商業(yè)地產(chǎn)三種租賃模式的分析

　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營正如這句話所說，“打江山容易守江山難！”。一個購物中心建起來不難，難在其后續(xù)的經(jīng)營管理，這也是商業(yè)地產(chǎn)的核心所在。

　　一、租賃的三種模式

　　現(xiàn)在消費者已經(jīng)不僅僅滿足于購物，而是需要多層次的購物享受。數(shù)據(jù)顯示，目前中國在建購物中心規(guī)模居全球首位。為了滿足顧客多樣性的需求，傳統(tǒng)百貨企業(yè)也逐漸向覆蓋百貨、超市和娛樂等業(yè)態(tài)的購物中心進行轉(zhuǎn)型。很多老百貨也重新定位“購物中心式百貨店”進行升級調(diào)整。商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶嶋H用家負責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險。此外，還可委托管理公司進行經(jīng)營管理。

　　租賃模式具體又分為零售產(chǎn)權(quán)整體租賃、零售產(chǎn)權(quán)分零租賃和自留產(chǎn)權(quán)整體租賃三種模式。

　　二、模式1：零售產(chǎn)權(quán)整體租賃

　　整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長達10-20 年固定化、利率化的返租回報，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者。因為由專業(yè)公司代為管理，投資者獲取長期穩(wěn)定的返租回報，故名“管理型商鋪”。

　　“管理型商鋪”是新型購物中心開發(fā)模式，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長達10-20 年固定化、利率化的回租回報，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者。如贏盛操盤的某四線城市的購物公園項目，即是在散售回籠資金的背景下，同時運用“統(tǒng)一招商”策略的典型案例。

　　1.適合物業(yè)類型

　　這是一種高收益低風(fēng)險的運作模式，適用于大型封閉式商場。從具體的項目運作來看，通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了開發(fā)商的資金緊張問題。而回收商鋪經(jīng)營權(quán)歸專業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，則進一步增強了中小投資者的信心，促進了商鋪的銷售。

　　在具體操作過程中，贏盛操盤的廣州白云綠地中心、蘄春棕盛購物公園等項目均采取所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場接納力，將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為30-100 平方米的小產(chǎn)權(quán)進行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，其年回報利率定在8%左右（高于銀行貸款利率才有吸引力）。這樣所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，最大程度實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。

　　2.優(yōu)勢

　　從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪類似于整體自營的大型商場和專業(yè)市場，與沿街獨立商鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別，有利于與沿街獨立商鋪的競爭：

　　資金回籠快、便于統(tǒng)一管理

　　管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨立商鋪和SHOPPINGMALL 之間的過渡產(chǎn)品，它集合了產(chǎn)權(quán)式獨立商鋪易回收資金的優(yōu)點和大型購物廣場統(tǒng)一進行商業(yè)管理的優(yōu)勢。既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面

　　免去產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)營管理

　　對購房投資者而言：管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險

　　有利長遠規(guī)劃管理

　　從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家入駐前對項目整體營運風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測，從而做出正確的決策。且與各經(jīng)營商家的租賃期限和租金相對穩(wěn)定，有利于入駐商家長遠經(jīng)營的規(guī)劃與預(yù)測

　　3. 劣勢

　　劣勢1：投資回報合同期較長，合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測

　　在投資者與商業(yè)管理公司簽訂的投資回報合同中，為保證主力商家的長期經(jīng)營，一般合同期長達10-15年。在此期間，因經(jīng)營管理不善，租金收益較低不足以償還投資者的固定回報，甚至商場整體倒閉的可能性是完全存在的。大型封閉式商場基本無臨街鋪面，各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗，會導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。

　　劣勢2：投資回報合同期滿后的未來前景難以預(yù)測

　　10-15年的合同期滿后，購房者重新獲得商鋪的經(jīng)營權(quán)。如果此時商場整體經(jīng)營正常，投資者可能不滿足于不到10% 的投資回報率，要求進場自行經(jīng)營或自行出租；如果此時商場已是慘淡經(jīng)營，投資者（尤其是一層商鋪的投資者）可能出于對商業(yè)管理商的不信任，同樣要求進場自行經(jīng)營或自行出租，這將會破壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局，引發(fā)一系列不可預(yù)測的嚴重后果。

　　劣勢3：二層以上的商鋪銷售難度大，投資者風(fēng)險高

　　大型封閉式商場各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗，一層商鋪尚可依靠一定的客流量繼續(xù)維持，二層及以上的商鋪卻無力回天。

　　三、模式2：零售產(chǎn)權(quán)、分零租賃

　　零售零租的運作模式有著旺盛而長久的生命力，也受到廣大的中小開發(fā)商和專業(yè)投資者的青睞。

　　1. 適合物業(yè)類型

　　零租零售產(chǎn)權(quán)的商鋪雖然在外部環(huán)境上順應(yīng)了廣大中小投資者投資發(fā)展的趨勢，又能為開發(fā)商帶來較大的短期收益，長期風(fēng)險相對較小。但其適應(yīng)面較窄，主要適用于專業(yè)型商業(yè)街，并不適用于復(fù)合型商業(yè)街，更不適用于樓層較高的商場。

　　2. 優(yōu)勢

　　對開發(fā)商而言，資金壓力小，運作周期短、短期回報高、長遠隱患相對不明顯。對專業(yè)投資者而言，這種獨門獨戶、產(chǎn)權(quán)完整的小商鋪，其產(chǎn)權(quán)明晰，對物業(yè)享有完全的控制權(quán)、既可出租又可自營、易變現(xiàn)，因樓層低或為開放式商業(yè)街，其長遠風(fēng)險相對封閉式管理型商鋪較低。但產(chǎn)權(quán)的順利拆零銷售并不意味著項目整體運營的成功，從長遠來看，決定商業(yè)物業(yè)是否成功的關(guān)鍵在于經(jīng)營，前期所有的工作都是經(jīng)營這個環(huán)節(jié)的鋪墊。但零租零售型商鋪最大的劣勢就在于經(jīng)營。

　　3. 劣勢

　　劣勢1：經(jīng)營權(quán)分散，難于控制管理

　　各個商鋪經(jīng)營權(quán)完全分散，開發(fā)商或管理公司很難控制，整體的經(jīng)營定位、檔次主要為經(jīng)營商家自行調(diào)節(jié)，甚至投資者都處于被動地位，經(jīng)營風(fēng)險很大。各獨門獨戶的商鋪由各投資者自行出租后，連起碼的開張、關(guān)門時間都無法統(tǒng)一，如何樹立商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一形象。產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)的分零造成經(jīng)營定位的不明確，經(jīng)營格局的混亂，導(dǎo)致經(jīng)營商家的效益、投資者的回報、開發(fā)商和商業(yè)管理公司的品牌得不到保證。

　　劣勢2：公難面積大，投資回報率降低

　　復(fù)合型商業(yè)街如果是室內(nèi)的，往往公攤面積接近50% ，投資回報相對降低，而且因無整體的經(jīng)營策劃，上行人流量少，二層及以上的商鋪經(jīng)營風(fēng)險極高。

　　劣勢3：受天氣影響大，效益不穩(wěn)定

　　復(fù)合型商業(yè)街如果是露天的，則受季節(jié)、天氣影響較大，僅在春秋暖陽之際才可能吸引較多人流量，而長達 9 個月的酷暑嚴寒陰雨時節(jié)都拒客于千里之外，季節(jié)、氣候?qū)土髁康呢撁嬗绊憳O大。

　　四、模式3：自留產(chǎn)權(quán)、整體租賃:

　　1. 適合物業(yè)類型

　　整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的運作模式是非常普遍的，目前大多數(shù)中型規(guī)模的百貨商場和超市等所在的商業(yè)物業(yè)都采用了這種模式。零售業(yè)對資產(chǎn)的流動性要求較高，一般都是通過租賃的方式取得對物業(yè)的使用權(quán)。

　　2. 優(yōu)勢

　　優(yōu)勢1：產(chǎn)權(quán)租賃關(guān)系明晰、簡單

　　這種方式由于不涉及產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，僅僅是租賃方與承租方的關(guān)系，雙方責(zé)權(quán)利劃分簡單，有利于靈活的合作。無違規(guī)之嫌，操作安全簡便與返租、回報、分紅等涉及產(chǎn)權(quán)拆零的模式不同，整體租賃、不售產(chǎn)權(quán)的方式不存在打擦邊球等違規(guī)之嫌，操作安全簡便，不易產(chǎn)生法律漏洞等隱患。

　　優(yōu)勢2：推廣費用低

　　整體租賃只針對具有一定知名度的零售業(yè)或?qū)I(yè)商家，而不是對眾多的中小商家進行招商，不售產(chǎn)權(quán)也省卻了與廣大的中小投資者打交道的麻煩。這樣大大節(jié)省了面向公眾市場的營銷宣傳費用，而營銷費用一般能占到項目總銷售額的1%-3%，數(shù)額較大。

　　優(yōu)勢3：固定資產(chǎn)的增值，樓盤的銷售推動

　　成功的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營會帶來雙贏的良好局面，它能形成以其為核心的新商業(yè)圈，大幅度提升該地區(qū)的人流量，達到商業(yè)物業(yè)自身的不斷增值。而項目住宅銷售率、入住率的提高，同樣也為經(jīng)營商帶來大量長期有效的消費群體，這樣相互促進，共同發(fā)展壯大。

　　3. 劣勢

　　劣勢1：資金回收有限

　　目前銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款控制力度的加大，上市融資更是難于登天，而房地產(chǎn)開發(fā)又是資金密集型的投資行為，周期長、風(fēng)險高。對于廣大中小開發(fā)商而言，融資渠道極為有限，融資成本較高。整租不售產(chǎn)權(quán)的方式只能回收少量的資金，對捉襟見肘的開發(fā)商而言，是很大的考驗。尤其在工程建設(shè)期間，因為建設(shè)資金緊張、融資渠道有限，只好破釜沉舟，拆零產(chǎn)權(quán)進行銷售。

　　劣勢2：對開發(fā)商的社會公關(guān)能力要求極高

　　能否引進知名度較高的大商家，除了與項目自身的位置、面積、層高、配套等硬件條件有關(guān)系，也是對開發(fā)商外部公共關(guān)系的一種檢驗。在空置營業(yè)用房數(shù)量巨大，新興小區(qū)商業(yè)配套需求旺盛的條件下，知名度較高的商家成為開發(fā)商爭奪的焦點，其選擇余地很大，需要開發(fā)商具有極強的社會公關(guān)能力才能爭奪到這種“稀缺資源”。

　　劣勢3：商業(yè)裙樓的先天劣勢

　　除了少數(shù)開發(fā)商為零售商量身訂做營業(yè)用房，目前的商業(yè)裙樓基本上都是作為塔樓的補缺或配套。如住宅塔樓的裙樓，常常做成超市或餐飲店或會所等，優(yōu)先彌補物業(yè)自身配套和周邊配套的空缺或不足，為住宅的銷售服務(wù)，成為提升樓盤附加值的賣點。但裙樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)會受到塔樓形態(tài)的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經(jīng)營油煙過重的餐飲。而且開發(fā)商前期缺乏商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)人才，所修的商業(yè)地產(chǎn)都存在不少缺點，目前眾多住宅裙樓的柱網(wǎng)、承重墻、剪力墻等分布不規(guī)則等現(xiàn)象，都限制了商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇及降低了商業(yè)物業(yè)的價值。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)推廣運作手法:租賃模式

　　商業(yè)地產(chǎn)推廣運作手法：租賃模式

　　一、租賃模式:

　　市場類的運作手法因商戶對市場的認同度不同，從而延伸出很多招商租賃模式，隨著認同度的加重，對于前期的進入成本就加大，如認同度低，則前期的進入成本低，進入成本中，延伸諸如贊助費、建設(shè)費、入場費、好處費等名目繁多的一次性入市門檻費用，然后再進行各種組合，我們常看到以下這些廣告詞如：

　　1、白云市場：5年包租年收益80%，一次性返還前二年收益。

　　2、北方明珠：簽約方式是有一年租期，十年租期；優(yōu)惠政策：進駐的商戶統(tǒng)一免租期3個月。

　　3、盈通購物城：商業(yè)低首付創(chuàng)紀錄，正常首付15萬三年累計返還10萬，超低簽約首付5萬，月還款2000余元。投資安心創(chuàng)紀錄，開發(fā)商攜金牌實戰(zhàn)型商管團隊推出"三年傾力養(yǎng)鋪運動"永續(xù)經(jīng)營，投資安心放心。

　　4、萬博商廈：搶占二環(huán)內(nèi)旺鋪，僅需4 .8萬元投放，三年包租，月供無憂。

　　5、星河城：A、一次性付款享受98×97折優(yōu)惠；B、按揭付款享受98×98折優(yōu)惠；C、其它付款方式享受98×99折優(yōu)惠。

　　6、世冠宏業(yè)：租金保障，簽約三年租金不變，免租一年。

　　7、第三級：投資第三級，10年包租！輕松擁有50年商業(yè)產(chǎn)權(quán)等等。下面逐一介紹其模式。

　　租賃模式主要根據(jù)商戶對市場的認同度而確定，對項目認同度越高，進入項目的入市門檻也就高，租賃也由此派出許多的模式，下面以認同度的強弱劃分，由弱到強，依次排列租賃在各種階段的使用模式

　　1． 項目認同低的情況下，優(yōu)惠出租

　　A、免租3個月，交6個月使用9個月，免半年租金

　　B、前3月免租，租金月付，押一付一，或3月一付

　　C、在市場未成熟前，所有租金打5折，或是免租金。

　　D、在××日之前，不計租金，只收攤位保證金5000元。

　　等等諸如此類以極其優(yōu)惠條件要求先入場的，都是項目認同度低，需要商戶占主導(dǎo)地位，吸引商戶入市的舉措。

　　2． 在項目認同度一般，正常出租

　　A、試營業(yè)1個月（或3個月）租金押一付三，或是半年付

　　B、交攤位押金××元，租金半年付，季付，押二付三等

　　C、交攤位押金門檻低，從幾千到2萬不等，租金年付。

　　3． 認同度略強，開始設(shè)置門檻

　　A、押金××元（正常市場為2000元、5000元、1萬元）此外則收2萬元不等，視門檻高低，租金半年付或季付）

　　B、押金××元，租金年付（押金為2萬元以上）

　　C、押金××元，租金要2年一付

　　D、押金××元，租金3年分二期付清，在封頂付一部分，開業(yè)付一部分，交款時間從未交付使用時開始計算交。

　　E、押金不變，一次性5年租金分3年付清，在前3年付清5年租金。

　　F、押金不變，租金一次收5年，開業(yè)一次性付清前2年，然后第二年收清后2年，第三年收最后一年。

　　G、租金10元，定6元，但一次性收10年的租金。（如北京的西點市場模式）

　　4． 認同度再高點，門檻設(shè)置再高些

　　A、收押金 **元，收取管理費（物業(yè)管理費、廣告推廣費（ 元/m2月），門檻中含條件，收取費用多樣化，租金交付方式不變（季付或半年付、年付）

　　B、收押金不變，租金交付（半年、季付、年付），收建設(shè)費（或含××建筑東西）1萬元、5000元，金額在2萬不等。

　　C、收押金不變，收入場費5000元，1萬元，但分樓層分業(yè)態(tài)，在好樓層，好業(yè)態(tài)的區(qū)域加收入場費，，其它為正常

　　E、收贊助費或入場費2萬-5萬元，但不收押金，租金半年付、季付

　　F、5年或10年經(jīng)營權(quán)買斷費**元（低于5萬元），5年租金不變，租金半年付或年付。

　　G、10年經(jīng)營權(quán)買斷費（5萬元以下），租金押金不變

　　H、收取10年經(jīng)營權(quán)買斷費，租金不用交，收物業(yè)管理費，但管理費奇高， 約低于租金。

　　5． 認同度高，門檻高，設(shè)置復(fù)雜化

　　A、收押金5萬元或8萬元，收入場費5萬、3萬元，租金交付為一收2年租金（秀水街模式）

　　B、收取20年經(jīng)營權(quán)買斷費10萬-30萬，租金年付，逐年遞增。

　　C、10年經(jīng)營使用權(quán)買斷，按平米價格（產(chǎn)權(quán)價格6折，8折）， 15年、20年使用權(quán)，辦理按揭，或分期付款。同時再收租金。在租賃中，由于項目的認同度不同，產(chǎn)品的使用多姿多彩，因此如何使利潤最大化是一個需仔細討論和分析的。很多項目的失敗，都是在不同的認同度下，運用了錯誤的方法，具體要根據(jù)實際情況正確判斷項目的市場認同度，正確的使用各種方法．

　　以下為某某大廈的幾種招租表現(xiàn)方式，現(xiàn)摘錄下來供大家鑒賞。

　　1、年租方式

　　通常采用設(shè)置門檻（入場費或押金等），再一次性收取年租，以后每年收取租金的方式為年租方式。

　　2、5年使用權(quán)，分期付款

　　即目前市場的租售方式，同樣先是門檻，包含押金和2年的租金，之后按照比例分2年收齊，合同5年一簽訂。

　　例：標(biāo)準(zhǔn)鋪位的門檻為4萬元，兩年租金約4萬元，一個鋪位總款實際為門檻加兩年租金約8萬元。

　　3、10～15年買斷

　　市場采用的租售方式，商戶一次性或分期支付一筆款項，之后10～15年不再收取租金，但要收取市場管理費用和工商稅費等。

　　例如：本項目標(biāo)準(zhǔn)鋪位F2鋪位13平方米的10年買斷價格為14萬元，但需要三年時間分期收回，因為不是100%商戶能承受一次性付款，多數(shù)承受能力為6萬元/年。

　　4、10年使用權(quán)買斷，中間收取租金

　　商戶一次性或分期支付一筆款項，之后每年再支付年租和市場管理費用及工商稅費等。

　　例如：本項目標(biāo)準(zhǔn)鋪位10年買斷價格在門檻6萬～14萬之間浮動，年租金在0～2.3萬元之間調(diào)整，兩者為杠桿關(guān)系，門檻高則租金低，反之。

　　5、一次性收款，經(jīng)營權(quán)按揭方式

　　根據(jù)區(qū)域商戶經(jīng)營能力與支付能力，設(shè)定首付──"門檻"和"月供"，提高商鋪總價，采用15年使用權(quán)買斷，10年按揭的方式，甲方通過銀行一次性收回投資。

　　例：F2一個標(biāo)準(zhǔn)鋪位13平方米，租金5元/平方米×天，月租金1950元，年租金為23400元。商戶門檻為4萬元，以此為基礎(chǔ)。商戶首付50%為20萬元，商戶實際支付4萬元，開發(fā)商墊付16萬元，之后商戶貸款50

%為20萬元,10年還清，則月還款為1950元，年支付銀行23400元，其中3400元為銀行利息，2萬元為本金；

　　則銀行支付開發(fā)商100％貸款總額為40萬元；

　　開發(fā)商回款為扣除為商戶墊付的16萬元，則實際回款24萬元。

　　6、北京秀水街模式

　　先設(shè)置門檻，然后需要商戶將5年租金3年付清，銀行向商戶提供經(jīng)營性商業(yè)貸款,首付20％或30％，商戶3年還清，由銀行一次性將貸款總額支付給甲方，5年內(nèi)商戶不再交市場租金，只承擔(dān)管理費和工商稅費。

　　例如：F2標(biāo)準(zhǔn)鋪位門檻同樣設(shè)置為4萬元，5年貸款總額為11.7萬元，商戶首付20％即2.34萬元，銀行付甲方扣除利息11.2萬元按揭總款，標(biāo)準(zhǔn)鋪位一次性實際收益為15.2萬元，

　　以上為某項目的幾種方式，具體在實踐中根據(jù)實際情況選擇最恰當(dāng)?shù)姆绞?/p>

　　使用權(quán)銷售：

　　使用權(quán)銷售有5年，10年，15年，20年，30年或終身，在我們?nèi)粘＝?jīng)營中接觸到的，其使用權(quán)銷售實質(zhì)是一種長期租賃關(guān)系，20年以上為租賃無效年限，所以很多招商材料中所說的30年或終身使用權(quán)是不恰當(dāng)?shù)模杂行╅_發(fā)商這么說，是因為其土地性質(zhì)為劃撥土地，或是集體所有土地；總之說法不科學(xué)。

　　使用權(quán)銷售5年，10年，15年，20年，這4種中，5年實質(zhì)上是一種收租方式，5年租金一次性收齊這種模式一般很少用，其主要是5年租金分二次或3次支付。這對于項目而言，一般是在認同度較高時使用。

　　常見的使用權(quán)買斷是10年，15年，20年，有組合買斷，收買斷費，再收租金，例如下文：

　　招商價格表

　　保值增值租金20年不變

　　區(qū)位樓層鋪位面積M220年經(jīng)營費/M2租金/月/M2

　　（20年租金不變）

　　A區(qū)1層5M2左右3.5萬元900元

　　2層5M2左右2.8萬元750元

　　3層5M2左右2萬元500元

　　4層15M2左右1萬元330元

　　5層15M2左右0.8萬元250元

　　B區(qū)1層5M2左右4萬元1000元

　　2層5M2左右3.3萬元800元

　　3層5M2左右2.6萬元600元

　　4層5M2左右2萬元500元

　　5層15M2左右1.1萬元350元

　　C區(qū)地下1層5M2左右2萬元550元

　　這里所說的是一次性買斷，其間不再交費的在10年，15年，20年中，常見的是10年，經(jīng)營商戶在買斷使用權(quán)中是主要對象，它不同于產(chǎn)權(quán)銷售對象是投資者，商戶一般要求約10年為穩(wěn)定期，有商戶做商鋪投資者，要求核算中也以10--15年為周期，因為市場業(yè)態(tài)有個行業(yè)進程性，10--15年后，該種業(yè)態(tài)方式的存在情況和發(fā)展變化是與現(xiàn)在大相徑庭。

　　10年的使用權(quán)售價一般是占租金的5--6倍，15年也依次，在20年中也是6-7倍，其價格差額與年限相差不大的，所以有時我們會見到有的使用權(quán)的銷售中，價格不變的情況下，優(yōu)惠條件往往是贈送年限，即買15年使用權(quán)，前10名贈年限，即20年或是先從開業(yè)日先交款者，優(yōu)惠3年，即使用18年等。

　　之所以產(chǎn)生這種情況，是因為使用權(quán)買斷中對于開發(fā)商而言，一種是土地性質(zhì)無法獲得產(chǎn)權(quán)銷售，或者土地獲得價格低，土地是劃撥的，所以對于時間限制不明了，另一種是開發(fā)商利用項目去到銀行做了抵押，或其他產(chǎn)權(quán)融資方法，其產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，從中可以賺雙份錢，所以此方法相當(dāng)流行，但弊端是使用權(quán)銷售，面對的群體是商戶，經(jīng)營者為主要，其購買量是有限的，因為商戶中夠?qū)嵙徺I的是不多的，而投資者，往往不是商戶，他們看中的是產(chǎn)權(quán)，因此使用權(quán)的銷售中，為了使商戶可以有較低的進入門檻，許多開發(fā)商便設(shè)置了很多優(yōu)惠方法。

　　A、在付款方式中，分期支付，如預(yù)定，封頂，開業(yè)等分幾批，或是期限在1-3年內(nèi)支付完。

　　B、在付款方式中，由銀行提供擔(dān)保，如秀水街華夏銀行對5年買斷中提供首付40%，余60%的個體工商戶流動資金經(jīng)營性貸款，以減輕壓力。

　　C、也有聰明的作法，把使用權(quán)按平米價出售，然后采用產(chǎn)權(quán)銷售模式，由銀行貸6成10年按揭或5成10年，在10年，15年，20年使用權(quán)中都可采用，其銀行貸款中表面是違規(guī)的，但具體操作細則是合法的，例如××市場15年使用權(quán)銷售2元/平方米，以8平方米為例，16萬總款首付40%，即6.4萬，余款9.6萬元由銀行6成10年按揭采用月供款，此方式可以最大化的將商業(yè)價值挖掘出來，在制定此方案有個小絕招：

　　1）如果10年使用權(quán)，則按年租金5--6倍，就可以，或是產(chǎn)權(quán)的60%即可。

　　2）如果項目認同度高，受市場熱捧，則用15年模式價格可以定到產(chǎn)權(quán)的80%，或定75%，或是產(chǎn)權(quán)銷售的價格，其具體設(shè)置模式是，首付款為典型性商業(yè)的平均轉(zhuǎn)讓費，其月供款為典型性商業(yè)的一手租金，或是平均的轉(zhuǎn)租金的60%也可。例如：某市場的典型性商業(yè)5平米攤位為平均轉(zhuǎn)讓費10萬，平均一手攤位租金3000元/月，則該市場在可以取代典型性商業(yè)的趨勢下，15年使用權(quán)的價格為首付10萬月供3000元的基礎(chǔ)上調(diào)整，則售價折合下來為40%=10萬元，共25萬，每平米5萬元；以15萬元年按揭核算月供3000元足夠，如采用月供高或低了，則要調(diào)整首付與月供二者的關(guān)系中，核心是月供，以月供為標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整首付。

篇3：商業(yè)地產(chǎn)招商與管理顧問合同

　　商業(yè)地產(chǎn)招商及管理顧問合同

　　委托方:(以下簡稱甲方)

　　地址:

　　電話: 傳真:

　　受托方:(以下簡稱乙方)

　　地址:

　　電話: 傳真:

　　甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定,在平等、互利、自愿的原則下,經(jīng)友好協(xié)商,就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問、招商項目(暫定名,下同,可簡稱為該項目)一事,達成本合同。

　　1、雙方共識:

　　(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業(yè)經(jīng)營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業(yè)務(wù)的機構(gòu),::其資格真實可信(執(zhí)照編號為: )。

　　(2)、乙方在對甲方負責(zé)的總原則下,竭誠為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問、招商顧問等服務(wù)。

　　2、合同標(biāo)的: 項目。該項目批準(zhǔn)用地規(guī)模為 平方米,折合 畝;規(guī)劃建筑面積為 平方米;土地使用權(quán)證號為 號。

　　3、委托事項:甲方茲將其投資于 項目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問。

　　4、委托期限:自簽訂本合同之日起至該項目商業(yè)用房開業(yè)并正常運營八個月為止。

　　5、委托內(nèi)容:指甲方委托乙方:

　　(1)、對該項目周邊的商業(yè)情況和消費水平、消費能力進行現(xiàn)場勘察和分析,并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定;

　　(2)、對該項目將要建造的建筑設(shè)計、實際施工進行顧問、監(jiān)督,使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配;

　　(3)、對該項目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案,并具體實施;

　　(4)、對該項目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營管理方案,并負責(zé)培訓(xùn)從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營管理公司;

　　(5)、為甲方提供一份以該項目為藍本,適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項目運營管理的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)運營手冊,以支持甲方未來可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項目提供指南。

　　6、工作流程:

　　(1)、乙方自本合同簽訂之日起,即就該項目的招商、商業(yè)顧問成立項目組展開作業(yè)。

　　(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業(yè)顧問方案,并在提交方案時對方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實施,根據(jù)情況變化,甲方有權(quán)對方案提出調(diào)整要求。

　　(3)、乙方在對甲方負責(zé)的總原則下,全權(quán)開展招商及商業(yè)顧問工作。

　　(4)、具體工作流程:

　　A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計、建筑施工的顧問和監(jiān)督:由甲方確定設(shè)計方,并設(shè)立設(shè)計委托合同,甲方直接向設(shè)計方支付相關(guān)費用。乙方負責(zé)在整個設(shè)計過程中,審核、優(yōu)化設(shè)計具體方案,對相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見,使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方,并設(shè)立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相關(guān)費用。乙方負責(zé)在整個建筑施工過程中,按施工進度表進行階段審核,提供材料選擇建議,使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。

　　B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行:在該項目工程開工后,即進入此階段。甲方負責(zé)設(shè)立固定招商辦公場所,并成立該項目的具體營運實體。乙方負責(zé)對該項目作細分計劃,并設(shè)立招商,招租的具體價格策略,派駐專業(yè)招商人員進駐現(xiàn)場,開展具體品牌招商工作。

　　C、開業(yè)準(zhǔn)備:在建筑物地面以上部分完成70%,即進入此階段。甲方負責(zé)獲得購物中心業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書。乙方負責(zé)以下內(nèi)容:

　　1)、運營手冊的編制、制作;

　　2)、協(xié)助甲方進行經(jīng)營管理公司人員的招聘、培訓(xùn);

　　3)、協(xié)助甲方進行購物中心維護、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立;

　　4)、協(xié)助甲方進行購物中心財務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問、培訓(xùn);

　　至此,乙方應(yīng)保證商業(yè)中心的自身管理實體,已具充分能力獨立管理、運作。

　　D、試營業(yè)、www.fdcew.com開張及開業(yè)后的日常管理:設(shè)定的正式開業(yè)日期前60天,即進入此階段。甲方負責(zé)對該項目購物中心的日常管理。乙方負責(zé)對上述三個階段的績效進行總結(jié),并向甲方提供總結(jié)報告,并協(xié)助甲方進行購物中心的日常管理,提出修正意見。

　　7、服務(wù)內(nèi)容:指乙方服務(wù)甲方:

　　(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計

　　A、市場調(diào)查

　　1)、消費力

　　2)、商品結(jié)構(gòu)

　　3)、競爭對手

　　4)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例

　　B、設(shè)計委托書

　　1)、設(shè)備、器材

　　2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施

　　3)、廣告、展覽位

　　4)、庫房、辦公

　　C、實施設(shè)計和調(diào)整

　　(2)、運營手冊及管理架構(gòu)

　　A、合同體系

　　1)、自營部分

　　采購框架合同,采購條件

　　代銷合同

　　供應(yīng)商文件管理

　　批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同

　　2)、租賃、物業(yè)部分

　　租賃合同

　　委托物業(yè)服務(wù)合同

　　1.餐飲類

　　2.商鋪類

　　安全保障手冊

　　3)、扣率部分

　　合同

　　服務(wù)規(guī)范承諾

　　4)、內(nèi)部部分

　　人事:勞動合同、員工手冊

　　跨執(zhí)照合作合同

　　與地主方關(guān)系合同

　　管理執(zhí)行委員會合同

　　財務(wù)體系(按執(zhí)照個體劃分)

　　人事結(jié)構(gòu)、招聘計劃和培訓(xùn)

　　臨時結(jié)構(gòu)

　　長期結(jié)構(gòu)

　　管理運營手冊

　　各級管理職責(zé)

　　運營總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)

　　采購經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理

　　樓層經(jīng)理、市場發(fā)展經(jīng)理、財務(wù)部門經(jīng)理

　　主管級

　　高級員工

　　員工

　　作業(yè)指導(dǎo)書

　　庫存管理

　　收貨

　　倉儲

　　損耗

　　盤點

　　調(diào)整

　　收銀管理

　　應(yīng)收

　　銀行往來

　　備用金

　　折扣

　　人事、培訓(xùn)管理

　　招聘

　　福利、工資

　　培訓(xùn)

　　員工手冊

　　勞動團體

　　保安管理

　　警報、監(jiān)控系統(tǒng)功能

　　應(yīng)急手冊

　　保險手冊

　　工程、維修管理(不同功能區(qū)域)

　　市場、開發(fā)、客戶服務(wù)管理

　　價格體系管理

　　單證設(shè)計

　　報表體系

　　(3)、招商執(zhí)行

　　A、配合商業(yè)中心標(biāo)志和適用版式

　　B、配合意向書、宣傳冊

　　C、招商會

　　D、招商執(zhí)行

　　E、招商價格、招商周期

　　8、委托費用:

　　(1)、商業(yè)顧問委托費用:

　　A、甲方委托乙方進行該項目商業(yè)顧問的費用為人民幣 元整(小寫: 元RMB)。

　　B、服務(wù)費用結(jié)算辦法:

　　本合同簽訂后的五個工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB);

　　該項目開工后的五個工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費用人民幣 萬元整(小寫:

　　元RMB);

　　該項目開業(yè)后的五個工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費用人民幣 萬元整(小寫:

　　元RMB);

　　該項目開業(yè)八個月后的五個工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB)。

　　(2)、招商委托費用:

　　A、甲方委托乙方進行該項目招商的費用按該項目 計提。

　　B、服務(wù)費用結(jié)算辦法:

　　1)、招商的費用結(jié)算前提為達到招商業(yè)績考核的標(biāo)準(zhǔn)。

　　2)、招商的費用按以下四個時間節(jié)點分別結(jié)算:

　　該項目商業(yè)用房在3個月內(nèi)取得30%成功招商率后五個工作日內(nèi);

　　該項目商業(yè)用房在6個月內(nèi)取得60%成功招商率后五個工作日內(nèi);

　　該項目商業(yè)用房在9個月內(nèi)取得90%成功招商率后五個工作日內(nèi);

　　本合同約定的委托期限到期后五個工作日內(nèi)。

　　3)、雙方協(xié)商一致,該項目單戶成功招商的定義為:

　　9、雙方權(quán)利和義務(wù):

　　(1)、甲方權(quán)利和義務(wù):

　　1)、甲方權(quán)利:

　　A、審核乙方提供的各相關(guān)方案,提出修改意見和乙方進行磋商,確定其方案并得到法定機關(guān)的批準(zhǔn)后實施;

　　B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進入甲方帳戶,招商定金由甲方現(xiàn)場財務(wù)主管保管并辦理相關(guān)手續(xù);

　　C、享有乙方開展該項目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利;

　　D、擁有乙方與該項目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán);

　　E、有權(quán)隨時檢查乙方的工作,對乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進行評估,并根據(jù)評估結(jié)果的優(yōu)劣對乙方進行獎勵或懲罰,獎懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績情況決定。

　　2)、甲方義務(wù):

　　A、向乙方提供該項目的相關(guān)合法文件;

　　B、承擔(dān)該項目的廣告宣傳費用,并提供乙方固定的辦公場所,承擔(dān)相應(yīng)辦公費用;

　　C、授權(quán)指定專業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人,指定聯(lián)系人為: ;

　　D、根據(jù)本合同約定,按時支付乙方服務(wù)費用。

　　(2)、乙方權(quán)利和義務(wù):

　　1)、乙方權(quán)利:

　　A、根據(jù)本合同約定,按時收取相關(guān)服務(wù)費用;

　　B、每周與甲方召開工作例會,專題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。

　　2)、乙方義務(wù):

　　A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進行招商及商業(yè)顧問;

　　B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項目的相關(guān)方案供甲方審核,經(jīng)甲方確認后予以實施;

　　C、負責(zé)該項目招商過程中的各項日常管理工作;

　　D、承擔(dān)該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關(guān)費用;

　　E、協(xié)助甲方與客戶簽訂該項目相關(guān)合同;

　　F、未經(jīng)甲方書面承諾,對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔(dān)責(zé)任;

　　G、對所涉及甲方商業(yè)機密予以嚴格保密,未經(jīng)甲方書面同意,乙方不得對外公布甲方的經(jīng)營、招商策略及企業(yè)動態(tài);

　　H、未經(jīng)甲方書面承諾,不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴散該項目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)。

　　10、稅金:甲、乙雙方因該項目而產(chǎn)生的稅金及其他費用按國家規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。

　　11、違約責(zé)任:

　　(1)、本合同簽訂后,雙方應(yīng)認真遵守,任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤Ψ讲荒苷Ｂ男泻贤男袨?并經(jīng)對方發(fā)出書面通知后仍無法糾正的,對方有權(quán)解除本合同,違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣 元整(小寫: 元)。

　　(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務(wù)費用的,且逾期30天仍不能支付的,視同甲方違約,乙方有權(quán)解除本合同,甲方應(yīng)向乙方支付違約金人民幣 元整(小寫:

　　元)。

　　12、爭議的解決:因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭議,由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成,任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。

　　13、本合同的法律效力:

　　(1)、本合同壹式陸份,雙方各執(zhí)叁份,具有同等法律效力。

　　(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。

　　(3)、本合同履行過程中,如有未盡事宜,雙方可協(xié)商一致后訂立補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜,雙方達成一致意見后,可形成書面意見,作為本合同附件。

　　甲方: 乙方:

　　代表人: 代表人:

　　日期: 日期:

　　簽于: 簽于