商鋪大打“返租牌”是誘惑還是保證
限購以來順德商鋪銷售一路火爆，帶租約發售的形式更是“火上添油”。不過，在商鋪難求的熱烈場面之下，有人開始擔憂順德的商鋪投資市場是否過火，另外，越演越烈的帶租約發售，也面臨不少的風險。
現狀調查
商鋪推一個火一個
開盤、熱賣、搶購……限購以來，商鋪投資在順德持續火爆，幾乎每一個項目開售商鋪都有不俗的的表現，順德人買鋪的熱情，令人印象深刻。
記者統計了過去一年來多個商鋪的銷售情況，發現這些商鋪賣點除了以往大打贈送面積等優惠之外，越來越多的項目在發售的時候選擇帶租約銷售。
所謂的商鋪售后返租是指開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售給小業主，同時，與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營，同時會按約定時間支付給小業主固定的租金。目前，在順德，一般年返租回報在5%-10%之間。
招租有難度有商鋪丟空
開發商要付得起價錢，首先是商鋪要租得起價格。但一個商業項目需要高度依賴運營團隊的能力，從順德來看，并不一定每一個商業項目都可以運營得非常成功。而一旦經營慘淡，豐厚的租金回報就很容易出現問題。
以順德最有代表性的吉之島等附帶大型超市的大賣場為例，直觀來看，只有大潤發的商鋪經營是最為成功的，商鋪租金居高不下，一鋪難求。而吉之島盡管定位更為高端，但在運營五年之后，三樓基本面臨空置的狀況，而二樓的其他商鋪，在正常工作日的時候人流并不旺盛，據記者了解，由于經營狀況并不理想，目前運營商只能采取與商家分傭金的方式來決算，而無法像其他一些廣場一樣采取固定租金或者租金加提成的方式進行，與之情況類似的還包括沃爾瑪和樂購，兩者的經營狀況也并不理想。此外，去年云良路的華潤萬家超市由于運營問題還被迫關張，直到今天其原址所在的店鋪，還在招租當中。熟悉順德商業發展經歷的天之龍地產李超棠表示，“商場運作成功與否跟地段相關，也跟運營能力有關，最后，還需要守得住等得起。即便是目前順德公認最為成功的天佑城項目，也花了將近7年的時間，經過無數次的調整，才達到目前的狀況。”
而不少社區商鋪，也同樣面臨不小的問題，在明日華府等地理位置較為優越的社區，由于社區商鋪既可以輻射小區人群，又可以以街鋪輻射周邊人群，出租率一直表現出色，租金也能租得起價錢。在一些普通的社區當中，不乏入住數年后社區商鋪依然丟空的情況。如順德碧桂園西區的配套商場，盡管坐擁超過10萬人的居住人口，但由于毗鄰105國道，又面臨小區其他配套設施的競爭，目前除了一家順客隆和寥寥數家中介機構之外，大部分商鋪也基本丟空，與之類似的景象，在不少大型小區都存在。
位于清暉園商圈中心地段的某個項目，招商半年之后，也僅有寥寥幾個不知名的品牌簽訂了意向進駐書，開業的時間只能一拖再拖。其負責招商的工作人員表示，“順德市場招商工作難度大、特別是引入好的品牌難度非常大，即便答應進駐，亦會提出非常嚴苛的要求。所以，順德市場的商鋪，大多數還是只能在已有的商家當中消化。”
在東莞、惠州等地，也曾經出現了商場經營不利，從而導致項目招商難的風險，在這種情況下，即便開發商可以在預定的期限內返還約定的租金，但在租期到期后，業主仍可能面臨無人接手的風險。因此，有專家提醒，業主投資需要綜合多方因素對商鋪進行考核，不能只考慮商鋪的返租承諾。
商場鋪回報率不高
南都記者走訪大良、容桂等多個熱點地區，發現順德社區商鋪的租金普遍不高，大多數的租金范圍集中在40-60元/平方米之間。在目前最繁華的大良東區和中區周邊，尤其是東區，租金集中在80-100元/平方米之間，一套臨近新桂路的商鋪租金可以達到130元/平方米左右。但即便是以這個租金計算，與目前順德動輒3萬元/平方米的價格相比，目前投資順德的社區商鋪，回報率僅為2%-3%。考慮到租金收入是商鋪投資當中的重要考量指標，因此，租售比偏低，令人對商鋪投資熱產生了一定的疑問。
此外，嘉信、新世界商場、天佑城等主要商圈目前的平均租金在300元/平方米左右，二線商圈的商鋪租金價格，也有150-200元/平方米不等。雖然租金高，但是商場鋪的銷售價格往往要高于社區商鋪價格，因此，回報率約僅為3%-5%。
同時，在順德商鋪招租并不是一件容易的事，清暉園某項目以超過100元/平方米的價格對外招租，響應的客戶就非常少，由于價格偏高，乏人問津。“一般而言，銀行、裝飾、家具等企業需要較強的形象展示功能，也能承受較高的租金，而類似餐飲、服飾等行業，租金的承受力就會低很多。”有業內人士介紹，據了解，近幾年順德主要城區的租金價格大概每年有5%的漲幅，不少長租約也約定每年有5%-10%的漲幅，但租客不一定能接受，為此會鬧出不少提前解約的事情，最終亦有不少房東會讓步。
社區商鋪全部自己持有并統一招租的日高卡卡負責招商的古經理也表示，“商業運營是非常實際的一門學問，商家是否要簽約一家店，一定是充分考察了人群、消費習慣、消費能力等基礎上做出的決定，因此，很多商業物業在建好的一剎那幾乎就決定了它的地位。”他認為，從經驗上來說，很少的商家愿意付出占銷售收入8%-10%的租金，也很少有行業可以達到。因此，他認為，過高的租金收入比，其實對投資人而言，風險巨大。
縱深
開發商做賠本買賣？“金”鋪慢慢“養”
目前，不少商鋪推出的年返租率為5%以上，8%-10%的回報率也不乏其人。但根據記者的調查了解，目前，順德市場上大多數商鋪的租金回報率在2%-3%之間，開發商豈不是在做賠本買賣？
據了解，目前順德市場上采取的招商策略一般是，先以較低的租金引入主力店或若干一線品牌，租期3-5年不等，借助這些品牌的影響力，再向其他商家進行招租。由于合同當中約定了每年一定的租金漲幅，因此，隨著商場逐步成熟，租金也可能逐漸提升，因此，如果一切順利的話，開發商看起來不會虧得那么多。但是，建立在一切順利基礎之上的假設，還是會存在一定的風險。
曾在21世紀不動產任職的地產人士郭偉鋒表示，“更為現實的風險則是，商場的運營不能如設想的那樣迅速做起來，商家為了支付得起租金，只能將物價抬得很高，這又進一步嚇跑了消費者。從而進入一個死循環。”他表示，要運營好一個商業，確實需要考慮方方面面的因素，絕對不能只是單純地向下一個環節索取，就可以取得租金，“畢竟商鋪是要養出來的，開店的首先要能掙錢，才能支付租金，開發商拿到了租金，才能支付給業主。這里面誰吃虧了，都不是一種多贏的行為。”
正是由于一個商業項目運營成功與否，既取決于項目本身的先天質素，又取決于后天的運營管理，因此，商業項目的經營才被認為遠遠要比住宅地產復雜。因此，商業的投資需要考慮多方的因素，而不能只是看投資回報率一個。
開發商“自找苦吃”？回籠資金，推高商鋪售價
在住宅銷售受到限制的情形下，商鋪銷售對于開發商回籠資金的意義不言而喻。去年，一些高端項目在住宅受限的情形下，適度開售商鋪，迅速地回籠了過億元的資金，成為完成季度或者半年目標的重要法碼。
有不少分析認為，即便開發商不推出返租策略，商鋪的銷售應當也不成問題，那么，開發商為何要自找苦吃，冒著侵犯法律或者經濟利益的損失，而力推商鋪返租呢？
不少帶返租的商場鋪，可能會將商鋪價格提高賣，從而高于同類商鋪市場價格，例如，某商鋪均價6萬多元/平方米，扣除優惠折扣和返租租金，折算下來均價還要4萬-5萬元/平方米，商鋪扣除“返租”租金，實質上單價可能比市場價持平或略高。
有分析認為，“返租”已成了開發商賣商鋪的一種營銷手法。這種“返租”雖然貌似很豐厚，但其實“羊毛出在羊身上”的方式沒有變，開發商實際上就已把返租租金加到商鋪的售價里了，通常都會將售價提高三成左右來賣鋪。因此即使所有返租租金一次性在樓價里減扣，開發商也不會虧本。如果能順利地再將商鋪租出去，開發商可另賺一筆；如果租不出去，開發商也是全身而退。而投資者不但得不到返租期間的租金收入，更因為高房價而透支了本應屬于投資者的升值空間，可說是承受了雙重損失。
此外，即便價格與市場其余產品相同，但開發商已經快速回籠了一大筆資金，并在未來數年逐步歸還，對于眼下不少手頭緊張的開發商而言，這是一筆低廉的融資手段，這也是不少開發商熱衷帶租約發售的原因。
風險提示
謹防商鋪變“傷鋪”
在紅火的帶租約商鋪市場，也存在不小的隱憂，其中，來自法律和經濟的雙重風險，被認為最有可能重創投資者的熱情。
此前在不少一線城市，都出現過帶租約發售的商鋪開發商卷款而逃的情況，因此，相關部門先后出臺了不少文件加以整治，如國家建設部早在20**年公布的《商品房銷售管理辦法》中，就對預售房地產項目的售后返租下了禁令，規定開發商不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。20**年5月，國家建設部又對當時再度盛行的“返租經營”再次發文，明確“售后包租”、“承諾回報”等為房地產廣告明令禁止的內容。針對這種禁令，不少開發商的返租其實是“打擦邊球”或者玩文字游戲，如開發商企業為了逃避這一風險，往往指定第三方法人或者開發商指定的第三方公司利用這些方式銷售房產。
此外，根據目前最高人民法院針對非法集資犯罪的司法解釋，售后包租等房地產交易行為也將被納入非法集資范疇，最高可判十年有期徒刑。開發商往往解釋成為所銷售的產品為已經建成的小區裙樓商鋪，或者不屬于預售范圍內的二次房產交易。總之，商鋪帶租約銷售不只是順德市場獨有，但都面臨一定的政策風險。
篇2：商鋪大打返租牌是誘惑還是保證
商鋪大打“返租牌”是誘惑還是保證
限購以來順德商鋪銷售一路火爆，帶租約發售的形式更是“火上添油”。不過，在商鋪難求的熱烈場面之下，有人開始擔憂順德的商鋪投資市場是否過火，另外，越演越烈的帶租約發售，也面臨不少的風險。
現狀調查
商鋪推一個火一個
開盤、熱賣、搶購……限購以來，商鋪投資在順德持續火爆，幾乎每一個項目開售商鋪都有不俗的的表現，順德人買鋪的熱情，令人印象深刻。
記者統計了過去一年來多個商鋪的銷售情況，發現這些商鋪賣點除了以往大打贈送面積等優惠之外，越來越多的項目在發售的時候選擇帶租約銷售。
所謂的商鋪售后返租是指開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售給小業主，同時，與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營，同時會按約定時間支付給小業主固定的租金。目前，在順德，一般年返租回報在5%-10%之間。
招租有難度有商鋪丟空
開發商要付得起價錢，首先是商鋪要租得起價格。但一個商業項目需要高度依賴運營團隊的能力，從順德來看，并不一定每一個商業項目都可以運營得非常成功。而一旦經營慘淡，豐厚的租金回報就很容易出現問題。
以順德最有代表性的吉之島等附帶大型超市的大賣場為例，直觀來看，只有大潤發的商鋪經營是最為成功的，商鋪租金居高不下，一鋪難求。而吉之島盡管定位更為高端，但在運營五年之后，三樓基本面臨空置的狀況，而二樓的其他商鋪，在正常工作日的時候人流并不旺盛，據記者了解，由于經營狀況并不理想，目前運營商只能采取與商家分傭金的方式來決算，而無法像其他一些廣場一樣采取固定租金或者租金加提成的方式進行，與之情況類似的還包括沃爾瑪和樂購，兩者的經營狀況也并不理想。此外，去年云良路的華潤萬家超市由于運營問題還被迫關張，直到今天其原址所在的店鋪，還在招租當中。熟悉順德商業發展經歷的天之龍地產李超棠表示，“商場運作成功與否跟地段相關，也跟運營能力有關，最后，還需要守得住等得起。即便是目前順德公認最為成功的天佑城項目，也花了將近7年的時間，經過無數次的調整，才達到目前的狀況。”
而不少社區商鋪，也同樣面臨不小的問題，在明日華府等地理位置較為優越的社區，由于社區商鋪既可以輻射小區人群，又可以以街鋪輻射周邊人群，出租率一直表現出色，租金也能租得起價錢。在一些普通的社區當中，不乏入住數年后社區商鋪依然丟空的情況。如順德碧桂園西區的配套商場，盡管坐擁超過10萬人的居住人口，但由于毗鄰105國道，又面臨小區其他配套設施的競爭，目前除了一家順客隆和寥寥數家中介機構之外，大部分商鋪也基本丟空，與之類似的景象，在不少大型小區都存在。
位于清暉園商圈中心地段的某個項目，招商半年之后，也僅有寥寥幾個不知名的品牌簽訂了意向進駐書，開業的時間只能一拖再拖。其負責招商的工作人員表示，“順德市場招商工作難度大、特別是引入好的品牌難度非常大，即便答應進駐，亦會提出非常嚴苛的要求。所以，順德市場的商鋪，大多數還是只能在已有的商家當中消化。”
在東莞、惠州等地，也曾經出現了商場經營不利，從而導致項目招商難的風險，在這種情況下，即便開發商可以在預定的期限內返還約定的租金，但在租期到期后，業主仍可能面臨無人接手的風險。因此，有專家提醒，業主投資需要綜合多方因素對商鋪進行考核，不能只考慮商鋪的返租承諾。
商場鋪回報率不高
南都記者走訪大良、容桂等多個熱點地區，發現順德社區商鋪的租金普遍不高，大多數的租金范圍集中在40-60元/平方米之間。在目前最繁華的大良東區和中區周邊，尤其是東區，租金集中在80-100元/平方米之間，一套臨近新桂路的商鋪租金可以達到130元/平方米左右。但即便是以這個租金計算，與目前順德動輒3萬元/平方米的價格相比，目前投資順德的社區商鋪，回報率僅為2%-3%。考慮到租金收入是商鋪投資當中的重要考量指標，因此，租售比偏低，令人對商鋪投資熱產生了一定的疑問。
此外，嘉信、新世界商場、天佑城等主要商圈目前的平均租金在300元/平方米左右，二線商圈的商鋪租金價格，也有150-200元/平方米不等。雖然租金高，但是商場鋪的銷售價格往往要高于社區商鋪價格，因此，回報率約僅為3%-5%。
同時，在順德商鋪招租并不是一件容易的事，清暉園某項目以超過100元/平方米的價格對外招租，響應的客戶就非常少，由于價格偏高，乏人問津。“一般而言，銀行、裝飾、家具等企業需要較強的形象展示功能，也能承受較高的租金，而類似餐飲、服飾等行業，租金的承受力就會低很多。”有業內人士介紹，據了解，近幾年順德主要城區的租金價格大概每年有5%的漲幅，不少長租約也約定每年有5%-10%的漲幅，但租客不一定能接受，為此會鬧出不少提前解約的事情，最終亦有不少房東會讓步。
社區商鋪全部自己持有并統一招租的日高卡卡負責招商的古經理也表示，“商業運營是非常實際的一門學問，商家是否要簽約一家店，一定是充分考察了人群、消費習慣、消費能力等基礎上做出的決定，因此，很多商業物業在建好的一剎那幾乎就決定了它的地位。”他認為，從經驗上來說，很少的商家愿意付出占銷售收入8%-10%的租金，也很少有行業可以達到。因此，他認為，過高的租金收入比，其實對投資人而言，風險巨大。
縱深
開發商做賠本買賣？“金”鋪慢慢“養”
目前，不少商鋪推出的年返租率為5%以上，8%-10%的回報率也不乏其人。但根據記者的調查了解，目前，順德市場上大多數商鋪的租金回報率在2%-3%之間，開發商豈不是在做賠本買賣？
據了解，目前順德市場上采取的招商策略一般是，先以較低的租金引入主力店或若干一線品牌，租期3-5年不等，借助這些品牌的影響力，再向其他商家進行招租。由于合同當中約定了每年一定的租金漲幅，因此，隨著商場逐步成熟，租金也可能逐漸提升，因此，如果一切順利的話，開發商看起來不會虧得那么多。但是，建立在一切順利基礎之上的假設，還是會存在一定的風險。
曾在21世紀不動產任職的地產人士郭偉鋒表示，“更為現實的風險則是，商場的運營不能如設想的那樣迅速做起來，商家為了支付得起租金，只能將物價抬得很高，這又進一步嚇跑了消費者。從而進入一個死循環。”他表示，要運營好一個商業，確實需要考慮方方面面的因素，絕對不能只是單純地向下一個環節索取，就可以取得租金，“畢竟商鋪是要養出來的，開店的首先要能掙錢，才能支付租金，開發商拿到了租金，才能支付給業主。這里面誰吃虧了，都不是一種多贏的行為。”
正是由于一個商業項目運營成功與否，既取決于項目本身的先天質素，又取決于后天的運營管理，因此，商業項目的經營才被認為遠遠要比住宅地產復雜。因此，商業的投資需要考慮多方的因素，而不能只是看投資回報率一個。
開發商“自找苦吃”？回籠資金，推高商鋪售價
在住宅銷售受到限制的情形下，商鋪銷售對于開發商回籠資金的意義不言而喻。去年，一些高端項目在住宅受限的情形下，適度開售商鋪，迅速地回籠了過億元的資金，成為完成季度或者半年目標的重要法碼。
有不少分析認為，即便開發商不推出返租策略，商鋪的銷售應當也不成問題，那么，開發商為何要自找苦吃，冒著侵犯法律或者經濟利益的損失，而力推商鋪返租呢？
不少帶返租的商場鋪，可能會將商鋪價格提高賣，從而高于同類商鋪市場價格，例如，某商鋪均價6萬多元/平方米，扣除優惠折扣和返租租金，折算下來均價還要4萬-5萬元/平方米，商鋪扣除“返租”租金，實質上單價可能比市場價持平或略高。
有分析認為，“返租”已成了開發商賣商鋪的一種營銷手法。這種“返租”雖然貌似很豐厚，但其實“羊毛出在羊身上”的方式沒有變，開發商實際上就已把返租租金加到商鋪的售價里了，通常都會將售價提高三成左右來賣鋪。因此即使所有返租租金一次性在樓價里減扣，開發商也不會虧本。如果能順利地再將商鋪租出去，開發商可另賺一筆；如果租不出去，開發商也是全身而退。而投資者不但得不到返租期間的租金收入，更因為高房價而透支了本應屬于投資者的升值空間，可說是承受了雙重損失。
此外，即便價格與市場其余產品相同，但開發商已經快速回籠了一大筆資金，并在未來數年逐步歸還，對于眼下不少手頭緊張的開發商而言，這是一筆低廉的融資手段，這也是不少開發商熱衷帶租約發售的原因。
風險提示
謹防商鋪變“傷鋪”
在紅火的帶租約商鋪市場，也存在不小的隱憂，其中，來自法律和經濟的雙重風險，被認為最有可能重創投資者的熱情。
此前在不少一線城市，都出現過帶租約發售的商鋪開發商卷款而逃的情況，因此，相關部門先后出臺了不少文件加以整治，如國家建設部早在20**年公布的《商品房銷售管理辦法》中，就對預售房地產項目的售后返租下了禁令，規定開發商不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。20**年5月，國家建設部又對當時再度盛行的“返租經營”再次發文，明確“售后包租”、“承諾回報”等為房地產廣告明令禁止的內容。針對這種禁令，不少開發商的返租其實是“打擦邊球”或者玩文字游戲，如開發商企業為了逃避這一風險，往往指定第三方法人或者開發商指定的第三方公司利用這些方式銷售房產。
此外，根據目前最高人民法院針對非法集資犯罪的司法解釋，售后包租等房地產交易行為也將被納入非法集資范疇，最高可判十年有期徒刑。開發商往往解釋成為所銷售的產品為已經建成的小區裙樓商鋪，或者不屬于預售范圍內的二次房產交易。總之，商鋪帶租約銷售不只是順德市場獨有，但都面臨一定的政策風險。
篇3：商鋪擔保轉讓協議樣本
商鋪擔保轉讓協議甲方:身份證號:
乙方:身份證號:
甲乙雙方在平等自愿、互惠互利及協商一致的基礎上達成如下協議,雙方共同嚴格遵守。
一、甲方尚欠乙方貨款人民幣194萬元,甲方同意將其承租的號商鋪(下稱"商鋪")的合法承租權、使用權、續租權及商鋪租賃押金全部無償轉讓給乙方,作為其欠款擔保,經雙方確認,商鋪的權利價值折算為人民幣元(下稱"折算價值")。
二、乙方自本協議簽訂之日起享有商鋪的承租權、續租權及商鋪押金的所有權,甲方應于本協議簽訂之日將商鋪租賃合同、押金憑據等原件交給乙方保管。
三、如甲方年月 日前未能還清全部貨款,甲方應自 年 月 日起將商鋪交付給乙方使用。
四、如甲方年 月 日前能夠還清全部貨款,本協議自行終止,甲方收回乙方商鋪所有權利,乙方不得拒絕,乙方無須向甲方支付任何費用。
五、如甲方年 月 日前未能還清全部貨款,甲方不得再向乙方主張商鋪的任何權利,未還貨款不足抵扣折算價值的部分,乙方仍有權向甲方追償。
六、甲方應當保證乙方能夠正常合法使用商鋪,協助乙方與原房東直接簽訂或續簽協議。
七、商鋪交付前的相關稅費及債權債務與乙方無關,商鋪交付后的相關稅費及債權債務與甲方無關
八、甲方擅自將商鋪轉讓給第三人或逾期拒不向乙方交付商鋪的,乙方有權立即終止本協議,向甲方追償全部貨款,m.dewk.cn甲方并應自本協議簽訂之日起按未還款金額每日千分之三向乙方支付違約金。
九、非因甲方原因導致本協議無法履行,乙方有權隨時解除本協議,向甲方追償全部貨款
十、本協議并不影響乙方采取任何合法手段向甲方追償全部貨款的權利。
十一、其它未盡事宜,雙方另行協商,簽訂補充協議,補充協議與本協議不一致的,以補充協議為準。
十二、本合同一式兩份,甲乙雙方各執一份,雙方簽字后生效。
甲方:乙方:
住址:住址:
電話:電話:
年月日年月日