四興辦公樓物業(yè)管理委托合同

　　總則

　　一、為維護(hù)合同雙方的合法利益，規(guī)范物業(yè)管理的行為，達(dá)到業(yè)主的滿意和要求，制定本合同。

　　二、本合同共分為：《總則》、《物業(yè)管理委托合同書》、《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《資金結(jié)算》、《監(jiān)督管理與檢查考核》和《附則》七個組件，均為本合同的有效組成部分，具有同等的法律效力。

　　三、本合同未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

　　物業(yè)管理委托合同書

　　甲方：______第四工程公司

　　乙方：______物業(yè)管理有限公司

　　根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將遼寧電力第四工程公司辦公大樓(電力大廈)及其附屬和共用設(shè)施全權(quán)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

　　一、委托管理的范圍及事項(xiàng)

　　(一)、管理范圍：

　　甲方將位于文圣區(qū)青年大街九十九號及其區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)。

　　物業(yè)類型：寫字樓

　　建筑占地：17666.49平方米建筑面積：13556平方米

　　(二)、管理事項(xiàng)：

　　1、房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)。包括：屋頂、梁、板、柱、墻體等承重結(jié)構(gòu)，樓梯間、門廳、走廊、墻地面等。

　　2、區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。包括：供水、供暖、供電、照明、消防及其他設(shè)備設(shè)施。

　　3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理。包括：道路、化糞池、溝渠、自行車棚、停車場等。

　　4、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)、管理。

　　5、公共衛(wèi)生的清潔、垃圾收集、清運(yùn)。

　　6、交通與車輛停放秩序的管理。

　　7、安全巡視、門崗值勤、安全監(jiān)控、人員登記。

　　8、管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙，住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

　　二、委托管理期限：一年。即____年3月10日始至____年3月9日止。

　　三、雙方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

　　(一)、甲方：

　　1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。

　　2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人遵守公約。

　　3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度、年度計(jì)劃、財(cái)政預(yù)決算。

　　4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度執(zhí)行情況。

　　5、向乙方提供商業(yè)用房和管理用房。

　　6、向乙方提供物業(yè)管理所需的圖紙、檔案、資料。

　　7、負(fù)責(zé)保證按規(guī)定、按時交納物業(yè)管理費(fèi)。

　　8、協(xié)助處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。

　　9、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。

　　10、不得干涉乙方依法或依據(jù)本合同規(guī)定的內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動。

　　11、參與確定管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　12、對違反合同規(guī)定的乙方和乙方人員，有權(quán)終止或要求調(diào)換人員。

　　13、政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

　　(二)、乙方

　　1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動。

　　2、遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)對物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受物業(yè)主管部門及有關(guān)政府部門和甲方檢查監(jiān)督。

　　3、根據(jù)需要制定維修方案，報(bào)甲方審議通過后組織實(shí)施。

　　4、向業(yè)主和物業(yè)使用權(quán)人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。

　　5、接受甲方對經(jīng)營管理過程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督，并定期報(bào)告工作。

　　6、對物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備不得擅自占用和改變使用功能，如需在物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商，經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。

　　7、建立物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況。

　　8、負(fù)責(zé)測算管理區(qū)域服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。

　　9、依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定，有權(quán)對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為進(jìn)行處理。根據(jù)實(shí)際情況采取批評、規(guī)勸、警告、制止、提請有關(guān)部門處理等措施。

　　10、管理期滿向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料。

　　11、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

　　12、負(fù)責(zé)編制物業(yè)年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告。

　　四、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

　　根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定收取保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、管理費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)及特約服務(wù)費(fèi)等。

　　總計(jì)：428626.83元。

　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定并參照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定本合同物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。

　　一、清潔衛(wèi)生費(fèi)及綠化管理費(fèi)

　　1、保潔費(fèi)：0.35*12*13556=56935.20元/年

　　2、綠化費(fèi)：0.55*13556=7455.80元/年

　　3、化糞池清理費(fèi)：0.30*13556=4066.80元/年

　　二、保安費(fèi)：0.35*12*13556=56935.20元/年

　　三、小修費(fèi)：每年40，000元

　　四、電梯、高壓水泵運(yùn)行保養(yǎng)費(fèi)：0.45*12*13556=73202.40元/年

　　五、供電、供水、供暖運(yùn)行費(fèi)：8*800*12=76800.00元/年

　　六、收發(fā)：3*800*12=28800.00元/年

　　七、特約服務(wù)費(fèi)：2*800*12=19200.00元/年

　　八、管理費(fèi)及其他：

　　1、管理費(fèi)：3.5*13556=47466.00元/年

　　2、辦公費(fèi)：0.35*13556=4744.60元/年

　　3、其他應(yīng)急費(fèi)：每年5，000元

　　4、法定稅費(fèi)：420606.00 *5.5%=23133.33元/年

　　九、中修以上和設(shè)備、設(shè)施更新費(fèi)用，由物業(yè)公司提出項(xiàng)目并套用相關(guān)定額，履行各種手續(xù)并由業(yè)主審核批準(zhǔn)后施行。

　　物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

　　一、保潔：

　　內(nèi)容：區(qū)域內(nèi)公用部分的日常清潔，設(shè)立專職衛(wèi)生人員以確保為業(yè)主提供一個清潔、舒適的工作環(huán)境。

　　標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、庭院、門廳、走廊

　　每天利用業(yè)主休息時間徹底清掃庭院、門廳、走廊一次，垃圾及時清運(yùn)。業(yè)主辦公時間設(shè)置專職衛(wèi)生員對區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生進(jìn)行保潔維護(hù)。保持區(qū)域內(nèi)停車暢　道路、綠地?zé)o廢棄物，使區(qū)域內(nèi)地面無雜物、污漬。對燈具、開關(guān)、把手、樓梯扶手及時擦拭。走廊放置的痰桶及時清理，門廳附近的玻璃幕墻每周擦洗一次。

　　2、電梯

　　每天清潔、擦拭電梯門、鏡面、墻面。每晚徹底清理地面一次。由衛(wèi)生維護(hù)人員隨時清理電梯間，每天負(fù)責(zé)更換地毯，以保持電梯清潔無雜物、污漬。

　　3、衛(wèi)生間

　　每晚對衛(wèi)生間進(jìn)行徹底清潔。包括：垃圾和方便飯盒及時清走，墻面便器具、潔具、墻瓷磚、地磚的洗刷，拖布和日用品要擺放整齊，每周對衛(wèi)生間徹底沖刷一次，開水器每周放水、除垢一次，定時噴灑空氣清新劑，保證無異味。

　　4、綠化

　　及時對樓內(nèi)外綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪，及時清除里面的雜草，每天清除花卉、葉莖的塵土，保持盆內(nèi)、草坪內(nèi)無雜物，定期噴灑藥劑，使花木無明顯枯萎及病蟲害現(xiàn)象。

　　5、地下停車場

　　每周徹底清掃一次，及時清理污水、污物，保持四壁無灰塵。

　　6、化糞池

　　定時清理、保證正常使用。

　　二、保安

　　內(nèi)容：設(shè)立專業(yè)保安人員以保證業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)、消防等方面的安全。

　　標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、值勤

　　保安人員按照職責(zé)堅(jiān)持門崗值勤，交接班要準(zhǔn)時并做好交接班記錄，加強(qiáng)日常巡視和監(jiān)控，積極與公安部門配合，保證物業(yè)安全。

　　2、來訪登記

　　對外來辦事人員要進(jìn)行人員登記、記錄和引導(dǎo)，懂得禮儀知識，講究文明禮貌。對內(nèi)工作人員要檢查、督促持證進(jìn)入辦公樓。

　　3、監(jiān)控室

　　控室要實(shí)行24小時監(jiān)控值班，做好值班記錄，杜絕非工作人員進(jìn)入，保證儀器和設(shè)備的安全，隨時提供監(jiān)控資料。

　　4、消防設(shè)備

　　定期進(jìn)行消防設(shè)備的檢查和保養(yǎng)，保證消防設(shè)備始終處于良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)事故或隱患，及時處理并上報(bào)有關(guān)部門。

　　5、停車場

　　停車場的車輛要排列整齊，隨時指導(dǎo)車輛停放位置，督促車輛鎖閉情況，檢查車庫的安全性，嚴(yán)防偷盜和交通事故的發(fā)生。

　　6、其它突發(fā)事件

　　嚴(yán)防刑事案件和治安事件的發(fā)生，隨時處理緊急情況和制止突發(fā)事件，維護(hù)工作秩序，確保正常辦公。

　　三、小修

　　內(nèi)容：設(shè)備、設(shè)施小損、小壞的維修，保持房屋原來完好等級為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。

　　標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、電氣

　　隨時更換和修復(fù)損壞的燈泡、燈具、開關(guān)等電器設(shè)備，保證各種電氣設(shè)施和元件的完好。

　　2、水暖

　　上下水和暖氣的保養(yǎng)，水暖設(shè)施跑、漏水的止水和修補(bǔ)，水閥、便器具、管道的檢修和更換等。

　　3、土建

　　房屋的主體結(jié)構(gòu)，各種墻、梁、板柱和門窗洞口的修復(fù)。

　　4、設(shè)備

　　各種機(jī)械設(shè)備和電器設(shè)備的簡單修復(fù)。如：開水器、熱水器、空調(diào)器、供電開關(guān)、盤柜、窗簾等。

　　5、其他維修項(xiàng)目

　　業(yè)主要求其他需要維修的項(xiàng)目。如：外點(diǎn)運(yùn)抵的設(shè)備、室內(nèi)要求裝其他設(shè)施等。

　　6、維修率

　　維修及時率達(dá)到100%，人員10分鐘到位。電氣、水暖維修不超過24小時，土建維修不超過3天。

　　四、電梯及高壓水泵

　　內(nèi)容：對電梯、高壓水泵進(jìn)行日常維護(hù)，保養(yǎng)、檢修、處理隨機(jī)問題。

　　標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、維護(hù)

　　按有關(guān)規(guī)定及時維護(hù)，處理隨時發(fā)生的問題，使機(jī)械始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)。保證設(shè)備運(yùn)行率達(dá)98%以上。

　　2、保養(yǎng)

　　乙方應(yīng)定期對電梯和高壓水泵進(jìn)行保養(yǎng)。如：管道刷防腐漆、電梯抹潤滑油等。

　　3、檢修

　　按照設(shè)備說明書規(guī)定時間和操作規(guī)程進(jìn)行檢修，消除各類事故隱患。

　　4、應(yīng)急情況處理

　　設(shè)備因停電、機(jī)械故障或其它原因造成停運(yùn)、損壞時的人員反應(yīng)，事故原因的查明，事故處理的結(jié)果和當(dāng)事人受處罰及收教育情況。

　　5、各項(xiàng)記錄

　　值班的人員安排及時間，安全責(zé)任及規(guī)章制度，運(yùn)行記錄，檢修記錄，保養(yǎng)記錄等。

　　6、費(fèi)用統(tǒng)計(jì)

　　設(shè)備每次維護(hù)、正常運(yùn)行、定期檢修及處理突發(fā)事故的各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　五、供電、供水、供暖

　　內(nèi)容：設(shè)立專業(yè)人員對供電、供水、供暖設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)，按時對各種設(shè)備進(jìn)行檢查、保證設(shè)備的正常運(yùn)行，并做到“業(yè)主叫，人員到”，及時為業(yè)主服好務(wù)。

　　標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、運(yùn)行記錄

　　做好人員安排、工作職責(zé)和交接班記錄，設(shè)備正常運(yùn)行的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，計(jì)劃停電、停水、停氣應(yīng)提前12小時通知業(yè)主并做好解釋工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行。

　　2、檢修記錄

　　依據(jù)設(shè)備規(guī)定要求及操作規(guī)程按時檢修并做好記錄工作，定期派專業(yè)人員對系統(tǒng)進(jìn)行測試、檢查，消除事故隱患，確保系統(tǒng)安全、可靠。

　　3、日常保養(yǎng)

　　定期對破損和老化設(shè)施進(jìn)行更換和修補(bǔ)，定期擦拭灰塵、污漬和刷防腐漆等。

　　4、事故處理

　　發(fā)生設(shè)備事故造成停電、停水、停氣的，要提交事故報(bào)告，向業(yè)主說明事故原因、事故處理意見、當(dāng)時人的責(zé)任及受教育情況。

　　5、應(yīng)急情況處理

　　接到用戶報(bào)告緊急情況時，維修人員應(yīng)10分鐘內(nèi)到位并立即修復(fù)，在最短時間內(nèi)處理突發(fā)性影響并向業(yè)主詳細(xì)解釋清楚，做到小修12小時內(nèi)完畢，大修要連續(xù)修復(fù)并安排工程人員24小時值班，對在時限內(nèi)不能完成的，要向業(yè)主說明原因。

　　6、費(fèi)用統(tǒng)計(jì)

　　設(shè)備每次維護(hù)、正常運(yùn)行、定期檢修及處理突發(fā)事故的各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　六、收發(fā)

　　內(nèi)容：負(fù)責(zé)公司內(nèi)部的信函、報(bào)刊、文件的郵寄與分發(fā)。對職工個人的報(bào)刊、信件、包裹等及時通知領(lǐng)醛

　　標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、登記

　　對郵寄和收取的報(bào)刊、文件、信函、包裹單、匯款單等及時登記，保管好收據(jù)以便查詢。

　　2、投遞

　　對要發(fā)出的辦公信函、公司各種文件、通知、報(bào)表、包裹、匯款等要及時投遞，不得延誤。因投遞原因而發(fā)生的不良后果，要追究責(zé)任。

　　3、收取

　　對從郵局或郵遞員中領(lǐng)取的物品、報(bào)刊、信函和各種單據(jù)要逐一登記，不得冒領(lǐng)或錯領(lǐng)，對有問題的，要提出疑議。

　　4、分發(fā)

　　分發(fā)報(bào)刊、文件、信函、包裹單、匯款單等要做到準(zhǔn)確無差錯。同時制止內(nèi)部的冒領(lǐng)或錯領(lǐng)行為。如有錯誤，要追究當(dāng)班人的責(zé)任。

　　5、服務(wù)

　　及時通知收件人領(lǐng)取郵件，做到準(zhǔn)確無誤，文明禮貌，熱情周到，達(dá)到業(yè)主滿意。

　　6、保密

　　對公司的機(jī)密、重要文件、信函負(fù)有保密責(zé)任

　　七、特約服務(wù)

　　內(nèi)容：為領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會議室提供清掃、保潔服務(wù)。確保領(lǐng)導(dǎo)在清新、優(yōu)雅的環(huán)境中舒心、愉快地工作。

　　標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、清掃

　　每天清掃一次，定期進(jìn)行徹底保潔。

　　2、擦洗

　　隨時擦拭桌椅、各種會議牌、裝飾物、花卉等，要求無灰塵、無污漬，椅罩、沙發(fā)罩、布窗簾等要定期洗滌、更換。會前、會后要及時傾到垃圾、礦泉水瓶等。

　　3、門窗

　　門窗和玻璃要隨時擦拭，會前要打開門，會后要關(guān)閉好門窗，百葉簾要完好無灰塵，做到窗明幾凈。

　　4、物品擺放

　　室內(nèi)物品要擺放整齊。

　　5、室內(nèi)環(huán)境

　　定期噴灑空氣清新劑，保持室內(nèi)環(huán)境整潔、空氣清晰。

　　6、服務(wù)

　　會前要擺放好各種會議用品，會間要隨時更換需要的用品，同時講究文明禮貌，熱情周到，會后要及時清理會暢　達(dá)到隨時具備使用條件。

　　八、管理

　　內(nèi)容：對乙方的人員、制度、工程、財(cái)務(wù)、資金等方面的綜合考察，宏觀控制。

　　標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、管理人員的素質(zhì)

　　管理人員要有過硬的思想素質(zhì)，熟悉分管的業(yè)務(wù)范圍，對業(yè)主交代的任務(wù)要清楚、明晰，能夠統(tǒng)領(lǐng)一方面工作。

　　2、制度健全情況各項(xiàng)規(guī)章制度應(yīng)完整、配套、齊全，具有約束力。

　　3、人員分管情況

　　人員安排應(yīng)合理，具體工作時間及分工明確無誤。具有獎罰措施。

　　4、工程施工情況

　　施工前有報(bào)告與立項(xiàng)，履行各種相關(guān)審批手續(xù)，施工中保證安全和質(zhì)量，竣工后要驗(yàn)收，合格率在95%以上，并提交驗(yàn)收報(bào)告。

　　5、資金使用情況

　　甲方繳交的物業(yè)管理費(fèi)要專項(xiàng)利用，不得擠占，保證物業(yè)的維修標(biāo)準(zhǔn)。

　　6、雙方結(jié)算情況

　　乙方按規(guī)定時間向甲方提交財(cái)務(wù)決算和財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告，按規(guī)定時間結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)和工程量，由乙方代收的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)按時、足額上交甲方，不得截留。

　　未列標(biāo)準(zhǔn)參照國家及有關(guān)省市標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　資金結(jié)算

　　一、乙方應(yīng)于每年初向甲方提交上一年度財(cái)務(wù)決算報(bào)告及下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告。

　　二、甲方有權(quán)審計(jì)和清查乙方帳目及資金使用情況。

　　三、甲乙雙方每季度結(jié)算一次物業(yè)管理費(fèi)。

　　四、乙方負(fù)責(zé)收繳外租單位的物業(yè)管理費(fèi)每季度與甲方結(jié)算一次。

　　五、乙方負(fù)責(zé)收繳外租單位的電、水費(fèi)每月與甲方結(jié)算一次。

　　六、除小修以外的其他維修工程量每季度與甲方結(jié)算一次。

　　監(jiān)督管理與檢查考核

　　為使物業(yè)管理達(dá)到合同規(guī)定的要求，給業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)雅、舒適的學(xué)習(xí)和工作環(huán)境，規(guī)范乙方的物業(yè)管理行為，制定本辦法。

　　一、監(jiān)督管理

　　1、嚴(yán)格執(zhí)行合同中規(guī)定的《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》。

　　2、乙方應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定的內(nèi)容及人員分管情況，制定出內(nèi)部相應(yīng)的考核辦法。

　　3、中修以上和設(shè)備、設(shè)施的更新項(xiàng)目要立項(xiàng)，履行審批手續(xù)，竣工后要提交驗(yàn)收報(bào)告單。

　　4、經(jīng)行政事務(wù)部考核不合格項(xiàng)并限期下達(dá)整改的措施必須按時完成。

　　5、及時收繳出租單位的水電費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)工作。

　　6、做好各方面的記錄工作。

　　二、檢查與考核

　　檢查時間：

　　每月15日、30日為定期檢查日，遇到節(jié)假日或公休日，檢查時間順延。

　　考核形式：

　　1、采取定期檢查并實(shí)行打分制;

　　2、機(jī)關(guān)或外租單位問卷形式;

　　3、主管部門及公司領(lǐng)導(dǎo)綜合評定。

　　考核標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、以《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》中所列標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)進(jìn)行考核，并輔以打分形式;

　　2、按考核標(biāo)準(zhǔn)，70分應(yīng)為物業(yè)管理達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分;

　　考核方法：

　　1、每月15日由行政事務(wù)管理部人員負(fù)責(zé)檢查并負(fù)責(zé)打分，占總積分的30%;

　　2、每月30日由行政事務(wù)管理部檢查和機(jī)關(guān)或外租單位雙打分，雙方各占50%，合計(jì)占總積分的40%;

　　3、每季度由主管部門及公司領(lǐng)導(dǎo)綜合評定一次，占總積分的30%。

　　三、獎懲

　　1、由于乙方原因影響甲方工作秩序、工作環(huán)境，每發(fā)生一次罰款300~500元。

　　2、乙方工作質(zhì)量達(dá)不到《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》所規(guī)定，經(jīng)考核后低于70分的，物業(yè)管理費(fèi)按同比例削減。

　　3、乙方工作質(zhì)量基本達(dá)到《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》所規(guī)定，經(jīng)考核后為70分的，物業(yè)管理費(fèi)全額繳交。

　　4、乙方工作質(zhì)量超過《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》所規(guī)定，經(jīng)考核后高于70分的，物業(yè)管理費(fèi)按同比例獎勵。

　　附則

　　一、本合同未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進(jìn)行修訂、更改或補(bǔ)充，以書面合同為準(zhǔn)。

　　二、因合同原因造成乙方執(zhí)行錯誤，可對甲方提出復(fù)議意見，以書面形式為準(zhǔn)，并由甲方負(fù)責(zé)解釋及處理。

　　三、因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并做善后處理產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因。以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

　　四、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)調(diào)處理。

　　五、本合同自簽字之日起生效。

　　六、本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份。

　　甲方(章)：______　　　乙方(章)：______

　　代表人：______　　　　代表人：______

篇2：如何做好機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理工作

　　如何做好機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理工作

　　后勤管理與后勤服務(wù)是機(jī)關(guān)工作的基石。物業(yè)管理在機(jī)關(guān)后勤工作中又占有相當(dāng)重要的地位。從目前物業(yè)管理工作情況看，主要有以下五個方面的任務(wù):

　　-是房屋的維修與管理。辦公樓交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉影響，房屋會逐漸陳舊、破損，使用價值也會逐步降低。為了延緩這個過程，就需要經(jīng)常對辦公用房進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達(dá)到保值、增值的目的，這是最常見的工作內(nèi)容之一。

　　二是設(shè)施設(shè)備的管理。即以一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對各種設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行有效的管理，主要包括高低壓配電供應(yīng)、給排水、空調(diào)、消防、電信通訊、衛(wèi)視、圖像監(jiān)控、紅外線報(bào)警，綜合布線及電梯的管理等。

　　三是清潔衛(wèi)生管理。主要是公共部位衛(wèi)生保潔，領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會議室、接待室、閱覽室、健身房、活動室、招待所的清潔等服務(wù)，為機(jī)關(guān)辦公提供清潔的環(huán)境。

　　四是內(nèi)部會議、來客接待的服務(wù)管理。主要是為會議及與會者在會前、會中提供服務(wù)，包括會場布置、會場服務(wù)、花卉擺放、音響操作等。通過接待服務(wù)，展現(xiàn)機(jī)關(guān)服務(wù)中心服務(wù)人員的風(fēng)貌。

　　五是治安保衛(wèi)及消防管理。主要是門衛(wèi)、安全監(jiān)控及停車場的管理。這項(xiàng)工作在物業(yè)管理中占有重要的地位，管理難度大，服務(wù)性也強(qiáng)。通過以上五個方面的管理服務(wù)，為機(jī)關(guān)提供一個整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環(huán)境。

　　辦公區(qū)的物業(yè)管理，有著與住宅及其它物業(yè)管理不同的特點(diǎn):

　　一是技術(shù)密集。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，辦公自動化程度越來越高，辦公樓內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，不但維修難度增大，而且對管理人員、專業(yè)人員的要求也較一般其他物業(yè)管理人員要高。

　　二是政務(wù)活動頻繁。辦公樓是政務(wù)活動場所，會議多、來訪客人多、聯(lián)系工作的人員多，安全管理及衛(wèi)生服務(wù)的任務(wù)是一般住宅物業(yè)管理所不能相比的。

　　三是涉密性強(qiáng)。服務(wù)的對象是市級稅務(wù)機(jī)關(guān)，領(lǐng)導(dǎo)的活動、內(nèi)外的交往、文件的制發(fā)與傳閱、會議的內(nèi)容，從商業(yè)的角度看都帶有一定的機(jī)密性，安全及保密管理非常重要。

　　四是服務(wù)管理要求高。領(lǐng)導(dǎo)參加的會議服務(wù)、衛(wèi)生保潔、客房等，要按星級飯店標(biāo)準(zhǔn)要求，供電通訊上一刻不能間斷，節(jié)假日、休息日要正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這不僅加大了服務(wù)人員的工作量，而且要求服務(wù)人員具有較高的服務(wù)技能及較強(qiáng)的服務(wù)意識和敬業(yè)奉獻(xiàn)精神。

　　根據(jù)以上的任務(wù)與特點(diǎn)，筆者認(rèn)為搞好物業(yè)管理一定要堅(jiān)持服務(wù)宗旨，著眼機(jī)關(guān)特點(diǎn)，倡導(dǎo)團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)作風(fēng)，發(fā)揚(yáng)敬業(yè)奉獻(xiàn)精神，努力為大家提供優(yōu)質(zhì)、高效、滿意的服務(wù)。必須從以下幾方面著手:

　　一、要抓在崗人員素質(zhì)

　　服務(wù)中心人員比較分散，所擔(dān)負(fù)的工作也分散在南北兩樓的各個層面之中，并受到眾多人員的監(jiān)督和檢驗(yàn)。服務(wù)中心的工作一旦發(fā)生失誤就會“通天”。人員的分散性、任務(wù)的特殊性、失誤的公開性，要求我們必須重視人員素質(zhì)。對此，筆者認(rèn)為主要是把好“三關(guān)”:

　　一是人員進(jìn)人關(guān)。服務(wù)中心目前在用人上采用的是合同工、臨時工、外包工相結(jié)合的彈性用工制度，而且合同工、臨時工的比例較大。這部分人主要安排在車輛駕駛、廚師、水電維修、衛(wèi)生保潔及安全保衛(wèi)崗位上。這些工作人員，直接為領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)、為機(jī)關(guān)服務(wù)、為基層服務(wù)，保潔工還直接觸到領(lǐng)導(dǎo)的辦公處(室)，涉密性強(qiáng)。在選拔這些人員時，要進(jìn)行適當(dāng)?shù)拿嬖嚒⒄彙⒃囉茫瑫r在文化程度、外在氣質(zhì)上有一定要求，在政治上要求嚴(yán)，以保證隊(duì)伍的純潔性。

　　二是思想教育關(guān)。主要是以職業(yè)道德教育為重點(diǎn)，要抓好社會公德、家庭美德、職業(yè)道德的“三德”教育。以增強(qiáng)服務(wù)意識、責(zé)任意識，樹立責(zé)任重于泰山的主人翁思想，使其自覺做好服務(wù)工作，即使是在無人監(jiān)督的情況下，也能自覺按照規(guī)程操作，規(guī)范服務(wù)。

　　三是跟蹤監(jiān)督關(guān)。對招聘的所有工作人員，對其工作、思想要跟蹤考察，及時發(fā)現(xiàn)問題，該辭退的辭退，該調(diào)整的調(diào)整，不姑息遷就，不能等出了問題再作處理。通過這些工作建設(shè)一支肯服務(wù)、守紀(jì)律、能戰(zhàn)斗的服務(wù)隊(duì)伍。

　　二、要抓服務(wù)技能

　　有些人誤認(rèn)為物業(yè)管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“看看門”、“換換燈泡”，不需要技術(shù)，只要出點(diǎn)力就行了。如不克服這些錯誤的觀念，就會忽視技術(shù)人才的引進(jìn)使用，導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱，服務(wù)質(zhì)量低下的局面。現(xiàn)代辦公樓一般都是智能型的，設(shè)施設(shè)備自動化程度高，技術(shù)含量也高。實(shí)踐證明，物業(yè)管理運(yùn)作過程中涉及的知識面很寬，技術(shù)要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領(lǐng)。業(yè)務(wù)技術(shù)水平的高低，直接關(guān)系到服務(wù)的質(zhì)量，關(guān)系到服務(wù)中心的工作效率。

　　因此，筆者認(rèn)為應(yīng)注意通過不同形式培訓(xùn)提高在職服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能，主要有:

　　(一)參加短期培訓(xùn)。根據(jù)專業(yè)特點(diǎn)和社會辦班的實(shí)際情況，按照行業(yè)規(guī)定，組織技術(shù)人員參加專業(yè)對口的短期培訓(xùn)，并取得上崗證書，掌握實(shí)際操作技能。

　　(二)開展崗位練兵。提倡在崗自學(xué)，同時有選擇地進(jìn)行專題講解，請專業(yè)人員現(xiàn)場講授專業(yè)知識及操作方法，根據(jù)講課內(nèi)容，組織崗位練兵活動。

　　(三)借助廠家的技術(shù)優(yōu)勢。為了提高設(shè)施設(shè)備的維護(hù)質(zhì)量，一般情況下設(shè)備使用單位都會與專業(yè)廠家簽訂重要設(shè)備的維護(hù)合同，按規(guī)定廠家會定期派人上門維修保養(yǎng)，我們應(yīng)借此機(jī)會，組織本單位維修人員跟班作業(yè)，向廠家來人學(xué)習(xí)，同時還要有針對性地請他們現(xiàn)場教學(xué)，進(jìn)一步提高在職人員的技術(shù)水平。

　　三、要抓物業(yè)維護(hù)質(zhì)量

　　加強(qiáng)對設(shè)施、設(shè)備的維修與保養(yǎng)，充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)備的使用價值。

　　一是主動安排預(yù)防性維修。對于大型、關(guān)鍵性的設(shè)備，如變壓器、配電柜、空調(diào)、電梯、自動監(jiān)控、衛(wèi)視通訊、消防報(bào)警等，不能等出了故障再處理，一般都應(yīng)及早制定計(jì)劃，進(jìn)行預(yù)防性維修。有些還要與專業(yè)廠家協(xié)作，走物業(yè)管理專業(yè)化、社會化的路子，提高設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行的安全系數(shù)，打好主動仗。

　　二是及時完成日常性急修。對突發(fā)故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到，隨報(bào)隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿意。為此應(yīng)加強(qiáng)工作人員通訊聯(lián)系，要求維護(hù)人員準(zhǔn)備好必備的工具及配件、材料，不能因待料貽誤搶修時機(jī)。

　　三是認(rèn)真進(jìn)行改善性維修。有些設(shè)施由于設(shè)計(jì)上的缺陷或由于人員辦公情況的變化，給機(jī)關(guān)辦公帶來不便，需要作某些改進(jìn)性的處理。對此，筆者認(rèn)為應(yīng)本著既要量力而行，又要滿足大家需要的精神盡力做好。如因經(jīng)費(fèi)上的原因，也要主動向領(lǐng)導(dǎo)說明爭取支持，使物業(yè)更好地發(fā)揮其使用價值。

　　四、要抓內(nèi)部服務(wù)管理

　　物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工程，由許多子系統(tǒng)構(gòu)成全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達(dá)到高效益、高水平，就必須強(qiáng)調(diào)規(guī)范、注重個性，著力提升服務(wù)水準(zhǔn)。具體地說，就是要著重抓好“三化”:

　　一是服務(wù)規(guī)范化。實(shí)施規(guī)范服務(wù)，減少隨意性，降低失誤率，增強(qiáng)主動性。為此，在制訂辦公樓綜合管理制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)服務(wù)員、維修工、保潔工禮貌服務(wù)規(guī)范，從禮節(jié)禮貌到各項(xiàng)服務(wù)都應(yīng)作具體要求，既有量的規(guī)定，又有質(zhì)的要求，使每個服務(wù)人員對自己的服務(wù)工作不但在思想上有個“度”的概念，而且在實(shí)施中有了“量”的目標(biāo)，使服務(wù)工作上軌道、上水平。

　　二是操作目標(biāo)化。在物業(yè)管理的實(shí)際操作上，分別有相應(yīng)的工作目標(biāo)要求，主要有設(shè)備操作、衛(wèi)生保潔、保安巡視等工作目標(biāo)。只有主要工作都制定了目標(biāo)要求，才能有效地避免失誤，減少事故，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　三是管理制度化。服務(wù)中心從成立之初，就致力于制度建設(shè)，如制定辦公樓綜合管理制度、閱覽室員工管理制度、活動室管理制度、消防安全制度、安全保衛(wèi)制度、食堂管理制度、衛(wèi)生保潔管理制度等，同時放大上墻，組織服務(wù)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹落實(shí)，使物業(yè)管理工作在制度化方面邁出較大的步子。

　　五、要抓質(zhì)量目標(biāo)考核

　　根據(jù)辦公樓物業(yè)管理的主要任務(wù)，筆者認(rèn)為在抓好質(zhì)量目標(biāo)上，應(yīng)著重從抓“四率”入手:

　　一是設(shè)備完好率。主要設(shè)備完好率要達(dá)到95%以上。這是確保辦公環(huán)境良好的基礎(chǔ)，直接關(guān)系到國稅機(jī)關(guān)政務(wù)活動的開展。

　　二是衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率。衛(wèi)生保潔，是辦公樓物業(yè)管理的一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，面廣量大，要求按紹興市創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清掃，所有樓層都要達(dá)到創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)。

　　三是服務(wù)滿意率。要求服務(wù)人員的服務(wù)達(dá)到大家滿意。

　　四是事故差錯率。要降到最低限度，力爭為零。對此，筆者認(rèn)為必須下大力氣抓好安全工作，把事故消滅在萌芽狀態(tài)，確保國稅機(jī)關(guān)辦公環(huán)境的安全和各項(xiàng)政務(wù)活動有條不紊地進(jìn)行。

篇3：怎樣做好辦公樓物業(yè)管理

　　怎樣做好辦公樓物業(yè)管理

　　一、確定管理對象

　　因物業(yè)管理工作較為復(fù)雜和多變，要想在物業(yè)管理工作方面站穩(wěn)腳跟，首先應(yīng)根據(jù)自身的條件和所處的環(huán)境，選擇好管理的目標(biāo)和群體，正確把握市場的定位和發(fā)展趨向。因?qū)懽謽?/a>和住宅樓的物業(yè)管理工作較為復(fù)雜，要求人員配備數(shù)量較多，技術(shù)操作和人員管理綜合性較強(qiáng)，外界因素較為普遍，為了更好地開展物業(yè)管理工作，首先從一方面入手，集中精力，全心投入做好物業(yè)管理工作。

　　因辦公樓要求從事物業(yè)管理的人員綜合性、守紀(jì)性要強(qiáng)，而且要求從事物業(yè)管理工作的人員素質(zhì)高，工作標(biāo)準(zhǔn)、工作效率高，規(guī)范性強(qiáng)，諸如此類的要求與我們酒店的各項(xiàng)要求較為吻合，且從事辦公樓工作的人員多位政府人員，各項(xiàng)工作要求私密性較強(qiáng)，酒店的管理與之相符合。雙方的工作和選擇特點(diǎn)決定了彼此的核選擇與合作。

　　二、明確物業(yè)管理的職責(zé)

　　后勤管理與后勤服務(wù)是各辦公機(jī)關(guān)工作的基石，物業(yè)管理在辦公機(jī)關(guān)后勤工作中有占有相當(dāng)重要的地位。從目前物業(yè)管理工作情況看，主要體現(xiàn)在以下五方面的任務(wù):

　　1、房屋的維護(hù)與管理。辦公樓交付使用之后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉的影響，房屋會逐漸陳舊、破損，使用價值也會逐漸降低。為了延緩這個過程，就需要對辦公用房進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達(dá)到保值、增值的目的，這是最常見的內(nèi)容之一。

　　2、實(shí)施設(shè)備的管理。即一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對各種設(shè)備的日常運(yùn)行進(jìn)行有效的管理，主要包括給排水、空調(diào)、消防、配電供應(yīng)、圖像監(jiān)控、報(bào)警及電梯的管理等。

　　3、清潔衛(wèi)生管理。主要是公共部位衛(wèi)生保潔，領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會議室、接待室、閱覽室、活動室的清潔等服務(wù)，為業(yè)主提供清潔的環(huán)境。

　　4、內(nèi)部會議，來客接待的服務(wù)管理。主要是為會議及與會者在會前會中提供服務(wù)，包括會場布置、會議前的服務(wù)、花卉的擺放、音響操作等。通過接待服務(wù)，展現(xiàn)服務(wù)員的風(fēng)貌，提升企業(yè)的品牌形象。

　　5、治安保衛(wèi)及消防管理。主要是門衛(wèi)、安全、監(jiān)控及停車場的管理。這項(xiàng)工作在物業(yè)管理中占有重要的地位，存在管理難度大，服務(wù)性比較強(qiáng)。

　　通過以上五方面的管理服務(wù)，為業(yè)主提供一個整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環(huán)境。

　　三、了解物業(yè)管理的特點(diǎn)

　　辦公的物業(yè)管理有著與住宅及其它物業(yè)管理不同的特點(diǎn)，全面細(xì)致地了解辦公樓物業(yè)管理的特點(diǎn)才能更好的開展工作，使各項(xiàng)工作得以持續(xù)健康地開展，具體體現(xiàn)以下幾點(diǎn):

　　1、技術(shù)密集。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，辦公自動化程度越來越高，辦公樓內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，不但維修程度增大，而且對管理人員、專業(yè)人員的要求也較一般其他物業(yè)管理人員要高。所以在人員選擇上專業(yè)對口、業(yè)務(wù)精湛，因人而異地進(jìn)行選擇和安置。

　　2、政務(wù)活動頻繁。辦公樓是政務(wù)活動場所，會議多、來訪客人多、聯(lián)系工作的人員多，安全管理及衛(wèi)生服務(wù)的任務(wù)是一般住宅物業(yè)管理所不能相比的。要求保衛(wèi)人員的警覺性和責(zé)任心要強(qiáng)，對于來訪的人員嚴(yán)格按照辦公樓內(nèi)部接待要求進(jìn)行實(shí)施，詳細(xì)地做好記錄工作。衛(wèi)生清理應(yīng)及時、標(biāo)準(zhǔn)高、質(zhì)量保持性要強(qiáng)，做到隨時、隨地，專人進(jìn)行清理，確保各部位、各區(qū)域衛(wèi)生的標(biāo)準(zhǔn)化。

　　3、涉密性強(qiáng)。辦公樓服務(wù)的對象多市政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的活動、內(nèi)外的交往、文件的制發(fā)與傳閱，會議的內(nèi)容從商業(yè)角度看有一定的機(jī)密性，安全及保密管理非常重要。

　　4、服務(wù)管理要求高。領(lǐng)導(dǎo)參加的會議服務(wù)、衛(wèi)生保潔要按照星級飯店標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行服務(wù)，這也是酒店行業(yè)所從事這項(xiàng)工作的優(yōu)勢所在。在此期間要求供電通訊不能間斷，有時節(jié)假日、休息日要正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這不僅加大了服務(wù)人員的工作量，而且要求服務(wù)人員具有較高的服務(wù)技能及較強(qiáng)的服務(wù)意識和敬業(yè)奉獻(xiàn)精神。

　　四、掌握辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量提升的因素

　　1、抓在崗人員素質(zhì)。

　　物業(yè)管理因人員分配比較分散，所擔(dān)負(fù)的工作也較為分散，受到總多人的監(jiān)督與檢驗(yàn)。工作一旦發(fā)生失誤就會“通天”。人員的分散性、任務(wù)的特殊性、失誤的公開性，要求我們必須重視人員素質(zhì)的培養(yǎng)。一是，工作人員直接為領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)、為機(jī)關(guān)服務(wù)、為基層服務(wù)，保潔工還直接接觸到領(lǐng)導(dǎo)辦公室，涉密性強(qiáng)，所以在人員選進(jìn)上應(yīng)注意文化程度和外在氣質(zhì)上的要求。在政治上要求嚴(yán)格，以保證隊(duì)伍的純潔性。二是，抓好思想教育關(guān)，以職業(yè)道德教育為重點(diǎn)，抓好社會公德、職業(yè)道德的教育工作。以增強(qiáng)服務(wù)意識、責(zé)任意識，樹立主人翁思想和精神，使其自覺做好服務(wù)工作，即便是在無人監(jiān)督的情況下，也能自覺按照規(guī)程操作、規(guī)范服務(wù)。三是，做好跟蹤督導(dǎo)工作，對所有人員進(jìn)行工作、思想的考察，及時發(fā)現(xiàn)問題，對所出現(xiàn)的錯誤，不姑息遷就，嚴(yán)格按照制度規(guī)定予以處理。

　　2、抓好服務(wù)技能工作。

　　有些人錯誤的認(rèn)為物業(yè)管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“換換燈泡”，不需要技術(shù)，只要出點(diǎn)力就行了。如不克服這些錯誤的觀念，就會忽視技術(shù)人才的引進(jìn)使用，導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱、服務(wù)質(zhì)量低下的局面。現(xiàn)代辦公樓一般都是智能型的，設(shè)施設(shè)備自動化程度高，技術(shù)含量也搞。實(shí)踐證明， 物業(yè)管理運(yùn)作過程中涉及的知識面很寬，技術(shù)要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領(lǐng)，通過不同形式的培訓(xùn)提高在職服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能。

　　3、緊抓物業(yè)維護(hù)質(zhì)量。

　　設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)，充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)備的使用價值在平時的日常工作中應(yīng)做好以下三點(diǎn)工作:

　　(1)主動安排預(yù)防性維修。對所有的設(shè)施設(shè)備制定好日常的周期性保養(yǎng)和維修計(jì)劃， 定期進(jìn)行維修、預(yù)防問題的出現(xiàn)。

　　(2)及時完成日常性維修。對于日常所報(bào)修和檢查過程中所出現(xiàn)的問題，應(yīng)及時有效地進(jìn)行修理，確保損失最小化。對突發(fā)故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到、隨報(bào)隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿意。

　　(3)認(rèn)真進(jìn)行改善性維修。有些設(shè)施由于設(shè)計(jì)上的缺陷或由于人員辦公情況上的變化，導(dǎo)致各別部位的的維修和改善，這種情況應(yīng)本著既要量力而行，又要滿足大家需要的精神盡力做好。

　　4、緊抓內(nèi)部服務(wù)管理

　　物業(yè)管理是一個系統(tǒng)管理工程，有許多子系統(tǒng)構(gòu)成，全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達(dá)到高效益、高水平，就必須強(qiáng)調(diào)規(guī)范、注重個性，著力提升服務(wù)水準(zhǔn)，著力抓好以下幾方面的工作:

　　(1)服務(wù)規(guī)范化。實(shí)施規(guī)范服務(wù)，減少隨意性，降低失誤性，增強(qiáng)主動性。加強(qiáng)工作人員的禮貌服務(wù)規(guī)范，從禮貌到個性服務(wù)都應(yīng)作具體要求，即有量的規(guī)定，又有質(zhì)的要求，使每個服務(wù)人員對自己的服務(wù)工作不但在思想上有個“度”的概念，而且在實(shí)施中有了“量”的目標(biāo)，是服務(wù)工作上軌道、上水平。

　　(2)操作目標(biāo)化。主要是設(shè)備操作、衛(wèi)生保潔、安全巡視等工作目標(biāo)。只有主要工作都制定了目標(biāo)要求，才能有效地避免失誤， 減少事故的發(fā)生，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　(3)管理制度化。從事物業(yè)管理工作首相應(yīng)致力于制度建設(shè)，制定相應(yīng)的管理制度，組織人員認(rèn)真學(xué)習(xí)，貫徹落實(shí)，使物業(yè)管理工作在制度化方面邁出較大的步伐。

　　5、抓好質(zhì)量目標(biāo)考核

　　辦公樓物業(yè)管理的主要任務(wù)就是抓好質(zhì)量目標(biāo)，主要從設(shè)施設(shè)備的完好率、衛(wèi)生質(zhì)量的達(dá)標(biāo)率、服務(wù)質(zhì)量的滿意率、事故差錯率上入手，嚴(yán)格把關(guān)，使各項(xiàng)工作有效不紊地開展。

　　通過以上四點(diǎn)的闡述和分析，使我們對辦公樓的物業(yè)管理有了進(jìn)一步的認(rèn)識和了解，加強(qiáng)了我們從事物業(yè)管理工作的信心和意志。在實(shí)際的工作中應(yīng)當(dāng)秉承藍(lán)海公司的優(yōu)良傳統(tǒng)“你的需求，我的責(zé)任”，發(fā)揚(yáng)藍(lán)海人的工作作風(fēng)和工作精神，誠實(shí)、守信，使藍(lán)海物業(yè)管理得以不斷發(fā)展壯大，是藍(lán)海品牌知名度得以宣傳和提升，逐步創(chuàng)造出具有藍(lán)海特色的物業(yè)管理公司，初步占居?xùn)|營物業(yè)市場。