物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度篇7
物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度指為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點(diǎn)而制定的一系列在企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章和制度。
(一)物業(yè)管理企業(yè)員工管理?xiàng)l例
1、勞動用工制度:包括用工原則、員工聘用制度、勞動合同制度、工時制度和干部任免制度等。
2、管理員工行為規(guī)范:規(guī)定員工遵守國家政策、法令，熱愛本職工作等。
3、員工福利制度:包括享受法定假日、醫(yī)療保險勞動保護(hù)等。物業(yè)公司管理制度。
4、企業(yè)獎懲制度。
(二)物業(yè)管理企業(yè)各部門主要職責(zé)
1、總經(jīng)理室:是物業(yè)管理公司的決策機(jī)構(gòu)。總經(jīng)理的主要職責(zé)是:
(1)貫徹落實(shí)國家和地方的政策和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。
(2)主持公司經(jīng)營管理的全面工作。
(3)設(shè)置內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，制定公司章程，簽署物業(yè)管理制度。
(4)選聘各部門經(jīng)理和關(guān)鍵崗位人員。
(5)選聘社會、勞務(wù)服務(wù)公司分擔(dān)具體工作。物業(yè)公司管理制度。
(6)行使董事會授予的其他職權(quán)。
2、各部門經(jīng)理的主要職責(zé)是:
(1)辦公室主任:
①負(fù)責(zé)傳達(dá)總經(jīng)理指示，安排并組織召開會議。
②督促辦公室人員及時完成上級下達(dá)的任務(wù)。
③負(fù)責(zé)日常人事行政管理，檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行情況。
④做好員工考勤工作，協(xié)助培訓(xùn)員工。
(2)財(cái)務(wù)部經(jīng)理:
①組織公司財(cái)務(wù)管理工作。
②審核各類會議報(bào)表，撰寫財(cái)務(wù)分析報(bào)告。
③檢查、督促各項(xiàng)費(fèi)用及時收繳。
④審核、控制費(fèi)用的支出。
⑤提出合理運(yùn)營公司金融資產(chǎn)的有效措施。
⑥組織擬定物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案。
⑦制定物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理和操作流程。
(3)公共關(guān)系部經(jīng)理:
①制定物業(yè)公司公關(guān)活動方案。
⑦策劃公司大型活動。
③組織召開業(yè)主、業(yè)戶大會，并處理投訴與糾紛:
④組織員工和社區(qū)內(nèi)文體活動。
⑤協(xié)助總經(jīng)理和其他部門工作。
(4)房屋維修部經(jīng)理:
①落實(shí)并實(shí)施本部門管理規(guī)章制度。
②合理確定和分配員工工作崗位，督促維修工、管理員工開展日常工作。
③布置、檢查房屋保養(yǎng)和維修工作。
④組織本部門員工參加業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。
(5)保安部經(jīng)理:
①落實(shí)并實(shí)施本部門管理規(guī)章制度。
②負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。
③制定部門崗位責(zé)任制度、執(zhí)行獎懲規(guī)定。
④定期組織員工進(jìn)行安全保衛(wèi)、消防等技能培訓(xùn)。
⑤負(fù)責(zé)與社會聯(lián)防有關(guān)方面的聯(lián)系與溝通。
(6)清潔環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理:
①制定部門工作計(jì)劃與目標(biāo)，合理安排清潔衛(wèi)生。
②督促、檢查各項(xiàng)清潔環(huán)衛(wèi)工作的落實(shí)情況。
③負(fù)責(zé)進(jìn)行轄區(qū)內(nèi)庭院建設(shè)和綠化工作。
④制定部門崗位責(zé)任制度，執(zhí)行獎懲規(guī)定。
(7)經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理:
①確定經(jīng)營項(xiàng)目與經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)。
②洽談經(jīng)營業(yè)務(wù)，合理制定各崗位網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營辦法，估算經(jīng)營利潤。
③監(jiān)督檢查各項(xiàng)目的收支情況，合理確定員工崗位與工作時間。
④選聘服務(wù)人員，開展各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)。
⑤定時召開部門會議，評論經(jīng)營效果，開拓公司業(yè)務(wù)范圍。
(8)計(jì)算機(jī)中心經(jīng)理:
①組織本部門人員使用、開發(fā)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件。
②制定本中心的監(jiān)控、保密制度。
③檢查計(jì)算機(jī)的使用、信息輸入和保存等工作。
④做好系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)工作，確保系統(tǒng)長時間連續(xù)穩(wěn)定的工作。
3、一般員工:指物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營和特約服務(wù)而設(shè)置的工作人員，如房屋管理人員、保安人員、清潔人員、綠化人員和服務(wù)人員等，主要職責(zé)如下:
(1)房屋管理人員:
①熟悉物業(yè)的結(jié)構(gòu)和管區(qū)使用人情況，做好有關(guān)管理費(fèi)用的收取工作。
②辦理用戶人住手續(xù)，定期回訪。
③參與物業(yè)的驗(yàn)收接管，建立圖紙檔案。
④經(jīng)常與業(yè)主溝通，耐心解答業(yè)主咨詢。
(2)房屋及設(shè)備維修人員:
①及時完成下達(dá)的維修任務(wù)。
②及時處理各類管道的跑、冒、滴、漏等故障。
③掌握各種設(shè)備的操作方法，及時排除出現(xiàn)的故障。
④巡查管區(qū)市政公共設(shè)備、設(shè)施的安全運(yùn)行情況，定期對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。
(3)保安人員:
①執(zhí)行24小時保安巡邏制度，看管好物業(yè)，做好防火防盜等安全保衛(wèi)工作。
②做好門衛(wèi)登記，執(zhí)行機(jī)動車輛驗(yàn)證制度。
③做好流動人員監(jiān)督管理工作。
④懂得救護(hù)知識和消防器材的使用方法，能夠處理好意外事故。
(4)清潔人員:
①負(fù)責(zé)管區(qū)道路、樓梯的清潔與保潔工作。
②保持管區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生設(shè)施的清潔c
③保證管區(qū)內(nèi)污水排放暢通。
④杜絕蟻蠅，及時外運(yùn)垃圾。
(5)綠化人員:
①按時剪枝、補(bǔ)種、施肥、澆水、灑藥。
②及時禁止破壞管區(qū)內(nèi)花草樹木的.行為。
③做好綠化管理和草木生長情況的記錄。
④保持花園草坪清潔。
(6)服務(wù)人員:
①準(zhǔn)時到崗，按時開放小區(qū)文化娛樂設(shè)施，照章收費(fèi)。
②搞好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)，有禮待賓。
③做好計(jì)時服務(wù)、特約服務(wù)等。
④管理好文體娛樂設(shè)備、設(shè)施，及時制止違反規(guī)定的行為。
(三)管理制度和規(guī)定
1、工作管理制度:
(1)上班必須穿工作裝、戴工牌;男士系領(lǐng)帶(維修工及經(jīng)批準(zhǔn)的員工除外)，穿著整潔，頭發(fā)梳理整齊，不得留長發(fā);女士應(yīng)化淡妝。
(2)辦公區(qū)內(nèi)必須保持整齊、干凈，不得在桌面上堆放雜物。
(3)每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本，了解各種情況和業(yè)主意見，及時處理問題或上門尋訪。
(4)上班期間全體人員必須精神飽滿，積極主動，熱情地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懶。
(5)紀(jì)律嚴(yán)明，全體人員不得遲到、早退、無故曠工，有事要請假，獲準(zhǔn)后方能離開。
(6)全體人員必須具有高度的責(zé)任心，巡視、查樓必須認(rèn)真負(fù)責(zé)，注意發(fā)現(xiàn)問題并做詳細(xì)記錄，及時匯報(bào)并跟蹤解決。
(7)接待業(yè)主時態(tài)度要和藹、溫文爾雅、落落大方。不管發(fā)生什么事，絕對不能與業(yè)主發(fā)生爭吵，要態(tài)度誠懇，仔細(xì)傾聽業(yè)主的意見，能及時解決的問題馬上派單解決，無法及時解決的要向業(yè)主解釋清楚，并告知解決的時間。
(8)接受業(yè)主電話 投訴時，要熱情耐心，語言要規(guī)范友好。
(9)管理員派單后，一定要追蹤落實(shí)，并負(fù)責(zé)檢查。水電問題要求在12小時內(nèi)解決，其他急修項(xiàng)目一般在24小時內(nèi)解決，最遲不得超過72小時。把物業(yè)管理師加入收藏夾!
(10)對接受的投訴要認(rèn)真做好記錄，并到現(xiàn)場查看、了解情況，認(rèn)真記錄處理的時間、人員和業(yè)主對處理的意見。
(11)協(xié)助財(cái)務(wù)人員做好各項(xiàng)費(fèi)用的派單和催繳工作，派單要派到各戶，催繳態(tài)度要友好。
(12)認(rèn)真管好業(yè)主檔案和業(yè)主托管的鑰匙。
(13)認(rèn)真做好裝修審批和管理工作。
(14)不準(zhǔn)在上班時間看書、閑聊、做私事，不準(zhǔn)在辦公室內(nèi)高聲喧嘩。
(15)下班后將自己保管的資料(物品)放好，將辦公桌收拾整齊。
(16)休息時間如發(fā)生重大事故，或碰到問題要立即解決，不得推脫或不予理睬。
(17)管理處的工作原則是服務(wù)第一，工作標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主滿意，工作態(tài)度是認(rèn)真負(fù)責(zé)。
2、業(yè)主回訪制度:
(1)管理員必須經(jīng)常上門征求業(yè)主對管理工作的意見，認(rèn)真做好回訪記錄，及時向管理處主任匯報(bào)。
(2)管理處負(fù)責(zé)人也應(yīng)經(jīng)常上門訪問，了解管理和上門服務(wù)情況，并做好回訪記錄，對業(yè)主提出的要求應(yīng)及時給予答復(fù)和解決。
(3)維修人員每次上門服務(wù)均應(yīng)讓服務(wù)對象填寫回訪單，以征求對服務(wù)的意見。
(4)保安員在值班、巡崗時應(yīng)定時征求業(yè)主對工作的意見，并做好記錄，注意研究、改進(jìn)。
(5)回訪單、回訪記錄和保安隊(duì)的征求意見單，應(yīng)由管理處指定專人保管，每月集中裝訂存檔，不得遺失。
3、巡崗制度:
(1)保安領(lǐng)班在當(dāng)班期間，要經(jīng)常定線或不定線地對各崗位的工作情況進(jìn)行檢查。
(2)檢查內(nèi)容包括各崗執(zhí)勤情況、有無違紀(jì)現(xiàn)象、查看值班登記等。
(3)巡查的要求是，一邊檢查一邊觀察，做好巡查記錄，掌握各值勤點(diǎn)值勤情況和動態(tài)。
(4)管理員主要負(fù)責(zé)對物業(yè)情況的定期巡查。一般每天巡查兩次，交接班各一次，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)部門派單解決，并負(fù)責(zé)跟蹤:
4、門衛(wèi)制度:
(1)每位門衛(wèi)保安必須嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)管理規(guī)定，并對每位業(yè)主負(fù)責(zé)。
(2)按照規(guī)定認(rèn)真巡視，巡視時要掛巡視牌。
(3)認(rèn)真做好外來人員的檢查登記工作。任何外來人員在征得業(yè)主同意后方可進(jìn)入。
(4)外來施工人員要有管理處發(fā)的臨時出入證才能進(jìn)入。
(5)認(rèn)真做好報(bào)紙、信件的收發(fā)工作。
(6)嚴(yán)禁自行車進(jìn)入塔樓。
(7)業(yè)主若向外搬運(yùn)東西，一般物品需在保安室辦理登記手續(xù)，大件物品必須到管理處開具放行條。
(8)電梯運(yùn)貨時應(yīng)嚴(yán)格遵守管理規(guī)定;運(yùn)送家具、裝修材料等大宗貨物時，必須收取一定得責(zé)任押金，在業(yè)主填寫責(zé)任承諾書后方可準(zhǔn)運(yùn)。
篇2：物業(yè)公司內(nèi)部外部管理制度
物業(yè)公司內(nèi)部外部管理制度
一、物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度
1、物業(yè)管理公司員工條例。
(1)勞動用工制度；
(2)員工行為規(guī)范；
(3)員工福利制度；
(4)企業(yè)獎懲制度。
2、物業(yè)管理企業(yè)各部門職責(zé)范圍。
(1)辦公室的職責(zé)范圍；
(2)財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍；
(3)管理部門的職責(zé)范圍；
(4)服務(wù)部門的職責(zé)范圍。
3、物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制。
(1)經(jīng)理室人員崗位責(zé)任；
(2)辦公室人員崗位職責(zé)；
(3)管理處人員崗位職責(zé)。
二、物業(yè)管理企業(yè)外部管理制度
1、物業(yè)的驗(yàn)收與接管
(1)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精通,對工作負(fù)責(zé)的技術(shù)人員參加驗(yàn)收；
(2)站在業(yè)主的立場上,從物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的角度,對即將交付使用的物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收；
(3)對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)準(zhǔn)確記錄在案,并及時督促施工單位修整；
(4)與建設(shè)單位簽訂保修實(shí)施合同,建立物業(yè)保修制度,明確保修項(xiàng)目內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任和方式；
(5)物業(yè)接管應(yīng)辦理書面移交手續(xù)；
(6)應(yīng)向建設(shè)單位索要全套圖紙技術(shù)資料,以方便對物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
(7)明確在物業(yè)接管中接收的僅是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)力以及政府所賦予的有關(guān)權(quán)利。
2、樓宇入伙手續(xù)
(1)入伙通知書；
(2)入伙手續(xù)書；
(3)收樓須知；
(4)入住合約。
3、物業(yè)管理公約
(1)明確業(yè)主的權(quán)益、義務(wù)和責(zé)任；
(2)明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利；
(3)明確物業(yè)管理者的權(quán)利與責(zé)任；
(4)明確對物業(yè)公共部位及公用設(shè)施的管理；
(5)對物業(yè)全部或部分損壞無法正常使用的規(guī)定；
(6)管理費(fèi)用的規(guī)定；
(7)法律責(zé)任；
(8)其它事項(xiàng)。
4、住戶手冊
(1)居住區(qū)概況；
(2)居住區(qū)的管理；
(3)業(yè)主或住戶須知；
(4)日常管理與維修；
(5)物業(yè)管理?xiàng)l例；
(6)綜合服務(wù)；
(7)其它應(yīng)該注意的事項(xiàng)。
5住宅區(qū)房屋及有關(guān)色設(shè)施接、代管制度。制定和實(shí)施住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施的接、代管管理制度,有助于住宅區(qū)房屋及有關(guān)附屬設(shè)施的整體綜合功能的發(fā)揮,利于城市文明住宅區(qū)的建設(shè)。包括:
(1)對房屋及有關(guān)設(shè)施接管范圍的規(guī)定；
(2)對房屋及有關(guān)設(shè)施接管標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定；
(3)對房屋及有關(guān)設(shè)施接管接、代管程序的規(guī)定；
(4)被接、代管的房屋及有關(guān)設(shè)施的施工圖紙資料應(yīng)該交由物業(yè)管理公司保管使用；
(5)對房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。
6、房屋管理服務(wù)制度
(1)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理；
(2)房屋室內(nèi)裝修、拆改和設(shè)備管理。
7、住宅區(qū)管理制度
(1)房屋養(yǎng)護(hù)與維修的管理規(guī)定；
(2)維護(hù)住宅區(qū)環(huán)境的管理規(guī)定；
(3)開展多層次、多形式的便民有償服務(wù)；
(4)建設(shè)文明住宅小區(qū)。
8、業(yè)主委員會章程。主要內(nèi)容包括:
(1)成立業(yè)主管理委員會的目的；
(2)業(yè)主管理委員會的宗旨；
(3)業(yè)主管理委員會的權(quán)利和義務(wù)；
(4)成立業(yè)主管理委員會的程序；
(5)業(yè)主管理委員會的會議及會員代表大會；
(6)會員代表大會的主要任務(wù)；
(7)業(yè)主管理委員會的任務(wù)；
(8)有關(guān)補(bǔ)充說明。
篇3：公司內(nèi)部牽制稽核制度
公司內(nèi)部牽制稽核制度
為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的客觀要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，完善企業(yè)財(cái)務(wù)制度體系，加強(qiáng)本公司的會計(jì)基礎(chǔ)規(guī)范工作，維護(hù)《會計(jì)法》法規(guī)的順利實(shí)施，特建立本公司會計(jì)內(nèi)部稽核制度。
1、本公司的會計(jì)機(jī)構(gòu)、會計(jì)人員對本單位的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行事前審核和事后復(fù)核，實(shí)現(xiàn)會計(jì)監(jiān)督，以充分發(fā)揮會計(jì)的職能作用。核算單位規(guī)定會計(jì)人員一崗多人的，制單人不得兼復(fù)核，一人多崗的可以兼任。
2、對原始憑證的審核、復(fù)核和監(jiān)督
2.1由會計(jì)人員對原始憑證進(jìn)行審核、復(fù)核。入帳前應(yīng)根據(jù)公司制定的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，審批資料，付款程序，文件其他規(guī)定，復(fù)核共合理性、合法性、真實(shí)性及準(zhǔn)確性。
2.2對不真實(shí)、不合法的原始憑證不予受理，對弄虛作假、嚴(yán)重違法的原始憑證，在不予受理的同時，就當(dāng)予以扣留，并及時向單位領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，請求查明原因，追究當(dāng)事人的責(zé)任。
2.3對記載不準(zhǔn)確、不完整的原始憑證，予以退回，本求經(jīng)辦人員更正，補(bǔ)充。
3、對會計(jì)帳簿的管理監(jiān)督
3.1對所有會計(jì)帳簿根據(jù)其性質(zhì)不同指定專人登記，并定期檢查、核對，發(fā)現(xiàn)問題及是處理，做到帳證、帳帳、帳實(shí)、帳表相符。
3.2出納人員不得兼管稽核、會計(jì)檔案保管和收入、費(fèi)用、債權(quán)債務(wù)帳目的登記工作。
4、對實(shí)物、款項(xiàng)的監(jiān)督
4.1堅(jiān)持“管錢不管帳，管帳不管錢”的原則，出納人員除現(xiàn)金、銀行日記帳外，不得兼管稽核，會計(jì)檔案保管和收入、費(fèi)用、債權(quán)債務(wù)帳目的登記工作。出納員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《會計(jì)法》中的現(xiàn)金管理制度，登記銀行存款帳、現(xiàn)金日記帳，對會計(jì)憑證進(jìn)行序時登記，做到日清月結(jié)，及時與銀行核對，月末會同會計(jì)人員編制銀行余額調(diào)節(jié)表。
4.2由倉管員或辦公室指定專人對財(cái)產(chǎn)物資進(jìn)行登記管理，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的收發(fā)領(lǐng)用制度，建立財(cái)產(chǎn)物資臺帳，并分別注明購買日期、產(chǎn)地、金額、數(shù)量、存放地點(diǎn)、保管人等。
4.3對財(cái)簿記錄與實(shí)物、款項(xiàng)不符時，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
4.4對超出會計(jì)機(jī)構(gòu)、會計(jì)人員職權(quán)范圍的，應(yīng)當(dāng)立即向本單位領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，請求查明原因，作出處理。
4.5認(rèn)真執(zhí)行財(cái)產(chǎn)清查制度，分清責(zé)任，保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)的安全，完整。
5、對財(cái)務(wù)收支的監(jiān)督、審核
5.1對審批手續(xù)不全的財(cái)務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)退回，要求補(bǔ)充、更正。
5.2對違反規(guī)定不納入單位統(tǒng)一會計(jì)核算的財(cái)務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)制止和糾正。
5.3對違反國家統(tǒng)一的財(cái)政、財(cái)務(wù)、會計(jì)制度規(guī)定的財(cái)務(wù)收支，不予辦理。
5.4對認(rèn)為是違反國家統(tǒng)一的財(cái)政、財(cái)務(wù)、會計(jì)規(guī)定的財(cái)務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)制止和糾正；制止和糾正無效的，應(yīng)當(dāng)向單位領(lǐng)導(dǎo)人提出書面意見請求處理。
5.5對嚴(yán)重違反國家利益和社會公眾利益的財(cái)務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)向主管單位或者財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告。
6、對其他經(jīng)濟(jì)活動的監(jiān)督
會計(jì)機(jī)構(gòu)、會計(jì)人員對違反單位內(nèi)部會計(jì)管理制度，以及單位制定的預(yù)算、財(cái)務(wù)計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、業(yè)務(wù)計(jì)劃等的經(jīng)濟(jì)活動實(shí)行監(jiān)督。
7、配合搞好國家監(jiān)督和社會監(jiān)督
必須依照法律和國家有關(guān)規(guī)定接受財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等單位的監(jiān)督，如實(shí)提供會計(jì)憑證、會計(jì)帳簿、會計(jì)報(bào)表和其他會計(jì)資料以及有關(guān)情況，不得拒絕、隱匿、謊報(bào)。