流零售業(yè)態(tài)，銷售額已占據(jù)其 社會消費品總額的一半左右。最近我國商界也興起一股"造MALL運動"的熱潮，北京、上海、廣州、深圳、武漢、大連、成都、青島、西安等地紛紛上馬了一批MALL項目，繼連 鎖超市、大賣場之后，MALL正在掀起我國商業(yè)新一輪的業(yè)態(tài)革命。

　　零售業(yè)態(tài)大升級

　　6月25日，在上海，總投資額15億元，規(guī)模達33萬平方米的虹橋購物樂園一期工程正式開工，預(yù)計將于今冬明春局部開業(yè)。而上海第一家真正意義上的Shopping Mall--正大廣 場 也于7月份開業(yè)迎客。正大廣場位于上海新興商業(yè)中心--被視為"中國的華爾街"的浦東 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，投資4億美元，建筑面積241萬平方米，周圍輻射半徑5公里的區(qū) 域 內(nèi)集結(jié)了300萬商住人口，是正大集團在中國投資最大、堪稱"旗艦"的地產(chǎn)商業(yè)項目。此 外，好又多集團已經(jīng)獲準在浦東建設(shè)一個占地1000畝的MALL項目，而香港新鴻基集團在正大廣場旁建設(shè)的45萬平方米的國際金融中心項目中，也包括了一個20萬平方米的Shopping M all。

　　北京將在五環(huán)路的東西南北建造4個20萬至60萬平方米的MALL，分別為：大地集團的大地MALL(亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi))：春天商業(yè)公司的春天MALL(京順路孫河一帶)、西單商場 和 法國尚歐合作的MALL項目(中關(guān)村萬柳地區(qū))、王府井集團的MALL項目(中關(guān)村科技園內(nèi))。其中大地MALL和春天MALL的總規(guī)劃建筑面積都達到60萬平方米，春天MALL的投資 額更是高達10 億美元。

　　廣東也掀起一股建造MALL的熱潮。在廣州，英資太古集團與廣州日報報業(yè)集團簽約，雙方合資40億元建設(shè)太古匯--廣州報業(yè)文化廣場，而與之同在一個規(guī)劃區(qū)域，規(guī)劃面積達 2 萬平方米的天河正佳商業(yè)廣場也因正大集團的重新注資而復(fù)工。天河區(qū)也正與美居中心、高 盛集團合作，規(guī)劃投資6億元在奧林匹克運動中心旁建一個占地26萬平方米，建筑面積35 萬 平方米的Shopping Mall；在深圳，由華僑城集團與深圳銅鑼灣百貨有限公司合資7億～8億 元精心打造的華僑城銅鑼灣廣場6月底浮現(xiàn)深南大道北，這是國內(nèi)第一家以"生態(tài)景觀和海 洋文化"為規(guī)劃主題的景觀式購物中心，南北綿延13公里。另一個MALL項目深圳新城市購物中心，也將由深圳市商貿(mào)投資控股公司、深圳香江家私、深圳市國際企業(yè)股份公司合力打 造；在東莞，投資30億號稱"國內(nèi)首個超大型主題式購物公園"--華南MALL 4月底已在 萬江開工，這個宣稱要建成總商業(yè)面積50多萬平方米的亞洲最大的購物公園，預(yù)計到20** 年完工。

　　在武漢，5月底萬達集團與江漢區(qū)政府簽定正式協(xié)議，在今后兩年內(nèi)投資10億元人民幣 ，在武漢建設(shè)Shopping Mall式的萬達商業(yè)廣場。此前，已有本土的中商集團和團結(jié)

村合資在徐東路建設(shè)自己的巨型商業(yè)中心"中商團結(jié)銷品茂"，一期工程20萬平方米將于20**年春 節(jié) 完工；武商集團則在航空路將自己的三家商場打通形成"中國第一座摩爾商城"；不久前 ， 香港新世界集團也在武商MALL的旁邊開始建設(shè)武漢新世界中心，新世界稱其將成為武漢名副其實的"銷品茂"。

　　全世界最大的摩爾開發(fā)集團--加拿大555集團已決定花巨資在青島和溫州兩地打造兩個占地約100萬平方米左右的MALL。此外，全國各地在建和待建的MALL項目還有：成都熊貓 萬國商城、西安城市廣場、大連華南國際商城、鄭州匯龍城、廈門SM城市廣場、福州元洪城 ……這些項目動輒在20萬平方米以上，投資數(shù)億甚至數(shù)10億。而在目前的摩爾開發(fā)商中，既 有國內(nèi)各大傳統(tǒng)零售商業(yè)集團(上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、武商集團、 深圳銅鑼灣百貨、大連商場集團等)、房地產(chǎn)巨頭(大連萬達、中信集團、香港新世界、香港 九龍倉、和記黃埔、香港新鴻基等)、海外專業(yè)的摩爾開發(fā)商(加拿大555集團、菲律賓SM集團、泰國正大集團、印尼三林集團等)乃至外資傳統(tǒng)零售集團(馬來西亞百盛、香港新世界百貨、法國歐尚、臺灣好又多等)，還有一些原來并不知名的商貿(mào)及投資公司。而在各大房地 產(chǎn)公司、商業(yè)集團、國外摩爾集團"大干快上"的同時，各地政府也意識到了建設(shè) MALL的意 義，紛紛開始規(guī)劃并推動本地區(qū)購物中心的發(fā)展，短短數(shù)月之間，中國掀起了一股建設(shè)摩爾的熱潮。

　　餡餅還是陷阱

　　大多數(shù)投資商對MALL的投資熱情主要基于MALL在歐美的成功。在MALL的誕生地美 國，其在全國消費品零售總額中所占比重達五成左右，2000年達16億美元。有關(guān)資料顯示，在日本，MALL的店鋪數(shù)僅占1％，但卻創(chuàng)造了全國零售總額的近40％。還有一些投資商鐘情于MAL L是因為對MALL中主力商店的濃厚興趣，他們通常有著零售業(yè)背景，而象王府井百貨這樣的 上市公司還希望通過MALL概念來增發(fā)股票融資。另外，地方政府的官員一般為這類項目的聯(lián) 帶效應(yīng)怦然心動，這也往往暗示著他們在土地的轉(zhuǎn)讓價格方面有一定的靈活性，無疑這會大大降低投資商的開發(fā)成本。

　　與投資商高漲的投資熱情不同，商業(yè)專家對現(xiàn)階段MALL在中國的前景普遍持謹慎的態(tài)度。他們強調(diào)指出，MALL的興建要符合一定條件，它是建立在雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和強大的購買力之上的。

　　有資料表明，美國是在人均GDP達到1萬美元以上，家庭汽車化和住宅郊區(qū)化基本形成， 社會進入休閑時代，人們對購物和吃喝玩樂有了新的追求之后，MALL才真正開始得到 良性和快速發(fā)展。MALL的主要服務(wù)對象是中產(chǎn)階級。而我國現(xiàn)階段人均GDP還不到1千美元，2000年人均消費品支出只有300美元，還不到美國的1/40，就是最為發(fā)達的上海、北京、廣州人均G DP也就3千美元左右，私家車的比例更是無法與美國相提并論。因此，專家首先擔(dān)心的是沒有足夠的客流和購買力支撐MALL的日常運轉(zhuǎn)。

　　據(jù)北京市商委統(tǒng)計，北京二環(huán)以內(nèi)萬米以上的大商場，2000年平均每平方米銷售額只有 137萬元，而北京市大商場的盈虧平衡點大致在每平方米15萬～2萬元，目前北京市一般大商場的利潤率大約只有1％。北京四大MALL的總建筑面積達170萬平方米，購物面積按 50％ 計算，銷售額達130億才能達到盈虧平衡，這相當(dāng)于北京市消費品零售總額的20％，無 疑這 是有相當(dāng)難度的。

　　況且，一般的商業(yè)經(jīng)營，一平方米需3個～4個品種，填滿這些MALL需要多少品種?目前國際商品品種共150萬種，而我國還不到50萬種。另外，國外MALL是在百貨公司的專門化連鎖發(fā)展，超級市場和專業(yè)專賣店連鎖化發(fā)展達到相當(dāng)規(guī)模和水準時發(fā)展起來的，在連鎖化的基礎(chǔ)上它們在MALL里都可以實現(xiàn)低成本運營。而我國百貨公司、大賣場、超市的發(fā)展還不夠 成熟，特別是缺少大量的品牌專賣店及有特色的小型專業(yè)店，因而MALL最吸引人之處- -商 品細分，目前國內(nèi)的商品生產(chǎn)、流通系統(tǒng)還無法支持，所以也就很難做成真正意義上的 MALL 。假如與現(xiàn)有的百貨商店、大賣場的商品結(jié)構(gòu)及花色品種大致相同，MALL的吸引力肯定是要大打折扣的。

　　還有專家從MALL伴生的種種問題著眼，給時下的MALL熱潑了冷水。清華大學(xué)劉念雄博士 認為，MALL這種大型商業(yè)設(shè)施尤其是郊區(qū)型MALL能耗太大，且不說開車購物增加了大量的石 油資源消耗，單是室內(nèi)空調(diào)的能耗就十分驚人，這與全球正在倡導(dǎo)的可持續(xù)發(fā)展思想是背道而馳的。他的看法是，事實上，國外郊區(qū)型MALL早在20世紀70年代中期就開始走下坡路了， 真正有生命力的還是市區(qū)型購物中心，其中尤以專賣店為主的購物中心為最。

　　而贊成發(fā)展MALL的人士則認為，雖然我國的經(jīng)濟發(fā)展水平遠比美國落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等東南亞城市，而菲律賓、泰國、馬來 西亞、新加坡的MALL發(fā)展得既多又好，且新的MALL仍在不斷建設(shè)中，我國的大城市為什么就 不能擁有真正的MALL呢?畢竟我國居民的消費需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和 調(diào)整：消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求，同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，而且工作壓力增大也需要增加適當(dāng)?shù)男蓍e和娛樂。所有這些變化都在導(dǎo)致需 求多樣化程度的提高，簡言之，也就是力求將時間作最大化運作，滿足多重需要，一次購足和一站式娛樂休閑的消費習(xí)慣因此應(yīng)運而生，最終必然促進MALL的發(fā)展。

　　另外，雖然我國的私車擁有量低，但并不影響MALL的建設(shè)。在建和待建的郊區(qū)型MALL 都 有足夠大的停車場，停車位少則數(shù)千，多則近萬，而且與市區(qū)主要交通干道的連接十分通暢 ，完全可以吸引市區(qū)有車族。二是許多城市建設(shè)中的地鐵和輕軌都十分接近這些MALL所 在區(qū) 域，MALL還可以通過開通連線免費巴士來解決無車族的出行難題。目前國內(nèi)MALL還 有相當(dāng)部 分建在市區(qū)交通便利的地方，具備很強的集散大批量客流的能力。

　　成功三要素

　　爭論歸爭論，對于投資商來說，關(guān)鍵還是如何把手頭的項目運作好。MALL的優(yōu)勢主要體 現(xiàn)在整合消費的能力。由于商品多樣性及服務(wù)項目的增加，可以吸引不同目的的消費群體， 從而形成新的購物人潮，而他們彼此之間的相互促進，將極大地刺激人們的購物需求。為了通過整合各種需求以達到最高的經(jīng)營效益，MALL必須千方百計安排適當(dāng)?shù)娜轿环?wù)，這使 管理增添了無限的難度，也就是MALL的管理者面對各種不同的行業(yè)，必須把它們整合在統(tǒng)一 有效的制度之下，加之消費需求的彈性較大，在經(jīng)營管理上均需仔細考慮規(guī)則以免產(chǎn)生負面效果。MALL從規(guī)劃、建設(shè)到經(jīng)營管理都是需要很高的水平和技巧的。

　　統(tǒng)一管理，只租不售

　　一個大型MALL的正常運行，首先要求事先策劃設(shè)計的成功，此外還須實行專業(yè)化的管理。把MALL的管理簡單地視為物業(yè)管理或商業(yè)管理都是錯誤的，它幾乎是一門邊緣學(xué)科，是物 業(yè)管理與商業(yè)管理的交織。管理者不僅要保證水、電、暖、空調(diào)等設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，周

圍環(huán)境的整治與安全，還應(yīng)該知曉店鋪經(jīng)營知識，為各零售商提供信息服務(wù)和有參考價值的建議 ，更重要的還在于進行統(tǒng)一的廣告宣傳及促銷活動，負責(zé)把顧客引進店中來。管理者必須保證入租客戶具有完美和大體一致的形象，招商時不但要考慮各廠商愿意承擔(dān)的租金高低，還 要考慮其與MALL的規(guī)劃與形象是否吻合，其經(jīng)營業(yè)績是否能持續(xù)發(fā)展。

　　MALL產(chǎn)業(yè)漫長的回報期是對投資商戰(zhàn)略智慧和資金耐力的考驗。如果說一批實力孱弱、追逐短期利益的房地產(chǎn)商造成了先前大型商廈的先天殘疾和扭曲，那么新一代MALL能 否成型 ，則取決于有沒有一種深謀遠慮、更具實力、更有耐心的資本力量加入到這一產(chǎn)業(yè)中來。只有產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一才能確保經(jīng)營的整體性，才能發(fā)揮MALL的整體優(yōu)勢，因而MALL投資商必須有雄厚的資本實力，不能依靠短期貸款或其他短期資金搞開發(fā)。沒有還貸壓力，才能保證只租不售 ，確保整體戰(zhàn)略的實現(xiàn)。目前MALL開發(fā)商很多自己沒有太多的資本金，想靠項目來吸引更多投資者，這是非常令人擔(dān)心的。

　　主題突出，結(jié)構(gòu)合理

　　早期的大型商廈由于缺少體現(xiàn)都市文化品位且富有個性的主題設(shè)計，所以從內(nèi)容設(shè)置到品牌引進都大同小異，由此引發(fā)日益嚴重的同質(zhì)化危機。現(xiàn)在的MALL必須樹立鮮明的主題定 位，走差異化競爭之路。以廣東為例，廣州報業(yè)文化廣場打出了"報業(yè)文化"的大旗，將報 社辦公樓、大型圖書館、公眾藝術(shù)館與開放式購物廣場結(jié)合為一體；東莞華南MALL打 造"水 鄉(xiāng)風(fēng)情"主題，利用珠三角的河汊水網(wǎng)營造供游客泛舟觀光的水道景觀；華僑城銅鑼灣廣場花巨資聘請昆明世博園的規(guī)劃師美國HHCP國際設(shè)計有限公司耗時4年進行規(guī)劃，營造國內(nèi)第一家"生態(tài)景觀和海洋文化"為主題的MALL，設(shè)有雕塑公園、核心購物、酒吧風(fēng)情、生態(tài)廣 場四大區(qū)域；奧林匹克購物中心也樹立了"體育公園"的主題。

　　之所以需要主題設(shè)計，是由于同一區(qū)域往往規(guī)劃了多家MALL，有所差異才更吸引消費者，而且通過主題設(shè)計使MALL的娛樂休閑功能更加突出。另外，現(xiàn)在的百貨店已在千方百計增 加餐飲及娛樂休閑方面的功能，MALL特別是市區(qū)型MALL必須通過主題樂園的營造才能更具吸 引力。而對于特大型的郊區(qū)型MALL而言，只要規(guī)模足夠大，功能足夠齊，就可成就其綜合性 一站式的定位，主題的營造倒在其次了。

　　MALL集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨店、倉儲式商店、超市、品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，故定位于家庭的一站式購物消費和一站式休閑享受。根據(jù)所處 商圈情況，MALL內(nèi)部全部商品高、中、低檔的比例，各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例，購物、餐飲、娛樂、休閑各區(qū)域的比例必須合理，才能發(fā)揮MALL整合消費的功能。

　　做好客源重疊分析與規(guī)劃

　　MALL在規(guī)劃設(shè)計之初，應(yīng)先確立主力商店(如百貨公司、大賣場、大型專業(yè)店)，并在招 商過程中優(yōu)先辦理，從而在建筑方面能夠滿足主力商店的特殊建筑要求，因主力商店具有一定的保客能力，營業(yè)績效較有保證。當(dāng)然各獨立商店都具有一定的集客能力，被吸引進各個商店的顧客也將成為整個MALL的顧客，每個商業(yè)個體在MALL整體計劃的指導(dǎo)下，均能提供最 適合的服務(wù)，因此客源重疊使每個商業(yè)單元均能獲得重疊效益。MALL最成功的客源策略始于 主力商店，在此基礎(chǔ)上展開招商計劃，以扣住穩(wěn)定客戶層的需求特征，在互動關(guān)系下達到整 合的效果，形成一股強有力的經(jīng)營動力。但必須注意，由于客源的重疊還應(yīng)避免內(nèi)部競爭的不利因素，而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。

　　目前國內(nèi)汽車用品超市、玩具及文具大賣場、五金家用品大賣場、大型折扣店、工廠直銷店、現(xiàn)代化的超市型綜合藥店、旅游用品店等業(yè)態(tài)都較為少見，也缺少有特色的小型專業(yè)店，快餐及特色餐館有一定知名度的也不多。因而MALL的經(jīng)營者必須主動尋找這些有特色的 商店，而非坐等廠商上門。

　　MALL要經(jīng)營得好，還要求MALL經(jīng)營者有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動的能力。MALL 內(nèi)一般至少有3個以上的公享空間中庭用以進行各類節(jié)慶活動，以吸引人氣增加銷量。