博雅SOHO廣場銷售價格及劃鋪原則

　　一、項目簡介

　　項目所處區(qū)域?qū)儆谥芸谑兄行膮^(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚。七一路與中州路交匯處區(qū)域為商業(yè)核心，向東西、南北輻射。博雅SOHO廣場一、二層為商業(yè)，建筑面積為6700平方米，目前出租租金為39元/平方米/月，最低銷售單價為6000元/平方米，回報率為8%，回報最長年限為12.5年。

　　二、銷售單價分布體系：

　　1、根據(jù)已經(jīng)出租的租金推一、二層的平均單價：

　　一、二層的平均租金為39元/平方米，根據(jù)二層銷售價格為一層銷售價格的3/5，得出二層租金為一層租金的3/5，所以一層的平均租金為：48.75元/平方米/月；二層的租金為：29.25元/平方米/月。再根據(jù)投資回報8%即可得出：一層的平均銷售價格為：7312.5元/平方米；二層的平均銷售價格為：4387.5元/平方米。

　　2、根據(jù)最低銷售價格推一、二層平均單價：

　　一、二層的最低銷售價格為：6000元/平方米，根據(jù)二層銷售價格為一

　　層銷售價格的3/5，可得一層的平均銷售單價為：7500元/平方米；二層的平均銷售單價為：4500元/平方米。在根據(jù)投資回報比例為8%，可得出：一層的平均租金為：50元/平方米/月；二層的平均租金為：30元/平方米/月。

　　3、根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)推一、二層平均銷售價格：

　　一、二層已經(jīng)出租給周口市一家超市，可能的發(fā)展動向為：一層出租出

　　去獲利，二層自己做超市經(jīng)營。根據(jù)目前超市在二層接受的租金為：10元/平方米/月—25元/平方米/月，可以選擇中間價位20元/平方米/月，根據(jù)整體租金39元/平方米可得出一層租金為：58元/平方米/月。同時可得一層的平均銷售價格為：8700元/平方米；二的平均銷售價格為：3000元/平方米。

　　4、根據(jù)市場現(xiàn)有租金推一、二層平均銷售價格：

　　目前周邊租金狀況40元/平方米/月—100元/平方米/月，取平均租金70元/平方米/月為基數(shù)，根據(jù)投資回報比例8%，得出一層平均銷售價格為10500元/平方米，再根據(jù)二層銷售價格是一層的3/5得，二層的平均銷售價格為6300元/平方米，二層的租金為：42元/平方米/月

　　5、根據(jù)周口市現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)銷售價格推一、二層平均銷售價格：

　　（1）、新荷花市場

　　一層的平均銷售價格為：4500元/平方米

　　二層的平均銷售價格為：3300元/平方米

　　新荷花市場距離商業(yè)核心區(qū)域太遠，銷售價格只可做為最低銷售價格參考。

　　（2）、萬順達商廈

　　一層的平均銷售價格為：15000元/平方米

　　二層的平均銷售價格為：8000元/平方米

　　萬順達商廈位于中州路和八一路中間的七一路段，屬于周口市的精品區(qū)路段，銷售價格可做為最高銷售價格參考。

　　（3）、五一中都財富廣場

　　一層鄰口的平均銷售價格為：15000元/平方米

　　一層內(nèi)部的平均銷售價格為：8000元/平方米

　　五一中都財富廣場位于中州路和八一路中間的七一路段，是地下一層的建筑物，上面是休閑廣場，屬于周口市的精品區(qū)路段，銷售價格可做為最高銷售價格參考。

　　（4）、根據(jù)以上三個樓盤的價格和地段的分析可得，一層的平均銷售價格為：9500員/平方米；二層的平均銷售價格為：5500元/平方米。

　　總上所述，可以得出博雅SOHU廣場的一層平均銷售價格為：7312.5元/平方米—10500元/平方米；二層的平均銷售價格為：4387.5元/平方米—6300元/平方米。折中得：一層的平均銷售為：8906.25元/平方米；二層的平均銷售價格為：5343.75元/平方米。

　　三、劃鋪原則

　　商業(yè)劃鋪要根據(jù)以下幾個重要的原則來確定的：

　　1、建筑形態(tài)中的柱距；一般門面的開間是3米—4米，除了預(yù)留的過道以兩個柱距之間最多只能放兩間到三間商鋪。

　　2、鄰街鋪位要大；鄰街的鋪位不受大環(huán)境的影響，很難死掉，風(fēng)險比較低。

　　3、人流的走向；根據(jù)大門的位置設(shè)置道路，要讓商場內(nèi)部達到四通八達的要求。

　　4、減少死角；在商業(yè)地產(chǎn)中最常見的就是死太多，這樣不利于鋪位的銷售，要讓每個角落都活起來，都有人過，寧可舍去幾間鋪位也不能有四角。

　　5、鋪位的合理分配：人流最多的地方，鋪位要大，可以雙開門甚至可以三開門的鋪位要大。

　　6、鋪位要規(guī)則：不規(guī)則的鋪位在銷售問題最大，所以在劃鋪過程中要盡量不鋪位劃的規(guī)則一些。

　　7、上二樓的電梯周圍鋪位要大；這個地方也是人流最多的地方。

　　8、鄰大門的鋪位要大；大門的位置是商鋪的精華，人流最多，所以鋪位要大。

　　9、道路不用太寬，以減少公攤；商鋪現(xiàn)在已經(jīng)全部出租出去了，將來是要整體利用的，所以在劃鋪的過程中，不用考慮以后消費者到底要怎么走的問題，主干道控制在3米左右，副干道2米左右就可以。

篇2：銷售價格作價原則

1、首先根據(jù)市場調(diào)研分析周邊樓盤及西安市整體樓盤今年下半年走勢，結(jié)合工程形象進度，確定不同銷售階段的掛牌均價，通過銷售進度及銷售比例的綜合換算，配合各階段銷售最大折扣率，計算出整盤銷售最終折實均價。

2、分析東、西兩樓建筑風(fēng)格、不同客群、個性戶型、大堂配套、總價原則等細微差別，以最終折實均價為基礎(chǔ)，分銷售階段調(diào)整東、西樓掛牌價，原則西區(qū)比東區(qū)價位略高。

3、通過不同層差、朝向、采光、景觀視線、噪音程度、清潔度、安全性、及戶型分類（個性房、資源房、普通房、缺陷房）系數(shù)，加權(quán)平均，計算每單戶價。

4、對于特殊戶型再次調(diào)整，如：建筑退層后有陽光屋的戶型

5、對于總價尾款金額超過5000元以上的戶型調(diào)整。

6、根據(jù)開放期“誠意金”收取及優(yōu)惠卡的銷售情況，再次調(diào)整。

7、根據(jù)銷售進度及市場反映度調(diào)整。

8、對于底商盤量定價原則，采用低價入市，開盤初期暫不銷售，誠意認購，蓄積客戶，造成一房多人的搶購局面，最終以較高價拍賣成交。此項銷售任務(wù)集中在強銷期完成。

9、寫字樓銷售原則避開西區(qū)小戶型強銷期，前期不易露出，保持項目純住宅的宣傳主題。銷售集中在尾盤期，便于策劃主題的確定。