淺談商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和設(shè)計方法

　　中國的消費者都知道中國在購物中心的設(shè)計和規(guī)劃上落后于西方國家。他們通過讀報紙，看電視，看電影來了解西方人的生活方式。通過旅游的方式，他們親眼看到了國內(nèi)與國外生活方式的不同。從這一點上來講，這種缺少的感覺也許只是一般性的感覺，但是它很快使中國的消費者變得越來越有追求。那些在設(shè)計上品位不高的購物中心會使他們市場回應方面大打折扣。

　　那么中國的開發(fā)商都做些什么呢？一般來說，他們不僅會根據(jù)風俗習慣，一定的標準規(guī)范進行設(shè)計，也會參照西方的模式，有時候他們也會照搬西方的一些設(shè)計模式。但是沒有一種固定的模式。因為在美國適用的模式在其他的地方就不一定適用。歐洲人，中東人和亞洲人都有其獨特的文化理念并且將美國的設(shè)計理念加以改進融入到他們當?shù)氐沫h(huán)境中。中國人也是如此，所需要的是一種適合中國的模式，將中國當?shù)氐奶厣c西方成功的模式都融入進去。

　　在中國有許多按上述方式進行運作的例子。上海新天地就是其中的一個成功的例子，將傳統(tǒng)上海風格的“石庫門”房間改造成優(yōu)雅的飯店，藝術(shù)長廊，商店，俱樂部和娛樂等場所的組合，這些設(shè)計都是將西方設(shè)計的理念應用到當?shù)氐沫h(huán)境中。

　　無論購物中心地處何方，都需要應用成功的設(shè)計和規(guī)劃理念。購物中心的特殊環(huán)境對每個步驟都有著嚴格的要求，所有的步驟對于整個項目的成功都起著非常重要的作用。隨著中國市場經(jīng)濟體制的出現(xiàn)，隨著受過良好教育的消費者的增加，所有步驟中的知識含量變得非常重要。

　　對一般概念做出定義并且選擇一個合適的地點。由于中國城市規(guī)劃的獨特方式，這些決議不僅是由開發(fā)商提出，而且通過當?shù)氐恼岢觥Ｓ袝r允許開發(fā)商有些微小的調(diào)整和改動，但是這只有在開發(fā)商的最初提出的理念不能通過時。

　　對市場進行分析，適合何種類型的商店？如何發(fā)展？在這樣的地點建立是否可行？在西方，這個過程是步驟1的主要部分，在中國，往往是在項目進行到后期才考慮到這個問題。開發(fā)商在項目的進行過程中往往會認為他們會建成一流的購物中心滿足國際一流品牌的需要。然后根據(jù)此目標推進整個項目的進行，直到他們發(fā)現(xiàn)那些一流的國際品牌根本沒有要打入中國市場的計劃或者投資者并不認為在這適合投資。

　　中國的另一個特點是人口流動的加快。如何給中國的平均消費者做個定義？大量的人群從農(nóng)村涌入城市，因此城市的收入群增加。城市人口增多，人口密度和收入情況會發(fā)生相應的變化，開發(fā)商需要做出預測使該項目能夠滿足這些變化的需要。怎樣才能使?jié)撛诘南M者加入到項目中來？需要向消費者提供什么？在今后的日子里應該以什么樣的趨勢來鎖定消費者？

　　這些都要通過對所有的可利用的資源進行合理規(guī)劃，從最基本的直覺到復雜的統(tǒng)計分析。在中國，一般不能夠提供可靠的統(tǒng)計和定量報告。多數(shù)時候數(shù)據(jù)是不完整的，過期的或者是不可利用的。在這種情況下，聘請專業(yè)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計公司介入項目是比較明智的選擇。他們需要從商業(yè)的角度，在細致的、有針對性的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，結(jié)合可能的招商資源和地產(chǎn)商的投資回報要求來制定專業(yè)的商業(yè)定位和規(guī)劃設(shè)計。

　　對項目特征的初步設(shè)計過程進行評價和定義。西方開發(fā)商通常是對項目的外觀和給人的整體感覺有個預先的規(guī)劃并且融入到項目中去。比如美國米爾公司的折扣店，就是定位于一種類型的購物中心并且建在很多地方。他們尋找適合他們項目定位的地點；如果是填補空隙的項目，他們會對項目進行設(shè)計，使其與周圍的環(huán)境和建筑物協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

　　中國的情況則不同。大規(guī)模的城市擴建、改建，使中國的開發(fā)商通常會在一塊空地上開始他們的項目，而很少考慮他們的設(shè)計和周圍的環(huán)境是否能夠協(xié)調(diào)。這往往導致會產(chǎn)生很多不同的定位規(guī)劃，開發(fā)商會把不能適應周圍環(huán)境的理念帶入到一個固定的程式中。項目的進展由開發(fā)商和政府機關(guān)來決定。在中國，購物中心的開發(fā)是最近才興起的，正是因為很多的開發(fā)商都是剛剛從事這類項目，因此如何平衡政府形象工程要求和符合商業(yè)市場規(guī)律的關(guān)系，如何平衡科學的商業(yè)經(jīng)營模式要求與開發(fā)資金平衡的關(guān)系是項目規(guī)劃和設(shè)計中的關(guān)鍵問題。

　　確定業(yè)種業(yè)態(tài)組合，動態(tài)地與主力店招商工作結(jié)合并作調(diào)整。步驟2、3、4實際上是可以交替進行的。主力店的選擇可以體現(xiàn)該項目的特點并且在很大程度對項目的設(shè)計產(chǎn)生影響。在一個樓層承租8000平方米的主要承租商與在兩個樓層承租8000平方米的主要承租商對于設(shè)計風格的需求是不同的。因此必須與預期的承租商進行協(xié)商，了解他們的需求，他們對于項目設(shè)計理念的看法，以及他們對于項目提出的一些具體功能要求。

　　有時中國的開發(fā)商會忽略這個步驟，因為他們認為沒有必要這樣做，或者認為那是設(shè)計之后的事，他們往往把精力先集中在項目的建筑設(shè)計和工程上。這使中國在各地都有聳立的高樓大廈，和標志性建筑物，但如果是商業(yè)設(shè)施，其實最重要的是需要最合適的功用性及其內(nèi)涵的商業(yè)魅力。最近中國的新聞經(jīng)常報導，在小的城鎮(zhèn)建設(shè)寬廣的街道，大型的城市型建筑物浪費了大量的公共資金，所有的這些大都是滿足了政績工程的愿望，而實際上其違背商業(yè)規(guī)律的開發(fā)后果是出現(xiàn)商業(yè)蕭條的“有場無市 ”。我想這種思想意識也同樣存在于購物中心的建設(shè)中，在中國有這樣一種觀念“你想建什么就能建成什么”。

　　我多次遇到了認為沒有必要進行市場可行性調(diào)研和商業(yè)規(guī)劃的開發(fā)商，他們?nèi)匀辉谟瞄_發(fā)住宅和寫字樓的思維開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。他們對于項目的預期并不是基于對外界因素調(diào)查（比如可行性分析和市場調(diào)查）和未來商業(yè)經(jīng)營是否成功的基礎(chǔ)上。相反他們有些是出自個人喜好或者政治的原因。隨著國內(nèi)零售業(yè)市場的進一步發(fā)展和日趨完善，這類購物中心項目是最先受到?jīng)_擊的，其開發(fā)商的疏忽和傲慢的態(tài)度會使他們受到懲罰，造成項目價值的降低，招商困難以及低投資回報，甚至可能舉步維艱。

　　最終確定設(shè)計方案，并且獲得政府的批準。正如步驟3所提到的，這是綜合平衡各種因素產(chǎn)生的結(jié)果，是基于前期大量的調(diào)查分析、布局規(guī)劃調(diào)整、投資回報分析、政府關(guān)系協(xié)調(diào)等工作的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的選擇方案。

　　建筑方案確定和工程制圖。如上所述，在中國有很多的開發(fā)商都只顧向前推進項目，然后發(fā)現(xiàn)有些沒有經(jīng)過充分調(diào)查的地方需要改變卻為時已晚。有很多時候，我都看到項目進行到了建筑階段或者已經(jīng)在修建了，但是在基本的設(shè)計方面出現(xiàn)錯誤，需要開發(fā)商進行改正。最為常見的錯誤是建筑物的柱距、層高、承重等與商業(yè)業(yè)態(tài)的要求發(fā)生沖突。例如辦公樓和公寓通常有5米的柱距即可，而購物中心之間通常有8至12米的柱距。當購物中心樓層上面有辦公室或者住宅區(qū)域的時候，這些因素都應該考慮進去以滿足大家的需要。但是有些開發(fā)商在設(shè)計時并沒有考慮這些因素，整座建筑物的柱距都是5米。5米的柱距對于小商鋪來說也許是可行的，但是對于大型百貨店、GMS店、家居專業(yè)店、倉儲超市等業(yè)態(tài)，這樣的設(shè)計像樹林一樣密集，既無法布局、陳列，也阻礙了人們的視線，難以設(shè)計較好的客流動線，對于這些主力店來說，他們只能遺憾地告訴開發(fā)商：雖然我們覺得這個地點很好，但是這個建筑物我無法入駐。

　　進一步尋找承租商，并且進行布局微調(diào)。

很多時候，當中國的很多開發(fā)商都在尋找項目的時候，在這樣的一個競爭的市場環(huán)境下，設(shè)計出滿足消費者需求的購物中心是成功的關(guān)鍵。招商是滿足需求的重要工作，應及早進行并且在整個的開發(fā)過程中都要進行。如果等到項目的建設(shè)階段再去確認承租商的委托事項，那么是接受還是拒絕承租商的要求，會使開發(fā)商陷入被動的狀態(tài)，因此應在設(shè)計階段就盡量明確主力承租商的要求。

　　國際和國內(nèi)的大型品牌會控制絕大部分的零售市場，開發(fā)商應該滿足他們的特有的需求。在中國出現(xiàn)的模式會使這種變化得到發(fā)展和改進。聰明的開發(fā)商會抓住機會并且將其變?yōu)樽约旱膬?yōu)勢，他們會進行細致的市場調(diào)查分析，并且對消費者購買習慣的變化及時進行追蹤。

　　購物中心給開發(fā)商，投資商和零售商，以及政府都會帶來利益。如何進行運作，如何得到這些利益，不同的地區(qū)以及不同的國家都是不同的。任何一個國家和地區(qū)，一個運作成功的購物中心都會根據(jù)周圍環(huán)境和居民的生活質(zhì)量而進行經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整和改變。只有讓消費者成為最終的贏家，開發(fā)商、投資商和零售商才會真正實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的長期利益，因為他們會有更多的選擇，在安全、享受的購物環(huán)境中選擇更多的產(chǎn)品，你只有抓住消費者的心才能可持續(xù)的發(fā)展。　　——北京中海首佳商業(yè)設(shè)計公司商業(yè)規(guī)劃師 James Heinritz“美”

篇2：商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計

　　商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計

　　商業(yè)地產(chǎn)項目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業(yè)街的店鋪。首先講一下大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目，國外叫做Shopping Mall，即購物中心。北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了四、五個Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。盡管立項非常多，規(guī)劃項目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒有一個開始營業(yè)。像豐聯(lián)廣場、國貿(mào)中心等，也可以叫做Shopping Mall，但按照國外意義上的Shopping Mall北京現(xiàn)在還沒有。從中反映出一個問題，國內(nèi)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面缺乏經(jīng)驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目開發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項目的開發(fā)，取得了一些成績也獲得了一些經(jīng)驗，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規(guī)劃設(shè)計，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會一呼百應，實際上存在很大的問題。

　　為什么說商業(yè)地產(chǎn)項目和住宅項目存在很大的區(qū)別呢？如果作一個形象的比喻，我認為商業(yè)地產(chǎn)是傳銷，住宅項目是直銷。做住宅項目時，發(fā)展商可以自己分析市場，根據(jù)對市場需求的研究作產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業(yè)項目則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規(guī)劃設(shè)計。對于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8千－1.2萬平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。

　　發(fā)展商通過對市場環(huán)境和北京人口的分析，認為Shopping Mall有市場需求。作為消費者，我們也希望北京周邊能夠出現(xiàn)一些像樣的Shopping Mall。周末開車到那里，連吃帶玩，還可以購物，這種場所肯定會受到歡迎。然而具體操作并不容易。既然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。對賣場面積、停車位面積、貨架陳列等都有一系列的要求。如果發(fā)展商自己做設(shè)計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。

　　主力店招商有一系列的具體要求，而不是發(fā)展商認為這個項目好就能夠招商成功，其中有一個對項目的市場判斷問題。對于發(fā)展商而言，認清商業(yè)和住宅開發(fā)之間的區(qū)別是最重要的。北京所有的發(fā)展商都存在這樣一種情況，盲目地進行設(shè)計。同樣是商業(yè)地產(chǎn)，它們的定位是不同的，像體驗式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容，還有一些業(yè)態(tài)是無法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂福，或者國內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確業(yè)態(tài)的形式。另一方面是專業(yè)顧問機構(gòu)的重要性。國內(nèi)發(fā)展商對此基本沒有認識，所以導致專業(yè)化的顧問機構(gòu)在國內(nèi)沒有市場。中國發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。中國人招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領(lǐng)導的題詞，而國外的企業(yè)、財團、連鎖店看中的卻是市場分析、財務分析等，中國恰恰缺乏這些信譽保證。

　　全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司不會超過十幾家。由于發(fā)展商不認可，因此目前在北京沒有市場。發(fā)展商都以為自己能夠招商，但實際上是很困難的。像家樂福這樣的連鎖店，進中國的目的是為了掙錢，因此對項目一定認真評估，否則不會輕易投資。他們會把錢花在物業(yè)上，但不會自己成立一個開發(fā)公司。市場如何，開發(fā)商的房子如何，開店的效益如何就需要做專業(yè)的評估。國內(nèi)如果提供不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。畢竟發(fā)展商提供的可行性報告是代表發(fā)展商的利益，作為國外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機構(gòu)進行評估。中介機構(gòu)就是起這個作用。這樣的顧問公司的作用就是整合資源。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進來，把幾十萬平米的Shopping Mall撐起來就變得很容易。大的主力店機構(gòu)比較強大，總部設(shè)在法國、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設(shè)有總部，各個部門的職責、職權(quán)都比較明確。國內(nèi)的發(fā)展商想找他們談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機構(gòu)這樣的特殊合作顧問關(guān)系。

　　對于大型商場，商家比較強調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產(chǎn)生引導作用。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產(chǎn)生引導作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設(shè)計師設(shè)計，中庭做得極其復雜，十幾層高，進去以后有游樂場的感覺。里邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。

　　現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購物消費形式的大融合。比如我們做的深圳的一個項目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務餐飲部分。室外廣場不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。我們經(jīng)常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的方式不同的是，這些活動都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來的形式。如今已經(jīng)變成一種模式。

　　大型商場的交通組織非常復雜，因此還有兩個方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應該人流分開，讓人往樓上走，比如一進門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)所有商場的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產(chǎn)生效益。對大規(guī)模商業(yè)建筑來說這是最重要的。我們的處理方式是通過大中庭，天窗的引導作用，做到店鋪的均好性。

　　我們給珠江做了很多項目。珠江的項目大多都有商業(yè)街，他們把商業(yè)街作為一種聚集人氣的手段。住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因為住宅小區(qū)有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業(yè)非常普及。北京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進去，實際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。隨著北方的經(jīng)濟發(fā)展，北京商鋪的發(fā)展現(xiàn)在基本可以標志著北方經(jīng)濟水平的提高。

　　商業(yè)街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個人對空間個性都會產(chǎn)生一種感受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環(huán)境有一種良好的感覺？這就需要建筑師進行精心地設(shè)計。

　　現(xiàn)在中國處于反映了經(jīng)濟的大爆發(fā)時代，特別強調(diào)氣派，建筑設(shè)計也是如此。很多大商廈，遠看很雄偉，但

缺乏人情味，不是很好的購物環(huán)境。王府井大街經(jīng)過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走"之"字形來回過到馬路對面購物。過去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感。現(xiàn)在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。其實這些東西在原來的規(guī)劃設(shè)計中就應該考慮到。商業(yè)街要特別強調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺得很舒服、很親切。柏揚講過美國的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。

　　現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設(shè)計已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。每個商業(yè)街應該有自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應該采用同一種手法。

　　在我們的設(shè)計理念中，認為建筑設(shè)計應該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型。從很遠的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調(diào)可識別性。第二個層次是我們通常所說的立面設(shè)計，講究橫、豎線條。第三個層次就是細節(jié)的精細設(shè)計，國內(nèi)的設(shè)計基本達不到這個層次。人們對商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對跟人發(fā)生親密接觸、親密對話這個層次的設(shè)計基本做不到。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。

　　作為一個建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、店面設(shè)計，這就造成在結(jié)合點留下了很多空白。現(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢，就是多方面設(shè)計的整合最后達到最佳效果。現(xiàn)在新出的幾個樓盤，像珠江國際城、天津萬科水晶宮這幾個項目的共同點，就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結(jié)合部分出彩，尤其是對底層近人的部分。建筑裝修上可以采用很多非建筑語言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都成為店鋪設(shè)計的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方。

　　在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計方面，首先要明確開發(fā)者、使用者和消費者之間的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店設(shè)計比較相似，酒店設(shè)計發(fā)展商應該先把酒店管理公司找好，是喜來登集團，假日集團，還是國內(nèi)的錦江集團，每一個集團都有自己的管理規(guī)定，應該按照他們的要求去進行設(shè)計。開發(fā)商不是自己使用店面，而是要賣給主力店，必須按照主力店的要求去設(shè)計。

　　如果是做購物中心方面的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商應該找一些專業(yè)的商業(yè)顧問公司，目的是明確商業(yè)態(tài)的特點和具體的操作方式。每個項目都有自己明確的市場定位，應該以高度專業(yè)化的方式進行操作，由專業(yè)顧問公司代理或者策劃、招商。如果做普通商業(yè)街的商鋪，發(fā)展商可以自己操作，但在市場判斷上可能還會存在風險。有的商業(yè)只是住宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項目賣火就可以。社區(qū)配套中有沒有餐飲決定硬件如何設(shè)計，有的幾萬平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風排煙設(shè)備，經(jīng)營受很大影響。

　　在整個合作過程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風險承擔者。整個操作應該以專業(yè)的態(tài)度去進行，有錢、有權(quán)不等于有專業(yè)技術(shù)，否則最后項目賣不掉要砸在自己手里。有個廣告人曾舉過一個例子，主人買一條狗看家護院，夜里聽到外面有動靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當然是狗出去叫，因為主人不是學這個專業(yè)的。地產(chǎn)開發(fā)也是這樣一個道理，重視專業(yè)顧問機構(gòu)很重要。同時也應該選擇專業(yè)的建筑設(shè)計單位。

　　許多的商業(yè)項目設(shè)計得不倫不類，經(jīng)營使用階段出現(xiàn)很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合理，店鋪價值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問題都很難補救，給發(fā)展商或經(jīng)營方帶來的損失可能遠遠超過一次性的設(shè)計費用。所以應該慎重地選用有商業(yè)項目專長的設(shè)計師。同是甲級大設(shè)計院，可能專長完全不同。正如醫(yī)療機構(gòu)中口腔醫(yī)院和婦產(chǎn)醫(yī)院的專長天壤之別。商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是通過策劃、規(guī)劃和設(shè)計使項目升值。全憑發(fā)展商是否有遠見卓識。不同的發(fā)展商對建筑設(shè)計的重視程度和支付水平不同，實際上反映了有人把設(shè)計看作消費，有人把設(shè)計當作投資。那么建筑設(shè)計質(zhì)量是否影響項目回報呢？大家心中自有答案。

篇3：國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃存在10大誤區(qū)

　　國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃存在10大誤區(qū)

　　目前，國內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)項目普遍存在這樣或那樣的問題，究其原因，正是由于在前期規(guī)劃設(shè)計過程中，存在著很多誤區(qū)所致。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃至少存在10方面的誤區(qū)。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)一，用建筑設(shè)計代替商業(yè)設(shè)計。建筑設(shè)計與商業(yè)設(shè)計在本質(zhì)要求上是不同的，建筑設(shè)計師更多的是追求建筑理念、建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)，他們通常沒有商業(yè)理性認知，因而也不能很好地把握商業(yè)需求，而商業(yè)規(guī)劃設(shè)計正是以商業(yè)需求為導向的，是依據(jù)市場、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)經(jīng)營的各種需要而進行的物業(yè)功能設(shè)計，這種設(shè)計往往是體現(xiàn)在細節(jié)上的。所以，如果不具備大量的實操經(jīng)驗，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計是很難實現(xiàn)科學性的。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)二，建筑設(shè)計先于商業(yè)設(shè)計。一旦建筑設(shè)計完成了，商業(yè)物業(yè)的墻面、層高、柱距、荷載和中庭等硬件設(shè)施就確定了，這樣就會導致商業(yè)的業(yè)態(tài)和功能在設(shè)計上出現(xiàn)很大的局限性。建筑設(shè)計先于商業(yè)設(shè)計，這種局限性將不可避免地表現(xiàn)出來，使商業(yè)項目處于進退兩難的境地。

　　比如一個購物中心，至少要有通風排水、煤氣管、垃圾處理等設(shè)計，如果之前沒有考慮到就沒有辦法滿足后期商戶的需要，滿足不了消費者的需要。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)三，營銷策劃代替商業(yè)規(guī)劃。銷售代理公司為商業(yè)項目進行營銷策劃的目的是為了促進銷售，而商業(yè)規(guī)劃則是為了促進經(jīng)營管理，二者的本質(zhì)和要求都是不同的。由于銷售公司不能很好地把握商業(yè)功能和商業(yè)需求，所以單純的營銷策劃是不能解決商業(yè)規(guī)劃問題的，進而也使得一些商業(yè)項目在銷售之后存在著一些經(jīng)營和管理上的漏洞。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)四，重外觀形象，輕內(nèi)部結(jié)構(gòu)。一些商業(yè)項目為了打造標志性商業(yè)建筑或城市地標，往往對建筑外觀投入巨資，而忽視了商業(yè)物業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，這樣也是不利于商業(yè)經(jīng)營的，就像一個人外表很漂亮，但是內(nèi)在素質(zhì)很低，那這個人也是要被打折扣的，畢竟，消費者是在商業(yè)內(nèi)部消費的，內(nèi)部功能是否完善也是消費者關(guān)注的問題。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)五，重裝修標準，輕配套適用。裝修標準和配套設(shè)施對于商業(yè)項目是同等重要的。如果把商業(yè)的價值比作木桶里裝的水，那么組成木桶的每塊木板就好比是影響商業(yè)經(jīng)營的各種因素，例如地段、管理、服務、裝修、配套等等，如何才能使水裝得更多呢？只有保證每塊木板都足夠長，如果有一塊木板是短的，那這個木桶也是裝不了多少水的。所以，若想提升商業(yè)價值，就得保證影響商業(yè)經(jīng)營的各個方面都是完美的，這樣才能實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化，木桶才能裝更多的水。所以，不能只注重裝修標準而忽略了商業(yè)配套，這是會影響商業(yè)整體價值的。

　　比如廁所的配套設(shè)計，有的百貨店中女廁所只有三個蹲位，而男廁所一大排。事實上，一個商場里面，肯定是女性消費者多。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)六，重硬件投入，輕人文關(guān)懷。對于商業(yè)項目來講，硬件投入是很重要的，但是一把刀只有好鋼還不行，必須得有鋒利的刃才能具備殺傷力，現(xiàn)代商業(yè)競爭往往是細節(jié)上的競爭，一個人性化的設(shè)計、一種人文關(guān)懷都是可以提升商業(yè)項目競爭力的，而這些正是這個鋒利刀刃的重要組成部分，是不能忽略的。現(xiàn)在除了肯德基、麥當勞，國內(nèi)大部分商場中很少有在廁所中放手紙的。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)七，重共享空間設(shè)計，輕經(jīng)營成本測算。共享空間確實對商場經(jīng)營起到一定的作用，但我們也應該認識到這是一把“雙刃劍”，做很大、很豪華的共享空間是會浪費經(jīng)營面積，大幅度增加運營成本的，所以一定要精準地核算成本與收益，避免亡羊補牢。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)八，遷就主力店要求，忽視自己的投資。商業(yè)項目引進主力店的目的是通過主力店來帶動項目的招商和經(jīng)營，促進銷售，提升項目和附屬物業(yè)的整體價值。一些開發(fā)商迫于主力店的名聲和影響力，不惜損害自己的投資利益，有的時候，這樣的做法是沒有必要的，因為主力店并不具備主導性，也就是說項目的核心競爭力并非主力店。在認同主力店的同時，不應過多遷就主力店，而忽視了自身的投資利益。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)九，按自己的主觀和經(jīng)驗草率行事。商業(yè)市場是不斷變化的，一個商業(yè)項目科學的定位和最優(yōu)的運作策略往往是在多方博弈的過程中逐漸浮出水面的。我們在做商業(yè)項目的時候，都是很多專家、學者經(jīng)過實地考察和多次論證得出的結(jié)論，事實證明，主觀和經(jīng)驗往往不能得出最優(yōu)的結(jié)果。所以，開發(fā)商在運作商業(yè)項目的過程中，一定要多參考專家的意見，切忌主觀主義和經(jīng)驗主義。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)十，盲目崇洋媚外，忽視國內(nèi)實際。國外的設(shè)計理念確實要領(lǐng)先于國內(nèi)市場，但是這種領(lǐng)先在另一個層面上也意味著排斥，有一些設(shè)計理念、風格是不符合國內(nèi)實際的，一定要有選擇地吸收。