zz物業(yè)管理有限公司

　　****有限公司

　　****管理處（部、中心）管理服務報告

　　年第季度

　　尊敬的業(yè)主（用戶）：

　　為了創(chuàng)造一個優(yōu)美舒適安全文明的現(xiàn)代居住（辦公）環(huán)境，不斷提高我們的管理服務水平，體現(xiàn)"全心全意全為您"的服務宗旨和"業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合"的管理模式，現(xiàn)將我們本季度的管理報告呈現(xiàn)于您，以便您能夠較全面地了解我們服務的內(nèi)容，敬請您提出寶貴意見。謝謝！

　　報告內(nèi)容如下：（各項目可根據(jù)實際情況對表格中第一列的內(nèi)容進行刪減或增添，如項目無供暖系統(tǒng)，則可將第一部分A表中"供暖"兩字刪除，蘭色字體部分在公布時應刪除）

　　第一部分 設(shè)備維護

　　A、設(shè)備異常運行情況說明

　　設(shè)備類別異常情況描述故障原因分析解決辦法

　　供配電系統(tǒng)

　　給排水系統(tǒng)

　　消防系統(tǒng)

　　電梯、空調(diào)、供暖

　　電訊、網(wǎng)絡及智能化系統(tǒng)

　　公共設(shè)施

　　B、大中修、年度檢修情況說明

　　C、水箱清洗情況。

　　第二部分 安全管理（個別項目可根據(jù)實際情況將以下三項內(nèi)容進行合并成一項內(nèi)容進行公布）

　　A、治安管理：

　　（內(nèi)容包括：在治安管理方面采取的舉措，演習，成功防范事件，公共場所發(fā)生的人員傷亡、財產(chǎn)損失事件等。注意對涉及業(yè)主隱私權(quán)事件的把握。）

　　情 況 描 述處 理 情 況備注

　　B、停車場及車輛管理

　　（內(nèi)容包括：在停車場及車輛管理方面的舉措，成功防范，公共場所發(fā)生的人員傷亡、財產(chǎn)損失事件等。注意對涉及業(yè)主隱私權(quán)事件的把握。）

　　情 況 描 述處 理 情 況備注

　　C、消防管理

　　（內(nèi)容包括：消防演習、火警處理等。）

　　情 況 描 述處 理 情 況備注

　　第三部分 環(huán)境管理

　　A、環(huán)境保潔

　　（內(nèi)容包括：在環(huán)境保潔方面采取的舉措，）

　　情 況 描 述處 理 情 況備注

　　B、環(huán)境消殺（除常規(guī)性的四害消殺外，對公共區(qū)域等季度性或非常規(guī)性的消殺，流感等傳染病的預防性消毒等，也可在這里描述。）

　　項目次數(shù)效 果 評 估備注

　　鼠類消殺

　　蚊蠅消殺

　　蟑螂消殺

　　白蟻消殺

　　泳池消殺

　　會所消殺

　　其它消殺

　　C．綠化養(yǎng)護

　　綠化植物種類情 況 描 述處 理 情 況

　　草坪

　　花卉

　　喬木

　　灌木

　　第四部分 共用部位、共用設(shè)施修繕管理

　　（項目內(nèi)容包括房屋本體、地基基礎(chǔ)、樓地面、外墻面、屋面、通風道、垃圾道、道路、廣場、圍墻等翻新、改造、改建、增補。）

　　項目情況描述處理情況備注

　　第五部分 供方(分包方)服務

　　項目名稱供方(分包方)名稱服務次/天數(shù)問題處理效果評估

　　電梯

　　消殺

　　清潔

　　二次供水水箱清洗

　　其他項目

　　第六部分 其它服務和活動

　　A、社區(qū)文化活動

　　時間活動主題和情況描述效果評估

　　B、其它服務舉措

　　（其它服務舉措包括各項工作流程的改進，新的服務舉措和服務項目的推出等內(nèi)容。）

　　第七部分 其它工作事項

　　A、本季度大事紀要。(項目范圍內(nèi)發(fā)生的重要新聞性事件，如行業(yè)考評、媒介報道、名人來訪等)

　　B、共性投訴處理

　　時間投訴內(nèi)容處理情況

　　C、 管理疑難和需要業(yè)主共同或協(xié)助處理事項。(個別顧客的違規(guī)行為、鄰里糾紛協(xié)調(diào)，如社區(qū)內(nèi)養(yǎng)犬問題、管理費長期拖欠問題、市政及公共配套建設(shè)問題等)

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　　****管理處（部）

　　負責人：

　　年月日

篇2：物業(yè)服務行業(yè)市場分析報告

　　物業(yè)服務行業(yè)市場分析報告

　　---對物業(yè)服務“低收費、零收費”的理性思考

　　一、對市場經(jīng)濟條件下的“低收費、零收費”現(xiàn)象的透視與分析

　　1、價值規(guī)律是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，價值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價值由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎(chǔ)。價格圍繞等價交換價值點w上下波動，是價值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)服務是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，物業(yè)服務區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點，就是有償服務，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業(yè)服務這種商品交換理應受到價值規(guī)律的制約。

　　企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業(yè)服務運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經(jīng)濟運行中一種反常現(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟收入和物業(yè)服務常規(guī)收費之外的經(jīng)濟來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。

　　縱觀“低收費、零收費”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點是業(yè)主少交或不交管理費，但物業(yè)仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業(yè)服務費一定另有來源。或者是房地產(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入，再或者是利用物業(yè)資源進行商業(yè)運作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟條件下是無法自圓其說的。

　　退一步而言，不去追究開發(fā)商的動機、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機制，結(jié)局往往是草草收場。以商業(yè)用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業(yè)服務平臺，進行商業(yè)運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補，物業(yè)服務正常運行就無法維持，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的新的矛盾，導致社會不安定因素的產(chǎn)生，這對構(gòu)建和諧社會是有害無益的。

　　如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個別物業(yè)項目上可能獲得收益，也并不具有可復制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經(jīng)濟的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會中，社會化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細，專業(yè)化程度越來越高。一個普通物業(yè)服務企業(yè)，同時涉足多個專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業(yè)務造成強烈的連鎖沖擊。

　　因此，物業(yè)服務的“低收費、零收費”，既非物業(yè)服務模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預示物業(yè)服務發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)服務市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負面的影響。

　　1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀上，物業(yè)服務服務產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業(yè)主對物業(yè)服務基本概念的認識，認為物業(yè)服務可有可無，更多關(guān)注服務價格而非服務質(zhì)量。同時，由于消費者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當程度上會忽視對物業(yè)服務服務的監(jiān)管，造成消費者對物業(yè)服務服務的反應滯后，加上物業(yè)服務中的大量維修和養(yǎng)護工作實際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進行的，為了降低物業(yè)服務成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)服務必不可少的維修和養(yǎng)護工作，削減物業(yè)服務成本中的預防性支出，無形中導致了物業(yè)的“風險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個物業(yè)提前壞損的巨大風險的陷阱。

　　2.“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運營鳳險

　　“低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)一個重要的經(jīng)濟理論支撐點是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟學辭典》的解釋。“對于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認為存在著規(guī)模經(jīng)濟或規(guī)模不經(jīng)濟。”即生產(chǎn)和服務規(guī)模的擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應的不一定會上升。作為規(guī)模經(jīng)濟的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟，規(guī)模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務為例，規(guī)模的擴大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復雜的大型電子商務平臺的建設(shè)，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調(diào)機構(gòu)支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)服務開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務內(nèi)容，彌補管理費不足，弱化物業(yè)服務交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。

　　3. “低收費、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途

　　當一個 “低收費、零收費”物業(yè)服務進入小區(qū)，其“洼地效應”必然會導致周邊小區(qū)物業(yè)服務收費的大幅下降，物業(yè)服務企業(yè)若不降價，很可能會被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當整個物業(yè)服務行業(yè)的降價成為習慣，消費者所關(guān)心和追逐的永遠只會是誰的物業(yè)服務費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關(guān)心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務質(zhì)量，因為在低價，甚至超低價上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務，很可能被劣質(zhì)商品和服務淘汰出市場，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。

　　在物業(yè)服務服務市場上，“逆向選擇”導致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務不受到遏制，不但整個物業(yè)服務行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)服務服務消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)服務服務價格和質(zhì)量不斷下降，最終導致市場嚴重萎縮甚至消失。

　　二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量

　　1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則

　　從民法的基本原則公平和等價有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)服務“低收費、零收費”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財產(chǎn)等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權(quán)利‘應向?qū)Ψ铰男邢鄳牧x務，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務是同時存在、相輔相成的，且權(quán)利義務對等、并按價值規(guī)律的要求進行等價交換，取得他人財產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務應與其付出的代價相適應。

　　合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務合同作為物業(yè)服務活動的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個物業(yè)服務活動中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)服務費的義務應與其享受到的物業(yè)服務服務的權(quán)利是對等和等價的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務或享受的服務與自己所交納的服務費不對等，其有權(quán)追究物業(yè)服務企業(yè)的違約責任。

　　但是在物業(yè)服務“低收費、零收費”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)服務費，就失去了要求物業(yè)服務企業(yè)達到期望的服務水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)服務企業(yè)這一方面講，物業(yè)服務低收費、零收費已經(jīng)使物業(yè)服務部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)服務服務的質(zhì)量是無法保證的。同時，由于物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價或免費服務，在相當程度上不會顧及業(yè)主的反應和要求。

　　而業(yè)主享受的超低價或免費服務，也缺少參與管理的積極性及維護自身權(quán)益的主動性。

　　2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規(guī)定

　　物業(yè)服務“低收費、零收費”歸根結(jié)底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經(jīng)營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業(yè)服務“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀標準，即以低于成本的價格銷售商品。物業(yè)服務是種特殊的商品，一種準公共性服務商品，實行物業(yè)服務是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業(yè)服務這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規(guī)定。

　　3.“低收費、零收費”現(xiàn)象違背了《物業(yè)服務條例》的基本精神

　　《物業(yè)服務條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。《物業(yè)服務收費管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及與服務水平相適應的原則。合理原則是指物業(yè)服務收費應因地制宜，以服務發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對不同類型的物業(yè)、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質(zhì)價相符原則，指物業(yè)服務服務的收費標準應與服務質(zhì)量相適應。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務收費機制，“低收費、零收費”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價，否定了質(zhì)價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業(yè)服務”的概念，抹去了業(yè)主應承擔的全部或部分義務，踐踏了物業(yè)服務質(zhì)價相符的收費原則，使初步培育出來的物業(yè)服務消費觀念，倒退到計劃經(jīng)濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

　　“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業(yè)服務行業(yè)是一個勞動密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設(shè)”的舊模式，加之當前廣大業(yè)主的維權(quán)意識空前高漲，而物業(yè)服務消費意識和服務意識都不到位，物業(yè)服務法律法規(guī)相對滯后，在這樣社會經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)服務市場競爭日益激烈，物業(yè)服務行業(yè)高速發(fā)展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現(xiàn)是必然的。

　　三、“低收費、零收費”的對策思考

　　1.完善法制建設(shè)

　　法制建設(shè)是物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)服務不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進程，有必要對現(xiàn)行法律法規(guī)進行系統(tǒng)梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設(shè)，進一步規(guī)范物業(yè)服務各主體在物業(yè)服務活動中的行為。

　　2.強化行業(yè)自律

　　行業(yè)自律是市場經(jīng)濟中企業(yè) 誠實信用原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)服務協(xié)會在行業(yè)自律中應起到組織、監(jiān)督的主導作用。因此行業(yè)協(xié)會應及時、有效地建立會員強制入會、訓誡、通報批評、公開譴責和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會的社會地位和信譽。

　　3.加強理論研究

　　物業(yè)服務理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊伍，是物業(yè)服務科學發(fā)展的重要基石。

　　4.創(chuàng)新制度設(shè)計

　　創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計是物業(yè)服務健康發(fā)展的必要保障。

　　在物業(yè)服務的外部，引入發(fā)達國家物業(yè)服務制度，如類似物業(yè)服務事務所等中介機構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進行專業(yè)的物業(yè)服務質(zhì)量評估。在物業(yè)服務內(nèi)部，完善物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)服務服務質(zhì)量的標準，提升物業(yè)服務服務的水平和檔次。

　　5.正確引導輿論

　　人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)服務作為一個新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導是極為重要和必不可少的。一個事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來。

　　(執(zhí)筆:陳藹貧 吳春興 方霞 劉雨)

篇3：物業(yè)服務與地產(chǎn)項目銜接工作報告

　　物業(yè)服務與地產(chǎn)項目銜接工作報告

　　一直以來，物業(yè)服務前期介入是我非常關(guān)注的課題，但是"沒有調(diào)查研究，就沒有發(fā)言權(quán)。"雖然經(jīng)歷了一些房地產(chǎn)項目的耳渲目染，如黃島的東方花園、萊州的教育路小區(qū)、龍口的松嵐花園、濟南的新世界陽光花園，和青島的天福苑等等，但是囿于缺乏房地產(chǎn)運作的實際經(jīng)歷，以及在工程管理上知識比較薄弱，并不敢隨意妄加評論，而且常言道：你說什么樣的話，取決于你坐在什么樣的位置上。這就是立場決定態(tài)度，一個物業(yè)服務人在雇主和顧客，在開發(fā)商和業(yè)主這兩者之間，常常難以作出選擇，從不同的立場出發(fā)，對許多問題都會得出不同的結(jié)論，以下的這一篇文章，僅僅是從個人的經(jīng)驗出發(fā)，站在一個物業(yè)服務人的角度和立場上談一些與地產(chǎn)項目有關(guān)的問題，其中錯誤之處在所難免，請指正。

　　第一篇：散論

　　一、開發(fā)商對物業(yè)服務的總體定位。

　　當前青島市乃至全中國的現(xiàn)狀仍然是：開發(fā)商包干前期物業(yè)服務，這種包干的模式，在地產(chǎn)開發(fā)的早期，是起到了相當?shù)膬?yōu)勢作用的，中海、萬科不是也都用自己的物業(yè)公司嗎?是的，但是那時候他們有三個優(yōu)勢：第一，用戶不知道物業(yè)服務，物業(yè)服務成為了一種"驚喜回饋"；第二，物業(yè)服務的市場潛力無限大，開發(fā)商自辦物業(yè)公司是一種爭奪市場的戰(zhàn)略選擇；第三，因為用戶還不懂得如何"維權(quán)"，自己成立物業(yè)公司也能夠最大限度地去包容掉所有的遺留問題。但是今天，這些條件都已經(jīng)完全不具備了，首先業(yè)主知道如何比較物業(yè)服務的服務優(yōu)劣；再一個，朝陽行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)使大量專業(yè)的、實力雄厚的、規(guī)模較大的本外地物業(yè)服務企業(yè)在市場上競爭；最后，因為業(yè)主的高度成熟，他們對如何利用自己的微弱資源非常清醒，本來在開發(fā)商有角度都是法律問題，但是到具體和業(yè)主打交道的層面就成為政治問題了，自辦物業(yè)公司的紙"包不住火"，反而成為一種業(yè)主進行制約和討價還價的籌碼，開發(fā)商還需要對保修和過程中的損毀承擔長期責任，而且，一線的項目經(jīng)理會對整個績效起到?jīng)Q定性作用。這時候粗放的管理而且僅僅滿足于粗放的管理，必然飲下的苦酒不僅是失去陣地，失敗的物業(yè)服務項目最終必將牽扯掉開發(fā)商大量的精力和資源。所以國家建設(shè)部提出了"分業(yè)經(jīng)營"的觀念，這在總體上是對的，這里就需要開發(fā)商重新評估自辦物業(yè)公司的戰(zhàn)略定位問題。一般說有兩種方向：

　　1、開發(fā)商售完房屋就在小區(qū)內(nèi)徹底放手。好的物業(yè)服務通常是外包的，因為社會上有很多物業(yè)服務都急于占領(lǐng)市場，開發(fā)商可以在自己的地產(chǎn)公司內(nèi)建立一個物業(yè)服務部來制約和檢查外包服務的質(zhì)量。優(yōu)秀的物業(yè)服務者必須要預防問題，而且，開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系非常明晰，拖欠物業(yè)服務費的風險也無需承擔。

　　2、如果開發(fā)商開發(fā)出一種產(chǎn)權(quán)層次多元化的社區(qū)(將"天福苑"作為一個例子)，即使的房屋全部銷售后，開發(fā)商仍然有必要需要物業(yè)服務公司協(xié)助保證其特殊利益的，就可以考慮成立自己控股的物業(yè)公司，但是這類公司應以"專業(yè)化"進行自我定位，依靠物業(yè)公司來分流自身的富余人員是一種傳統(tǒng)國企的思路，如果要求發(fā)展，則應避免管理服務不善使自身的生存能力不足，進而制約了集團公司的發(fā)展和整體品牌形象。

　　二、合同的問題：

　　房屋買受合同當中，應當對有關(guān)物業(yè)服務的事項作出明確約定。特別是物業(yè)服務費的繳納時限與繳納要求，這類條款屬于"第三方條款"，所以要注意相關(guān)條文的合情合法，另外，因為當前業(yè)主的維權(quán)意識極強，在繳物業(yè)服務費時間安排上一定需要注意，完全等到業(yè)委會成立后再收物業(yè)服務費固然不妥，而如果業(yè)主入住時即收物業(yè)服務費，未來就會有業(yè)主委員會成立時主張開發(fā)商將空置房面積補充繳納同等標準的管理費一說，(類似案例在北京已發(fā)生多起)，故而，既然前期物業(yè)服務的目標是順利完成開發(fā)商的售后服務，這時就應當開始對物業(yè)服務項目進行嚴格的財務安排，既要滿足服務功能要求又需要一定限度的"省錢"，如不考慮周全，開發(fā)商的物業(yè)服務公司有可能在低收費的背景下"賠了夫人又折兵"。

　　再一個是前期物業(yè)服務合同，編制一個盡可能"科學"的前期物業(yè)服務合同非常重要，開發(fā)商要估算出物業(yè)服務的成本和收入來源，開發(fā)商要提供資源，相應的就要對物業(yè)公司進行必要的考核，同樣，物業(yè)公司需要通過合同明確自身的責任，以及不屬自身范圍的工作同開發(fā)商進行及時必要的溝通，而且開發(fā)商還需就物業(yè)公司實施"酬金制"或"包干制"進行定位，二OO四年九月六日建設(shè)部新頒布了修改后的業(yè)主公約和前期物管合同"示范文本"，可資借鑒。預期國家法規(guī)以后的走向，會要求這一合同向全體業(yè)主公示，并就任一經(jīng)營項目都必須公開，這意味著，前期物業(yè)服務服務作為開發(fā)商交付房屋的售后服務，將越來越正規(guī)和納入市場競爭。

　　最重要的兩點：公共地方與私人地方的判定，開發(fā)商需要合法地保留哪些權(quán)利，都應在售房合同乃至前期業(yè)主公約中進行詳細說明，并能夠給予顧客恰當而且合理的解釋。

　　三、足以危及物業(yè)服務的銷售宣傳：

　　個人認為，房地產(chǎn)營銷應當避免建造所有人都想要的房子，而應定位于一目標人群，古語云："千金一鄰"，早期社區(qū)的破壞大多是因為入住的業(yè)主本身素質(zhì)不高，背負上貸款之后則更加成為"窮人"，房產(chǎn)價格在他心目中的比重過大之后，就會做出嚴重違背常理的事情來。現(xiàn)在的銷售工作，是使客戶挑選我們房子的同時我們也要挑選顧客，所以，盡可能在"誠實"地去考慮問題，特別注意落在白紙黑字上的要約或要約邀請，對以后的物業(yè)服務都發(fā)生實質(zhì)上影響，并且，銷售問答中幾件事情非常重要：

　　住戶購房時會問到物業(yè)服務費的標準。所以預算應當是先做出來的，管理費應當報得比測算稍高一點，以便于將來有回旋余地。

　　物業(yè)服務宣傳要點上，某某名牌公司顧問其實不重要，重要的是對駐場經(jīng)理的考核。

　　延期交房、分攤、中央空調(diào)供應時間、電梯的使用將是未來業(yè)主向物業(yè)服務人員投訴最多的事情，所以，寧可在宣傳時有所保留，阻退那些提問過多的顧客，也不要在未來、無法保證和控制上的事情給予以輕易答復。銷售人員是否應當善于說：我無權(quán)就您的這一提問給予答復和承諾，但我可以傾聽并向上匯報。這是一種明智而審慎的做法。

　　四、物業(yè)服務的前期介入：

　　物業(yè)服務專家在項目前期能夠做些什么?房地產(chǎn)始終是超前的，物業(yè)服務始終是滯后的，一般我們都習慣于快交房時才成立物業(yè)服務公司并聘請顧問，但這樣的物業(yè)服務定位就僅僅是解決問題而不是預防問題了，前期介入預防問題的落腳點，在于當事人首先是工程方面的行家，然后又有物業(yè)服務經(jīng)驗，他就會在前期介入出提出很多有價值的建議，就象天福苑項目中，現(xiàn)在僅僅是事后諸葛了，從這里更可以看出來提前的物業(yè)服務思維的重要性。

　　1、網(wǎng)點上的三層平臺，如果早先設(shè)計定位明確好是上人屋面或非上人屋面就好了，并且設(shè)計圖紙中應當考慮到所有網(wǎng)點房的空調(diào)設(shè)計位置，使物業(yè)服務人員和銷售人員能夠?qū)灿胁糠值氖褂孟驑I(yè)主提前作出說明和聲明。

　　2、開發(fā)商高估了業(yè)主對車庫的需求。

　　3、一般來說，新產(chǎn)品有較好的賣點，但問題在于它們并不成熟，在維護和管理上面也會有諸多后遺癥，設(shè)備的選型，首要的是質(zhì)量性能--不出毛病；退而求其次，則需要方便維修，配件易于采購等等。

　　4、維修基金的建立，應由工程方面提出來，因為我們都知道任一設(shè)備的使用年限和維修率，電梯多少年后會報廢更換?涂料多長時間失效需重新粉刷?大型空調(diào)設(shè)備的年維修成本究竟是多少?所有公共燈具多少年全面換掉一批?所以，業(yè)主買了房子是一切問題的開始，而不是結(jié)束。

　　第二篇：對房地產(chǎn)方面的建議

　　一、同建設(shè)項目方案相配套，物業(yè)服務公司也應較早提交相應的物業(yè)服務前期介入方案。定下總的目標、工作范圍、計劃步驟和實施成果。最顯著的實施成果應當是：《臨時業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務合同》以及定期發(fā)送的《優(yōu)化設(shè)計建議》。

　　二、現(xiàn)代居住類物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形態(tài)，其中有十分巨大的、各業(yè)主按份公有的財產(chǎn)。這些財產(chǎn)根本無法與各自完全私有的部分分開，它時時刻刻地在為業(yè)主的生活提供著各方面的保障，所以對一切公有財產(chǎn)進行長期的運營規(guī)劃是物業(yè)服務公司的任務。為確保盡早做出合乎事實標準的建筑物管理財務測算，專業(yè)物業(yè)服務人員應當參與前期圖紙的會審工作，盡量全方位地了解房地產(chǎn)建設(shè)施工安裝配套的各個環(huán)節(jié)，對物業(yè)服務公司的主要經(jīng)理人員進行房地產(chǎn)方面的行業(yè)培訓，也非常必要。

　　三、物業(yè)服務如何深入地理解規(guī)劃設(shè)計中的思想、理念和要點，對一個成功的物業(yè)服務項目來說很關(guān)鍵，當前我們做的物業(yè)服務項目還沒有上升到標準化的層次，離人性化的要求就更遠了，實際上理想中的物業(yè)服務，應當是從地產(chǎn)設(shè)計里面的細節(jié)入手，了解設(shè)計的理念和思維，便于物業(yè)服務對建筑藝術(shù)的解說和詮釋。

　　四、銷售宣傳期間，組織對銷售人員進行物業(yè)服務方面培訓，在與物業(yè)服務相關(guān)問題上達成共識和統(tǒng)一口徑。

　　五、入住以前，嚴格接管驗收工作，這項工作在天福苑物業(yè)服務的實踐中還是執(zhí)行得不錯，必須要堅持。

　　六、保修期內(nèi)，開發(fā)商應當會同各施工安裝單位和物業(yè)服務公司簽定《三方保修合同》，因為施工承包商的利益受控于開發(fā)商，而與物業(yè)公司無直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，對物業(yè)服務進行保修協(xié)調(diào)上面就會陷入人情債而無法正常配合，行之有效的方式，是將保修聯(lián)系工作交付物業(yè)公司處理后，如施工單位保修不及時，尋求替代品盡快解決問題，成本從質(zhì)保金中扣除，這樣避免物業(yè)服務公司對業(yè)主"裝模作樣"地進行保修聯(lián)系服務，如果業(yè)主仍然不滿，則可以從合同當中歸責，進而考核物業(yè)服務的績效。

　　七、物業(yè)公司明確的定位是管理者，凡是用戶的違章、變更原設(shè)計以及侵犯其他業(yè)主權(quán)益的行為，物業(yè)公司必須要當即予以制止，這樣才能較好地控制事態(tài)發(fā)展，如果不能嚴格管理，則物業(yè)服務公司無從代表委托人的利益，它也的確存在的意義不大。

　　八、對物業(yè)保險事宜，開發(fā)商也應及早考慮，因為現(xiàn)代社區(qū)的公共安全責任事件和消防火災隱患都非常大，在我們所經(jīng)歷的大廈管理當中，投保財產(chǎn)一切險(自然災害，如地震、火災等)，機器損害險(機器意外事故等)，公眾責任險(公共區(qū)域的設(shè)備的傷害)，家居保險(財產(chǎn))等境外開發(fā)商都非常重視，如電梯和停車場的投保，每年都定期跟蹤，但是內(nèi)地業(yè)主和開發(fā)商的共識則是錢花得越少越好，實際上將自己頭上懸了一把達摩克利斯之劍。

　　九、開發(fā)商與政府部門籌備成立業(yè)主委員會時，應當保證各層次的代表都有公平的權(quán)利訴求，開發(fā)商是否要有利益委托人成為業(yè)主委員會委員，這是必須考慮的問題，高層、多層和網(wǎng)點有著不同的成本參與模式和利益分歧，讓他們都能發(fā)出自己的聲音才是合理的，否則業(yè)主委員會不可避免地將發(fā)生部分業(yè)主侵犯其他業(yè)主權(quán)益的事件。