商業(yè)房地產(chǎn)投資的9大特征

　　任何一項生產(chǎn)性的投資都需要投入一定的生產(chǎn)要素，主要包括土地、勞動、資本等方面。商業(yè)房地產(chǎn)投資也不例外。但由于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)獨特的產(chǎn)業(yè)特征，商業(yè)房地產(chǎn)投資及其過程同其他投資項目有著顯著的區(qū)別。綜合來看，商業(yè)房地產(chǎn)投資具有以下特征：

　　1、投資對象的固定性和不可移動性

　　這一點是房地產(chǎn)投資的共性。對于股票、債券、資金、古玩以及其他有形或無形財產(chǎn)來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其他有同類交易市場的地方進行交易。房地產(chǎn)則截然不同。房地產(chǎn)投資具有不可移動的特征，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力。也就是說，能使開發(fā)商通過投資開發(fā)獲取適當?shù)拈_發(fā)利潤，使置業(yè)投資者能獲得合理的、穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，使租戶能方便地開展其經(jīng)營活動，以賺取正常的經(jīng)營利潤，并具備支付租金的能力。房地產(chǎn)的不可移動性決定了投資者在進行投資決策時，不僅很重視當前物業(yè)所處的區(qū)位的研究，而且很重視未來的區(qū)域環(huán)境，充分考慮所投資的房地產(chǎn)是否具有增值的潛力。

　　2、投資過程周期長、成本高

　　房地產(chǎn)投資幾乎都具有周期長、成本高的特點，但是這一點在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中表現(xiàn)得尤為突出。商業(yè)房地產(chǎn)投資是一個大量消耗人力、物力和財力的過程。與其他工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)乃至住宅房地產(chǎn)的投資相比，商業(yè)房地產(chǎn)投資項目的建設周期長。工業(yè)幾乎每天、每小時甚至每分鐘都有產(chǎn)品產(chǎn)出，而商業(yè)房地產(chǎn)投資，單是項目的建設，如果把建設以前的準備工作都計算在內(nèi)，則要一年以上，甚至幾年才能建成；如果計算資金的回收，則建成后商業(yè)房地產(chǎn)一般不是出售而是出租，還需要一定的商業(yè)經(jīng)營周期才能使資金回收。因此，商業(yè)房地產(chǎn)投資的資金回收期長。其原因在于：一是商業(yè)房地產(chǎn)投資不是一個簡單的購買過程，它要受到土地投資市場、綜合開發(fā)市場、房產(chǎn)交易市場、商業(yè)環(huán)境等諸多因素的制約，尤其是房屋建筑安裝工程期較長，投資者把資金投入到商業(yè)房地產(chǎn)市場，往往需要經(jīng)過幾個市場的多次完整的運動才能獲得回報。二是商業(yè)房地產(chǎn)市場本身很復雜，需要專業(yè)人員進行輔助工作才能完成交易，這也會增加一定的時間。三是商業(yè)房地產(chǎn)投資跨越商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩個行業(yè)，同時通過租賃經(jīng)營來收回投資，租金的回收期較長，會使得整個房地產(chǎn)投資回收期延長。

　　商業(yè)房地產(chǎn)投資還具有成本高的特點。商業(yè)房地產(chǎn)投資的高成本在于：一是開發(fā)成本較高。從獲取土地使用權到土地開發(fā)、建筑安裝、內(nèi)部的商業(yè)裝修和裝飾，都要占用大量資金，而且由于占用資金時間長，需要支付大量的利息成本。二是交易成本較高。通常由于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉及的管理部門及社會各方面的關系也多。特別是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)后還需作為商業(yè)企業(yè)進行商業(yè)運作，涉及的公關費、廣告費、促銷費都會比較高，由此也增大了投資成本。

　　3、投資所受的制約因素多

　　（1）作為房地產(chǎn)的開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)的投資受到政治經(jīng)濟環(huán)境制約。由于房地產(chǎn)投資回收期長，穩(wěn)定的政治、經(jīng)濟形勢是房地產(chǎn)投資回收的保障和條件。（2）商業(yè)房地產(chǎn)的投資還會受到國家政策法令的限制，任何國家的房地產(chǎn)業(yè)都有較強的政策和法規(guī)加以限定，如城市規(guī)劃對土地用途、建筑密集、容積率的規(guī)定。（3）在房地產(chǎn)中環(huán)境問題也是一個需要考慮的因素。土地使用制度也會對房地產(chǎn)投資經(jīng)營決策產(chǎn)生重大影響。例如，我國實行土地使用權有償出讓，并規(guī)定了最高使用年限。因此，投資者必須考慮在相應的年限內(nèi)收回投資，并取得投資利潤。（4）對于商業(yè)房地產(chǎn)而言，還必須對地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、市場需求狀況、商業(yè)發(fā)展情況進行周密的考察。（5）由于資金投入的巨大和使用周期長，商業(yè)房地產(chǎn)投資要在很大程度上依賴于金融業(yè)的參與，從房地產(chǎn)投資的土地征用，到建筑工程施工，直至房地產(chǎn)出租銷售，商業(yè)房地產(chǎn)投資必須與金融業(yè)的資金融通相結合。

　　4、資產(chǎn)缺乏流動性

　　流動性是指一項資產(chǎn)迅速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金而不致遭受損失的能力。轉(zhuǎn)化的速度越快，價值損失越小，則流動性越強。商業(yè)房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，不像其他一般商品買賣可以在短時間內(nèi)馬上完成交易脫手，商業(yè)房地產(chǎn)的買賣通常耗時甚久，在市場上不易尋到合適的買者。大型的商業(yè)項目高門檻限制了參與者數(shù)量和范圍，使得交易成本較高。因此，商業(yè)房地產(chǎn)資金的流動性和靈活性都較低。

　　5、投資有良好的抗通貨膨脹性

　　商業(yè)房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，經(jīng)驗和研究的結果都顯示，在過去通貨膨脹期間，房地產(chǎn)價格具有與物價水平同步上揚的特性，亦即它具有對抗通貨膨脹的能力。

　　6、從周圍環(huán)境的改善中獲得利益

　　政府在道路、公園、醫(yī)院等公共設施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值。例如，上海地鐵的開通，使沿線房地產(chǎn)價值大大增加；香港東區(qū)隧道的建設，使附近地段房地產(chǎn)價值成倍地增長。從以往的經(jīng)驗看，能準確預測到政府大型公共設施的投資建設并在附近預先投資的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，都會獲得巨大的成功。

　　7、與商業(yè)的緊密結合

　　商業(yè)房地產(chǎn)投資要求商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的緊密結合。一定程度上而言，在商業(yè)房地產(chǎn)投資中，主要應當服從于商業(yè)定向、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)策劃的需要，房地產(chǎn)以及建筑規(guī)劃等倒應當處于從屬地位。因為商業(yè)房地產(chǎn)的獲利來源是商業(yè)租金，商業(yè)房地產(chǎn)的成敗主要取決于商業(yè)經(jīng)營的成敗，房地產(chǎn)投資只是作為一種先期條件。房地產(chǎn)的設計、投資、開發(fā)、規(guī)劃都應該圍繞商業(yè)目的進行。

　　8、投資風險巨大

　　房地產(chǎn)的投資周期長，投資金額巨大，因而面臨的風險大，會受到各種政治經(jīng)濟因素的影響。而商業(yè)房地產(chǎn)的投資周期更長，投資金額相當大，風險會更大。并且，商業(yè)房地產(chǎn)不僅具有房地產(chǎn)高風險的特性，還面臨著商業(yè)經(jīng)營的競爭壓力，商業(yè)風險難以避免。系統(tǒng)性宏觀經(jīng)濟方面的風險會影響商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)經(jīng)營的微觀風險也會影響商業(yè)房地產(chǎn)。因此，商業(yè)房地產(chǎn)投資具有高風險性，投資必須要有足夠的資金作為回旋的余地，要有足夠的承受風險的能力。

　　9、具有稅收優(yōu)勢

　　通過以上分析可以看出，商業(yè)房地產(chǎn)投資既有一些優(yōu)點，也有一些缺點。優(yōu)點包括投資的物業(yè)自然壽命長，易于滿足使用者不同變化的需要，能從公共設施的改善和投資中獲得利益，能抵消通貨膨脹的影響，易于獲得金融機構的支持，獲利一般也比較豐厚。此外，能不定期利用建筑物的折舊進行合理避稅等。缺點是投資受制約因素比較多，變現(xiàn)能力差，投資數(shù)額大，投資回收期長等，因而房地產(chǎn)投資也存在很大風險。

　　商業(yè)房地產(chǎn)前期投資巨大，會有巨大的抵稅效益，因此，從稅收角度看，開發(fā)商稅后收益大于具有可比稅前收益的其他投資項目。同時，由于大量采用債務融資，也會產(chǎn)生稅前扣除效應。

篇2：X市城建投資公司采購辦法

　　某市城建投資公司采購辦法

　　根據(jù)《中華人民共和國政府采購法》、《貴州省工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》及《**區(qū)政府采購目錄及限額標準》等相關法律法規(guī)的規(guī)定，結合我公司實際，制定本辦法。

　　一、采購原則

　　（一）采購目錄以內(nèi)的且采購限額達到采購限額標準的，按照有關規(guī)定報區(qū)政府統(tǒng)一采購。

　　（二）采購目錄以內(nèi)采購限額未到達采購限額標準的, 由公司按照國家法律法規(guī)和區(qū)政府關于采購的相關規(guī)定自行組織進行相應的采購。

　　（三）未列入政府采購目錄的貨物、工程和服務，由公司按照國家法律法規(guī)和區(qū)政府關于采購的相關規(guī)定自行組織進行相應的采購。

　　二、采購目錄分類

　　從采購項目上分為通用采購項目、特殊采購項目、專業(yè)設備和材料采購項目；

　　從類別上分為貨物、工程、服務。其中主要貨物有交通工具、電器設備、辦公自動化設備（詳見采購目錄）。

　　三、采購方式

　　（一）公開招標

　　1、采購范圍

　　各類工程建設項目，包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，達到下列規(guī)模標準之一的，必須進行公開招標：

　　（1）施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；

　　（2）采購重要設備、材料等貨物的單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；

　　（3）勘察、設計、監(jiān)理等服務單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；

　　（4）單項合同估算價低于本條第(一)、(二)、(三)項規(guī)定的規(guī)模標準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。

　　2、采購程序

　　申請采購部門委托專業(yè)招投標代理公司按法定程序進行。

　　（二）政府采購

　　1、采購范圍

　　（1）通用采購項目中，貨物類的交通工具全部納入政府采購，包括：公務用小汽車、面包車、越野車、大客車、摩托車、專用車輛以及貨車等全部機動車輛；

　　（2）通用采購項目中，電器設備、辦公自動化設備2萬元以上（含2萬元）；

　　（3）除通用采購項目中的交通工具、電器設備、辦公自動化設備以外的其他貨物5萬元以上（含5萬元）；

　　（4）所有服務類5萬元以上（含5萬元）；

　　（5）工程類20萬元以上（含20萬元）。

　　未列入政府采購目錄，達到規(guī)定限額標準或以上貨物、工程和服務，也必須政府采購的有關規(guī)定進行采購。

　　2、采購程序

　　申請采購部門須提交"**區(qū)政府采購申請表"及采購相關材料交由區(qū)政府采購部門，并按區(qū)《采購辦法》統(tǒng)一采購。采購方式由區(qū)政府按照區(qū)《采購辦法》組織實施。

　　（三）公司采購

　　1、采購范圍

　　（1）通用采購項目中，電器設備、辦公自動化設備2萬元以下（不含2萬元）；

　　（2）除通用采購項目中的交通工具、電器設備、辦公自動化設備以外的其他貨物5萬元以下（不含5萬元）；

　　（3）所有服務類5萬元以下（不含5萬元）；

　　（4）工程類20萬元以下（不含20萬元）；

　　行業(yè)保密設施、設備、突發(fā)事件、救災、搶險等急需用的設施、設備、貨物、服務等采購可不納入政府采購，但需報區(qū)政府批準，送區(qū)政府采購中心備案。

　　2、采購程序

　　未達到政府采購標準的，經(jīng)區(qū)政府采購辦審查同意，由采購人自行組織采購，采購方式由單位集體研究決定，經(jīng)兩人以上參與具體的采購活動，形成監(jiān)督機制。采購方式可選擇單一來源采購、詢價采購、競爭性談判采購等。采購過程中，由區(qū)采購中心提供詢價表、談判文件的內(nèi)容和格式，并對采購活動進行指導。

　　（1）一般采購流程（適用于單一來源采購、詢價采購）

　　由采購活動牽頭部門與相關協(xié)同采購部門組成采購小組對接落實貨物或服務供貨商，填寫《****城市建設投資有限公司采購申請表》注明擬采購的項目名稱、數(shù)量、質(zhì)量、用途、規(guī)格、參考的單價、總金額、供貨商、供應時間等內(nèi)容，經(jīng)分管領導審核，公司總經(jīng)理批準后實施。采購的過程中，由采購牽頭部門對接區(qū)政府采購中心對采購活動進行指導。

　　（2）競爭性談判采購流程

　　由采購活動牽頭部門與相關協(xié)同采購部門組成采購談判小組（談判小組由采購活動牽頭部門、協(xié)同部門及分管領導三人以上單數(shù)組成）編制談判文件，對接三家及以上的對公司擬采購貨物或服務提供相同貨物或服務的供貨商，召開競爭性談判采購會，會上由談判小組所有成員集中與單一供應商分別進行談判，參加談判的供應商在規(guī)定時間內(nèi)進行最后報價，談判小組根據(jù)符合采購需求、質(zhì)量和服務相等且報價最低的原則確定成交供應商。采購的過程中，由采購牽頭部門對接區(qū)政府采購中心對采購活動進行指導。

　　四、公司采購部門職責劃分

　　采購需求及采購牽頭部門職責劃分根據(jù)《****城市建設投資有限公司采購目錄》進行劃分。

　　（一）開發(fā)建設部：負責《****城市建設投資有限公司采購目錄》通用采購項目中工程類；特殊及專用設備、材料采購項目專用材料中公路、市政交通設施及所有工程的主要材料、特殊及專用設備、材料采購項目專用材料中工程類；特殊及專用設備、材料采購項目專用材料服務類中各類工程設計、規(guī)劃設計、工程勘察、工程監(jiān)理；城市的綠化等目錄范圍內(nèi)采購。監(jiān)督公司采購活動按章辦事等。

　　（二）綜合辦公室：負責《****城市建設投資有限公司采購目錄》通用采購項目中貨物類、服務類；特殊及專用設備、材料采購項目中貨物類設備、專用材料中工具及儀器、辦公藥品、物資、公務服裝、勞保用品、交通工具、圖書、石油及其它產(chǎn)品、其它有特殊要求的采購項目、服務類中信息管理及維護、交通工具的

維修保障、城市、道路、建筑物、邊界等標志的設計、其他有特殊要求的服務項目目錄范圍內(nèi)采購。負責協(xié)同各采購牽頭部門進行公司采購活動的各項配合工作，包括在采購前期工作中與采購活動牽頭部門共同形成前期采購書面意見，填寫《****城市建設投資有限公司采購申請表》、參與總經(jīng)理辦公會研究并監(jiān)督公司采購活動按章辦事等。

　　（三）資金財務部：負責協(xié)同各采購牽頭部門進行公司采購活動的各項配合工作，包括在采購前期工作中與采購活動牽頭部門共同形成前期采購書面意見，填寫《****城市建設投資有限公司采購申請表》、采購活動中款項的及時保障和落實撥付、參與總經(jīng)理辦公會研究并監(jiān)督公司采購活動按章辦事等。

　　（四）資產(chǎn)運營部：負責公司資產(chǎn)運營過程中涉及的有特殊要求的服務項目范圍內(nèi)采購。協(xié)同各采購牽頭部門進行公司采購活動的各項配合工作，包括在采購前期工作中與采購活動牽頭部門共同形成前期采購書面意見，填寫《****城市建設投資有限公司采購申請表》、參與總經(jīng)理辦公會研究并監(jiān)督公司采購活動按章辦事等。

　　五、注意事項

　　任何采購人員不得將項目拆分、打散，以規(guī)避公司的采購活動，如有上述情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將予以重處。

　　附件:

　　1、《****城市建設投資有限公司采購申請表》

　　2、****城市建設投資有限公司采購目錄

篇3：董事會戰(zhàn)略投資發(fā)展委員會實施細則

　　董事會戰(zhàn)略、投資發(fā)展委員會實施細則

　　第一章 總則

　　第一條 為適應貴研鉑業(yè)股份有限公司（以下簡稱公司）戰(zhàn)略發(fā)展需要，增強核心競爭力，確定發(fā)展規(guī)劃，健全投資決策程序，加強決策科學性，提高重大投資決策的效益和決策的質(zhì)量，完善治理結構，根據(jù)《中華人民共和國公司法》、《公司章程》及其他有關規(guī)定，公司特設立董事會戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會，并制定本實施細則。

　　第二條 董事會戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會是董事會按照《公司章程》設立的專門工作機構，主要負責對公司長期發(fā)展戰(zhàn)略和重大投資決策進行研究并提出建議。

　　第二章人員組成

　　第三條 戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會成員由三至七名董事組成，其中應至少包括一名獨立董事，董事長應為戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會的成員。

　　第四條 戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會委員由董事長、二分之一以上獨立董事或者全體董事的三分之一以上提名，并由董事會選舉產(chǎn)生。

　　第五條 戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會設主任委員（召集人）一名，負責主持委員會工作；主任委員在委員內(nèi)產(chǎn)生，并報請董事會批準產(chǎn)生。

　　第六條 戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會任期與董事會任期一致，委員任期屆滿，連選可以連任。期間如有委員不再擔任董事職務，自動失去委員資格，并由委員會根據(jù)上述第三至第五條規(guī)定補足委員人數(shù)。

　　第七條 戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會下設投資評審小組，投資評審小組組長由投資發(fā)展部部長擔任。

　　第三章 職責權限

　　第八條 戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會的主要職責權限：

　　（一）對公司長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃進行研究并提出建議；

　　（二）對《公司章程》規(guī)定須經(jīng)董事會批準的重大投資融資方案進行研究并提出建議；

　　（三）對《公司章程》規(guī)定須經(jīng)董事會批準的重大資本運作、資產(chǎn)經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)化項目進行研究并提出建議；

　　（四）對其他影響公司發(fā)展的重大事項進行研究并提出建議；

　　（五）對以上事項的實施進行檢查、監(jiān)督和指導；

　　（六）董事會授權的其他事宜。

　　第九條 戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會對董事會負責，委員會的提案提交董事會審議決定。

　　第四章 投資評審工作流程

　　第十條 投資評審小組負責做好戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會決策的前期準備工作，主要工作內(nèi)容如下：

　　（一）由公司有關部門或控股（參股）企業(yè)的負責人向投資評審小組上報重大投資融資、資本運作、資產(chǎn)經(jīng)營項目、產(chǎn)業(yè)化項目的意向、初步可行性報告以及合作方的基本情況等資料；

　　（二）由投資評審小組進行初審，簽發(fā)立項意見書，并報告戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會各委員；

　　（三）初審通過后，公司有關部門或者控股（參股）企業(yè)對外進行協(xié)議、合同、章程及可行性報告等洽談，并將洽談結果及相關資料上報投資評審小組進行評審；

　　（四）投資評審小組進行評審后，簽發(fā)書面意見，并向戰(zhàn)略/投資委員會提交正式提案。

　　第十一條 戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會根據(jù)投資評審小組的提案召開會議，進行討論，將討論結果提交董事會審議，同時反饋給投資評審小組。

　　第五章 議事規(guī)則

　　第十二條 戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會每年至少召開兩次會議，并于會議召開前七天通知全體委員，會議由主任委員主持，主任委員不能出席時可委托其他一名委員（獨立董事）主持。

　　第十三條 戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員m.dewk.cn會會議應由三分之二以上的委員出席方可舉行；每一名委員有一票的表決權；會議做出的決議，必須經(jīng)出席會議委員的過半數(shù)通過。

　　第十四條 戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會會議表決方式為舉手表決或投票表決；臨時會議可以采取通訊表決的方式召開。

　　第十五條 投資發(fā)展部部長可列席戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會會議，必要時亦可邀請公司其他董事、監(jiān)事及其他高級管理人員列席會議。

　　第十六條 如有必要，戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會可以聘請咨詢公司為其決策提供專業(yè)意見，費用由公司支付。

　　第十七條 戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會會議的召開程序、表決方式和會議通過的議案必須遵循有關法律、法規(guī)、《公司章程》及本辦法的規(guī)定。

　　第十八條 戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會會議應當有記錄，出席會議的委員應當在會議記錄上簽名；會議記錄由董事會秘書保存。

　　第十九條 戰(zhàn)略/投資發(fā)展委員會會議通過的議案及表決結果，應以書面形式報公司董事會。

　　第二十條 出席會議的委員均對會議所議事項有保密義務，不得擅自披露有關信息。

　　第六章 附則

　　第二十一條 本實施細則自董事會決議通過之日起施行。

　　第二十二條 本實施細則未盡事宜，按國家有關法律、法規(guī)和《公司章程》的規(guī)定執(zhí)行；本細則如與國家日后頒布的法律、法規(guī)或經(jīng)合法程序修改后的《章程》相抵觸時，按國家有關法律、法規(guī)和修改后的《公司章程》執(zhí)行，并立即修訂，報董事會審議通過。

　　第二十三條 本細則解釋權屬于公司董事會。