商場停車難對業(yè)績影響超30％

　　“武林廣場地面要改造，單位要我們把地下車位騰出來優(yōu)先給顧客停。”前段時間，一位自稱是杭州大廈員工的網友chinzheng在論壇上發(fā)帖。記者聯系了杭州大廈相關負責人得到證實，從今年2月份起，原本提供給大廈員工的停車位確實已經被讓了出來。

　　做這樣的調整，是考慮到武林廣場地下商城項目施工的影響，隨著工程的推進，杭州大廈A座周邊400多個停車位將被“蒸發(fā)”，武林廣場東西通道的地面停車位也將被取消，盡管何時取消停車具體時間未定，但根據建設方透露，相關方案已在審核階段。

　　其實，杭州各家百貨店從未停止過對于停車位的“圈地運動”，無論是借地，還是重金買地打造車庫，都暗示著停車位與客流、消費之間的“親密關系”，在商業(yè)格局變換、有車一族日益增多的今天，小小的停車位，已經牢牢牽動著百貨店的神經。

　　解燃眉之急，員工車位讓給顧客

　　去年12月28日正式動工的武林廣場地下商城項目，今年其主體施工工作也將全面展開，將建成總建筑面積9.91萬平方米杭州最大地下商城，竣工的時間窗設在20**年。

　　對于商圈而言，最致命的可能就是“破土動工”，短時間來看會影響到交通狀況，長遠看還會有客群流失的風險，杭州大廈A、B樓與武林廣場地下商城項目工程僅一街之隔，隨著工程建造的推進，影響開始顯現。

　　“最直接的影響就是A樓附近的停車位以后不能用了，現在我們要求原先使用C座地下車庫的大廈員工，把車位騰出來給顧客停放。”杭州大廈相關工作人員說。此外，杭州大廈還在今年1月升級了禮賓泊車的服務，顧客憑VIP卡就可以享受專人泊車、預留車位的服務。

　　停車留客，百貨店對車位的“圈地運動”

　　停車場的容量決定了百貨店留下客人的胃口有多大，對于駐扎在武林商圈的各家百貨店，面對緊張的停車位和源源而來的客流，可謂使盡渾身解數。

　　“目前我們商場的客人只要購物滿300元就可以在我們的地下車庫免費停車兩小時。”銀泰杭州文化廣場店的相關負責人說。目前，他們自身擁有200多個車位的地下車庫，隔壁屬于耀江集團的地下100多個停車位也可以提供給商場顧客使用。

　　此外，位于廣場的博庫商城自身擁有1000多個車位的地下停車場，也是許多來市中心購物、休閑的市民常用的停車之處。業(yè)內人士透露，有商場正與博庫書城方面進行洽談，有意替他們的顧客拿下其停車場的“專屬使用權”。

　　其實，百貨店對于停車位的爭奪，從未停息過。早在20**年，杭州大廈就開始打造立體車庫，向浙江展覽館和環(huán)北市場租借車位來滿足顧客需求；20**年，銀泰百貨以2億多元拍下武林店附近的地塊，原本打算用來擴大營業(yè)面積，最后決定改造成了可容納400多個車位的地面停車場。

　　而在20**年進駐杭州的Shopping Mall萬象城，帶來能容納2000多個車位的停車場，“剛開業(yè)時都是停不滿的，現在一到雙休日幾乎爆滿，節(jié)假日的晚上，等待泊車的車隊排成長龍，擠的時候得等個把小時才有空車位。”萬象城的工作人員說。

　　“停車難”對商家營業(yè)額的影響超過了30%

　　在商業(yè)格局不斷變化的今天，小小的停車位，為何會牽動著眾多百貨店的神經？

　　業(yè)內人士做過調查，有免費停車場的人流量是沒有免費停車場的10倍，“停車難”對商家營業(yè)額的影響超過了30%。在私家車全面普及的今天，是否有停車位成為客人選擇去哪家百貨店購物的一個重要理由，也決定了這一商圈對有車一族客人的輻射力。

　　此外，隨著百貨店在杭州新店開張步伐的加快，人們的選擇將會更多。“近幾年副城區(qū)布局的百貨店體量都不小，完全可以吸引輻射圈周圍的顧客前往購物。”業(yè)內人士分析。

　　在今年，布局城東的天虹商城，以及布局城西的銀泰城、西溪印象城有望部分開出，其中最大體量的銀泰城，停車位將達到2000多個，足夠“吃掉”周邊3至5公里半徑輻射圈的顧客。

　　“目前，緊缺的停車位對市中心百貨店的影響并不顯著，但是隨著杭州百貨店開店速度的加快，未來‘來市中心趕集’的客人可能會被稀釋，他們的選擇更多了，‘沒地方停車’只會是其中一個動機。”零售業(yè)內人士分析。

　　好消息是，武林廣場地下商城項目一旦竣工，地下三層將能提供850個機動車位，其中還包括18個殘疾人停車位，大大提升武林商圈的吸客能力，不過距離竣工還要3年多時間，在這期間，還是得考驗各個商家的智慧了。

　　未來在武林廣場停車，將會越來越難，本報為前往武林商圈購物、休閑、娛樂的自駕車車主做了一份簡略的“武林廣場停車指南”：

　　杭州大廈：B、C、D三座大樓仍將提供停車位，禮賓泊車服務點在B座廣場，當日消費滿500元可免費停車兩小時。

　　瑞豪中心酒店：停車費用為7元-8元/小時，工作日較空閑，節(jié)假日車位緊張。

　　西湖文化廣場：銀泰杭州文化廣場店地下停車場：共有200多個地下車位，當日消費滿300元免費停車兩小時，VIP客戶免費停車。

　　博庫書城地下停車場：停車費用為5元/小時，共有1000多個地下車位。

　　納德酒店地下車庫：位于道路交叉口，車位比較緊張，需要碰運氣。

　　百大立體車庫：當日消費滿500元免費停兩小時，VIP鉑金卡預約免費，共500多個停車位。

　　武林銀泰停車場：當日消費滿500元免費停兩小時，VIP鉑金卡免費停4小時，共近500個停車位。

篇2：三大設想能否解決停車難

　　最近,一高檔小區(qū)車位事件鬧得沸沸揚揚。一業(yè)主私家車擋風玻璃被誰砸碎至今不知。開發(fā)商委屈之處在于其租售車位行為似乎并未違反任何政策規(guī)定。然而這件事所凸顯的“所有權和有限資源的沖突”,其實在所有有停車需求的小區(qū)都有存在,只不過矛盾并非如此激化而已。

　　無論業(yè)主本人多么富有,都會自然趨向于停車的價格洼地。無論開發(fā)商多么公益,都會傾向于車位利益最大化。調查中,現實中的車位矛盾生生不息,皆因此而起。

[緣起]停車矛盾丟給了誰?

　　《物權法》將停車矛盾留給市場規(guī)律來解決,然而,市場規(guī)律確實解決了矛盾嗎?

　　《物權法》之前,15%的室內停車位以及全部露天停車位為業(yè)主共用停車位,85%為業(yè)主專用停車位,開發(fā)商可拿來銷售(參見南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規(guī)定》第六條)。共用車位部分,業(yè)主可承租用于臨時停車,銀子省了不少。《物權法》之后,小區(qū)車位是出租還是出售,或者贈送,都由開發(fā)商和業(yè)主協商解決(參見《物權法》第七十四條)。然而事實是,“我接觸到的小區(qū)都沒有公共停車位,地下車位全部拿出來銷售”,常年為開發(fā)企業(yè)提供前期物業(yè)合同咨詢的王律師表示。

[現象]現象一:業(yè)主爭“臨時停車權”

　　城北某高檔住宅,標準車位25萬元一個,高級車位42萬元一個;不買也行,可以租,但租金1500元/月,另收管理費80元/月,恐怕是至今為止南京最高的車位月租了。因為這里的外地業(yè)主不少,難得住住,便強烈要求臨時停車權,按照5元/小時的物價批復價格執(zhí)行也愿意。但開發(fā)商明確制止業(yè)主臨時停車,并告知少數臨時停車位專屬業(yè)主朋友客用,業(yè)主不能用。為此,物業(yè)在小區(qū)外道路劃線讓業(yè)主停車,但交管部門證實這是非法占道。

現象二:寧愿停到公共停車場

　　城中某高檔寫字樓,該寫字樓地下車位向業(yè)主賣小時。比如,按照每小時5元的臨時停車標準計算業(yè)主常年停車費,但提供業(yè)主買1800元送1800元的優(yōu)惠。但是業(yè)主劉先生計算下來,私家車每天在樓下過夜,雙休日基本全天停放,一個月停車費1000元至2000元不等。于是,他馬上把車停到50米之遙的公共停車場,月租僅300元。“難道收入高就不需要算經濟賬了嗎?”劉先生說。

現象三:停車都擠占公共空間

　　城東一別墅小區(qū),社區(qū)內共有300多戶業(yè)主,初建時區(qū)內私家車僅158輛,至今已突破400大關。有業(yè)主一家三輛車。規(guī)劃時,該小區(qū)將車位設計在業(yè)主自家院中,是露天車位,相當于將車位費包含在別墅價格中。但一方面是車多者嫌院子太小,另一方面其他業(yè)主紛紛效仿,大家都把車從院子中開出來,停在小區(qū)道路等公共空間。物業(yè)公司多次勸說無效,但也難以采取任何措施來改善社區(qū)的管理。

[設想一]市場規(guī)律能解決停車難嗎?

　　江蘇天豪律師事務所的王麗娟律師認為,這凸顯出一個至今難以完美解決的問題,那就是所有權和有限資源的沖突。她說,《物權法》之后,開發(fā)商擁有地下車位的所有權,因此擁有自主定價的權利,自主決定車位是租是售是送。但是車位又是極其有限的社會資源,你沒有這么多戶業(yè)主,就沒有這么多的地下車位。

　　《物權法》規(guī)定雙方應協商確定租售方式。但現實情況基本都是開發(fā)商單方決定。因此,如何公平買賣就成為問題的焦點。也可以說《物權法》將車位矛盾交給了市場:業(yè)主嫌貴,大家都不買,開發(fā)商不得不降價。但如果部分業(yè)主買了,部分業(yè)主嫌貴,這就更麻煩了。

[設想二]能靠臨時停車位解決問題嗎?

　　業(yè)主能不能通過爭取小區(qū)內部的臨時停車位來緩解高價格的痛苦呢?但臨時停車位顯然不是為業(yè)主準備的,“業(yè)主不是有專有車位嗎?”王律師乍聽不禁反問道。然而,據聽泉山莊前物業(yè)負責人陳主任反映,在小區(qū)內,業(yè)主長期占用臨時停車位的情況并不少見。

　　王律師和陳主任都認為,從政策角度來說,由于小區(qū)地面已分攤到業(yè)主頭上,因此,在業(yè)主大會表決通過后,業(yè)主可以集體申請交管部門在小區(qū)內開設臨時停車位,供業(yè)主集體使用,收取的費用也由集體使用。

[設想三]物價局應干預車位價格嗎?

　　在車位如此有限的情況下,開發(fā)商定價,政府有權干預嗎?相關政策規(guī)定,共有車位停車費由物價部門核定,但業(yè)主專有車位則由開發(fā)商自主定價。

篇3：物業(yè)管理處主動服務和創(chuàng)新管理化解小區(qū)停車難

　　物業(yè)管理處主動服務和創(chuàng)新管理、化解小區(qū)停車難

　　由于經濟飛速發(fā)展,停車難問題逐漸成為物業(yè)管理工作的瓶頸問題,筆者所工作的梅林一村同樣遇到這方面問題的困擾。

　　梅林一村停車問題現狀

　　梅林一村是住宅局開發(fā)興建的集福利房和微利房于一體的大型住宅小區(qū)。原有車位數量按照每2.8戶一個車位進行規(guī)劃，在當時屬于超前設計。10年過去，隨著國民經濟的全面發(fā)展，梅林一村的車輛已呈現快速發(fā)展的狀態(tài)，現在是每天約有4800多臺車輛停放在村內，但村內車位僅有2000多個，供需嚴重失衡。梅林一村和大多數住宅小區(qū)一樣面臨停車管理難的問題，如：車主為爭搶車位導致鄰里間有失和諧；小區(qū)車輛占道停放存在消防安全隱患問題；車輛密度大經常發(fā)生刮蹭現象；早晚出行交通堵塞問題等。

　　為解決上述矛盾，管理處從各方面著手，努力化解由于停車難問題對梅林一村物業(yè)管理造成的消極影響。

　　具體解決停車難采取的主要辦法

　　（一）解決規(guī)避兩個風險的問題。一是積極將問題主動上報，規(guī)避法律風險。梅林一村管理處會同小區(qū)業(yè)委會，將小區(qū)停車難問題以及由此將導致的風險隱患以正式發(fā)函的形式及時上報主管部門，告知現狀，尋求支持幫助，并要求存檔備案。二是購買商業(yè)保險，規(guī)避經濟風險。管理處和多家保險公司進行洽談，以提供營業(yè)網點為交換條件，選擇最優(yōu)投保方案。目前采取的方式是：對在村內出險的車輛，首先協助、勸導鼓勵業(yè)主以自購保險處理，遇到實在堅持己見的車主或找不到責任人的情況，管理處及時報公共責任險交由投保公司進行處理，有效地規(guī)避了經濟方面風險，減少了基層工作人員的勞動強度和精神壓力。

　　（二）采取各種途徑，提高車輛通行效率。針對小區(qū)車輛停車難和出行難的問題，管理處制定了“交通疏導方案”，并且重新優(yōu)化小區(qū)車輛出入道閘系統和車輛行走線路，在車輛早晚出行的高峰時段加派人員進行疏導，指揮車輛有序停放和放行，有效緩解車輛出行難問題。其次是靈活處理無卡出村車輛，在最短時間內校驗車主身份信息后放行。三是采取靈活繳費方式，盡量實行“簽名制”托收形式，放行欠繳費車輛。同時為避免因車卡欠費造成車輛在出入口堵塞，采取提前提示業(yè)主預存預交停車費等溫馨提示方法，避免因欠費產生矛盾。

　　（三）充分利用現代通訊手段，培訓專業(yè)化管理隊伍，高效疏導車輛停放。梅林一村管理處的交通崗巡邏崗工作人員100%配備便攜對講系統；交通崗入職人員崗前培訓的一項主要內容是能夠辨別主流車型車款車牌；梅林一村除臨時停放車輛外，車主資料100%錄入服務中心信息數據庫。特別是在早晚高峰期間，服務管理人員可以高效率地指揮疏導通知車輛擺放、挪位。

　　（四）規(guī)范停車秩序，做好突發(fā)應急事件準備工作，防患于未然。雖然小區(qū)車輛密度大，但在關鍵位置如消防通道全部設卡并有明顯提示，管理處聯合交警，對占用消防通道停放的車輛采取警告、罰款等手段杜絕亂停放現象發(fā)生。同時，管理處還購置了簡易小拖車，用于特殊情況下的車輛移位。

　　（五）車輛管理和服務工作兩手抓。小區(qū)各出入口對可疑車輛和人員高度警惕，對需要幫助的車主和人員及時服務，并將上述信息立即通過對講傳達給后續(xù)崗位，實行跟蹤管理、服務，片區(qū)負責制度。特別是在特殊時段，圍合、小區(qū)出入口結合監(jiān)控中心對陌生車輛、人員實行有條件限制性放行，確保小區(qū)車輛、治安安全。同時管理人員要學會敏銳發(fā)現車輛異常，并及時跟蹤處理，該通知業(yè)主的第一時間通知業(yè)主，該現場采取措施的堅決采取有效措施，避免給車主帶來不必要的經濟損失。

　　（六）合理劃分車位，及時調整車輛停放。針對一些架空層下方的不規(guī)則車位，即大小不一的情況。通過對業(yè)主資料及車輛資料的及時整理。了解業(yè)主家庭車輛的情況，協調車位科學使用。例如：業(yè)主家中有QQ款型的小型車輛,通過事務助理上門協調，將其它的轎車車位旁多出的QQ車能夠停放的空間，劃分成車位提供該業(yè)主停放。在解決了車位的同時，也增加了管理處的收入，同時，也不影響業(yè)主出行。

　　（七）善于發(fā)動社會各方面力量，共同解決小區(qū)實際問題。停車管理問題屬于社會公共管理范疇，管理處要善于借助于社會各方面力量，齊抓共管，從根本上解決小區(qū)停車難問題。管理處積極敦促業(yè)委會及相關部門，發(fā)動各方面力量。如在梅林一村新一屆業(yè)委會班子成立之際，經管理處呼吁，業(yè)委會已將解決梅林一村停車難問題列入本屆業(yè)委會首要工作。

　　另外管理處還建立社區(qū)工作站、業(yè)主委員會、居委會相結合的“四位一體”小區(qū)物業(yè)管理模式，強化工作站的職責，在業(yè)主委員會和管理處之間充當組織者、監(jiān)督者和協調者的角色，組織發(fā)動業(yè)主委員會的設立，指導業(yè)主委員會工作，協調解決業(yè)主間的矛盾。

　　例如，關于梅林一村內清理大巴車停放的問題，便是利用業(yè)委會某些委員的強勢影響力最終得以順利解決。同時管理處還整合公安、城管等行政執(zhí)法力量，綜合運用有關法律法規(guī)，建立社會停車管理進小區(qū)的新體制。針對現行法律不支持交警進小區(qū)執(zhí)法和警力不足的實際情況，在小區(qū)停車的前臺管理上，要依托基層派出所的網絡優(yōu)勢，賦予片警小區(qū)停車指導服務的職能，由片警負責小區(qū)以及小區(qū)外圍周邊泊位的規(guī)范劃定。

　　在后臺管理上，綜合運用消防法、治安管理條例等法律規(guī)章，由派出所、房管消防部門依據不同情況、結合各自職責，進入小區(qū)監(jiān)管執(zhí)

法。最后管理處還根據以往經驗，同主流媒體保持密切聯系，對于不配合的業(yè)主和不道德的行為，管理處及時請來媒體介入曝光，有效地引導、規(guī)范了某些業(yè)主的行為準則。

　　主動服務和創(chuàng)新管理的效果和體會

　　搞好停車管理問題，一是要主動去管，二是要結合服務工作的落實和創(chuàng)新，要將服務和管理有機結合起來。結合上述服務管理手段的綜合運用，梅林一村暫時緩解了部分停車難的問題，同時也通過管理處的真誠服務，贏得了廣大業(yè)主的寬容理解和認同，并爭取到絕大多數業(yè)主的支持和幫助，有效化解了業(yè)主對于停車難問題所導致的牢騷和不滿情緒，積極營造和諧社區(qū)氛圍。

　　《中國物業(yè)管理》20**年第05期