物管案例：物業(yè)管理應(yīng)如何進(jìn)行人員配置

　　華聯(lián)集團(tuán)大廈是上海華聯(lián)物業(yè)有限公司所管理的一幢集賓館、餐飲、銀行、涉外辦公樓為一體的綜合大廈。由于建造初期物業(yè)管理沒有前期介入，大樓部分設(shè)計(jì)布局不合理，大樓總機(jī)房設(shè)在B樓3樓，消防監(jiān)控中心設(shè)在A樓1樓，衛(wèi)星監(jiān)控中心設(shè)在A樓19樓，此三處崗位均必須保證24小時(shí)有人上崗，最精簡(jiǎn)配備要12人，但三處崗位工作量都很小，都只是起一種防范性監(jiān)控作用。對(duì)此，物業(yè)管理公司因該怎么辦。

　　[案例提示]

　　人員開支是企業(yè)運(yùn)作中最大、最重要的成本，已成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的共識(shí)。對(duì)物業(yè)公司這類保本微利型企業(yè)來說，更要注重對(duì)人員成本的控制，機(jī)構(gòu)設(shè)置要精簡(jiǎn)、高效。

　　[案例分析]

　　為此，物業(yè)管理處經(jīng)理經(jīng)過測(cè)算，決定將三處的機(jī)房進(jìn)行適當(dāng)?shù)母脑欤瑢⒉糠衷O(shè)備移位，集中到消防監(jiān)控中心。這一舉動(dòng)需改造費(fèi)用10萬(wàn)元，但人員由12人減少到5人，按每人每年企業(yè)支付3萬(wàn)元/人計(jì)，每年可節(jié)省人員開支21萬(wàn)元，且一勞永逸。

　　人力控制一般應(yīng)注意以下原則：

　　1．以崗定員、按崗配人

　　2．職責(zé)明確、充分授權(quán)

　　3．注意工資差別，調(diào)動(dòng)積極性

　　4．精簡(jiǎn)高效、一崗多能

　　5．考慮區(qū)分不同階段，人力要求的差異性（前期介入階段、前期管理全面接管階段、后期管理、管理成熟階段的人力需求各有側(cè)重點(diǎn)）

　　6．注意市場(chǎng)人員的情況（勞動(dòng)力市場(chǎng)及有關(guān)使用勞力規(guī)定）

　　7．加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高人員素質(zhì)，培養(yǎng)復(fù)合型人才

篇2：政府辦公物業(yè)保安組織架構(gòu)及人員配置方案

　　政府辦公物業(yè)保安組織架構(gòu)及人員配置方案

　　1、本項(xiàng)目安全管理架構(gòu)及崗位的設(shè)置分類

　　固定崗：設(shè)置于個(gè)主要出入口。

　　作用：人、財(cái)、物出入之要道定點(diǎn)管制，對(duì)安全管理部位進(jìn)行定崗防范。

　　巡邏崗：樓內(nèi)外巡邏。

　　作用：防止、消除安全及火災(zāi)隱患，巡查各區(qū)域之安全狀態(tài)，保證無安全盲點(diǎn)、消防通道暢通、車輛照章停放。

　　交通崗：車輛出入口定點(diǎn)安全崗。

　　作用：控制車輛出入口，控制車輛等財(cái)產(chǎn)安全。

　　指揮崗：智能安防系統(tǒng)控制中心值班崗。

　　作用：安全管理的“神經(jīng)中樞”，嚴(yán)密監(jiān)控各區(qū)域安全狀態(tài)，負(fù)責(zé)對(duì)各安全崗組織調(diào)度協(xié)防、信息與指令的傳達(dá)等。

　　便衣崗：于外圍、大廈內(nèi)機(jī)動(dòng)巡視監(jiān)察。

　　作用：配合公安機(jī)關(guān)預(yù)防犯罪事件，監(jiān)控*人員行為合法，增加安全防范的有效性，可作為安全管理的增援和機(jī)動(dòng)力量。

　　保安主管：物業(yè)安全管理之直接負(fù)責(zé)人。

　　2、安全管理之整體職責(zé)

　　A、專業(yè)保安管理：

　　消除安全隱患、防止外來之盜、搶、破壞、爆炸、恐怖、非法*等事件發(fā)生;

　　控制人員、物品出入安全，嚴(yán)防可疑人員及危險(xiǎn)物品進(jìn)入所轄區(qū)域;

　　安全預(yù)警、有效控制各類緊急、突發(fā)事件;

　　保障安全的工作環(huán)境和秩序、防止機(jī)關(guān)干部職工的人身傷害事故;

　　保障大型活動(dòng)及會(huì)務(wù)秩序與會(huì)務(wù)安全;

　　B、車輛及交通管理

　　車輛出入管理

　　車輛停放管理

　　車輛安全管理

　　區(qū)內(nèi)交通管理

　　C、消防安全管理

　　實(shí)行消防安全責(zé)任制，建立健全防火安全制度

　　定期開展多種形式的消防知識(shí)宣傳。

　　落實(shí)值班巡查制度，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患及時(shí)消除，并報(bào)告政府辦公樓相關(guān)部門，

　　在征得同意后報(bào)公安消防機(jī)構(gòu)。

　　建立全員義務(wù)消防隊(duì)，定期進(jìn)行消防演習(xí);組織撲救初期火災(zāi)，引導(dǎo)安全疏散。

　　(四)政府辦公樓安全布防體系--“無盲點(diǎn)式防線”防控體系

　　為提供政府辦公樓物業(yè)人、財(cái)、物的安全保障，特在安全布防系統(tǒng)設(shè)置“無盲點(diǎn)式防線”防控體系。

　　政府辦公樓物業(yè)為基本開放式，人員構(gòu)成復(fù)雜，識(shí)別難度大，因此，外圍巡視與內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域監(jiān)控是政府辦公樓安全管理的核心環(huán)節(jié)。

　　外圍防范將充分利用本物業(yè)完善的智能安防系統(tǒng)，有效地將安全員巡邏與技防設(shè)施相互結(jié)合、相互補(bǔ)充、確保安全。

　　“無盲點(diǎn)式防線”防控體系控制模式簡(jiǎn)述：

　　第一層防線：建筑物外圍

　　控制方式：設(shè)置定點(diǎn)的安全固定崗，對(duì)進(jìn)出車輛及人員禮貌地進(jìn)行恰當(dāng)控制，由閉路監(jiān)控?cái)z像機(jī)進(jìn)行配合、一旦出現(xiàn)意外由安全控制中心調(diào)度巡邏安全員增防等手段進(jìn)行控制。室外空間較大，合理配置安全員實(shí)行全天候24小時(shí)嚴(yán)密巡查，其中設(shè)置便衣崗以增加識(shí)別犯案的隱蔽性。

　　A級(jí)：廣場(chǎng)巡邏

　　政府辦公樓的廣場(chǎng)為全開放式廣場(chǎng)，需要特別加強(qiáng)廣場(chǎng)與建筑連接區(qū)域，以及通往建筑物的通道的安全巡邏，防止惡性事件、意外事故、非法*等事故發(fā)生;

　　B級(jí)：環(huán)建筑周圍的市政道路、區(qū)域

　　該區(qū)域?yàn)榘踩绊戄椛鋮^(qū)域。須密切關(guān)注對(duì)政府辦公樓可能受到的影響，并識(shí)別各類事件征兆。

　　巡邏控制線：根據(jù)安全管理“視線控制”的管理原則，實(shí)行交叉循環(huán)式巡邏。

　　第二層防線：建筑物重點(diǎn)區(qū)域

　　人工控制區(qū)域：政府辦公樓機(jī)關(guān)辦公區(qū)域，設(shè)置16小時(shí)和24小時(shí)安全值崗，非主要出入口根據(jù)使用情況，設(shè)置合理的值勤班次。控制各建筑物出入口進(jìn)出人員。將非經(jīng)許可進(jìn)入人士阻控于建筑物之外。

　　安防系統(tǒng)控制：由于目前安防系統(tǒng)仍未正式投入使用，基本上依靠科學(xué)合理的人員崗位分布及安排來確保各個(gè)部位處于受控狀態(tài)。面臨即將投入使用的門禁系統(tǒng)，我公司將根據(jù)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的統(tǒng)一安排，多方征求意見后采用合理的方式進(jìn)行人員補(bǔ)充控制，做到安全控制無盲點(diǎn)，嚴(yán)格管理、熱情服務(wù)。

　　內(nèi)部巡邏控制：建筑內(nèi)部實(shí)行全天24小時(shí)巡邏，重點(diǎn)巡查活動(dòng)場(chǎng)所的安全。

　　(五)政府辦公樓保安崗位配置詳表及職責(zé)說明

　　A、保安崗位配置原則：

　　科學(xué)周密：科學(xué)合理地配置安全管理崗位，將不同職責(zé)和類別的管理崗位有效地結(jié)合起來，在空間上，保證安全控制覆蓋物業(yè)的每個(gè)角落;在時(shí)間上，確保任何一個(gè)事段均不出現(xiàn)安全管理的空白;保證安全管理在空間和時(shí)間兩個(gè)維度均無盲點(diǎn)，確保萬(wàn)無一失。

　　精于高效：通過對(duì)安全責(zé)任區(qū)域的合理劃分，結(jié)合物業(yè)的使用特點(diǎn)和政府作息習(xí)慣特點(diǎn)，在保證絕對(duì)安全狀態(tài)的前提下，通過科學(xué)的管理模式、高效的管理流程、快捷的信息傳遞方式，配合物業(yè)安全技防設(shè)施，保障安全管理成效，避免因崗位配置計(jì)劃不合理導(dǎo)致安全管理隊(duì)伍臃腫，合理控制成本。

　　配合協(xié)作：保安崗位的配置充分各個(gè)保安崗位充分之間的相互配合與協(xié)助，形成一支整體有序、紀(jì)律嚴(yán)明、統(tǒng)一指揮調(diào)度、能打硬戰(zhàn)的安全管理團(tuán)隊(duì)。

　　政府辦公樓保安崗位配置一覽表(140)

　　序號(hào)崗位名稱上班情況配置人數(shù)崗位工作點(diǎn)

　　1.主樓1號(hào)崗三班制3主樓1樓北大門

　　2.主樓2號(hào)崗三班制3主樓2樓南大門

　　3.主樓3號(hào)崗三班制3主樓1-7樓

　　4.主樓4號(hào)崗三班制3主樓15-16

　　5.主樓5號(hào)崗三班制3主樓8-14

　　6.主樓6號(hào)崗三班制3主樓19-20

　　7.主樓7號(hào)崗三班制3主樓地下室停車場(chǎng)入口

　　8.主樓8號(hào)崗三班制3主樓地下室停車場(chǎng)出口

　　9.主樓9號(hào)崗兩班制2主樓1樓平臺(tái)車庫(kù)入口

　　10.主樓10號(hào)崗三班制3主樓17-18樓

　　11.主樓11號(hào)崗二班制2主樓15樓巡邏

　　12.主樓12號(hào)崗二班制2主樓16樓巡邏

　　13.主樓13號(hào)崗二班制2主樓17樓巡邏

　　14.主樓14號(hào)崗二班制2主樓18樓巡邏

　　15.主樓15號(hào)崗二班制2主樓一樓連廊東出入口

　　16.主樓16號(hào)崗二班制2主樓一樓連廊西出入口

　　17.主樓17號(hào)崗白班制119F書記辦公室

　　18.主樓18號(hào)崗白班制119F市長(zhǎng)辦公室

　　19.主樓19號(hào)崗三班制7行政辦事中心消防中心值班

　　20.北樓1號(hào)崗三班制3北樓1樓入口

　　21.北樓2號(hào)崗三班制3北樓2樓巡邏

　　22.北樓3號(hào)崗二班制2北樓信訪局門口

　　23.北樓4號(hào)崗白班制3北樓停車場(chǎng)巡邏(加2人)

　　24.北樓5號(hào)崗二班制2北樓停車場(chǎng)東出入口

　　25.北樓6號(hào)崗二班制2北樓停車場(chǎng)西出入口

　　26.東樓1號(hào)崗三班制3東樓1樓北門

　　27.東樓2號(hào)崗三班制3東樓2樓南門

　　28.東樓3號(hào)崗三班制3東樓巡邏

　　29.東樓4號(hào)崗三班制3東樓平臺(tái)車庫(kù)入口

　　30.東樓5號(hào)崗三班制3東樓2樓南門

　　31.東樓6號(hào)崗二班制2東樓連廊摩托車停放點(diǎn)

　　32.西樓1號(hào)崗三班制3西樓平臺(tái)車庫(kù)入口

　　33.西樓2號(hào)崗三班制3西樓2樓南門

　　34.西樓3號(hào)崗三班制3西樓巡邏

　　35.西樓4號(hào)崗三班制3西樓平臺(tái)車庫(kù)入口

　　36.西樓5號(hào)崗三班制3西樓2樓南門

　　37.西樓6號(hào)崗二班制2西樓連廊摩托車停放點(diǎn)

　　38.會(huì)堂1號(hào)崗三班制3會(huì)堂車庫(kù)入口

　　39.會(huì)堂2號(hào)崗三班制3會(huì)堂地下室出口

　　40.會(huì)堂3號(hào)崗三班制3會(huì)堂巡邏

　　41.會(huì)堂4號(hào)崗三班制3會(huì)堂西門

　　42.會(huì)堂中心三班制3會(huì)議大廈消防中心值班

　　43.巡查1號(hào)崗三班制3會(huì)堂巡查

　　44.巡查2號(hào)崗三班制3東樓、北樓巡查

　　45.巡查3號(hào)崗三班制3主樓、西樓巡查

　　46.班長(zhǎng)三班制3安全現(xiàn)場(chǎng)各崗位協(xié)調(diào)、巡查

　　47.安全督察白班制1協(xié)助保安主管開展工作

　　48.保安主管白班制1負(fù)責(zé)安全部全面工作

　　49.頂崗調(diào)休機(jī)動(dòng)12分配到各中隊(duì)負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)頂崗輪休

　　50.合計(jì)140其中一中隊(duì)35人，二中35人，三中35人，四中隊(duì)33人，含12名調(diào)休頂班人員。

　　保安經(jīng)理助理

　　協(xié)助部門經(jīng)理管理部門的安全工作，對(duì)主管主辦的工作情況進(jìn)行監(jiān)督考核。

　　保安主管：

　　根據(jù)安全工作的特點(diǎn)和日常訓(xùn)練的要求，在物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)成立安全管理部并設(shè)保安主管崗，負(fù)責(zé)安全管理工作安排、指導(dǎo)、檢查、訓(xùn)練和考核，其崗位編制為1人。

　　保安中隊(duì)長(zhǎng)：

　　根據(jù)大樓實(shí)際情況及人員編制，安全管理部分設(shè)四個(gè)班，其中24小時(shí)三班制三個(gè)班，每班24人，單設(shè)16小時(shí)兩班制一個(gè)班，21人;每班設(shè)班長(zhǎng)一名，負(fù)責(zé)該班當(dāng)值期間的人員管理、崗位協(xié)調(diào)、現(xiàn)場(chǎng)事件處理及人員引導(dǎo)培訓(xùn)工作，向主管負(fù)責(zé)，該崗位編制為4人。

　　保安區(qū)組長(zhǎng)：

　　在實(shí)際工作中，我公司將會(huì)議大廈及行政辦事中心進(jìn)行分區(qū)管理，即會(huì)議大廈為一區(qū)，東樓、北樓為二區(qū)，主樓、西樓為三區(qū)，每區(qū)設(shè)組長(zhǎng)一名，三個(gè)班共設(shè)九名組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)本組內(nèi)各崗位支援、檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)事宜，向班長(zhǎng)負(fù)責(zé)，該崗位編制為9人。

　　保安、消防監(jiān)控中心(會(huì)議大廈控制中心崗)

　　會(huì)議大廈的消防控制中心設(shè)一個(gè)指揮崗，每崗實(shí)行三班制，每班一人。向本班班長(zhǎng)負(fù)責(zé)，與當(dāng)值組長(zhǎng)相互監(jiān)督。主要職責(zé)：

　　監(jiān)控消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、閉路監(jiān)視系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、車輛及主要出入口，協(xié)調(diào)指揮午夜服務(wù)中心安全、維修、接待及參觀等各項(xiàng)工作，迅速調(diào)度協(xié)調(diào)處理突發(fā)事件、緊急事件以及接受顧客的保修等任何顧客需求和投訴等。

　　保安主管、其他班長(zhǎng)應(yīng)熟悉中心值班要求，必要時(shí)擔(dān)任頂崗。

　　出入口崗(大門崗);

　　設(shè)于政府辦公樓物業(yè)各樓出入口。

　　主要職責(zé)：按來訪接待工作程序要求接待來訪辦事群眾，控制外來辦事群眾隨意進(jìn)出和大件物資出入。

　　出入口崗(車庫(kù)側(cè)門崗)：

　　設(shè)于主樓、東樓、西樓平臺(tái)車庫(kù)出入口。

　　主要職責(zé)：該出入口主要是為內(nèi)部工作人員提供出入，禁止來訪人員通過，需將其引導(dǎo)到各樓主樓出入口辦理來訪接待手續(xù)，控制大件物資出入。

　　領(lǐng)導(dǎo)樓層固定崗：

　　分別設(shè)于主樓15至19樓。

　　主要職責(zé)：控制未經(jīng)許可人員從電梯廳、樓梯等處進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)樓層，懷中心及大門崗密切配合，引導(dǎo)來訪人員到秘書室接洽，并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)秘書通報(bào)客人來訪情況，并協(xié)助服務(wù)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)接待，監(jiān)控任何可能的異常情況并及時(shí)與物業(yè)服務(wù)中心和甲方相關(guān)部門聯(lián)系。

　　大堂前臺(tái)崗

　　主要職責(zé)：對(duì)到各單位辦事群眾進(jìn)行必要的監(jiān)控、引導(dǎo)等，提供必要的咨詢，及時(shí)向中心或市府總值班室匯報(bào)重要客人來訪情況，與中心及領(lǐng)導(dǎo)樓層崗位保持密切配合引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)客人來訪，對(duì)辦事群眾進(jìn)行進(jìn)行登記辦理放行手續(xù)，控制大件物品進(jìn)出管理。

　　樓內(nèi)巡邏崗

　　主要職責(zé)：監(jiān)控樓層內(nèi)安全消防狀況，檢查樓層公共設(shè)施、消防設(shè)施狀況、檢查安全死角及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，對(duì)外來辦事群眾進(jìn)行必要的監(jiān)控和引導(dǎo)等，在上下班車輛高峰期支援交通崗。

　　大廈底下層停車場(chǎng)崗

　　主要職責(zé)：按照政府辦公樓停車場(chǎng)管理要求，對(duì)授權(quán)車輛進(jìn)出及停放秩序進(jìn)行監(jiān)控、引導(dǎo)，阻止無關(guān)人員隨意進(jìn)出大廈底下層。

　　便衣安全崗

　　主要職責(zé)：支援各崗位工作，密切監(jiān)視外來人員、信訪人員的各種動(dòng)態(tài)，并監(jiān)督保安崗位工作情況，配合公安機(jī)關(guān)預(yù)防各種犯罪行為，增加安全防范的有效性。

　　車庫(kù)巡邏崗(兼外圍巡邏)

　　主要職責(zé)：監(jiān)控政府辦公樓外圍安全、車輛停放、公共設(shè)施及公共環(huán)境狀況，處理突發(fā)及應(yīng)急事項(xiàng)，確保消防通道暢通無阻，上下班高峰期間指揮疏導(dǎo)車輛交通。

　　北樓廣場(chǎng)巡邏崗：

　　主要職責(zé)：監(jiān)控北樓廣場(chǎng)外文安全、車輛停放及公共設(shè)施及公共環(huán)境狀況，處理突發(fā)及應(yīng)急事件，確保消防通道暢通無阻，上下班及會(huì)議召開期間指揮疏導(dǎo)車輛交通。

　　信訪辦固定崗：

　　主要職責(zé)：協(xié)助信訪辦及警務(wù)區(qū)處理各類群眾信訪工作，作好信訪人、信訪事由及處理情況登記，維護(hù)信訪局門口停車秩序，協(xié)助安撫好情緒過激的群眾，及時(shí)匯報(bào)重大信訪事件權(quán)利配合處理。

　　B、8+1安全管理模式

　　即8個(gè)結(jié)合和1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行;

　　定崗與不定崗跟蹤相結(jié)合。

　　來訪登記與崗位跟蹤相結(jié)合;

　　客服前臺(tái)服務(wù)與客服中心信息溝通相結(jié)合;

　　會(huì)議服務(wù)與安全重點(diǎn)巡邏相結(jié)合;

　　信訪接待與重點(diǎn)跟蹤相結(jié)合;

　　重要時(shí)段崗位加強(qiáng)與非重要時(shí)段崗位演練相結(jié)合;

　　智能化管理與人防服務(wù)相結(jié)合;

　　重要領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)知與個(gè)性化服務(wù)相結(jié)合的安全管理模式。

　　重點(diǎn)突出一個(gè)管理標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格管理，熱情服務(wù)。

篇3：安管部來訪人員管理規(guī)定

　　安管部來訪人員管理規(guī)定

　　一、目的

　　二、為了保證住戶親朋的順利來訪,確保小區(qū)及住戶人身、財(cái)產(chǎn)安全，杜絕閑雜、無關(guān)人員或不法分子混入小區(qū)伺機(jī)進(jìn)行有損小區(qū)及住戶各種利益的行為，特制定本規(guī)定：

　　三、適用范圍

　　適用于z市兆佳物業(yè)管理有限公司。

　　四、要求：

　　1．安管部負(fù)責(zé)落實(shí)、監(jiān)督指導(dǎo)工作。

　　2．領(lǐng)班負(fù)責(zé)日常來訪人員管理工作的監(jiān)督。

　　3．安管員負(fù)責(zé)日常來訪人員的登記工作。

　　五、工作程序

　　1．所有來訪人員、客人應(yīng)遵從“示證、登記檢查、合理進(jìn)入及活動(dòng)、聲明離開”的原則。

　　2．來訪人員有本小區(qū)住戶陪同時(shí)，需由住戶向安管員講明來客身份及與住戶關(guān)系，安管員應(yīng)視情況提醒來訪客人出示有效身份證明并接受證件、帶入物品登記。

　　3．來訪客人如無本小區(qū)住戶陪同，在進(jìn)入小區(qū)時(shí)需向安管員講明到訪單元、被訪人姓名，并向安管員出示有效身份證明,經(jīng)安管員向住戶核查屬實(shí)并取得住戶許可的，在證件、帶入物品等登記完畢后進(jìn)入小區(qū)。

　　4．來訪客人如有車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，所駕車輛需接受檢查、登記、按指定位置停放、嚴(yán)格遵守停車場(chǎng)管理制度并按相關(guān)規(guī)定交納停車費(fèi)。在必要時(shí)（如接政府協(xié)查通知、重大慶典或經(jīng)公司大會(huì)議定認(rèn)為必要的）所帶車輛需接受更進(jìn)一步（如開車蓋、尾箱）的檢查。

　　5．對(duì)到訪單元、被訪人姓名不明的；經(jīng)聯(lián)系被訪住戶后該住戶不同意來訪人進(jìn)入的，拒不出示證件、不接受合理登記的；攜帶大量傳章、小廣告、易燃易爆等危險(xiǎn)品（經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意用以施工用途的除外）的；僧、道等攜帶香燭進(jìn)入小區(qū)有可能搞封建迷信活動(dòng)的,如有可能給小區(qū)住戶帶來?yè)p害或不便并向被訪住戶講明后取得許可的,安管員有權(quán)拒絕其進(jìn)入小區(qū)。