最新物業管理師模擬試題

　　一、單項選擇：

　　1、在前期工作階段，房地產開發商需要獲得房地產開發必備的"五證"中，除()之外的其他四證。

　　A、國有土地使用權證B、商品房銷售許可證或商品房預售許可證

　　C、建筑工程規劃許可證D、建設用地規劃許可證

　　2、()是在業主業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

　　A、物業管理早期介入B、前期物業管理

　　C、日常物業管理D、后期物業管理

　　3、物業可行性研究，是指物業管理企業在()，擬定物業管理方案時，從政策、技術和經濟上進行全面的分析。

　　A、作出投標決策前B、立項前

　　C、接管理物業后D、與業主發生矛盾時

　　4、()是項目決策的基礎，是分析項目在技術、財務、經濟上的或行性以作出決策的關鍵步驟。

　　A、投資機會研究B、初步可行性研究

　　C、詳細可行性研究D、項目評論與決策

　　5、物業再開發利用的條件是()。

　　A、業主的愿望B、物業本身的條件

　　C、物業管理的運作能力D、房地產行政管理部門的意見

　　6、《城市綠化規劃建設指標的規定》中，要求新建居住區紀地占居住區總用地比率不低于()。

　　A、20%B、30%C、15%D、35%

　　7、()是物業管理最基本的內部管理制度。

　　A、企業綜合管理制度B、員工管理制度

　　C、部門職責和職責D、操作規程

　　8、()是指用于物業界定管理參與者權利與義務，規范實施物業管理過程中各方當事人的行為，協調各方主體間關系的規定。

　　A、物業管理企業內部管理制度B、業主內部管理制度

　　C、物業管理的公共管理制度D、業主公約

　　9、下列說法錯誤的是()。

　　A、物業管理規章制度建設是一項十分重要的基礎性工作

　　B、物業管理規章制度的制造、執行、檢查等都必須規范。

　　C、物業管理規章制度要穩定性，一經制定就不能修改

　　D、物業管理要重視規章制度的執行環節

　　10、投資機會研究，主要是分析()的可能性。

　　A、投資范圍B、投資方向C、投資對象D、投資效益

　　11、業主公約對物業管理區域內的()具有普遍約束力。

　　A、全體業主B、物業管理企業和全休業主

　　C、業主和非業主使用人D、業主及業主大會

　　12、《維護手冊》不包括什么內容()。

　　A、住宅概況B、物業區域管理機構

　　C、住房須知D、物業管理企業內部管理制度

　　13、據規定，商品住房在銷售時，購房者應當按購房款()的比例交專項維修資金。

　　A、2%B、20%C、30%D、2%-3%

　　14、下列不屬于房屋共用部位的有()。

　　A、外墻面B、門廳C、樓地面D、承重結構部位

　　15、安全防范設施的建設和維護費用最終要由()承擔。

　　A、房地產開發房B、物業管理公司C、建設單位D、業主和使用人

　　16、俗稱"電子鼻"的安全防范設施是()。

　　A、閉路電視監控系統B、電子保安系統C、燃氣泄露報警器D、電子巡更

　　17、()就是規定的數量。規定在工程產品生產過程中的消耗的人力、物力、財力的標準額度。

　　A、工程量B、定額C、直接工程費D、工程造價

　　18、物業管理本身是個涵蓋面很廣的行業，其本質是()。

　　A、服務B、管理C、經營D、領導

　　19、關于物業管理服務不正確的表述是()。

　　A、物業管理服務分為公共服務和特約服務

　　B、特約服務是滿足業主和使用人特別需要而提供的個別服務

　　C、綜合經營服務就是指物業服務合同約定以外的特約性服務

　　D、特約性服務費是由政府指導價確定的

　　20、市場珠重要內容不包括()。

　　A、物業類型與規模B、物業對象的資料

　　C、同類物業管理企業D、物業項目的地理位置，交通狀況等。

　　21、傳統觀念的市場組合中有產品、價格、地質和()。

　　A、促銷B、顧客C、成本D、便利

　　22、物業管理服務的價格形式有()種。

　　A、1種B、2種C、3種D、3種以上

　　23、()是一種政策性價格形式。

　　A、政府指導價B、政府定價C、市場調節價D、混合價

　　24、物業管理服務市場結構包括市場主體，市場客體和()3個方面。

　　A、內容B、市場機制C、市場環境D、市場管理

　　25、物業管理市場交易秩序應當保持公開化、貨幣化和()。

　　A、公平化B、規范化C、自愿化D、有序化

　　26、創建物業管理品牌，可以通過()設計和提高管理服務質量等措施來實現。

　　A、企業形象B、企業文化C、企業理念D、企業精神

　　27、我國第一部招投標方面的法律《中華人民共和國招投標法》自()起施行。

　　A、1999年8月30日B、2000年1月1日

　　C、20**年9月1日D、1998年8月30日

　　28、物業管理招標和投標活動，應當遵循公開、公平、公正和()原則。

　　A、誠實信用B、市場競爭C、經濟合理D、保密

　　29、員工績效考核的意義不包括()。

　　A、人事決策的依據B、有助于員工改進工作

　　C、促進上下的溝通D、促進競爭

　　30、()是根據被考核人完成工作目標的情況來進行考核的一種方式。

　　A、關鍵條件法B、強制選擇法C、目標考核法D、等級評估法

　　31、開展物業綜合經營服務的下列表述中不正確的是()。

　　A、推動物業管理企業開展綜合經營服務的直接動力增加收

　　B、開展綜合經營服務能夠促進企業的造血功能，減輕業主負擔

　　C、開展綜合經營勢必擾亂物業區域的正常秩序

　　D、綜合經營服務還具有顯著的社會效益

　　32、在物業管理法律關系中()法律關系占大多數。

　　A、刑事B、民事C、人事D、行政

　　33、民事法律關系的主要特不包括()。

　　A、主體法律地位平等B、當事人自愿放棄

　　C、當事人權利義務對等D、主體間有親屬關系

　　34、假定、處理、制裁在法學上稱為法律規范3要素，其中()是物業管理法律規范的核心。

　　A、假定B、處理C、裁D、處理和制裁

　　35、民事責任主要表現為一種()。

　　A、財產責任B、侵害責任C、財務糾紛D、財務歸屬

　　二、多項選擇：

　　1、房地產開發基本程序包括()。

　　A、投資決策階段B、規劃設計階段

　　C、前期工作階段D、施工建設和租售營銷階段

　　2、建筑工程質量管理相關規定有()。

　　A、《中華人民共和國建筑法》B、《建筑工程質量管理條例》

　　C、《住宅小區設計規范》D、《公園設計規范》

　　3、制定物業管理方案的原則有()。

　　A、規范調研的原則B、實事求是和求實細致原則

　　C、科學適用原則D、開拓創新原則

　　4、物業所可行性研究的根本目的是為()。

　　A、投資決策提供科學，可靠的根據

　　B、實現項目決策的科學化

　　C、減少或避免投資決策的失誤

　　D、提高項目實施帶來的經濟、社會、環境效益

　　5、物業再開發利用的原則()。

　　A、利潤最大化原則B、尊重業主意愿C、經濟適用D、科學規劃

　　6、業主內部管理制度一般包括()。

　　A、業主公約B、業主大會議事規則

　　C、物業管理公共管理制度

　　D、樓宇入住及遷出管理制度

　　7、一個物業管理項目的各種管理制度要做到()。

　　A、形式規范B、體例統一C、文字明確D、表述清晰

　　8、業主大會議事規則應當就業主大會的()。等事項依法做出約定。

　　A、議事方式B、表決程序

　　C、業主投票確定辦法D、業主委員會的組成及委員任期

　　9、有關業主公約正確的表述有()。

　　A、是實行業主自治管理的重要表現形式

　　B、是業主對物業管理區域內一些重大事務的共同性約定

　　C、是調整業主之間權利與義務關系的基礎性文件

　　D、是業主應當共同遵守的行業準則

　　10、物業管理收入是指企業向物業權人和使用人收取的()收入。

　　A、公共性服務費B、物業經營收

　　C、公眾代辦性服務費D、特約服務費

　　11、物業管理的主管業務收入包括()。

　　A、物業管理收入B、物業經營收C、物業大修收D、其他業務收入

　　12、解決物業管理收費糾紛的相關法規有()。

　　A、《民事訴訟法》B、《物業管理條件》

　　C、《物業服務收費管理辦法》D、《物業管理企業財務管理規定》

　　13、專家維修資金收繳的依據為()。

　　A、《物業管理條例》B、《物業服務收費管理辦法》

　　C、《物業管理企業財務管理規定》

　　D、《住宅共用部分共用設施設備維修基金管理辦法》

　　14、財務分析的主要內容包括()。

　　A、償債能力分析B、贏利能力分析

　　C、發展趨勢分析D、營運能力和投資效益分析

　　15、財務分析最主要的依據是()。

　　A、會計報表B、資產負債表C、利潤表D、現金流量表

　　16、房屋及附屬設備設施維修養護工作的效益是指維修成果與成本之間的關系，反映在()等效益指標上。

　　A、維修工程質量B、維修工程成本C、維修工程工期D、勞動生產率

　　17、房地產開民的前期階段，應完成"七通一平"工作，其中"七通"包括()。

　　A、通水B、通暖C、通電D、通路E、通信

　　18、物業管理公共制度對()有約束力。

　　A、物業公司B、業主C、業主委員會D、非業主使用人E、只對違約業主

　　19、編制房屋維修預算的原則(　)。

　　A、據實合理原則B、保證質量原則

　　C、厲行節約原則D、市場機制原則

　　20、房屋維修工程造價包括()。

　　A、直接工程費B、人工費C、間接費D、利潤E、稅金

　　21、編制房屋附屬設施設備維修預算的方法有多咱，一般采用()。

　　A、經驗估算法B、統計分析法C、成本計算法D、混合法

　　22、開展綜合經營服務的意義()。

　　A、增加企業收B、提高信譽C、招商物業管理水平

　　D、為業主、使用人提供盡可能的服務E、擴大影響

　　23、選擇綜合經營項目的正確表述有()。

　　A、日常生活類項目優先B、易損易耗品項目優先

　　C、消費周期短、使用多項目優先D、優勢物資項目優先

　　E、中介服務項目優先

　　24、開展綜合經營項目的條件()。

　　A、業主、使用人的情況B、資金

　　C、房屋、場地D、物業管理自身的條件

　　25、現代營銷觀念包括了()要素。

　　A、顧客B、促銷C、成本D、便利E、溝通

　　26、從微觀的企業角度看，市場營銷至少有幾個方面的作用()。

　　A、幫助企業了解消費者需求B、指導企業正確決策

　　C、有利于企業開拓市場D、促進企業持續健康的發展

　　27、物業管理市場的特點正確的是()。

　　A、非 有權性B、質量統一性C、不可分割性

　　D、質量差異性E、需求可變性

　　28、物業管理市場定價的原則()。

　　A、權利義務相結合原則B、依法定價原則

　　C、符合客戶消費規律原則D、誠實信用原則E等價有償原則

　　29、實施ISO9000認證工作的步驟順序()。

　　A、文件準備B、前期準備C、ISO9000試運行D、正式認證

　　30、關于物業管理招投標表述正確的有()。

　　A、國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業管理公司

　　B、國家提倡建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物來管理公司進行前期物來管理

　　C、投標人少于3個或住宅規模較小，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采取楞協議方式選聘物業企業。

　　D、擅自彩協議方式選聘物業企業的，由縣級以上戽地產行政主管部門責令改正，給予警告，可以并處10萬以下的罰款。

　　31、物業管理招標人是指依法提出招標項目、進行招標的()。

　　A、物來開發建設單位B、業主或業主大會

　　C、為主委員會D、居民委員會

　　32、績效考核是指用系統的方法、原理、測量和評價員工在工作崗位上的()。

　　A、工作態度B、工作行為C、工作效果D、工作業績

　　33、物業管理違約責任是指一方不履行物業服務合同，依法應承擔()等民事責任。

　　A、繼續履行B、吊銷營業執照C、采取補救措施D、賠償損失

　　34、民法是調整平等主體的()的財產關系和人身關系的法律規范的總稱。

　　A、自然之間B、法人之間C、自然人與財產之間D、自然人與法人之間

　　35、民法對民事責任的規定主要包括()。

　　A、在什么情況下應承擔民事責任

　　B、在什么時候應承擔民事責任

　　C、違反合同的民事責任的構成

　　D、承擔民事責任的方式

　　36、在我國，法律和政策是互相聯系的，它們的聯系表現在()。

　　A、政策是法律的依據B、政策對法律起指導作用

　　C、法律對政策起制約的作用D、法律是執行政策的重要工具

　　物業管理師技能技能模擬試題

　　一、情境題

　　1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作，經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面，你知道嗎?

　　2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎?

　　3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。

　　4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃?

　　5、于先生在編制房屋維修預算，當他做到"計算各種費用"時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎?如何計算工程造價?

　　6、劉剛正著手花都物業的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些?

　　7、如何實施員工績效考評方案。

　　二、案例題

　　1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司，公司經理李先生根據自己以往的經驗，連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業管理制度合適嗎?特定物業管理制度的程序的什么樣的?

　　2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題，采取了停水停電的方法，引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎?請回答如何有效處理物業服務收費糾紛?

　　3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行?請說明理由。

　　4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時，參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功?如何才能制定出可行的物業管理方案?

　　三、方案設計

　　1、請根據所管物業的性質和特點，設計一份物業管理方案。

　　2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。

　　3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。

篇2：物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)

　　___年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣()萬元以上。

　　A.50B.300

　　C.500D.1000

　　2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起()日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

　　A.30B. 45

　　C. 60D. 90

　　3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質條件。

　　A. 一級B. 二級

　　C. 三級D. 三級暫定

　　4. 前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起()日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。

　　A. 7B. 15

　　C. 30D. 45

　　5. 在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。

　　A. 可任選其中一個作為中標人

　　B. 應以報價最低的為中標人

　　C. 應報請房地產行政主管部門確定中標人

　　D. 應按照中標候選人的排序確定中標人

　　6. 物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是()。

　　A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥

　　C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥

　　7. 物業服務合同由()與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。

　　A. 各業主分別B. 業主大會

　　C. 業主委員會代表業主D. 物業建設單位

　　8. 業主臨時公約由()制定。

　　A. 建設單位B. 購房人

　　C. 物業管理企業D. 房地產行政主管部門

　　9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的()。

　　A. 設計工作B. 工程監理工作

　　C. 開發建設工作D. 物業管理咨詢活動

　　10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至()之日止的物業管理活動。

　　A. 首次業主大會會議召開B. 業主大會成立

　　C. 50%業主入住D. 物業服務合同生效

　　11. 業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向()交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。

　　A. 建設單位B. 業主委員會

　　C. 政府主管部門D. 新物業管理企業

　　12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。

　　A. 裝修人B. 裝修企業

　　C. 裝修施工人員D. 物業管理公司

　　13. 在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，()。

　　A. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立

　　B. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立

　　C. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立

　　D. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立

　　14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。

　　A. 測量B. 敲擊

　　C. 使用D. 目測

　　15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括()。

　　A. 磚結構B. 木結構

　　C. 鋼筋混凝土結構D. 框架結構

　　16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調()。

　　A. 事后維修B. 緊急搶修

　　C. 預防性維修D. 大修

　　17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。

　　A. 日常運行B. 客戶投訴

　　C. 維修和技術改造D. 各項電氣預防性實驗和其它測試

　　18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。

　　A. 挖巢法B. 藥殺法

　　C. 熏蒸法D. 誘殺法

　　19. 下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是()。

　　A. 澆水B. 病蟲害防治

　　C. 雜草防治D. 綠化改造工程

　　20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是()。

　　A. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作

　　B. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任

　　C. 物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任

　　D. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問

　　21. 下列關于消防通道管理的說法中，正確的是()。

　　A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

　　B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

　　C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

　　D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理

　　22. 電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是()。

　　A. 確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生

　　B. 通過安全窗撤離轎廂

　　C. 通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援

　　D. 通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救

　　23. 實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每()不少于一次公布物業服務資金收支情況。

　　A. 三個月B. 半年

　　C. 一年D. 二年

　　24. 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括()和物業管理企業的酬金。

　　A. 物業服務成本B. 物業服務支出

　　C. 物業服務支出、法定稅費D. 物業服務成本、法定稅費

　　25. 住宅專項維修資金屬于()所有。

　　A. 物業管理企業B. 全體業主

　　C. 物業管理企業和全體業主D. 建設單位

　　26. 在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業()。

　　A. 提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔

　　B. 自行決定

　　C. 與部分業主商議決定

　　D. 與建設單位商議決定

　　27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。

　　A.政府定價

　　B.政府指導價

　　C.業主定價

　　D.物業管理企業與業主協商確定

　　28. 新建物業承接驗收時，物業管理公司應向()索取物業檔案資料。

　　A. 業主B. 建設單位

　　C. 施工單位D. 監理單位

　　29. 某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是()。

　　A. 通知B. 報告

　　C. 請示D. 決定

　　30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)，業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取()。

　　A.管理服務費B.審批費

　　C.施工現場管理費D.裝修保證金

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)

　　31.二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。

　　A.國務院建設主管部門

　　B.省、自治區人民政府建設主管部門

　　C.省、自治區人民政府房地產主管部門

　　D.直轄市人民政府房地產主管部門

　　E.設區的市的人民政府房地產主管部門

　　32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持( )向當地房地產主管部門申報。

　　A.企業法定代表人的身份證明

　　B.企業總經理的身份證明

　　C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同

　　D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

　　E.物業服務合同

　　33.物業管理招標的主體包括( )。

　　A.物業管理企業 B.物業建設單位

　　C.業主大會 D.業主委員會

　　E.物業所有權人

　　34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。

　　A.簽訂合同的主體不同

　　B.合同終止條件不同

　　C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

　　D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同

　　E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同

　　35.下列關于業主公約的說法中，正確的有( )。

　　A.業主公約經業主大會通過后生效

　　B.業主公約對全體業主具有約束力

　　C.業主公約對物業管理企業具有約束力

　　D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

　　E.業主公約僅有道義上的約束力

　　36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。

　　A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

　　B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

　　C.建設單位應承擔此次事故的全部費用

　　D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

　　E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支

　　37.按使用功能劃分，物業可分為( )物業。

　　A.居住B.公共

　　C.商業D.工業

　　E.其他

　　38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。

　　A.車輛維修員B.車輛清洗員

　　C.交通疏導及管理員D.停車場保潔員

　　E.停車收費員

　　39.物業管理企業主營業務收入包括( )收入。

　　A.物業管理B.物業經營

　　C.政策性虧損補貼D.物業大修

　　E.共用部位的租賃收入

　　40.物業管理企業利潤總額包括( )。

　　A.企業所屬項目上交的管理酬金B.營業利潤

　　C.投資凈收益D.營業外收支凈額

　　E.補貼收入

　　41.物業服務支出的構成不包括( )。

　　A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

　　B.物業管理企業財產保險費用

　　C.物業共用部位、共用設施設備保險費用

　　D.管理服務人員的工資

　　E.項目管理處用房裝飾裝修費用

　　42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行( )。

　　A.政府定價B.政府指導價

　　C.市場調節價D.業主定價

　　E.政府與業主共同定價

　　43.住宅專項維修資金可用于( )。

　　A.彌補物業管理經費的不足

　　B.共用部位、共用設施設備的大修

　　C.共用部位、共用設施設備的更新

　　D.共用部位、共用設施設備的改造

　　E.共用部位、共用設施設備的日常維修

　　44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有( )。

　　A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用

　　B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動

　　C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計

　　D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔

　　E.物業服務費用中不包括法定稅費

　　45.物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。

　　A.物業管理企業B.物業管理專業人員

　　C.業主委員會D.建設單位

　　E.物業使用人

　　三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答)

　　案例分析題 (一)

　　某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)

　　編號意見與建議

　　1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷

　　2保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患

　　3小區內停車秩序混亂，建議加強管理

　　4小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理

　　5常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素

　　6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換

　　7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修

　　8建議小區外墻全部翻新

　　9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施

　　10小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理

　　11部分業主要求減免物業服務費

　　12希望提供家政服務

　　13部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路

　　14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯

　　問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業管理企業應如何處理?(4分)

　　問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)

　　問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)

　　問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平?(3分)

　　案例分析題 (二)

　　某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于20**年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。

　　20**年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。

　　問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業管理公司負責無償修復?(4分)

　　問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?(4分)

　　問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止?(3分)

　　問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)

　　問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗?(6分)

　　20**年度全國物業管理師資格認定考試

　　《物業管理實務》試卷答案

　　一、單項選擇題(共30題，每題1分)

　　1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D

　　11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A

　　21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)

　　31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB

　　36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE

　　41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB

　　三、案例分析題(共2題，每題20分)

　　案例分析題(一)

　　問題1答案要點及評分標準：

　　(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。

　　(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分)。

　　問題2答案要點及評分標準：

　　(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。

　　(2)物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理(1分)；物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務(0.5分)；并跟蹤事態，及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。

　　問題3答案要點及評分標準：

　　(1)可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。

　　(2)應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業主配合(0.5分)。

　　問題4答案要點及評分標準：

　　第11項(2分)，因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分)。

　　問題5答案要點及評分標準：

　　1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

　　2、調整優化管理服務工作流程；

　　3、加強安全管理，公共秩序管理；

　　4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；

　　5、加強小區衛生管理工作；

　　6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。

　　案例分析題(二)

　　問題1答題要點及評分標準：

　　(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；

　　(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。

　　問題2答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分)；

　　(2)該公司應勘察現場，統計業主損失情況(1分)，積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(1分)；

　　(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況(1分)。

　　問題3答題要點及評分標準：

　　答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。

　　問題4答題要點及評分標準：

　　拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分)。

　　問題5答題要點及評分標準：

　　(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。

　　(2)自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。

　　(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。

篇3：物業管理師實務技能模擬試題

　　物業管理師實務技能模擬試題

　　一、情境題

　　1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作，經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面，你知道嗎？

　　2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎？

　　3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。

　　4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃？

　　5、于先生在編制房屋維修預算，當他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎？如何計算工程造價？

　　6、劉剛正著手花都物業的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些？

　　7、如何實施員工績效考評方案。

　　二、案例題

　　1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司，公司經理李先生根據自己以往的經驗，連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業管理制度合適嗎？特定物業管理制度的程序的什么樣的？

　　2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題，采取了停水停電的方法，引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業服務收費糾紛？

　　3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行？請說明理由。

　　4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時，參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業管理方案？

　　三、方案設計

　　1、請根據所管物業的性質和特點，設計一份物業管理方案。

　　2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。

　　3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。