開欄語
10月29日起,福州市房地產(chǎn)管理局、福州市工商行政管理局聯(lián)合出臺(tái)的《福州市前期物業(yè)服務(wù)合同》(試行)和《福州市物業(yè)服務(wù)合同》(試行)兩個(gè)示范文本正式實(shí)施。
福州房管局有關(guān)人士表示,新物業(yè)合同最大的不同點(diǎn),也就是制定主體由物業(yè)公司向政府部門的轉(zhuǎn)變。“政府站在一個(gè)中立的立場,制定相應(yīng)條款,明確業(yè)主以及物業(yè)各自所盡的義務(wù)和職責(zé),以及所享受的權(quán)利。因此,將改變業(yè)主的被動(dòng)局面,條款中也將能夠真正為業(yè)主說話。”
此舉將大大改變業(yè)主在維權(quán)方面的被動(dòng),為物業(yè)和業(yè)主各自的責(zé)任、義務(wù)樹立基本標(biāo)桿,公正維護(hù)雙方權(quán)益。
即日起,本報(bào)將從各個(gè)方面詳細(xì)解讀新物業(yè)合同規(guī)定的條例。如果你對新出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)合同條例有任何疑問或不明確的,可以撥打本報(bào)熱線電話0591-87806110進(jìn)行反映和討論。
案例車停小區(qū)被刮劃 物業(yè)拒不賠償
10月31日上午,在福州市晉安區(qū)金暉新村小區(qū)內(nèi),業(yè)主發(fā)現(xiàn)4部停在小區(qū)內(nèi)的小車遭人刮劃。
車主林先生稱,前晚他將車停到小區(qū),并交納了5元錢的停車費(fèi)。5時(shí)30分許,他下樓取車時(shí),發(fā)現(xiàn)兩扇車門、車把均被刮劃。
據(jù)統(tǒng)計(jì),周邊被刮劃的小車共有4部,其中一輛豐田小車的引擎蓋上“傷痕累累”。
隨后,林先生找到了小區(qū)物業(yè)——福州金源物業(yè)管理公司討說法、要賠償。但物業(yè)負(fù)責(zé)人拒絕賠償,并表示,小區(qū)之前也發(fā)生過類似事件,他們最后均交給警方處理,物業(yè)從來沒有賠償過。
林先生認(rèn)為,他將車停在小區(qū),并交了停車費(fèi),物業(yè)對車輛安全應(yīng)盡看管的義務(wù),車輛被刮,物業(yè)就必須賠償。物業(yè)公司游經(jīng)理稱,5元停車費(fèi)只是車輛的過夜費(fèi)用,并非保管費(fèi),車子被刮劃不屬于物業(yè)和保安管理的范圍。
舊合同制定主體是物業(yè) 偏袒物業(yè)是常事
律師分析
舊合同制定主體是物業(yè) 偏袒物業(yè)是常事
在現(xiàn)場,有不少業(yè)主說,小車還能找保險(xiǎn)公司理賠,但是電動(dòng)車、摩托車、自行車發(fā)生損壞、丟失后,連賠都沒處賠。業(yè)主們紛紛抱怨,物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)照交,車子“照丟不誤”。
對此,福建名仕律師事務(wù)所的蘇湖城律師認(rèn)為,在以往的舊物業(yè)合同中,一旦業(yè)主車輛受損或者丟失,物業(yè)公司大多是以免責(zé)條款拒絕賠償。“即使沒有免責(zé)條款,他們也會(huì)強(qiáng)詞奪理,比如像案例里車被刮劃,物業(yè)卻稱收5元停車費(fèi)只是過夜費(fèi),而不是保管費(fèi)。”
蘇湖城表示,不少人因此和物業(yè)打官司,但很多時(shí)候問題卻沒法解決,矛盾激化嚴(yán)重。對此,他認(rèn)為,問題的源頭在于,原先的物業(yè)合同是由物業(yè)公司提供的,并沒有統(tǒng)一范本。也就是說,制定主體是物業(yè)公司,合同必定是不平等的,是維護(hù)合同制定方,也就是物業(yè)自身的權(quán)益。
“絕大多數(shù)的合同出現(xiàn)霸王條款,出現(xiàn)偏袒物業(yè)、不利業(yè)主的情況。”蘇湖城認(rèn)為,這種合約不能夠真正維護(hù)業(yè)主的利益。
新物業(yè)合同規(guī)定 物業(yè)未盡責(zé)就得賠錢
部門解讀
新物業(yè)合同規(guī)定 物業(yè)未盡責(zé)就得賠錢
《新物業(yè)服務(wù)合同》第22條明確規(guī)定:物業(yè)未按照合同的約定做好公共區(qū)域的安全防范和秩序維護(hù),造成業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)損害的,物業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)盡多少責(zé)能免賠
“物業(yè)未按照合同的約定做好公共區(qū)域的安全防范和秩序維護(hù)”,這是業(yè)主索賠的前提。
福州市房管部門表示,在“乙方(物業(yè))提供的物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量”中“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范和秩序維護(hù)”提到:巡邏人員應(yīng)“按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),配備相應(yīng)的門崗和巡邏崗安防人員”;門崗要求“設(shè)專人24小時(shí)值勤”; 小區(qū)的重點(diǎn)區(qū)域巡邏時(shí)間則以小時(shí)為單位,小區(qū)的技防設(shè)施要求“配備有安全電子監(jiān)控設(shè)施的,實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控并及時(shí)記錄”等等。
物業(yè)必須做到“落實(shí)小區(qū)安防力量,采取各種有效安全防范措施,通過人防、技防、物防相結(jié)合的辦法,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。”
格式合同內(nèi),雖然一些具體細(xì)則由業(yè)主與物業(yè)制定,但是在小區(qū)的日常公共設(shè)施維護(hù)以及安防方面,物業(yè)必須起碼做到以上的標(biāo)準(zhǔn)。如果沒有做到,根據(jù)合同,物業(yè)就屬?zèng)]有盡責(zé)。
哪些損失物業(yè)不用賠?
是否小區(qū)一發(fā)生案件,業(yè)主的損失都必須由物業(yè)公司來賠償業(yè)主損失?對此,福州市房管局相關(guān)人士表示,這需要看案件發(fā)生的實(shí)際情況而定,如果是業(yè)主自身過失的話,物業(yè)則可以免責(zé)。
該人士還舉了例子,小區(qū)業(yè)主未將車輛停放在物業(yè)公司指定的區(qū)域,或是車輛停在指定停車點(diǎn)卻未上鎖,造成車輛丟失的,公安機(jī)關(guān)查明丟車原因后,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任很小,因?yàn)閬G車的主要原因出在業(yè)主自身。
還有一種情況是,業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致自己利益受損,物業(yè)公司可以免責(zé)。
另外,物業(yè)公司是否盡到安防義務(wù),這主要是以當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)調(diào)查結(jié)果作為依據(jù),而且物業(yè)未盡責(zé),要與案件發(fā)生、業(yè)主受損有因果關(guān)系,這也必須經(jīng)公安機(jī)關(guān)調(diào)查后才能確定的。
“收了物業(yè)費(fèi),提供不了相應(yīng)物業(yè)服務(wù),物業(yè)要向業(yè)主賠錢。”在損失賠償標(biāo)準(zhǔn)上,新合同也做了明細(xì)規(guī)定。合同指出,物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)達(dá)不到合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的,應(yīng)以每月收取的物業(yè)費(fèi)為基數(shù)向全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主支付違約金,并賠償由此給業(yè)主、物業(yè)使用人造成的損失。
篇2：案例:電梯失控老人被嚇出腦梗塞 物業(yè)公司被判賠款
案例:電梯失控老人被嚇出腦梗塞 物業(yè)公司被判賠款
電梯失控老人被嚇出腦梗塞 物業(yè)公司被判賠11萬
合肥一老人乘坐電梯時(shí)，遇到電梯疾速下滑，受到不小的驚嚇，次日，她感覺身體不適去醫(yī)院檢查，診斷為急性腦干梗塞，留下行動(dòng)不便的后遺癥，構(gòu)成七級(jí)傷殘。為了討一個(gè)說法，老人將小區(qū)物業(yè)公司起訴至法院，要求賠償。近日，合肥市中院對此案作出終審判決。
電梯疾速下滑老人腦梗塞狀告物業(yè)
20**年2月27日上午10時(shí)許，60多歲的李云(化名)在兒子等家人陪同下，乘坐所居住的合肥市瑤海區(qū)東方銀座A幢西側(cè)電梯時(shí)，電梯在正常下行時(shí)突然失控疾速下滑。
李云等電梯乘坐人員均受到不同程度驚嚇。事后，李云感覺不適于次日到醫(yī)院就診，經(jīng)合肥市第二人民醫(yī)院診斷為腦干梗塞(急性期)。
李云經(jīng)多次治療后仍存有行動(dòng)不便的后遺癥，經(jīng)鑒定構(gòu)成七級(jí)傷殘。
事發(fā)后，李云一紙?jiān)V狀將小區(qū)物業(yè)公司合肥金田物業(yè)管理有限公司(下簡稱金田物業(yè))訴至法院，要求物業(yè)公司賠償各項(xiàng)損失總計(jì)31萬余元。
法院一審審理期間，接受金田物業(yè)的申請委托某鑒定中心對電梯故障與李云的損害后果之間的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行了鑒定，鑒定意見認(rèn)為存在因果關(guān)系，參與度為45%~55%。
老人所受傷害故障電梯應(yīng)擔(dān)半責(zé)
據(jù)了解，金田物業(yè)在20**年、20**年間分別委托了兩家電梯公司對電梯進(jìn)行了定期維保，但在涉案電梯的定期檢驗(yàn)時(shí)，該電梯曾在20**年3月26日的檢驗(yàn)結(jié)論顯示不合格，后經(jīng)復(fù)檢為合格。
那么李云的傷情是否因乘坐電梯時(shí)，電梯失控疾速下滑所致?相關(guān)證人當(dāng)庭證言證明，電梯在20**年2月27日上午正常下行時(shí)突然失控疾速下滑，當(dāng)時(shí)包括李云在內(nèi)的乘坐人員均受到不同程度的驚嚇。
鑒定中心的鑒定意見認(rèn)為，李云自身的身體原因及電梯故障與其傷害后果均有因果關(guān)系，一審法院確定電梯故障對李云傷害后果的參與度比例為50%。
物業(yè)公司被判擔(dān)責(zé)賠償11萬余元
一審法院認(rèn)為，李云作為電梯乘坐人，在事發(fā)當(dāng)日由成年家人陪同乘坐，并沒有不當(dāng)使用電梯的行為，因此李云對自身損害后果的發(fā)生沒有過錯(cuò)。金田物業(yè)作為電梯的管理者，雖提供了相應(yīng)的維保記錄，但檢驗(yàn)記錄顯示電梯曾未通過檢驗(yàn)，且證人也證實(shí)涉案電梯也時(shí)有故障，金田物業(yè)卻未提供任何維修記錄，因此，一審法院認(rèn)為金田物業(yè)并沒有盡到充分、審慎的管理職責(zé)，對李云的損害后果具有過錯(cuò)。
據(jù)此，一審判決，金田物業(yè)賠償李云醫(yī)藥費(fèi)、后續(xù)治療費(fèi)、傷殘賠償金等合計(jì)11萬余元。
金田物業(yè)不服一審判決上訴稱，事發(fā)當(dāng)天他們物業(yè)并未收到電梯故障的投訴，該日也沒有發(fā)生任何電梯故障，“我們僅是小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位，非電梯的所有者和管理者，已根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對小區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行了日常維護(hù)保養(yǎng)，已經(jīng)盡到了物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，本身不存在過錯(cuò)。即便我們物業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，承擔(dān)50%的賠償責(zé)任也明顯過重，因?yàn)槔钤票旧泶嬗卸喾N疾病。”
近日，合肥市中院二審駁回上訴，維持原判。
法官說法：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行電梯使用單位的義務(wù)
合肥市中院二審認(rèn)為，關(guān)于李云因電梯疾墜而受傷的事實(shí)，根據(jù)證人證言以及結(jié)合李云于事發(fā)后因腦干梗塞(急性期)住院，而失重狀態(tài)可引起急性腦干梗塞的鑒定意見，可以證明李云因電梯疾墜受傷之事實(shí)的存在具有高度可能性。
李云在居住小區(qū)正常乘坐電梯，對電梯墜落當(dāng)然沒有過錯(cuò)。而小區(qū)公共電梯屬于特種設(shè)備，特種設(shè)備屬于共有的，共有人可以委托物業(yè)服務(wù)單位或者其他管理人管理特種設(shè)備。金田物業(yè)作為事發(fā)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)履行電梯使用單位的義務(wù)，因電梯事故給他人造成的損失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
事故發(fā)生后，對電梯疾墜的原因并未進(jìn)行事故檢測，金田物業(yè)若認(rèn)為其對事故發(fā)生無過錯(cuò)，其向李云承擔(dān)賠償責(zé)任后，可再行向事故的直接責(zé)任方主張。
篇3：學(xué)校物業(yè)管理工作職責(zé)
> 學(xué)校物業(yè)管理崗位職責(zé)1、對包干區(qū)地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網(wǎng)、吊灰。
2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池?zé)o青苔，無油污，無雜物。
3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。
4、愛護(hù)公物和清潔工具，保管好勞動(dòng)用品。
5、有責(zé)任教育學(xué)生節(jié)約水電。
6、負(fù)責(zé)公共場所窗戶玻璃等公共設(shè)施的維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)報(bào)修。
7、遵守勞動(dòng)紀(jì)律，服從臨時(shí)突擊任務(wù)的調(diào)配。
8、拾到財(cái)物要交公，學(xué)生掉落的衣物收好交組長處理。
9、工作時(shí)間內(nèi)，不撿垃圾。
10、注意自身儀表形象。