MALL全程策劃要點(diǎn)：業(yè)態(tài)規(guī)劃與店鋪劃分

　　業(yè)態(tài)規(guī)劃Trade mi* planning/店鋪劃分Shop lots sizing

　　1.1調(diào)查市場(chǎng)現(xiàn)狀／進(jìn)行市場(chǎng)分析 1.2市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)／市場(chǎng)戰(zhàn)略分析

　　1.3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

　　1.4 商場(chǎng)定位

　　1.5 商場(chǎng)總面積建意

　　1.6 業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　1.7 租戶選配

　　1.8 店鋪劃分

　　為了達(dá)致最高和最好的概念，需要全面的研究調(diào)查：

　　1.. 市場(chǎng)類層資料 主要住宅密集區(qū)，辦公室/酒店職員的數(shù)量/類型，旅客與暫時(shí)寄住的訪客，外地訪客的數(shù)量，住宅/外勞密集區(qū)和其它尚未開(kāi)發(fā)的零售與服務(wù)類層

　　2.. 競(jìng)爭(zhēng)數(shù)據(jù)

　　當(dāng)前市面上所供應(yīng)的，包括所提供的服務(wù)和商場(chǎng)與零售業(yè)的建筑特色

　　- 租戶清空存貨

　　- 當(dāng)前零售、飲食、娛樂(lè)和休閑中心的表現(xiàn)

　　- 計(jì)劃和擬議中的直接和非直接競(jìng)爭(zhēng)的擴(kuò)建和新建筑

　　3. 當(dāng)前建筑表現(xiàn)的數(shù)字

　　- 租金，服務(wù)費(fèi)，租用率

　　- 物業(yè)管理和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)

　　4 目標(biāo)場(chǎng)地分析

　　- 舒適設(shè)施包括出口

　　- 交通方便

　　- 人潮流通

　　- 周邊用戶

　　- 環(huán)境問(wèn)題

　　- 停車 (立即改進(jìn)是可能的)

　　5. 業(yè)主的行銷團(tuán)隊(duì)/代理 (本地及國(guó)際)

　　- 招聘員工的水平

　　- 行銷陳述/員工專門技術(shù)的質(zhì)量

　　- 行銷代理所承接的項(xiàng)目

　　- 利益沖突

　　- 已執(zhí)行的市場(chǎng)研究資料可供參考 (如果當(dāng)前的數(shù)據(jù)資料不足，超群可能會(huì)建議作補(bǔ)充研究)

　　目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比

　　- 零售

　　- 辦公室

　　- 其它支援設(shè)備

　　SWOT 分析 (弱點(diǎn)、優(yōu)點(diǎn)、機(jī)遇、威脅) 加入顧問(wèn)在中國(guó)或亞洲類似項(xiàng)目方面的專門知識(shí)，判斷以及經(jīng)驗(yàn)

　　- 物業(yè)(零售和辦公室和設(shè)施) 物理屬性和業(yè)主規(guī)定

　　- 價(jià)格戰(zhàn)略(不同的選擇，業(yè)主的財(cái)務(wù)目標(biāo))

　　- 行銷戰(zhàn)略 (代理，示范單位，直銷，戰(zhàn)略聯(lián)盟)

　　- 促銷 (媒體，雜志社與報(bào)館的關(guān)系，廣告計(jì)劃)

　　增值

　　- 硬件 (建筑和舒適設(shè)施)

　　- 軟件 (新服務(wù)以吸引顧客，制造不容易采用的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì))

　　定位和租戶刮析和顧客

　　建議與實(shí)行

　　這報(bào)館將成為項(xiàng)目質(zhì)量的依據(jù)－在硬件、軟件方面－以增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力。將發(fā)出設(shè)計(jì)概述以提供開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)意向。

篇2：南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局

　　南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局

　　1、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　美亞置業(yè)投資(中國(guó))有限公司南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃是嚴(yán)格遵循南花園商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)主題定位，并結(jié)合招商銷售可執(zhí)行性要求去規(guī)劃的。具體的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：

　　服裝零售組團(tuán)--國(guó)內(nèi)連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區(qū)、鞋帽區(qū)）

　　精品零售組團(tuán)--國(guó)際品牌服飾、高爾夫用品/服務(wù)店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品

　　女性用品零售組團(tuán)--量販?zhǔn)交瘖y品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內(nèi)衣店

　　女性美容美發(fā)服務(wù)組團(tuán)--婚紗影樓、美容美發(fā)、美甲、美容美發(fā)學(xué)校

　　*世代潮流動(dòng)感組團(tuán)--潮流飾物飾品店、玩具、影音制品

　　中式餐飲組團(tuán)--湘、川風(fēng)味等品牌連鎖

　　休閑餐飲組團(tuán)--休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧

　　金融及商務(wù)配套組團(tuán)--銀行、商務(wù)中心、電信、速遞、物流、商業(yè)管理處

　　公寓生活配套組團(tuán)--超市、咖啡館、藥店、面包店、花店、書報(bào)攤、洗衣店

　　娛樂(lè)組團(tuán)--世紀(jì)環(huán)球院線、網(wǎng)吧、KTV、游藝廳

　　體育休閑會(huì)所組團(tuán)--復(fù)合式健身會(huì)所（好家庭、金朝陽(yáng)、青鳥）、女子會(huì)所+SPA

　　購(gòu)物休憩區(qū)/小品分布設(shè)想的--露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場(chǎng)/T臺(tái)、景觀小品

　　注： 1、各組團(tuán)不是硬性的固定規(guī)劃，可根據(jù)實(shí)際招商時(shí)實(shí)際情況調(diào)整經(jīng)營(yíng)面積；

　　2、其中部分業(yè)態(tài)的分布可安排在不同的商業(yè)組團(tuán)，但實(shí)際上都與該組團(tuán)的主題相吻合；

　　2、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局

　　為營(yíng)造一個(gè)以年輕人休閑購(gòu)物為主題的商業(yè)步行街街區(qū)，集年輕人喜歡的購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)于一體的商業(yè)街區(qū)。美亞置業(yè)集團(tuán)的商業(yè)規(guī)劃要求在統(tǒng)一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業(yè)組團(tuán)，并根據(jù)建筑物自然形成的6個(gè)相對(duì)獨(dú)立的建筑單體跟步行街內(nèi)街與南北兩條市政通道的關(guān)系，將各組團(tuán)的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機(jī)結(jié)合，既可以靈活調(diào)整從新組合，又盡量避免了業(yè)態(tài)之間的斷層，并通過(guò)步行街人流動(dòng)線的組織形成步行街的人行環(huán)流。

　　項(xiàng)目組團(tuán)分割將按照步行街5：3：2的組合比例來(lái)執(zhí)行，即最起碼50%的面積將用作零售規(guī)劃，并主要將該部分的營(yíng)業(yè)面積分割為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發(fā)展商自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)娛樂(lè)用途以吸引人流聚集，20%的面積規(guī)劃為餐飲滿足購(gòu)物停頓及與商業(yè)街區(qū)的聯(lián)動(dòng)（從良性的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業(yè)價(jià)值最好的30%面積銷售回籠資金，項(xiàng)目培育完成后將另外30%提價(jià)銷售將利潤(rùn)最大化，余下40%保留作出租用途獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，如需流動(dòng)資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產(chǎn)的大額銀行授信。）。

　　項(xiàng)目區(qū)別于石家莊其他商業(yè)物業(yè)的特征是步行街的經(jīng)營(yíng)特色，組團(tuán)的分割目的是盡可能在項(xiàng)目的外圍及內(nèi)街的臨街面地形成四個(gè)商業(yè)臨街面，盡可能多地增加臨街經(jīng)營(yíng)的物業(yè)面積，減少因進(jìn)深問(wèn)題形成的商場(chǎng)內(nèi)鋪，從而最大可能地形成商業(yè)街購(gòu)物特色，提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值。

　　組團(tuán)的規(guī)劃是根據(jù)物業(yè)的與周邊街道關(guān)系、臨街面、交通人流、業(yè)態(tài)租金承受能力等綜合因素來(lái)調(diào)整。

　　A、大型主力店進(jìn)駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃

　　上面為首層平面圖，主力店進(jìn)駐商場(chǎng)首選的位置為A區(qū)，但是該區(qū)確實(shí)整個(gè)項(xiàng)目人流最旺的位置，也就是商業(yè)價(jià)值最高的位置。因此A區(qū)首先應(yīng)該在北面規(guī)劃出5個(gè)以上的臨街店鋪，其余面積給主力店。通過(guò)A區(qū)和E區(qū)的人流拉動(dòng)作用，形成商業(yè)步行街的人流。同時(shí)，C區(qū)規(guī)劃的配套服務(wù)區(qū)既滿足公寓配套的需要，又能對(duì)外經(jīng)營(yíng)，滿足了經(jīng)營(yíng)獨(dú)立的要求。

　　上圖為第二層平面圖，F(xiàn)區(qū)仍然為主力店經(jīng)營(yíng)。美亞置業(yè)集團(tuán)建議G區(qū)位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設(shè)置用以滿足整個(gè)商場(chǎng)在購(gòu)物的同時(shí)，休閑和餐飲的需求。主題型經(jīng)營(yíng)，品牌路線，滿足消費(fèi)者購(gòu)物休閑餐飲的需求。同時(shí)，所處位置昭示性強(qiáng)，對(duì)外形象的推廣有利于吸引人流。我司建議G區(qū)的功能在可能的情況下，盡可能的向H區(qū)擴(kuò)展，或者向第三層攀升。K區(qū)營(yíng)造的是少女青春主題的商品區(qū)，獨(dú)立區(qū)域，又與三樓的少女服務(wù)區(qū)形成規(guī)模效應(yīng)。

　　配合三樓布置了主力店區(qū)，L1區(qū)域應(yīng)該布置相應(yīng)的休閑餐飲設(shè)施，休閑餐飲時(shí)購(gòu)買休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購(gòu)物休閑區(qū)域，年輕女生購(gòu)買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。

　　四樓北面為健身運(yùn)動(dòng)區(qū)域，計(jì)劃將公寓四樓跟T區(qū)連接，形成大型的美容美發(fā)學(xué)校。南面為娛樂(lè)區(qū)域，卡拉OK廳/KTV包房和網(wǎng)吧集中布置，可以進(jìn)行交通的獨(dú)立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動(dòng)，將商業(yè)經(jīng)營(yíng)向高層引伸。

　　B、沒(méi)有大型主力店進(jìn)駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃

　　有無(wú)主力店進(jìn)駐的商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃的主要差別在首層體現(xiàn)不出來(lái)，因?yàn)樵谥髁Φ赀M(jìn)入的時(shí)候，我們建議的是盡量減少其對(duì)第一層面積的消耗。這里設(shè)置的主力店區(qū)面積需要的只可能在50%以下的小型主力店。

　　上圖為第二層平面圖，F(xiàn)區(qū)改為休閑品牌區(qū)。跟其它區(qū)域構(gòu)成了一個(gè)完全休閑主題的購(gòu)物區(qū)域。但是相應(yīng)的，我司建議在I區(qū)和J區(qū)增加休閑餐飲設(shè)施或者風(fēng)味美食聚餐區(qū)。

　　第三樓沒(méi)有主力店后，更加容易營(yíng)造主題。三樓主要為女生休閑購(gòu)物區(qū)域，年輕女生購(gòu)買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。同時(shí)，引入的女子會(huì)所+SPA理療，更堅(jiān)定了三樓作為女性主題休閑購(gòu)物的貼近性。

　　3、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局交通依據(jù)

　　A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業(yè)項(xiàng)目一樣，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局方面必須考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、周邊的環(huán)境和交通條件情況。

　　項(xiàng)目有如下街區(qū)關(guān)系：

　　*商業(yè)街北側(cè)華銀大廈東西兩側(cè)兩個(gè)出口

　　*商業(yè)街南側(cè)金谷大廈與建設(shè)銀行大廈之間出口

　　*1期東側(cè)綜合樓

　　*綜合樓南側(cè)廣電大樓兩側(cè)兩個(gè)出口

　　*南面街道公交車站

　　*中山西路南

　　*中山路北東購(gòu)商圈

　　B、商業(yè)街人流動(dòng)線規(guī)劃

　　步行街東入口購(gòu)物人流與金谷大廈和建設(shè)銀行之間餐飲人流之間的互相扯動(dòng)；

　　華銀東側(cè)入口設(shè)交通指示標(biāo)志有效將駕車人群向地下停車場(chǎng)引導(dǎo)，出租車向步行街入口出租車停泊港灣疏散；

　　步行街東入口通過(guò)臺(tái)階連接弧型平臺(tái)上抬30厘米形成商業(yè)玄關(guān)，形成購(gòu)物人群進(jìn)入大賣場(chǎng)的適應(yīng)性過(guò)渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業(yè)氛圍當(dāng)中；

　　步行街入口北側(cè)零售主力店及南側(cè)的珠寶鐘表店（可納入主力店?duì)I業(yè)范圍）以檔次形象吸引中高消費(fèi)人群，并開(kāi)始有效分隔最低消費(fèi)人群的進(jìn)入；

　　在休閑購(gòu)物的主題下，美亞有意將步行街北側(cè)規(guī)劃為女性主題，是針對(duì)石家莊

目前尚沒(méi)有這種針對(duì)城市里有錢有閑女性的消費(fèi)集中地，而且業(yè)態(tài)的選擇業(yè)界也是希望能集中經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)；

　　步行街的內(nèi)街相當(dāng)于商場(chǎng)的中庭，建議在室外設(shè)立共3組上下雙向交叉電梯（詳見(jiàn)圖例）由1樓將人流送上2樓，第一解決購(gòu)物人流向上引導(dǎo)，第二增加了步行街內(nèi)街的流動(dòng)感，形成步行街內(nèi)人頭擁動(dòng)商業(yè)氛圍。

　　入口南側(cè)觀光電梯的改動(dòng)（詳見(jiàn)圖例），主要解決人流進(jìn)入2樓休閑餐飲區(qū)的交通便利問(wèn)題，同時(shí)將電梯旅客與商業(yè)內(nèi)街通過(guò)透明的玻璃來(lái)形成互動(dòng)。

　　南側(cè)餐飲組團(tuán)與零售之間的入口通道建議用地板造型設(shè)商業(yè)玄關(guān)，并壓縮通過(guò)玄關(guān)后進(jìn)入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。

　　C、相關(guān)功能位置定位

　　將餐飲區(qū)設(shè)在西出口要考慮該處是與華銀麥當(dāng)勞出口相等同的重要性，但注意廚房排煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見(jiàn)：將餐廳的廚房設(shè)在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建筑物的設(shè)備用房，餐廳工作出入口由經(jīng)營(yíng)者自己解決。

　　建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)深化的過(guò)程中考慮商業(yè)綜合布線的問(wèn)題，尤其是電信、網(wǎng)絡(luò)、南樓主力店的排風(fēng)取暖管道等問(wèn)題，設(shè)計(jì)院要求發(fā)展商提供設(shè)備工程公司協(xié)助單位開(kāi)始介入。4樓娛樂(lè)層由于可能存在消防報(bào)批不獲通過(guò)問(wèn)題，要求政府職能部門的公關(guān)。意見(jiàn)：業(yè)態(tài)選擇對(duì)樓體結(jié)構(gòu)影響不大，只涉及后期經(jīng)營(yíng)者對(duì)經(jīng)營(yíng)面積的分割細(xì)分。

篇3：上海港匯恒隆廣場(chǎng)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　上海港匯恒隆廣場(chǎng)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　項(xiàng)目定位

　　整體定位

　　集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化等全方位業(yè)種，主題品牌組合、一站式服務(wù)

　　主題定位

　　“中西合并”的都市白領(lǐng)時(shí)尚、前衛(wèi)的一站式購(gòu)物中心

　　客群定位

　　以上海本地白領(lǐng)為主的新都市年輕人，同時(shí)吸引國(guó)內(nèi)外旅游人群

　　形象定位

　　時(shí)尚、流行、年輕

　　檔次定位

　　以中高檔次為主，略有拔高

　　業(yè)態(tài)定位

　　零售+餐飲+休閑娛樂(lè)

　　業(yè)態(tài)規(guī)劃與占比

　　項(xiàng)目集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑全方位業(yè)種為一體，其中零售業(yè)態(tài)占比67％，餐飲業(yè)態(tài)占比22％，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比11％。零售業(yè)態(tài)占比較大，體現(xiàn)時(shí)尚、潮流的項(xiàng)目定位。

　　業(yè)態(tài)　占比　代表品牌

　　零售　67%

　　Gucci、Bottega Veneta、Hugo Boss、Paul&Shark、michael kors、蒂凡尼等

　　餐飲　　22%

　　一茶一坐、Simply Thai、小南國(guó)上海公館、MU Cafe、鼎泰豐、蘇浙匯、新元素、極食等

　　休閑娛樂(lè)　11%

　　永華電影城、美麗田園、創(chuàng)意天地、啟夢(mèng)星樂(lè)園、玩具反斗城等

　　注：因品牌隨著諸多調(diào)整存在不可控因素，以下資料僅供參考。品牌信息收集于20**年5月。

　　樓層規(guī)劃與品牌落位

　　項(xiàng)目共七層，地下一層，地面六層。B1層主要品種為時(shí)尚品牌、名表、超市等；L1層主要品種為國(guó)際品牌、美食、鞋包；L2層主要品種為國(guó)際品牌、化妝品、潮流飾品；L3層主要品種為時(shí)尚服飾與兒童業(yè)態(tài)；L4層主要品種為休閑服飾、生活品味，L5層主要品種為休閑服飾、潮流飾品、美食；L6層主要品種為電影院、家用電器、美食。

　　樓層　業(yè)態(tài)組合　入駐品牌

　　L6　零售+餐飲+休閑娛樂(lè)

　　零售　金數(shù)碼城　餐飲

　　甌之味、美心?翠園、港麗餐廳、正斗、井井屋、一風(fēng)堂、一茶一坐、Simply Thai、小南國(guó)上海公館

　　休閑娛樂(lè)

　　永華電影城