明星業主：物業管理的榮譽！物業管理的傷痛！

　　20**年，有幾則短短的消息在本不平靜的物業管理行業又掀起一陣波瀾。

　　20**年3月，管理某花園物業公司向媒體透露歌星杭某在該小區內私搭亂建，影響了周圍鄰居。同時透露這里的許多明星業主都大量拖欠物業費，而且他們已將另一位物業費拖欠者朱某某告上了法庭。

　　20**年9月份，著名笑星趙某某在沈陽某花園的家中接到沈陽某物業管理公司的一封信，催其交納欠交的兩年物業管理費累計共達11萬元之多。并在信中表示，如果不能及時予以回信，將把趙某某告上法庭。而趙某某卻明確表示拒交管理費，認為服務沒有到位，沒有理由要那么多錢，并表示要將官司打到底。

　　20**年11月，北京某歌手朱某某和屠某某同樣因欠交物業管理費，而雙雙被物業管理公司告上法庭。

　　幾個本很平常的物業管理費糾紛案因明星的效應而成為了媒體雜志的新聞，其前已遭千夫詰問的物業管理再一次被推到了風尖浪口。

　　一、明星業主的產生及特征

　　中國二十多年的gg開放，不僅改變了中國的面貌，也徹底改變了人民的生活習慣。文化需求也不再羞答答的被人民難以啟齒，而當作一種消費迅速成為大眾生活中不可或缺的一部分。在這種背景下，一大批演藝界的從業人員迅速崛起，在成為普通大眾崇拜、追逐、景仰的名人的同時，也在經濟上成為中國最先富起來的一批人，成了中國gg開放的最大受益群體之一。本文所稱的明星主要指這些在gg開放以后大獲成功、名利雙收的演藝界的明星人物。

　　迅速崛起的這批明星群體憑借所擁有的不菲經濟實力，使他們開始有能力廣置房產，成為城市中各個小區、甚至多個小區的業主；這些明星業主的到來，也成了小區一道獨特的風景。若細細分析，這些明星業主無不具有幾個明顯的特征。

　　強烈的自我意識。政治面目的變換和時代精神的蛻變再加上職業特征的要求，明星從誕生之日起就可以說是注意力經濟的有力佐證。也培養了這些集萬千寵愛于一身的幸運兒的強烈以自我為中心的意識。無論走到哪里，明星們都希望成為注目的焦點，成為擁躉的中心人物。他們無法忍受落寞與孤獨,因為本身意味著事業的失敗。在成為小區業主的同時，這種近乎職業的心態是無法改變的。他們同樣希望會被小區其它業主，或物業管理公司所崇拜，所尊敬，成為小區的中心。

　　謹慎的防范意識。每一個明星成長的經歷，都是在媒介的幫助下，通過媒體的傳播而走向成功。媒體的報道、社會的輿論都會對其產生著致命的影響。在這種情況下，每一個明星都會有著一種謹慎的對別人的不信任與防范。居住在一個小區，面臨隱私時刻會被人毫無保留的目睹的狀況，明星業主下意識的防范也更顯得非常強烈，這種防范不僅是對媒體的防范，同樣也會對日日為鄰的鄰居的防范，對有工作之便的物業管理人員的防范。

　　對大眾的影響力。明星還具有對大眾的極大影響力，通過大眾媒體的宣揚，明星的一舉一動牽動著每一個角落里的一些人生，他們的每一舉手投足，說不清會對一些什么人產生什么的影響。同住一個小區，明星業主對其它業主，甚至物業管理的從業人員，影響同樣是顯而易見的，無論是回避還是拒絕這種影響都有螳臂擋車的幼稚感受。這種影響有時表現在各個方面，可能日常生活習慣，也可能是對某些問題的看法，甚至對物業管理的服務方式，明星業主的舉動都不我們容小視。

　　明星業主這些顯著的特征，也使他們與小區其他普通業主相較，顯得有些另類而又格格不入。

　　二、物業管理的心態分析

　　近年來物業管理的蓬勃發展，使物業管理有了與明星們面對面的機會。而作為企業，有時又不得不從商業的角度考量這些明星業主。

　　明星們的宣傳效應、示范效應是普通百姓所無法比擬的，在經濟高度市場化的今天，這些小區的物業管理者不可能不看到這一點，甚至利用這一點。雖然我們還絕少看到物業管理公司利用明星業主進行大張旗鼓的宣傳和炒作，但是充分利用明星業主的明星效應擴大公司的影響也是情理之中的，何況他為物業管理所帶來的諸多正面作用是不言而喻的。

　　首先是公司形象的提升。明星在公眾面前的良好形象，以及所擁有的巨大社會資源，無疑是可以利用的最好賣點。對物業管理公司來說，管理一個有明星居住的小區，肯定是一件榮耀而且可以大肆宣傳的事情。沒有物業管理公司愿意放過這一點，甚至其前的房地產開發公司已經在大肆炒作。只要稍加通過商業化的操作，不僅對公眾的消費走向產生引導作用，而且對樹立公司形象同樣是一件再好不過的事情。何況對今天中國大多數公眾來說，與明星為伍為鄰，依然是一件值得夸耀的事情。

　　其次是社區文化活動的促進。社區文化活動是小區不可或缺的，而明星業主在文藝方面的特長無疑可以大顯身手。在多數物業管理公司為小區晚上節目發愁的時候，倘若有一二位明星業主的存在，問題便迎刃而解了。試想，在一個小區的舉行的社區晚會上，有一二位全國人民都為之瘋狂的明星出現，不僅可以大大提升活動的層次，激發小區業主們對活動的參與熱情，同時明星們還可以利用其社會影響力，進一步促進社區的各類文藝活動的有效開展。

　　再次是業主關系的協調。明星業主還可能充分利用其較大的社會影響力，協助物業管理公司更好協調小區業主之間的關系。諸如各項活動的組織、各類問題的處理，都對物業管理公司有著巨大幫助。

　　三、明星業主背后的隱憂

　　但對這些明星業主進行深入的梳理與分析，我們不難發現隱藏在后面的許多隱憂。

　　利用明星業主的明星效應存在風險。明星的重要作用是通過傳媒的傳播，對社會和受眾產生影響。許多企業，也包括物業管理公司，或房地產公司，看到的正是這一點。明星利用自己的效應宣傳所介入的公司，一方面是企業對明星的利用，當然企業從中可以得到品牌的提升；另一方面又是明星對大眾炫耀，明星則從中得到巨大的經濟得益。從表面上來看，這是二者的雙贏局面。但其中存在諸多不確定的因素，如行業的性質、企業的實力、品質問題，明星的道德問題等等。

　　從物業管理的現狀而言，這一點更顯得尤為突出。物業管理在中國的時間還非常短暫，絕大多數物業管理企業實力還遠遠稱不上雄厚，物業管理公司與明星業主的某種程度上的合作，多是利用明星們是小區業主這一點上進行的。

　　這種缺少經濟利益作支撐的合作，其合作的基礎肯定會十分

脆弱，這種明星業主的明星效應，對物業管理是存在極大風險的，明星業主們不會心甘情愿毫無報酬的任物業管理公司利用其明星效應進行宣傳和炒作；物業管理公司利用其管理小區之便，免不了有意或無意的將明星效應充分發揮。

　　在這種情況下，二者的沖突不可避免，無論結果如何，對物業管理來說，都是一件不愿看到的事情。

　　文化與權利容易合謀。有一種現實我們不得不承認：今天的中國還遠不是一個法制的社會，而大多數gg開放以后才迅速竄紅的演藝界明星們，由于時代及自身的諸多原因，個人素質差強人意。這種現狀容易導致明星業主將自己的聲名，并利用社會各種資源，轉化一種特殊化的權力。

　　從物業管理的角度而言，這是無法容忍的，無論這種特殊化是針對物業管理，還是針對同一個小區的其它業主。物業管理更多的是考慮社區公眾利益，以社區絕大多數業主的利益為重。

　　但明星業主的存在不可避免地會出現特殊化的情況，有時是出入物業管理自身的考量，諸如物業管理費的減免，相關問題處理的優先，甚至公眾利益的侵犯。這顯然是極不合理的。雖然明星在公眾的面前的影響力和良好印象可以暫時掩蓋一些問題的發生。但長此以往，隨著小區其它業主不滿與日俱增，物業公司不得不對這些特殊化進行壓制。這顯然會侵犯這些明星業主切身利益，物業管理與明星業主的沖突同樣也不可避免。

　　我們去細細分析前面兩則報道，雖然新聞媒體顯得有些猶抱琵琶半遮面，甚至對物業管理進行批判。但字里行間我們依然可以看出一些端倪來。如歌手屠某某的妻子便斥言物業管理公司利用服務不到位，并利用屠的名人效應進行過分的炒作；物業公司稱屠某某夫妻經常對物業公司提出多樣服務要求，如代買早餐，代買羊肉串等。同時小區的業主們也對這些明星過份的服務要求表達了不滿。

　　當物業管理公司與明星業主因糾紛而訴諸法庭時，對物業管理公司而言，不得不面臨一個困境：這其實是一個無法打贏的官司，就算能在法庭上贏得對手，卻抵不住在聲譽上的巨大損失。我們必須明白，今天中國的法制還極不完善。面對某些問題或訴諸法律的官司，相對普通百姓，明星們更顯得有游刃有余得多。雖然大眾對權力特殊化已反感到極點，但對明星特殊化并無過多的厭惡。這種令人費解的現象，使文化上的明星與政治上權力容易產生合謀，并最終對問題處理結果產生影響。

　　這里我們可以媒體在報道方面的有失偏頗，以至難有下文的幾場官司可以看出幾分物業管理的無奈。面對媒體，明星業主有的是理直氣壯的托詞，甚至對物業管理的大聲訓斥；而物業管理公司卻是有些無可奈何的窘境。

　　再次，對物業管理而言，這是一個不可承受之痛。一旦惹上明星業主的官司，無論結果如何，都會對物業管理的產生極為不好的影響。作為一個服務行業，物業管理存在的基礎在于廣大業主的認可。而明星業主由于其在公眾面前的形象，一方面他可以率先垂范，起到良好的示范作用；另一方面，他對物業管理發泄的不滿通過媒體同樣也會在公眾中找到共鳴，在物業管理環境日益惡化的今天無疑是雪上加霜。

　　四、明星業主，榮耀還是傷痛？

　　明星業主被物業管理所青昧，并引為榮耀，來源于他在公眾面前的影響力和感召力，這個文化消費的時代，他們通過各種喜聞樂的通俗藝術走進了千家萬戶，同時也贏得的公眾的信賴和消費的上跟從，以及在某種程度上的信任。這個時候，明星便擁有了巨大的社會資源和寬闊的個人舞臺，這些資源和舞臺，不僅可以幫助明星自己更多實現個人價值和理想的權力，同時，還可以成為別人實現價值的載體和動力。在現實的環境，這一切都是允許和無可厚非的。從這個角度而言，物業管理以明星業主為榮耀的心態便完全可以理解了，何況，這不僅僅是物業管理的榮耀，還能為小區業主帶來實質性的東西。

　　不過，物業管理不能忽略非常重要一點：在商業化、市場化的今天，以符合市場化規律和原則是物業管理利用明星業主的基礎，倘若沒有這一基礎，明星業主的明星效應便是一把雙刃劍。同時，物業管理的本質是服務大多數，物業管理活動必須符合小區大多數業主的利益，否則，物業管理便會失去發展的市場。

　　前面幾則例子只是在為物業管理敲了一下警鐘。

　　明星業主，對物業管理來說，有時榮耀，有時卻也會是一份難言的傷痛。

篇2：物管案例：消防栓為何噴不出水

　　物管案例：消防栓為何噴不出水

　　×先生入住×小區一高層住宅還不到1個月。一天，×先生家因煙頭引起紙簍內紙張燃燒，其家人急忙跑到樓層消防栓處，打開水源開關，拉著軟管一邊向屋里跑，一邊打開噴槍開關，，結果噴槍內滴水未出。幸虧樓層滅火器箱內有幾只滅火器，在聞訊趕來的周圍鄰居和物業管理公司值班保安員的幫助下，及時撲滅了火焰。后經了解，消防栓噴不出水，是因為小區內有居民盜用消防栓里的水，物業管理公司擔心水費超標，所以擅自將消防栓的閥門關掉了。于是，×先生向該小區物業管理公司投訴，要求賠償經濟損失。

　　[案例分析]

　　消防管理涉及物業轄區內的人身、財產安全，是物業管理公司各項管理中的重點工作，物業管理公司應按照規定配置消防設施和器材，設置消防安全標志，并注意抓好以下工作：一是要加強消防設備設施及消防器材的配置，使用先進的消防安全系統；二是要加強消防設備設施的維修保養，使這些設備設施始終處于良好的使用狀態；三是要加強轄區內的消防巡查，重點檢查易出現隱患的區域或部位，巡查消防設備設施是否齊全完好；四是要加強消防宣傳，樹立“群放群治”的意識，樹立全民全員的消防安全意識；五是要做好火災處置預案，定期組織學習消防演習，培訓員工和用戶的火災應變處理能力。

　　物業管理公司在發現有人使用消防栓的水時，應該依法耐心說服并制止，必要時可處以適當的處罰，但決不能因噎廢食，關掉消防栓。

　　[解決方法]

　　物業管理公司針對×投訴，深刻認識自己錯誤，與×協商，賠償了部分財產損失。×先生也因火情控制較早，損失相對不大，尤其是物業管理公司較好的認識態度，表示不再追究法律責任。

　　消防部門處罰了小區物業主管人員，并要求物業管理公司限期整改消費隱患。

　　物業管理公司痛定思痛，大力落實各項消防措施，加強消防巡查。另外，物業管理公司還充分利用這一典型案例，宣傳《消防法》有關規定，要求廣大業主用戶配合做好消防工作，不得隨意使用、挪用消防器材，樹立消防意識，促成小區的安全環境。

　　[相關法規制度]

　　1．《高層居民住宅樓防火管理規則》公安部1992年10月12日發布施行

　　第一條為了加強高層居民住宅樓防火管理，保障居民生命財產安全，根據《中華人民共和國消防條例》及其實施細則，制定本規則。

　　第二條高層居民住宅樓的防火工作，本著自防自救的原則，依靠群眾，實行綜合治理。

　　第三條本規則適用于十層以上的居民住宅樓。公寓、九層以下的居民住宅樓及平房的防火管理工作可參照執行。

　　第四條高層居民住宅樓的防火管理實行分工負責制，由市(市轄區)、縣公安機關及其派出機構監督實施。第五條街道辦事處組織管理轄區高層居民住宅樓的防火工作，其職責是：

　　(一)宣傳消防法律、法規、規章和防火安全知識；

　　(二)制訂防火制度；

　　(三)掌握轄區高層居民住宅樓的防火情況，并協調有關方面采取相應措施；

　　(四)領導居民委員會開展經常性的防火工作；

　　(五)定期組織防火安全檢查；

　　(六)督促房產管理部門、房屋產權單位和供電、燃氣經營等單位整改火險隱患；

　　(七)領導義務消防組織，指導居民進行補救初期火災和安全疏散演練。

　　第六條居民委員會負責高層居民住宅樓的日常防火工作。其職責是：

　　(一)制訂防火公約，督促居民遵守

　　(二)對居民進行經常性的防火安全教育；

　　(三)組織居民開展防火自查，督促居民整改火險隱患；

　　(四)定期向街道辦事處匯報防火工作情況

　　(五)組織居民撲救初期火災，協助維持火場秩序。

　　第七條居民所在工作單位，應當積極支持街道辦事處和居民委員會做好防火工作。

　　第八條高層居民住宅樓的房產管理部門、房屋產權單位和供電、燃氣經營單位，應當指定有關機構和人員配合街道辦事處、居民委員會進行防火管理工作、協助他們采取措施加強防火工作

　　第九條樓內消防設施和器材的維修、保養和更換由房屋產權單位負責，房屋產權不屬房產管理部門的，房屋產權單位可委托房產管理部門代管代修，費用由房屋產權單位負擔。

　　第十條燃氣經營單位應當定期對高層居民住宅的燃氣管道、儀表、閥門等進行檢查，發現損壞或泄漏，要及時維修、更換。

　　第十一條高層住宅樓的居民自覺接受街道辦事處、居民委員會、房產管理部門、房屋產權單位和供電、燃氣經營單位和管理，并遵守下列防火事項：

　　(一)遵守電器安全使用規定，不得超負荷用電，嚴禁安裝不合規格的保險絲、片；

　　(二)遵守燃氣安全使用規定，經常檢查灶具，嚴禁擅自拆、改、裝燃氣設備和用具；

　　(三)不得在陽臺上堆放易燃物品和燃放煙花爆竹；

　　(四)不得將帶有火種的雜物倒入垃圾道，嚴禁在垃圾道口燒垃圾；

　　(五)進行室內裝修時，必須嚴格執行有關防火安全規定；

　　(六)室內不得存放超過0.5公斤的汽油、酒精、香蕉水等易燃物品；

　　(七)不得臥床吸煙

　　(八)樓梯、走道和安全出口等部位應當保持暢通無阻，不得擅自封閉，不得堆放物品、存放自行車

　　(九)消防設施、器材不得挪作他用，嚴防損壞、丟失；

　　(十)教育兒童不要玩火

　　(十一)學習消防常識，掌握簡易的滅火方法，發生火災及時報警，積極補救；

　　(十二)發現他人違章用火用電或有損壞消防設施、器材的行為，要及時勸阻、制止，并向街道辦事處或居民委員會報告。

　　第十二條房產管理部門或房屋產權單位需要改變高層居民住宅樓地下室的用途時，其防火安全必須符合國家有關規范、規定的要求，并經市(市轄區)、縣公安機關審核同意。

　　第十三條凡違反本規則的，根據有關法律、法規、規章的規定予以處罰。

　　第十四條本規則所稱以下、以下，均含本數。

　　第十五條本規則自發布之日起施行。1986年公安部頒布的《高層建筑消防管理規則》第四條第二款停止執行。

　　2．《保安部管理標準》（節選）

　　防報警信號處理程序

　　1．消防監控中心當值保安員收到消防報警信號或電話報警時：

　　（1）用對講機通知巡樓保安員或管理員即時到現場核實；

　　（2）即時向當值主管報告，講清報警地點；

　　（3）將監控鏡頭定在報警樓層監視，并將情況及時向當值主管報告。

　　2．巡樓保安員或管理員接到消防監控中心當值保安員呼叫后，以最快速度趕到報警地點核實，并且遵循以下規則：

　　（1）報警地點在公共地方，直接進入報警地點檢查。

　　（2）報警地點在寫字樓單元內，先按門鈴，向用戶簡要說明理由后，進入報警地點檢查。

　　（3）報警地點在商場內，與商場管理人員一起進入報警地點檢查。

　　（4）報警地點在停車場內，與停車場管理人員一起進入報警地點檢查。

　　（5）報警地點在商場獨立商鋪內且已上鎖，即時報告當值主管和商場當值負責人，留守現場觀察，等待當值主管和商場當值負責人到場后決定是否破鎖進入檢查。

　　（6）報警地點在寫字樓單元且上鎖，即時報告當值主管，并留守注意觀察，等待當值主管到場后決定是否破鎖進入檢查。

　　3．當值主管接到消防監控中心保安報告后，即時帶領機動人員最快速度趕到報警地點現場檢查。

　　（1）經到報警地點現場檢查，確認屬誤報，即時通知消防監控中心當值保安員復位，若進入寫字樓單元內、商鋪內、停車場內檢查，需向用戶解釋清楚，致歉后方可離開。

　　（2）報警地點在寫字樓單元內或商場獨立鋪位且已上鎖時，若觀察到有明火或煙，必須破鎖進入現場檢查，排除險情后加鎖，并通知用戶。

　　（3）經現場檢查認為火警后，按初期火警處理程序處理。

　　4．消防監控中心當值保安收到當值主管指令后信號復位，并做好記錄。

　　初期火警處理程序

　　1．發現初期火警，在場人員應該：

　　（1）即時報告大廈消防監控中心，報告內容包括火警具體地點、燃燒物性質、火勢蔓延方向等；

　　（2）立即利用附近的滅火器械撲救，盡量控制火勢發展；

　　（3）可能情況下，關閉門窗以減緩火勢蔓延速度。

　　2．消防監控中心當值保安員收到現場報告后：

　　（1）即時報告當值主管；

　　（2）聯絡保安部主管，報告情況；

　　（3）密切監視報警地點情況。

　　3．當值主管收到火警報告后：

　　（1）帶領消防人員，攜帶滅火器以最快速度到達火警現場；

　　（2）立即指揮在場人員進行滅火撲救；

　　（3）指揮火警現場及可能受影響范圍內的人員使用安全通道疏散。

　　4．滅火后，當值主管安排人員留守火警現場，等待公司調查。

　　（1）將滅火人員撤離至安全距離內；

　　（2）立即向上級報告；

　　（3）進入火災緊急處理程序。

　　火災緊急處理方案

　　初期火警撲救無效，火勢無法控制并進一步蔓延時，在場主管應該即時向大廈當值最高主管報告。

　　1．大廈當值最高主管接到報告后：

　　（1）及時召集大廈內義務消防隊員，命令義務消防隊各組負責人帶領本組人員各就各位；

　　（2）向消防中心發出指令，用緊急廣播系統通知用戶緊急疏散；

　　（3）第一時間到達現場，決定是否向消防局報警求救。

　　2．大廈消防監控中心當值保安員收到大廈當值最高主管指令后：

　　（1）啟用消防緊急廣播，通知用戶緊急疏散；

　　（2）向市消防局報警，講清楚大廈地點、起火樓層、火勢等；

　　（3）將監控鏡頭定在起火樓層密切監視；

　　（4）檢查電梯有無困人，若出現電梯困人，即時向當值主管報告，并利用電梯對講機安定被困者情緒。

　　3．迅速行動組接到指揮部指令后：

　　（1）以最快速度到達現場，組織滅火；

　　（2）關閉防火分區的防火門或卷閘；

　　（3）安排人員攜帶滅火工具檢查相鄰房間和上下樓層通道是否有火勢蔓延；

　　（4）針對燃燒性質不同采取相應的滅火方法。

　　3．救護疏散組接到指揮部指令后：

　　（1）指揮用戶疏散，疏散順序先從著火層以上各層開始，安撫暫不需疏散樓層的用戶；

　　（2）引導著火房間或樓層人員安全疏散，隨后查漏；

　　（3）引導用戶從消防走火梯疏散到首層，無法從消防走火梯疏散到首層時，引導用戶疏散到天臺上風處等待營救，并組織水槍掩護；

　　（4）醫療救護小組攜帶急救藥品和器械到疏散集中點。

　　4．安全警衛組接到指揮部工作指令后：

　　（1）清除路障，指揮無關車輛離開現場，維持大廈外圍秩序；

　　（2）禁止無關人員進入大廈，指揮疏散人員離開大廈；

　　（3）等待引導消防局消防員到火災現場。

　　3．《消防員職務說明書》

　　部門名稱：保安部

　　直屬上級：保安部領班

　　職務概述：

　　嚴格執行國家有關消防安全工作的法規，做好公司工作人員的防火常識教育和消防培訓工作。

　　職務及職責范圍：

　　1．負責制定公司防火安全條規，制定防火、疏散和滅火戰斗計劃。

　　2．協助各部門制定部門防火安全計劃，并定期檢查其落實情況。加強重點部門和部位的防火工作，把重點部位的防火工作落實到人。

　　3．定期對滅火設施、器材進行檢查和維護保養，發現問題及時與有關部門商量整改，發現重大隱患或解決不了的問題，用書面形式向上級領導匯報，同時采取有效的防范措施。

　　4．熟悉公司建筑布局結構、建筑材料的特點、緊急情況時的疏散計劃與路紅、消防設備的配備和設置情況。

　　5．發現火警信號或接到火警報告，立即趕赴現場，發現火情，應立即組織人員撲救，同時將火勢情況、地點報告保安部主管和總經理，由總經理決定是否向公安消防部門報警。

　　6．給來公司施工的單位或個人制定防火安全措施，審批動用明火作業申請。

　　7．對公司內的各種危險品（易燃品、易爆品等）實行監管。經常檢查各部門有無火情隱患，并督促及時整改，杜絕不安全因素。

　　8．建立健全消防安全工作檔案。

　　9．同當地消防部門保持密切聯系，接受消防部門的指導。

　　4．《保安員火警報警程序》

　　無論什么時候,發現火情的人應保持鎮靜,切勿驚慌，如難以撲滅時，應按照下列程序工作。

　　1．立即用火場附近的電話通知保安部，如附近無電話時，可打火場附近的手動報警器完成報警工作。

　　2．采用電話報警時，請打火警電話“119”，報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，物質燃燒種類，是否有人被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，之后注意傾聽對方是否有補充詢問，并做認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。

　　3．在撲救人員未到達火場前，報警者采取相應的滅火措施，使用火場附近的消防設施進行補救。

　　4．關閉火場附近的電源開關及門窗。

　　5．切勿在火場附近區域高喊“著火了”，以免造成不必要的混亂，

　　6．引導火場附近的客人從安全通道撤離，同時告訴客人不要使用電梯。

　　7．滅火后，要保護好現場，禁止無關人員進入

篇3：物管案例：提供停車位客戶轎車丟失怎么辦

　　物管案例：提供停車位客戶轎車丟失怎么辦

　　近日某商業大廈內的客戶轎車丟失。當時客戶進入大廈時大廈停車場的車輛管理員對該車輛進行了發卡工作，停車卡上寫有（本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負責車輛的保管請各位車主自行保管！）。該客戶現因車輛丟失向物業管理公司要求索賠，但是物業管理公司拒絕賠償，于是雙方發生激烈爭執。

　　[案例分析]

　　本案例爭論的焦點是物業管理公司提供停車位構成的是“停車位有償使用合同關系”還是“保管合同關系”。物業管理公司拒絕賠償，就要證明其與客戶僅是“僅是停車位有償使用合同關系，那么需要在其經營范圍、收費標準、對外明示及物業管理合同中提供相應的證據。

　　本案例物業管理公司提供的僅是停車位和停車秩序這種“停車位有償使用合同關系，這在寫有“本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負責車輛的保管請各位車主自行保管！” 的停車卡上已經表明，事實上，停車位本身并未造成車輛滅失，車輛的滅失也不是因為停車秩序造成的，所以物業管理公司提供停車服務不是保管合同關系，物業管理公司沒有對車輛進出進行檢驗的義務。如果物業管理公司停車場值班人員發現有人盜竊車輛而不及時制止、告知車主或報警，應是一種重大過失行為，但本案例中并不存在這一事實。所以，物業管理公司不應進行賠償。

　　[解決方法]

　　本案例中物業管理公司應據理力爭，堅持不予賠償的主張。具體做法上，可想向客戶陳述上述理由，協商解決。但如果客戶仍固執己見，要求物業管理公司提供賠償，那么物業管理公司就應用法律手段保護自己，準備好所需各類證據，到人民法院提請訴訟，主張人民法院保護自己的合法權益。

　　[相關法規政策]

　　1．《停車場管理規定》

　　1．小區停車場實行日夜24小時值班制度，由保安值班員負責管理。

　　2．本停車場只對本轄區內的業主、本公司的職員及前來轄區參觀的客人開放。

　　3．車輛進入停車場應一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，在規定位置上停放整體、有序。

　　4．停放時應與周圍車輛保持適當距離，鎖好車門后，調好防盜系統。

　　5．停放時要注意周圍的人員、車輛及公共部位、設施設備的安全。

　　6．車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全，緩慢駛離。

　　7．停車場不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其他危險品的車。

　　8．管理人員值班期間應認真負責，熱情服務，隨時察看車輛的情況，對車主的合理要求應給予滿足。

　　9．管理人員交接班時應辦理交接手續，核對停車場車輛與登記記錄相符，并簽字交接。

　　10．遵從秩序，文明禮讓。

　　2．《車輛管理工作標準 》

　　1. 道路線型、斷面與整個住宅區建筑群體布置相協調；

　　2. 車行道通至每幢住宅樓單元入口處；

　　3. 外來車輛未經許可，不可進入轄區；

　　4. 進入物業轄區內車輛，均服從物業公司管理；

　　5. 凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準駛入轄區；

　　6. 駛入轄區內車輛均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現象發生（救護車、警車、救火車除外）；

　　7. 轄區內所有車輛均納入物業公司管理范圍，作到一車一證、一證一位、車證齊全，見證放車；

　　8. 車輛管理員禮貌待人、熱情周到；

　　9. 車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、房號、車位；

　　10. 車輛管理員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現象發生時，10分鐘內通知車主；

　　11. 停車場內無貨物堆積、道路阻塞現象；

　　12. 停車場內地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；

　　13. 停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；

　　14. 停車場內有明顯禁煙標牌，且消防器械及設施均配備齊全，使用功能完好率100%；

　　15. 轄區內交通事故年發生率不超過2%，丟失事故發生率為0%；

　　16. 地下停車場光線明亮，能見度高，目測距離50米以上；

　　17. 臨時停放車輛收費率100%；

　　18. 每車位文字檔案齊全、資料準確率100%；

　　19. 外來進出車輛有登記，完成率100%，準確率100%。

　　3．《停車場(庫)管理規定》

　　1.目的

　　確保停車場(庫)內的設備、設施和停放車輛的安全,保證車場(庫)內整齊有序。

　　2.范圍

　　適用于理工科技大廈停車場(庫)。

　　3.職責

　　3.1 交通班負責指揮車場(庫)內的車輛整齊停放、存放、監護和并在《 值班日志》、《停車庫車輛進出登記表》和《B2車庫停車證登記表》上做好記錄。

　　3.2 交通班長和警衛班長負責車場管理、監督、指導。

　　4.程序

　　4.1 停車場(庫)管理

　　4.1.1 停車場(庫)設保安崗,工作時間為停車場8:00-17:00,停車庫7:30-19:00。

　　4.1.2大廈內所有客戶的機動車輛必須在保安部登記備案。

　　4.2 停車庫

　　4.2.1 當有車輛駛入地下車庫時,值班人員應迅速指引車輛慢行,安全地停放在指定的車位上,并提醒司機關鎖好車門、窗,并將車內貴重物品隨身帶走.無車輛停放許可證的車輛不得停放在車位上。

　　4.2.2 每隔半小時或臨時詳細檢查車輛的車況,發現漏水、漏油、未關好車門、窗、未上鎖等現象及時處理并通知車主。

　　4.2.3 嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車者應立即勸阻,并報告班長及時處理,避免交通意外事故發生。

　　4.2.4 禁止司機(車主)用消防水源洗車,經勸阻不聽者按有關規定處理。

　　4.2.5 車輛出庫時,仔細核對出庫之車和駕駛員(車主),有疑問時,應立即到車擋面前向司機敬禮,再有禮貌盤問。

　　A.若是車主的親友,和車主聯系認可,并有駕駛證方可放行。

　　B.若盤問時發現有問題,應立即扣留車輛,并及時通知班長和巡邏保安,機警地做好應急準備,以防不法分子盜車行兇。

　　4.2.6 當發現無關人員或可疑人員到車庫時,保安崗應按如下程序進行處理。

　　A.當車庫發現無關人員時,保安崗應勸導其離開車庫,對于不聽從勸導的人員應立即通知交通班長及警衛班長,前往處理。

　　B.當停車庫發現可疑人員時,保安崗應急時前往對可疑人員進行查問,同時用對講機通知交通班長,由其他警隊人員及時巡視檢查停車所有車輛,有 無丟標志,車輛有無損傷,車門、車窗、后備箱有無撬痕.如未發現問題, 可把可疑人員放行。當發現可疑物品及車輛有損時,應立即送交保安部進行處理,并進行事件的記錄。

　　4.3 地面停車場

　　4.3.1 指揮進入車輛慢行,按規定行駛方向行駛,停放車輛位置適當,使車場車輛停放整齊。

　　4.3.2指揮開出車輛按規定方向行駛,慢行開出停車場。

　　4.3.3 隨時巡檢地面車輛情況,發現門、窗未關好,有漏油、漏水,刮蹭現象應及時通知車主,并做好記錄。

　　4.3.4 夜間應對停放在大廈停車場內的車輛進行登記,以保證車輛的安全狀況。

　　4.3.5 留意進入大廈車場的車輛情況,對帶有危險品車輛,禁止進入車場。

　　4.3.6 如有特殊情況及時上報有關部門。

　　5.監督執行

　　保安部經理。

　　4．《自行車樓的管理規定》

　　1.目的

　　為保證自行車樓的安全秩序,保證車輛的擺放規范、合理,保證客戶存放車輛的安全、完好,特制定本規定。

　　2.范圍

　　適用于理工大廈自行車樓的管理。

　　3.職責

　　3.1 保安部警衛隊負責自行車樓安全的管理。

　　3.2 保安內勤負責發放存車牌,并在《自行車牌發放登記表》上做好記錄。

　　3.3 保安部經理負責監督、檢查。

　　4.程序

　　4.1 客戶需存放自行車時,到保安部領取自行車牌,保安內勤在《自行車牌發放登記表》上做好記錄,并收取押金10元。

　　4.2 自行車存車牌分大小兩種,大牌由客戶保存,可固定在車上,存車時將車存至于指定區域.小牌交值勤保安員,掛于值班室內自行車牌的懸掛板上。

　　4.3 值勤保安員負責指揮、擺放自行車車輛,做到整齊劃一、存取方便。

　　4.4 客戶存車后保安員負責將同號小牌交于顧客,以備取車之用。

　　4.5 客戶取車時必須將相應號碼的小牌交與保安員,方可取車。

　　4.6 值勤保安員負責、監督禁止將無自行車牌照的車輛存入自行車棚。

　　5.監督執行

　　保安部經理監督執行。