整體租賃與產(chǎn)權(quán)商鋪運作模式的比較介紹

　　經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)適應(yīng)經(jīng)營的需要實行統(tǒng)一歸屬、未進行拆零銷售，所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)可以實施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營活動的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)已拆零銷售的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)。它的進一步細分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃和分零租賃兩種方式。本文主要介紹整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的運作模式。

　　整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的運作模式是非常普遍的，目前大多數(shù)中型規(guī)模的百貨商場和超市等所在的商業(yè)物業(yè)都采用了這種模式。零售業(yè)對資產(chǎn)的流動性要求較高，一般都是通過租賃的方式取得對物業(yè)的使用權(quán)。譬如大家熟知的太平洋百貨、伊藤洋華堂、好又多超市等，都是租用黃金口岸的營業(yè)用房，而且由于90年代的房地產(chǎn)熱潮，在全國各大中型城市留下存量巨大的營業(yè)用房，為百貨零售商家提供了廣闊的選擇余地。

　　一、案例情況

　　成都著名的伊藤洋華堂位于春熙路東側(cè)的大科甲巷，隸屬于世界著名的零售企業(yè)日本伊藤洋華堂株式會社，集團公司的營業(yè)額超過三千億人民幣，其“顧客至上”的經(jīng)營理念和卓越的經(jīng)營管理方法，在全世界享有很大的聲譽。成都伊藤洋華堂就是租用臺灣邱永漢財團旗下的中國利都（成都）房產(chǎn)發(fā)展有限公司建設(shè)的利都廣場地下一樓到地面五樓的商場大樓所設(shè)的綜合性零售商店。其經(jīng)營布局為負一樓：食品超市、風(fēng)味小吃；一樓：女裝、化妝品、首飾；二樓：男裝、皮具、鞋類；三樓：兒童天地、內(nèi)衣；四樓：家居飾品、家電、廚房用具、洗化；五樓：利都美食廣場。

　　二、產(chǎn)權(quán)方與經(jīng)營商的分析

　　1、產(chǎn)權(quán)方

　　對存有大面積空置營業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)而并不打算分零銷售的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如能引進目前屬于稀缺資源的知名百貨經(jīng)營商或大型超市，往往是以低廉的租金甚至短期免租為代價。微薄的租金遠不能形成對巨額投資成本的合理回報，但開發(fā)商對此仍趨之若鶩，其原因在于：

　　首先，配套性和聚集效應(yīng)很強的百貨商場、大型超市等商業(yè)經(jīng)營項目能帶動周邊住宅或商業(yè)物業(yè)的銷售，自身成為住宅小區(qū)的配套項目。這就類似于在項目開發(fā)中，建起了商業(yè)設(shè)施和文化設(shè)施，做足配套，使開發(fā)的項目有了更多的生機和吸引力，從而提升了項目的檔次，提高了項目的知名度和銷售率。

　　此外，依靠成功的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營，能形成以其為核心的新商業(yè)圈，大幅度提升該地區(qū)的人流量，達到商業(yè)物業(yè)自身的不斷增值，最終實現(xiàn)長期的利潤最大化。開發(fā)商業(yè)物業(yè)，如果僅限于及時賣出回收資金，則失去了長遠的積累。香港的幾大地產(chǎn)巨頭，對自己開發(fā)的商業(yè)物業(yè)往往只租不售，將主要經(jīng)營方向之一用于幾十年來累積的巨量商業(yè)物業(yè)，在經(jīng)營過程中讓資產(chǎn)成倍增長，并以此固定資產(chǎn)成為更多商務(wù)機會的契機。新鴻基的利潤來源，約有一半來自其長線投資物業(yè)的出租回報，這種長期性的高額回報及可作資本運營的項目，是住宅開發(fā)永遠無法達到的。

　　除了太平洋百貨、伊藤洋華堂等購物廣場外，成都房地產(chǎn)市場上的類似例子還有：位于八寶街口的萬和苑裙樓2F、3F引進家樂福大型超市促進其塔樓電梯公寓的銷售和1F商業(yè)鋪面的出租；位于高升橋的羅馬假日廣場引進好又多大型超市旗艦店促進其商業(yè)街鋪面的銷售；而置信金沙苑則引進了普爾斯馬特大型超市促進其住宅和商業(yè)鋪面的銷售，這些案例都因此取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

　　2、經(jīng)營商

　　經(jīng)營商為了適應(yīng)變幻莫測的市場需要，常常需要增加或減少營業(yè)面積，甚至改變經(jīng)營地點，一旦選址不當或者經(jīng)營不善，通過租賃這種方式能夠降低退出壁壘，減少經(jīng)營風(fēng)險。

　　由于90年代的房地產(chǎn)熱潮，在全國各大中型城市留下了存量巨大的營業(yè)用房，為百貨零售商家提供了廣闊的選擇余地，經(jīng)營商家具有很強的討價還價能力，往往能以相當?shù)土膯挝蛔饨皤@得營業(yè)用房。在國內(nèi)，這種并非量身訂做的營業(yè)用房一般是寫字樓或住宅下部的商業(yè)裙樓，商業(yè)裙樓不僅空置率高，而且其附含的土地價值被塔樓的住宅部分分攤一部分，所以租金價格往往比單體商業(yè)物業(yè)更有優(yōu)勢，但也存在明顯的不足：眾多住宅裙樓的柱網(wǎng)、承重墻、剪力墻等分布不規(guī)則以及核心筒等現(xiàn)象，給后期經(jīng)營帶來嚴重障礙，限制了商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇并降低了商業(yè)物業(yè)的市場價值。大型的超市、百貨業(yè)經(jīng)營者租下商業(yè)物業(yè)后，絕大多數(shù)都要進行二次設(shè)計和大規(guī)模的改造，包括機房、設(shè)備房、賣場布置、空調(diào)、照明、自動扶梯、甚至主體結(jié)構(gòu)等等。

　　三、SWOT分析

　　（一）優(yōu)勢分析

　　1.產(chǎn)權(quán)-租賃關(guān)系明晰、簡單：這種方式由于不涉及產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，僅僅是租賃方與承租方的關(guān)系，雙方責(zé)權(quán)利劃分簡單，有利于靈活的合作。

　　2.無違規(guī)之嫌，操作安全簡便：與返租、回報、分紅等涉及產(chǎn)權(quán)拆零的模式不同，整體租賃、不售產(chǎn)權(quán)的方式不存在打擦邊球等違規(guī)之嫌，操作安全簡便，不易產(chǎn)生法律漏洞等隱患。

　　3.推廣費用低：整體租賃只針對具有一定知名度的零售業(yè)或?qū)I(yè)商家，而不是對眾多的中小商家進行招商，不售產(chǎn)權(quán)也省卻了與廣大的中小投資者打交道的麻煩。這樣大大節(jié)省了面向公眾市場的營銷宣傳費用，而營銷費用一般能占到項目總銷售額的1%-3%，數(shù)額較大。

　　4.固定資產(chǎn)的增值，樓盤的銷售推動：成功的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營會帶來雙贏的良好局面，它能形成以其為核心的新商業(yè)圈，大幅度提升該地區(qū)的人流量，達到商業(yè)物業(yè)自身的不斷增值。而項目住宅銷售率、入住率的提高，同樣也為經(jīng)營商帶來大量長期有效的消費群體，這樣相互促進，共同發(fā)展壯大。

　　（二）劣勢分析

　　1.資金回收有限：目前銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款控制力度的加大，上市融資更是難于登天，而房地產(chǎn)開發(fā)又是資金密集型的投資行為，周期長、風(fēng)險高。對于廣大中小開發(fā)商而言，融資渠道極為有限，融資成本較高。整租不售產(chǎn)權(quán)的方式只能回收少量的資金，對捉襟見肘的開發(fā)商而言，是很大的考驗。尤其在工程建設(shè)期間，因為建設(shè)資金緊張、融資渠道有限，只好破釜沉舟，拆零產(chǎn)權(quán)進行銷售。

　　2.對開發(fā)商的社會公關(guān)能力要求極高：能否引進知名度較高的大商家，除了與項目自身的位置、面積、層高、配套等硬件條件有關(guān)系，也是對開發(fā)商外部公共關(guān)系的一種檢驗。在空置營業(yè)用房數(shù)量巨大，新興小區(qū)商業(yè)配套需求旺盛的條件下，知名度較高的商家成為開發(fā)商爭奪的焦點，其選擇余地很大，需要開發(fā)商具有極強的社會公關(guān)能力才能爭奪到這種“稀缺資源”。

　　3.商業(yè)裙樓的先天劣勢：除了少數(shù)開發(fā)商為零售商量身訂做營業(yè)用房，目前的商業(yè)裙樓基本上都是作為塔樓的補缺或配套。如住宅塔樓的裙樓，常常做成超市或餐飲店或會所等，優(yōu)先彌補物業(yè)自身配套和周邊配套的空缺或不足，為住宅的銷售服務(wù)，成為提升樓盤附加值的賣點。但裙樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)會受到塔樓形態(tài)的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經(jīng)營油煙過重的餐飲。而且開發(fā)商前期缺乏商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)人才，所修的商業(yè)地產(chǎn)都

存在不少缺點，目前眾多住宅裙樓的柱網(wǎng)、承重墻、剪力墻等分布不規(guī)則等現(xiàn)象，都限制了商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇及降低了商業(yè)物業(yè)的價值。

　　（三）機會分析

　　1.世界發(fā)達地區(qū)的大型零售商進入國內(nèi)市場：根據(jù)WTO協(xié)定，中國加入WTO之后，零售業(yè)將逐步向國際開放，世界500強中的商業(yè)企業(yè)等一批品牌公司將進入中國商業(yè)，為城市商業(yè)發(fā)展、商業(yè)結(jié)構(gòu)升級提供了良好的機會，而這些商業(yè)企業(yè)的大部分專業(yè)經(jīng)營商業(yè)，很少涉及地產(chǎn)開發(fā)，需要借助國內(nèi)的開發(fā)商完成其選址、布點、建設(shè)的任務(wù)。

　　2.城市居民消費結(jié)構(gòu)的變化：根據(jù)加入WTO后的商業(yè)發(fā)展趨勢分析，消費品市場的供給將產(chǎn)生積極的變化，主要表現(xiàn)在四個方面：一是市場供給總量擴大；二是市場供給結(jié)構(gòu)升級；三是供給水平提高；四是消費環(huán)境改善。消費品市場供給的改善，商品價格的下降，使社會整體消費需求擴張，使居民從中得到很多實惠，享受更多、更好的服務(wù)，消費水平將進一步提高，消費結(jié)構(gòu)日趨合理。市民們消費結(jié)構(gòu)有很大變化，向多元化、多層次化發(fā)展，這自然會帶動商業(yè)物業(yè)的迅猛發(fā)展。在發(fā)達國家零售業(yè)大舉進入中國的前夕，正是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的良好時機。

　　（四）挑戰(zhàn)分析

　　1．根據(jù)WTO協(xié)定，中國零售業(yè)將逐步向國際開放，世界500強中的商業(yè)企業(yè)等一批品牌公司將進入中國商業(yè)，但國內(nèi)的地產(chǎn)巨頭如萬達等已先人一步，與沃爾瑪、百安居等零售業(yè)巨頭形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，廣大的中小開發(fā)商在爭奪商業(yè)資源的較量中，很難與各商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)開發(fā)商抗衡。

　　2．中國加入WTO后，不僅國際零售業(yè)巨頭搶占國內(nèi)市場，家居、餐飲、娛樂等商業(yè)巨頭正在以前所未有的速度加快進軍中國市場的步伐，這將導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的日趨復(fù)雜，并融合形成種種新興的經(jīng)營業(yè)態(tài)，而國內(nèi)開發(fā)商已習(xí)慣于百貨、超市等單一經(jīng)營業(yè)態(tài)，對新興復(fù)合經(jīng)營業(yè)態(tài)的理解、把握、運作尚需時日。

篇2：商鋪自營/租賃確認書

　　商鋪自營/租賃確認書

　　甲方(購買方):

　　乙方(商業(yè)管理公司):

　　甲方購買位于騾馬市青龍街27號由四川*銀通房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的*鉑金時代項目商鋪 層 區(qū) 號,面積為 平米。

　　甲方保證:

　　1、甲方所購買的該商鋪單位用于自營或自行招租,其經(jīng)營業(yè)態(tài)原則上需符合項目的整體定位。自營人或承租人的經(jīng)營須簽訂并遵守《前期物業(yè)服務(wù)合同》《商鋪經(jīng)營管理公約》、《商鋪管理協(xié)議》、《商鋪消防責(zé)任書》的相關(guān)規(guī)定。

　　2、甲方自營或?qū)⑵渥赓U給他人的,開業(yè)的時間必須與商業(yè)管理公司要求的整體開業(yè)時間保持一致。

　　本協(xié)議一式四份,甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)三份,具有同等法律效力。

　　甲方(簽字) 乙方(簽字)

　　授權(quán)代表: 授權(quán)代表:

　　聯(lián)系電話: 聯(lián)系電話:

　　二00五年 月 日 二00五年 月 日

篇3：商鋪擔(dān)保轉(zhuǎn)讓協(xié)議樣本

商鋪擔(dān)保轉(zhuǎn)讓協(xié)議
甲方:身份證號:
乙方:身份證號:
甲乙雙方在平等自愿、互惠互利及協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達成如下協(xié)議,雙方共同嚴格遵守。
一、甲方尚欠乙方貨款人民幣194萬元,甲方同意將其承租的號商鋪(下稱"商鋪")的合法承租權(quán)、使用權(quán)、續(xù)租權(quán)及商鋪租賃押金全部無償轉(zhuǎn)讓給乙方,作為其欠款擔(dān)保,經(jīng)雙方確認,商鋪的權(quán)利價值折算為人民幣元(下稱"折算價值")。
二、乙方自本協(xié)議簽訂之日起享有商鋪的承租權(quán)、續(xù)租權(quán)及商鋪押金的所有權(quán),甲方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日將商鋪租賃合同、押金憑據(jù)等原件交給乙方保管。
三、如甲方年月 日前未能還清全部貨款,甲方應(yīng)自 年 月 日起將商鋪交付給乙方使用。
四、如甲方年 月 日前能夠還清全部貨款,本協(xié)議自行終止,甲方收回乙方商鋪所有權(quán)利,乙方不得拒絕,乙方無須向甲方支付任何費用。
五、如甲方年 月 日前未能還清全部貨款,甲方不得再向乙方主張商鋪的任何權(quán)利,未還貨款不足抵扣折算價值的部分,乙方仍有權(quán)向甲方追償。
六、甲方應(yīng)當保證乙方能夠正常合法使用商鋪,協(xié)助乙方與原房東直接簽訂或續(xù)簽協(xié)議。
七、商鋪交付前的相關(guān)稅費及債權(quán)債務(wù)與乙方無關(guān),商鋪交付后的相關(guān)稅費及債權(quán)債務(wù)與甲方無關(guān)
八、甲方擅自將商鋪轉(zhuǎn)讓給第三人或逾期拒不向乙方交付商鋪的,乙方有權(quán)立即終止本協(xié)議,向甲方追償全部貨款,m.dewk.cn甲方并應(yīng)自本協(xié)議簽訂之日起按未還款金額每日千分之三向乙方支付違約金。
九、非因甲方原因?qū)е卤緟f(xié)議無法履行,乙方有權(quán)隨時解除本協(xié)議,向甲方追償全部貨款
十、本協(xié)議并不影響乙方采取任何合法手段向甲方追償全部貨款的權(quán)利。
十一、其它未盡事宜,雙方另行協(xié)商,簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本協(xié)議不一致的,以補充協(xié)議為準。
十二、本合同一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份,雙方簽字后生效。
甲方:乙方:
住址:住址:
電話:電話:
年月日年月日