注冊物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理概述試題與答案解析
第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述
【考點1】物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供()服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。
A.物業(yè)管理
B.設(shè)施管理
C.價值管理
D.投資管理
【答案】C
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)，所以主要提供價值管理服務(wù)。 A、 B、
D三個選項太片面，沒有突出物業(yè)經(jīng)營管理綜合性管理服務(wù)的性質(zhì)。故本題選 C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。
2.某寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫字樓最可能屬于()寫字樓。
A.甲級
B.乙級
C.丙級
D.二級
【答案】B
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。專業(yè)人員主要依據(jù)物業(yè)所處的位置、樓宇設(shè)計裝修狀況和收益能力對其進(jìn)行分類，通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物實物狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當(dāng)，有完善的物業(yè)管理服務(wù)；乙級寫字樓具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損，收益能力低于新落成的同類建筑物；丙級寫字樓已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)。故本題選
B.，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2~3頁。
3.在一個大型城市中，某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為12萬平方米，內(nèi)設(shè)置大面積百貨和超市大賣場，里面擁有大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場及餐飲，有效商業(yè)服務(wù)半徑達(dá)200公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是()。
A.區(qū)域購物中心
B.市級購物中心
C.地區(qū)購物中心
D.居住區(qū)商場
【答案】A
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心；市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬平方米以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市；地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般為1-3萬平方米，服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主；居住區(qū)商場商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。故本題選 A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第3~4頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
4.下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有()。
A.優(yōu)越的地理位置
B.建筑物實物狀況良好
C.有自然磨損存在
D.有完善的物業(yè)管理服務(wù)
E.收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)
【答案】A. D. E
【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建寫字樓相當(dāng)，有完善的物業(yè)管理服務(wù)。有關(guān)乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。
5.區(qū)域購物中心的特征包括()。
A.建筑規(guī)模一般在1萬平方米以上
B.業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度高
C.有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)200公里
D.商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主
E.服務(wù)人口1萬人左右
【答案】B. C
【解析】本題考查的是商業(yè)物業(yè)的特征。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上，是規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。有關(guān)零售商業(yè)物業(yè)的具體內(nèi)容詳見第3題的解析。
6.物業(yè)經(jīng)營管理活動除了包括以保證物業(yè)正常適用的運行操作管理，還包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的()、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。
A.資本投資決策
B.市場營銷
C.物業(yè)管理
D.租賃管理
E.成本控制
【答案】A. B. D. E
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理，主要服務(wù)還體現(xiàn)在價值管理服務(wù)方面。本題前一句表述的內(nèi)容為物業(yè)經(jīng)營管理除了包含物業(yè)管理工作，還需要進(jìn)行哪些方面的管理活動，主要是價值服務(wù)管理方面的內(nèi)容，包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。故本題選A. B. D. E.，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1頁。
7.物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象主要包括()等。
A.寫字樓
B.零售商業(yè)物業(yè)
C.居民自有住宅
D.工業(yè)物業(yè)
E.酒店和休閑娛樂設(shè)施
【答案】A. B. D. E.
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象。物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)。寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型；零售商業(yè)物業(yè)包括區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店、特色商店等類型；工業(yè)物業(yè)包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等；酒店和休閑娛樂設(shè)施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是，居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。所以 A、B、D、E選項所述物業(yè)類型均符合收益性物業(yè)的要求，故本題選 A、 B、 D、 E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第2~6頁。
【考點2】物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
8.物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是在()的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>
A.延長物業(yè)經(jīng)濟壽命周期
B.維持物業(yè)正常使用
C.維持該物業(yè)的物業(yè)管理
D.實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化
【答案】D
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿Α、B、C選項中的內(nèi)容也是物業(yè)經(jīng)營管理所應(yīng)達(dá)到的內(nèi)容要求，但不是物業(yè)經(jīng)營管理的最終目標(biāo)。故本題選 D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第6頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
9.圖1-1所示為某房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)。從圖中可以看出，該集團承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作同時覆蓋了()的管理工作。
A.物業(yè)保險管理
B.資產(chǎn)管理
C.物業(yè)管理
D.房地產(chǎn)組合投資管理
E.基金管理
【答案】B. C. E
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動的目標(biāo)。由圖1-1可以看出，××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理，×××零售管理公司主要負(fù)責(zé)三處商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作，收取物業(yè)費。圖中所描述的關(guān)系并不能得出 A、D兩項的結(jié)論。故本題選 B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第7頁。
【考點3】物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
10.某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，履行策略性物業(yè)管理的職能，該企業(yè)設(shè)置若干專業(yè)化分公司，履行物業(yè)運行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。則該物業(yè)管理企業(yè)屬于()。
A.管理型物業(yè)管理企業(yè)
B.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
C.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
D.投資型物業(yè)管理企業(yè)
【答案】C
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的分類。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三類。管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)經(jīng)營管理活動中處于總包的位置；專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)通常以專業(yè)分包的形式獲得業(yè)務(wù)，是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)；綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運營能力管理的企業(yè)，既設(shè)置管理層，又設(shè)置專業(yè)化分公司。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第8~9頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
11.物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中，能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有()。
A.管理型物業(yè)管理企業(yè)
B.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
C.投資型物業(yè)管理企業(yè)
D.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
E.所有物業(yè)管理公司
【答案】A. D
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的職能。一般具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)可以為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)等工作。管理型、綜合型物業(yè)管理企業(yè)具有物業(yè)策略管理能力，可以為業(yè)主提供物業(yè)顧問、咨詢服務(wù)；而專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運營。故本題選A、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第89頁。
【考點4】物業(yè)經(jīng)營管理的層次
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
12.在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是()。
A.在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)
B.為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流
C.詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略
D.在物業(yè)類型或地域分布上分散投資，減少整體風(fēng)險
【答案】B
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理三個層次的主要作用。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，是定位在現(xiàn)場操作層面的管理，對于收益性物業(yè)，其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流；資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)；房地產(chǎn)組合投資管理的主要作用是在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10~11頁。
13.物業(yè)經(jīng)營管理活動中，通過對人和工作的協(xié)調(diào)，以為某一機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動是()。
A物業(yè)管理
B.設(shè)施管理
C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
D.房地產(chǎn)組合投資管理
【答案】B
【解析】本題考查的是設(shè)施管理的主要功能。物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障物業(yè)始終處在正常的運行狀態(tài)；設(shè)施管理的主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃；房地產(chǎn)組合投資管理的功能是理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9-10頁。
14.在物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)中，負(fù)責(zé)審定某物業(yè)的投資計劃，并考察資本開支能否有效提高物業(yè)價值，來決定是否批準(zhǔn)該投資計劃的企業(yè)是()。
A.物業(yè)管理公司
B.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司
C.房地產(chǎn)組合投資管理公司
D.設(shè)施設(shè)備管理公司
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要職能。物業(yè)管理和設(shè)施管理公司主要負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場操作層面的正常運營；資產(chǎn)管理公司比物業(yè)管理公司具有更廣闊的視角，資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，管理物業(yè)，管理企業(yè)，通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)；房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ)，詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。題干描述的內(nèi)容符合資產(chǎn)管理公司的職責(zé)。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1 1頁。
15.在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)，評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，為物業(yè)業(yè)主提供最大化目標(biāo)管理資產(chǎn)計劃，這些特征屬于()的內(nèi)容。
A.物業(yè)管理
B.設(shè)施管理
C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
D.房地產(chǎn)組合投資管理
【答案】D
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理活動三個層次的特征。房地產(chǎn)組合投資管理包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)，評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維修物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃，以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)，以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
16.物業(yè)經(jīng)營管理通常將其分為()三個層次。
A.物業(yè)管理或設(shè)施管理
B.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
C.房地產(chǎn)基金管理
D.企業(yè)保險管理
E.房地產(chǎn)組合投資管理
【答案】A.B.E
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的層次。物業(yè)經(jīng)營管理通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理以策略型管理為主。故本題選A、B、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第9-10頁。
17.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中，屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有()等。
A.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃
B.保持與租戶的聯(lián)系并收租
C.控制運營成本及保存財務(wù)報告記錄
D.資本性支出計劃
E.物業(yè)維護(hù)及安全管理
【答案】B.C.D.E
【解析】本題考查的是物業(yè)管理的主要職責(zé)。物業(yè)管理主要定位于現(xiàn)場操作層面，主要職責(zé)是保持與租戶的聯(lián)系、收租、控制運營成本、財務(wù)報告和記錄的保存、物業(yè)維護(hù)、資本性支出計劃、危機管理、安全管理、公共關(guān)系管理等。A選項內(nèi)容屬于資產(chǎn)管理的主要職責(zé)，故本題選B、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。
18.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中，屬于資產(chǎn)管理主要職責(zé)的有()等。
A.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃
B.資本性支出計劃及公共關(guān)系
C.監(jiān)控物業(yè)績效
D.負(fù)責(zé)投資組合的績效
E.管理和評價物業(yè)管理企業(yè)
【答案】A. C. E
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中資產(chǎn)管理的主要職責(zé)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃，持有、出售分析，物業(yè)更新改造等主要開支決策，監(jiān)控物業(yè)績效，管理和評價物業(yè)管理企業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析等。B選項內(nèi)容屬于物業(yè)管理的職責(zé)，D選項內(nèi)容屬于組合投資管理的職責(zé)，故本題選A、C、E。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。
19.物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作中，屬于組合投資管理主要職責(zé)的有()等。
A.制定并執(zhí)行組合投資策略
B.設(shè)計和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)
C.定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析
D.負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用
E.監(jiān)控物業(yè)績效及物業(yè)的持有、出售分析
【答案】A. B. D
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ)，詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略，主要職責(zé)是制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，設(shè)計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，負(fù)責(zé)投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理等。C、E選項內(nèi)容均屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。故本題選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁。
【考點5】物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
20.在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關(guān)鍵因素是()。
①投資回收期②預(yù)期收益③還貸能力④風(fēng)險水平
A.①④
B.②③
C.②④
D.①③
【答案】C
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容。戰(zhàn)略性工作包括確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合等。近年來制定決策的過程越來越復(fù)雜，而相比于其他因素來說，影響投資決策的兩個關(guān)鍵因素是預(yù)期收益和風(fēng)險水平。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第12~13頁。
21.在物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作現(xiàn)金流和成本管理中，不屬于物業(yè)服務(wù)支出的是()。
A.日常維修費用
B.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用
C.管理人員的工資
D.法定稅費
【答案】B
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)支出的幾個重要方面包括日常維修費用、計提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費用、保險費、法律和財務(wù)費用、工作成本和地方性稅收等。物業(yè)管理企業(yè)的財產(chǎn)保險費用屬于企業(yè)內(nèi)部支出，不屬于物業(yè)服務(wù)支出。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第15頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
22.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作，表述正確的有()。
A.現(xiàn)金流和成本管理是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作的重要組成
B.日常維修和維護(hù)的開支由物業(yè)的租戶承擔(dān)
C.物業(yè)出租的成本負(fù)擔(dān)應(yīng)全部轉(zhuǎn)移給租戶
D.應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)的專門人員對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理維護(hù)
E.如若希望發(fā)生事故造成的損失得到賠償，業(yè)主應(yīng)事先與保險公司簽訂合約
【答案】A. D. E
【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作是為了維持物業(yè)正常使用和保證其保值、升值，并進(jìn)行資產(chǎn)管理，主要包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來維修和維護(hù)、設(shè)備設(shè)施管理和物業(yè)保險管理5個部分。日常維修和維護(hù)的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，可能會由租戶承擔(dān)，也可能會由業(yè)主承擔(dān)，這取決于雙方的商談結(jié)果，所以B選項表述錯誤。對于物業(yè)出租的成本，業(yè)主會希望讓租
戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費用，這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險和不確定性帶來的意外成本，但是，把所有成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶，在一些情況下既不現(xiàn)實，也不明智。比如，在租戶可能對物業(yè)的某一部分不滿意時，這時為了留住租戶，業(yè)主就不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而自己負(fù)擔(dān)大部分。所以C選項表述錯誤。故本題選A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14~18頁。
23.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理中的服務(wù)費，下列說法中正確的有()。
A.服務(wù)費用實際是由業(yè)主支付
B.服務(wù)費用實際是由租戶支付
C.包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施
D.包括針對整體物業(yè)的保險或維修
E.計算時不用考慮會計和審計等專業(yè)服務(wù)成本
【答案】B. C. D
【解析】本題考查的是現(xiàn)金流和成本管理的內(nèi)容。服務(wù)費覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實際上是由租戶支付的。在一個物業(yè)里面，這部分費用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對整體物業(yè)的保險或者維修費用。每個租戶在計算服務(wù)費的時候，還必須考慮到會計和審計等專業(yè)服務(wù)成本，這些費用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費的一定比例來計算的。故本題選。B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第16-17頁。
24.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理活動中對物業(yè)的維修與維護(hù)，下列說法中正確的有()。
A.通常業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶
B.目前大多數(shù)出租活動業(yè)主承擔(dān)各種維修成本
C.一般寫字樓物業(yè)是由業(yè)主與租戶共同負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)
D.維修計劃應(yīng)該從短期和長期兩個方面考慮
E.日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式
【答案】A. D. E
【解析】本題考查的是日常和未來物業(yè)維修和維護(hù)的相關(guān)知識。日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式，所以B選項錯誤。對于機構(gòu)投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)，所以C選項錯誤。維修計劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的，應(yīng)從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第17~18頁。
25.案例分析題:在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地，該土地適合進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題，致使該塊土地?zé)o法進(jìn)行實際的開發(fā)運作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)，對于該塊土地，正確的做法是()。
A.防止他人利用某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成侵害
B.在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場，確保土地不被別人占有
C.檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地
D.對土地進(jìn)行等級評定和保險
E.不定期查看土地，確保沒有負(fù)面因素作用在土地上
【答案】A.C. D. E
【解析】本題是物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容的案例題。對物業(yè)的權(quán)利伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)對于物業(yè)投資者來說，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，有時還要伴隨一定的成本支出。本題中A、C、D、E選項的內(nèi)容均是防止自己的土地所有權(quán)受到侵害而采取的正確行為，但B選項中的行為不符合有關(guān)的建設(shè)法規(guī)。故本題選A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第14頁。
篇2：物業(yè)管理師資格認(rèn)定《物業(yè)管理實務(wù)》考試試題(附答案)
物業(yè)管理師資格認(rèn)定《物業(yè)管理實務(wù)》考試試題(附答案)
___年度全國物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試
《物業(yè)管理實務(wù)》試卷
一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)
1.一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣()萬元以上。
A.50B.300
C.500D.1000
2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起()日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。
A.30B. 45
C. 60D. 90
3. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達(dá)120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質(zhì)條件。
A. 一級B. 二級
C. 三級D. 三級暫定
4. 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起()日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。
A. 7B. 15
C. 30D. 45
5. 在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評標(biāo)委員會根據(jù)評標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人()。
A. 可任選其中一個作為中標(biāo)人
B. 應(yīng)以報價最低的為中標(biāo)人
C. 應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人
D. 應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人
6. 物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②獲取招標(biāo)信息，③登記并取得招標(biāo)文件，④參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標(biāo)文件，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)。正確的投標(biāo)步驟是()。
A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥
C. ②-③-①-④-⑤-⑥D(zhuǎn). ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業(yè)服務(wù)合同由()與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
A. 各業(yè)主分別B. 業(yè)主大會
C. 業(yè)主委員會代表業(yè)主D. 物業(yè)建設(shè)單位
8. 業(yè)主臨時公約由()制定。
A. 建設(shè)單位B. 購房人
C. 物業(yè)管理企業(yè)D. 房地產(chǎn)行政主管部門
9. 物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的()。
A. 設(shè)計工作B. 工程監(jiān)理工作
C. 開發(fā)建設(shè)工作D. 物業(yè)管理咨詢活動
10. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至()之日止的物業(yè)管理活動。
A. 首次業(yè)主大會會議召開B. 業(yè)主大會成立
C. 50%業(yè)主入住D. 物業(yè)服務(wù)合同生效
11. 業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向()交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。
A. 建設(shè)單位B. 業(yè)主委員會
C. 政府主管部門D. 新物業(yè)管理企業(yè)
12. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。
A. 裝修人B. 裝修企業(yè)
C. 裝修施工人員D. 物業(yè)管理公司
13. 在購房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的，()。
A. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立
B. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立
C. 業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立
D. 即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。
A. 測量B. 敲擊
C. 使用D. 目測
15. 房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括()。
A. 磚結(jié)構(gòu)B. 木結(jié)構(gòu)
C. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)D. 框架結(jié)構(gòu)
16. 對于重點和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)該更加強調(diào)()。
A. 事后維修B. 緊急搶修
C. 預(yù)防性維修D(zhuǎn). 大修
17. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括()記錄。
A. 日常運行B. 客戶投訴
C. 維修和技術(shù)改造D. 各項電氣預(yù)防性實驗和其它測試
18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。
A. 挖巢法B. 藥殺法
C. 熏蒸法D. 誘殺法
19. 下列四項工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是()。
A. 澆水B. 病蟲害防治
C. 雜草防治D. 綠化改造工程
20. 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中，表述正確的是()。
A. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作
B. 物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任
C. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任
D. 物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進(jìn)行留置訊問
21. 下列關(guān)于消防通道管理的說法中，正確的是()。
A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
B、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示
D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān)，無須進(jìn)行管理
22. 電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應(yīng)采取的正確措施是()。
A. 確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，撬開轎廂門逃生
B. 通過安全窗撤離轎廂
C. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援
D. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每()不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。
A. 三個月B. 半年
C. 一年D. 二年
24. 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括()和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
A. 物業(yè)服務(wù)成本B. 物業(yè)服務(wù)支出
C. 物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費D. 物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費
25. 住宅專項維修資金屬于()所有。
A. 物業(yè)管理企業(yè)B. 全體業(yè)主
C. 物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主D. 建設(shè)單位
26. 在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)()。
A. 提出計劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔
B. 自行決定
C. 與部分業(yè)主商議決定
D. 與建設(shè)單位商議決定
27. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費采取的是()。
A.政府定價
B.政府指導(dǎo)價
C.業(yè)主定價
D.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定
28. 新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應(yīng)向()索取物業(yè)檔案資料。
A. 業(yè)主B. 建設(shè)單位
C. 施工單位D. 監(jiān)理單位
29. 某項目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報請公司批準(zhǔn)，采用的文書類型應(yīng)是()。
A. 通知B. 報告
C. 請示D. 決定
30. 按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號)，業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收取()。
A.管理服務(wù)費B.審批費
C.施工現(xiàn)場管理費D.裝修保證金
二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)
31.二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由( )頒發(fā)和管理。
A.國務(wù)院建設(shè)主管部門
B.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門
C.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門
D.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門
E.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門
32.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時，除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持( )向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。
A.企業(yè)法定代表人的身份證明
B.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明
C.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同
D.管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同
E.物業(yè)服務(wù)合同
33.物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括( )。
A.物業(yè)管理企業(yè) B.物業(yè)建設(shè)單位
C.業(yè)主大會 D.業(yè)主委員會
E.物業(yè)所有權(quán)人
34.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有( )。
A.簽訂合同的主體不同
B.合同終止條件不同
C.前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同則不需要
D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同
E.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同
35.下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中，正確的有( )。
A.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效
B.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力
C.業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力
D.業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力
E.業(yè)主公約僅有道義上的約束力
36.某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。
A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題
B.電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費用
C.建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費用
D.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機房的維修責(zé)任及費用
E.電梯機房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應(yīng)在專項維修資金中列支
37.按使用功能劃分，物業(yè)可分為( )物業(yè)。
A.居住B.公共
C.商業(yè)D.工業(yè)
E.其他
38.物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括( )。
A.車輛維修員B.車輛清洗員
C.交通疏導(dǎo)及管理員D.停車場保潔員
E.停車收費員
39.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括( )收入。
A.物業(yè)管理B.物業(yè)經(jīng)營
C.政策性虧損補貼D.物業(yè)大修
E.共用部位的租賃收入
40.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括( )。
A.企業(yè)所屬項目上交的管理酬金B(yǎng).營業(yè)利潤
C.投資凈收益D.營業(yè)外收支凈額
E.補貼收入
41.物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括( )。
A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用
B.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用
C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險費用
D.管理服務(wù)人員的工資
E.項目管理處用房裝飾裝修費用
42.按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費實行( )。
A.政府定價B.政府指導(dǎo)價
C.市場調(diào)節(jié)價D.業(yè)主定價
E.政府與業(yè)主共同定價
43.住宅專項維修資金可用于( )。
A.彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足
B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修
C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新
D.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造
E.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修
44.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用包干制的說法中，正確的有( )。
A.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用
B.管理服務(wù)利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動
C.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費用收支情況進(jìn)行審計
D.物業(yè)服務(wù)費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)
E.物業(yè)服務(wù)費用中不包括法定稅費
45.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括( )。
A.物業(yè)管理企業(yè)B.物業(yè)管理專業(yè)人員
C.業(yè)主委員會D.建設(shè)單位
E.物業(yè)使用人
三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據(jù)背景材料，按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加)?(5分)
編號意見與建議
1部分樓梯間陳舊，要求進(jìn)行粉刷
2保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患
3小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強管理
4小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理
5常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素
6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換
7某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修
8建議小區(qū)外墻全部翻新
9小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施
10小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理
11部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費
12希望提供家政服務(wù)
13部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路
14建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯
問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項目有哪些?對此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理?(4分)
問題3：試分析第9項問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施?(4分)
問題4：在上述所有問題中，您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)
問題5：針對上述問題，請結(jié)合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務(wù)水平?(3分)
案例分析題 (二)
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于20**年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于20**年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。
20**年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。
問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理?是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)?(4分)
問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)?如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴?(4分)
問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止?(3分)
問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)
問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗?(6分)
20**年度全國物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試
《物業(yè)管理實務(wù)》試卷答案
一、單項選擇題(共30題，每題1分)
1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D
11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A
21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A
二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)
31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB
36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE
41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB
三、案例分析題(共2題，每題20分)
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)?1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅?。
問題2答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。
(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無權(quán)直接處理(1分)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門(城管、交通等)反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)(0.5分)；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應(yīng)采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
第11項(2分)，因為物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費，也可以得分)。
問題5答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
1、加強基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn)；
2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程；
3、加強安全管理，公共秩序管理；
4、加強小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作；
5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；
(2)但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)(2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)(1分)；
(2)該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況(1分)，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修(1分)；
(3)同時應(yīng)將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位(或建議業(yè)主及時告知建設(shè)單位)，積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進(jìn)展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費用，應(yīng)通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分)。
問題5答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：
(1)乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案(2分)。
(3)乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料(2分)。
篇3：物業(yè)管理師實務(wù)技能模擬試題
物業(yè)管理師實務(wù)技能模擬試題
一、情境題
1、某物業(yè)管理公司參與市區(qū)一項物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計工作，經(jīng)理安排物業(yè)管理師老王列出物業(yè)管理公司在規(guī)劃設(shè)計及施工安裝階段應(yīng)做好的工作。結(jié)果經(jīng)理認(rèn)為老王列舉的不全面，你知道嗎？
2、經(jīng)理分配剛剛畢業(yè)上班的劉心編寫一份物業(yè)管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業(yè)管理文本包括哪些內(nèi)容嗎？
3、請幫助李偉制定一份物業(yè)管理費用收支計劃。
4、新興物業(yè)管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃，但王工程師擔(dān)心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃？
5、于先生在編制房屋維修預(yù)算，當(dāng)他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進(jìn)行核算嗎？如何計算工程造價？
6、劉剛正著手花都物業(yè)的投標(biāo)工作，在撰寫投標(biāo)書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標(biāo)書的主要內(nèi)容有哪些？
7、如何實施員工績效考評方案。
二、案例題
1、某物業(yè)管理公司接管了新世紀(jì)花園的物業(yè)管理公司，公司經(jīng)理李先生根據(jù)自己以往的經(jīng)驗，連續(xù)幾天熬夜制定出一套物業(yè)管理制度，并準(zhǔn)備付諸實施，請問這樣制定的物業(yè)管理制度合適嗎？特定物業(yè)管理制度的程序的什么樣的？
2、鵬飛物業(yè)管理公司面對業(yè)主欠交、拒交物業(yè)服務(wù)費的問題，采取了停水停電的方法，引起業(yè)主、使用人的極大不滿。你認(rèn)為物業(yè)管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業(yè)服務(wù)收費糾紛？
3、某物業(yè)公司計劃選擇已經(jīng)入公攤面積的了下車庫進(jìn)行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業(yè)管理資金的主要來源。你認(rèn)為是否可行？請說明理由。
4、王青在制定某高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案時，參照一處現(xiàn)有的以經(jīng)濟住房為主體的小區(qū)管理方案。他們這項物業(yè)管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業(yè)管理方案？
三、方案設(shè)計
1、請根據(jù)所管物業(yè)的性質(zhì)和特點，設(shè)計一份物業(yè)管理方案。
2、請設(shè)計一份綠地景觀再開發(fā)方案(停車場擴建、增建方案)。
3、請設(shè)計一份物業(yè)管理企業(yè)市場營銷策略方案。