萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的訂單地產(chǎn)

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在全國(guó)十五個(gè)城市開(kāi)工建設(shè)大型購(gòu)物中心，面積大約220萬(wàn)平方米，其中12個(gè)已經(jīng)竣工開(kāi)業(yè)。正在拆遷和報(bào)建的還有5個(gè)項(xiàng)目，二十個(gè)項(xiàng)目總面積接近300萬(wàn)平方米。我們有個(gè)目標(biāo)，20**年力爭(zhēng)做到50個(gè)購(gòu)物中心，面積600-700萬(wàn)平方米，租金收入40億元以上。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和16家零售企業(yè)，其中12家跨國(guó)零售企業(yè)，8家世界500強(qiáng)企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，大家一起在中國(guó)共同發(fā)展購(gòu)物中心。這里面最重要的有四點(diǎn)：

　　1、共同選址。想去哪個(gè)城市發(fā)展，需要大家提前排定。目標(biāo)城市選定后，由我們選好一個(gè)地塊，大家再對(duì)這個(gè)地塊進(jìn)行確認(rèn)，在規(guī)定時(shí)間期限內(nèi)答復(fù)。這就是共同選址。

　　2、技術(shù)對(duì)接。選址完成后，要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，初步方案完成后，根據(jù)零售商的意見(jiàn)和不同要求，進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，修改完善設(shè)計(jì)方案，這些確定后才進(jìn)入圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。

　　3、平均租金。我們第一個(gè)購(gòu)物中心，只有兩家主力店，但合同談判進(jìn)行了八個(gè)月，尤其與沃爾瑪?shù)暮贤L(zhǎng)達(dá)70多頁(yè)，還附帶40多頁(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如果按照這個(gè)速度，不可能規(guī)模化發(fā)展。如果一個(gè)購(gòu)物中心有5-8家主力店，光談判就要耗很長(zhǎng)時(shí)間，那么一年只能做一個(gè)項(xiàng)目。那怎么能把購(gòu)物中心的發(fā)展作為我們的支柱產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展？于是我們把全國(guó)城市劃分為三等，每一等租金多少錢事先明確。這樣的好處是，不用就租金進(jìn)行曠日持久的談判。重點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)的組合而不是合同的談判，有利于我們快速的發(fā)展。

　　4、先租后建。當(dāng)面積、租金確認(rèn)后，先簽租約，交一部分保證金，我們才開(kāi)工建設(shè)，進(jìn)行量身定做。到目前為止，還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)簽了租約以后對(duì)方違約的，這樣做使得我們建設(shè)的面積都是收租面積，保證我們所有的投資都是有效投資。

　　這些綜合在一起，取名叫訂單地產(chǎn)。

篇2：訂單地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新

　　訂單地產(chǎn)與企業(yè)創(chuàng)新

　　一、**訂單地產(chǎn)概念

　　**訂單地產(chǎn)的概念，主要是四個(gè)方面：聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建。

　　聯(lián)合協(xié)議。經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，我們現(xiàn)在和全球12家跨國(guó)企業(yè)、其中8家是世界500強(qiáng)流通零售企業(yè)，簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定了很多的條款，包括目標(biāo)城市的選擇、面積的要求、租金條件等等。

　　共同參與主要是三個(gè)方面。一是城市的選擇，進(jìn)哪個(gè)城市大家需要有一個(gè)協(xié)調(diào)，不能說(shuō)你想去就去哪兒。第二是地塊選擇，我們把地選完以后要溝通，大家對(duì)地塊進(jìn)行確認(rèn)。第三是規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)方面的對(duì)接，每一個(gè)店層高、面積、設(shè)備都要事先約定好。共同參與的結(jié)果是使我們的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之前就獲得合作伙伴的認(rèn)可。

　　第三是平均租金。我們第一個(gè)長(zhǎng)春商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，和沃爾瑪?shù)暮贤庾饨鹁驼劻肆鶄€(gè)多月。而且我們長(zhǎng)春項(xiàng)目?jī)H僅是個(gè)單店，后來(lái)做的綜合購(gòu)物中心差不多有6-8個(gè)主力店，如果照這樣談合同，可能一個(gè)項(xiàng)目一年時(shí)間就過(guò)去了，這就制約我們快速發(fā)展。于是我們跟所有跨國(guó)企業(yè)建議，能不能把中國(guó)的城市劃定為兩個(gè)等級(jí)，北京上海廣州深圳等城市第一等，剩下都算第二等，一等多少租金，二等多少租金事先規(guī)定好。這樣合同洽談的時(shí)間大大減少。這是我們兩年多時(shí)間能在中國(guó)快速發(fā)展的決定性因素。

　　第四是先租后建。面積、城市、租金都確定，開(kāi)工之前先簽一個(gè)協(xié)議，然后再投入建設(shè)。我們把上述四個(gè)方面合在一起取了一個(gè)名字，叫做訂單地產(chǎn)。

　　我們?cè)谌珖?guó)首創(chuàng)了訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，也促進(jìn)了自己的發(fā)展。從20**年到現(xiàn)在做了兩年時(shí)間，目前全國(guó)跨區(qū)域做購(gòu)物中心的企業(yè)僅**一家。我們的創(chuàng)新獲得了市場(chǎng)大的空間和好的利潤(rùn)。如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手上來(lái)，我們已經(jīng)做了很多，這樣在租金的空間上，我們還有優(yōu)惠余地，還有與對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。

　　二、**為什么搞訂單地產(chǎn)

　　一是百年企業(yè)的戰(zhàn)略需要

　　**是中國(guó)第一家提出做百年企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)。國(guó)際上對(duì)企業(yè)有一個(gè)劃分，十年以下的叫短壽企業(yè)，10年到40年的叫中壽企業(yè)，40年以上叫長(zhǎng)壽企業(yè)。**15年歷史，已經(jīng)進(jìn)入中壽，基本完成了資本原始積累。企業(yè)怎么發(fā)展，還需要怎么做？這是我們必須面對(duì)的問(wèn)題，我們經(jīng)過(guò)討論統(tǒng)一思想就是**要做百年老店，用一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)激勵(lì)大家。百年企業(yè)最核心的是三個(gè)方面：首先是物質(zhì)基礎(chǔ)，然后是制度設(shè)計(jì)，第三是企業(yè)文化。企業(yè)文化是一個(gè)企業(yè)尤其是一個(gè)想做的長(zhǎng)一點(diǎn)的企業(yè)用來(lái)凝聚人心，統(tǒng)領(lǐng)思想，持續(xù)發(fā)展很重要的東西，我在很多年前就說(shuō)，人生追求的最高境界是精神追求，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最高層次是經(jīng)營(yíng)文化。

　　制度設(shè)計(jì)大家也很清楚，沒(méi)有現(xiàn)代企業(yè)制度保障，管理上一塌糊涂，企業(yè)不能走遠(yuǎn)。

　　百年企業(yè)物質(zhì)基礎(chǔ)可以總結(jié)很多，我們集團(tuán)概括為一句話--長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不但有現(xiàn)金流而且長(zhǎng)期穩(wěn)定。我們?yōu)槭裁匆鲑?gòu)物中心，很重要的就是要追求長(zhǎng)期現(xiàn)金流。**做了15年，已經(jīng)是一個(gè)品牌企業(yè)，盡管如此，我們發(fā)現(xiàn)住宅地產(chǎn)現(xiàn)金流不穩(wěn)定，政策制約非常大。靠什么解決穩(wěn)定現(xiàn)金流？分析來(lái)分析去就是做收租物業(yè)。提出兩個(gè)口號(hào)，一是做大項(xiàng)目，項(xiàng)目越大風(fēng)險(xiǎn)越小；二是向500強(qiáng)收租。根據(jù)這個(gè)思想我們找到沃爾瑪，在長(zhǎng)春做的第一個(gè)項(xiàng)目成功，一算帳覺(jué)得很好，一個(gè)店一年租金收幾千萬(wàn)，由此我們決定，就照這個(gè)模式做。

　　二是入世后競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)商業(yè)變革的要求

　　中國(guó)零售業(yè)存在三大弊端。第一是體制不順，第二是單打獨(dú)斗，第三是業(yè)態(tài)單一。

　　體制不順。中國(guó)現(xiàn)在占主導(dǎo)地位的還是國(guó)有商業(yè)企業(yè)，全球零售業(yè)基本上都是私營(yíng)企業(yè)在做，國(guó)有企業(yè)體制適應(yīng)不了激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。即便現(xiàn)在做得好的集團(tuán)，比如上海華聯(lián)、大商集團(tuán)和北京華聯(lián)，都存在很大問(wèn)題，都在進(jìn)行體制改造和國(guó)有股退出，我相信五年左右中國(guó)國(guó)有商業(yè)會(huì)基本退出零售競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域。

　　單打獨(dú)斗。中國(guó)零售業(yè)每個(gè)店基本都是單打獨(dú)斗，現(xiàn)在全球零售業(yè)最大特點(diǎn)就是連鎖經(jīng)營(yíng)，從區(qū)域連鎖到國(guó)家連鎖到全球連鎖，這是今后商業(yè)發(fā)展最主要的方向，只有連鎖才能做到集中采購(gòu)，才能降低價(jià)格，才有競(jìng)爭(zhēng)力。沃爾瑪家樂(lè)福為什么厲害，就是集中采購(gòu)，天天平價(jià)。

　　業(yè)態(tài)單一。中國(guó)商業(yè)很少有適應(yīng)現(xiàn)在人們"一站式"購(gòu)物需求的綜合購(gòu)物中心。加入WTO后中國(guó)對(duì)全球開(kāi)放零售業(yè)，隨著跨國(guó)零售企業(yè)的進(jìn)來(lái)，國(guó)際上流行的業(yè)態(tài)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)。**建一站式購(gòu)物中心，適應(yīng)了人們的需要，適應(yīng)現(xiàn)在商業(yè)業(yè)態(tài)變革的形勢(shì)要求。上海、沈陽(yáng)、寧波**的購(gòu)物中心，每一個(gè)項(xiàng)目有八至十個(gè)主力店，有百貨、超市、家居、多廳影院、美食廣場(chǎng)、圖書(shū)超市等不同業(yè)態(tài)，再加上一、二百家小的服裝店，花店等等。每個(gè)購(gòu)物中心有很大的停車場(chǎng)，老百姓進(jìn)這個(gè)店，把這個(gè)店逛完，一天時(shí)間都不夠，它可以滿足不同層次不同年齡段人群的購(gòu)物需求。這種業(yè)態(tài)我相信會(huì)是中國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)最主要的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　三是訂單地產(chǎn)適應(yīng)跨國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律

　　大型企業(yè)跨國(guó)跨地區(qū)發(fā)展基本是租店經(jīng)營(yíng)，比如美國(guó)百盛集團(tuán)、中國(guó)熟悉的肯德基和必勝客，在中國(guó)已經(jīng)開(kāi)了1千家店只買了一家店。沃爾瑪在全球有4千多家店，自己擁有產(chǎn)權(quán)的不到1千家，而且都是在美國(guó)本土。所有跨國(guó)企業(yè)，除了制造業(yè)以外，凡是做經(jīng)營(yíng)做流通做金融的都是租，只租不買。我們給它們做訂單地產(chǎn)，適應(yīng)他們的發(fā)展規(guī)律，某種程度也是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果。**是做地產(chǎn)起家的，七、八百員工全是這方面的行家里手，但是我們對(duì)經(jīng)營(yíng)不明白，而跨國(guó)企業(yè)造房子不如我們精通，所以我們?cè)旆孔铀麄冊(cè)谧獾杲?jīng)營(yíng)，這是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果。

　　四是市場(chǎng)空間大，可以做大企業(yè)

　　美國(guó)2億人，有1萬(wàn)多個(gè)購(gòu)物中心，澳大利亞2000萬(wàn)人，有500個(gè)購(gòu)物中心，中國(guó)有13億人，現(xiàn)在人均收入水平很低，但是到20**年，中國(guó)收入達(dá)到新加坡現(xiàn)在的水平，至少有2萬(wàn)個(gè)購(gòu)物中心的建設(shè)空間，打一個(gè)折扣至少也是一萬(wàn)個(gè)。因此中國(guó)做購(gòu)物中心市場(chǎng)空間比較大，**進(jìn)入這個(gè)行業(yè)可以做大，符合我們要做百年企業(yè)、規(guī)模企業(yè)的思想。

　　五是訂單地產(chǎn)利國(guó)利民

　　**購(gòu)物中心開(kāi)工的15個(gè)，報(bào)建的有10個(gè)，這25個(gè)購(gòu)物中心都獲得地方政府優(yōu)惠政策的支持，因?yàn)?*做這個(gè)東西有四大好處，我們叫做四大工程。

　　第一是就業(yè)工程。我們的購(gòu)物中心里最大可以新增1萬(wàn)人就業(yè)，最小的也有6、7千人就業(yè)，這符合中國(guó)國(guó)情，尤其是現(xiàn)在中央政府號(hào)召就業(yè)優(yōu)先，它的好處就更突出了。

　　第二是稅收工程。任何一個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)以后每年有幾千萬(wàn)的稅收，大的就過(guò)億，百姓喜歡政府也喜歡。

　　第三是提升城市商業(yè)水準(zhǔn)。我們的項(xiàng)目讓所在城市的商業(yè)水準(zhǔn)跟國(guó)際接軌，而且?guī)нM(jìn)去的零售商，一般是500強(qiáng)企業(yè)，對(duì)政府招商引資是非常重要的。

　　第四是購(gòu)物中心成為城市標(biāo)志性建筑，提升城市形象。

　　三、**訂單地產(chǎn)的運(yùn)作模式

　　**訂單地產(chǎn)的運(yùn)作模式，可

以概括為六大要素。

　　（一）結(jié)合實(shí)際。

　　做任何事情你都不能簡(jiǎn)單的克隆，必須創(chuàng)新學(xué)習(xí)，比如購(gòu)物中心我去國(guó)外看過(guò)，除了法國(guó)和澳大利亞有少數(shù)三五家購(gòu)物中心在城區(qū)邊緣，全部都是在遠(yuǎn)郊，購(gòu)物廣場(chǎng)外露天停車不收錢。為什么？地便宜。我們中國(guó)能不能照搬這東西？不能照搬。

　　第一中國(guó)交通條件不允許。我認(rèn)為中國(guó)只能發(fā)展大交通，中國(guó)不能敞開(kāi)發(fā)展私家車，將來(lái)肯定是有限制的發(fā)展。北京二百萬(wàn)輛車就弄成現(xiàn)在這樣。中國(guó)雖然有960萬(wàn)平方公里土地，但真正能用的也就1/10，大多數(shù)是丘陵、山地等，中國(guó)土地太緊張，所以中國(guó)絕對(duì)不能敞開(kāi)發(fā)展私家車，也不可能像國(guó)外似的，到郊外隨便征1000畝地搞購(gòu)物中心。

　　第二是中國(guó)人的消費(fèi)心理。雖然人們有車了，但在廊坊建購(gòu)物中心，北京人也還是不愿意去。亞洲大型購(gòu)物中心基本都在城里面，亞洲人、中國(guó)人好熱鬧不喜歡冷清，購(gòu)物不完全是購(gòu)物行為，還有情感交流是快樂(lè)的事情，買百貨叫逛，女的進(jìn)去逛，兩小時(shí)出來(lái)什么也沒(méi)買，這是中國(guó)人的天性，老外沒(méi)這個(gè)，一去買一周的東西回來(lái)了，就再不去了。所以我們認(rèn)為中國(guó)不可能走國(guó)外購(gòu)物中心的發(fā)展道路，現(xiàn)在**做的購(gòu)物中心基本上都是在城區(qū)，部分在商業(yè)核心區(qū)，很受歡迎。

　　（二）準(zhǔn)確選址

　　房地產(chǎn)業(yè)有一句名言，第一是地段，第二是地段，第三還是地段，商業(yè)經(jīng)營(yíng)有句話叫一步差三成，差一步，兩個(gè)店賣同樣的東西業(yè)績(jī)可能差3成。

　　如何選址，第一看傳統(tǒng)，它是傳統(tǒng)商業(yè)的地段。最好不要去新創(chuàng)造商氣。商業(yè)地段商氣形成最重要的是歷史，而不是購(gòu)物中心多大，建的檔次多高。心理上覺(jué)得那地方值得去，買東西他就去了，這是歷史的心理作用。

　　第二看租金，或者是預(yù)期租金比較高的地方。我們到很多城市發(fā)現(xiàn)，有地方你覺(jué)得不起眼，不怎么樣，租金卻很高，比如青島我們一開(kāi)始選中山路，但最后選址在臺(tái)東三路，乍一看檔次不是很高，房子比較破舊，但一調(diào)查那地方租金最貴，什么原因？因?yàn)橘u大路貨，東西越便宜人越多。

　　第三看交通。購(gòu)物中心一定要兩邊或者四邊都是大馬路，因?yàn)槲覀冑?gòu)物中心停車位最少是幾百個(gè)，多的幾千個(gè)，這對(duì)交通的影響非常大。

　　第四看周邊人口。現(xiàn)在周邊人口一定要多，而且居住人口占大多數(shù)。這點(diǎn)很重要，因?yàn)橘?gòu)物中心服務(wù)半徑原則上5公里到10公里，所以周邊人口多少非常重要。

　　第五看規(guī)劃。比如我們?cè)趯幉ǖ馁?gòu)物中心現(xiàn)在不是很旺的地段，但是我們決定去做。因?yàn)槭切乱?guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向。行政中心搬過(guò)去了，整個(gè)25棟樓，周邊規(guī)劃正在建一個(gè)大學(xué)城，包括全國(guó)首家境外辦的大學(xué)。我們購(gòu)物中心建設(shè)要兩年，等建設(shè)起來(lái)，周邊人口起碼50萬(wàn)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看寧波這個(gè)購(gòu)物中心可能是效益最好的。

　　（三）規(guī)劃為本

　　一個(gè)項(xiàng)目除了把地選好之后能不能成功很重要的是規(guī)劃。尤其現(xiàn)在**做的購(gòu)物中心有一個(gè)特點(diǎn)，就是我們要賣一點(diǎn)，這也是不得已而為之。中國(guó)沒(méi)有房地產(chǎn)信托，也沒(méi)有房地產(chǎn)基金，所以我們沒(méi)辦法只好賣一點(diǎn)，比如投資10個(gè)億，賣鋪收回5個(gè)億，剩下的可能四、五年把投資收回來(lái)，如果一點(diǎn)不賣負(fù)債率就太高了，銀行更不借給你錢。

　　第一交通優(yōu)先。首先看交通，出入口怎樣便捷，停車怎么到達(dá)各個(gè)店。我們現(xiàn)在做的都是地下停車，就要設(shè)計(jì)讓停車的人流很快找到百貨，找到超市，開(kāi)車人要很容易找到你的店。

　　第二塊狀為主。做了這么多年的經(jīng)營(yíng)，我感覺(jué)到做購(gòu)物中心做塊狀比較好，最好不要做長(zhǎng)條的，人流從這頭到那頭沒(méi)有交流，圍著一圈走，或者拐彎走，人氣能夠兜得住，滯留時(shí)間長(zhǎng)。

　　第三不留死角。千萬(wàn)不要走到頭再折回來(lái)，這條路就死了。店租不上價(jià)，也賣不上價(jià)。一定不要有死角，寧可使用率降低一點(diǎn)也要做到路路相通，而且進(jìn)來(lái)的人很容易看到垂直交通體系。

　　第四小店優(yōu)先。并不因?yàn)槭侵髁Φ昃头旁谧詈梦恢茫∏“巡蝗菀踪u不容易租比較差的位置給主力店去做，反正主力店租金不是太高，但是它穩(wěn)定、招人氣。珠寶店美容店之類利潤(rùn)高，我們把最好的位置，人流最容易到達(dá)的位置給他們。我們計(jì)劃從20**年開(kāi)始只租不賣，一定要把最好的位置留給小店，以提高整個(gè)回報(bào)率。

　　（四）主力店進(jìn)駐

　　購(gòu)物中心能不能成功很重要的是能不能招到有號(hào)召力的品牌主力店。主力店進(jìn)來(lái)兩大好處，第一人氣保證。沃爾瑪、時(shí)代華納、麥當(dāng)勞、肯德基這些品牌就是號(hào)召力。第二是永續(xù)經(jīng)營(yíng)的保證。一般一個(gè)購(gòu)物中心要成熟沒(méi)有三年是不行的，剛開(kāi)業(yè)頭一年頭兩年比較冷清，這有一個(gè)過(guò)程。小的店只能同甘，不能共苦。需要守半年的時(shí)候，他三個(gè)月不掙錢就跑了，所以光租小店不行，至少有一半面積租給有品牌的主力店，它能守得住，即使不好也能調(diào)整。比如必勝客進(jìn)中國(guó)的時(shí)候叫比薩，進(jìn)中國(guó)整整五年虧損，百勝集團(tuán)委托美國(guó)知名公司調(diào)查，通過(guò)多個(gè)城市十幾萬(wàn)人次調(diào)查，得出結(jié)論一要調(diào)整口味，二要改更中國(guó)化一點(diǎn)的名字。后來(lái)把顏色和名字改了，味道也調(diào)了。以后4年時(shí)間，200家店開(kāi)起來(lái)了，而且每個(gè)店都火，非常成功。品牌主力店有調(diào)整力，做的不好自己調(diào)整，小店行嗎？不行就走了。

　　我看過(guò)臺(tái)灣第一家SHOPPING MALL臺(tái)茂購(gòu)物中心，開(kāi)業(yè)時(shí)候非常火。開(kāi)業(yè)那天臺(tái)北國(guó)際機(jī)場(chǎng)停飛四個(gè)小時(shí)，因?yàn)槭桥_(tái)灣第一個(gè)購(gòu)物中心，所有人都去，車隊(duì)排出幾公里，路全堵死了。從市區(qū)到機(jī)場(chǎng)去的人，包括駕駛員都去不了，所以出港航班停飛四個(gè)小時(shí)，但是現(xiàn)在這個(gè)購(gòu)物中心在走下坡，就是建設(shè)的時(shí)候沒(méi)有安排主力店，只有一個(gè)超市，七層全部是小店。火的時(shí)候，小店找關(guān)系進(jìn)去，但是小店都賣同樣的東西，老百姓新鮮勁一過(guò)，覺(jué)得開(kāi)車那么遠(yuǎn)也沒(méi)什么特色，跟城里面差不多，沒(méi)有吸引力了。經(jīng)營(yíng)一差，小店就跑了。又找第二批小店過(guò)來(lái)，不行又跑了。所以臺(tái)茂購(gòu)物中心處在不斷招店不斷出走的惡性循環(huán)中，租金也越來(lái)越便宜。

　　（五）以租為主

　　做購(gòu)物中心**一開(kāi)始賣部分鋪，現(xiàn)在看不行，賣了以后經(jīng)營(yíng)很混亂，很多投資者回報(bào)期望值太高，一年百分之七、八的回報(bào)率都不滿意。現(xiàn)在分析看，賣鋪實(shí)際上是犧牲長(zhǎng)期利益換取短期利益。以后做購(gòu)物中心一定要只租不賣，賣了以后弊端毛病全來(lái)了，這一片區(qū)域做服裝，他給你開(kāi)一個(gè)賣小快餐的，全都影響了，很難保證整體性經(jīng)營(yíng)。

　　（六）物業(yè)管理

　　購(gòu)物中心物業(yè)管理非常重要，物業(yè)管理能解決兩方面問(wèn)題，第一是提升租金，物業(yè)管理越好，品質(zhì)越好，租金越高。第二、長(zhǎng)期旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)要靠物業(yè)管理。

　　做什么事情，最重要的是要有人執(zhí)行，戰(zhàn)略再好也需要有人執(zhí)行，執(zhí)行是非常重要的。韋爾奇先生曾經(jīng)說(shuō)過(guò)這樣兩句話"有想法就是英雄，最偉大的是執(zhí)行"。全球?yàn)槭裁炊冀惺紫瘓?zhí)行官，不叫首席戰(zhàn)略官？因?yàn)閼?zhàn)略要靠執(zhí)行層面貫徹，決定經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差異的并不是戰(zhàn)略而是執(zhí)行力。戰(zhàn)略設(shè)計(jì)再好，標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)再好，如果沒(méi)有執(zhí)行力，沒(méi)有人執(zhí)行貫徹做下去就是白扯。戰(zhàn)略這個(gè)東西基本是大同小異的，中國(guó)幾萬(wàn)個(gè)企業(yè)能出幾萬(wàn)個(gè)戰(zhàn)略嗎？戰(zhàn)略是基本相同的，想法也是基本相同的，最終就是看執(zhí)行層面怎樣，你能不能執(zhí)行下去。

我的自我定位是企業(yè)家，實(shí)實(shí)在在把執(zhí)行做好就發(fā)展上去了，購(gòu)物中心每年七、八個(gè)做下去，到20**年我可以做到1千萬(wàn)平米。

　　四、**的訂單地產(chǎn)與企業(yè)創(chuàng)新

　　（一）**是一個(gè)具有創(chuàng)新傳統(tǒng)的企業(yè)

　　舉三方面例子說(shuō)明。

　　**是中國(guó)第一家搞規(guī)模舊區(qū)改造的企業(yè)

　　**從19*開(kāi)始就在大連市搞大規(guī)模舊區(qū)拆遷改造。當(dāng)時(shí)我們名字不叫**，名字也是花1千塊錢征集來(lái)的，原來(lái)叫西崗住宅開(kāi)發(fā)。當(dāng)時(shí)是我們自己搞的公司，沒(méi)有準(zhǔn)生證，那時(shí)有計(jì)劃指標(biāo)才能批地，我們基本上是年年買計(jì)劃指標(biāo)，拿了計(jì)劃指標(biāo)申請(qǐng)地，好地也不能批給我們。當(dāng)時(shí)市政府旁邊有一塊地，多年計(jì)劃改造。占地面積8萬(wàn)平方米，要?jiǎng)舆w近千戶居民。市政府讓直屬三家企業(yè)改造，找一家說(shuō)虧損，再找一家也說(shuō)虧損，都不去，為什么？當(dāng)時(shí)大連市最高房?jī)r(jià)1200塊，按照這個(gè)價(jià)錢計(jì)算確實(shí)是虧損，規(guī)劃局找我們問(wèn)要不要這地，我們說(shuō)要。要了地以后公司反對(duì)聲很大，我就跟大家算帳，1200元是虧損，我們賣1500還虧不虧損？但是憑什么賣1500元，要知道*，這在全國(guó)都是天價(jià) 。我們就動(dòng)腦筋搞點(diǎn)創(chuàng)新。第一做三件套衛(wèi)生間，當(dāng)時(shí)縣團(tuán)級(jí)以上才允許住帶洗手間的房子，我們洗手間做到6平方米。另外計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代蓋房子用的是蘇聯(lián)圖紙，沒(méi)有廳，我們就設(shè)計(jì)客廳還設(shè)計(jì)相當(dāng)部分大客廳，廳有窗戶，現(xiàn)在講就是四明概念。當(dāng)時(shí)住房面積限制非常嚴(yán)，我們就把面積設(shè)計(jì)較大，三房120平方米，四房140平方米，最低85平方米以上。

　　實(shí)際上就小小三點(diǎn)創(chuàng)新，1600塊一平方米，二個(gè)月全賣光。而且居然好幾個(gè)副市級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)買房子，很多人一看都說(shuō)好。這一單掙了一千多萬(wàn)，這是**掘的第一桶金。從中我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)秘密，市中心房子好賣，所以**前幾年基本上在城里面開(kāi)發(fā)。而且92年搞了全國(guó)最大舊區(qū)改造項(xiàng)目大連市新開(kāi)路小區(qū)，總規(guī)劃面積八十幾萬(wàn)平方米，當(dāng)時(shí)在全國(guó)是罕見(jiàn)的，企業(yè)由此奠定了發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　**是最早跨區(qū)域開(kāi)發(fā)的企業(yè)。

　　1992年就去了廣州。由于我們比較早的實(shí)行跨區(qū)域發(fā)展，到現(xiàn)在**保持了三個(gè)全國(guó)之最，第一是跨區(qū)域開(kāi)發(fā)最多，在25個(gè)城市開(kāi)發(fā)，中國(guó)最多。另外我們每年開(kāi)發(fā)面積最大，一年300萬(wàn)平米左右，而且越做越大。第三銷售額最大，我們房地產(chǎn)這一塊一年超過(guò)70億銷售額。

　　**在中國(guó)首創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)

　　商業(yè)地產(chǎn)的概念也是**提出來(lái)的，訂單地產(chǎn)概念也是**推廣的，現(xiàn)在是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)做得規(guī)模最大的企業(yè)。

　　除了以上三點(diǎn)，**還做了很多第一，比如第一個(gè)做歐式住宅社區(qū)、第一個(gè)使用塑鋼門窗、第一個(gè)做節(jié)能住宅，等等。所以**是具有創(chuàng)新傳統(tǒng)的企業(yè)。

　　（二）創(chuàng)新能力是**的核心競(jìng)爭(zhēng)力

　　核心競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)，尤其是企業(yè)界爭(zhēng)論比較大，有的說(shuō)這個(gè)是核心競(jìng)爭(zhēng)力，有的說(shuō)那個(gè)是核心競(jìng)爭(zhēng)力。其實(shí)我覺(jué)得核心競(jìng)爭(zhēng)力是不用爭(zhēng)論的，行業(yè)不同，區(qū)域不同、企業(yè)不同可以有不同的核心競(jìng)爭(zhēng)力，甚至可以說(shuō)每個(gè)企業(yè)都有自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。我認(rèn)為**核心競(jìng)爭(zhēng)力有兩條。

　　一是盈利能力。

　　我們強(qiáng)調(diào)盈利，不做虧損的事情，企業(yè)就是要賺錢，不賺錢就是違背了做企業(yè)的職業(yè)道德。我們提出口號(hào)**要開(kāi)發(fā)抗跌性產(chǎn)品，有盈利空間才做。做商業(yè)地產(chǎn)也是看盈利能力，能夠帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。**開(kāi)發(fā)到現(xiàn)在約有100個(gè)樓盤(pán)，沒(méi)有一單是虧損樓盤(pán)，沒(méi)有一單是死盤(pán)，就是前期目的明確，不賺錢不做，盈利小不做。我覺(jué)得盈利能力是**的核心競(jìng)爭(zhēng)力。我在公司經(jīng)常講一句話，做100億一個(gè)億利潤(rùn)和做10個(gè)億一個(gè)億利潤(rùn)，一定是做10個(gè)億的企業(yè)優(yōu)秀。

　　二是創(chuàng)新能力。

　　正是靠創(chuàng)新求異，使我們領(lǐng)先一點(diǎn)，即使年開(kāi)發(fā)300萬(wàn)平米，到現(xiàn)在竣工一年以上的空置房為零，**現(xiàn)在是竣工一個(gè)盤(pán)銷售清一個(gè)盤(pán)。我經(jīng)常講一句話，"銷售為首，現(xiàn)金為王"。蓋房子不叫本事，蓋好房子叫小本事，只有蓋好房子賣好房子才叫真正的本事。我在企業(yè)一是抓發(fā)展，一是抓銷售。我的兩個(gè)副總裁，一個(gè)管住宅發(fā)展，一個(gè)管商業(yè)發(fā)展，我每天晚上問(wèn)一遍銷售狀況，隨時(shí)隨地問(wèn)下面總經(jīng)理，今天賣得怎么樣？董事長(zhǎng)打電話下去就是一種敦促作用，他們都知道我這習(xí)慣。所以任何時(shí)候老總都要清楚，銷售多少，應(yīng)收款多少。正因?yàn)檫@些思路加上我們這些創(chuàng)新，使**現(xiàn)在保持著竣工房零空置。

　　創(chuàng)新的同時(shí)我們十分強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量。從1996年到現(xiàn)在，始終保持工程質(zhì)量全優(yōu)。我們開(kāi)發(fā)的商品房沒(méi)有合格產(chǎn)品，都是優(yōu)良品以上，而且擁有好幾個(gè)魯班獎(jiǎng)，還有好多省優(yōu)產(chǎn)品。這種追求質(zhì)量加上適當(dāng)創(chuàng)新，保證樓盤(pán)賣的非常好，現(xiàn)在可以這么講，從南邊的昆明到最北邊的哈爾濱，從上海到北京，凡是我們推出的樓盤(pán)都賣的非常好。

　　（三）**形成機(jī)制創(chuàng)新

　　**有創(chuàng)新傳統(tǒng)說(shuō)明我們的創(chuàng)新不是靠外力推動(dòng)，不是靠高層推動(dòng)，很大原因是我們自己形成了一定的機(jī)制創(chuàng)新能力。創(chuàng)新最核心的東西是機(jī)制創(chuàng)新，形成一種慣性作用。**形成機(jī)制創(chuàng)新有兩個(gè)表現(xiàn)。一是**的企業(yè)制度支持創(chuàng)新，比如我們所有項(xiàng)目開(kāi)工之前要簽?zāi)繕?biāo)責(zé)任制，這里面對(duì)創(chuàng)新就會(huì)有要求，而且與獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤。我們每年評(píng)選一個(gè)優(yōu)秀樓盤(pán)，優(yōu)秀樓盤(pán)就是創(chuàng)新樓盤(pán)。住宅地產(chǎn)每年十來(lái)個(gè)樓盤(pán)，商業(yè)地產(chǎn)十來(lái)個(gè)樓盤(pán)，每年各評(píng)選一個(gè)，評(píng)上就有精神和物質(zhì)的獎(jiǎng)勵(lì)。

　　二是**的文化鼓勵(lì)創(chuàng)新。主要兩條。一條全員創(chuàng)新意識(shí)比較濃。企業(yè)鼓勵(lì)求異思維，第二條創(chuàng)新允許失敗，這也是企業(yè)文化的一方面。我們跨區(qū)域發(fā)展第一單是失敗的，但并沒(méi)有打擊我們跨區(qū)域的信心。總結(jié)總結(jié)又走出去，正是這種不怕失敗允許失敗的精神，創(chuàng)新才能堅(jiān)持下去，不然一失敗就不敢做了，創(chuàng)新就不能持久。商業(yè)地產(chǎn)我們第一個(gè)長(zhǎng)春項(xiàng)目，也不是成功的，一開(kāi)始營(yíng)銷管理不規(guī)范，最后造成很多毛病。從那以后我們吸取了教訓(xùn)，制定了商業(yè)營(yíng)銷規(guī)定。我跟大家講這是好事，第一單做壞了事情就露出來(lái)，解決了問(wèn)題才會(huì)有今天十多個(gè)購(gòu)物中心的發(fā)展。創(chuàng)新是什么？創(chuàng)新就是冒險(xiǎn)，要有冒險(xiǎn)精神。先行者絕大部分會(huì)成為先烈，少部分會(huì)成為先進(jìn)。當(dāng)然冒險(xiǎn)不是蠻干，這是有區(qū)別的，但做企業(yè)一定要有適度冒險(xiǎn)精神，如果做企業(yè)心態(tài)非常穩(wěn)，這個(gè)企業(yè)不可能做大，不可能持續(xù)進(jìn)步。

　　（四）**對(duì)企業(yè)創(chuàng)新的幾點(diǎn)體會(huì)

　　第一企業(yè)創(chuàng)新的根本是機(jī)制創(chuàng)新，企業(yè)創(chuàng)新要想形成持續(xù)創(chuàng)新最根本的是要解決機(jī)制創(chuàng)新，靠機(jī)制推動(dòng)不是靠外力推動(dòng)創(chuàng)新才能持續(xù)。

　　第二創(chuàng)新的核心是思想創(chuàng)新。說(shuō)穿了就是解放思想，敢于求異思維。中華民族教育傳統(tǒng)就是求同思維，必須意見(jiàn)一致，所以我跟員工說(shuō)我希望你們求異思維，你不要跟大家一樣。

　　第三創(chuàng)新是一個(gè)持續(xù)完善的過(guò)程，絕對(duì)不會(huì)是點(diǎn)子主義，不是靈感的閃現(xiàn)，創(chuàng)新不是策劃出來(lái)的。就從我們訂單地產(chǎn)的發(fā)展看，一開(kāi)始想和沃爾瑪合作，后來(lái)多幾家合作，做了單店又創(chuàng)新做組合店。需要在實(shí)踐當(dāng)中不斷完善不斷琢磨，任何一個(gè)領(lǐng)先企業(yè)的創(chuàng)新都是持續(xù)完善的過(guò)程。

　　第四創(chuàng)新要合理適度。不能為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，不能過(guò)度創(chuàng)新，創(chuàng)新是好的，但

是不能過(guò)度，真理和錯(cuò)誤往往就是一小步，過(guò)度創(chuàng)新就走向反面了。對(duì)企業(yè)的設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)的發(fā)展一定要結(jié)合國(guó)情、結(jié)合市情、結(jié)合企業(yè)把握好這個(gè)度。舉一個(gè)例子，美國(guó)99年破產(chǎn)的銥星公司，發(fā)了55顆衛(wèi)星，全球只有千分之一的地方不能覆蓋，真正的全球通，但是它的創(chuàng)新超出了的人們消費(fèi)水平，買一個(gè)手機(jī)20多萬(wàn)，一個(gè)月話費(fèi)1萬(wàn)多塊，市場(chǎng)不接受，全球只賣了20多萬(wàn)部電話就賣不出去了，最后沒(méi)有辦法生存只好破產(chǎn)。所以不能覺(jué)得一切創(chuàng)新就是好事，要看適不適合自己的情況，適不適合市場(chǎng)的情況。