商業產權銷售的預警

　　產權銷售是最近幾年房地產業才開始興起的一種銷售方式，隨著經濟發展到一定程度，社會游資開始關注商鋪的高額回報；或是一些小型開發商涉入該行業，其資金回收的要求緊迫，產權銷售就應運而生了。

　　產權銷售一般是一次性付款或銀行按揭。銀行按揭中由于購買產權商鋪的往往是投資人，與商戶非同一群體，因此無論是素質還是資金均不同，產權人往往不經營，但也有部分自營戶，一般比例不超過20%。

　　對此，開發商往往采用返租的方式來處理這個矛盾，從該點可延伸出很多方式，歸納下來主要為４種方式。

　　◆虛擬產權鋪位，真實回報返租?；貓笫钦鎸嵉模揽看笊碳业挠行С凶鈦碇畏迭c。

　　◆虛擬產權鋪位，虛擬回報返租。在虛擬鋪位的基礎上，回報是虛擬的，回報主要是投資人自身的投資款，即俗話說的“羊毛出在羊身上”。

　　◆獨立產權鋪位，虛擬回報返租。市場內分劃成獨立經營商鋪，把銷售價格定高，通過高價格完成其8%或10%的返點。如王府井CEPA、巨庫等。

　　◆獨立產權鋪位，真實回報返租。如“新疆二道橋大巴扎”等。

　　產權銷售返租，關鍵看是否要有真實的回報作為支撐。

　　產權銷售一般用一次性付款、分期付款或銀行按揭的方式；尤其在以前銀行銀根松時，銀行按揭方式采用的較多，一般為5成10年，也有6成10年的。按揭銷售在操作方法上有總款返租和首付款返租這兩種模式。直接返點，返點一般為8%，也有8.8%或10%的，且一般設有擔保公司進行返租擔保。

　　1.總款返租

　　總款返租分兩種方式。一種是將商鋪虛擬分割，銷售給小業主，每年承諾8%或10%的回報，然后將商鋪再整體包租給大商家（如北京韓SHOW模式）。大商家的租金是偏低的，回報也是主要依靠商戶的自由資金組成，這就是所謂的虛擬回報?？偪钣邪茨攴档模灿幸淮涡苑颠€幾年的。例如北京王府井某項目，其售價為9萬元/m2，返8.8%個點，同時采用商場業態建立名品折扣店。

　　另一種是為了解決商戶的入市購買門檻而采用的返租方式，即首付款返租市場，將市場分割成小鋪位給小業主，讓小業主自主經營或包租，返8%或10%的回報（可從小業主首付款中扣除），從而降低了購買門檻。以 5m2攤位為例，若每平米的售價為2萬元/m2，則總售價為10萬元，其中10萬元中的8%作為回報，統一返租3年或4年，即24%或32%的回報，（在首付款中扣除）以降低入市門檻。這種方式對市場開發而言，既能降低入市門檻，又能在培育期統一經營、規模管理。

　　2.首付款返租

　　一般而言，住宅按揭成數付款普遍達總款的7成，甚至達到8成，而商鋪按揭成數一般為總款的5成，最高也不過6成。這樣，一個總值20萬元的商鋪，首付款需要10萬元，相當于一套總價40萬元住宅的首付款。

　　如同小戶型住宅擁有廣泛的客戶群一樣，實施一次性返租可使商鋪投資客的層面擴大，這樣花幾千元就可以買到一個商鋪。對于2~4層商鋪，則可分別采取一次性返租3~5年的策略，這種方法通過降低首期門檻，可一舉打開高層商鋪滯銷難題。

　　以一個總值達10萬元的商鋪為例，在實行一次性返租后商鋪投資的供款情況見表5-2。從以上供款實例可以看出，一次性返租5年后，實付首期款僅為一成，即只需1萬元就可以投資商鋪。而由于在鋪位分割中，2層以上的鋪位被盡可能地分成小單位，所以其總值就相對偏低，一般4樓的商鋪總值大多在10萬元以下，這樣首期款就僅為數千元了。

　　此外，一次性返租年限還與商鋪樓層有密不可分的關系。隨著樓層的不斷增高，商鋪的單價、總價在不斷遞減，對應的投資者的實力也隨之遞減，而一次性返租的力度反而隨之加強。舉例如下。

　　由表5-4、5-5可以看出，銀行提供的按揭成數對一次性返租的年限有極大的影響，因此要爭取6成按揭，即使是減少1年，則一次性返租的首付款都將低于5成按揭情況下的首付款。

　　然而返租的方式也存在著一些不利的方面。由于產權式商鋪不同于底商，由于在市場類業態中，產權式商鋪的產權分散，因而不利于市場經濟發展的統一管理。針對這一點，各路學者的見解很多。對上述的虛擬回報模式許多人持反對意見，主要是因為其帶有某種金融詐騙的性質。

　　3.返租需要處理的難點

　　大型商家整體租賃與商鋪銷售的關系

　　在許多市場中，由大型知名商家整體租賃再實現分割銷售的操作模式比較多。這種操作模式的方式是：商業項目由大型商家整體長期租賃，大型商家作為本項目商業經營者的角色而存在，而商業裙樓將分割成各種不同單位銷售給小業主；小業主則是作為商鋪的投資者而存在；發展商作為物業開發者，它既是三者之間的組織者，又是協調者。因此從整體上看，三者之間存在兩個基本點與兩個關系。

　　（1）兩個基本點

　　發展商與大型商家的租約與發展商與小業主承包經營協議在時間上具備一致性。

　　購買本項目商鋪的前提是：小業主在租期內不能自行經營與自行出租，必須與發展商簽訂與租期相一致的承包經營協議，而發展商則是通過與大型商家的租賃協議來保證小業主的租期收益。

　　（2）兩個關系

　　◆發展商與小業主的承包經營關系

　　◆大型商家與發展商的承租方與出租方的關系

　　4.銷售風險與回避

　?。?）差價補貼的風險

　　大商家作為一個商業的整體租賃者，其承租的租金必然比較低（就好比“批發”的概念），而發展商為了實現商鋪銷售，必然要提供一個使投資客戶認同的回報率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發展商不得不為了支持較高的回報而去補貼一定的資金。例如：

　　假設大型商家租用某大型商業10年時間，綜合考慮起租的租金、遞增率及商鋪項目對應的市場售價，其10年的平均回報率為5.8%，而發展商承諾投資客戶的回報率為8%，這之間就存在2.2%的差距。假設本項目的最終銷售價值為1億元，則發展商在這10年承租期*需補貼：

　　1億元*10年*0.022=2200萬元，　因而，由于長期的高回報導致長期補貼，為發展商今后留下了包袱，也產生了一定的風險。而該方面的風險也可通過一定的方式來回避：發展商首先需判斷自身資金的使用效率，如果能將銷售回收的資金用于其他投資獲取較好的收益率，那么對投資客戶的補貼就可通過回收資金良性循環產生的收益彌補。補貼僅僅作為一種資金成本而已。

　　在市場允許的合理范圍內，在發展商提供了長期的高回報保障前提下，項目的市場銷售價值可得到一定程度的提高，在一定程度上可適當彌補回報的補貼。但這種方式必須非常理性，脫離了市場規律的價值同樣不具備實現的可行性。

　　（2）大商家經營不良帶來的風險

　　這是商家經營所帶來的風險，也是發展商最

為擔心的風險。主要原因是在承租期中，由于商家的經營管理不良，從而無法再繼續經營，導致大型商家不支付租金。而發展商卻處于需要支付小業主的承諾回報，但無法收取租金的尷尬狀況中，這時其所承擔的回報壓力就更加大了。

　　由此產生的風險也需要通過一定的方式來規避。

　　應選擇實力雄厚的知名商家。知名商家一般在長期的商業經營運作中積累了很多經驗，具有較強的商業經營管理能力及吸引消費能力，消費群體的認同感與忠誠度比較高，市場競爭能力與持續經營的能力比較強。針對自身項目素質要判斷市場經營前景，就如同是社區大型商業地產商選擇大型超市一樣是充分迎合了市場的需求與商家經營的聯動關系。社區中大量的家庭消費需求就可為那些為家庭提供日常消費為主的超市提供源源不斷的生意機會。這樣，商家的持續經營就有了良好的基礎，租金也就有了穩定支付的保障。

　?。?）返租期滿后產權分散帶來的風險

　　分割銷售后所帶來的產權分散與商業統一經營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。雖然大型商家整體承租的銷售模式在一定時期內解決了這個矛盾，但在返租期滿后又將如何解決這個問題來保障眾多小業主的利益呢？大型商家如繼續租用，則恐怕難以應對眾多的小業主；但若不繼續租用，也需將其統一規劃成一個商場來實現其商業價值。

　　發展商在承租期滿后，從項目本身營銷的角度看，其已經完成了對業主的承諾。但為了更好地實現商業的銷售價值，發展商需提前解決好這一問題，不要為將來的商場經營留下后遺癥。

　　要解決好這一問題，可以考慮采用以下的方法，僅供參考。

　　首先，要成立業主委員會。

　　由業主委員會來統籌安排商場的未來租賃權及經營權，并按照小業主的投資額合理地劃分比例關系，通過類似“股權”的形式在實現整體效益的情況下，全面、公平地保障所有業主的收益。具體運作可通過業主投資額的大小，確定所有業主的分配權利，再選舉會長、執行會長、會員等。業主委員會可通過自行運作或委托專業商業機構代管、代租等形式以實現商場的統一經營。

　　其次，在項目前期分割規劃中，要充分考慮今后經營的需要。

　　要合理組織人流走向通道，合理設置通道的長與寬，盡量保證鋪位的分割，做到“分則好售，合則好用”。這樣，即使返租期滿后大型商家不再租用，也可以通過商場本身布局，組織成立相應的主題商場以對應招商。大型商家整體承租后再分割銷售，作為一種商鋪的營銷模式，它有其存在的合理性。它最大程度上解決了經營統一與分散產權的矛盾。但同時也應意識到它所帶來的風險，只有在前期合理回避相應的風險，才能做到無論是發展商的開發獲利，還是小業主的投資收益，才能都得到更有效的保障

篇2：獨立產權車位銷售合同范本

　　獨立產權車位銷售合同范本

　　中山市商品房買賣合同（適用于商品房銷售）

　　____市國土資源局

　　____市工商行政管理局

　　商品房買賣合同說明

　　1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地主管部門咨詢。

　　2、本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。

　　3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

　　4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。

　　5、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要約定的內容，雙方應當協商確定。【】中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打_，以示刪除。

　　6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。

　　7、本合同條款由__市國土資源局和__市工商行政管理局負責解釋。

　　____市商品房買賣合同

　?。ê贤幪枺篲____）

　　合同雙方當事人：

　　出賣人：__市__房地產開發有限公司

　　注冊地址：__路1號

　　營業執照注冊號：企獨粵_總字第00__0號

　　企業資質證書號：粵房開證字第01__4_號

　　法定代表人：________

　　聯系電話：__________

　　郵政編碼：_______

　　委托代理人：_______

　　地址：_______

　　郵政編碼：_______

　　聯系電話：_______

　　委托代理機構：_______

　　注冊地址：_______

　　營業執照注冊號：_______

　　法定代表人：_______

　　聯系電話：_______

　　郵政編碼：_______

　　買受人：_______

　　本人：姓名：_______國籍：中國

　　身份證：44200020____6____

　　地址：_______

　　郵政編碼：_______

　　聯系電話：_______

　　委托代理人：姓名：_______國籍：_______

　　地址：_______

　　郵政編碼：_______

　　聯系電話：_______

　　根據國家法律、法規和廣東省有關規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

　　項目建設依據。

　　出賣人以出讓方式取得位于____鎮____村、編號為_____的地塊的土地使用權。取得《土地使用權證書》。土地使用權證書號為中府國用(20**)第2___號。

　　該地塊土地面積為35301.40平方米，土地用途為商住，土地使用年限自20**-12-25至2075-12-25止。

　　出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，現定名金逸豪廷。建設工程規劃許可證號為_________，施工許可證號為__________。

　　商品房銷售依據。

　　買受人購買的商品房為預售商品房：

　　√1.該商品房作為預售商品房，已具備《廣東省商品房預售管理條例》規定的預售條件，已取得《商品房預售許可證》，證號為：中建房（預）字第20**___2號；核發機關為__市建設局。

　　2.該商品房作為現房，已具備《商品房銷售管理辦法》規定的現售條件，已領取《商品

　　房產權權屬證明書》，證號為：______。

　　買受人所購商品房的基本情況。

　　買受人購買的商品房為預售商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖經__市規劃部門批準，見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）。

　　該商品房座落為：

　　____鎮____路1號____車庫001號小車位。

　　該商品房的用途為住宅（車位），屬鋼混結構，層高為3.30米，建筑層數地上11層，地下1層。

　　該商品房陽臺封閉式的0個，非封閉式的0個。該商品房戶型結構為其它，0廚0衛。

　　該商品房合同約定建筑面積共28.61平方米，其中，套內建筑面積13.75平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積14.86平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。

　　該商品房測算面積方式：測繪單位測算；

　　測繪單位名稱：__市__測繪工程有限公司或__市__測繪工程有限公司；

　　資質證書號碼：（__）丙測資字：ff___016、（__）丁測資字：4____23；

　　在業主大會選聘物業管理公司之前，該商品房所在的小區物業管理服務由出賣人選聘有合法資質的物業管理公司提供物業管理。出賣人與選聘的物業管理公司簽訂書面的《前期物業服務合同》。

　　出賣人在銷售該商品房前，應向買受人明示出賣人制定的《業主臨時公約》并予以說明，買受人在簽訂本合同時，應對遵守《業主臨時公約》作出書面承諾。

　　計價方式與價款。

　　出賣人與買受人約定按下述第1種方式計算該商品房價款：

　　√1、該商品房屬預售商品房，按套內建筑面積計價，單價為（人民幣）每平方米8888元，總金額（人民幣）___仟___佰壹拾貳萬貳仟貳佰壹拾零元整。

　　公共部位與共用房屋分攤建筑面積的建設費用已分攤計入上述套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價。

　　2、該商品房屬預售商品房，按【套】【整層】【整幢】出售并計價，總金額為（）___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整。

　　面積確認及面積差異處理。（當事人選擇按第四條第二種方式計價的，不適用本條約定）

　　商品房交付使用后，合同約定計價面積與實測套內建筑面積有差異的，以實測套內建筑面積為準。實測套內建筑面積與合同約定計價面積發生差異（含誤差，下同），雙方同意按以下原則處理：

　　1、差異值為士0．6％以內（含0．6％）的，買賣雙方不作任何補償；

　　2、差異值為士0．6％以上至士3％以內（含3％）的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補；

　　3、差異值超過士3％的，買受人可選擇退回所購商品房或繼續履行合同。買受人選擇退房的，出賣人應在買受人書面提出退房申請的30日內退回已收的全部購房款及利息（按同類同期銀行按揭貸款利率計算，由付款日起至退款日止，下同）。買受人同意繼續履行合同的，房屋實測套內建筑面積大于合同約定計價面積的，面積差異值在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照第四條約定的價格補足，面積差異值超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實測套內建筑面積小于合同約定計價面積的，面積差異值在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積差異值超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　面積差異百分比=(實測套內建筑面積－合同約定計價面積)_100%／合同約定計價面積

　　付款方式及限期。

　　買受人一次性付款按方式按期付款：

　　√1、一次性付款

　　約定金額：122210元(人民幣)；付款方式：現金；

　　2、分期付款

　　_____________________

　　3、銀行按揭方式

　　_____________________

　　4、其他方式

　　_____________________

　　買受人應按以上約定的付款方式，將商品房預售款直接存入該商品房項目預售款專用帳戶，開戶銀行為______，專用帳戶為______。憑銀行出具的存款憑證，向出賣人換領交款收據。

　　買受人逾期付款的違約責任。

　　買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第1種方式處理：

　　√1、逾期時間，分別處理（不作累加）

　?。?）逾期在30日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際金額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之四的違約金，合同繼續履行；

　?。?）逾期超過30日后，出賣人有權解除合同，出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的30%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際金額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之五（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

　　本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

　　2、_____________________

　　交付期限。

　　出賣人應當在前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

　　√1、該商品房經驗收合格。

　　2、該商品房經綜合驗收合格。

　　3、該商品房經分期綜合驗收合格。

　　4、__________________

　　但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

　　遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起___日內告知買受人的；

　　2、政府有關部門驗收程序改變。

　　3、買受人未履行付款或合同所約定的各種手續和買受人郵寄地址變更，必須告知出賣人，若因地址不符，變更等原因導致出賣人不能履行責任，后果由買受人承擔。

　　出賣人逾期交房的違約責任。

　　除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：

　　√1、逾期時間，分別處理（不作累加）

　?。?）逾期不超過60日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之四的違約金，合同繼續履行；

　　（2）逾期超過60日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起60天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五（該比率應不小于第（1）項種的比率）的違約金。

　　2、_____________________

　　規劃、設計變更的約定。

　　該商品房預售后，出賣人不得擅自變更該商品房項目的規劃、設計。確需變更的，出賣人應書面征得買受人同意。不同意變更的買受人可要求終止買賣合同。出賣人應在受買人提出終止合同申請的30日內退回已付購房款及利息（按同類同期銀行按揭貸款利率計算，由付款日起至退款日止）。

　　第十一條 交接。

　　商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

　　由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

　　如買受人不按合同約定時間支付車位款，專項物業維修基金、辦理房產證所需的稅費等款項，出賣人有權拒絕交付車位給買受人而不需承擔延期交付使用的責任。

　　第十二條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。

　　出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準，達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第2種方式處理：

　　1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

　　√2、出賣人須以同等品質的材料、設備替代。

　　3、___

　　第十三條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。

　　出賣人承諾與商品房正常使用直接關系的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

　　1、______________________________

　　2、______________________________

　　3、______________________________

　　4、______________________________

　　5、______________________________

　　如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

　　1、______________________________

　　2、______________________________

　　3、______________________________

　　第十四條 關于產權登記的約定。

　　出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。

　　出賣人應當在商品房交付使用后兩年日內，持辦理權屬登記需由出賣人提供的資料到產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第4項處理；

　　1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起___日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的___%賠償買受人損失。

　　2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的___%向買受人支付違約金。

　　_3、買受人不退房，出賣人自遲延之日起每日按買受人已付房價款的___％向買受人支付違約金。

　　√4、（1）買受人退車位，出賣人按已付車位款1.0％向買受人支付違約金。（2）買受人必須在出賣人將該車位交付其使用時一次性付清辦理產權登記所需稅費、車位款和面積差異時的差價補足及簽訂面積差異補充協議，否則出賣人有權拒絕為買受人領取契證而不承擔該條的違約責任。因買受人逾期提供辦證資料、逾期交納辦理契稅費等買受人原因導致不能如期取得房地產權屬證書，出賣人不承擔任何責任。由于政府政策、法律、法規改變或其它影響辦證進度的政府行為，出賣人可據實順延本條的辦證期限。

　　第十五條 保修責任。

　　買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

　　買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

　　在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。

　　第十六條 雙方可以就下列事項約定：

　　商品房所在樓宇的屋面使用權

　　屋面（安全平臺）屬公共所有。

　　2、商品房所在樓宇的外墻面使用權

　　由全體共有人享有。

　　3、買受人在該商品房外墻及屋面裝置空調機及其他設備的，需要取得物業管理公司的書面同意。

　　4、______________________________

　　第十七條 買受人的房屋僅作住宅（車位）使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

　　出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。

　　第十八條 本合同在履行過程種發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下述第2種方式解決：

　　1、提交___仲裁委員會仲裁。

　　√2、依法向人民法院起訴。

　　第十九條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議。

　　第二十條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

　　第二十一條本合同連同附件共18頁，一式3份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

　　出賣人1份，買受人1份，__市房地產交易所1份，___份，___份，___份。

　　第二十二條本合同自雙方簽訂之日起生效。

　　第二十三條商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向_____市房地產交易登記管理所申請商品房合同銷售登記備案。

　　出賣人（簽章）：_________買受人（簽章）：_________

　　【法定代表人】：_________ 【法定代表人】：_________

　　【委托代理人】：_________ 【委托代理人】：_________

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　　______年___月___日______年___月___日

　　簽于簽于

　　附件一：房屋平面圖

　　附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明

　　分攤部分：車道、車庫梯間、外墻、車庫道等部份。

　　附件三：裝飾、設備標準

　　外墻＼

　　內墻＼

　　頂棚

　　膩子批蕩

　　地面

　　水泥砂漿抹平

　　門窗＼

　　廚房＼

　　衛生間＼

　　陽臺＼

　　電梯＼

　　10、其他＼

　　附件四：住宅質量保證書

　　附件五：合同補充協議一

　　附件六：合同補充協議二

篇3：堅決遏制違法建設銷售小產權房緊急通知

　　國土資源部辦公廳 住房城鄉建設部辦公廳關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知

　　各省、自治區、直轄市國土資源、住房城鄉建設主管部門：

　　為全面正確地貫徹落實*****屆三中全會《決定》，堅決遏制最近一些地方出現的違法建設、銷售“小產權房”問題，現就有關事項緊急通知如下：

　　一、正確認識“小產權房”問題的危害性和嚴重性

　　建設、銷售“小產權房”，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。要全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等改革措施，堅持依法依規，嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。

　　二、堅決查處“小產權房”在建、在售行為

　　近年來，國務院有關部門多次重申農村集體土地不得用于經營性房地產開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住房和“小產權房”。20**年8月8日，國土資源部辦公廳 住房城鄉建設部辦公廳專門下發《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的通知》（國土資電發〔20**〕98號），各級國土資源和住房城鄉建設主管部門要按照通知要求，對在建、在售的“小產權房”堅決叫停，嚴肅查處，對頂風違法建設、銷售，造成惡劣影響的“小產權房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴肅查處，堅決拆除一批，教育一片，發揮警示和震懾作用。

　　三、切實履行好監督管理職責

　　各級國土資源和住房城鄉建設主管部門要在地方人民政府的領導下，認真履行職責，及時采取有力措施，切實加強監管，做到令行禁止。一要對違法建設、銷售的“小產權房”開展一次集中排查摸底，結合實際研究提出分類處理的意見，并將結果報兩部。二要對違規為“小產權房”項目辦理建設規劃許可、發放施工許可證、發放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權登記手續的，要嚴肅處理，該追究責任的一定要追究責任。對監管不力、失職瀆職的，要嚴厲問責。三要加強宣傳引導。準確理解、全面宣傳和貫徹落實好十八屆三中全會精神，正確引導輿論，向社會警示購買“小產權房”的風險，切實維護人民群眾合法權益。

　　20**年11月22日