商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)研與住宅項目調(diào)研的區(qū)別

　　商業(yè)地產(chǎn)項目與住宅地產(chǎn)項目都需要進行調(diào)研，這是執(zhí)行項目最基礎的基石，進行調(diào)研的出發(fā)點是為了讓項目降低開發(fā)風險，獲得最大的利益空間。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目與住宅地產(chǎn)項目發(fā)展均受大環(huán)境、當?shù)亟?jīng)濟等因素的影響，但兩者的模式是不大一樣的。其偏重點具有明顯差異。

　　一、兩者調(diào)研提綱的對比

　　1、住宅的調(diào)研

　　從上述住宅項目的提綱我們可以看出，住宅的市場調(diào)研是從整個房地產(chǎn)市場的宏觀面進行綜合研究，然后再對項目所在的區(qū)域市場進行研究，再針對消費市場及潛在目標客戶群體進行調(diào)研及定位。整體來說調(diào)研從資料收集到問卷執(zhí)行到踩盤都圍繞自己的產(chǎn)品進行數(shù)據(jù)研究分析，并最終作出定位進行營銷。

　　2、商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研

　　從上述商業(yè)項目的提綱我們可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研也是先從整個房地產(chǎn)市場的宏觀面進行綜合研究，再到區(qū)域市場，但到這里就已經(jīng)開始發(fā)生變化，也就是說，前面的宏觀市場只是去尋找項目的“土壤”，后面的調(diào)查是去尋找項目的“種子”。

　　商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研目的很多：首先是在調(diào)研大環(huán)境、大區(qū)域、大市場的前提下再深入地針對經(jīng)濟市場進行數(shù)據(jù)調(diào)研，對多元化的消費市場內(nèi)的消費環(huán)境、消費數(shù)據(jù)、消費動機進行研究，然后進行有效數(shù)據(jù)整合，再確定目標投資小業(yè)主定位、目標經(jīng)營商戶定位，同時亦對零售市場內(nèi)的零售信息、市場的供求需要、商業(yè)中心內(nèi)的產(chǎn)品設計規(guī)劃進行研究設計。

　　二、兩者調(diào)研方向的對比

　　1、兩者調(diào)研的方向不同

　　住宅項目調(diào)研是個“求同存異”的過程（求消費市場認同，尋產(chǎn)品差異），完全為了去設計產(chǎn)品并進行營銷，面對的消費群體始終是消費者。商業(yè)項目要做到吸引投資者、消費者、經(jīng)營者三方的眼球，要對商業(yè)環(huán)境、物流方向、消費習慣、消費承載、區(qū)域特點、項目地位等方面去進行調(diào)研，而調(diào)研的初衷大多為尋找項目支點，迎合商業(yè)營運需求，分析判斷項目可行程度。

　　2、兩者調(diào)研對象不同

　　住宅調(diào)研可以看作是個分析比對過程，了解自身和對手后進行推廣。其對象是宏觀的政策、項目環(huán)境、競爭者及其產(chǎn)品。商業(yè)項目調(diào)研除對以上情況詳細了解外還需要對城市的商業(yè)環(huán)境、經(jīng)營個體、投資者、商圈、商業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟特色等進行分析，目的是查看商業(yè)飽和程度、項目可借鑒資源優(yōu)勢與項目可發(fā)展雛形。

　　3、兩者調(diào)研的結(jié)果不同

　　住宅調(diào)研的結(jié)果是產(chǎn)品定位報告和可供推敲的營銷策略，商業(yè)調(diào)研的結(jié)果往往是項目可行性報告及項目定位報告。產(chǎn)生這樣的差異是由于需要借鑒的外部因素不同，住宅只要開發(fā)資金足夠，后續(xù)的開發(fā)可以由開發(fā)商一手完成。但商業(yè)項目需要的是主力店與大量經(jīng)營投資者的認同，否則后期開發(fā)即沒有資金回籠，也談不上什么旺場，因此在調(diào)研形成可行性分析報告的階段，理性的項目開發(fā)需要招商及策劃人員利用形成的推廣工具與這些客群進行交流，以求降低項目風險與主力戶到場的局面。

　　三、商業(yè)項目的調(diào)研步驟

　　商業(yè)項目的調(diào)研分為地塊研判、執(zhí)行調(diào)研二個階段。

　　1、地塊研判

　　地塊是不可再生的，地域所在限制著項目的定位與可發(fā)展空間。在對地塊周邊環(huán)境進行勘測后，基本可以判斷能做什么類型商業(yè)，能輻射多少人群與能組合的業(yè)態(tài)可以做個預計，并把這些寫進調(diào)研計劃中進行實施。

　　2、執(zhí)行調(diào)研

　　執(zhí)行調(diào)研是對項目的策劃與當初思路的一個驗證。在這個環(huán)節(jié)里要對當?shù)厣虡I(yè)環(huán)境、城市規(guī)劃、競爭者及經(jīng)營現(xiàn)狀進行徹底調(diào)研。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)者、投資者、經(jīng)營者的三者有機的結(jié)合，三者利益落實到最后是需要商業(yè)旺場，所以好的策劃需要形成亮點，帶動消費，激發(fā)投資欲望。所以在調(diào)研中要去尋找市場空隙，掌握商業(yè)資訊。

篇2：開餐飲店前進行市場調(diào)研常用方法

　　開餐飲店前進行市場調(diào)研的常用方法

　　餐飲企業(yè)在經(jīng)營過程中，是經(jīng)常需要進行市場調(diào)研活動的，如新開一間分店，在異地投資，或投資經(jīng)營不同風味菜式酒樓，都需要做廣場調(diào)研，目的是知己知彼，將投資風險降到最低。為企業(yè)找到正確的經(jīng)營方針。個人認為，餐飲企業(yè)市場調(diào)研的方法基本上與企業(yè)通行的市場調(diào)研法相同，只是在內(nèi)容上不同，常用的方法有：

　　一、詢問法

　　詢問法是用詢問的方式收集市場信息資料的一種方法，它是調(diào)查和分析消費者購買行為和意向的最常用的方法。詢問一般是要求被詢問者回答有關(guān)的具體問題，如對菜肴的口味、價格、服務、質(zhì)量、上菜速度等方面的意見或建議。詢問法又可分為以下幾種：

　　(1)集體問卷法

　　集體問卷法是運用問卷的形式，選取某一單位或一部分人，每人按問卷要求，在規(guī)定的時間內(nèi)進行回答，由調(diào)查者按時回收，進行整理匯總，以取得市場信息。

　　這種調(diào)研方法的優(yōu)點是對象廣、調(diào)查的面積大，被詢問者有較充裕的時間考慮答案，費用較少。但是，問卷的回收率一般較低，而且不適宜調(diào)查較為復雜的問題。

　　(2)訪問面談法

　　訪問面談法就是調(diào)查人員直接訪問被調(diào)查者，進行面對面的交談來收集市場信息。這種方法的優(yōu)點是當面交談，不受問卷的約束，比較靈活，可以在交談中互相發(fā)、互相探討，容易獲得更深層次的信息和資料，并能增進了解，發(fā)展與顧客的關(guān)系。缺點是費時，調(diào)查結(jié)果受查人員素質(zhì)的影響。因此，這種調(diào)查事先也要擬好提綱，并要駕駛談話的局面。

　　(3)臺面設計法

　　臺面設計法就是將容易引起顧客不滿并帶有普遍性的問題設計成問卷，放在餐桌上，讓客人在就餐時主動填寫。這種方法是我們餐飲業(yè)中比較常見的。其優(yōu)點是使顧客有意見能隨時提出，便于企業(yè)隨時改正，而不至于造成大的影響。另外，客人也會有較長的時間用問卷上的問題來觀察餐廳，所以，這樣收回的意見或建議具有真實性和積極意義。但是，這種調(diào)查的缺點是不能主動地讓客人填寫，所以回收率低。

　　(4)電話詢問法

　　電話詢問法就是通過電話詢問被調(diào)查者問題或征求意見。這種方法主要用于對團對客人的調(diào)查，對散客一般不采用這種方法。這種方法的優(yōu)點是：方便迅速、費用低，但缺點是受時間限制而不能詢問比較復雜的問題。

　　二、觀察法

　　觀察法是由調(diào)查人員到調(diào)查現(xiàn)場直接進行觀察的一種調(diào)研方法。觀察法的優(yōu)點是運用從旁邊觀察來代替當面的詢問，使被調(diào)查者不感到自己是被調(diào)查，從而獲得更加客觀的第一手資料，另外，對于一些不宜詢問的內(nèi)容可以采取觀察法，如餐館門前的客流量、車流量、就餐人數(shù)、每桌的就餐人數(shù)等。觀察者可以是市場調(diào)查人員，也可以是服務人員，也可以借助輔助手段，如攝像機、照相機等。

　　觀察發(fā)又可分以下幾種：

　　(1)直接觀察法

　　直接觀察法就是由市場調(diào)查人員直接到我場觀察市場的消費情況，以取得所需的信息。

　　(2)實際測定法

　　實際測定法是對某項市場營銷活動的效果進行實際的測定，以取得信息。如打折以后的就餐人數(shù)、酒水免費以后的翻臺率或經(jīng)營收入的變化情況等。

　　(3) 行為記錄法

　　行為記錄法是由調(diào)查人員用特定的方法，把被調(diào)查者在一定時間內(nèi)的行為記錄下來，在從記錄中找出所需的信息資料。例如消費者點菜的時間、人均菜肴數(shù)量，就餐的時間等。

　　三、實驗法

　　實驗法就是在一定條件下進行小規(guī)模的實驗，通過觀察、詢問、分析，了解其發(fā)展趨勢的一種方法。例如，餐館{廳}將個別菜肴的價格調(diào)高或調(diào)低，觀察或訪問消費者的反映，來判斷價格變動后對銷售量的影響。又如，想新上哪些品種或什么風味，事先也可以在小范圍內(nèi)實驗，征求意見，摸清菜式或風味的走向，然后在決定是與否。

　　四、資料分析法

　　資料分析法是利用內(nèi)外部現(xiàn)成資料，運用統(tǒng)計的方法對調(diào)查項目進行分析的一種調(diào)查方法。這是一種間接的調(diào)查方法，它簡便易行，節(jié)省人力和財力。采用這種方法應盡量將個種所需資料收集齊全，請熟悉業(yè)務人員共同分析研究。這種方法還可以彌補直接調(diào)查的不足。但是資料分析法所依據(jù)的是歷史資料，現(xiàn)實正在發(fā)生變化的各種因素不在其內(nèi)，這是其缺點。資料分析法常用的形式是：

　　(1)發(fā)展趨勢分析

　　即將過去的資料積累起來進行分析對比，進行合理的延伸以分析發(fā)展的趨勢。例如通過對全國餐飲業(yè)近5年的年營業(yè)收入情況的統(tǒng)計分析，能得到全國餐飲業(yè)營業(yè)收入的增加或遞減的趨勢。但這種方法只能強調(diào)分析某一變量，至于怎樣引起的這樣變化還要通過別的調(diào)查方法才能得出。

　　(2)相關(guān)分析

　　為求得某一變量與另一變量之間的關(guān)系可以分析正負相關(guān)因素。例如，市場的烹調(diào)原料的漲跌，勢必影響到菜肴的價格。如果菜肴的價格不變，勢必影響到毛利率或利潤率。又如餐館門前修路可能會影響餐館的營業(yè)。向這樣由一種因素的變化而引起了相關(guān)因素的變化的情況，是我門調(diào)研中常遇到的問題。

　　五、委托法

　　委托法即委托調(diào)查機構(gòu)進行資料信息收集，在整理出對企業(yè)有用的信息，從而決定企業(yè)的投資意向，經(jīng)營策略。定場定位等。特別是現(xiàn)代餐飲企業(yè)開擴異地市場一定要進行市場調(diào)研，一定要了解當?shù)叵M者對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品的接受程度

　　周邊居民調(diào)查問卷范文

　　受訪者家庭地址：

　　□ 1.您從這里經(jīng)過的原因是什么?

　　A.購物 B. 工作 C. 上學

　　□ 2.您經(jīng)常從這里經(jīng)過嗎?

　　A.每天 B. 一周二三次 C. 偶爾

　　□ 3.您認為平日來此地在交通上方便嗎?

　　A.非常方便 B. 比較方便 C. 不方便

　　□ 4.如果在此開設一個餐館，您意下如何?

　　A.非常歡迎 B. 與我無關(guān) C. 一般，偶爾會來光顧

　　□ 5. 您通常多長時間就會去餐館就餐?

　　A.一個禮拜多次 B. 一個月多次

　　C.一個月一二次 D. 很長時間

　　□ 6. 您光顧餐館的理由是什么?

　　A.公務宴請 B. 婚宴 C. 朋友聚會

　　D. 家庭聚餐 E. 逛街購物之余

　　□ 7.您光顧餐館的理由是什么?

　　A.大酒

店的餐廳 B. 高檔酒樓 C. 中檔餐館

　　D. 一般小吃店 E. 風味特色餐館 F. 快餐店

　　□ 8.您通常喜歡何種風味的菜肴?

　　A.川菜 B. 魯菜 C. 粵菜

　　D. 淮揚菜 E. 特色小吃

　　□ 9.在餐館就餐時,您通常喜歡喝點什么?

　　A. 啤酒 B. 白酒 C. 軟飲料 D. (請?zhí)顚?

　　□ 10.您覺得一家餐館好不好主要看什么?

　　A.口味合不合適 B. 價錢是否便宜

　　C. 服務態(tài)度的好壞

　　□ 11.您到餐館就餐的動機是什么?

　　A.充饑 B. 美食 C. 旅游用餐 D. 宴請

　　□ 12.您平日去餐館就餐一次大約花費多少錢?

　　A.400元以上 B. 400~200元

　　C. 200~100元 D. 100~60元

　　E. 60~20元 F. 20元以下

篇3：房地產(chǎn)市場調(diào)研營銷策劃合作協(xié)議書

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研營銷策劃合作協(xié)議書

　　甲方：新疆z生物科技股份有限公司

　　地址：烏魯木齊市東風路2號中銀大廈32樓

　　乙方：深圳市z營銷策劃有限公司

　　地址：深圳市z區(qū)八卦四路z大廈12樓

　　簽訂地點：烏魯木齊市

　　經(jīng)雙方協(xié)商，甲方正式聘請乙方為甲方進行市場調(diào)研、整合營銷策劃、廣告創(chuàng)意服務，雙方本著相互信任、互惠互利、長期合作的原則，達成本合作協(xié)議，具體條款如下：

　　一）、合作內(nèi)容及服務費用

　　第一項：企業(yè)內(nèi)部診斷

　　1、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略

　　2、企業(yè)組織形式及架構(gòu)

　　3、企業(yè)內(nèi)部營銷管理及模式

　　4、業(yè)務流程診斷

　　5、員工滿意度調(diào)研

　　本項服務形成本次策劃服務的基本依據(jù)，供乙方z項目組參考，不向甲方提交報告，屬于免費服務項目。

　　第二項： 市場調(diào)研

　　對河北、新疆兩地各三個城市的消費者、經(jīng)銷商進行調(diào)研。

　　調(diào)研方式：街頭或入戶訪問、深度訪談、座談會

　　調(diào)研區(qū)域：烏魯木齊、喀什、石河子、石家莊、邯鄲、邢臺

　　樣本量：烏魯木齊消費者400例，經(jīng)銷商5例

　　喀什消費者250例（其中維族消費者不少于100例），經(jīng)銷商3例

　　石河子消費者250例，經(jīng)銷商3例

　　石家莊消費者400例，經(jīng)銷商5例

　　邯鄲消費者250例，經(jīng)銷商3例

　　邢臺消費者250例，經(jīng)銷商3例

　　本項服務形成《市場調(diào)研報告》，服務費貳拾萬元整。（注明：市調(diào)項目中乙方人員發(fā)生的差旅費用由乙方自行承擔。）

　　第三項：整合營銷策略規(guī)劃

　　1、營銷戰(zhàn)略

　　(1)、戰(zhàn)略目標

　　(2)、競爭戰(zhàn)略

　　(3)、目標市場戰(zhàn)略

　　(4)、推進戰(zhàn)略

　　2、品牌策略

　　(1)、品牌定位

　　(2)、品牌核心價值

　　(3)、品牌寫真

　　(4)、品牌規(guī)劃

　　(5)、品牌延伸

　　3、營銷組合策略

　　(1)、產(chǎn)品策略

　　(2)、價格策略

　　(3)、渠道策略

　　(4)、傳播策略

　　4、整合傳播策略

　　本項服務形成《整合營銷策劃大綱》，服務費為壹拾萬元整。

　　第四項： 平面設計

　　平面設計包括如下內(nèi)容：

　　1、海報(一款)

　　2、報紙廣告(三款)

　　3、折頁(一款)

　　4、燈箱(一款)

　　5、立牌(一款)

　　6、促銷卡(一款)

　　7、單頁(一款)

　　本項服務形成《平面設計及應用手冊》，服務費陸萬元整。

　　(注：其中設計部分不包括菲林費、印刷費、模特費等費用)

　　第五項：影視創(chuàng)意

　　共四款創(chuàng)意(提供電視腳本)

　　本項服務形成《電視腳本》，服務費貳萬元整。

　　第六項：培訓

　　由朱總及z專家進行策略營、銷售管理、品牌三場專題培訓；

　　本項服務為z友情項目，不另行收費。

　　以上四項收費服務項目費用總計38萬元人民幣。

　　二）、合作方式和要求

　　1、乙方向甲方提供合同中規(guī)定的策劃、設計方案，并收取服務費，甲方應及時向乙方付費。

　　2、甲方對乙方的所有方案具有審定權(quán)、修改權(quán)，并有權(quán)要求乙方按時修正。

　　3、乙方應按時完成合同規(guī)定的各項任務，甲方應對乙方的工作成果及時反饋。

　　4、乙方向甲方提供的各類方案需經(jīng)乙方朱玉童總經(jīng)理審定并簽字同意，在甲、乙雙方合作過程腫，對重要會議甲方要求朱玉童總經(jīng)理親自參加。

　　5、經(jīng)雙方商定認可的任何方案(以甲方簽字為準)，甲乙雙方均不得擅自改動，否則引起的問題由改動方負責。

　　6、甲方z的乙方方案或設計都應簽字認可并嚴格執(zhí)行，如執(zhí)行中需要修改應及時向乙方通報，如影響本項目下一步工作的需經(jīng)雙方商定方可執(zhí)行。

　　7、甲方積極配合提供乙方企劃所需的合理資料，乙方必須對甲方的資料進行保密，如泄密甲方將追究乙方相關(guān)的法律責任。

　　8、由乙方成立專案小組操作該項目業(yè)務的策劃工作，并根據(jù)實際情況經(jīng)甲方文字同意乙方派出相應數(shù)量的人員到甲方所在地進行本項目的商討工作。

　　9、乙方向甲方提交的所有策劃文件的版權(quán)歸甲方所有。

　　10、方合作的內(nèi)容和細節(jié)，雙方均應嚴格保密，未經(jīng)雙方許可，任何一方無權(quán)向外界透露，否則另一方有權(quán)追究對方的法律責任。

　　11、甲方有義務支持乙方工作，并按合同約定付款；乙方有義務盡職盡責執(zhí)行本合同，如甲方對乙方工作質(zhì)量不滿意或認為乙方的項目人員不能承擔相應

的工作，乙方應按甲方提出的要求進行改善。若乙方不能及時改善，甲方有權(quán)提出終止合同。

　　12、不可抗力：由于地震、臺風等自然災害或國家政令的變化以及其他不能預見并且不能防止或避免的不可抗力事故，致使直接影響合同的履行或不能按約定的條件履行，遇有事故的一方應提供有效證明文件，由雙方根據(jù)事故對履行合同影響的程度，協(xié)商決定是否解除合同、延期履行合同、全部或部分免除履行合同責任。

　　13、爭議的解決：如因本合同的履行產(chǎn)生任何爭議，雙方應本著友好協(xié)商的態(tài)度解決， 如協(xié)商不能解決，再交合同履行地的法院解決。

　　三）、合同有效期

　　本合同自簽訂之日起生效。乙方對甲方的各類情況保密期限為一年。

　　四）、服務費用支付方式

　　一、雙方最終確認整體服務費用總計人民幣叁拾捌萬元整。

　　二、費用支付方式

　　1、合同簽訂后，甲方即支付給乙方策劃服務費用人民幣壹拾伍萬元整。乙方以收到甲方支付首批策劃服務費銀行付款憑證傳真件之日為整個策劃工作開始日。

　　2、乙方向甲方提交《新疆市場調(diào)研報告》、《河北市場調(diào)研報告》文本，經(jīng)甲方簽字、認可后三日內(nèi)（以銀行回單為準），甲方向乙方支付策劃服務費用人民幣壹拾萬元整。

　　3、乙方向甲方提交《整合營銷策劃大綱》文本，甲方認可后三日內(nèi)（以銀行回單為準），向乙方支付策劃服務費用人民幣壹拾萬元整。

　　4、乙方向甲方提交《平面設計及應用手冊》、《電視腳本》文本，甲方認可后三日內(nèi)（以銀行回單為準），向乙方支付策劃服務費用人民幣叁萬元整。

　　注：策劃服務費用不包含以下一些費用

　　1、影視、廣播音帶等廣告制作費用、模特費、歌曲版權(quán)費；

　　2、廣告發(fā)布費；

　　3、印刷品的電分費、菲林費；

　　4、乙方人員應甲方要求出差，費用由甲方承擔，但工作內(nèi)容、參與人員和出行方式須經(jīng)甲方審核。

　　五）其它事宜

　　1、本合同一式四份自雙方簽字蓋章時生效，雙方各持兩份。

　　2、本合同未盡事宜，雙方可根據(jù)具體情況友好協(xié)商解決。

　　3、合同簽定后，甲乙雙方任何一方不得擅自違約，否則，違約造成的經(jīng)濟損失有違約方承擔。

　　甲方：　乙方：深圳市z營銷策劃有限公司

　　授權(quán)代表：授權(quán)代表：

　　簽約時間：簽約時間：

　　公司蓋章：公司蓋章：

　　開戶行：開戶行：農(nóng)業(yè)銀行深圳分行紅嶺北路支行

　　帳號：帳號：