商業(yè)地產(chǎn)策劃的7大核心內(nèi)容

　　1.商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位

　　策劃人員必須回答：開發(fā)什么樣的物業(yè)才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？為此，策劃人員必須研究地段、街區(qū)、商圈、商業(yè)功能演變、不同類型物業(yè)與地段的經(jīng)濟(jì)效果，甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區(qū)發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系。價(jià)值判別結(jié)論決定項(xiàng)目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價(jià)格定位。

　　2.商業(yè)地產(chǎn)融資策劃

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。為籌措資金，贏得投資人（銀行、基金、信托機(jī)構(gòu)、獨(dú)立投資人、投資公司、開發(fā)商等）的青睞和認(rèn)可，必須制定系統(tǒng)、科學(xué)、完善、可實(shí)施的可行性研究報(bào)告，描繪完整可信的投資收益“路線圖”。

　　根據(jù)融資方案，企業(yè)應(yīng)通過(guò)招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評(píng)價(jià)融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。銀行雖不分配利潤(rùn)、不干涉經(jīng)營(yíng)管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤(rùn)，介入公司經(jīng)營(yíng)管理，究竟如何選擇，應(yīng)具體問(wèn)題、具體分析。

　　3.商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃

　　商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)是價(jià)值創(chuàng)造和分配過(guò)程，發(fā)現(xiàn)價(jià)值和創(chuàng)造價(jià)值同等重要，價(jià)值受多種因素和規(guī)律的影響，沒有深厚的價(jià)值理論功底就不可能制定完善的價(jià)值鏈策劃活動(dòng)。價(jià)值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈和企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈。針對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的各方利益有機(jī)地聯(lián)結(jié)起來(lái)。著眼于長(zhǎng)期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈。

　　4.商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃

　　商業(yè)建筑一般由主要營(yíng)業(yè)空間、附屬營(yíng)業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。建筑策劃意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)之間的關(guān)系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實(shí)現(xiàn)效益最大化。為此必須采取科學(xué)的建筑設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)方法，遵循整體化設(shè)計(jì)和全過(guò)程監(jiān)理理念。

　　5.商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)策劃

　　建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術(shù)、智能化技術(shù)、無(wú)線通信技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)、自動(dòng)化車庫(kù)管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，策劃人員應(yīng)在準(zhǔn)確把握發(fā)展趨勢(shì)的前提下，準(zhǔn)確評(píng)價(jià)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合理性和營(yíng)銷價(jià)值，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)與技術(shù)聯(lián)系原則，提出價(jià)值最大化技術(shù)方案。

　　6.商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策劃

　　亦即銷售促進(jìn)，實(shí)質(zhì)是把商品和服務(wù)的信息有效傳播給目標(biāo)客戶，促使客戶愿意購(gòu)買。傳播的最佳模式是整合營(yíng)銷傳播，超越傳統(tǒng)的4P理論，用4C理論指導(dǎo)傳播實(shí)踐，整合生產(chǎn)、管理和營(yíng)銷活動(dòng)。

　　7.商業(yè)地產(chǎn)招商策劃

　　招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，招商內(nèi)容不同。例如，項(xiàng)目前期招商重點(diǎn)是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設(shè)過(guò)程中的重點(diǎn)是物業(yè)銷售；建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；投入使用若干年后根據(jù)形勢(shì)發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。

篇2：商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃

　　商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃

　　商業(yè)地產(chǎn)定義

　　商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂(lè)類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)形式

　　商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。

　　商業(yè)地產(chǎn)分類

　　一、按商業(yè)形態(tài)分類

　　1、商業(yè)廣場(chǎng)

　　2、shoppingmall

　　3、商業(yè)街

　　4、大型商鋪

　　5、購(gòu)物中心

　　6、休閑廣場(chǎng)

　　7、步行街

　　8、專業(yè)市場(chǎng)

　　9、社區(qū)商業(yè)中心

　　10、商務(wù)樓

　　二、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類

　　1、商業(yè)街商鋪

　　2、市場(chǎng)類商鋪

　　3、社區(qū)商鋪

　　4、住宅底層商鋪

　　5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪

　　6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪

　　7、交通設(shè)施商鋪

　　三、按照投資價(jià)值分類

　　1、"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股

　　2、"社區(qū)型"商鋪--潛力股

　　3、"便利型"商鋪--冷門小盤股

　　4、專業(yè)街市商鋪--高科技股

　　5、其他商鋪-"一般股票"

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃流程

　　前期：項(xiàng)目顧問(wèn)

　　一. 市場(chǎng)調(diào)研：

　　1.區(qū)域狀況調(diào)研：

　　1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研

　　1.2競(jìng)爭(zhēng)者狀況調(diào)研

　　1.3市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等）

　　1.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估

　　1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研

　　2.目標(biāo)購(gòu)買者調(diào)研

　　2.1消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動(dòng)機(jī)

　　2.2項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研

　　2.3購(gòu)買能力調(diào)研

　　3.品牌供應(yīng)商調(diào)研

　　3.1品牌類別細(xì)分

　　3.2品牌資料庫(kù)建立

　　3.3項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研

　　3.4租金承受能力調(diào)研

　　二.項(xiàng)目定位

　　1.項(xiàng)目分析

　　1.1項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力（賣點(diǎn)）分析

　　1.2競(jìng)爭(zhēng)者比較分析（問(wèn)題及機(jī)會(huì)）

　　2.項(xiàng)目定位

　　2.1項(xiàng)目品質(zhì)功能定位

　　2.2品牌形象定位

　　3.目標(biāo)客戶（購(gòu)買者及承租者）

　　4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議

　　5.賣場(chǎng)區(qū)域分割

　　三.基本VI（品牌視覺形象設(shè)計(jì)）

　　包括基本元素：名稱/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等

　　應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊(cè)/招商廣告/銷售手冊(cè)/形象手冊(cè)/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等

　　四.招商策略

　　1.價(jià)格體系建立

　　2.公開活動(dòng)及新聞配合

　　3.媒介策略

　　4.商業(yè)談判或推介會(huì)

　　五.銷售策略

　　1.價(jià)格體系建立

　　2.公開活動(dòng)及新聞配合

　　3.媒介策略

　　4.商業(yè)談判或推介會(huì)

　　費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）

　　中期：招商及銷售代理

　　一般代理

　　A.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷售。

　　B.傭金預(yù)算及支付

　　B1 鋪位純出租形式：

　　1至5年（含5年）的租約按1.5個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　5年以上的租約按2個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　10年以上的租約按4個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　如果租約達(dá)到20年按6個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。

　　B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：

　　中介成功客戶支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B1中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。

　　B2 以純營(yíng)業(yè)額抽成或保底租金與營(yíng)業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，則我們將按下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。

　　B2.1 如客戶以純營(yíng)業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營(yíng)業(yè)滿六個(gè)月時(shí)，按該客戶開張營(yíng)業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月營(yíng)業(yè)額乘以該客戶在合同中約定的項(xiàng)目方提成的百分比，而得出項(xiàng)目平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營(yíng)業(yè)之日起計(jì)的二百天內(nèi)一次性支付。

　　B2.2 如客戶以保底租金與營(yíng)業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶開張營(yíng)業(yè)滿六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同意向我們支付差額部分傭金。

　　B3 鋪位銷售形式：

　　所有中介成功的商鋪，項(xiàng)目方將按該商鋪成交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計(jì)）。

　　B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：

　　項(xiàng)目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽定購(gòu)買合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項(xiàng)目方應(yīng)在客戶支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。

　　B4 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式：

　　項(xiàng)目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個(gè)月"計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；

　　1至5年的合作期按1個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；

　　5年以上的合作期按2個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。

　　B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式代理傭金支付方式：

　　項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B4中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。

　　B5以上所述的中介成功四字即指：

　　出租形式：客戶與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；

　　銷售形式：客戶與項(xiàng)目方簽署認(rèn)購(gòu)鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；

　　其他合作經(jīng)營(yíng)方式：客戶與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議或合同，并依法生效。

　　B6所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。

　　非常代理

　　根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。

　　全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項(xiàng)目方承擔(dān)。

　　按照基本服務(wù)費(fèi)+傭金形式支付費(fèi)用。

　　傭金計(jì)算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。

　　后期：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣顧問(wèn)

　　◆服務(wù)內(nèi)容包括

　　一.品牌形象完善

　　二.促銷策略

　　以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。

　　三.開業(yè)策略

　　開業(yè)活動(dòng)、開幕酒會(huì)儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會(huì)等。

　　四.公開策略

　　借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場(chǎng)關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。

　　五.氣氛策略

　　店內(nèi)/店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛/季節(jié)節(jié)日氣氛/促銷等活動(dòng)氣氛。

　　六.服務(wù)策略

　　服務(wù)概念設(shè)計(jì)，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。

　　七.管理策略

　　導(dǎo)入ISO質(zhì)量認(rèn)證。

　　八.媒介策略

　　全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。

　　◆費(fèi)用預(yù)算及支付

　　顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)按每月計(jì)算，按月支付，完成營(yíng)業(yè)目標(biāo)后獎(jiǎng)勵(lì)金額雙方協(xié)商決定。

　　銷售、租賃、經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)

　　一、商業(yè)物業(yè)銷售培訓(xùn)

　　二、商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn)

　　三、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)

　　費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）

篇3：商業(yè)地產(chǎn)策劃項(xiàng)目經(jīng)理職位描述

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃項(xiàng)目經(jīng)理職位描述

　　崗位職責(zé)：

　　1.項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)查，收集競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷推廣思路與媒體執(zhí)行方面的資料；

　　2.帶領(lǐng)項(xiàng)目組完成項(xiàng)目的定位、規(guī)劃方案、市場(chǎng)趨勢(shì)研究等具體性工作；

　　3.統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)籌；

　　4.能獨(dú)立完成與甲方的溝通與匯報(bào)，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)維護(hù)客戶關(guān)系、商業(yè)溝通談判等相關(guān)事宜；5.完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)安排的其它工作。

　　能力要求：

　　1.本科或以上學(xué)歷，具有三年以上商業(yè)咨詢公司、大型商業(yè)地產(chǎn)公司工作項(xiàng)目策劃經(jīng)驗(yàn)；

　　2.對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃有獨(dú)到見解，具有項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告，策劃報(bào)告的能力

　　3.有商業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)分析把握能力，策略規(guī)劃能力較強(qiáng)，擁有較強(qiáng)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)或經(jīng)驗(yàn)；

　　4.勤奮、敬業(yè)，個(gè)性沉穩(wěn)，工作抗壓能力強(qiáng)，具有良好的職業(yè)操守；