我的心情非常緊張也非常高興,剛才講的是關(guān)于別墅的概念,因為我們做管理的跟做CD不一樣,我們做管理要實(shí)實(shí)在在,整個產(chǎn)品出來了以后,我們到底怎么管理呢?別墅的情況比較特別,別墅的類型也非常多,剛才也說到,有很多獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅。因為別墅的類型挺多,別墅的售價差別也太大。現(xiàn)在別墅有可能幾千人民幣一平方米到2000美金、3000美金一平米的,差價實(shí)在太大了,我們要看到,這個價錢如何影響定位我們的客戶群。
好象前段時間,碧水家園2500到3000美金,而且開盤的時候挺好。我們作為物業(yè)管理,非常重要的是必須要了解它到底是不是一個正經(jīng)的別墅?到底是那類別墅,獨(dú)立別墅,還是聯(lián)排別墅?我們靠什么去定物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)管理公司依靠什么來生存呢?就是所有的客戶,他們交管理費(fèi)。
物業(yè)管理費(fèi)非常重要。管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定的時候,不是物業(yè)管理說多少錢就多少錢,按照物業(yè)管理規(guī)定管理費(fèi)應(yīng)該怎么來定呢?影響管理費(fèi)的很多,第一是政府指導(dǎo)價。我們一般的小區(qū)、住宅,必須要按照北京政府的要求給我們定物業(yè)管理費(fèi),不能超出這個范圍的,有市場指導(dǎo)價。寫字樓,高級公寓和別墅,管理費(fèi)的算法是按管理成本來算的,到底你支出成本多少,然后按整個項目小區(qū)的建筑面積來付管理費(fèi)。
還有管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),代售、代交水、電、氣、暖,還有特約服務(wù),特約服務(wù)可能是按照多少錢就是多少錢。管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)就是北京、上海省每個地方都不一樣,當(dāng)?shù)氐姆康鼐钟幸欢ǖ奈募?物價局也有文件,到底物業(yè)管理費(fèi)是什么,每個發(fā)展商出多少,管理公司收多少管理費(fèi),不能自己想,必須要去查,因為物價局監(jiān)管物業(yè)管理公司是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
還有一件事非常重要,物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)立項的文件是什么,就授權(quán)什么,有可能北京的情況是這樣,它立項是普通住宅,最后變成了別墅,或者是聯(lián)排別墅,這樣的管理費(fèi)肯定是不一樣的。因為管理費(fèi)的客戶群不一樣,可能很一般的別墅管理費(fèi)一塊多人民幣,當(dāng)然碧水莊園之類的管理費(fèi)超過一美金的,大家放心,很多的別墅管理費(fèi)被政府控制在200塊人民幣一個月,當(dāng)然高級的可能超過2000塊人民幣。立項時是多少錢,出來時卻是非常高檔的管理費(fèi),發(fā)展商和管理商怎么辦,政府去審批管理費(fèi)的時候,不看你的產(chǎn)品,看你立項的文件到底是什么?現(xiàn)在通州的康城,我估計是普通住宅的管理費(fèi)。
還有收管理費(fèi)的時候,發(fā)展商跟物業(yè)管理公司之間有很多的矛盾。管理公司肯定希望管理費(fèi)越多越好,這樣能用更多錢來管理。而發(fā)展商很多時候,認(rèn)為管理費(fèi)越低越好,在簽預(yù)售書的時候,可能簽的管理費(fèi)是多少錢或者是不超過多少錢。最后就變成了管理公司與發(fā)展商之間的矛盾了。
發(fā)展商為了推廣自己的項目,什么都答應(yīng),管理費(fèi)卻不管。別墅的類型太多,我們到底怎么確定物業(yè)管理的模式很重要。現(xiàn)在看看,就是我們的對象,客戶群怎么樣,非常關(guān)鍵。如果是一般的模式跟高級公寓差不多,買別墅的客戶一般他們的消費(fèi)能力比較高,現(xiàn)在有一個說法去年比較流行TOWNHOUSE,叫經(jīng)濟(jì)型別墅,有天有地,什么叫有天有地的別墅,有天空,有季節(jié)花園,旁邊有鄰居,中產(chǎn)階級買的比較多。定管理模式的時候,他們到底是哪一類客戶群,因為現(xiàn)在許多別墅都是老百姓買的比較多,大眾化的設(shè)計比較多,還有一種是物業(yè)價格,我剛剛說的物業(yè)價格差別很大,4000人民幣跟上千美金完全不一樣,這個價格已經(jīng)超過了客戶群本身的承受力,物業(yè)管理成本還有物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)到底你是普通立項的,還是別的什么項目,別墅,普通住宅,低密度住宅還是真正的高級別墅,那就不可同日而語了。
發(fā)展商對業(yè)主管理成本的承諾非常重要,發(fā)展商可能也知道,現(xiàn)在比較好的別墅項目通常有山有水,靠近湖或者河。當(dāng)然發(fā)展商到了一定時間,就很難說了,整個規(guī)劃圖設(shè)計圖非常好,但出來后的效果卻不一定是這樣。
還有物業(yè)周邊環(huán)境是怎么定呢?交通、保安,到底別墅園區(qū)旁住的是什么類型的人,園林,鄰居,物業(yè)設(shè)計。還有一個非常重要的,就是關(guān)于物業(yè)規(guī)模,發(fā)展商是不是分期來施工?現(xiàn)在別墅的發(fā)展太快,發(fā)展商對一期做的很好,二期三期同樣重要,它會影響到以后的物業(yè)管理工作、保安工作,還有配套設(shè)備設(shè)施有沒有。一些湖、水景觀等到了二期、三期才可能有。
篇2：教工宿舍樓物業(yè)管理試行辦法
校教工宿舍樓物業(yè)管理試行辦法
為加強(qiáng)宜昌外校教工宿舍樓物業(yè)管理，促進(jìn)文明進(jìn)程，創(chuàng)建整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合本地實(shí)際，特制定本辦法。
1、實(shí)行業(yè)委會領(lǐng)導(dǎo)下的自主管理。
2、物業(yè)管理費(fèi)按0.3元/平方米·月收取(隔樓按2/3的面積計算)物管費(fèi)由業(yè)委會專戶專人保存，使用或存折交學(xué)校財務(wù)室代管。業(yè)委會每年公布一次物管費(fèi)的收支情況。房屋買賣時，必須繳齊物管費(fèi)后才予交易。
3、住戶使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
①未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、規(guī)劃設(shè)計用途，不得在平臺、屋頂、空地、通道或其他公共場地和部位搭建建筑物、構(gòu)筑物。
②不得在公共區(qū)域堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，不得在樓梯間、通道、平臺堆放物品、生火、做飯擺攤設(shè)點(diǎn)等危害他人利益的活動。
③禁止占用、踐踏公共綠地，不得損壞花草樹木。
④禁止亂拋垃圾、雜物;禁止發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
⑤嚴(yán)禁影響市容及通告的亂搭、亂建、亂掛、亂涂、亂畫、隨意張貼。禁止在小區(qū)放養(yǎng)寵物、雞、犬聲不得干擾他人休息。
⑥法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。
4、門房保安人員由業(yè)委會直接招聘，其職責(zé)、管理、考核、工資標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)委會集體研究確定。
5、對違犯本規(guī)定，或相關(guān)管理人員玩忽職守的，由業(yè)委會直接追究其責(zé)任，限期整改，復(fù)原賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。
6、本辦法自公布之日起施行。
篇3：學(xué)校物業(yè)管理工作職責(zé)
> 學(xué)校物業(yè)管理崗位職責(zé)1、對包干區(qū)地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網(wǎng)、吊灰。
2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池?zé)o青苔，無油污，無雜物。
3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。
4、愛護(hù)公物和清潔工具，保管好勞動用品。
5、有責(zé)任教育學(xué)生節(jié)約水電。
6、負(fù)責(zé)公共場所窗戶玻璃等公共設(shè)施的維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修。
7、遵守勞動紀(jì)律，服從臨時突擊任務(wù)的調(diào)配。
8、拾到財物要交公，學(xué)生掉落的衣物收好交組長處理。
9、工作時間內(nèi)，不撿垃圾。
10、注意自身儀表形象。