OUTLETS(奧特萊斯)項目運作的幾種方式

　　所謂奧特萊斯，就是過季、下架、斷碼的名牌，你有錢，要買當季的名牌，你不要來這里。你既想要名牌，又想要折扣，就來奧特萊斯。

　　做奧特萊斯，就是差異化經(jīng)營。

　　OUTLETS引進品牌的方式分三種

　　（1）買斷。有些國外的大品牌很難招進來，我們就采取買斷的形式。要靠他們撐門面，沒有不行，只能這么干。

　　（2）裝修補貼。要按他們的標準、由他們請的裝修隊裝修，裝修補貼直接支付給商戶。

　　（3）墊資。有些品牌在國內(nèi)被騙怕了，除非你先墊資，否則他不會壓貨在你這里。他先拿到錢，不怕你賣完東西不及時結(jié)款，也不怕你把東西弄臟、弄破、弄丟，這些東西他不會再要回去，直接從押款里扣除。

　　第一階段是市調(diào)，通過市場拿出一個完整的項目定位、商業(yè)規(guī)劃、招商方案、運營方案，然后是招商、開業(yè)籌備期，視項目體量和難度，一般是3~6個月，最后是1~3年的運營管理期。

　　第二種就是招商服務(wù)。根據(jù)客戶的要求，引進目標商戶，達成的招商。

　　OUTLETS這個項目，一定要有自己的市調(diào)，了解清楚周邊的商業(yè)現(xiàn)狀、未來的商業(yè)規(guī)劃，消費者的特征。我們有自己的獨立判斷，除了東莞，還要了解廣州、深圳的市場情況。這樣的規(guī)模，至少要珠三角的商業(yè)氛圍構(gòu)成才能有希望。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)的管理運作方式

　　一、內(nèi)部管理運作方式

　　(1)若公共商業(yè)樓宇是商住兩用型的,商用部分與住宅部分的公共管理事務(wù)(如保安、保潔、設(shè)備維護等)應(yīng)由同一機構(gòu)負責。對商場的管理可以由商場管理處進 行統(tǒng)籌和調(diào)度。

　　運作方式以商場、小區(qū)為服務(wù)對象,管理處為調(diào)度中心,工程部、保安部、保潔部根據(jù) 商場或小區(qū)的管理特點及要求安排人員負責完成。

　　(2)若公共商業(yè)樓宇為專業(yè)商場,管理公司的機構(gòu)便是專為商場管理而設(shè)的。

　　在此機構(gòu)中,商場管理部是中心,其他部門都要與之配合。

　　管理部的工作要旨是服務(wù),不管是對經(jīng)營的業(yè)主還是對承租的商客,都要為他們提供方 便的服務(wù)與良好的經(jīng)營環(huán)境,使物業(yè)出租率高、經(jīng)營興旺、升值快。

　　二、外部管理運作方式

　　(1)成立商場管理委員會,在商場管理部設(shè)執(zhí)行機構(gòu),讓經(jīng)營者參與管理。

　　如果公共商業(yè)樓宇屬分散產(chǎn)權(quán)性質(zhì),管理委員會由全體業(yè)主根據(jù)各自產(chǎn)權(quán)面積所占的份 額,進行投票選舉;如公共商業(yè)樓宇為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán),則管理委員會由所有經(jīng)營者每人一票選舉產(chǎn)生。管委會的組成人員一般由5~9人為宜,不宜過多,否則不便統(tǒng)一思想、統(tǒng)一意見。管 委會的人員應(yīng)該由具有一定代表性、有經(jīng)營經(jīng)驗和廣泛商業(yè)關(guān)系的人擔任。

　　管委會的主要任務(wù)是協(xié)助管理公司,協(xié)調(diào)、規(guī)范經(jīng)營者的經(jīng)營行為,提出經(jīng)營方面的合 理化建議,決定經(jīng)營格局的調(diào)整、經(jīng)營方向的定位、經(jīng)營活動的整體安排(如拍賣、讓利等 經(jīng)營活動的組織安排)等重大經(jīng)營行為,同時協(xié)助經(jīng)營者組織經(jīng)營、聯(lián)系貨源等,并對違規(guī) 者進行處罰。

　　(2)引進工商管理部門。在經(jīng)營場所內(nèi),設(shè)置工商管理辦公室,由工商執(zhí)法部門協(xié)助對經(jīng)營者的經(jīng)營行為進行管理,以保證公共商業(yè)樓宇的信譽。

篇3：君臨國際廣場安全管理運作方式

　　君臨國際廣場安全管理運作方式

　　1、崗位設(shè)置

　　安全崗位設(shè)置說明：

　　1）1號崗：位于博愛廣場，由安全班長負責

　　2）2號崗：形象崗，位于B幢辦公入口附近

　　3）3號崗：主出入口崗

　　4）4號崗：機動車主入口崗，位于B棟西南側(cè)機動車出入口

　　5）5號崗：外圍巡邏崗，位于文化景觀帶和院士廣場

　　6）6號崗：公寓門童，位于酒店式公寓大堂

　　7）7號崗：巡樓崗

　　8）8號崗：停車場管理崗

　　2、崗位設(shè)置原則

　　（1）充分考慮安全管理特點設(shè)立形象崗，展示安全管理良好形象。

　　（2）巡邏崗巡邏周期能保障在1個小時內(nèi)全面巡檢一次，建筑物內(nèi)突發(fā)事件的快速反應(yīng)。

　　（3）出入口、建筑物大堂的重點把控，特別是人員、物資進出的有效控制。

　　（4）考慮各崗位之間的距離和安全員的體力及快速增援的及時性。

　　（5）考慮到智能設(shè)備控制，君臨國際廣場出入口、寫字樓、酒店公寓、高層公寓、地下停車場、周界保護的安全性、功能性和復雜性。

　　（6）突出"統(tǒng)一調(diào)配、分級管理"的安全思路，無安全管理盲區(qū)。

　　3、安全崗位工作職責及標準

　　（1）形象崗：形象崗設(shè)專用崗亭，安全員白天8：00-18：00 在崗，要求著裝整潔統(tǒng)一、舉止規(guī)范，對進出廣場業(yè)主、車輛行軍禮。以展示物業(yè)風貌和安全管理形象。

　　（2）巡邏崗：巡邏崗全天24小時在崗，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共安全巡視和寫字樓樓層巡視。

　　（3）門童崗：酒店式公寓設(shè)門童崗，24小時負責維護公寓秩序，提供客戶相關(guān)服務(wù)。

　　（4）車管崗：君臨國際廣場交通車管崗實行全天24小時在崗，負責車輛交通秩序維護，路面專業(yè)泊車、地庫停車服務(wù)。

　　4、安全管理隊伍建設(shè)

　　安全員是維護和管理君臨國際廣場治安秩序的專職人員，安全隊伍建設(shè)是非常重要的。

　　（1）安全員入職標準

　　1）熱愛安全工作，品行端正，無犯罪前科和違法劣跡，作風正派，態(tài)度和善，遇事冷靜，機智果斷勇敢；

　　2）具有較強的觀察、分析和判斷是非能力，思維敏捷，反應(yīng)迅速，意志堅強；具有高度社會責任感；具有同犯罪分子作斗爭的勇敢精神；具有一定的社會經(jīng)驗；

　　3）具有高中以上文化素質(zhì)，身體健康，年齡18到25歲，身高172MM以上，裸眼視力1.0以上，無殘疾，無重聽，無口吃，無色盲和色弱，體形勻稱，相貌端正，樸實大方；具有較強的吃苦耐勞的精神和環(huán)境適應(yīng)能力。

　　（2）業(yè)務(wù)技能培訓

　　1）安全業(yè)務(wù)培訓主要分上崗前培訓和崗位培訓兩個類型。

　　2）培訓方式：理論講授、制度學習、經(jīng)驗介紹、操作、模擬訓練等。

　　3）上崗前培訓內(nèi)容：安全員的基本素質(zhì)、基本專業(yè)知識、基本專業(yè)技能，公司有關(guān)制度和君臨國際廣場物業(yè)現(xiàn)場熟悉。

　　4）崗位培訓內(nèi)容：形勢教育、法律基本常識、專業(yè)基礎(chǔ)和消防知識、車輛管理、緊急情況處理、擒拿格斗知識、隊列風貌、文明禮貌、職業(yè)道德、職業(yè)紀律、敬業(yè)精神等。

　　（3）日常管理

　　1）保持安全員隊伍的穩(wěn)定性。提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，增強與客戶間的溝通和了解，加強治安防范。在人員招聘中，嚴格把關(guān)；

　　2）建立行之有效的規(guī)章制度，作為安全員的行為準則和工作標準，并建立注重才干、配套考核的機制，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰；

　　3）嚴格選配安全領(lǐng)班。領(lǐng)班的選配是安全班組建設(shè)工作的重要一環(huán)。他們與安全員工作密切相關(guān)，最了解其思想動態(tài)，是安全工作的中堅力量和骨干。

　　4）樹立安全隊伍的良好形象。在日常管理工作中，安全員不僅要講究文明禮貌，注重儀表修養(yǎng)，并且要懂得相關(guān)的法律、法規(guī)。因此通過開展必要的軍事訓練和日常教育工作，樹立良好的安全隊伍形象。

　　5、 人防、技防結(jié)合，構(gòu)筑安全屏障

　　（1）君臨國際廣場安全屏障構(gòu)成圖

　　如上圖所示，君臨國際廣場的安全系統(tǒng)形成了封閉性的保護屏障。六大安全系統(tǒng)通過護管隊伍的科學運用，顯得更全面、更先進、更專業(yè)，為君臨國際廣場主業(yè)主放心享受高品質(zhì)生活提供全面保障。

　　（2）安全屏障系統(tǒng)運作

　　安全系統(tǒng)分布點控制目標工作要點

　　閉路電視監(jiān)

　　控系統(tǒng)電梯內(nèi)、消防梯入口、換層入口、地下停車場出入口電梯、停車場、、走火通道、3樓活動中心 安全監(jiān)控、消防報警系統(tǒng)晝夜開通，設(shè)立24小時監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴密監(jiān)視大樓安全狀況

　　密切注意屏幕情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點錄像

　　火災(zāi)自動裝置報警，立即通知護管員趕赴現(xiàn)場，查明情況。

　　必須保持充沛的精力，不打瞌睡、聊天、吃零食，以高度責任感認真觀察，不向外人提供大樓監(jiān)控點、消防設(shè)備等安全方面的資料

　　紅外線防盜

　　探測系統(tǒng)大樓圍墻；各業(yè)主家防止從非正常通道進入人員，在禁止入內(nèi)的時間內(nèi)監(jiān)控出入情況

　　緊急呼叫系統(tǒng)各業(yè)主家中業(yè)主發(fā)生緊急情況時 

;爭取最快時間趕到

　　火警自動報

　　警系統(tǒng)大樓公共區(qū)域溫感、煙感、自動噴啉系統(tǒng)等消防設(shè)備的啟動，有效地控制火災(zāi)

　　快速反應(yīng)護

　　管隊伍 管理中心建立快速反應(yīng)系統(tǒng)，2分鐘內(nèi)集合，爭取有效時間，保護業(yè)主的安全為已任

　　大樓廣播系統(tǒng)各層公共過道火災(zāi)時指引人員疏散；發(fā)生突發(fā)情況，提醒業(yè)主警惕

　　以上系統(tǒng)和監(jiān)控中心相連，當發(fā)現(xiàn)異常情況時，監(jiān)控中心將做出積極的反應(yīng)措施，它是安全設(shè)備的運用機構(gòu)，其作用突出了安全的防范和力量的調(diào)配。通過監(jiān)控中心的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，利用安全警報信息處理網(wǎng)絡(luò)，調(diào)動所有部門力量，及時處理應(yīng)急突發(fā)事件，并做出快速判斷，當內(nèi)部力量不足時及時向社會公眾部門尋求支援。

　　監(jiān)控中心信息處理圖：

　　6、安全應(yīng)急方案的設(shè)計與演練

　　針對君臨國際廣場的建筑結(jié)構(gòu)及周邊環(huán)境，設(shè)計各種突發(fā)事件預案，如治安刑事、火警、火災(zāi)自然災(zāi)害等突發(fā)事件的反應(yīng)預案，進行相應(yīng)的模疑演練，提高對突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，維護君臨國際廣場的正常生活秩序。以下是緊急事件處理流程圖：