濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)的感覺(jué)

　　濟(jì)南沒(méi)有任何的產(chǎn)品加工優(yōu)勢(shì)，但卻是商家必爭(zhēng)之地，作為省會(huì)依靠強(qiáng)大的影響力成為目前輻射整個(gè)齊魯大地的物流和商貿(mào)中心，并且匯集了國(guó)內(nèi)眾多的知名品牌的一級(jí)代理商和辦事處。隨著省政府提出打造濟(jì)南商圈的構(gòu)想，必將對(duì)濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極大的推動(dòng)作用。

　　由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，每一個(gè)商家都在做市場(chǎng)還是做網(wǎng)絡(luò)之間徘徊，終端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)、區(qū)域市場(chǎng)的進(jìn)駐已經(jīng)迫使客戶重新考慮自己的營(yíng)銷(xiāo)策略。

　　目前濟(jì)南的商業(yè)市場(chǎng)，大多數(shù)分布在城區(qū)周?chē)僧?dāng)?shù)卮逦谶^(guò)去馬路市場(chǎng)的基礎(chǔ)上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，發(fā)展成為今天的各類專業(yè)市場(chǎng)。由于市場(chǎng)建設(shè)時(shí)間早，戶型已顯落后，屬于典型的二三代市場(chǎng)的結(jié)合體。目前很多市場(chǎng)正在進(jìn)行二、三期的規(guī)劃建設(shè)，不論是市場(chǎng)還是業(yè)戶都處在一個(gè)重新調(diào)整的過(guò)程之中。

　　濟(jì)南的市場(chǎng)有明顯的特點(diǎn)：專業(yè)但規(guī)模不大，大多屬于待拆遷市場(chǎng)，不少客戶正在向郊區(qū)的新建市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

　　不論是從客戶資源還是從提高項(xiàng)目的檔次來(lái)說(shuō)濟(jì)南都有很大的招商潛力。

　　由于距離濟(jì)南近（濟(jì)南的郊區(qū)）兩個(gè)市場(chǎng)存在很多互相交融的地方，從這一點(diǎn)上說(shuō)，對(duì)于我們下一步的招商有利有弊。

　　有利點(diǎn)：宣傳或多或少的在影響著他們，目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目已經(jīng)有了概念認(rèn)識(shí)，可以減少在硬廣告上的投入；不利點(diǎn)：以后制定的招商政策要兼顧到外地品牌和本地業(yè)戶的心理品衡，宣傳盡量實(shí)事求是，避免一些"豪言壯語(yǔ)"，引起客戶的反感。

　　客戶的共同意見(jiàn)：

　　省會(huì)情結(jié)，對(duì)地級(jí)市不屑一顧；

　　觀念守舊，喜歡在自己的家門(mén)口做生意；

　　在項(xiàng)目的所屬區(qū)域已經(jīng)有代理商，沒(méi)有進(jìn)入的必要；

　　從項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)看，只適合作零售；

　　專業(yè)市場(chǎng)生命力大，綜合性市場(chǎng)吸引力小；

　　旅游城市，未來(lái)不可能建產(chǎn)品加工區(qū)。

　　招商政策和本地應(yīng)該有區(qū)別。

　　不同業(yè)態(tài)的客戶反饋：

　　陶瓷業(yè)戶擴(kuò)展周邊市場(chǎng)大都以發(fā)展信譽(yù)較好的經(jīng)銷(xiāo)商，配備區(qū)域經(jīng)理為主，而且買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)再加上裝修費(fèi)用過(guò)高；

　　服裝業(yè)戶大多以南方人為主，投資經(jīng)營(yíng)的意向不是很明確；

　　外地市場(chǎng)不同于本地認(rèn)購(gòu)，不應(yīng)該把投資客和經(jīng)營(yíng)戶有涇渭分明的界限，很多客戶的內(nèi)否在市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)要看市場(chǎng)的后期運(yùn)營(yíng)狀況。

　　意象客戶特征：

　　開(kāi)設(shè)連鎖店的品牌商；

　　行業(yè)大戶；

　　在濟(jì)南銷(xiāo)量不好但對(duì)泰安市場(chǎng)充滿期望的品牌商（實(shí)木地板）；

　　行業(yè)業(yè)態(tài)：裝飾材料和服裝；

　　客戶類型：散戶和投資戶。

　　推廣形式：

　　招商形式：品牌聯(lián)誼會(huì)、座談會(huì)；

　　設(shè)立濟(jì)南招商辦事處，媒體造勢(shì)，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和影響力。

篇2：商業(yè)市場(chǎng)(中心)保安隊(duì)日工作管理辦法

　　商業(yè)市場(chǎng)（中心）保安隊(duì)日工作管理辦法

　　8：00各崗位人員詳細(xì)聽(tīng)取上班匯報(bào)，檢查自己接班崗位的設(shè)施或周邊環(huán)境。打開(kāi)各樓梯道門(mén)。

　　8：30清洗各樓開(kāi)水桶并備（燒）好開(kāi)水。

　　9：00各樓開(kāi)啟大門(mén)，迎接業(yè)主、客商。并及時(shí)為業(yè)主、客商解決自己能解決的問(wèn)題，不能解決及時(shí)與有關(guān)部門(mén)聯(lián)系。車(chē)場(chǎng)保安有序的指揮停放車(chē)輛嚴(yán)防堵塞。

　　10：00配合本樓層管理員對(duì)各商鋪進(jìn)行考勤。流動(dòng)崗位對(duì)自己轄區(qū)巡邏。

　　11：30對(duì)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)盒飯、飲料的小販進(jìn)行驗(yàn)證檢查，無(wú)"交易中心"發(fā)放的有效證件者不準(zhǔn)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。

　　12：00午餐

　　12：30巡邏，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理匯報(bào)。

　　14：00檢查轄區(qū)內(nèi)消防安全設(shè)施是否完好。

　　15：30詳細(xì)填寫(xiě)好交接班記錄，對(duì)需要交待下一班的事項(xiàng)及本班內(nèi)發(fā)生解決或未解決的問(wèn)題填寫(xiě)在交接班記錄上，以后備查。

　　16：00交接班。聽(tīng)取上班的匯報(bào)，檢查自己接班崗位的設(shè)施、設(shè)備和周邊環(huán)境,對(duì)本樓層或轄區(qū)巡查一次。關(guān)掉開(kāi)水器。

　　17：30配合管理員清場(chǎng)并關(guān)閉各樓梯道門(mén)。只留一至兩個(gè)主入口進(jìn)出并設(shè)崗。

　　18：00以后對(duì)進(jìn)場(chǎng)人員驗(yàn)證進(jìn)入，對(duì)帶物出場(chǎng)人員驗(yàn)收出門(mén)條。

　　19：00對(duì)轄區(qū)內(nèi)巡視、檢查至交班，如有業(yè)主進(jìn)貨入場(chǎng)，請(qǐng)?zhí)峁┓奖悖瑖?yán)禁卡、拿、要，對(duì)自己固定崗周邊清掃一次。

　　23：10檢查、巡視自己轄區(qū)、及轄區(qū)內(nèi)消防設(shè)備、設(shè)施。認(rèn)真填寫(xiě)交接班記錄，把本班發(fā)生及解決的問(wèn)題詳細(xì)記錄在交接班記錄上。

　　24：00交接班。聽(tīng)取上班同志的匯報(bào)，檢查自己接班崗位的設(shè)施、設(shè)備及周邊環(huán)境。注意一些相對(duì)薄弱環(huán)節(jié)，嚴(yán)防偷、盜、搶的發(fā)生。加強(qiáng)巡邏。（發(fā)現(xiàn)睡崗按曠工論處直至除名）。

　　7：00認(rèn)真填寫(xiě)交接班記錄，對(duì)夜班發(fā)生的情況，詳細(xì)記錄在交接班記錄上。檢查轄區(qū)的消防設(shè)備、設(shè)施。

　　8：00交接班。

篇3：亟待規(guī)范商業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)

　　亟待規(guī)范的商業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)

　　中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，公共性商業(yè)樓宇與一般零售商店不同，零售商店即使規(guī)模再大，仍然只有一個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體。而公共性商業(yè)樓宇一般會(huì)有很多獨(dú)立的商家從事經(jīng)營(yíng)，各行各業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)都有，范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)零售商店，它不僅包括零售商店，而且包括銀行、餐飲等各種服務(wù)性行業(yè)和各種娛樂(lè)場(chǎng)所。它的經(jīng)營(yíng)范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來(lái)商場(chǎng)的概念，是一種集商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。在這種復(fù)雜的情形下，商業(yè)物業(yè)管理就變得十分重要，管理方不僅要擔(dān)負(fù)受托商業(yè)物業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)及維護(hù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)自身的保值及增值，同時(shí)，要為商業(yè)物業(yè)使用人創(chuàng)造可產(chǎn)生最大附加價(jià)值的營(yíng)業(yè)環(huán)境，兼顧商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的安全性、可持續(xù)性、舒適性及便利性。

　　商業(yè)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化是商業(yè)物業(yè)管理方對(duì)自身管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化過(guò)程。以節(jié)約管理層解釋、教授特定運(yùn)營(yíng)進(jìn)程的時(shí)間，方便員工更清晰的了解公司所要求的工作內(nèi)容、完成標(biāo)準(zhǔn)，提升企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部、外部功能的普遍一致性。按企業(yè)組織功能劃分，商業(yè)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)可包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)四類。一個(gè)成功的商業(yè)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)進(jìn)程，需要具備系統(tǒng)性、操作性、互動(dòng)性等特點(diǎn)。大中型商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的管理項(xiàng)目通常包括購(gòu)物中心、超市、賣(mài)場(chǎng)、百貨等多種類型，需要在標(biāo)準(zhǔn)的起草階段充分考慮項(xiàng)目多樣性與標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一性問(wèn)題，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的一致有序。

　　一、中國(guó)商業(yè)物業(yè)管理目前沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

　　中國(guó)指數(shù)研究院經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中國(guó)商業(yè)物業(yè)管理，甚至整個(gè)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)，目前，沒(méi)有與之相對(duì)應(yīng)的國(guó)家行業(yè)性運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)ISO認(rèn)證成為國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)建立標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系的主要途徑。深圳萬(wàn)科物業(yè)ISO雙認(rèn)證事件，拉起了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)ISO認(rèn)證的浪潮。作為物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化的重要分支，商業(yè)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化也在其中。ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證、ISO14000環(huán)境管理體系認(rèn)證和OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證，“三標(biāo)一體”成為當(dāng)下，許多中國(guó)商業(yè)物管企業(yè)統(tǒng)一管理制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，解決擴(kuò)張性管理失控的法寶。國(guó)外商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)主要借助ISO標(biāo)準(zhǔn)或六西格瑪?shù)戎髁黧w系，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，例如通過(guò)IS050001能源管理標(biāo)準(zhǔn)提高能源管理流程、減少溫室氣體排放，通過(guò)ISO55001實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)化，利用六西格瑪工具提升商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目管理水平等。

　　二、從宏觀角度——行業(yè)期待先進(jìn)、全面的標(biāo)準(zhǔn)

　　1、有助于促進(jìn)商業(yè)物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展

　　商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和商業(yè)設(shè)施更新改造的價(jià)值體現(xiàn)與保值增值，在很大程度上取決于物業(yè)管理企業(yè)所提供的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理服務(wù)。各級(jí)政府為了規(guī)范物業(yè)管理行為，出臺(tái)了一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，在物業(yè)管理規(guī)范化的進(jìn)程中取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但很難替代各種具體業(yè)態(tài)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化管理。一個(gè)行業(yè)成熟的標(biāo)志之一是實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，先進(jìn)而全面的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)按其內(nèi)在聯(lián)系形成科學(xué)的有機(jī)整體，體現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的特色，具有前瞻性和指導(dǎo)性、系統(tǒng)性和完整性、原則性和可操作性。對(duì)推進(jìn)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范商業(yè)管理，具有普遍和重要的指導(dǎo)意義。

　　2、提高商業(yè)物業(yè)管理整體發(fā)展水平和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力

　　物業(yè)服務(wù)業(yè)是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)中增長(zhǎng)最快的行業(yè)之一。尤其是商業(yè)物業(yè)服務(wù)，不僅可以增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力、擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平和生活質(zhì)量，其本身也已成為新經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)力，先進(jìn)、全面的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)表明我國(guó)的商業(yè)物業(yè)服務(wù)已經(jīng)邁向了一個(gè)新的階段，可以成為代表國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)管理體系化和發(fā)達(dá)程度的一個(gè)重要標(biāo)志。可以說(shuō)，中國(guó)商業(yè)物業(yè)服務(wù)“標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)代”已經(jīng)來(lái)臨，而“標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)代”就是商業(yè)物業(yè)服務(wù)業(yè)高水平發(fā)展的時(shí)代。國(guó)外商業(yè)物業(yè)服務(wù)巨頭之所以有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，一個(gè)主要的原因，是他們有自己“重要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”，這是一種游戲規(guī)則，一種在市場(chǎng)上說(shuō)了算的規(guī)則；同時(shí)這也是企業(yè)發(fā)展中，跟合作伙伴、利益同盟對(duì)接的、兼容的話語(yǔ)系統(tǒng)、共同決策體系。先進(jìn)、全面的標(biāo)準(zhǔn)化體系，將提高行業(yè)發(fā)展的整體水平和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。

　　三、從微觀角度——企業(yè)期待先進(jìn)、全面的標(biāo)準(zhǔn)

　　從企業(yè)的根本目的來(lái)看，無(wú)非是為了提高管理運(yùn)營(yíng)能力，使企業(yè)獲得更大的效益。

　　1、可以有效提高企業(yè)的運(yùn)行效率

　　商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的日常工作有兩個(gè)基本的特征，一是有的崗位的人員會(huì)發(fā)生變動(dòng)，二是一些日常的工作的基本作業(yè)程序相對(duì)比較穩(wěn)定。不同的人，由于不同的經(jīng)歷、性格、學(xué)識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，可能做事情的方式和步驟各不相同。即使做事的方式和步驟有相同，做每件事的標(biāo)準(zhǔn)和度仍會(huì)有一些差異，對(duì)此，標(biāo)準(zhǔn)化文件會(huì)做出詳細(xì)規(guī)定，比如說(shuō)，大廈的玻璃幕墻一年清洗幾次，分別在哪個(gè)季節(jié)進(jìn)行。公共區(qū)域的座位的清潔周期，甚至，清潔用的工具，清潔的方式等，都會(huì)做出詳細(xì)規(guī)定。通過(guò)量化和規(guī)范的服務(wù)，可以省去管理者解釋的時(shí)間，同時(shí)提高工作標(biāo)準(zhǔn)與效率，也使一線員工有了具體的操作標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，由于標(biāo)準(zhǔn)是在實(shí)踐操作中不斷總結(jié)、優(yōu)化和完善的產(chǎn)物，在這一過(guò)程中積累了許多人的共同智慧，對(duì)提高工作效率大有裨益。

　　2、提升企業(yè)的品牌形象，擴(kuò)大知名度和影響力

　　對(duì)于商業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，差異化往往不是在硬件，而是在軟件。軟件的差異化又往往不是在大的戰(zhàn)略方面，而是在具體的細(xì)節(jié)。細(xì)節(jié)的差異化不體現(xiàn)在理解上，而體現(xiàn)在能否將這些細(xì)節(jié)進(jìn)行量化，也即細(xì)節(jié)決定成敗。因此，從這個(gè)意義上來(lái)看，標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)于提高企業(yè)的運(yùn)行效果也是有非常好的促進(jìn)作用。同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)化可以完善組織內(nèi)部管理，使日常管理制度化、體系化和法制化，提高服務(wù)質(zhì)量，并確保服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性；同時(shí)，也是本著對(duì)消費(fèi)者權(quán)益和社會(huì)負(fù)責(zé)的精神，增強(qiáng)消費(fèi)者的信賴，使消費(fèi)者能對(duì)企業(yè)提供的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。從而樹(shù)立起企業(yè)的良好形象，擴(kuò)大影響力，提升知名度，增加品牌價(jià)值。