本文提要：本辦法適用于桓臺縣行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動。
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的居住環(huán)境,推動我縣城市建設(shè)和管理水平的整體提高,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》和《淄博市物業(yè)管理辦法》等法律、行政法規(guī),結(jié)合本縣實際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于桓臺縣行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第四條 縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,履行下列職責(zé):
(一)貫徹實施有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策,研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施;
(二)規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為,逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理新機(jī)制;
(三)負(fù)責(zé)住宅專項維修資金交繳、使用的監(jiān)管工作;
(四)新建物業(yè)質(zhì)量保修金的監(jiān)督管理;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理工作;
(六)依法查處物業(yè)使用、物業(yè)管理中的違法行為;
(七)組織物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)和繼續(xù)教育;
(八)對設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助;
(九)建立投訴受理制度,接受投訴并反饋處理結(jié)果;
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第五條 各有關(guān)部門在物業(yè)管理中履行下列職責(zé):
縣規(guī)劃部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)區(qū)域的劃定和物業(yè)管理用房及配套設(shè)施的規(guī)劃,并督促其落實到位;負(fù)責(zé)改變建筑外立面和搭建建(構(gòu))筑物的審批。
縣建設(shè)部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)受監(jiān)工程在使用物限和保修期內(nèi)的質(zhì)量管理,督促開發(fā)建設(shè)單位做好房屋保修期內(nèi)的維修工作,及時處理關(guān)于房屋質(zhì)量方面的投訴。負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)建筑裝飾裝修活動的監(jiān)督管理工作。
縣公安部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、支持業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實各項治安管理措施,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安協(xié)助工作;指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃分停車位及制定合理的行車路線;對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、嚴(yán)重阻塞交通、阻礙消防通道、強(qiáng)行停放大型客車、貨車和油罐車(化學(xué)品車)的行為依法采取強(qiáng)制措施;定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo),依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為;依法查處未采取有效措施造成生活噪聲污染的行為。
縣城管部門負(fù)責(zé)查處擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容的違法建設(shè)行為;負(fù)責(zé)查處城市街道兩側(cè)的建筑物臨街面搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗、擅自改變房屋用途等違法行為;負(fù)責(zé)查處擅自設(shè)置戶外廣告或者不按批準(zhǔn)的要求設(shè)置戶外廣告,擅自占用綠地、毀壞綠化等違法行為。
縣物價部門負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理和車輛停放的收費標(biāo)準(zhǔn),并對其進(jìn)行監(jiān)督檢查。
各鎮(zhèn)人民政府(城區(qū)街道辦事處)對物業(yè)管理工作實行屬地管理,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。各鎮(zhèn)人民政府(城區(qū)街道辦事處)要充分發(fā)揮其社區(qū)綜合協(xié)調(diào)的優(yōu)勢,將物業(yè)管理納入轄區(qū)綜合管理范圍,把創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)與創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)相結(jié)合,及時協(xié)調(diào)物業(yè)管理中出現(xiàn)的綜合性問題,會同縣房產(chǎn)行政主管部門及時處理業(yè)主委員會與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾和投訴。社區(qū)居(村)民委員會具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會的籌建等工作。積極受理相關(guān)業(yè)主和單位的投訴和舉報,及時進(jìn)行調(diào)查處理。
縣各有關(guān)部門和各鎮(zhèn)人民政府(城區(qū)街道辦事處)要按上述工作職能認(rèn)真履行職責(zé),協(xié)同實施本辦法。
第六條 各鎮(zhèn)人民政府(城區(qū)街道辦事處)及社區(qū)居(村) 民委員會依據(jù)《淄博市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及日常活動,參與調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關(guān)系。
第七條 建立聯(lián)席會議工作制度。物業(yè)管理活動中
本文提要：本辦法適用于桓臺縣行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動。
出現(xiàn)矛盾糾紛,業(yè)主正常生活秩序受到影響的,由縣房產(chǎn)行政主管部門、公安部門配合,各鎮(zhèn)人民政府 (城區(qū)街道辦事處)組織社區(qū)居(村)民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等相關(guān)單位召開聯(lián)席會議,共同協(xié)商解決。第八條 逐步建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。推動機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、工礦區(qū)等單位實行專業(yè)化物業(yè)管理。
鼓勵采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理水平。
第九條 物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)提供者權(quán)利義務(wù)相一致原則和維護(hù)公共秩序原則。
第二章 前期物業(yè)管理
第十條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應(yīng)當(dāng)遵循相對集中、便于管理的原則,綜合考慮物業(yè)的建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備及場地、社區(qū)建設(shè)等因素。
劃分物業(yè)管理區(qū)域的具體方法按照下列規(guī)定執(zhí)行:
(一)新建物業(yè)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;
(二)分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè),其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是共用的,應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的,可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已經(jīng)實施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域,規(guī)模較小的,經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準(zhǔn)文件等資料,向縣房產(chǎn)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。
縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十日內(nèi),在征求鎮(zhèn)人民政府(城區(qū)街道辦事處)、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進(jìn)行劃分,并告知建設(shè)單位。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域確定后,確需調(diào)整的,由縣房產(chǎn)行政主管部門按照本辦法的規(guī)定重新劃分,但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域確定后,縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在登記簿上予以注明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將確定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定。業(yè)主臨時規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說明,買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時規(guī)約予以書面承諾。
第十五條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與其簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)寫入建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同中。
第十六條 建設(shè)單位應(yīng)分別于業(yè)主臨時規(guī)約制定和前期物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起30日內(nèi),向縣房產(chǎn)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十七條 在業(yè)主大會、業(yè)主委員會尚未成立前,按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,由建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)。
投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)縣房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十八條 鼓勵建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè),對物業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計、設(shè)施配套、施工安裝、房屋交付等事項,結(jié)合物業(yè)管理的特點提供建議。
第十九條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案之前,應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的清單等資料報縣房產(chǎn)行政主管部門備案,并在商品房銷售時將上述資料向商品房買受人明示。
第二十條 住宅小區(qū)竣工后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織施工、監(jiān)理、設(shè)計等單位,進(jìn)行竣工驗收和分戶驗收,并通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。
第二十一條 建設(shè)單位辦理物業(yè)交付手續(xù),應(yīng)當(dāng)符合住宅小區(qū)竣工驗收的各項要求,按相關(guān)的交接驗收規(guī)定,與專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù),按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料,并向縣房產(chǎn)行政主管部門備案。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:
(一)建筑面積不低于建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之五,并不低于一百平方米;
(二)物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、采光、通風(fēng)等基本使用功能。
業(yè)主委員會辦公用房應(yīng)當(dāng)從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑,其建筑面積不低于二十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的供水(含二次供水)、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸、郵政等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,屬于相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位所有。
前款所列專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備可以由建設(shè)單位統(tǒng)一代建。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運行的中水處理、直飲水、集中式太陽能熱水系統(tǒng)、地源熱泵等設(shè)施設(shè)備,除由專業(yè)經(jīng)營單位投資經(jīng)營的外,屬于相關(guān)業(yè)主共有。
第二十六條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃和設(shè)計審查時,應(yīng)當(dāng)就小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求縣房產(chǎn)行政主管部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。
第二十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至銷售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由建設(shè)單位承擔(dān)。銷售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同的約定交納;房屋銷售合同未約定的,由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十八條 建設(shè)單位如果在拆遷、售房時承諾減收、免收業(yè)主的物業(yè)費、供暖費等物業(yè)管理相關(guān)費用,應(yīng)當(dāng)在將物業(yè)移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、供暖等相關(guān)單位一次性付清費用,并提供付款憑證。
第二十九條 為保證前期物業(yè)管理服務(wù)的正常運行,建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以約定由建設(shè)單位承
本文提要：本辦法適用于桓臺縣行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動。
擔(dān)前期物業(yè)項目開辦費用及由于項目分期建設(shè)造成的前期物業(yè)管理服務(wù)費不足的補(bǔ)貼等。具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及支付方式可根據(jù)項目規(guī)模、配套設(shè)施等因素由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位協(xié)商確定,任何部門和單位不得挪用或截留。第三章 物業(yè)服務(wù)與收費
第三十條 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定,一般包括以下條款:
(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;
(二)物業(yè)的基本情況;
(三)委托方和受托方的權(quán)利義務(wù);
(四)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求;
(五)物業(yè)管理服務(wù)收費項目、標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;
(六)物業(yè)管理用房及配套用房、配套設(shè)施、設(shè)備的使用管理和收入分配辦法;
(七)合同的有效期限,合同變更和終止的約定;
(八)合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式;
(九)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;
(十)雙方當(dāng)事人約定的其他事項。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)事項一般包括以下內(nèi)容:
(一)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理;
(二)公共區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù);
(三)公共綠化的養(yǎng)護(hù);
(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);
(五)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);
(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放的管理和交通秩序的維護(hù);
(七)物業(yè)檔案資料的管理,包括與管理物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶資料、綠化管理資料、接管驗收記錄、維修記錄等;
(八)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);
(九)其他物業(yè)管理事項。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,服務(wù)報酬由雙方約定。
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定清掃生活垃圾,并歸集至垃圾存放處,環(huán)衛(wèi)部門應(yīng)當(dāng)及時清運。環(huán)衛(wèi)部門除根據(jù)相關(guān)規(guī)定收取城市垃圾清運及處理費外(來自:m.dewk.cn),不得再向建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主收取任何其他費用。凡實施物業(yè)管理、收取物業(yè)管理費的小區(qū),保潔服務(wù)費應(yīng)含在物業(yè)管理費中,不得向業(yè)主另行收取。
第三十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費用與服務(wù)水平相符合的原則。物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)與不同物業(yè)的性質(zhì)特點,物業(yè)服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以書面形式公示服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、計費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)業(yè)主專有部分以外的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、更新、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任。
前款規(guī)定的業(yè)主專有部分以外的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備包括變電、供水(含二次供水)、換熱和燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量器具。
第三十七條 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同,向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取勞務(wù)費。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第三十八條 供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費用,因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。
第三十九條 業(yè)主進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括以下內(nèi)容:
(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和期限;
(二)允許施工的時間;
(三)清運與處置;
(五)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛的處理;
(六)裝飾裝修中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理事項;
(七)裝修保證金和管理服務(wù)費用;
(八)其他需要約定的事項。
第四十條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟。
第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十一條 業(yè)主對合法取得的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
第四十二條 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)房屋裝飾裝修、房屋租賃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市容環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、環(huán)境保護(hù)、消防、治安管理等法律、法規(guī)的規(guī)定,不得有下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破墻開窗、開門,擅自改變房屋用途;
(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,擅自移動共用設(shè)施設(shè)備;
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益;
(四)私搭亂建、堆放雜物;
(五)侵占綠地、毀壞綠化;
(六)隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾;
(七)堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品、超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動;
(八)未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點;
(九)無序停放車輛;
(十)在建筑物和構(gòu)筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼,擅自改變房屋外觀外貌;
(十一)在消防通道上設(shè)置路障,損壞或者挪用消防設(shè)施;
(十二)聚眾喧鬧,噪聲擾民等危害公共利益或者其他不道德行為;
(十三)違反市容市貌管理規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或者種植蔬菜;
(十四)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)業(yè)主有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失,并報告有關(guān)職能部門或依法向人民法院提起訴訟。
第四十三條 業(yè)主封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理的統(tǒng)一要求,保持物業(yè)的整潔、美觀。
第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項的巡查,業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
第四十五條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第四十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限、范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四十七條 新建物業(yè)質(zhì)量保修金實行監(jiān)管制度。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新
本文提要：本辦法適用于桓臺縣行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動。
建物業(yè)交付前,按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三的比例,一次性向縣房產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金,作為物業(yè)保修期內(nèi)保修費用的保證。通過住宅性能認(rèn)定的物業(yè),建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金比例可以適當(dāng)降低。建設(shè)單位購買了工程質(zhì)量保險的,所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。第四十八條 物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管賬戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位按幢設(shè)立專戶。建設(shè)單位在新建物業(yè)交付時,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出示物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門出具的物業(yè)質(zhì)量保修金全額交存證明。
第四十九條 建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的,業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請,經(jīng)物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門核實后,維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
第五十條 物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設(shè)單位公布物業(yè)質(zhì)量保修金的使用情況。
第五十一條 物業(yè)質(zhì)量保修金存儲期滿,建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的,物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額退還建設(shè)單位。
物業(yè)質(zhì)量保修金存儲期滿前三十日,物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示。
第五十二條 住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。簽訂住宅房屋買賣合同的物業(yè)買受人應(yīng)交納專項維修資金。將住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營或自用的建設(shè)單位也應(yīng)交納專項維修資金。
第五十三條 專項維修資金屬業(yè)主共有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位及其附屬設(shè)施的中修、大修和更新改造,不得挪作他用。
第五十四條 任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分。因物業(yè)維護(hù)或公共利益需要臨時占用的,應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè),并在業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)許可的合理期限內(nèi)恢復(fù)原狀;造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十五條 利用物業(yè)共用部分進(jìn)行經(jīng)營性活動的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意。利用物業(yè)共用部分獲取的凈收益歸全體業(yè)主所有,可根據(jù)業(yè)主規(guī)約的規(guī)定或業(yè)主大會的決定納入專項維修資金進(jìn)行管理。
第五十六條 物業(yè)承租人或者除業(yè)主之外的其他實際使用物業(yè)的人為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定,可以享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和承擔(dān)業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)http://m.dewk.cn/。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反法律法規(guī)及業(yè)主規(guī)約。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自合同簽訂起30日內(nèi)將與使用人的約定書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十七條 物業(yè)專有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的,專有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時修繕、維護(hù)或采取防范措施。
經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知后,在合理限期內(nèi)仍未進(jìn)行修繕、維護(hù)或采取防范措施的,由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕、維護(hù)或采取防范措施,其費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的,業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修繕、維護(hù)或采取防范措施。
物業(yè)因第三人原因需要維修的,第三人應(yīng)當(dāng)及時維修。第三人未及時維修,給業(yè)主造成損失的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通知第三人進(jìn)行維修,在合理限期內(nèi)第三人未進(jìn)行維修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行維修,其費用由第三人承擔(dān)。
發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施,并及時通知業(yè)主委員會和縣房產(chǎn)行政主管部門,維修費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
第五十八條 物業(yè)專有部分、共用部分進(jìn)行維護(hù)、更新和改造時,相關(guān)業(yè)主負(fù)有協(xié)助的義務(wù)。
第五章 違反本辦法的處理
第五十九條 違反本辦法規(guī)定的行為,國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章已有處罰規(guī)定的,從其規(guī)定。
第六十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的,由縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通知全體業(yè)主。
第六十一條 違反本辦法規(guī)定的,依法應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、建設(shè)、工商、城管、公安等部門處罰的,依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第六十二條 當(dāng)事人對行政主管部門的具體行政行為不服的,可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中產(chǎn)生爭議的,可以通過協(xié)商和解、依法申請調(diào)解、向有關(guān)行政部門申訴、提請仲裁機(jī)構(gòu)仲裁、向人民法院提起訴訟等方式解決。
第六十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理活動中侵犯自己合法權(quán)益的違法行為可以向縣房產(chǎn)行政主管部門投訴,縣房產(chǎn)行政主管部門接到投訴后,應(yīng)當(dāng)受理,并進(jìn)行調(diào)查、核實,在規(guī)定期限內(nèi)將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。
第六章 附則
第六十五條 商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲、寫字樓、商住樓等非住宅區(qū),以及農(nóng)村住宅實行物業(yè)管理的,可參照本辦法執(zhí)行。
第六十六條 業(yè)主自行管理建筑物及其附屬設(shè)施或委托其他管理人管理的,參照適用本辦法。
第六十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
(20**年3月18日正式發(fā)布實施)
篇2：邯鄲市物業(yè)管理辦法(2015)
邯鄲市物業(yè)管理辦法(20**)
河北省邯鄲市人民政府
邯鄲市物業(yè)管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動適用本辦法。
第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并負(fù)責(zé)叢臺區(qū)、邯山區(qū)、復(fù)興區(qū)、邯鄲縣住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。
縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱縣級房產(chǎn)行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和維修資金的收繳、管理工作。
財政、價格、規(guī)劃、建設(shè)、公用事業(yè)、城管執(zhí)法、人防、公安、民政、工商、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi),對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理。
第四條 縣級人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作,及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問題。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業(yè)管理屬地監(jiān)管主體。主要負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行監(jiān)督考核和業(yè)績評定；在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、配合下調(diào)解物業(yè)管理糾紛；組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會的選舉、換屆工作；監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛，列席業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議。
第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務(wù)行業(yè)及從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。
未成立業(yè)主大會的，在發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定其他事項時，由物業(yè)所在地街道辦事處指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，具體辦法按省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達(dá)到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地街道辦事處的要求，按規(guī)定及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。籌備首次業(yè)主大會會議所需的經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后30日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會代表7至11人單數(shù)組成。籌備組中業(yè)主代表由街道辦事處或社區(qū)居民委員會推薦產(chǎn)生。其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告5日以上。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
第十一條 籌備組自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會，并在首次業(yè)主大會會議召開之日15日前，將有關(guān)事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并做出答復(fù)。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
第十二條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。
第十三條 業(yè)主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；
（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（六）籌集和使用維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；
（十）工作經(jīng)費的籌措、管理和使用；
（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第（六）、(七)項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十四條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存維修資金或者有其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第十五條 單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第十六條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
第十七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5人以上單數(shù)組成。具體人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（四）無欠交物業(yè)服務(wù)費、維修資金等損害業(yè)主共同權(quán)益的行為；
（五）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（六）具有一定的組織能力；
（七）具備必要的工作時間。
第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任、執(zhí)行秘書。
第十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處備案：
（一）由籌備組組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
（二）業(yè)主大會決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會委員名單及基本情況。
街道辦事處應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)將備案材料抄送物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。
前款第（二）、（三）、（四）項內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。
第二十條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。
第二十一條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物在街道辦事處監(jiān)督下，向新一屆業(yè)主委員會移交。
第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法做出的決定對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以決定終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）不履行委員職責(zé)的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（五）侵害他人合法權(quán)益的；
（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
第二十六條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議，逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督，并及時組織召開：
（一）業(yè)主委員會有越權(quán)、不積極履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；
（二）業(yè)主委員會的行為嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的；
（三）業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的。
第二十七條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地街道辦事處可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第二十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責(zé)。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由縣級房產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十條 住宅物業(yè)或多產(chǎn)權(quán)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于３個或者住宅規(guī)模不足3萬平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十一條 建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)(銷)售許可證時，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門提供前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)或議標(biāo)備案文件、前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約等資料。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約約定的內(nèi)容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第三十二條 臨時管理規(guī)約對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定。
臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第三十三條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會辦公等物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業(yè)項目中心區(qū)域或者出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨立的通道。
規(guī)劃、設(shè)計新建住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局物業(yè)管理配套設(shè)施。按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業(yè)服務(wù)用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業(yè)服務(wù)用房不低于60平方米。物業(yè)服務(wù)用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會使用，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。
第三十四條 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)。
第三十五條 市、縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)
參與物業(yè)項目的聯(lián)合審查和聯(lián)合驗收。
第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第三十六條 從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，并且依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。
外市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、工商行政管理部門核發(fā)的分支機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照等有關(guān)合法有效證件,向市房產(chǎn)行政主管部門備案。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受市房產(chǎn)行政主管部門的資質(zhì)檢查和核定。拒不接受資質(zhì)檢查和核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)服務(wù)管理；
（二）按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費用；
（三）對裝飾裝修活動進(jìn)行監(jiān)督；
（四）及時制止損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場地的行為；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)；
（二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和維修資金使用情況，并進(jìn)行公示；
（三）公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（四）公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的收益和支出情況；
（五）制定使用維修資金的年度計劃；
（六）協(xié)助街道辦事處和社區(qū)居民委員會做好社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的巡查管理，發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時制止，并向相關(guān)行政管理部門報告。相關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)對違法行為者依法處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會按規(guī)定辦理承接查驗手續(xù)。物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗過程和結(jié)果可以公證。
第四十三條 承接查驗應(yīng)包含下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施。
1.共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；
2.共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；
3.共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
（二）相關(guān)資料。
在首次業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)移交下列資料：
1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；
2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；
3.共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
4.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
5.業(yè)主名冊及相對應(yīng)的專有部分面積明細(xì)；
6.物業(yè)管理所必需的其他資料。
辦理承接查驗手續(xù)時，除移交上述規(guī)定的內(nèi)容外，還包括預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用、預(yù)代收的水、電費，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益及屬于業(yè)主的其他財物等。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。
第四十四條 承接查驗的所有資料歸全體業(yè)主所有，并委托業(yè)主委員會管理和使用。
首屆業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)服務(wù)管理資料的借用手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料交還業(yè)主委員會。
第四十五條 物業(yè)項目承接查驗時，交接雙方應(yīng)列明詳細(xì)交接清單，其內(nèi)容包括：資料及共用部位、設(shè)施、設(shè)備的名稱、數(shù)量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經(jīng)辦人等。并按下列程序分別進(jìn)行：
（一）在首次業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位在物業(yè)項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)：
1.建設(shè)單位于現(xiàn)場查驗20日前，書面通知受托的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)，并提交有關(guān)資料。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件對提交的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關(guān)事項。
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)會同建設(shè)單位對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行查驗。
4.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)詳細(xì)記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。
5.經(jīng)查驗符合要求的，建設(shè)單位應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，并在簽訂協(xié)議后10日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。
（二）前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后10日內(nèi)，應(yīng)按如下程序，向業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)：
1.業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后3日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)書面通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在7日內(nèi)提供有關(guān)資料。
2.業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件，對提供的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定現(xiàn)場查驗時間及有關(guān)事項。
3.業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)會同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行檢驗。
4.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)詳細(xì)記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。
5.經(jīng)查驗符合要求的，應(yīng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。
6.有關(guān)承接查驗結(jié)果應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公布。
（三）分期建設(shè)的項目，可以按本辦法分期接管驗收。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及質(zhì)價相符的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價格行政主管部門會同房產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。建設(shè)單位具備交付使用條件，并通過符合法律規(guī)定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續(xù)所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用由買受人承擔(dān)。因建設(shè)單位房屋質(zhì)量問題造成買受人在規(guī)定的收房時限內(nèi)不能辦理接房手續(xù)的，所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應(yīng)當(dāng)收費到戶。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不能向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用照明、水系景觀等設(shè)施的日常維護(hù)、管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，所產(chǎn)生的費用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失的原則進(jìn)行。
業(yè)主、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)從保持物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，保證物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的正常工作、生活環(huán)境和秩序，積極維護(hù)社會穩(wěn)定。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目時應(yīng)做好下列工作：
(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會和街道辦事處，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并報送縣級房產(chǎn)行政主管部門。
(二)在退出之日起10日內(nèi)，按照本辦法第四十四條規(guī)定的內(nèi)容向業(yè)主委員會或街道辦事處、社區(qū)居民委員會辦理移交事宜。
(三)擬退出服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在正式退出前應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費至合同終止之日。
第五十二條 業(yè)主委員會自接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知退出之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
街道辦事處接到書面告知10日內(nèi)，組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主就有關(guān)問題的解決進(jìn)行協(xié)商，同時制定應(yīng)對方案。
第五十三條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究業(yè)主、使用人的法律責(zé)任。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主、使用人未繳納物業(yè)服務(wù)費等費用為由，拒絕退出物業(yè)服務(wù)項目。
第五十四條 未成立業(yè)主委員會或未完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的，暫由街道辦事處和社區(qū)居委會組織相關(guān)專業(yè)服務(wù)企業(yè)做好環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等日常工作，發(fā)生的費用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第五十五條 業(yè)主大會解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)被注（吊）銷資質(zhì)證書的，業(yè)主委員會應(yīng)做好選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批部門應(yīng)及時告知縣級房產(chǎn)行政主管部門。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十八條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
供水、供電、供氣部門以樓內(nèi)分戶計費表為界，負(fù)責(zé)界限以外（含計費表）的管線及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
采用城鎮(zhèn)集中供熱的，其供熱管線及供熱設(shè)施、設(shè)備由供熱部門負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。
采用自備鍋爐供熱、中央空調(diào)供熱、地?zé)峁岬绕渌绞焦岬模晒釂挝回?fù)責(zé)相關(guān)管線及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
上述單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。
市、縣人民政府應(yīng)制定相關(guān)政策，組織協(xié)調(diào)專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產(chǎn)權(quán)無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費用。
第六十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報登記，并按規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業(yè)主：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌；
（二）擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途；
（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；
（四）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地、擅自移動占用共用設(shè)施、設(shè)備；
（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；
（六）擅自處置建筑、裝飾裝修垃圾的活動；
（七）管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。
第六十一條 建設(shè)單位依法出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人員。
建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。
物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約及有關(guān)停車管理的約定。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)費按照政府價格主管部門的有關(guān)規(guī)定收取。
第七章 住宅專項維修資金
第六十三條 住宅業(yè)主、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與住宅具有共有設(shè)施設(shè)備的非住宅業(yè)主均應(yīng)按規(guī)定交存維修資金。
住宅只屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，不交存維修資金。
第六十四條 維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。
維修資金管理使用實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督、公開透明、誰受益誰負(fù)擔(dān)的原則。
第六十五條 住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照房屋所有權(quán)證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的6%。
維修資金主管部門根據(jù)住宅開發(fā)建設(shè)周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數(shù)據(jù)，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。
第六十六條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存維修資金：
（一）業(yè)主按照物業(yè)建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。
業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第六十七條 維修資金交存程序。
（一）新建住宅。
1.辦理商品房預(yù)（銷）售許可證時，開發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門辦理建設(shè)項目維修資金開戶手續(xù)。
2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續(xù)，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區(qū)（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進(jìn)行核定后，就上述事項進(jìn)行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。
開發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續(xù)。
未經(jīng)交存人委托，開發(fā)建設(shè)單位不得代收維修資金。
3.開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。
4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內(nèi)的，交存的維修資金不作調(diào)整。
（二）公有住房。
售房單位在收取售房款時應(yīng)代收購房人首期維修資金，并在30日內(nèi)將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。
第六十八條 未按規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級房產(chǎn)部門不予辦理房屋登記。
第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門負(fù)責(zé)管理。業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門代管。
維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。
開立商品住房維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。
開立公有住房維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬。其中，業(yè)主交存的維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。
第七十條 業(yè)主大會成立后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修資金的管理，由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會決定。可繼續(xù)由維修資金主管部門代管，也可劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理。經(jīng)業(yè)主大會討論通過，決定劃轉(zhuǎn)的，按照下列程序劃轉(zhuǎn)：
（一）業(yè)主大會向維修資金主管部門提交下列材料：
1.劃轉(zhuǎn)維修資金的申請；
2.業(yè)主大會關(guān)于劃轉(zhuǎn)維修資金的決定；
3.維修資金管理方案；
4.辦理人員身份證復(fù)印件和業(yè)主大會的委托書等。
（二）經(jīng)維修資金主管部門同意業(yè)主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)立分戶賬。
（三）維修資金主管部門在收到申請之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的維修資金專戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。
維修資金主管部門認(rèn)為業(yè)主大會劃轉(zhuǎn)維修資金不符合條件的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會書面說明原因。
第七十一條 維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。賬目管理單位及人員應(yīng)具備相應(yīng)的管理資質(zhì)和專業(yè)資格。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受維修資金主管部門的監(jiān)督。
第七十二條 業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應(yīng)及時告知業(yè)主委員會或業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。續(xù)交方案由全體業(yè)主按規(guī)定討論通過。
第七十三條 業(yè)主按規(guī)定應(yīng)交存維修資金而未交存的，應(yīng)予補(bǔ)交。
第七十四條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。建議內(nèi)容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業(yè)主范圍和戶數(shù)等；
（二）維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織制定使用方案；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經(jīng)售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支取：
1.使用維修資金申請；
2.專有部分占相關(guān)房屋面積三分之二以上的業(yè)主且占相關(guān)總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意使用維修資金的決議；
3.業(yè)主會議對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主辦理維修資金使用事宜的授權(quán)書；
4.維修施工方案和合同；
5.維修費用分?jǐn)偯骷?xì)表；
6.辦理人身份證復(fù)印件。
（五）維修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內(nèi)完成審核，審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
（六）專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第七十五條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修、更新和改造項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用方案；
（二）由相關(guān)業(yè)主按照業(yè)主大會決定的規(guī)則通過使用方案；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會申請列支維修資金；
（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經(jīng)售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；
（六）業(yè)主委員會、公有住房維修資金主管部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；
（七）專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第七十六條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅婕吧形词鄢龅纳唐纷≌⒎亲≌蛘吖凶》康模_發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
第七十七條 發(fā)生危及房屋、生命財產(chǎn)安全及嚴(yán)重影響生產(chǎn)生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支維修資金：
（一）維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照下列程序辦理：
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向維修資金主管部門申請列支；
2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
3.專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
（二）維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照以下程序辦理：
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；
2.業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經(jīng)維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；
3.業(yè)主委員會、公有住房維修資金管理部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；
4.專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規(guī)定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應(yīng)將費用支出情況向相關(guān)業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。
第七十八條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人應(yīng)當(dāng)持維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。
第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主，業(yè)主需提交以下資料領(lǐng)取：
（一）返還申請；
（二）房屋滅失證據(jù)；
（三）業(yè)主身份證原件；
（四）代業(yè)主領(lǐng)取維修資金的需出具業(yè)主委托書及委托人身份證原件。
第八十條 維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業(yè)主委員會，與專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。
維修資金所有人對公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門進(jìn)行復(fù)核；維修資金管理部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核；業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r，可以隨時查詢。
第八章 法律責(zé)任
第八十一條 建設(shè)單位未在銷售場所公示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。
第八十二條 建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，房產(chǎn)行政主管部門可處3000元以下的罰款。
第八十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料、物業(yè)服務(wù)用房的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，并依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定予以處罰。
第八十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離服務(wù)區(qū)域停止物業(yè)服務(wù)活動的或拒不撤出物業(yè)服務(wù)項目的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形的，房產(chǎn)行政主管部門可責(zé)令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業(yè)信用檔案警示系統(tǒng)。限期改正期間，該企業(yè)不得參與本市物業(yè)項目的投標(biāo)活動，不得參評各級物業(yè)管理評優(yōu)活動：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定退出或接管物業(yè)服務(wù)項目、拒絕接受政府有關(guān)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督管理的；
（二）物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提前撤管的；
（三）前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)服務(wù)項目的；
（四）其他違反法律法規(guī)的行為。
第八十六條 建設(shè)單位擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定予以處罰，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十七條 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十條規(guī)定予以處罰。
第八十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十一條規(guī)定予以處罰。
第八十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十二條規(guī)定予以處罰。
第九十條 開發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規(guī)定將房屋交付買受人的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第九十一條 挪用維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定予以處罰。
第九十二條 建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定予以處罰。
第九十三條 未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十五條規(guī)定予以處罰。
第九十四條 有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定予以處罰。
（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；
（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
第九十五條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院起訴。
第九十六條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第九十七條 房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第九章 附則
第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業(yè)管理辦法》（市政府令第103號）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發(fā)的《邯鄲市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（〔20**〕59號）同時廢止。
篇3：鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(2012修正)
鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(20**修正)
（20**年2月7日鞍山市人民政府第36次常務(wù)會議審議通過 20**年2月28日鞍山市人民政府令第144號公布 根據(jù)20**年11月5日鞍山市人民政府第117次常務(wù)會議審議通過 20**年11月15日鞍山市人民政府令第157號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規(guī)章修正案》第一次修正 根據(jù)20**年10月25日鞍山市第十四屆人民政府第73次常務(wù)會議審議通過 20**年11月6日鞍山市人民政府令第168號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規(guī)章修正案》第二次修正 根據(jù)20**年1月20日鞍山市人民政府第129次常務(wù)會議審議通過 20**年3月15日鞍山市人民政府令第171號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規(guī)章修正案》第三次修正）
鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(20**修正本)
第一條 為加強(qiáng)和完善城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。
本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。
第四條 鞍山市房產(chǎn)局是全市城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，縣（市）房產(chǎn)行政主管部門是本轄區(qū)內(nèi)的城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。
其他有關(guān)行政管理部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
第五條 新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。城市新建住宅區(qū)要嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，并符合物業(yè)管理的要求。規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)包含如下內(nèi)容：
（一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程項目總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，但不得少于110平方米。提供的物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、供暖等辦公使用功能。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑。物業(yè)管理用房在開發(fā)建設(shè)單位面積備案時由市房產(chǎn)局予以凍結(jié)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。
（二）提供與業(yè)主數(shù)量和需求量相適應(yīng)的自行車場、停車場等共用設(shè)施設(shè)備和體育鍛煉、綠化等共用場地。
市房產(chǎn)局在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)當(dāng)先期介入，配合市規(guī)劃部門按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》等要求，共同做好有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)劃設(shè)計。
第六條 原有住宅區(qū)私房比例達(dá)到70％以上且共用設(shè)施設(shè)備齊全的，可以實行物業(yè)管理。
配套設(shè)施不全的，應(yīng)當(dāng)與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，由政府投資、社會力量投資或自管房單位投資負(fù)責(zé)組織完善。
物業(yè)管理用房可在小區(qū)內(nèi)購置一層住宅或在規(guī)劃許可的前提下新建。建筑面積在2萬平方米以下的住宅區(qū)，應(yīng)提供不少于80平方米的物業(yè)管理用房。建筑面積在2萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應(yīng)增加不少于5平方米的物業(yè)管理用房。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。
新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上（含兩個）單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。如該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。
尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處，按照本條第二款的規(guī)定，結(jié)合物業(yè)的具體布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。
第八條 建設(shè)單位在預(yù)售房屋之前，應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部制定的示范文本，制定臨時管理規(guī)約，作為房屋銷售合同的附件。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項做出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項目平面布局圖，并在房屋銷售合同的附件中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。
歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備主要包括：
（一）物業(yè)管理用房；
（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫（車場）；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地；
（五）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備；
（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。
第十條 新建住宅區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)實施前期物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理工作由建設(shè)單位按國家有關(guān)物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模小于5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第十一條 原有住宅區(qū)實施物業(yè)管理的，前期物業(yè)管理可優(yōu)先由該住宅區(qū)中原管房面積最大的房產(chǎn)管理單位提供物業(yè)管理服務(wù)；公有房屋應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位依據(jù)合同托管給該物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行物業(yè)管理，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費。
第十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但期限未滿時，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十三條 售出的房屋建筑面積達(dá)到50％以上的新建住宅區(qū)和達(dá)到物業(yè)管理條件的原有住宅區(qū)，在達(dá)到上述條件30日內(nèi)，建設(shè)單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設(shè)單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位未按時間要求書面報告的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面要求。
物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）接到書面報告或業(yè)主的書面要求后，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主、建設(shè)單位（包括公有房屋出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，組織召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會。
第十四條 在業(yè)主大會成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，建設(shè)單位應(yīng)將歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備移交給業(yè)主委員會。
經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以與已實施前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也可以采取招標(biāo)等方式與其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。
在書面征求業(yè)主意見時，表決票可以采用直接送達(dá)和留置送達(dá)兩種方式。直接送達(dá)的，由業(yè)主簽收；留置送達(dá)的，由兩名以上的業(yè)主或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的工作人員證明。送達(dá)后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達(dá)情況，7日內(nèi)，業(yè)主無反饋信息的，視為同意。采用留置送達(dá)方式涉及的業(yè)主人數(shù)及其專有的建筑面積，不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主人數(shù)及總建筑面積的15％。
第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。經(jīng)業(yè)主大會決定可以由5至11人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會設(shè)主任1人、副主任1至2人，由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會每屆任期最長為5年，任期期滿前3個月應(yīng)籌備選舉新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員可以連任。
第十七條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案：
（一）業(yè)主委員會備案申請（說明業(yè)主大會會議過程及會議決定）；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會委員名單及個人產(chǎn)權(quán)證明；
（五）業(yè)主委員會選票統(tǒng)計結(jié)果。
上述（一）、（五）兩份文件需由業(yè)主委員會全體委員簽字。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，需重新備案。
第十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費和業(yè)主委員會委員津貼由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益中列支；工作經(jīng)費和津貼的標(biāo)準(zhǔn)、籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。工作經(jīng)費的使用和津貼的發(fā)放情況應(yīng)當(dāng)每季度以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并認(rèn)真聽取社區(qū)居民委員會的建議。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查，并經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。
未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第二十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法或臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立停車場（停車泊位）的，應(yīng)當(dāng)符合交通設(shè)施國家安全標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。
利用共用場地設(shè)立的停車場（停車泊位），需要收取費用的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)，收取的費用扣除管理成本等相關(guān)費用后，歸全體業(yè)主所有。
利用人防工程設(shè)立的停車場（停車泊位），在人民防空部門辦理相關(guān)手續(xù)后，需要收取費用的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)，收取的費用扣除使用費、管理成本等相關(guān)費用后，歸全體業(yè)主所有。
第二十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨簽訂保管合同。
第二十四條 原由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的住宅區(qū)出現(xiàn)棄管時，應(yīng)暫由街道辦事處對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清掃保潔，并按未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)的保潔標(biāo)準(zhǔn)收費，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十五條 房產(chǎn)、司法等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)與街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組建物業(yè)糾紛人民調(diào)解機(jī)構(gòu)，受理調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)糾紛。
第二十六條 物價行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
物價行政主管部門應(yīng)會同物業(yè)管理行政主管部門遵循合理、公開及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，提出物業(yè)服務(wù)收費參考價格。
第二十七條 新建住宅區(qū)和實行物業(yè)管理的原有住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費參考價格協(xié)商確定價格，并報市物價局備案；原有實行政府指導(dǎo)價收費的住宅區(qū)，經(jīng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，也可重新按照物業(yè)服務(wù)收費參考價格協(xié)商確定價格，并報市物價局備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費實行收費許可證制度。收費項目及標(biāo)準(zhǔn)必須公布。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的服務(wù)。不具備專業(yè)化管理條件的住宅區(qū)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修費應(yīng)當(dāng)專項用于屋面防水、樓梯間、樓內(nèi)至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。
第二十八條 違反本辦法第五條規(guī)定，未提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令建設(shè)單位向業(yè)主委員會提供物業(yè)管理用房，并處10萬元以上20萬元以下罰款。
第二十九條 拖欠物業(yè)管理服務(wù)費3個月以上的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院申請支付令或提起訴訟。
第三十條 違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。
第三十一條 違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照前款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第三十二條 物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門和單位的工作人員，利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第三十三條 本辦法中未涉及的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理等其他物業(yè)管理事項，按國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十四條 我市行政區(qū)域內(nèi)的寫字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第三十五條 本辦法自20**年4月1日起施行。