農業(yè)廳辦公樓物業(yè)服務合同

　　一、物業(yè)服務范圍及相關要求

　　(一)、物業(yè)服務范圍

　　管理范圍:

　　1號辦公樓:物業(yè)服務的建筑面積2831.24M2，磚混結構共5層.該樓層管理范圍包括樓房周邊環(huán)境，具體范圍:西面柵欄以內，南面道路(含)以內(道路主要是禁止停車)，東面天橋(含)以內及樓前的道路。兩間車庫不列入物業(yè)服務。

　　2號辦公樓:物業(yè)服務的建筑面積3382.03M2，鋼筋混凝土框架結構，全樓共8層。該樓管理范圍包括本樓配電房、消防設備、乒乓球室、大樓平臺和電房周邊環(huán)境道路(不包含全廳電房、水泵房的管理和一、二層的出租房)。

　　(二)、物業(yè)服務項目

　　本樓安全保衛(wèi)，來人接待，維護辦公秩序與停車秩序，配電房、消防設備維護保養(yǎng)；房屋、水電管理與維修；衛(wèi)生清掃；環(huán)境保護，綠地維護與養(yǎng)護。

　　一)安全保衛(wèi)、消防服務管理

　　1、負責大樓(除出租部分外)的安全保衛(wèi)和來人接待工作，大樓無偷、盜、搶案件發(fā)生。

　　2、1-2號辦公樓實行24小時值班、巡邏。

　　3、定期巡查、維護1-2號辦公樓消防設備，并做好記錄。消防設施設備，可隨時啟用，消防通道暢通。

　　4、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

　　5、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，并組織演練；事發(fā)時應及時報告廳辦公室，協助采取相應措施。

　　6、維護公共秩序，車輛停放有序。

　　二)房屋、水電服務管理

　　1、對房屋共用部位水電、消防進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。保養(yǎng)、維修、更換零件的200元以內的費用由投標人支付。200元以上的費用報廳辦公室審批后，由物業(yè)公司實施，維修費由物業(yè)公司每半年向所在樓的處室，按面積分攤一次。

　　2、根據房屋實際使用年限，按時檢查房屋共用部位的使用狀況，及時編制維修計劃報辦公室，根據辦公室批復積極組織有關人員進行維護、修理，并嚴格執(zhí)行建設部頒布的房屋修繕管理標準。

　　3、每日巡查樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。

　　4、按照農業(yè)廳裝修管理有關規(guī)定，建立完善的大樓裝飾裝修管理制度。裝修前，依據規(guī)定審核業(yè)主的裝修方案，告知裝修人有關裝修的禁止行為和注意事項。每天至少兩次巡查裝修施工現場，發(fā)現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻并報告廳辦公室。

　　5、接到急修通知10分鐘到達現場，及時維修，修復不超過4小時。

　　6、路燈、樓道燈完好率不低于95%。

　　7、每天對辦公樓屋頂水箱的檢查，發(fā)現問題及時維修。遇有臺風要對蓋板進行加固。

　　8、負責大樓水電管理和收費交費，做到水電收支平衡。乙方向辦公樓各單位收取物業(yè)費和水電費，并按所在樓總表分攤公用水電費。水電收支和各單位水電使用及分攤情況報辦公室審核后在辦公樓公示。甲方每月10日按所在樓總表向乙方收取上月水電費(不屬乙方管理的部分予以扣除)。

　　三)衛(wèi)生保潔服務管理

　　1、垃圾桶:每日清洗1次并套上垃圾袋，擺放指定位置，桶外壁干凈無垃圾粘著物。

　　2、樓道地面:水泥地每日清拖1次，每隔3小時巡掃1次，每月沖洗1次；做到水泥地面目視無煙頭、廢紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡；瓷磚地面干凈，無污跡污印，無積水，條線清晰；

　　3、公共墻面:內墻面每周清潔1次；做到天棚、墻角每周除塵，除蜘蛛網。墻面光亮無污染、印跡；凹凸處無明顯灰塵，無蜘蛛網；墻面目視光亮、整潔。

　　4、衛(wèi)生間:每天清拖3次，更換垃圾婁的垃圾袋；中、晚用清潔劑清洗。做到干凈、無臭味、無污漬、無蜘蛛網、便具無積垢、不銹鋼表面光潔明亮、室內掛置衛(wèi)生球。

　　5、玻璃門窗:每日用清潔毛巾擦拭，每周用清潔劑徹底清洗1次。做到玻璃明亮，目視無塵窗臺明亮無塵；墻面目視光亮、整潔。

　　6、玻璃外墻:每年清洗1次，做到墻面光亮、整潔。

　　7、樓梯扶手:每日用清潔毛巾擦拭1次，做到無塵、無明顯污染。

　　8、樓梯梯級:每天清拖1次，每月沖洗1次。做到目視干凈無垃圾，無雜物，無明顯污跡。

　　9、工作牌、標:每周清洗擦拭1次，做到目視無明顯積塵，無破損。

　　10、綠地:每日清掃1次，做到草坪目視干凈，無雜物，無枯枝爛葉和廢紙屑等。

　　11、環(huán)境道路:每日清掃1次，每隔2小時巡掃1次，做到目視干凈無垃圾，無雜物，無明顯污跡，無積水，路邊無雜草。

　　12、公共環(huán)境墻面每月徹底擦拭1次，做到目視整潔，無亂張貼，無亂涂畫和破損。

　　13、化糞池每年清掏1次，做到無堵塞、溢出現象。

　　14、陰井每季清掏1次，做到無堵塞、溢出現象。

　　15、生活水池每年清洗2次，并由衛(wèi)生防疫部門檢測水樣合格。

　　16、蟲害消殺:每年春、夏各消殺1次，做到樓內無鼠跡，環(huán)境基本無蚊蠅、蟑螂。

　　四)綠化養(yǎng)護服務管理

　　對植被、花卉進行修剪、養(yǎng)護；定期清除綠地雜草、雜物；預防花草、樹木病蟲害。

　　(三)物業(yè)服務的基本要求

　　1、有完善的物業(yè)服務方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

　　2、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。通過全面導入ISO9001質量管理，在大樓主體、設備、環(huán)境、安全、保障、文化氛圍、服務內涵等方面，達到"福州市物業(yè)服務示范大廈"要求。

　　3、大廳保安管理嚴格，接待熱情，做好來客登記及引導、投訴、報修反饋等工作。

　　4、公示24小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。

　　5、按規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。

　　6、每月按處室公布水、電收支及分攤情況。

　　7、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率85%以上。

　　(四)管理機構的人員配備及說明

　　人員基本配備(18人)

　　1、經理1人:對1-2號樓物業(yè)負總責，負責定期水、電、物業(yè)服務費分攤、收繳和上交；每月統(tǒng)計水電數據。上門向業(yè)主做回訪工作；負責保潔、綠化工作的檢查與督促工作。負責人員調配、薪資核算。編寫文件，傳達通知和財務。

　　2、水電工2人:消控的保養(yǎng)與維修；水電維修及抄表。

　　3、隊長主管兼替補安防員1人:負責安防管理；維護防火及公共治安秩序；管理轄區(qū)內車輛；安全事故應急處理。

　　4、安防員10人:辦公樓安全。

　　5、保潔員5人:辦公樓衛(wèi)生。

　　二、物業(yè)服務其它問題的說明

　　1、物業(yè)處和辦公樓大廳必須有電話(農業(yè)廳內部通話免費)。向所在大樓各單位公布，以接受其監(jiān)督。

　　2、中標人根據物業(yè)服務法規(guī)與省農業(yè)廳辦公室簽訂物業(yè)服務委托合同，1-2辦公樓實行統(tǒng)一管理，綜合服務，自主經營，自負盈虧。

　　3、在合同執(zhí)行期間，中標人須接受市行業(yè)主管部門的監(jiān)管。

　　4、本項目應由中標人自行管理，中標人不得以任何形式將項目轉包，業(yè)主有權對違者終止合同，由此造成的經濟損失由中標人承擔。

　　5、配合社區(qū)和派出所做好其它相關管理工作。

　　6、物業(yè)服務辦公用房由物業(yè)公司自行設立在2號辦公樓大廳，使用期限以委托管理合同時限為準。

　　三、合同主要條款及內容

　　1、合同格式、條款按照國家建設部制定的物業(yè)服務合同。

　　2、合格條款中尚未規(guī)定的條款，均在具體合同簽訂時雙方協商確定。

　　3、招標文件、補充材料或更正文件、中標人的投標文件等，均作為簽訂合同的依據和合同附件。

　　4、委托管理項目:采取全包的辦法，物業(yè)服務公司對1-2號辦公樓進行物業(yè)服務，委托合同期限由20**年7月24日至20**年11月24日止。

　　5、物業(yè)公司按二級管理標準實施，自費提供管理工具。負責大樓主體的管理、日常養(yǎng)護和小維修。每次單項保養(yǎng)和維修出現的費用在200元以內由物業(yè)支付。每次單項在200元以上的項目由所在單位向物業(yè)申報，物業(yè)把關后報廳辦公室審核，物業(yè)負責實施，費用由物業(yè)先支付，每半年向本樓單位分攤一次。

　　6、物業(yè)公司負責大樓(除出租部份)的安全保衛(wèi)工作。保安員年齡在45歲以下。

　　7、負責大樓區(qū)域的車輛停放和秩序。

　　8、物業(yè)公司負責大樓水電管理和收費交費，做到水電收支平衡。

　　9、中標人在簽訂合同前，須交給農業(yè)廳辦公室由銀行為中標物業(yè)公司出具的該項目9千元的履約保證函。

　　10、中標物業(yè)公司因故要退出該項目的管理，要提前2個月向農業(yè)廳辦公室提出要求。否則視為違約，農業(yè)廳辦公室按法律程序收繳履約保證金。

　　11、收款方式:物業(yè)經費包干、自負盈虧。物業(yè)服務公司向各單位收取物業(yè)費和水電費，并按總表分攤公用水電表。廳辦公室每月按辦公樓總表向物業(yè)公司收取水電表。

　　12、雙方的權利與義務

　　A、甲方的權利與義務

　　(1)甲方應與乙方共同建立大樓、設備、公共秩序等管理規(guī)定。

　　(2)甲方提供2#樓大廳給乙方設立辦公場所，場所設立方案須經甲方同意，設立的費用由乙方自行承擔，甲方不收取任何費用，合同到期后恢復原樣。

　　(3)甲方隨時有權監(jiān)督乙方做好物業(yè)服務，半年進行一次考核，未達到標準和要求，甲方有權向乙方提出警告或限期整改，如仍未整改到位，根據情節(jié)嚴重情況，有權中止合同。

　　(4)、甲方有權聘請有資質的獨立會計審計中介機構每年對賬目進行查驗審核。乙方提供虛假或嚴重失實的賬目，甲方有權解除合同，并由乙方支付審計費用。

　　B乙方權利和義務

　　(1)嚴格按照合同配備各類人員。根據甲方授權建立健全所在大樓各項管理規(guī)章制度，承擔相應的責任，自覺接受甲方監(jiān)督。

　　(2)乙方于當月的最后一天抄讀水電表，于次月10日前(節(jié)假日順延)自行向所在辦公樓各單位直接收取上月水電費，提供上月水電費賬單并接受查詢。乙方必須按政府和合同有關規(guī)定收費，做到計費準確，分攤合理，收費公開透明。

　　(3)乙方工作人員應盡量安排在大樓附近居住。積極配合甲方做好有關宣傳工作。

　　(4)乙方因故要退出大樓物業(yè)服務服務，須提前60天向甲方提出要求。因管理不善或重大失誤給大樓、設備等造成損失，應給予甲方賠償。

　　13、違約條款

　　13.1、乙方無正當理由提前退出大樓物業(yè)服務，農業(yè)廳辦公室按法律程序收繳全部履約保證金，并中止物業(yè)服務合同。

　　13.2、乙方在大樓物業(yè)服務過程中，未達到合同要求和標準，經多次協商不成，限期不改，甲方以書面形式發(fā)出通知，適當扣減物業(yè)服務費，情況特別嚴重時，甲方可終止合同。

　　14、合同管理期滿，本合同自然終止。各方如欲續(xù)簽合同，須在合同期滿前2個月向對方提出書面意見。合同終止后，乙方可參加甲方的物業(yè)服務招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理。

　　15、本物業(yè)服務項目的招標文件、投標文件以及相關的澄清確認函均為本合同不可分割的一部分。

　　**省農業(yè)廳辦公樓**省中健物業(yè)服務服務有限公司

　　日期:

篇2：如何做好機關辦公樓物業(yè)管理工作

　　如何做好機關辦公樓物業(yè)管理工作

　　后勤管理與后勤服務是機關工作的基石。物業(yè)管理在機關后勤工作中又占有相當重要的地位。從目前物業(yè)管理工作情況看，主要有以下五個方面的任務:

　　-是房屋的維修與管理。辦公樓交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災害因素的相互交叉影響，房屋會逐漸陳舊、破損，使用價值也會逐步降低。為了延緩這個過程，就需要經常對辦公用房進行維護、保養(yǎng)和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達到保值、增值的目的，這是最常見的工作內容之一。

　　二是設施設備的管理。即以一定的科學管理程序和制度，按照一定的技術管理要求，對各種設備的日常運行和維修進行有效的管理，主要包括高低壓配電供應、給排水、空調、消防、電信通訊、衛(wèi)視、圖像監(jiān)控、紅外線報警，綜合布線及電梯的管理等。

　　三是清潔衛(wèi)生管理。主要是公共部位衛(wèi)生保潔，領導辦公室、會議室、接待室、閱覽室、健身房、活動室、招待所的清潔等服務，為機關辦公提供清潔的環(huán)境。

　　四是內部會議、來客接待的服務管理。主要是為會議及與會者在會前、會中提供服務，包括會場布置、會場服務、花卉擺放、音響操作等。通過接待服務，展現機關服務中心服務人員的風貌。

　　五是治安保衛(wèi)及消防管理。主要是門衛(wèi)、安全監(jiān)控及停車場的管理。這項工作在物業(yè)管理中占有重要的地位，管理難度大，服務性也強。通過以上五個方面的管理服務，為機關提供一個整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環(huán)境。

　　辦公區(qū)的物業(yè)管理，有著與住宅及其它物業(yè)管理不同的特點:

　　一是技術密集。隨著現代科學技術的發(fā)展，辦公自動化程度越來越高，辦公樓內的各種設備、設施日益先進，不但維修難度增大，而且對管理人員、專業(yè)人員的要求也較一般其他物業(yè)管理人員要高。

　　二是政務活動頻繁。辦公樓是政務活動場所，會議多、來訪客人多、聯系工作的人員多，安全管理及衛(wèi)生服務的任務是一般住宅物業(yè)管理所不能相比的。

　　三是涉密性強。服務的對象是市級稅務機關，領導的活動、內外的交往、文件的制發(fā)與傳閱、會議的內容，從商業(yè)的角度看都帶有一定的機密性，安全及保密管理非常重要。

　　四是服務管理要求高。領導參加的會議服務、衛(wèi)生保潔、客房等，要按星級飯店標準要求，供電通訊上一刻不能間斷，節(jié)假日、休息日要正常運轉，這不僅加大了服務人員的工作量，而且要求服務人員具有較高的服務技能及較強的服務意識和敬業(yè)奉獻精神。

　　根據以上的任務與特點，筆者認為搞好物業(yè)管理一定要堅持服務宗旨，著眼機關特點，倡導團結務實作風，發(fā)揚敬業(yè)奉獻精神，努力為大家提供優(yōu)質、高效、滿意的服務。必須從以下幾方面著手:

　　一、要抓在崗人員素質

　　服務中心人員比較分散，所擔負的工作也分散在南北兩樓的各個層面之中，并受到眾多人員的監(jiān)督和檢驗。服務中心的工作一旦發(fā)生失誤就會“通天”。人員的分散性、任務的特殊性、失誤的公開性，要求我們必須重視人員素質。對此，筆者認為主要是把好“三關”:

　　一是人員進人關。服務中心目前在用人上采用的是合同工、臨時工、外包工相結合的彈性用工制度，而且合同工、臨時工的比例較大。這部分人主要安排在車輛駕駛、廚師、水電維修、衛(wèi)生保潔及安全保衛(wèi)崗位上。這些工作人員，直接為領導服務、為機關服務、為基層服務，保潔工還直接觸到領導的辦公處(室)，涉密性強。在選拔這些人員時，要進行適當的面試、政審、試用，同時在文化程度、外在氣質上有一定要求，在政治上要求嚴，以保證隊伍的純潔性。

　　二是思想教育關。主要是以職業(yè)道德教育為重點，要抓好社會公德、家庭美德、職業(yè)道德的“三德”教育。以增強服務意識、責任意識，樹立責任重于泰山的主人翁思想，使其自覺做好服務工作，即使是在無人監(jiān)督的情況下，也能自覺按照規(guī)程操作，規(guī)范服務。

　　三是跟蹤監(jiān)督關。對招聘的所有工作人員，對其工作、思想要跟蹤考察，及時發(fā)現問題，該辭退的辭退，該調整的調整，不姑息遷就，不能等出了問題再作處理。通過這些工作建設一支肯服務、守紀律、能戰(zhàn)斗的服務隊伍。

　　二、要抓服務技能

　　有些人誤認為物業(yè)管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“看看門”、“換換燈泡”，不需要技術，只要出點力就行了。如不克服這些錯誤的觀念，就會忽視技術人才的引進使用，導致技術力量薄弱，服務質量低下的局面。現代辦公樓一般都是智能型的，設施設備自動化程度高，技術含量也高。實踐證明，物業(yè)管理運作過程中涉及的知識面很寬，技術要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領。業(yè)務技術水平的高低，直接關系到服務的質量，關系到服務中心的工作效率。

　　因此，筆者認為應注意通過不同形式培訓提高在職服務人員的業(yè)務技能，主要有:

　　(一)參加短期培訓。根據專業(yè)特點和社會辦班的實際情況，按照行業(yè)規(guī)定，組織技術人員參加專業(yè)對口的短期培訓，并取得上崗證書，掌握實際操作技能。

　　(二)開展崗位練兵。提倡在崗自學，同時有選擇地進行專題講解，請專業(yè)人員現場講授專業(yè)知識及操作方法，根據講課內容，組織崗位練兵活動。

　　(三)借助廠家的技術優(yōu)勢。為了提高設施設備的維護質量，一般情況下設備使用單位都會與專業(yè)廠家簽訂重要設備的維護合同，按規(guī)定廠家會定期派人上門維修保養(yǎng)，我們應借此機會，組織本單位維修人員跟班作業(yè)，向廠家來人學習，同時還要有針對性地請他們現場教學，進一步提高在職人員的技術水平。

　　三、要抓物業(yè)維護質量

　　加強對設施、設備的維修與保養(yǎng)，充分發(fā)揮物業(yè)設備的使用價值。

　　一是主動安排預防性維修。對于大型、關鍵性的設備，如變壓器、配電柜、空調、電梯、自動監(jiān)控、衛(wèi)視通訊、消防報警等，不能等出了故障再處理，一般都應及早制定計劃，進行預防性維修。有些還要與專業(yè)廠家協作，走物業(yè)管理專業(yè)化、社會化的路子，提高設施、設備運行的安全系數，打好主動仗。

　　二是及時完成日常性急修。對突發(fā)故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到，隨報隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿意。為此應加強工作人員通訊聯系，要求維護人員準備好必備的工具及配件、材料，不能因待料貽誤搶修時機。

　　三是認真進行改善性維修。有些設施由于設計上的缺陷或由于人員辦公情況的變化，給機關辦公帶來不便，需要作某些改進性的處理。對此，筆者認為應本著既要量力而行，又要滿足大家需要的精神盡力做好。如因經費上的原因，也要主動向領導說明爭取支持，使物業(yè)更好地發(fā)揮其使用價值。

　　四、要抓內部服務管理

　　物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工程，由許多子系統(tǒng)構成全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達到高效益、高水平，就必須強調規(guī)范、注重個性，著力提升服務水準。具體地說，就是要著重抓好“三化”:

　　一是服務規(guī)范化。實施規(guī)范服務，減少隨意性，降低失誤率，增強主動性。為此，在制訂辦公樓綜合管理制度的基礎上，加強服務員、維修工、保潔工禮貌服務規(guī)范，從禮節(jié)禮貌到各項服務都應作具體要求，既有量的規(guī)定，又有質的要求，使每個服務人員對自己的服務工作不但在思想上有個“度”的概念，而且在實施中有了“量”的目標，使服務工作上軌道、上水平。

　　二是操作目標化。在物業(yè)管理的實際操作上，分別有相應的工作目標要求，主要有設備操作、衛(wèi)生保潔、保安巡視等工作目標。只有主要工作都制定了目標要求，才能有效地避免失誤，減少事故，保證服務質量。

　　三是管理制度化。服務中心從成立之初，就致力于制度建設，如制定辦公樓綜合管理制度、閱覽室員工管理制度、活動室管理制度、消防安全制度、安全保衛(wèi)制度、食堂管理制度、衛(wèi)生保潔管理制度等，同時放大上墻，組織服務人員認真學習、貫徹落實，使物業(yè)管理工作在制度化方面邁出較大的步子。

　　五、要抓質量目標考核

　　根據辦公樓物業(yè)管理的主要任務，筆者認為在抓好質量目標上，應著重從抓“四率”入手:

　　一是設備完好率。主要設備完好率要達到95%以上。這是確保辦公環(huán)境良好的基礎，直接關系到國稅機關政務活動的開展。

　　二是衛(wèi)生達標率。衛(wèi)生保潔，是辦公樓物業(yè)管理的一項經常性的工作，面廣量大，要求按紹興市創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市標準進行清掃，所有樓層都要達到創(chuàng)建標準。

　　三是服務滿意率。要求服務人員的服務達到大家滿意。

　　四是事故差錯率。要降到最低限度，力爭為零。對此，筆者認為必須下大力氣抓好安全工作，把事故消滅在萌芽狀態(tài)，確保國稅機關辦公環(huán)境的安全和各項政務活動有條不紊地進行。

篇3：怎樣做好辦公樓物業(yè)管理

　　怎樣做好辦公樓物業(yè)管理

　　一、確定管理對象

　　因物業(yè)管理工作較為復雜和多變，要想在物業(yè)管理工作方面站穩(wěn)腳跟，首先應根據自身的條件和所處的環(huán)境，選擇好管理的目標和群體，正確把握市場的定位和發(fā)展趨向。因寫字樓和住宅樓的物業(yè)管理工作較為復雜，要求人員配備數量較多，技術操作和人員管理綜合性較強，外界因素較為普遍，為了更好地開展物業(yè)管理工作，首先從一方面入手，集中精力，全心投入做好物業(yè)管理工作。

　　因辦公樓要求從事物業(yè)管理的人員綜合性、守紀性要強，而且要求從事物業(yè)管理工作的人員素質高，工作標準、工作效率高，規(guī)范性強，諸如此類的要求與我們酒店的各項要求較為吻合，且從事辦公樓工作的人員多位政府人員，各項工作要求私密性較強，酒店的管理與之相符合。雙方的工作和選擇特點決定了彼此的核選擇與合作。

　　二、明確物業(yè)管理的職責

　　后勤管理與后勤服務是各辦公機關工作的基石，物業(yè)管理在辦公機關后勤工作中有占有相當重要的地位。從目前物業(yè)管理工作情況看，主要體現在以下五方面的任務:

　　1、房屋的維護與管理。辦公樓交付使用之后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災害因素的相互交叉的影響，房屋會逐漸陳舊、破損，使用價值也會逐漸降低。為了延緩這個過程，就需要對辦公用房進行維護、保養(yǎng)和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達到保值、增值的目的，這是最常見的內容之一。

　　2、實施設備的管理。即一定的科學管理程序和制度，按照一定的技術管理要求，對各種設備的日常運行進行有效的管理，主要包括給排水、空調、消防、配電供應、圖像監(jiān)控、報警及電梯的管理等。

　　3、清潔衛(wèi)生管理。主要是公共部位衛(wèi)生保潔，領導辦公室、會議室、接待室、閱覽室、活動室的清潔等服務，為業(yè)主提供清潔的環(huán)境。

　　4、內部會議，來客接待的服務管理。主要是為會議及與會者在會前會中提供服務，包括會場布置、會議前的服務、花卉的擺放、音響操作等。通過接待服務，展現服務員的風貌，提升企業(yè)的品牌形象。

　　5、治安保衛(wèi)及消防管理。主要是門衛(wèi)、安全、監(jiān)控及停車場的管理。這項工作在物業(yè)管理中占有重要的地位，存在管理難度大，服務性比較強。

　　通過以上五方面的管理服務，為業(yè)主提供一個整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環(huán)境。

　　三、了解物業(yè)管理的特點

　　辦公的物業(yè)管理有著與住宅及其它物業(yè)管理不同的特點，全面細致地了解辦公樓物業(yè)管理的特點才能更好的開展工作，使各項工作得以持續(xù)健康地開展，具體體現以下幾點:

　　1、技術密集。隨著現代科學技術的發(fā)展，辦公自動化程度越來越高，辦公樓內的各種設備、設施日益先進，不但維修程度增大，而且對管理人員、專業(yè)人員的要求也較一般其他物業(yè)管理人員要高。所以在人員選擇上專業(yè)對口、業(yè)務精湛，因人而異地進行選擇和安置。

　　2、政務活動頻繁。辦公樓是政務活動場所，會議多、來訪客人多、聯系工作的人員多，安全管理及衛(wèi)生服務的任務是一般住宅物業(yè)管理所不能相比的。要求保衛(wèi)人員的警覺性和責任心要強，對于來訪的人員嚴格按照辦公樓內部接待要求進行實施，詳細地做好記錄工作。衛(wèi)生清理應及時、標準高、質量保持性要強，做到隨時、隨地，專人進行清理，確保各部位、各區(qū)域衛(wèi)生的標準化。

　　3、涉密性強。辦公樓服務的對象多市政府機關領導的活動、內外的交往、文件的制發(fā)與傳閱，會議的內容從商業(yè)角度看有一定的機密性，安全及保密管理非常重要。

　　4、服務管理要求高。領導參加的會議服務、衛(wèi)生保潔要按照星級飯店標準要求進行服務，這也是酒店行業(yè)所從事這項工作的優(yōu)勢所在。在此期間要求供電通訊不能間斷，有時節(jié)假日、休息日要正常運轉，這不僅加大了服務人員的工作量，而且要求服務人員具有較高的服務技能及較強的服務意識和敬業(yè)奉獻精神。

　　四、掌握辦公樓物業(yè)管理質量提升的因素

　　1、抓在崗人員素質。

　　物業(yè)管理因人員分配比較分散，所擔負的工作也較為分散，受到總多人的監(jiān)督與檢驗。工作一旦發(fā)生失誤就會“通天”。人員的分散性、任務的特殊性、失誤的公開性，要求我們必須重視人員素質的培養(yǎng)。一是，工作人員直接為領導服務、為機關服務、為基層服務，保潔工還直接接觸到領導辦公室，涉密性強，所以在人員選進上應注意文化程度和外在氣質上的要求。在政治上要求嚴格，以保證隊伍的純潔性。二是，抓好思想教育關，以職業(yè)道德教育為重點，抓好社會公德、職業(yè)道德的教育工作。以增強服務意識、責任意識，樹立主人翁思想和精神，使其自覺做好服務工作，即便是在無人監(jiān)督的情況下，也能自覺按照規(guī)程操作、規(guī)范服務。三是，做好跟蹤督導工作，對所有人員進行工作、思想的考察，及時發(fā)現問題，對所出現的錯誤，不姑息遷就，嚴格按照制度規(guī)定予以處理。

　　2、抓好服務技能工作。

　　有些人錯誤的認為物業(yè)管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“換換燈泡”，不需要技術，只要出點力就行了。如不克服這些錯誤的觀念，就會忽視技術人才的引進使用，導致技術力量薄弱、服務質量低下的局面。現代辦公樓一般都是智能型的，設施設備自動化程度高，技術含量也搞。實踐證明， 物業(yè)管理運作過程中涉及的知識面很寬，技術要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領，通過不同形式的培訓提高在職服務人員的業(yè)務技能。

　　3、緊抓物業(yè)維護質量。

　　設施設備的維護與保養(yǎng)，充分發(fā)揮物業(yè)設備的使用價值在平時的日常工作中應做好以下三點工作:

　　(1)主動安排預防性維修。對所有的設施設備制定好日常的周期性保養(yǎng)和維修計劃， 定期進行維修、預防問題的出現。

　　(2)及時完成日常性維修。對于日常所報修和檢查過程中所出現的問題，應及時有效地進行修理，確保損失最小化。對突發(fā)故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到、隨報隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿意。

　　(3)認真進行改善性維修。有些設施由于設計上的缺陷或由于人員辦公情況上的變化，導致各別部位的的維修和改善，這種情況應本著既要量力而行，又要滿足大家需要的精神盡力做好。

　　4、緊抓內部服務管理

　　物業(yè)管理是一個系統(tǒng)管理工程，有許多子系統(tǒng)構成，全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達到高效益、高水平，就必須強調規(guī)范、注重個性，著力提升服務水準，著力抓好以下幾方面的工作:

　　(1)服務規(guī)范化。實施規(guī)范服務，減少隨意性，降低失誤性，增強主動性。加強工作人員的禮貌服務規(guī)范，從禮貌到個性服務都應作具體要求，即有量的規(guī)定，又有質的要求，使每個服務人員對自己的服務工作不但在思想上有個“度”的概念，而且在實施中有了“量”的目標，是服務工作上軌道、上水平。

　　(2)操作目標化。主要是設備操作、衛(wèi)生保潔、安全巡視等工作目標。只有主要工作都制定了目標要求，才能有效地避免失誤， 減少事故的發(fā)生，保證服務質量。

　　(3)管理制度化。從事物業(yè)管理工作首相應致力于制度建設，制定相應的管理制度，組織人員認真學習，貫徹落實，使物業(yè)管理工作在制度化方面邁出較大的步伐。

　　5、抓好質量目標考核

　　辦公樓物業(yè)管理的主要任務就是抓好質量目標，主要從設施設備的完好率、衛(wèi)生質量的達標率、服務質量的滿意率、事故差錯率上入手，嚴格把關，使各項工作有效不紊地開展。

　　通過以上四點的闡述和分析，使我們對辦公樓的物業(yè)管理有了進一步的認識和了解，加強了我們從事物業(yè)管理工作的信心和意志。在實際的工作中應當秉承藍海公司的優(yōu)良傳統(tǒng)“你的需求，我的責任”，發(fā)揚藍海人的工作作風和工作精神，誠實、守信，使藍海物業(yè)管理得以不斷發(fā)展壯大，是藍海品牌知名度得以宣傳和提升，逐步創(chuàng)造出具有藍海特色的物業(yè)管理公司，初步占居東營物業(yè)市場。