決定商鋪經營成敗的棋局--業態規劃
在商業地產發展日趨成熟的今天，業態規劃的重要性正逐漸凸現，合理的業態規劃將是商鋪成功運營的一個基本保證。投資者可以根據商鋪前期的業態規劃，來判斷其以后的經營效益。因此，業態規劃成為商鋪經營整個棋局中最重要的一步。
1.商鋪的業態規劃將實現“四贏”目標。2.業態規劃的三大功能：促進業態平衡、形成良好形象、便于商業管理。3.業態規劃的方向：功能和比例。4.商鋪業態規劃的決定因素：城市的消費力和購物者的消費習慣。
業態規劃——從“雙贏”到“四贏”
商業地產不同于住宅地產，其最主要區別在于住宅地產開發商是將其產品直接銷售給最終客戶，而商業地產開發商的產品是以租售的方式直接或間接（部分通過小商業地產投資商）提供給最終客戶，其價值是通過商業地產的長期運營來實現的。商業地產尤其是規模相對較大的商鋪，其牽涉到的利益面相對住宅等傳統地產項目而言更為廣泛，其中包括：開發商、業主、經營商家、目標消費群等最基本的四個方面，僅僅一個“雙贏”遠遠不能夠滿足各利益主體的要求，而必須向著“四贏”的目標挺進，才能夠更好地促進商鋪自身的發展。
“四贏”的具體內容包括：1.發展商通過租售結合實現自身效益的最大化；2.業主通過所投資的商業物業的增值和租金回報取得投資收益；3.商家通過入場經營取得經營利潤；4.消費者在消費中得到體驗和一定的滿足。以上幾點構成了商鋪最基本的“四贏”格局，這四個方面既相互獨立又有一定的內在聯系，任何一個想要真正取得成功的商鋪都必須滿足這一基本格局的要求，而合理的業態規劃正是使“四贏”局面實現的前提條件。促進業態平衡、形成良好形象、便于商業管理——商鋪業態規劃的三大功能如果商鋪缺乏業態規劃將導致商業經營的混亂，望京地區、天通苑就是很好的例證。某些項目的商業由于缺乏規劃，居民區里到處都是美容院，一層住宅開一個小窗戶就可以變成24小時便利店，4個面包房同時在一個區域里經營，3萬多人的消費需求只可到一家餐館去滿足……這樣的社區不僅不能提高物業的品質，也無法實現商鋪應有的價值。所以，合理的業態規劃是商業項目成功運營的第一步。
通過前期的實地考察和精心計算作出的業態規劃，將為商業運營帶來以下幾點好處。1.促進商業業態的平衡。成熟的業態規劃能合理的分配商品種類，有助于整個商業運營的平衡發展，加大對目標客戶群的消費吸引力和實現經營者穩定的收益回報。2.有利于形成良好的商業形象。商鋪的業態規劃將創造高品質的商業氛圍和購物環境，促使商鋪形成自己獨一無二的品牌形象，吸引更多的客戶慕名而來，擴大商鋪的市場影響力。3.便于商業管理公司的全局管理。合理的業態規劃是商業管理的必備要素，商業管理公司不會因業態分布的不科學，而出現管理上的重復和混亂。有序的業態規劃，將幫助商業管理公司有效地進行工作分配，以最少的成本實現最大的效益。
功能和比例——商鋪業態規劃的具體內容商業是一個量化的行業，是需要有量化的購買能力，所以商鋪的開發也必須是一個量化的過程，而量化是通過商業規劃來完成的，其具體內容包含以下兩點：
1.根據商品的種類進行功能規劃。商鋪的業態規劃應該按商品的不同功能來制定合適的經營模式。以綜合性的商業體為例，應該按商品的功能劃分不同的消費分區，使消費者根據自己的需求而選擇合適的商品。多功能的業態劃分，有利于消費者的選擇余地，促進更多的消費吸引力，有助于項目的正常運作。商鋪的業態規劃首先要進行深入細致的市場調查與研究分析，通過確鑿的數據確定消費區域的消費能力，研究分析現在及未來商業發展方向，確定所在區域內的消費需求，然后根據經營目標合理擬定業態規劃。若在大體量的商鋪里不進行業態規劃，而是簡單地采取單一的經營模式，就會出現同類化商品的大量聚集，導致業主之間為了生存而展開殘酷的“價格戰”，從而使商鋪整體的經營處于惡性循環之中。
號稱東北地區最大的商貿城——百榮世貿城，就是一個以單一業態（小商品批發）為主的大型商鋪。百榮世貿城在經營之初就沒有進行合理的業態規劃，沒有按商品的功能劃分不同的主題賣場，而是把所有類型的商品隨意地組合在不同的樓層中，每層所買的商品毫無章法可言，致使顧客的消費毫無目的性可言。而它不合理的業態規劃也導致了昨日的商業旗艦，今天日益凋零的局面。
2.根據經營項目的數量進行比例規劃。商鋪的業態規劃要滿足需求而非創造需求。商業地產服務于商業店鋪，商業店鋪服務于消費者，消費者客觀的消費類別及總量的確定，決定了商業店鋪的類別及總量。經營項目所占權重的百分比也是商鋪的業態規劃中不可或缺的重要因素。特別是對于體量較大的商鋪，業態規劃的百分比將決定其日后的經營效果。然而，百分比的劃分不是簡單地進行數字排列，即在商鋪里劃分20%的餐飲、30%的超市、50%的服裝，而是要根據市場的實際需求、消費者的購物習慣和周邊同類商業的分布狀況，通過詳細的估算和分析后，再進行最終的調整和確定。
位于中關村大街以南的“尋樂旺鋪”——同樂灣，就是看準了中關村地區的人口基數龐大，娛樂配套嚴重不足的特點，精心打造了7000平方米的大型商鋪。同樂灣的業態組合極具個性化色彩，以獨享與同樂、奇遇與驚喜、內斂與釋放為理念，提供多種釋放身心壓力、滿足不同娛樂需求的空間與平臺。在業態規劃上，同樂灣根據雙安商圈娛樂休閑配套的市場供給不足，對經營項目進行了合理的比例分配，加重了娛樂、餐飲、休閑等項目的比重，滿足了中關村區域市場的消費需求。城市消費力、購物者的消費習慣——商鋪業態規劃的決定因素商鋪規劃的基本目的是要賺取最大化的利潤，而最高利益的實現是離不開整個城市的消費力水平。不同城市的消費水平將確定業態規劃的基本方向，所以會出現三類城市的商鋪業態規劃和二類、一類城市相比，商鋪規劃方向的截然相反。商場的一樓所買的東西，象征著一個城市的消費群體所追求的消費品趨勢。像北京、上海這樣的大型城市，消費者追求生活用品以外的奢侈品，所以商場的一層會安排化妝品、珠寶這樣的頂級消費品。而在齊寧這樣的三類城市，由于城市整體收入水平偏低，商場的第一層就會出現以摩托車、家用電器為主的業態規劃。
從這個方面也反映了，商鋪的業態規劃應該從城市的整體消費水平為出發點，從而進行合理、周到、詳細、全面的規劃。以北京為例，商鋪的業態規劃就完全展現了城市消費水平的主導作用。北京商場業態規劃，普遍都是第一層化妝品、珠寶，二層女裝，三層男裝，四層家用電器，五層美食，地下一層超市，這種業態規劃的合理配比，是商鋪成功運營的關鍵所在。超市普遍存在于商鋪的地下一層是由于其薄利多銷的特點所決定的。假設超市設立于百貨公司的八樓，是沒有顧客愿意購完生活必需品之后，拎著大包小包繼續在商場里一層層地選購商品。而將超市設在地下一層，不僅有利于貨物的運輸、節約物流成本，也便于消費者購買商品后離開。女性服裝通常擺放在二層，這也是根據購物者的消費習慣所決定的。女性購買商品的隨意性大、購買頻率高、一次性消費數量大，所以將商場次重要的樓層安排女裝，便于消費者進行
價格、顏色、款式的比較。而男性的消費目的性相對較強，對于商品的選擇不會過于挑剔，所以男裝會安排在商場的三層。將家用電器置于商場較高的樓層，是因為電器的邊際利潤低、目的消費性強。商家明白選購者對電器產品的消費不是在乎其便利性，而是在于直接性，所以在商業規劃上將家用電器放在商場的較高樓層。美食和娛樂區域安排在最高的樓層，是根據消費者的消費路線來決定的。當消費者從一層逛到頂層時，需要一個地方進行休息和放松，而休閑區域的出現正好滿足了上述需求。因此商鋪的業態規劃與城市的消費力和消費者的消費習慣密不可分。
篇2：南花園商業步行街業態規劃布局
南花園商業步行街業態規劃布局
1、南花園商業步行街業態規劃
美亞置業投資(中國)有限公司南花園商業步行街業態規劃是嚴格遵循南花園商業步行街經營主題定位，并結合招商銷售可執行性要求去規劃的。具體的商業經營業態規劃如下：
服裝零售組團--國內連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區、鞋帽區）
精品零售組團--國際品牌服飾、高爾夫用品/服務店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品
女性用品零售組團--量販式化妝品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內衣店
女性美容美發服務組團--婚紗影樓、美容美發、美甲、美容美發學校
*世代潮流動感組團--潮流飾物飾品店、玩具、影音制品
中式餐飲組團--湘、川風味等品牌連鎖
休閑餐飲組團--休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧
金融及商務配套組團--銀行、商務中心、電信、速遞、物流、商業管理處
公寓生活配套組團--超市、咖啡館、藥店、面包店、花店、書報攤、洗衣店
娛樂組團--世紀環球院線、網吧、KTV、游藝廳
體育休閑會所組團--復合式健身會所（好家庭、金朝陽、青鳥）、女子會所+SPA
購物休憩區/小品分布設想的--露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場/T臺、景觀小品
注： 1、各組團不是硬性的固定規劃，可根據實際招商時實際情況調整經營面積；
2、其中部分業態的分布可安排在不同的商業組團，但實際上都與該組團的主題相吻合；
2、南花園商業步行街業態規劃布局
為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業步行街街區，集年輕人喜歡的購物、運動休閑、餐飲、娛樂消費于一體的商業街區。美亞置業集團的商業規劃要求在統一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業組團，并根據建筑物自然形成的6個相對獨立的建筑單體跟步行街內街與南北兩條市政通道的關系，將各組團的業態規劃有機結合，既可以靈活調整從新組合，又盡量避免了業態之間的斷層，并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環流。
項目組團分割將按照步行街5：3：2的組合比例來執行，即最起碼50%的面積將用作零售規劃，并主要將該部分的營業面積分割為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發展商自營或聯營娛樂用途以吸引人流聚集，20%的面積規劃為餐飲滿足購物停頓及與商業街區的聯動（從良性的商業房地產開發周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業價值最好的30%面積銷售回籠資金，項目培育完成后將另外30%提價銷售將利潤最大化，余下40%保留作出租用途獲取穩定現金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優良資產的大額銀行授信。）。
項目區別于石家莊其他商業物業的特征是步行街的經營特色，組團的分割目的是盡可能在項目的外圍及內街的臨街面地形成四個商業臨街面，盡可能多地增加臨街經營的物業面積，減少因進深問題形成的商場內鋪，從而最大可能地形成商業街購物特色，提升物業的商業價值。
組團的規劃是根據物業的與周邊街道關系、臨街面、交通人流、業態租金承受能力等綜合因素來調整。
A、大型主力店進駐的業態布局規劃
上面為首層平面圖，主力店進駐商場首選的位置為A區，但是該區確實整個項目人流最旺的位置，也就是商業價值最高的位置。因此A區首先應該在北面規劃出5個以上的臨街店鋪，其余面積給主力店。通過A區和E區的人流拉動作用，形成商業步行街的人流。同時，C區規劃的配套服務區既滿足公寓配套的需要，又能對外經營，滿足了經營獨立的要求。
上圖為第二層平面圖，F區仍然為主力店經營。美亞置業集團建議G區位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設置用以滿足整個商場在購物的同時，休閑和餐飲的需求。主題型經營，品牌路線，滿足消費者購物休閑餐飲的需求。同時，所處位置昭示性強，對外形象的推廣有利于吸引人流。我司建議G區的功能在可能的情況下，盡可能的向H區擴展，或者向第三層攀升。K區營造的是少女青春主題的商品區，獨立區域，又與三樓的少女服務區形成規模效應。
配合三樓布置了主力店區，L1區域應該布置相應的休閑餐飲設施，休閑餐飲時購買休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購物休閑區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。
四樓北面為健身運動區域，計劃將公寓四樓跟T區連接，形成大型的美容美發學校。南面為娛樂區域，卡拉OK廳/KTV包房和網吧集中布置，可以進行交通的獨立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動，將商業經營向高層引伸。
B、沒有大型主力店進駐的業態布局規劃
有無主力店進駐的商業業態布局規劃的主要差別在首層體現不出來，因為在主力店進入的時候，我們建議的是盡量減少其對第一層面積的消耗。這里設置的主力店區面積需要的只可能在50%以下的小型主力店。
上圖為第二層平面圖，F區改為休閑品牌區。跟其它區域構成了一個完全休閑主題的購物區域。但是相應的，我司建議在I區和J區增加休閑餐飲設施或者風味美食聚餐區。
第三樓沒有主力店后，更加容易營造主題。三樓主要為女生休閑購物區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。同時，引入的女子會所+SPA理療，更堅定了三樓作為女性主題休閑購物的貼近性。
3、南花園商業步行街業態規劃布局交通依據
A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業項目一樣，在商業經營業態布局方面必須考慮經營業態、周邊的環境和交通條件情況。
項目有如下街區關系：
*商業街北側華銀大廈東西兩側兩個出口
*商業街南側金谷大廈與建設銀行大廈之間出口
*1期東側綜合樓
*綜合樓南側廣電大樓兩側兩個出口
*南面街道公交車站
*中山西路南
*中山路北東購商圈
B、商業街人流動線規劃
步行街東入口購物人流與金谷大廈和建設銀行之間餐飲人流之間的互相扯動；
華銀東側入口設交通指示標志有效將駕車人群向地下停車場引導，出租車向步行街入口出租車停泊港灣疏散；
步行街東入口通過臺階連接弧型平臺上抬30厘米形成商業玄關，形成購物人群進入大賣場的適應性過渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業氛圍當中；
步行街入口北側零售主力店及南側的珠寶鐘表店（可納入主力店營業范圍）以檔次形象吸引中高消費人群，并開始有效分隔最低消費人群的進入；
在休閑購物的主題下，美亞有意將步行街北側規劃為女性主題，是針對石家莊
目前尚沒有這種針對城市里有錢有閑女性的消費集中地，而且業態的選擇業界也是希望能集中經營的業態；步行街的內街相當于商場的中庭，建議在室外設立共3組上下雙向交叉電梯（詳見圖例）由1樓將人流送上2樓，第一解決購物人流向上引導，第二增加了步行街內街的流動感，形成步行街內人頭擁動商業氛圍。
入口南側觀光電梯的改動（詳見圖例），主要解決人流進入2樓休閑餐飲區的交通便利問題，同時將電梯旅客與商業內街通過透明的玻璃來形成互動。
南側餐飲組團與零售之間的入口通道建議用地板造型設商業玄關，并壓縮通過玄關后進入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。
C、相關功能位置定位
將餐飲區設在西出口要考慮該處是與華銀麥當勞出口相等同的重要性，但注意廚房排煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見：將餐廳的廚房設在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建筑物的設備用房，餐廳工作出入口由經營者自己解決。
建議在規劃設計深化的過程中考慮商業綜合布線的問題，尤其是電信、網絡、南樓主力店的排風取暖管道等問題，設計院要求發展商提供設備工程公司協助單位開始介入。4樓娛樂層由于可能存在消防報批不獲通過問題，要求政府職能部門的公關。意見：業態選擇對樓體結構影響不大，只涉及后期經營者對經營面積的分割細分。
篇3：上海港匯恒隆廣場定位業態規劃
上海港匯恒隆廣場定位與業態規劃
項目定位
整體定位
集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化等全方位業種，主題品牌組合、一站式服務
主題定位
“中西合并”的都市白領時尚、前衛的一站式購物中心
客群定位
以上海本地白領為主的新都市年輕人，同時吸引國內外旅游人群
形象定位
時尚、流行、年輕
檔次定位
以中高檔次為主，略有拔高
業態定位
零售+餐飲+休閑娛樂
業態規劃與占比
項目集購物、餐飲、娛樂、休閑全方位業種為一體，其中零售業態占比67％，餐飲業態占比22％，休閑娛樂業態占比11％。零售業態占比較大，體現時尚、潮流的項目定位。
業態 占比 代表品牌
零售 67%
Gucci、Bottega Veneta、Hugo Boss、Paul&Shark、michael kors、蒂凡尼等
餐飲 22%
一茶一坐、Simply Thai、小南國上海公館、MU Cafe、鼎泰豐、蘇浙匯、新元素、極食等
休閑娛樂 11%
永華電影城、美麗田園、創意天地、啟夢星樂園、玩具反斗城等
注：因品牌隨著諸多調整存在不可控因素，以下資料僅供參考。品牌信息收集于20**年5月。
樓層規劃與品牌落位
項目共七層，地下一層，地面六層。B1層主要品種為時尚品牌、名表、超市等；L1層主要品種為國際品牌、美食、鞋包；L2層主要品種為國際品牌、化妝品、潮流飾品；L3層主要品種為時尚服飾與兒童業態；L4層主要品種為休閑服飾、生活品味，L5層主要品種為休閑服飾、潮流飾品、美食；L6層主要品種為電影院、家用電器、美食。
樓層 業態組合 入駐品牌
L6 零售+餐飲+休閑娛樂
零售 金數碼城 餐飲
甌之味、美心?翠園、港麗餐廳、正斗、井井屋、一風堂、一茶一坐、Simply Thai、小南國上海公館
休閑娛樂
永華電影城