商業業態體量測算辦法
商圈聚合系數（K）=規劃面積 / 測算商圈可支撐面積
首先測算出一個業態的可支撐面積（S），S=同期商圈消費支出 / 業態單位面積盈虧平衡點收入 × 商圈內同業的分流比例。例如，我們測算一個商圈內餐飲類業態的面積是20000，而規劃面積是5000㎡，則商圈聚合系數（K）=4
商業聚合倍數（N）=該業態對外總體消費聚合量 / 商圈內消費聚合量，也即對商圈內及商圈外外的總人流聚合量（折合成消費量計算）與單純商圈內的人流聚合量的比較倍數，例如果N=1的話，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1.5的話，那么，商圈外的人流就可能是商圈內的一半。它的相關因素是：
1、商業的整體吸引力；
2、項目中某種業態的吸引力；
3、商圈內同業競爭對手的分流能力或可替代性；
4、其它可能引起商圈明顯人流變化的因素。
商圈綜合聚合系數（NK）。這個指標表明了一個業態規劃的穩健性，該值越高，其穩健性就越高。例如，一個業態的商圈聚合系數（K）=4，N=3的話，（NK）=12，則表明，該業態只規劃了預測人流的1/12。在規劃中，必然有諸多商業預測與未來的現實有出入，甚至大相徑庭，那么，一個商業的業態規模穩健和保守可能會相對規避了這個風險。但是，規模過份保守，對商業聚合倍數又是不利的，這個要放在一個城市或區位的大環境中比較分析。例如一個有著較好主題的商業，即便在城市或區位中有或替代的主題商業存在，且規模較大，但因其主題差異性較強，號召力強，它一樣可能脫穎而出。
業態規模“紅線”。當我們測算出一個業態穩健體量后，在建筑設計時，便在此體量之內設計規劃空間，以達到不突破預測量的穩健目的，這個體量我們稱之為業態面積“紅線”。
人流與消費時間分布對業態規劃的測算。人流的不均衡性對商業規劃有著很大影響，一般規劃方面考慮得不夠仔細，最后經常導致商業的失敗。比如，我們規劃一個商業MALL，計劃以餐飲娛樂帶動購物，但結果是，餐飲娛樂確實做起來了，而購物卻十分冷清，原因是什么？業態聚合人流的時間不統一，此商業餐飲人流都發生在了夜間，不能帶動日間的人流，午間很少有人流出現。
還有人把商圈周圍人口統一納入到一個消費群體里面來，統一計算，這也未必是科學的，比如，一個新城區，主要人口均在區外上班，白天就很難形成人流，它會形成的可能是班后或假日人流，那么在規劃時就要在這兩個時間點做文章；一個商圈如果有很多寫字樓存在而常駐人口很少的話，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也會形成假日人流。這些在人口調查中做好甄別非常關鍵。馬太福星在商圈的人口成份與消費時間的調查與測算上，形成了一整套獨到而科學的方法。
篇2：商業業態體量測算辦法
商業業態體量測算辦法
商圈聚合系數（K）=規劃面積 / 測算商圈可支撐面積
首先測算出一個業態的可支撐面積（S），S=同期商圈消費支出 / 業態單位面積盈虧平衡點收入 × 商圈內同業的分流比例。例如，我們測算一個商圈內餐飲類業態的面積是20000，而規劃面積是5000㎡，則商圈聚合系數（K）=4
商業聚合倍數（N）=該業態對外總體消費聚合量 / 商圈內消費聚合量，也即對商圈內及商圈外外的總人流聚合量（折合成消費量計算）與單純商圈內的人流聚合量的比較倍數，例如果N=1的話，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1.5的話，那么，商圈外的人流就可能是商圈內的一半。它的相關因素是：
1、商業的整體吸引力；
2、項目中某種業態的吸引力；
3、商圈內同業競爭對手的分流能力或可替代性；
4、其它可能引起商圈明顯人流變化的因素。
商圈綜合聚合系數（NK）。這個指標表明了一個業態規劃的穩健性，該值越高，其穩健性就越高。例如，一個業態的商圈聚合系數（K）=4，N=3的話，（NK）=12，則表明，該業態只規劃了預測人流的1/12。在規劃中，必然有諸多商業預測與未來的現實有出入，甚至大相徑庭，那么，一個商業的業態規模穩健和保守可能會相對規避了這個風險。但是，規模過份保守，對商業聚合倍數又是不利的，這個要放在一個城市或區位的大環境中比較分析。例如一個有著較好主題的商業，即便在城市或區位中有或替代的主題商業存在，且規模較大，但因其主題差異性較強，號召力強，它一樣可能脫穎而出。
業態規模“紅線”。當我們測算出一個業態穩健體量后，在建筑設計時，便在此體量之內設計規劃空間，以達到不突破預測量的穩健目的，這個體量我們稱之為業態面積“紅線”。
人流與消費時間分布對業態規劃的測算。人流的不均衡性對商業規劃有著很大影響，一般規劃方面考慮得不夠仔細，最后經常導致商業的失敗。比如，我們規劃一個商業MALL，計劃以餐飲娛樂帶動購物，但結果是，餐飲娛樂確實做起來了，而購物卻十分冷清，原因是什么？業態聚合人流的時間不統一，此商業餐飲人流都發生在了夜間，不能帶動日間的人流，午間很少有人流出現。
還有人把商圈周圍人口統一納入到一個消費群體里面來，統一計算，這也未必是科學的，比如，一個新城區，主要人口均在區外上班，白天就很難形成人流，它會形成的可能是班后或假日人流，那么在規劃時就要在這兩個時間點做文章；一個商圈如果有很多寫字樓存在而常駐人口很少的話，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也會形成假日人流。這些在人口調查中做好甄別非常關鍵。馬太福星在商圈的人口成份與消費時間的調查與測算上，形成了一整套獨到而科學的方法。
篇3：商業(圈)業態體量測算辦法
商業（圈）業態體量測算辦法
商圈聚合系數（K）=規劃面積 / 測算商圈可支撐面積
首先測算出一個業態的可支撐面積（S），S=同期商圈消費支出 / 業態單位面積盈虧平衡點收入 × 商圈內同業的分流比例。例如，我們測算一個商圈內餐飲類業態的面積是20000，而規劃面積是5000㎡，則商圈聚合系數（K）=4
商業聚合倍數（N）=該業態對外總體消費聚合量 / 商圈內消費聚合量，也即對商圈內及商圈外外的總人流聚合量（折合成消費量計算）與單純商圈內的人流聚合量的比較倍數，例如果N=1的話，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1。5的話，那么，商圈外的人流就可能是商圈內的一半。它的相關因素是：1、商業的整體吸引力；2、項目中某種業態的吸引力；3、商圈內同業競爭對手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明顯人流變化的因素。
商圈綜合聚合系數（NK）。這個指標表明了一個業態規劃的穩健性，該值越高，其穩健性就越高。例如，一個業態的商圈聚合系數（K）=4，N=3的話，（NK）=12，則表明，該業態只規劃了預測人流的1/12。在規劃中，必然有諸多商業預測與未來的現實有出入，甚至大相徑庭，那么，一個商業的業態規模穩健和保守可能會相對規避了這個風險。但是，規模過份保守，對商業聚合倍數又是不利的，這個要放在一個城市或區位的大環境中比較分析。例如一個有著較好主題的商業，即便在城市或區位中有或替代的主題商業存在，且規模較大，但因其主題差異性較強，號召力強，它一樣可能脫穎而出。
業態規模“紅線”。當我們測算出一個業態穩健體量后，在建筑設計時，便在此體量之內設計規劃空間，以達到不突破預測量的穩健目的，這個體量我們稱之為業態面積“紅線”。
人流與消費時間分布對業態規劃的測算。人流的不均衡性對商業規劃有著很大影響，一般規劃方面考慮得不夠仔細，最后經常導致商業的失敗。比如，我們規劃一個商業MALL，計劃以餐飲娛樂帶動購物，但結果是，餐飲娛樂確實做起來了，而購物卻十分冷清，原因是什么？業態聚合人流的時間不統一，此商業餐飲人流都發生在了夜間，不能帶動日間的人流，午間很少有人流出現。還有人把商圈周圍人口統一納入到一個消費群體里面來，統一計算，這也未必是科學的，比如，一個新城區，主要人口均在區外上班，白天就很難形成人流，它會形成的可能是班后或假日人流，那么在規劃時就要在這兩個時間點做文章；一個商圈如果有很多寫字樓存在而常駐人口很少的話，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也會形成假日人流。這些在人口調查中做好甄別非常關鍵。