物業(yè)從業(yè)人員的應(yīng)知應(yīng)會(五)

　　物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)文件(待補充)

　　憲法

　　國家法律

　　《中華人民共和國民法通則》

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　　《中華人民共和國土地管理法》

　　《中華人民共和國合同法》

　　《中華人民共和國公司法》

　　《中華人民共和國保險法》

　　行政法規(guī)

　　《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院379號令，自20**年9月1日施行)

　　《城市私有房屋管理條例》

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》

　　《城市綠化條例》

　　《中華人民共和國消防條例》

　　部門規(guī)章

　　建設(shè)部令：《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》(19*);

　　建設(shè)部令：《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年);

　　建設(shè)部令：《城市危險房屋管理規(guī)定》;

　　建設(shè)部令：《城市房屋修繕管理規(guī)定》;

　　建設(shè)部令：《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》(20**年)

　　國務(wù)院發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布：《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(20**年)

　　建設(shè)部令：《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(20**年)(原《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(建住房【1999】261號不執(zhí)行，兩個管理辦法的差異不少)

　　公安部：《高層居民住宅樓防火管理規(guī)則》(1992年)

　　《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標準及評分細則》

　　地方性法規(guī)

　　廣東省有關(guān)物業(yè)管理之政策文件

　　物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定

　　《廣東省物業(yè)管理條例》(1998年7月29日通過并自同年10月1日起施行)

　　《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》

　　廣東省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(小區(qū)、工業(yè)區(qū))達標考評辦法

　　地方政府規(guī)章

　　《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》(1998年7月20日發(fā)布施行)

　　《廣州是物業(yè)管理辦法》(20**年3月23日發(fā)布施行)

　　廣州市其它有關(guān)規(guī)定

　　市國土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國房字[1999]185號《關(guān)于加強我市物業(yè)管理的通知》;

　　市國土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國房辦字[1999]32號《轉(zhuǎn)發(fā)市物價局關(guān)于物業(yè)管理收費和住宅公用電攤分辦法的通知》;

　　市建委下發(fā)的穗建開[1999]350號《關(guān)于規(guī)范商品住宅樓管理的通知》;

　　市財政局、地方稅務(wù)局下發(fā)的財字[1999]804號《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》;

　　市國土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國房字[1999]218號關(guān)于印發(fā)《廣州市物業(yè)管理公司資質(zhì)管理暫行辦法》的通知;

　　市建委下發(fā)的穗建開[1999]118號《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收管理工作的通知》。

　　中國物業(yè)管理協(xié)會：《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》(20**年)

　　《物業(yè)管理條例》的主要內(nèi)容(7847624)：

　　建立了7項基本制度;明令8個方面的告知規(guī)定;明令業(yè)主的4項權(quán)益;明令物業(yè)管理企業(yè)的7項職責(zé);明令6項禁止行為;規(guī)范2項書面合同;授權(quán)4項規(guī)定。

　　7項基本制度：

　　1.業(yè)主大會制度：一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，并對業(yè)主大會的職責(zé)等作了明確的規(guī)定;

　　2.業(yè)主公約制度：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任等事項依法作出約定。并規(guī)定業(yè)主大會有訂立、修改業(yè)主公約的職責(zé)，業(yè)主、使用人有遵守業(yè)主公約的義務(wù);

　　3.物業(yè)管理招投標制度：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，明確了違背這一規(guī)定的法律責(zé)任;

　　4.承接驗收制度：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。對物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)、退出管理時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收、資料移交手續(xù)等作了規(guī)定;

　　5.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)

　　實行資質(zhì)管理制度; 　　6.物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度：應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書;

　　7.專項維修資金制度：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

　　除了以上基本制度外，《條例》還對建設(shè)單位的保修責(zé)任、公用事業(yè)單位的維修養(yǎng)護責(zé)任、物業(yè)服務(wù)合同終止時物業(yè)管理企業(yè)的交接責(zé)任、業(yè)主委員會備案等作了明確的規(guī)定

　　8個方面的告知規(guī)定：

　　1.業(yè)主大會會議告知居委會;

　　2.主管部門撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違規(guī)規(guī)定應(yīng)通告全體業(yè)主;

　　3.業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定告知居委會;

　　4.業(yè)主改變公共建筑、實施用途告知物業(yè)管理企業(yè);

　　5.業(yè)主裝飾裝修房屋告知物業(yè)管理企業(yè);

　　6.物業(yè)管理企業(yè)將裝飾裝修禁止行為告知業(yè)主;

　　7.物業(yè)管理企業(yè)對違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為及時向有關(guān)行政管理部門報告;

　　8.發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)及時向有關(guān)行政管理部門報告

　　業(yè)主的4項權(quán)益：

　　1.業(yè)主大會有權(quán)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過

　　2.業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分

　　3.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途

　　4.專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造、不得挪作他用

　　物業(yè)管理企業(yè)的7項職責(zé)

　　1.從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格

　　2.一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得損害公民的合法權(quán)益。

　　4.物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用于服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)管理收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納

　　5.物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定

　　6.違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　7.物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)

　　6項禁止行為

　　1.《條例》19條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理物管的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(政府監(jiān)管)

　　2.《條例》27條規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位。共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分(否則，處5～10萬元的罰款)

　　3.《條例》38條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途(否則，處1～10萬元的罰款)

　　4.《條例》40條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)無委托改專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人(若違反，則限期改正，處合同款30%～50%罰款，吊銷資質(zhì)證書;承擔(dān)損失賠償責(zé)任)

　　5.《條例》50條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途(否則，處1千～1萬元，5～20萬元的罰款)

　　6.《條例》51條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益(否則，處1千～1萬元，5～20萬元的罰款)

　　2項書面合同

　　1.前期物業(yè)服務(wù)合同：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同

　　2.物業(yè)服務(wù)合同：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)度物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定

　　4項授權(quán)規(guī)定

　　1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定

　　2.業(yè)主在首次業(yè)主大會會議

　　上的投票權(quán)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定 　　3.國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

　　4.專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。

　　辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料：

　　1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料

　　2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用、和維護保養(yǎng)技術(shù)資料

　　3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件

　　4.物業(yè)管理所必需的其他文件

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　建設(shè)工程的最低保修期限(《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第40條)

　　基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限

　　屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年

　　供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期

　　電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和維修工程為2年其他項目的保修期限，由雙方約定。下列情況不屬于保修范圍：

　　因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷

　　不可抗力造成的質(zhì)量缺陷

　　新建房屋保修期的期限規(guī)定(一般房屋維修管理教材上的說法)

　　1.民用與公共建筑的土建工程為一年

　　2.建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月

　　3.建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期

　　4.室外的上下和小區(qū)道路為一年

　　保修期滿后的規(guī)定

　　由業(yè)主承擔(dān)修繕責(zé)任，并承擔(dān)修繕費用

　　對業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)，有以下規(guī)定：

　　1.物管企業(yè)承擔(dān)公建部分的修繕責(zé)任

　　2.業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部分和自用設(shè)備的修繕責(zé)任

　　凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由行為人負責(zé)修復(fù)或給予賠償

　　對公產(chǎn)房屋修繕，按租賃合同約定辦理

　　業(yè)主委員會成立的條件

　　物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　業(yè)主公約

　　業(yè)主公約是物業(yè)實施物業(yè)管理的基本法則，應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。對全體業(yè)主具有約束力。主要訂明各項管理規(guī)則，使物業(yè)各業(yè)主、住戶、租戶及物業(yè)管理公司在使用物業(yè)的公共設(shè)施及私人地方時或在成立業(yè)主委員會時，知所遵守，從而明白自身的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。

　　業(yè)主公約包含的基本內(nèi)容：

　　1.有關(guān)物業(yè)的使用、維護和管理：物業(yè)管理區(qū)域的名稱、地點、面積及戶數(shù);共用場所及共用設(shè)施設(shè)備狀況;建筑物各項維修、養(yǎng)護、管理和物業(yè)服務(wù)費用、專項維修資金以及依照業(yè)主大會決定的有關(guān)分攤費用等的交納

　　2.業(yè)主的共同利益：業(yè)主使用建筑物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共用場所、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益;業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守的行為準則;業(yè)主大會的召集程序及決定重大事項的方式

　　3.業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)：業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利與義務(wù);業(yè)主對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督的權(quán)利;建筑物毀滅的修復(fù)與重建的權(quán)利和義務(wù)

　　4.違反業(yè)主公約的法律責(zé)任

　　預(yù)售商品房

　　必須核驗開發(fā)商是否具備以下的“五證兩書”。

　　“五證”是：

　　1.國有土地使用證;

　　2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

　　3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　4.建設(shè)工程開工證;

　　5.商品房預(yù)售許可證。

　　“兩書”是：

　　1.《住宅質(zhì)量保證書》

　　2.《住宅使用說明書》。

　　現(xiàn)房

　　開發(fā)商須提供房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。

　　上述資料你也可以到房地產(chǎn)管理部門進行查詢。

　　物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)：

　　安全防范

　　1.封閉式的保安管理;

　　2.24小時治安及消防防范;

　　3.公共秩序的維護;

　　4.物業(yè)范圍的交通及車輛導(dǎo)向、停放管理;

　　5.施工及搬運人員、貨物的進出管理。

　　維護保養(yǎng)

　　建筑物內(nèi)場地的養(yǎng)護與維修;

　　物業(yè)附屬的共享設(shè)施、設(shè)備(公共照明系統(tǒng)、公共電梯、公共娛樂設(shè)備、其它機電設(shè)施設(shè)備等)的養(yǎng)護與維修;

　　綠化環(huán)境的布置、養(yǎng)護服務(wù);

　　經(jīng)常公共設(shè)施、公共場所的清潔服務(wù);

　　客戶的上門維修服務(wù)。

　　客戶服務(wù)

　　物業(yè)客戶檔案資料的管理;

　　客戶的訪問及處理客戶投訴;

　　商務(wù)服務(wù)(代購、代訂、清潔及清理等)

　　業(yè)主和使用人委托的其它服務(wù)事項(包括帶兒童、代管寵物等)

　　物業(yè)管理費(物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出)的構(gòu)成：

　　1.管理、服務(wù)人員的工資社會保險和按規(guī)定提取的福利費等(保險、公積金等)。

　　2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。如：燈光、通風(fēng)空調(diào)、電梯、保安監(jiān)控、消防設(shè)備、配套的娛樂設(shè)施等維修養(yǎng)護費用：①電梯維護(分維修費和保險費);②房屋維護費用;③電器、電訊的維護;④給排水的維護(包括消防水的維護)

　　3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用：物業(yè)公共地方、樓宇外墻的清潔，日常生活垃圾的處理費等。

　　4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用：公共綠化的設(shè)置、擺放、補充及養(yǎng)護等。

　　5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用：如保安費：自建保安隊伍營運及地方政府或行政部門規(guī)定之治安費用、保安、消防器材用品的費用等。保安費用有：a服裝;b警棍;c通訊器材。

　　6.辦公費用：物業(yè)管理公司日常運作之辦公開支費用

　　，公共開支、交通通訊、管理行政費用及節(jié)日布置等。(辦公費用包括通訊費、辦公用品費和水電費(指辦公的水電費，并不是公用水電費)) 　　7.物業(yè)管理企業(yè)直接用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費。

　　8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用：公共水、電費用的開支(商場)：公共照明、通風(fēng)、空調(diào)、電梯、扶手梯等設(shè)施設(shè)備的日常運作用電。公共電費：①電梯用電;②道路照明(包括路燈、射燈、圍墻燈、彩燈);③消防用電;④樓道照明;⑤地下車庫照明;⑥智能化系統(tǒng)用電;⑦排水系統(tǒng)用電;⑧其它設(shè)施用電(如噴泉，高檔的小區(qū)有溫水泳池)公共水費：①綠化用水;②清潔用水;③公共設(shè)施用水(小橋流水、噴泉、泳池)

　　9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本

　　《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》自20**年1月1日起執(zhí)行，原國家計委、建設(shè)部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)掛你服務(wù)收費暫行辦法》(計價費【1996】266號同時廢止)。

　　物業(yè)管理費的使用

　　使用原則是所收取的管理費全部使用在物業(yè)管理工作方面，如有結(jié)余將轉(zhuǎn)入下一年物業(yè)管理使用，并需定期(半年)向業(yè)主/用戶公布管理費的開支使用情況，供業(yè)主監(jiān)督。

　　物業(yè)管理的監(jiān)管機構(gòu)

　　物業(yè)管理公司由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)委員會或國土房管局物業(yè)管理處負責(zé)管理。

　　房屋共用部位的維修、養(yǎng)護和管理

　　房屋共用部位包括：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、樓門廳、樓蓋、樓梯間、走廊通道等。

　　房屋共用設(shè)施、設(shè)備

　　包括：共用的上下水道管、落水管、水箱、加壓水泵、天線、供電線路、配電系統(tǒng)、垃圾道、煙囪;樓內(nèi)共用照明、樓內(nèi)外消防設(shè)施設(shè)備、道路、室外上下水道管、化糞池、溝、渠、池、井、停車場、車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。配電系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、紅線內(nèi)市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、路燈、自行車庫、室外泵房、配電間、商業(yè)網(wǎng)點、小區(qū)所有公共設(shè)施、設(shè)備。

　　園藝及環(huán)境衛(wèi)生管理

　　1、小區(qū)內(nèi)公共綠化、園林小品等的養(yǎng)護與管理(不包括保質(zhì)期內(nèi)的公共綠化的養(yǎng)護工作)。

　　2、公共場所、房屋共用部位以及其他公共環(huán)境的衛(wèi)生保潔，生活垃圾的收集、清運，對室內(nèi)裝修、裝飾垃圾收集和清運。

　　安全及消防管理

　　1、配合、協(xié)助公安部門進行安全監(jiān)控、巡視和門崗值勤，結(jié)合本小區(qū)智能化設(shè)施，維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全。

　　2、做好消防教育宣傳工作，加強消防培訓(xùn)及演練，做好消防安全的防范工作。

　　交通和車輛停放秩序的管理

　　對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通狀況進行正確預(yù)測和安排，確保本物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛停放有序和交通順暢。

　　物業(yè)檔案資料的管理

　　1、管理與本物業(yè)相關(guān)的房屋竣工、共用設(shè)施設(shè)備及接管驗收的檔案、圖紙、資料。

　　2、管理業(yè)主及物業(yè)使用人的檔案資料。

　　與業(yè)主及物業(yè)使用人另行約定，物業(yè)管理公司可以從事下列管理服務(wù)事項：

　　1、受業(yè)主及物業(yè)使用人委托，對業(yè)主及物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維護、養(yǎng)護。

　　2、對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)文化體育娛樂場所等受有關(guān)單位委托對其所屬、附屬配套建筑和設(shè)施進行維修、養(yǎng)護和管理。

　　3、受有關(guān)單位委托，對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營性用房進行經(jīng)營與管理。

　　其他管理服務(wù)事項

　　1、組織開展健康有益的社區(qū)文化娛樂活動，每半年至少一次。

　　2、根據(jù)本物業(yè)的情況和特點，開展形式多樣的有償社區(qū)服務(wù)及商務(wù)服務(wù);向業(yè)主及物業(yè)使用人提供各類特約有償服務(wù)。

　　3、從事符合我國法律法規(guī)和本合同規(guī)定的其他事項。

篇2：物業(yè)保安工作應(yīng)知應(yīng)會培訓(xùn)

　　物業(yè)保安工作應(yīng)知應(yīng)會培訓(xùn)

　　保安部警衛(wèi)應(yīng)知應(yīng)會內(nèi)容

　　(一)保安部工作的方針是什么：

　　依靠群眾，預(yù)防為主，打擊犯罪，確保安全。

　　(二)安全保衛(wèi)工作為什么要"內(nèi)緊外松"？

　　這是由工作性質(zhì)和特點所決定的，即要做好服務(wù)工作，又要確保業(yè)主和賓客的安全。

　　(三)保安人員應(yīng)具有什么素質(zhì)？

　　1、熱愛祖國，忠于職守；

　　2、遵紀守法，廉潔奉公；

　　3、服從命令，聽從指揮；

　　4、熱情友好，文明禮貌；

　　5、執(zhí)行政策，敢于斗爭。

　　(四)保安工作的主要任務(wù)是什么？

　　1、做好"四防"工作(防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故)；

　　2、維護園區(qū)的正常秩序，保證業(yè)主賓客的財產(chǎn)和人身安全；

　　3、發(fā)現(xiàn)不安全因素及時報告，同時根據(jù)實際情況采取相應(yīng)措施。

　　(五)消防工作的"應(yīng)知應(yīng)會"。

　　1、應(yīng)知消防工作的方針(預(yù)防為主，防消結(jié)合)；

　　2、應(yīng)知火災(zāi)報警程序；

　　3、應(yīng)知消防設(shè)施的一般性能和消防器材的使用方法。

　　(六)防火要點

　　1、在工作中要把預(yù)防火災(zāi)放在首位，認真注意發(fā)現(xiàn)是否存在著火災(zāi)隱患；

　　2、在巡視中發(fā)現(xiàn)火情要及時撲救并上報。

　　(七)防盜要點

　　1、方針："以預(yù)防為主，注意抓現(xiàn)行；

　　2、方法：檢查各部門門窗上鎖情況；注意觀察和發(fā)現(xiàn)可疑跡象，及時查明。

　　(八)防破壞要點

　　1、隨時發(fā)現(xiàn)在園區(qū)內(nèi)進行的各種不正當(dāng)聯(lián)系和交易活動；

　　2、加強對"無人區(qū)"和重點部位的巡視，防止各種破壞活動發(fā)生；

　　3、積極協(xié)助公安機關(guān)查獲在逃、通緝?nèi)朔傅取?/p>

　　(九)防災(zāi)害性事故的要點

　　1、保護業(yè)主、租戶免受意外傷害，防止精神病患者(尤其是瘋子)酗酒者和可能給客人帶來不愉快的人進入園區(qū)；

　　2、加強查班查崗，防止由脫崗，失職而造成嚴重過失事故；

　　3、加強對電、氣、水等管網(wǎng)和機房部位的檢查，防止由于漏氣、跑水、漏電而造成災(zāi)害事故。

　　(十)什么是"無人區(qū)"

　　指某一自然地段和部位在24小時內(nèi)或一定時間內(nèi)無責(zé)任值班員的地區(qū)。

　　(十一)怎樣保護現(xiàn)場？

　　1、立即向保安部匯報。

　　2準確記錄時間、地點、情況經(jīng)過，現(xiàn)場狀況，特殊情況，經(jīng)請示可將與現(xiàn)場有關(guān)人員留住，以便為解決問題提供情況。

　　3、對現(xiàn)場立即采取保護措施，未經(jīng)許可任何人不得進入。

　　(十二)如何執(zhí)行看守任務(wù)？

　　1、看守人員要堅持原則，不得與被看守對象談話；

　　2、未經(jīng)許可不準看守對象隨意走動；

　　3、禁止看守對象打電話；

　　4、注意觀察看守對象有無異常現(xiàn)象，防止意外事故發(fā)生，有情況(如： 自殺、自傷)要立即報告；

　　5、看守人員要堅守崗位，忠于職守，不得擅自離開。

　　(十三)得知有不明身份的人員串到樓層，如何處理？

　　1、經(jīng)確認，身份明確者，可提供方便；

　　2、對身份不明者，帶到保安部，或驅(qū)離園區(qū)；

　　3、對可疑者，將其帶到保安部，做進一步調(diào)查。

　　(十四)警衛(wèi)人員對閑雜人員，無理取鬧者，精神病和酗酒者進行勸阻時要注意什么？

　　以禮相待，避免發(fā)生口角，切記推、拉、動手等，始終保持冷靜的頭腦，避免有過失言行。無法將其勸離或根據(jù)情況報告值班主管。

　　(十五)在警衛(wèi)工作中處理問題要做到

　　冷靜、迅速、準確、果斷。

　　(十六)警衛(wèi)人員在工作中應(yīng)具備的素質(zhì)

　　1、有敵情、災(zāi)情觀念；

　　2、自覺遵守各項安全制度，并監(jiān)督他人遵守；

　　3、能發(fā)現(xiàn)一般的安全隱患，并會采取補救措施；

　　4、注意發(fā)現(xiàn)可疑征兆，及時向領(lǐng)導(dǎo)反映，維護工作環(huán)境的安全，做到"誰主管， 誰負責(zé)"，"誰在崗，誰負責(zé)"。

　　(十七)文明用語"五聲十一字"的內(nèi)容是什么？

　　你好、請進、謝謝、對不起、再見。

　　(十八)警衛(wèi)人員的"三知""三會""五不準是什么？

　　"三知"：知火警電話"119"，知匪警電話"110"，知當(dāng)?shù)嘏沙鏊透饔嘘P(guān)公安部門的電話。

　　"三會"會報警。會使用滅火器材，會撲救初期火災(zāi)。

　　"五不準"：在值班時不準睡覺、不準喝酒、不準干私活、不準看小說、雜志、報紙等，不準打撲克、下棋等。

篇3：常見物業(yè)裝修問題應(yīng)知應(yīng)會講義

　　常見物業(yè)裝修問題應(yīng)知應(yīng)會講義

　　1、裝修申請時需準備那些資料？為什么？裝修常見有那些問題？怎樣與業(yè)主做好相關(guān)解釋？

　　(1)裝修時除了需要業(yè)主身份證復(fù)印件、裝修負責(zé)人身份證復(fù)印件、電工證復(fù)印件各一分外存檔外，還需要房屋室內(nèi)平面圖、拆改圖、家具電器擺放圖、水電安裝走勢圖、天花布置圖等相關(guān)圖紙。

　　(2)為什么需要室內(nèi)拆改圖？

　　答：因為室內(nèi)墻拆除后，業(yè)主肯定想在原墻位上做衣柜或把墻進行移位來擴大和縮小房間以達到使用效果，如在原間墻做衣柜是可以的，但要把墻移建在承重梁或反梁以外的樓板上就存在樓板要承受新建墻的重力，樓板的負壓是有標準的，當(dāng)樓板超過容許的承載力時，在重力作用下樓板就會有下沉甚至裂斷的可能。

　　2、為什么需要家具電器擺放圖？

　　答：部分家具是超過樓板承載了的(樓板的承載力按國標是500kg/m2)，但實際上每個建筑是達不到標準，解釋同上。

　　3、為什么要水電安裝走勢圖？

　　答：1、為以后的維修查找起到關(guān)鍵作用，因時間長久，所布置的水電路線已經(jīng)記不清，如造成滲漏或電路短路時很快就可以查明原因，這也是對業(yè)主起到保護作用。

　　4、為什么要天花布置圖？

　　答：重要的一個原因就是避免安裝天花時打鑿及沖鉆破壞樓板的整體結(jié)構(gòu)，另外避免沖鉆時沿樓上單元安裝水管走位打鑿，造成水管滲漏。

　　5、拆墻需注意那些？

　　(1)首先了解墻體類型：

　　(2)墻的類型按其所處位置墻可分為外墻和內(nèi)墻。外墻是指房屋四周與室外接觸的墻;內(nèi)墻是位于方位房屋內(nèi)部的墻。按其方向可分為縱墻和橫墻。縱墻是指與房屋長軸方向一致的墻;橫墻是與房屋短軸方向一致的墻。

　　(3)按其受力情況可分為承重墻和非承重墻。承重墻是指承受上部傳來荷載的墻，非承重墻是不承受上部傳來荷載的墻。只承受自身重量的墻，屬于非承重墻。所以，非承重墻包括自承重墻和框架墻。框架墻是指在框架結(jié)構(gòu)中，填充在框架間的墻，它的重量由樓板、梁、柱承受。房屋中的隔墻也屬于非承重墻。

　　(4)現(xiàn)在的房屋都是框架結(jié)構(gòu)，一般室內(nèi)的隔墻都可以拆，外墻是不可以拆的。

　　6、另外，衛(wèi)生間隔墻為什么不能擴大或縮小？

　　答：衛(wèi)生間隔墻如果擴大，必將把沒有做防水的地板做成整體衛(wèi)生間，這部分很容易產(chǎn)生滲漏，必然會引起樓下業(yè)主的投訴。即使另做防水，都達不到防水效果，除非經(jīng)原設(shè)計單位提出設(shè)計方案(《國家裝飾裝修管理辦法》明確規(guī)定)，經(jīng)15天的閉水實驗，才可以改動。

　　i、衛(wèi)生間如果縮小，將會影響沉池結(jié)構(gòu)，因為衛(wèi)生間沉池處于懸空狀態(tài)，它所承載的重量非常有限，如果在沉池內(nèi)加砌隔墻，墻的重量必然會增加沉池的壓力，久而久之沉池就會損壞或出現(xiàn)裂痕。

　　7、防盜網(wǎng)為什么不能安裝在外立面和窗外？

　　答：現(xiàn)廣州市有明確規(guī)定，所有防盜網(wǎng)都不能安裝在房屋窗外面，因為不但影響房屋的整體外觀，還影響城市容貌，而且安裝防盜網(wǎng)在消防安全方面還存在很大隱患。因此，安裝防盜網(wǎng)時要求在防盜內(nèi)在開一個安全出口。

　　8、為什么房內(nèi)樓板不得鑿線管槽？房間內(nèi)能加高多少？

　　答：因為現(xiàn)在的樓板開發(fā)商已經(jīng)不再用水泥沙做防護層，交樓時地板是實板，如果打鑿的話，就容易鑿穿樓板，破壞樓板整體結(jié)構(gòu)，所以樓板是不可以開線槽的。

　　i、業(yè)主如對房內(nèi)有加高需要的，高度為10cm(最高不得超過12cm)，所有加高均使用輕質(zhì)磚，因為超高后重量就會超過樓板的承載力。

　　9、天臺為什么不能不得安裝太陽能熱水器和任何樣式雨棚卡布隆？

　　答：這些都是我公司不成文的規(guī)定，因為搭建雨棚后會破壞樓宇整體外觀(為評優(yōu)秀小區(qū)做準備)，所以強制性不能安裝任何形式雨棚。

　　i、太陽能熱水器不能安裝是因為大多數(shù)業(yè)主都需要安裝，但天面位置是不夠，如給安裝的話，就會存在安裝在公共位置及屋頂上的琉離瓦上，一是對外觀的影響，二是部分業(yè)主的強烈投訴。

　　10、為什么安裝空調(diào)或空調(diào)定位時要管理人員現(xiàn)場指導(dǎo)？

　　答：因為空調(diào)安裝都有預(yù)留位，但部分業(yè)主卻不一定會守規(guī)矩，或在設(shè)計時處于美觀考慮，會將空調(diào)重新選位安裝，這樣就會對整體樓宇外觀造成影響，再者，部分業(yè)主在選位時不考慮空調(diào)冷凝管走向，一但安裝時才知要過梁柱，這時就會對梁柱構(gòu)成破壞的危險，所以安裝時，必須通知裝修管理員現(xiàn)場指導(dǎo)和調(diào)配。

　　11、為什么封閉排水、排污管道時需要留檢查口？

　　答：因為排水及排污管道是整幢業(yè)主共用的，所有住戶生活污水都是經(jīng)此管道往外排放，如果此管道堵塞的話，將會影響整幢業(yè)主的生活，所以，為便于堵塞時及時得到疏通，這就要求業(yè)主裝修封閉管道時必須留檢查口。(正常檢查口都在單層1、3、5、7、9樓)

　　12、為什么開始裝修必須預(yù)選把排污、排糞及二次排水口用物體封閉？

　　答：因為裝修時很容易造成余泥或其它物體掉進管道內(nèi)，把排污、排糞及二次排水口堵塞，由此主戶家內(nèi)經(jīng)常就會產(chǎn)生水侵，造成不必要的損失，根據(jù)物管法規(guī)定，如因管道堵塞導(dǎo)致住戶家發(fā)生水侵，經(jīng)調(diào)查查清是那一單元造成的，將負責(zé)全部賠償責(zé)任。如查不出是那一家所為的話，則受損單元共用排水管道樓以上所有單元共同分攤損失，同時，物業(yè)公司也有管理過失責(zé)任，因此，裝修前必須對管道進行封閉。

　　13、為什么衛(wèi)生間沉池封閉前要經(jīng)驗收？

　　答：衛(wèi)生間是住戶生活沖洗的地方，長期需要用水和排水的位置，所以防水要求特別高，如沉池不架空，二次排水就起不到做用，如二次排水口被堵塞，沉池內(nèi)的積水就排不出處，時間長了以后就很容易產(chǎn)生滲水現(xiàn)象，所以，沉池封閉前就必須驗收。(驗收主要看1）沉池是否架空2）二次排水口是否暢通(可用水試)3）排污和排糞管道是否接正確。

　　14、為什么房間內(nèi)堆放裝修材料不宜過多？為什么水泥及沙石或重物體要靠承重墻邊放？水泥堆放時須要按什么規(guī)定？

　　答：房內(nèi)堆放材料過多特別是木料，就會存在消防隱患，因裝修單元要使用電設(shè)備，再者裝修工人的素質(zhì)和意識不高，又喜歡抽煙，這樣一來稍微不留神，消防事故就會發(fā)生，所以材料不宜過多;因每家每戶需要的沙、水泥比較多，水泥及沙屬于重物體，堆放過多或堆放在樓板中央，重量就會對樓板產(chǎn)生重力，在重力的情況下，一旦超過樓板的承載力，樓板就會產(chǎn)生斷裂現(xiàn)象，所以不能堆放過多，也不能堆放在樓板中央，必須沿著承重墻邊放;而且水泥放置時，疊放的包數(shù)不得超過5包。

　　15、為什么施工單元不得打開門進行？

　　答：因施工單元產(chǎn)生的灰塵比較大，會簸及公共地方，為了避免公共地方衛(wèi)生受到影響及產(chǎn)生鄰里糾紛，所以所有裝修單元裝修時必須關(guān)閉房門進行。

　　16、電梯分客梯和貨梯，所有搬運不得使用客梯進行，發(fā)現(xiàn)立即沒收搬運證，并對搬運工人教育和指引。

　　17、不得使用電梯僑箱作搬運使用，不得把裝修廢料及垃圾堆放在大堂內(nèi)等待電梯進行搬運，發(fā)現(xiàn)此情況立即沒收搬運證或出入證。

　　18、陽臺為何不得堆放材料？

　　答：眾所周知，陽臺屬于懸空建筑，它是利用樓板伸出的抓筋連接，沒有任何物體支撐，它的承載力是很小的，如堆放過重的物體，它隨時有可能發(fā)生斷裂。而且在陽臺堆放物品，如有臺風(fēng)來時，陽臺的東西就會吹落，造成安全危害。再者，更存在很大消防隱患，因為在陽臺堆放雜物，如樓上業(yè)主或其他人稍不留意，把煙頭丟下來，就會釀成大禍。(華景有過一單類似情況)

　　19、拆墻不得使用5-8磅錘，只能使用4磅以下的錘子，如使用大磅錘，它打墻的振動力太大，會影響樓宇的結(jié)構(gòu)和造成樓下單元天花裂痕現(xiàn)象，故不得使用大錘。

　　20、拆墻時不得掏空墻下部分，然后把上部分整幅墻推倒，因為整幅墻的重力會影響樓下天花產(chǎn)生裂痕現(xiàn)象。

　　21、任何時候，下水管道(排污、糞)都不得拆改。

　　22、所有裝修工人或搬運工人不得以任何天氣熱為借口在小區(qū)或房間內(nèi)打赤脖、穿背心、穿短褲施工或搬運，違者一律趕出小區(qū)。

　　23、裝修工人只能在臨時出入證指定單元施工，不得竄房裝修，發(fā)現(xiàn)立即沒收。

　　24、非業(yè)主不得大堂內(nèi)停留，發(fā)現(xiàn)此情況立即趕走。

　　25、搬運時，不得使用手推車進入電梯內(nèi)。

　　26、搬運的余泥垃圾必須搬到指定的余泥池堆放，不得放在公共地方或者放在余泥池旁。

　　27、不得從大堂內(nèi)搬運任何東西。

　　28、做木工裝修時，應(yīng)提醒裝修單元每天手工前要清掃，把垃圾清運到余泥堆放點。

　　29、搬運時不得在大堂內(nèi)地板拖拉，如造成大堂內(nèi)地板大理石花痕，必須罰款。

　　30、不得因房間需要通風(fēng)而把防火門打開。

　　31、要求每戶裝修單元必須經(jīng)常性對本單元門口進行清潔、

　　32、走火通道上不得堆放任何物品及裝修材料。

　　33、一切施工不得在室外(大堂)進行。

　　34、不得駁接公共電路進行私用，違返規(guī)定處以500-1000元罰款。

　　35、中午超過12：15分未出小區(qū)的裝修工人，臨時出入證件全部沒收。

　　36、中午12：00-14：00分和晚上不得在裝修單元內(nèi)留宿、煮食、吃飯，因為：1）治安防范工作需要 2）消防安全工作需要3）保潔工作需要4）避免超時裝修現(xiàn)象的發(fā)生

　　37、裝修材料進入地下車庫卸貨時，貨物不得放在電梯口，以免把路堵塞。

　　38、電梯活動門上不得使用任何物體卡住使用，違反規(guī)定者處以500元罰款。

　　39、室外不得搭建任何建筑物和構(gòu)筑物。

　　40、不得占用公共位置，不得在公共位置上做門。

　　以上為裝修常見問題，未盡事宜待續(xù)