物業管理防汛實戰手冊
第一章防汛工作要點
一工作宗旨：
生命至上，安全第一
二工作目標：
完善物業管理區域防汛體系，落實各項防汛制度，自查消除防汛隱患，提高應急搶險保障能力，把災害造成的損失和影響降低到最低程度。
三工作要點：
1、北京市的汛期是每年6月1日至9月15日，其中7月20日至8月10日是主汛期;京外分公司汛期時間參考當地規定。
2、落實防汛責任。物業項目負責人是本項目防汛工作第一責任人， 全面負責防汛準備、汛期指揮、協助搶險救援等工作;物業項目主管領導為防汛工作的主要負責人，負責督促在管項目各項防汛工作的落實;
3、建立防汛值班制度。物業項目應在項目公示欄或明顯位置公布24小時應急電話，并安排專人值守。在遇各類險情和突發事件時，值班人員要在30分鐘內分別向項目屬地的防汛指揮部和住建委、房管局報告，在開展處置的同時，要及時續報進展情況信息;
4、制定演練應急預案。各物業項目應結合項目實際及歷年受災情況，制定可操作性的防汛應急預案，并在汛期前組織不少于一次的防汛應急演練，確保各項目負責人和一線工作人員能夠熟練應對防汛應急情況。
第二章隱患排查和物資準備
一九種常見隱患的排查及處置
物業項目負責人應結合歷年汛情于每年3-4月組織防汛專項檢查，及時處置檢查中發現的問題。屬于《北京市物業管理辦法》中規定的危及房屋使用安全的6種緊急情況，需要使用住宅專項維修資金進行維修的，可以按照《關于簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》(京建法【2016】15號)規定的應急程序辦理。
本手冊列舉了9種常見隱患的排查及處置，供物業項目參考。
1地下車庫出入口、地下室及人防出入口、首層出入口
逐一檢查項目地下車庫、地下室及人防、首層出入口，對低于室外地面及易發生雨水倒灌窗井的部位，應配備擋水板、防汛沙袋等堵水物資，沙袋碼放及擋水板高度不低于50厘米，有條件的可砌筑擋水臺。
2外圍排水管線
對照室外管網圖和實地情況，對所有污水井、集水坑、化糞池、雨水井及其附屬管線進行檢查，并檢查排水管線與周邊市政排水管網的接口，發現井蓋和井篦破損、管線堵塞或不暢通(例如：管線坍塌、積水超過排水管、有垃圾落葉等雜物)，及時維修或清理，并注意做好檢查、清理和維修的工作記錄。
3排水泵及其控制柜(箱)
對照排水系統圖，對項目內污水井、集水坑的排水泵逐一檢查，重點檢查運轉及排水情況。由工程維修人員進行點動測試后，若出現不能正常啟動、運行有異響，或管道及法蘭接口滲漏等現象，應及時修復。點動測試后，將控制柜(箱)開關恢復至“自動”位置。
4屋面防水及保護層
對屋面防水層、保護層及上一汛期中的漏水點進行全面檢查，如發現防水層或保護層鼓包、破損、裂紋、接口開裂等現象，應及時修補，并進行不少于48小時的閉水實驗，確認無滲漏點。
如汛情來臨前無法修復， 應用苫布或油氈遮蓋可能漏水的房屋頂面，告知頂層業主屋面防水破損情況，提前做好準備，避免擴大損失。
5屋面雨水排放系統
對屋面的雨水落水口、落水管進行檢查，清理屋面的雜物，確保雨水落水口無堵塞，管線暢通。對于管線開裂、脫落、滲水等，及時更換或修復。
6項目內公共照明
項目內的公共照明包括：路燈、草坪燈、景觀照明、宣傳欄照明、廣告燈(箱)及相關配電柜(箱)。
對上述內容進行逐一檢查，出現安裝松動、柜(箱)體破損等，應加固或更換，發現接線裸露的進行絕緣處理。
7道路、散水、圍墻、人造景觀
發現塌陷、傾斜、沉降、裂縫等問題，應及時修補。修復期間應在作業區域設置圍擋，并于顯著位置設置警示標識。
8樓外立面
樓體外立面包括：外墻、外檐、空調欄板或護欄、外窗(樓道)和其它懸掛物等。
對上述內容進行逐一檢查，發現滲漏、安裝不牢固、銹蝕、起鼓、開裂、風化、脫落等，應及時修補。修復期間應在作業區域設置圍擋， 并于顯著位置設置警示標識。對于需要分流的區域，應加設指示標識， 引導人員或車輛由安全路線通過。
9避雷設施
每年汛期前，應當對避雷設施進行專業檢測。根據檢測結果進行整改。
二物資準備
防汛物資配備的種類及數量可根據各項目歷年受災情況、隱患排查處理情況和實地情況科學配置。河道周邊、地勢較低或曾經受災的項目應加大物資配備力度。
1物資的存放
防汛物資應放置在防汛重點部位附近或集中存放在專門區域，避免陽光暴曬和風吹雨淋。存放時應分類碼放，存放的部位應設置明顯標識，標注防汛物資種類和數量。
2防汛物資種類較多，各項目應根據物資用途，結合重點防范部位科學選配，主要包括以下幾個方面：
①.設施設備間、地下車庫、地下室或人防、首層等出入口，應架設擋水板或碼放沙袋;
②.低洼處易積水部位，應架設污水泵，一般分為交流電和燃油污水泵，注意柴、汽油的日常保管場所和條件應符合易燃易爆品的管理要求，并定期對發電機進行啟動式實驗;
③.樓外立面、道路、散水、圍墻等存在隱患未及時處理的，應在隱患部位周邊設置警示標識，包括警戒帶、隔離墩、警示燈等;
④.歷年汛期曾出現過斷電的項目，還應配備專業照明設備，包括應急手持電燈和小型發電機組。
⑤.除上述物資外，各企業可根據實地情況選擇性配備榔頭、錘、斧、手鋸(雞尾鋸)、電工鉗(或斷線鉗)、銑、鐵鍬、水桶、掏水盆、對講機、擴音喇叭、三輪車等物資;
三沙袋及擋水板的使用
沙袋和擋水板是各項目在防汛工作中必備的防汛物資，本手冊列舉了擋水板的制作方法及沙袋的碼放標準，供各項目參考。
1擋水板的制作方法
擋水板的材質應選擇重量輕、不易腐蝕的材料。如塑料板、不銹鋼板或進行防銹處理的鋼板。安裝時可采取邊側立式卡槽或后方檔桿的方式，如阻擋面過寬，應使用板材之間固定鏈接(可用緊固夾子) 和45度角支架的方式。
2防汛沙袋的配備
防汛沙袋主要有兩種：一是普通沙袋，二是新型的膨脹式沙袋。普通沙袋是由高密度的帆布和沙子制成，新型膨脹式沙袋是由高科技吸水材料作為填充物而制成，用于圍擋漏洞、暗溝和暗洞的堵塞。普通沙袋使用時應按堆疊錯位的方式進行碼放，依次一個壓著一個的放置，碼放高度如超過50CM，應在其堵水下方增設45度角的圍堵壩，以加強堵壩的穩固性;新型膨脹式沙袋碼放時，應層疊碼放，盡量靠近邊緣，碼放高度應占孔洞高度的四分之三左右。
防汛沙袋平時放置在干燥、通風處，使用過后應應在通風干燥處控水晾干。
第三章汛情識別及應對措施
汛情預警由低到高劃分為一般、較重、嚴重、特別嚴重四個預警級別，并依次采用藍色、黃色、橙色、紅色加以表示。當預警發布后，啟動相應級別的預警響應，并視情啟動應急處置行動。
一通過以下方式掌握汛情預警級別
1.報紙、廣播、電視等媒體發布的實時信息;
2.登錄XX市防汛抗旱指揮部網站，在左上角預警信息欄目查看;
二各級汛情預警的應對措施
1藍色汛情預警
主要道路和低洼地區開始積水，部分路段和低洼地區積水深度可能達20cm。
應對措施：
(1)項目負責人到現場值守，非當班保安及相關人員在現場備勤， 通知專業(電梯)公司維保人員現場備勤，直至預警解除。
(2)對各設備機房、低洼地區、地庫、雨水溝等區域內的設施設備進行排查，確保設施設備使用正常、無運行隱患;
(3)檢查防汛物資(沙袋等)的情況，確保擺放到位、數量達標、完整有效;
(4)在可能危及人身和財產安全的部位，設立安全警示標識;
(5)關閉或停止室外用電(如霓虹燈、LED屏、水景觀等)，對于無法排除安全隱患的區域或部位，及時上報相關部門;
2黃色汛情預警
主要道路部分路段和低洼地區積水深度可能達20cm 以上、30cm以下。
應對措施：
(1)項目負責人到現場值守，非當班保安及相關人員在現場備勤， 通知專業(電梯)公司維保人員現場備勤，直至預警解除。
(2)對各設備機房、低洼地區、地庫、雨水溝等區域內的設施設備進行排查，確保設施設備使用正常、無運行隱患;
(3)檢查防汛物資(沙袋等)的情況，確保擺放到位、數量達標、完整有效;
(4)在可能危及人身和財產安全的部位，設立安全警示標識;
(5)關閉或停止室外用電(如霓虹燈、LED屏、水景觀等)，對于無法排除安全隱患的區域或部位，及時上報相關部門;
(6)項目負責人立即組織人員對地下車庫出入口、地下人防出入口、供電設備間、燃氣設備間、供水設備間、熱力設備間進行巡查。
(7)在屋面出現漏雨的部位，用苫布或油氈遮蓋，同時用鐵絲等固定;
(8)宜通過電話通知、發送短信、張貼通知等方式，通知業主關閉門窗、自低洼處移走車輛等。
(9)每隔一小時向物業項目負責人報告情況。
3橙色汛情預警：
主要道路部分路段和低洼地區積水深度可能達30cm以上、50cm以下，部分立交橋下積水深度可能達50cm以上、100cm以下。
應對措施：
(1)項目負責人到現場值守，非當班保安及相關人員在現場備勤，通知專業(電梯)公司維保人員現場備勤，直至預警解除。
(2)對各設備機房、低洼地區、地庫、雨水溝等區域內的設施設備進行排查，確保設施設備使用正常、無運行隱患;
(3)檢查防汛物資(沙袋等)的情況，確保擺放到位、數量達標、完整有效;
(4)在可能危及人身和財產安全的部位，設立安全警示標識;
(5)關閉或停止室外用電(如霓虹燈、LED屏、水景觀等)，對于無法排除安全隱患的區域或部位，及時上報相關部門;
(6)項目負責人立即組織人員對地下車庫出入口、地下人防出入口、供電設備間、燃氣設備間、供水設備間、熱力設備間進行巡查。
(7)在屋面出現漏雨的部位，用苫布或油氈遮蓋，同時用鐵絲等固定;
(8)宜通過電話通知、發送短信、張貼通知等方式，通知業主關閉門窗、自低洼處移走車輛等。
(9)每隔一小時向物業項目負責人報告情況。
(10)重點區域、安全警示標識的部位設專人看守;
(11)所有電梯升至安全層站(安全層站根據各項目自行設定，原則上為2層以上);
(12)視情況啟動排水設備。
4紅色汛情預警：
主要道路部分路段和低洼地區積水深度可能達50cm以上，部分立交橋下積水深度可能達100cm以上。
應對措施：
(1)項目負責人到現場值守，全體人員上崗，通知專業(電梯)公司維保人員現場備勤，直至預警解除。
(2)對各設備機房、低洼地區、地庫、雨水溝等區域內的設施設備進行排查，確保設施設備使用正常、無運行隱患;
(3)檢查防汛物資(沙袋等)的情況，確保擺放到位、數量達標、完整有效;
(4)在可能危及人身和財產安全的部位，設立安全警示標識;
(5)關閉或停止室外用電(如霓虹燈、LED屏、水景觀等)，對于無法排除安全隱患的區域或部位，及時上報相關部門;
(6)項目負責人立即組織人員對地下車庫出入口、地下人防出入口、供電設備間、燃氣設備間、供水設備間、熱力設備間進行巡查。
(7)在屋面出現漏雨的部位，用苫布或油氈遮蓋，同時用鐵絲等固定;
(8)宜通過電話通知、發送短信、張貼通知等方式，通知業主關閉門窗、自低洼處移走車輛等。
(9)每隔一小時向物業項目負責人報告情況。
(10)重點區域、安全警示標識的部位設專人看守;
(11)所有電梯升至安全層站(安全層站根據各項目自行設定，原則上為2層以上);
(12)視情況啟動排水設備。
(13)根據雨量和積水情況，及時用沙袋或擋水板形成圍擋，同時，在轄區門口或地庫入口前，設專人引導車輛向安全地帶停放;
(14)監控畫面切換到各重點部位，對其進行實行管控處理，必要時派人到現場看護，避免無關人員靠近;
(15)安排專門人員在現場對設施設備進行監控，尤其是供電和排
水設備。如配電室出現進水情況，立即進行斷電處理，并向供電部門報告。
特別注意：一旦出現停電、地庫內出現積水等險情，項目負責人應當立即上報屬地街道(鄉鎮)和區縣防汛指揮部門，并配合完成搶險的工作。
第四章九種汛期可能出現的險情及應對措施
本手冊列舉了九種險情及其常規應對措施，供各物業項目參考。
一低洼處
(包括：下沉式廣場、半地下房屋建筑、水景觀等)積水
1.檢查低洼積水處的雨污水井及排水管線，確保排水暢通;
2.當降雨量較大且持續時間較長，造成的積水面積及深度不斷增大時，可采取打開雨、污水井蓋的方法來增大排水量;
3.雨污水井蓋打開后，應設置安全警示標識并派專人看管;
4.當上述措施不能使積水消退且繼續增長的，應在積水區域加裝排水泵，采取機械增壓方式強制排水，同時疏散積水區域周邊的人員、物資，并上報屬地防汛辦公室及住建委或房管局。
二市政道路積水涌入小區
1.在積水涌入處采取必要的堵水措施(如安裝擋水板或碼放沙袋)，減緩積水的涌入速度;
2.檢查涌入點周邊區域排水設施，確保暢通;
3.當積水深度不斷增大時，應立即使用水泵向外排水，并組織積水區域周邊人員、物資的疏散，同時上報屬地防汛辦公室及住建委或房管局。
三排水管網反壓噴涌
1.在涌水點碼放堵水沙袋，減緩涌水速度，控制涌水區域;
2.對反壓噴涌點周邊的雨水井、污水井的水位進行檢查，對水位高于排水管口的，應用排水泵強制排水，使水位降至排水管口以下;
3.疏散涌水點周圍的人員和物資，上報屬地防汛辦公室及住建委或房管局。
四雨水管、井及屋面雨漏管臟堵
立即清除堵塞物，并安排專人在堵塞處值守，隨時清掏。被清除的堵塞物應放置在不易被水再次沖走或再次發生堵塞的地點。
五供電、供水、熱力、通訊、燃氣等管井積水
并沿管線涌入設備機房或地下空間
1.在涌水處四周和機房門口碼放沙袋，同時檢查室外管井內的積水情況，在井口碼放沙袋，減緩管井內的雨水聚集速度;
2.在打開的管井井口處設置安全警示標識，有必要的應安排專人看護。
3.上報屬地防汛辦公室及住建委或房管局，按指令做好搶險工作。
4.安排專業技術人員值守設備機房，當積水可能危及設備正常運行時，立即關停相應設備并撤離現場。
六綠地、道路發生塌陷
對塌陷現場采取圍擋措施，設置安全警示標識，安排專人看護，避免人員及車輛接近。
七地下空間及人防工程出現積水
立即向屬地房屋行政主管部門報告，組織人員查找進水點，并在進水點周邊碼放沙袋，減緩進水速度。同時使用水泵向外排水，當積水深度超過30厘米時，應立即實行局部斷電，并組織人員撤離。
八房屋建筑屋面(頂面)滲漏
在滲漏點處設置接水措施，減小滲漏水所造成的損失。同時，應確保屋面(天面)無積水，雨漏管無堵塞情況下，在滲漏點四周碼放沙袋或大范圍加蓋苫布、油氈，并做好固定措施。
九項目管轄區域內樹木、戶外廣告牌
及高空物體因大風發生傾斜、墜落或倒塌
1.首先應放倒、拆除、搬離有可能使損失進一步擴大的樹木、戶外廣告牌、高空物體等，對現場采取圍擋、警戒措施，避免人員接近。
2.確認倒塌及受損物品歸屬，通知產權人或使用人到場。同時對已經造成的損失情況進行統計、核實及留存影像、文字資料的工作。
篇2：物業管理防汛工作口訣
物業管理防汛工作口訣
六到九月雷雨季，物管行業要注意。
防汛防澇是要務，思想認識要統一。
預防為主是原則，安全穩定是目的。
工作責任要落實，應急隊伍要建立。
重點部位需排查，洼地車庫需警惕。
排水管網保暢通，窨井溝渠常清理。
避雷設施要檢測，高大樹木多修葺。
外墻屋面少置物，玻璃門窗常關閉。
巡查整改兩手抓，存在隱患快處理。
防汛物資多儲備，沙袋水泵要備齊。
應急預案勤演練，業主參與更受益。
未雨綢繆先一步，氣象信息多收集。
業主信息常更新，緊急情況好聯系。
安全警示不能少，溫馨提示張貼起。
暴雨來臨不慌張，搶險工作要有序。
生命財產第一位，車輛物資快撤離。
項目經理總指揮，部門配合人員齊。
通知客戶移車輛，應急通道莫關閉。
迅速筑起防洪墻，排污水泵快開啟。
相關記錄要完善，履約到位有依據。
雨后全面搞排查，受災情況要統計。
設備損害要告知，維修資金走程序。
防汛工作責任重，措施不力要遭起。
履約服務促和諧，安全度汛齊努力。
作者：高小燕
篇3：物業管理處防汛預案培訓報道
*JT苑物業管理處20**年防汛預案培訓報道
20**年7月25日下午14：00，JT苑物業管理處組組織在員工食堂進行20**年防汛預案培訓工作，管理處共有35人參加此次培訓。
工程部YY經理擔任本次培訓工作講師。 培訓中，針對防汛工作的特點和預案要求，組織與會人員學習了防汛工作處置的基本方針、針對汛期出現的各類問題的處置方法進行了學習、并對各部門防汛應急人員進行了分工布署、明確了各自的職責分工，落實做到了責任到人的要求。
通過管理處防汛應急預案的培訓工作，明確了各部門在汛期的職責，明確了每個小組的責任分工，保證若小區內出現汛情，能夠快速、及時、有效處置，維護小區內的安全穩定。
JT苑物業管理處