商業(yè)街區(qū)開發(fā)中的誤區(qū)與風(fēng)險如何規(guī)避
隨著城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展，商業(yè)街的開發(fā)近幾年來也逐漸升溫。但是，忽視了科學(xué)開發(fā)這一環(huán)節(jié)，問題也就會隨之出現(xiàn)。在對全國各地商業(yè)街走訪中看到，商業(yè)街開發(fā)后長期不能開業(yè)經(jīng)營者并不鮮見。
商業(yè)街開發(fā)風(fēng)險主要集中在四個方面。
第一是規(guī)模風(fēng)險。隨著商業(yè)地產(chǎn)熱的影響及對高額利潤回報的追求，一些商業(yè)街的開發(fā)規(guī)模普遍偏大。由于商業(yè)規(guī)模邊際效益遞減理論的作用，商業(yè)街規(guī)模往往開發(fā)越大，商業(yè)價值反而越低，商家也就越不敢進(jìn)駐經(jīng)營。動輒十萬、幾十萬平方米的商業(yè)街最終結(jié)果是長期閑置，如北京大都市商業(yè)街等。而商業(yè)街規(guī)模大小是商業(yè)街所在區(qū)域人口、消費力、消費特點及競爭商業(yè)項目等多種因素綜合而決定。通過前期市場研究及科學(xué)計算可以得到商業(yè)街最佳開發(fā)規(guī)模，而不能憑空想象下結(jié)論。
第二是建筑形態(tài)風(fēng)險。商業(yè)街開發(fā)建筑形式有其特有的規(guī)律，絕不是眾多商店集中擺在一起就能稱為商業(yè)街，而步行商業(yè)街對建筑規(guī)模結(jié)構(gòu)的長、寬、高要求更高。
商業(yè)街的含義是指連綿不斷的商業(yè)氣氛，不是建在一起的商業(yè)就都能發(fā)展成為商業(yè)街。目前，很多新開發(fā)的商業(yè)街為了銷售方便，將商業(yè)街建成鴿子籠式，甚至到3層4層。卻不知商業(yè)經(jīng)營對建筑結(jié)構(gòu)、層高、進(jìn)深、面寬等都有一定要求。建好的商業(yè)街商家無法使用，也就難以有商家進(jìn)駐。當(dāng)然，商業(yè)也就難以成街。其中最典型的例子就是北方某新天地商業(yè)街，建好后長期招商困難，最后雖與東方家園、燕莎奧特萊斯、家世界、大食代四家主力店簽約。但這些商家條件是將已建完的15萬平方米商業(yè)街拆掉，按這些商家建筑要求重建。這條街雖然最終修成了正果得以重生，但卻付出了極大的代價。如果開發(fā)前期能夠邀請商業(yè)專家參與論證和把關(guān)，更多地了解商業(yè)開發(fā)規(guī)律，這筆學(xué)費本來是可以不交的。這個項目的開發(fā)商后來也是非常感慨的這么說。所以，開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)街時，應(yīng)更多研究和尊重商業(yè)經(jīng)營對建筑結(jié)構(gòu)要求，因為商業(yè)街最終用途是商家使用。
第三是銷售風(fēng)險。這個風(fēng)險是伴隨房地產(chǎn)市場發(fā)展而發(fā)展。開發(fā)商大多追求開發(fā)資金的快速回籠，所開發(fā)的商業(yè)項目也大多是以銷售為主。銷售過后商業(yè)面積的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，這些產(chǎn)權(quán)往往分散到了投資者手里，而難以實現(xiàn)統(tǒng)一管理和經(jīng)營，也使前期的商業(yè)規(guī)劃與定位也無法實現(xiàn)。這就是很多銷售非常火爆的商業(yè)街最后卻不能正常開業(yè)經(jīng)營的主要原因之一，而且這樣的情況在全國各地較為普遍。
目前，名地失敗的例子使更多的開發(fā)商覺醒。一些商業(yè)街開發(fā)商也開始由銷售為主轉(zhuǎn)為租售并舉或以出租為主。如嘉興華庭街招商時在商業(yè)面積租售比例方面進(jìn)行合理的控制，雖有十萬平方米商業(yè)面積，但仍取得了招商與開業(yè)的成功。
第四是定位招商風(fēng)險。過去，商業(yè)街的主要功能就是以滿足周邊居民生活購物需要為主，隨著城市經(jīng)濟(jì)及商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)街中的商業(yè)業(yè)態(tài)也在不斷調(diào)整之中。更多長久保持繁榮的商業(yè)街從以購物為主，轉(zhuǎn)為購物、餐飲、休閑娛樂等多功能為一體。另外，一些餐飲街、專業(yè)專賣街也隨之出現(xiàn)。這些特色商業(yè)街的出現(xiàn)，是由于商業(yè)市場的細(xì)分所決定。市場當(dāng)中，也有很多定位傳統(tǒng)的商業(yè)街開業(yè)之后，由于周邊商業(yè)競爭及與逛街人群消費差異性等原因而被迫調(diào)整和歇業(yè)。
目前，商業(yè)街開發(fā)商在對商業(yè)街定位時，應(yīng)注重研究周邊商業(yè)市場環(huán)境，走出以滿足購物功能為主的傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)組合，使商業(yè)街購物、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)配比合理，并與周邊商業(yè)實現(xiàn)錯位與錯業(yè)經(jīng)營。這樣，商業(yè)街從一開始就能在與周邊商業(yè)競爭中獲取主動權(quán)并保持長久不衰。
其他影響因素
除以上四點之外，商業(yè)街的展示性、易達(dá)性、景觀、節(jié)點、城市文化底韻等等都會影響商業(yè)街的發(fā)展。所以，商業(yè)街開發(fā)以及升級改造確有規(guī)律可言，不注意這些規(guī)律，無疑會加大商業(yè)街的開發(fā)風(fēng)險。開發(fā)前期應(yīng)請商業(yè)規(guī)劃、營銷招商及運營管理等多方面專家論證和把關(guān)，以規(guī)避風(fēng)險。正確的開發(fā)程序包括：市場調(diào)研、可行性研究、項目市場定位、項目產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比、項目投資分析、項目產(chǎn)品規(guī)劃、項目概念設(shè)計、根據(jù)概念設(shè)計進(jìn)行項目建筑工程設(shè)計、項目開發(fā)建設(shè)、項目推廣、項目招商、項目銷售、項目開業(yè)前準(zhǔn)備、運營管理方案等等。
每一個環(huán)節(jié)都很重要，每一個環(huán)節(jié)最好都有專家參與，這樣才能使商業(yè)街區(qū)的開發(fā)、升級改造工作當(dāng)中的風(fēng)險得到有效規(guī)避。
篇2：房地產(chǎn)項開發(fā)目啟動與計劃階段的主要風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)項目,本身就是一個項目,因此,房地產(chǎn)開發(fā)項目就有項目的一些屬性,一次性,有明確的開始和完成時間,所有是暫態(tài)性的;房地產(chǎn)開發(fā)項目是獨特的產(chǎn)品、服務(wù)或結(jié)果;同時房地產(chǎn)開發(fā)項目又是一個漸進(jìn)的認(rèn)識過程、定義過程和明細(xì)的規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計過程、實施過程和工程交驗過程。
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有上述特性,因此,房地產(chǎn)項目在開發(fā)目過程中,具有很多不確定性,所以房地產(chǎn)項目風(fēng)險無處不在。
首先,我們找出在房地產(chǎn)開發(fā)項目生命周期啟動和計劃階段的10大風(fēng)險。然后對項目兩階段主要風(fēng)險的應(yīng)對措施。
啟動:是組織承諾批準(zhǔn)項目或項目階段。
對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目這一階段的主要工作有:地塊選擇、房地產(chǎn)市場調(diào)查、購房者心理分析、開發(fā)項目市場定位。
這一階段的可交付成果是:地塊選擇評估報告、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告。
這一階段的風(fēng)險是:1、地塊、地段選擇失誤,2、地塊價格與價值相背離,3、地塊不利于設(shè)計規(guī)劃,4、地塊整治費用太大,5、市場調(diào)查內(nèi)容與地塊適應(yīng)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)偏離,6、調(diào)查的方法和途經(jīng)有誤,7、調(diào)查對象有誤,8、購房者心理和行為分析出現(xiàn)偏差,9、產(chǎn)品的市場客戶群判斷失誤,10、產(chǎn)品市場定位失誤。
在主要風(fēng)險識別出來后,緊接著進(jìn)入評估過程,風(fēng)險評估包括定性評估和定量評估,對評估出來的風(fēng)險按其對項目影響的得失量大小進(jìn)行排序。對排在第1位的風(fēng)險,建議采取規(guī)避手段進(jìn)行解決。當(dāng)然對風(fēng)險應(yīng)對措施與項目發(fā)起人對風(fēng)險的態(tài)度和風(fēng)險承受程度有關(guān),因為高風(fēng)險常伴隨高回報。項目啟動階段識別出來的風(fēng)險,在整個項目中,均屬于高風(fēng)險。在采取如下應(yīng)對措施:規(guī)避、轉(zhuǎn)移、緩和、接受的選擇中,要特別小心謹(jǐn)慎。如項目地塊選擇失誤,將導(dǎo)致項目在后續(xù)運作過程中,處于被動局面。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中,這一階段特別重要。因為,任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目都是將做從未做過的事情,所做計劃工作的多少,必須與公司的規(guī)模和項目的規(guī)模相適應(yīng)。如某公司有意投資房地產(chǎn)開發(fā)項目,首先決定要開發(fā)的項目量有多大,這必須與公司的資金實力匹配;其次是地塊的選擇,為了從經(jīng)營角度和運作角度考慮,在地塊選擇時,最好選擇三個以上不同地塊,分別對它的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)特性進(jìn)行前期初步比較,同時與三個土地提供單位進(jìn)行洽談。
計劃:界定和改進(jìn)目標(biāo),從各種備選的行動方案中選擇更好的方案,以實現(xiàn)所承擔(dān)項目所要達(dá)到的目標(biāo)。
在計劃階段的風(fēng)險是,1、對公司的經(jīng)營戰(zhàn)略理解不透;2、項目開發(fā)的目標(biāo)(質(zhì)量、進(jìn)度、成本)設(shè)定不準(zhǔn);3、缺乏歷史信息;4、開發(fā)項目無準(zhǔn)確的產(chǎn)品描述;5、沒有工作分解結(jié)構(gòu)(WBS);5、項目開發(fā)的約束條件(人員、資金、技術(shù)、設(shè)備等)識別不夠;6、無備選方案或備選方案雷同;7、項目團(tuán)隊人員缺乏相關(guān)的技能和知識;8、信息溝通不暢;9、高層不支持計劃工作;10、對計劃的本身認(rèn)識有誤。
界定目標(biāo),在房地產(chǎn)開發(fā)項目中,如何界定目標(biāo)?首先,必須明確公司的戰(zhàn)略意圖,公司戰(zhàn)略大致分為:維持型戰(zhàn)略、發(fā)展型戰(zhàn)略、衰退型戰(zhàn)略、退出型戰(zhàn)略。知道了公司級的戰(zhàn)略定位,開發(fā)項目的戰(zhàn)略定位。再進(jìn)一步明確業(yè)務(wù)層的競爭戰(zhàn)略和職能層的職能支持戰(zhàn)略,如采購戰(zhàn)略、生產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略、物業(yè)管理戰(zhàn)略、財務(wù)戰(zhàn)略、人力資源戰(zhàn)略、開發(fā)項目的技術(shù)戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略等。在了解上述戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上,識別項目開發(fā)的目標(biāo)。
因此,目標(biāo)是為戰(zhàn)略服務(wù)的,具體操作方案、運作措施是為目標(biāo)服務(wù)的。沒有目標(biāo)的運作措施是無源之水、無本之末。他們的關(guān)系是:公司戰(zhàn)略→項目戰(zhàn)略→業(yè)務(wù)戰(zhàn)略(職能戰(zhàn)略)→目標(biāo)→實現(xiàn)目標(biāo)的方案或措施。
從各種備選方案中選擇最好方案,就是多方案比較和決策的過程。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的理解是:多候選地塊比較;多策劃單位比較;多策劃方案比較;多規(guī)劃設(shè)計單位比較;多規(guī)劃設(shè)計方案比較;多施工圖設(shè)計單位比較;多種結(jié)構(gòu)形式比較;多種設(shè)計用材比較;多個監(jiān)理實施單位比較;多個施工單位實施比較;多個承包模式比較;多個合同形式比較;多種施工方案比較;多種付款形式比較;多種結(jié)帳方式比較等等。
以實現(xiàn)承擔(dān)項目所要達(dá)到的目標(biāo),就是在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)時,項目團(tuán)隊在理解項目投資人的開發(fā)戰(zhàn)略后,準(zhǔn)確的設(shè)定總目標(biāo)。并針對項目總目標(biāo)根據(jù)項目實際情況對目標(biāo)進(jìn)行細(xì)分,從而制定實現(xiàn)分目標(biāo)的方法和措施。所有的方法和措施是一個動態(tài)的管理過程,它隨項目的階段發(fā)展而作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。但項目總目標(biāo)一經(jīng)批準(zhǔn),就應(yīng)該保持不變。