成都“商業(yè)地產(chǎn)”10大趨勢(shì)
一：百貨面臨替代競(jìng)爭(zhēng)壓力
由于快速時(shí)尚品牌的競(jìng)爭(zhēng)及消費(fèi)者一站式消費(fèi)需求的增強(qiáng)加上電商的沖擊，百貨這一品類相對(duì)單一的業(yè)態(tài)受到威脅并在市場(chǎng)上引發(fā)反應(yīng)。
出現(xiàn)了太平洋、美美、西武百貨、永旺撤出朝陽(yáng)大悅城；在成都，廣百撤出富麗天匯等現(xiàn)象。
百貨向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型及加快向地級(jí)市拓展將成為當(dāng)前應(yīng)對(duì)手段。在成都王府井已開出購(gòu)物中心店。
二：奧特萊斯進(jìn)一步升溫
奧特萊斯經(jīng)過(guò)在中國(guó)發(fā)展的萌芽期，目前已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的軌道。不僅在一線城市，二三線城市也已經(jīng)有成功開出的奧特萊斯新項(xiàng)目，且運(yùn)營(yíng)情況良好。
作為目的性的消費(fèi)場(chǎng)所，奧特萊斯擁有更廣的輻射力，加之其高端化特性，使得奧特萊斯具備優(yōu)于其他物業(yè)開發(fā)對(duì)郊區(qū)地塊溢價(jià)的驅(qū)動(dòng)能力。地塊溢價(jià)驅(qū)動(dòng)、成功運(yùn)營(yíng)增加信心
奧萊最早以工廠店模式出現(xiàn)，形式較為簡(jiǎn)單，更多依賴折扣品本身吸引消費(fèi)者，但隨著消費(fèi)者對(duì)“購(gòu)物體驗(yàn)”的要求越來(lái)越高，奧萊也由工廠店模式逐漸向更豐富的形式演變。
成都市正向多中心格局發(fā)展，消費(fèi)者已經(jīng)具有一定品牌認(rèn)知度與消費(fèi)訴求，品牌商家開始關(guān)注地區(qū)發(fā)展；加之城市汽車保有量的持續(xù)增加和交通條件的不斷完善，已經(jīng)具備了奧特萊斯業(yè)態(tài)升級(jí)發(fā)展的條件；
三：高端項(xiàng)目供需錯(cuò)位
奢侈品品牌資源相對(duì)較少，布店數(shù)量有限、進(jìn)駐條件亦于嚴(yán)苛；成都眾多高端定位商業(yè)項(xiàng)目，同期供應(yīng)，出現(xiàn)階段性供需失衡，招商競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目在定位時(shí)，應(yīng)保持理性，不必有過(guò)多高端情節(jié)、高端未必代表高收入。
未來(lái)隨著成都市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和消費(fèi)需求的提高，國(guó)際名品逐漸進(jìn)入發(fā)展，之前依托百貨、以代理形式經(jīng)營(yíng)的品牌較多，未來(lái)進(jìn)駐購(gòu)物中心獨(dú)立開店的品牌將呈增加趨勢(shì)。如地段適宜的項(xiàng)目，在規(guī)劃時(shí)應(yīng)考量硬件預(yù)留調(diào)整空間，在滿足發(fā)展條件時(shí)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)階段逐步調(diào)柜實(shí)現(xiàn)。
四：新業(yè)態(tài)類別向下深耕
在城鎮(zhèn)化進(jìn)程、城市人口數(shù)量逐漸龐大、家庭為單位的消費(fèi)需求增加等背景下，傳統(tǒng)商業(yè)升級(jí)加速，同步時(shí)尚需求迫切；
以ZARA、H&M、UNIQLO為代表的品牌在一線城市廣泛布點(diǎn)后，加快深耕二、三線市場(chǎng)；如：孩子王、玩具反斗城、比如世界、星期八小鎮(zhèn)等兒童體驗(yàn)類、游樂(lè)類、零售類品牌零售商正積極拓展西南市場(chǎng)，未來(lái)三線城市很快會(huì)成為其開拓的重心。
五：電商對(duì)實(shí)體商業(yè)沖擊增強(qiáng)
電商以便捷、價(jià)差、長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間優(yōu)勢(shì)，將替換傳統(tǒng)交易模式，以單一售賣為交易模式實(shí)體商業(yè)優(yōu)勢(shì)不在。
網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物大量交易，重點(diǎn)受沖擊的是偏標(biāo)準(zhǔn)化的商品的，個(gè)性化較強(qiáng)的服裝服飾、餐飲、娛樂(lè)暫時(shí)基本未受影響。
電商火爆現(xiàn)象將推動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)回歸到本應(yīng)該關(guān)注、應(yīng)該加強(qiáng)的體驗(yàn)感營(yíng)造上來(lái)。那么注重建筑外形、色彩運(yùn)用及營(yíng)業(yè)空間的風(fēng)格營(yíng)造；注重購(gòu)物氣氛、體驗(yàn)感、全身心的參與感是網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物無(wú)法滿足的。
六：區(qū)域商業(yè)成為增長(zhǎng)新重點(diǎn)
因新競(jìng)爭(zhēng)者不斷加入，使商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，原有行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)如萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、中糧等亦加快速度開店或拿地，其中萬(wàn)達(dá)計(jì)劃開出的廣場(chǎng)數(shù)量超出以往，而華潤(rùn)置地五彩城品牌，主要針對(duì)有更大選址空間的區(qū)域副中心及二線城市。
成都以政府主導(dǎo)，城南、城東、城北、城西產(chǎn)業(yè)牽頭規(guī)劃已初具規(guī)模；且三環(huán)內(nèi)已更多土地供應(yīng)，加速商圈外移趨勢(shì)。隨著城市與地級(jí)市之間交通不斷優(yōu)化、消費(fèi)習(xí)慣與需求不斷改變與提升、政策的利好等因素，均給予地級(jí)市商業(yè)升級(jí)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，亦成為回避競(jìng)爭(zhēng)較好選擇。
七：軌道交通重構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)格局
地鐵及高鐵的出現(xiàn)將逐步改觀商圈傳統(tǒng)等級(jí)地位差別，提供趨于公平競(jìng)爭(zhēng)的新機(jī)會(huì)，造就新商圈格局。
地鐵及高鐵的開通對(duì)商業(yè)而言并不都意味著利好，對(duì)新商圈項(xiàng)目可能機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)，而對(duì)既有商圈項(xiàng)目則可能挑戰(zhàn)大于機(jī)會(huì)。
各站之間所帶或帶走的人流機(jī)會(huì)是同等的，在新老商業(yè)中，項(xiàng)目定位著重于到達(dá)人流或出發(fā)人流帶來(lái)的機(jī)遇，應(yīng)重新審視定位，需要結(jié)合屬地特性來(lái)思考。適時(shí)優(yōu)化、提升專屬性，向主題化、細(xì)分化調(diào)整。
八：傳統(tǒng)城市核心商圈地位下降
過(guò)去商業(yè)以集中在市中心商圈發(fā)展，租金亦最高；隨著土地、交通、停車、拆遷等因素制約，商業(yè)升級(jí)緩慢亦難以承載大型商業(yè)；
多中心的城市發(fā)展格局，區(qū)域商業(yè)中心受到重視，更具綜合優(yōu)勢(shì)，將拉平與傳統(tǒng)城市核心商圈的地位與租金差距
九：市場(chǎng)平均租金下滑
傳統(tǒng)城市核心商圈之外圍商業(yè)大量供應(yīng)且集中，規(guī)劃同質(zhì)較多，優(yōu)劣被動(dòng)拉平，交易平淡，租金呈下滑趨勢(shì)
從已知規(guī)劃項(xiàng)目來(lái)看，眾多項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值將在很大程度上依賴上蓋物業(yè)，存在嚴(yán)重同質(zhì)、分布過(guò)于集中，入市時(shí)間較為臨近、階段過(guò)量問(wèn)題，其中部分已開業(yè)表現(xiàn)不佳，有些未充分論證項(xiàng)目未入市已經(jīng)面臨調(diào)整期。
十：消費(fèi)者便利化需求提升
高速、高效發(fā)展的今天，時(shí)間變?yōu)橄∪辟Y源，交通便利與多事物聯(lián)動(dòng)的需求明顯，便利化越來(lái)越備受重視；
消費(fèi)者越來(lái)越感性，關(guān)注細(xì)節(jié)，注重購(gòu)物場(chǎng)所的便利到達(dá)、停車方便、導(dǎo)視清晰、貨品齊全、業(yè)態(tài)豐富。
篇2：下半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析
20**年下半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析
今年房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，開發(fā)商經(jīng)營(yíng)策略發(fā)生轉(zhuǎn)變。有人捂盤等待政策變天，有人轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。很多開發(fā)商認(rèn)為，在住宅市場(chǎng)遭受政策打壓之際，商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)更多，因而部分資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
在商業(yè)地產(chǎn)日漸熱絡(luò)之際，一個(gè)問(wèn)題隨之提出，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)逆周期而動(dòng)嗎？商業(yè)地產(chǎn)會(huì)不會(huì)引發(fā)新一輪泡沫？
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，但至今尚未經(jīng)歷一個(gè)完整的商業(yè)周期，市場(chǎng)不僅對(duì)住宅價(jià)格走勢(shì)把握不準(zhǔn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)更是知之甚少。
美國(guó)作為一個(gè)高度發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了多次商業(yè)周期，其經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。
在此次國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)前，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一輪大繁榮，住宅和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格都出現(xiàn)大幅上漲。20**年至20**年，美國(guó)32個(gè)主要城市CBD寫字樓名義價(jià)格平均上漲近60%，CBD外地區(qū)寫字樓名義價(jià)格平均上漲48%。在一些地價(jià)較貴且管制嚴(yán)格的CBD，如波士頓、紐約和舊金山，物業(yè)價(jià)格上漲更為迅速。
這個(gè)期間寫字樓價(jià)格上漲的重要原因之一是成本增加20%，主要是土地價(jià)格漲幅較大。在美國(guó)32個(gè)大城市中，三分之一城市寫字樓價(jià)格大幅上漲原因是土地和建筑成本增加，主要在南方和太陽(yáng)帶地區(qū)，包括拉斯維加斯、邁阿密和鳳凰城。其中14個(gè)CBD寫字樓價(jià)格上漲大約106%，成本因素占52%。
除了土地價(jià)格因素，寫字樓價(jià)格上漲還受其他重要經(jīng)濟(jì)因素影響。
美國(guó)賓州大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)系主任約瑟夫·紀(jì)尤可教授不久在美國(guó)國(guó)家研究局發(fā)表一篇論文，題目是《商業(yè)地產(chǎn)與住宅有何不同》，就美國(guó)32個(gè)大城市在20**年前地產(chǎn)繁榮階段的商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變化特點(diǎn)和周期進(jìn)行了研究，希望發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅的相同點(diǎn)與不同點(diǎn)。
紀(jì)尤可教授的研究將住宅確定為公寓，將商業(yè)地產(chǎn)分為寫字樓和購(gòu)物中心。他認(rèn)為，美國(guó)寫字樓在這一時(shí)段升值的主要原因有兩個(gè)，一個(gè)是凈租金上升，另一個(gè)就是乘數(shù)擴(kuò)張。
在房地產(chǎn)研究領(lǐng)域，一般用資本化率指標(biāo)（cap
rate）來(lái)衡量投資狀況，其定義為凈租金對(duì)物業(yè)價(jià)值的比率，相當(dāng)于股票市盈率（PE）的倒數(shù)。較低的資本化率意味著投資者對(duì)某一物業(yè)給定的租金，愿意支付更多的投資。而租金乘數(shù)是指一定租金獲得資本投入的系數(shù)。從20**年至20**年，美國(guó)城市寫字樓資本化率呈下降趨勢(shì)，CBD下降到6%，非CBD下降到7%。
研究表明，寫字樓價(jià)格上漲構(gòu)成中，凈租金上漲貢獻(xiàn)率占41%，資本化率下降貢獻(xiàn)率為59%，也就是說(shuō)，投資比凈租金對(duì)寫字樓價(jià)格影響更重要。但隨著繁榮周期的結(jié)束，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格開始回調(diào)。
國(guó)際金融危機(jī)后，美國(guó)公寓價(jià)格比20**年高峰值時(shí)下降了20%，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值下降20－30%。美國(guó)上市商業(yè)地產(chǎn)公司股價(jià)
20**年達(dá)到高峰值，到20**年末下降了60%。股價(jià)持續(xù)下跌意味著投資者不看好商業(yè)地產(chǎn)前景，因而提前"用腳投票"。
當(dāng)然，金融環(huán)境變化也會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)投資帶來(lái)影響。在美國(guó)，規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)往往有較高金融杠桿率。20**年，美國(guó)可投資商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值4.8萬(wàn)億美元，其中3.6萬(wàn)億美元資產(chǎn)被抵押。大部分商業(yè)地產(chǎn)為私人所有，REITS占不到三分之一。在美國(guó)經(jīng)濟(jì)"去杠杠化"過(guò)程中，高杠桿率的商業(yè)地產(chǎn)投資必然遭到打擊。
美國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，公寓與商業(yè)地產(chǎn)都有較長(zhǎng)的商業(yè)周期，其中商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)更不穩(wěn)定。
當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，應(yīng)該充分注意到商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。在繁榮期間，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因是租金乘數(shù)提高，也就是投資者對(duì)特定租金收入投入更多資金。這使得貸款市場(chǎng)表現(xiàn)更積極，這期間信貸的擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)會(huì)下降。貸款供給增加，會(huì)刺激投資者繼續(xù)投資商業(yè)地產(chǎn)。
公寓和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)被相同因素所決定，供給條件和商業(yè)周期對(duì)不同板塊有不同影響。不過(guò)在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)與住宅具有相同的需求決定因素，這決定它們的市場(chǎng)方向是一致的。相反，獨(dú)棟住宅的價(jià)格波動(dòng)要更大。
紀(jì)尤可教授得出了幾個(gè)重要理論結(jié)論。第一，商業(yè)地產(chǎn)與公寓的周期較長(zhǎng)，在同一周期，二者價(jià)值變動(dòng)率具有正相關(guān)關(guān)系，也就是方向基本一致。
第二，商業(yè)地產(chǎn)在短期內(nèi)保持價(jià)格和租金持續(xù)穩(wěn)定，在中期則出現(xiàn)回檔。這與自住型住宅表現(xiàn)一樣。在同一地區(qū)，由于地價(jià)、資本和建筑技術(shù)一樣，不同板塊物業(yè)價(jià)格走向基本一致。
第三，在寫字樓市場(chǎng)，物業(yè)價(jià)格大幅度上漲主要原因是資本化率不斷下降（即不斷提升的凈租金乘數(shù)），投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀態(tài)度，反過(guò)來(lái)會(huì)影響到放貸人，他們會(huì)放松貸款擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)，這又會(huì)進(jìn)一步刺激投資。
第四，整個(gè)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在持續(xù)價(jià)格下降可能，其中REITS估值比20**年高峰值大幅下降，一些小企業(yè)可能面臨破產(chǎn)，大機(jī)構(gòu)能夠長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)股份，他們的風(fēng)險(xiǎn)主要在于面臨債務(wù)展期。總之，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷高速價(jià)格上漲后，需要回調(diào)。
紀(jì)尤可教授做的是經(jīng)濟(jì)學(xué)研究，不是商業(yè)調(diào)查報(bào)告，其在收集數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，利用空間平衡原理做了相關(guān)分析。其結(jié)論帶有理論色彩，但能夠有效說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)和公寓的相關(guān)性和周期特點(diǎn)，這對(duì)中國(guó)也有一定啟示。
美國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，商業(yè)地產(chǎn)增值主要?jiǎng)恿κ峭恋貎r(jià)格上漲和資本推動(dòng)，但最重要因素還是資本支撐了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲。商業(yè)地產(chǎn)和住宅周期保持一致，這說(shuō)明在自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，同時(shí)表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)與住宅價(jià)格變化具有較強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系。住宅市場(chǎng)不好，商業(yè)地產(chǎn)也難以發(fā)展。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資結(jié)果也說(shuō)明，商業(yè)地產(chǎn)投資需要長(zhǎng)期持有，最好通過(guò)證券化，如REITS來(lái)分解風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)不同于美國(guó)，由于土地供給壟斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在這種背景下，政策對(duì)房地產(chǎn)影響較大。盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)周期依然密切相關(guān)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)不好，商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。但宏觀政策的逆周期調(diào)節(jié)，使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有時(shí)并不與商業(yè)周期同步。今年4月以來(lái)，中國(guó)住宅市場(chǎng)開始進(jìn)入調(diào)整期，在庫(kù)存消化結(jié)束之前，新一輪投資啟動(dòng)尚需時(shí)日。由于流動(dòng)性過(guò)剩，此時(shí)大量資金流入商業(yè)地產(chǎn)，這導(dǎo)致這住宅市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻出現(xiàn)繁榮。但商業(yè)地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)周期影響更甚。如果經(jīng)濟(jì)增速下降，大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)投資，未必產(chǎn)生較好收益。
上半年商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)良好。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，上半年商品住宅銷售面積增長(zhǎng)12.7%，但辦公樓銷售面積卻增長(zhǎng)53.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)41.6%。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)91.5%和57.1%。商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)銷兩旺，一方面存在基數(shù)原因，即去年年初經(jīng)濟(jì)觸底，寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)需求依然處于降通道中，今年上半年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁，商業(yè)地產(chǎn)需求增加，與去年同期相比增長(zhǎng)幅度較大。另一方面，大量流動(dòng)性流入商業(yè)地產(chǎn)，尋求更好投資機(jī)會(huì)。
由于6月分類數(shù)據(jù)尚未發(fā)布，但從已有的1-5月月度數(shù)據(jù)看，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論是銷售面積還是銷售額，5月比4月都出現(xiàn)環(huán)比負(fù)
增長(zhǎng)，這是否表明，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)與住宅表現(xiàn)為周期同步呢？相比美國(guó)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融杠桿率低，物業(yè)多為自有資金持有。這種模式使持有人可以獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。但在經(jīng)濟(jì)下行期間，現(xiàn)金流也會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，這需要商業(yè)地產(chǎn)持有人一方面能夠堅(jiān)持長(zhǎng)期持有，同時(shí)還要應(yīng)付其他類型物業(yè)的資金需求。對(duì)于那些資金壓力較大的上市房企而言，持有商業(yè)地產(chǎn)能不能打持久戰(zhàn)還是個(gè)問(wèn)題。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，勞動(dòng)力供給也到達(dá)"劉易斯拐點(diǎn)"，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定低增長(zhǎng)時(shí)期，市場(chǎng)對(duì)寫字樓需求不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。隨著供應(yīng)量增加，北京等大城市CBD地區(qū)空置率必然走高。而百貨零售等商業(yè)與居住人口比例和居民可支配收入相關(guān)，在老齡化社會(huì)來(lái)臨之際，過(guò)多的商業(yè)供給同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)然，開發(fā)商或許寄希望于私人投資者能夠接盤，因?yàn)榇罅抠Y金在尋找投資標(biāo)的，商業(yè)地產(chǎn)頗有吸引力。如果私人投資者受到短期誘惑，商業(yè)地產(chǎn)可能出現(xiàn)投資熱潮，但這并不意味著長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)就可以獲得高收益。
下半年商業(yè)地產(chǎn)可能面臨兩種走勢(shì)，一種是跟隨住宅周期同步運(yùn)動(dòng)，投資和成交趨于減少；另一種可能是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生過(guò)多泡沫，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)走緩而面臨破裂風(fēng)險(xiǎn)。不管怎樣，開發(fā)商和投資者都需要理性看待商業(yè)地產(chǎn)投資。