小區(qū)內(nèi)私搭亂建，業(yè)主如何維權(quán)案例

　　田珍祥/中國消費者報/20**1113

　　■本報記者 田珍祥

　　小區(qū)內(nèi)私搭亂建侵害小區(qū)公共利益是一個普遍的社會問題。物業(yè)公共區(qū)域和違章建筑如何定義？對于部分業(yè)主私自搭建違章建筑的行為，物管公司或自身權(quán)利受到侵害的業(yè)主應(yīng)當如何作為？北京市海淀區(qū)人民法院對這些問題進行了法律解析。

　　私蓋陽光房 屬違法建筑

　　●典型案例

　　新華小區(qū)業(yè)主王剛，在未經(jīng)規(guī)劃部門批準的情況下，私自在自家樓頂外的露臺上搭建一處陽光房，破壞了樓頂及隔離墻的原狀。新華物業(yè)管理公司據(jù)此訴至法院，要求王剛將搭建的陽光房拆除。

　　王剛辯稱，露臺由其單獨使用，其有權(quán)對露臺上進行加蓋，故不同意物管公司的訴請。

　　經(jīng)過審理，海淀區(qū)法院支持了新華物業(yè)管理公司的訴訟請求，判令王剛限期拆除。

　　●法官評析

　　海淀區(qū)法院法官宋純峰指出，首先應(yīng)明確業(yè)主獨用露臺為業(yè)主專有部分還是小區(qū)公共部分。按照《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第二條第二款規(guī)定，露臺要成為專有部分的組成部分，必須具備以下條件：符合規(guī)劃，即是經(jīng)過規(guī)劃行政主管部門批準的規(guī)劃。物理上專屬于特定房屋。銷售合同有約定。除此之外，露臺一般應(yīng)認定為小區(qū)公共部分，任何業(yè)主不得私自搭建建筑物。

　　其次，應(yīng)明確何為違章建筑。一般來說，違章建筑物在本質(zhì)上是違反了 《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定而建造的房屋及其設(shè)施。案件中，王剛在未經(jīng)規(guī)劃審批的情況下，私自在屬于公共部分的露臺上加蓋的陽光房確屬違章建筑范圍，既破壞了樓頂及隔離墻的原狀，改變了原設(shè)計用途，也影響了小區(qū)整體觀瞻，侵害了全體業(yè)主的利益，所以理應(yīng)立即拆除違章建筑。

　　擅擴陽臺面積 需恢復(fù)原狀

　　●典型案例

　　金府小區(qū)業(yè)主李欣，在入住小區(qū)時，與金府物業(yè)管理公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及《業(yè)主臨時公約》，均約定李欣不得將花園、窗戶、陽臺、戶門及外墻作任何更改，不得增加懸掛物，不得改變其外觀（封陽臺），不得改變其原設(shè)計功能和使用功能。

　　李欣收房后，自行占用公共綠地面積，沿客廳陽臺延伸另行搭建封閉設(shè)施以擴大陽臺面積。金府物管公司與其協(xié)商未果，起訴至法院，要求法院判令其限期拆除違章建筑，恢復(fù)原狀。

　　海淀區(qū)法院經(jīng)審理后，支持了物業(yè)管理公司的訴訟請求。

　　●法官評析

　　海淀區(qū)法院法官李曉馨認為，依據(jù) 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責任的，人民法院應(yīng)予支持”，上述案件中，李欣占用綠地擴大陽臺面積的行為，既是一種違反管理規(guī)約的違約行為，同時也是一種違反《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定而建造違章建筑的違法行為。在此情況下，物管公司有權(quán)代表全體業(yè)主提起訴訟要求違法、違約業(yè)主將違章建筑予以拆除，這既是物管公司的權(quán)利，同時也是義務(wù)。

　　鄰居私搭亂建 違建要拆除

　　●典型案例

　　宋曉、王辛均為潤中小區(qū)一樓業(yè)主，二人東西相鄰。后宋曉在未與王辛協(xié)商的情況下，在自家房屋門前、王辛家的西側(cè)窗戶外建筑高平臺和玻璃房屋。王辛認為宋曉的行為侵害了其房屋的通風和采光，故訴至法院。

　　海淀區(qū)法院經(jīng)審理后，判決支持了王辛的訴訟請求，判令宋曉拆除上述違章建筑。

　　●法官評析

　　海淀區(qū)法院法官宋純峰認為，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)相鄰各方，應(yīng)當依照法律、法規(guī)及社會公德等，本著方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關(guān)系。同時根據(jù)《物權(quán)法》第八十三條的規(guī)定，業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟，具有相鄰關(guān)系或利害關(guān)系的業(yè)主，可以損害自己安全居住利益為由向法院提起訴訟。上述案件中，宋曉私搭亂建的行為明顯有違法律關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，侵犯了其鄰里王辛的利益。此時作為具有利害關(guān)系的相鄰業(yè)主王辛有權(quán)訴至法院，要求宋曉立即拆除違章建筑，以便排除妨害，消除潛在危害。

篇2：包頭市清理整治城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)私搭亂建通告

　　包頭市人民政府關(guān)于清理整治城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)私搭亂建的通告

　　為營造整潔優(yōu)美、安全文明、管理有序的居住環(huán)境，維護和鞏固全國文明城市創(chuàng)建成果，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《包頭市物業(yè)管理條例》、《包頭市城市綠化條例》等相關(guān)規(guī)定，市政府決定對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建行為進行集中清理整治，現(xiàn)就有關(guān)事項通告如下：

　　一、在全市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未經(jīng)批準或未按照批準規(guī)定，在住宅小區(qū)內(nèi)進行的下列建設(shè)行為，均屬于私搭亂建，列入本次清理整治范圍:

　?。ㄒ唬┱加脴翘蓍g、走廊通道、小區(qū)道路、住宅區(qū)綠地等公共場地，違法搭建的各類建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施；

　?。ǘ┰诜课菟闹?、屋頂、陰陽（曬）臺等處擅自搭建的各類建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施；

　?。ㄈ└黝愡`法侵占公共場地、公共綠地等共用設(shè)施進行的種植蔬菜、花卉等苗木及飼養(yǎng)家禽家畜行為；

　　（四）其他違反法律法規(guī)私搭亂建的建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施；

　　各類建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施包括磚混房、彩鋼板房、陽光板房、鐵皮房、玻璃房、圈地的圍欄（墻）、動物圈舍（籠）等。

　　二、已經(jīng)建成的各類私搭亂建的建（構(gòu)）筑物、附屬設(shè)施和侵占公共場地種植的蔬菜花卉及各類苗木，必須在本通告發(fā)布后五日內(nèi)由當事人自行拆除和清理，恢復(fù)原狀。逾期沒有拆除和清理的，按照屬地管理的原則，由各地區(qū)政府（管委會）依法強制拆除，不予補償。

　　三、對全市住宅小區(qū)內(nèi)新建及已建成的私搭亂建建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施，各地區(qū)政府（管委會）責成有關(guān)部門通過日常巡查以及群眾舉報發(fā)現(xiàn)后，進行集中清理整治，依法實施拆除，不予補償，拆除費用由當事人自行承擔。

　　四、各街道辦事處、社區(qū)居民委員會（社區(qū)服務(wù)站）、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，嚴格履行巡查義務(wù)，發(fā)現(xiàn)住宅小區(qū)內(nèi)有私搭亂建行為的，應(yīng)當及時予以勸導(dǎo)、制止，并上報至各地區(qū)政府（管委會）。

　　五、在私搭亂建清理整治工作中，如發(fā)現(xiàn)有黨員干部或市、區(qū)國土資源、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、住房保障、城管執(zhí)法等相關(guān)部門的公職人員支持、縱容、包庇、唆使、參與、實施私搭亂建行為的，將予以嚴肅查處；對在查處私搭亂建違法行為中玩忽職守、工作不力的，將進行責任追究。

　　六、私搭亂建當事人如有妨礙、阻撓執(zhí)法人員履行公務(wù)的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安處罰法》嚴肅處理；涉嫌暴力抗法構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任。

　　七、倡議廣大業(yè)主對住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建行為進行舉報，對本次私搭亂建清理整治工作進行監(jiān)督。

　　包頭市人民政府

篇3：物業(yè)園區(qū)私搭亂建問題進展情況公示

　　物業(yè)關(guān)于園區(qū)私搭亂建問題進展情況公示

　　尊敬的廣大業(yè)主：

　　您們好！關(guān)于園區(qū)私搭亂建問題的處理進展情況，服務(wù)處自20**年4月**日向開發(fā)區(qū)城管、規(guī)劃局、派出所、物業(yè)辦反映以來，規(guī)劃局于5月19日到園區(qū)實地查看違法建設(shè)行為后，將園區(qū)實際情況及相關(guān)資料轉(zhuǎn)呈報送到城管開發(fā)區(qū)分局進行下一部處理。

　　于近日開發(fā)區(qū)城管分局相關(guān)工作人員也已到園區(qū)實地查看，并且到部分私搭亂建住戶家中進行了談話了解，對園區(qū)部分私搭亂建的住戶發(fā)放張貼《北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會責令限期改正通知書》和《北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會談話通知書》，要求私搭亂建戶限期整改及于6月7、8日到城管分局談話。如有任何進展情況，我們繼續(xù)及時告知廣大業(yè)主。

　　**莊園服務(wù)處

　　20**年6月*日