安徽省黃山市人民政府

　　政府令（第49號）

　　已經20**年11月14日市政府第60次常務會議審議通過，現予頒布，自20**年1月1日起施行。

　　市長

　　20**年12月22日

　　黃山市物業管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范本市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進和諧社區建設，根據國務院《物業管理條 例》、《安徽省物業管理條 例》和其他有關法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 新建住宅區應當實行物業管理。沒有實施物業管理的老舊小區，由區縣人民政府組織整治，創造條 件，逐步實行物業管理。在沒有落實物業管理前，所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府或產權單位負責監管小區環境衛生及安全防范工作。

　　鼓勵機關、企事業單位辦公區域，以及配套設施比較齊全的大廈、工業區、商業貿易區、旅游區、學校等其它物業，實行物業管理。

　　第四條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作；區、縣房產行政主管部門（含黃山風景區管委會、黃山經濟開發區管委會確定的機構）負責本區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　規劃、城管、工商、公安、環保、價格、質監、衛生、司法、民政、人防、園林等行政主管部門按照各自職責做好物業管理區域內的監督管理和行政執法工作。

　　第五條 區、縣人民政府應當把小區物業管理納入社區管理范疇，實行物業服務屬地管理。街道辦事處、鄉鎮人民政府在區、縣房產行政主管部門指導下，負責組織本區域內業主大會成立和業主委員會選舉換屆工作，指導和監督業主大會、業主委員會開展活動。

　　第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立完善定期處理物業管理問題工作機制，涉及業主要求協調解決物業管理有關問題的，應當及時處理。居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

　　區、縣房產行政主管部門應當建立投訴受理制度，對于涉及物業服務質量方面的投訴要及時給予處理并答復投訴者；涉及規劃、城管、工商、公安、環保、價格、質監、衛生、人防、園林等部門依法處理的投訴，應當在5個工作日內移交相關部門處理并告知投訴者。

　　第七條 區、縣房產行政主管部門應當協同街道辦事處、鄉鎮人民政府召開有關單位及業主委員會或者業主代表參加的物業管理聯席會議，協調解決下列事項：

　　（一）業主委員會未依法履行職責；

　　（二）業主委員會未依法換屆；

　　（三）物業服務企業未依法退出和辦理交接手續；

　　（四）物業管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛；

　　（五）其他需要協調解決的事項。

　　第八條 街道辦事處、鄉鎮人民政府可以在充分考慮建筑物規模、社區建設、方便管理、降低管理成本、業主意愿等因素，對需要整合的住宅小區進行科學合并，統一實施物業管理。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第九條 本辦法中所稱業主是指房屋所有權人。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

　　物業使用人在物業管理活動中應當遵守有關法律、法規和管理規約(含臨時管理規約，下同)的規定。

　　第十條 業主對物業管理區域共同部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：

　　（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

　　（二）選舉或者更換業主委員會委員；

　　（三）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案；

　　（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業實施服務；

　　（五）籌集、管理和使用專項維修資金；

　　（六）申請改建、重建建筑物及附屬設施；

　　（七）申請分立或者合并物業管理區域；

　　（八）決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

　　決定第（五）、(六)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（七）項事項，應當分別經原物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十一條 新建物業，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的物業管理區域，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域。

　　本辦法實施前，物業管理區域已經自然形成且無爭議的，可以繼續作為獨立的物業管理區域。

　　第十二條 物業管理區域內的全體業主成立業主大會。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主通過業主大會或者業主代表大會表決決定是否委托物業服務企業管理或實行自治管理。

　　一個物業管理區域內業主較少，經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。業主代表應當在參加業主大會會議前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業主意見。凡需投票表決的事項，應當由業主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書面意見，由業主代表收集并提交業主大會，作為投票時的表決依據。

　　第十三條 符合《安徽省物業管理條 例》規定的首屆業主大會成立條 件的，開發建設單位應當以書面形式報告物業所在地的房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，并報送下列資料：

　　（一）物業管理區域證明；

　　（二）房屋及建筑物面積清冊；

　　（三）業主名冊；

　　（四）建筑規劃總平面圖；

　　（五）交付使用共用設施設備的證明；

　　（六）物業管理用房配置證明；

　　（七）其他有關的文件資料。

　　第十四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應在收到書面報告30日內，負責組織成立首次業主大會會議籌備組。

　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區居民委員

會或村民委員會代表、建設單位代表各1名，業主代表3名。籌備組組長由社區居民委員會或村民委員會代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。

　　籌備組中的業主代表由街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會組織業主推薦。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府協調解決。

　　首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

　　第十五條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

　　第十六條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

　　在規定的期限內未參與表決的業主，視同放棄投票權。

　　第十七條 業主大會的決定應當在物業管理區域內及時公告，并以書面形式報送所屬居民委員會備案。

　　第十八條 業主委員會應當由5—11人單數組成，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過3年，可連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　業主委員會委員候選人通過業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。

　　第十九條 業主委員會在物業管理活動中按照國務院《物業管理條 例》、《安徽省物業管理條 例》、《業主和業主委員會指導規則》等規定履行職責，并承擔相應義務。

　　第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起10日內，持下列有關資料向所在地的區、縣房產行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府辦理備案手續：

　　（一）業主大會、業主委員會選舉情況報告；

　　（二）業主大會議事規則；

　　（三）業主公約；

　　（四）業主大會的決定；

　　（五）業主委員會組成人員的基本情況。

　　第二十一條 業主委員會辦理備案手續后，可持街道辦事處或鄉鎮人民政府出具的備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章 和業主委員會印章 。

　　業主大會印章 可由屬地街道辦事處代為保管；業主委員會印章 由業主委員會保管。

　　業主委員會任期內發生變更的，應當自變更之日起20日內將變更內容報告備案部門。

　　第二十二條 業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第二十三條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公示，接受業主監督。

　　工作經費的籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　第二十四條 業主委員會任期屆滿60日前，物業所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府應當督促或組織其換屆。

　　業主委員會委員如因資格終止或業主委員會換屆，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、督促其辦理檔案資料、印章 及其他屬于全體業主所有的財物移交手續；對拒不移交的，其他業主委員會委員、新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

　　第二十五條 在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當配合相關社區居民委員會或村民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會或村民委員會開展工作，作出的決定應當書面告知社區居民委員會或村民委員會。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十六條 前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前由開發建設單位選聘的物業服務企業所開展的物業管理活動。

　　第二十七條 新建小區在辦理預售許可證前，建設單位應當通過招投標選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

　　投標人少于3個或者建筑面積在5萬平方米以下的住宅物業、建筑面積在2萬平方米以下的非住宅物業，經物業所在地房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十八條 前期物業管理招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，將招標公告、招標邀請書、招標文件及其他有關材料報房產行政主管部門審核備案。

　　第二十九條 前期物業服務企業應當按照中標價格或者協議收費價格收取前期物業服務費用。

　　建設單位銷售物業時，不得承諾減免物業服務費用。

　　第三十條 建設單位應當承擔所委托物業管理項目的前期介入費用、接管驗收費用、物業服務企業的開辦費用及項目分期建設造成的前期物業管理服務費不足等補貼。各項費用和補貼的具體標準及支付方式由建設單位與物業服務企業根據項目規模、配套等因素協商確定并在前期物業服務合同中進行約定。

　　第三十一條 建設單位在銷售物業時，應當將《前期物業服務合同》、《臨時管理規約》向買受人明示并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當就遵守《臨時管理規約》予以書面承諾。

　　第三十二條 前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件，經物業買受人簽字確認，對房屋買賣雙方和物業服務企業均具有約束力。

　　前期物業服務在首次業主大會未成立前，因故終止合同的，提出解除合同的一方應當提前90日書面告知合同另一方。建設單位應當及時選聘不低于原資質、并經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的物業服務企業繼續管理小區，物業服務和收費標準按照原物業服務合同約定的標準執行。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止后10日內，將物業管理用房和物業管理區域內的共用部位、共用設施設備及相關資料移交給新聘用的物業服務企業。

　　建設單位應當將前期物業服務企業更換情況及時書面報告區、縣房地產行政主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會或村民委員會，并辦理備案。

　　第三十三條 前期物業服務企業承接新建物業項目，應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時整改。

　　（一）物業共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　　（二）物業共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　　（三）物業共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、停車設施、教育和休閑娛樂設施、消防設施、監控設施、人防設施、垃圾轉運設施等；

　　（四）物業管理用房及其它公共房產和設施設備。

　　建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗內容，承接查驗的具體結果應有詳細記錄，明確責任和維修時間。

　　前期物業服務企業應當將查驗情況書面報送區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府備案。

　　第三十四條 建設單位在申領商品房預售許可證前，應當向房產行政主管部門報送下列材料：

　　（一）建設單位與物業管理服務企業簽訂的前期物業服務合同；

　　（二）臨時管理規約；

　　（三）標注物業管理用房具體位置和面積的規劃詳圖；

　　（四）物業服務項目招投標情況書面材料。

　　第三十五條 建設單位在商品房價格備案時，應當將按照規劃要求配套建設的車庫、車位、會所等是否計入商品房銷售成本予以明確，并在商品房銷售現場予以明示。

　　第三十六條 建設單位必須在辦理項目綜合驗收備案前，向物業服務企業移交物業管理用房、共用設施設備清單及下列資料，物業服務企業應將移交結果向行政主管部門審核備案。

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖及其它竣工驗收資料；

　　（二）供水、供電、供氣、通信、有線電視等供用合同（協議）；消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證和保修卡、保修協議，共用設施設備的安裝、使用和維護保養（含窨井設施檢測報告和產品合格證明）等資料；

　　（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（四）承接查驗所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料

的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第三十七條 建設單位應當將與施工單位在施工合同中商定的物業工程質量保修金全額專戶存儲。物業工程質量保修金提取的比例與管理使用辦法，由市住房和城鄉建設委員會另行制定。

　　第三十八條 建設單位應當將通過竣工驗收合格后的房屋交付物業買受人，并按國家規定提供工程質量保修書和物業使用說明書，明確保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。

　　第三十九條 物業管理用房的具體位置應在規劃設計平面圖紙上明確標注，并在項目經濟指標中注明其面積。對建設規模較大、由多個相對獨立組團構成的物業項目，應以方便業主為原則，按照單個獨立組團建筑面積分別規劃配置物業管理用房。

　　建設單位移交物業管理用房，不得收取任何費用。

　　第四十條 物業管理用房應當滿足下列要求。

　　（一）物業管理用房的配置：其中經營性用房的比例不得少于物業管理用房的20%，業主委員會辦公用房建筑面積為20—30平方米，產權屬小區全體業主共有。

　　（二）物業管理用房應考慮便利業主，設置在小區中心區域或主要出入口位置，層高不少于2.6米，具備采光、通風、通水、通電、通信、排污等正常使用功能和基本的辦公條 件。不得將樓梯間、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、半地下室、車棚、車庫、人防工程以及室內層高不足2.6米等不符合辦公條 件或無法辦理產權登記手續的房屋作為物業管理用房。

　　第四十一條 新建住宅小區入住條 件必須達到水、電供應正常，道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施。供水、供電、供氣等必須實行一戶一表制。

　　第四十二條 供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收費。經平等協商，物業服務企業接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取額外費用。

　　物業服務區域內用于小區公共照明、電梯運行、衛生保潔等非經營性的用水、用電等執行居民用水、用電價格。

　　第四十三條 住宅小區由建設單位投資建設的室外配電設施，其投資已攤入建房成本，產權屬于居民共有，供電企業應無償與建設單位辦理移交手續，并負責日常運行管理。

　　第四章 物業服務

　　第四十四條 物業服務企業應當依法取得資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理服務活動。從事物業管理的人員，應當依法取得職業上崗證書。

　　物業服務企業不得轉讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓資質證書。物業服務企業應當在經營服務場所公示法人營業執照、資質證書和有關專業人員的職業資格證書。

　　市房產行政主管部門應當建立物業服務企業信用信息系統，對物業服務企業實行動態監督管理。

　　第四十五條 外地物業服務企業進入本市從事物業服務活動的，在接管項目前必須持以下證件到市房產行政主管部門備案，獲批準后方可從事與物業服務資質相符的物業服務工作，并接受當地房產行政主管部門的監督。

　　（一）營業執照副本原件；

　　（二）資質證書副本原件；

　　（三）企業機構代碼副本原件；

　　（四）上年度公司財務報表原件；

　　（五）接管本地項目的人員配置清冊及相關上崗證件；

　　（六）公司注冊地物業服務主管部門對企業業績和誠信評議函；

　　（七）其他相關業績證明材料。

　　第四十六條 選聘物業服務企業應當由業主大會決定。

　　業主委員會將擬選聘的物業服務企業以及擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容需要變更的，業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示，并按照業主大會規定的程序確認變更合同。

　　前款規定的公示時間不少于10日。

　　業主委員會應當參照市房產行政主管部門制定的物業服務合同示范文本與選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同。簽訂合同時，應當出具業主大會選聘或者續聘物業服務企業的決定和業主委員會的合法證明。

　　物業服務企業應當在合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同報區、縣房產行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府備案。

　　第四十七條 物業服務企業可以將專項服務委托給專業性服務企業，但不得將全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。

　　第四十八條 物業服務企業應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯著位置公示。

　　第四十九條 物業服務合同期限屆滿前3個月，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事宜。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；不繼續聘用的，應當依法重新選聘新的物業服務企業。

　　物業服務企業在合同到期后不愿繼續進行服務的，應提前3個月書面告知業主委員會做好另行選聘物業服務企業相關工作。合同雙方沒有作出是否續聘決定的，原物業服務合同繼續履行，履行期間的雙方權利和義務按照原物業服務合同執行。

　　物業服務企業退出物業服務時，業主大會仍未能選聘到新物業服務企業的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當組織做好小區清掃保潔、垃圾清運、安全保衛等基本服務工作，并繼續督促或者組織召開業主大會選聘物業服務企業。

　　第五十條 物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受原物業服務企業進行服務的，物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接。物業服務企業應當履行下列交接義務，并撤出物業管理區域：

　　（一）現場查驗物業共用部位、共用設施設備；

　　（二）移交物業服務期間形成的使用、維保和定期檢驗等工作記錄資料；

　　（三）移交本辦法第三十六條 規定的相關資料；

　　（四）結清預收、代收的有關費用清冊；

　　（五）法律、法規、規章 規定和物業服務合同約定的其他事項。

　　物業服務企業未辦理交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

　　原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主委員會應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，可依法提起訴訟或者申請仲裁。街道辦事處或鄉鎮人民政府和區、縣房產行政主管部門應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

　　第五十一條 區、縣房產行政主管部門對以下物業服務投訴應予受理：

　　（一）物業服務企業不按照合同約定標準、內容提供服務的；

　　（二）物業服務企業損壞、隱匿、銷毀應當移交的資料、財物的；

　　（三）物業服務企業未經業主大會同意擅自改變物業管理用房用途的；

　　（四）物業服務企業挪用房屋專項維修資金的；

　　（五）物業服務企業未經業主大會同意擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備所有權或者使用權的；

　　（六）物業服務企業將一個物業管理區域的物業服務項目全部委托給他人的；

　　（七）物業服務企業或房地產開發企業與物業服務招標人或者其他物業服務投標人相互溝通，以不正當手段圍標、串標、違法中標的；

　　（八）物業服務合同終止時，不按照規定移交物業管理用房和有關資料的；

　　（九）法律、法規規定的其他情形。

　　物業服務企業有以上行為之一，經房產行政主管部門查實后拒不進行整改的，列入不誠信物業服務企業檔案，禁止接管新的項目，并按照有關規定依法作出處理。

　　第五十二條 房產行政主管部門對物業服務企業是否按合同約定執行物業服務等級標準和相應的物業服務收費標準，實行年度考評制度。

　　第五十三條 物業服務費用可以在物業服務合同中約定采取包干制或酬金制等形式。

　　第五十四條 物業服務收費應當區分不同的物業的服務項目和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

　　住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等收費實行政府指導價，非住宅物業服務費等其他收費實行市場調節價。

　　政府指導價由價格行政主管部門會同同級房產行政主管部門根據物業服務等級標準確定，并適時進行調整和公布。具體收費標準在物業服務合同中約定，報價格行政

主管部門、房產行政主管部門備案。

　　物業服務企業應當按照價格主管部門規定，實行明碼標價公示制度。

　　第五十五條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定。

　　第五十六條 已交付業主的物業，物業服務費由業主承擔。未交付業主的物業，物業服務費由建設單位承擔。

　　前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關交付手續時間為準。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第五十七條 業主、物業使用人應當按照規劃行政主管部門批準的用途或房屋權屬證書載明的用途使用物業，不得擅自將住宅房改為經營性用房。業主將住宅房屋改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意，任何部門不得批準住宅房屋改變為經營性用房。

　　未取得營業執照或營業執照經營場所與實際工作地點不相符，擅自在住宅室內從事經營性活動的，工商部門應予查處。

　　第五十八條 車輛在物業管理區域內停放管理等事項，由業主大會決定。成立業主大會前，車輛停放管理等事項由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中進行約定，報價格行政主管部門審核后執行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

　　第五十九條 占用業主共有道路、綠地或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于物業區域內的業主共有，僅供本物業管理區域內的業主、物業使用人使用，不得出售給物業管理區域外的單位或者個人。

　　物業管理區域內車輛應在指定的停車位停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行。對不按規定停放影響物業管理區域道路通行或者公共安全的，物業服務企業有權按合同或管理規約的約定要求公安部門進行處理，由此產生的費用由車主承擔。

　　第六十條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權和使用權，建設單位和物業服務企業不得擅自處分。

　　任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的廣場、道路、綠地等相關共用設施和場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘相關共用設施和場地的，應當事先書面告知物業服務企業或業主委員會，按有關規定報相關部門批準后方可施工，并在約定的期限內恢復原狀;造成損失的，應當給予相應賠償。

　　第六十一條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定對共用部分進行定期檢查、養護、維修。當出現影響觀瞻、危及安全、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情形時，應當及時維修、養護并采取必要措施實行安全防范。

　　物業服務企業或業主委員會對物業共用部分進行維修養護時，相關業主和物業使用人必須給予配合。因阻撓維修、養護造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復并賠償損失。

　　第六十二條 物業保修期滿后，專有部分由業主自行維修；共用部位、共用設施設備由物業服務企業根據國家規定或物業合同的約定進行維修養護。符合房屋專項維修資金使用條 件需要大修更新改造的，可以按照規定的程序申請使用房屋專項維修資金。

　　市、區縣人民政府每年應投入一定的資金,對舊住宅小區進行整治，完善其配套設施設備，積極推行物業管理。

　　第六十三條 業主或者物業使用人在進行裝飾裝修前應當事先書面告知物業服務企業。物業服務企業應當告知業主或者物業使用人裝飾裝修允許施工的時間、廢棄物的清運和處置措施及方法、住宅外立面設施及防盜設施的安全安裝規定等注意事項。

　　物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查。對業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定進行違章 裝修的，物業服務企業應當及時制止，向有關行政主管部門報告；對拒不改正的，物業服務企業有權按照管理規約的規定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

　　第六十四條 發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，應采取應急措施進行搶修，房屋專項維修資金使用渠道按照《黃山市房屋專項維修資金管理辦法》規定執行。

　　（一）屋面防水損壞造成大面積滲漏的；

　　（二）電梯出現故障危及人身安全，特種設備管理部門要求對電梯進行大修和更新、改造的；

　　（三）給排水管道嚴重堵塞或高層住宅水泵損壞導致供水中斷，影響業主正常生活的；

　　（四）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備進行大修、更新、改造的。

　　第六十五條 業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內,將買賣或者出租情況告知物業服務企業。

　　物業發生轉移或者滅失的，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。業主辦理產權轉移時應向產權登記機構提供物業服務費結清證明。

　　第六十六條 業主或者物業使用人使用物業，應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　物業管理區域內發生損害公共利益或者他人合法權益的行為時，其他業主、業主委員會、物業服務企業有權勸阻、制止和投訴；制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法予以處理。

　　第六章 法律責任

　　第六十七條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

　　業主大會、業主委員會和物業服務企業，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養家禽、違章 搭建、侵占通道等違反管理規約或損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，經社區居民委員會調解不成，可以依法向人民法院提起訴訟或仲裁機構申請仲裁。

　　第六十八條 業主、物業使用人應當按照(前期)物業服務合同的約定及時交納物業服務費，不得以超出(前期)物業服務合同約定內容以外的問題為由，拒絕履行依約交納物業服務費義務，損害其他業主的利益。逾期未繳納的，物業服務企業可以向人民法院起訴或依據仲裁協議申請仲裁。

　　業主大會會議代表和業主委員會委員不及時足額交納物業服務費，經教育不予改正的，業主大會應當依法罷免其代表或委員資格。

　　第六十九條 業主委員會不履行或者無法履行職責的，物業所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府應當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當指導并組織召開業主大會會議，決定有關事項。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、規章 的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第七十條 未經業主大會許可，業主委員會、物業服務企業擅自利用小區共用部位共用設施設備從事經營活動的，由區、縣房產行政主管部門責令限期改正，所得收益用于物業共用部位、共用設施設備的維修、養護。

　　第七十一條 外地物業服務企業進入本市從事物業管理活動未在市、區縣房產行政主管部門辦理備案的，房產行政主管部門應當責令其限期改正并予通報。

　　第七十二條 房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十三條 在物業管理活動中，當事人對相關行政管理部門的行政處理不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第七十四條 違反本辦法規定，有關法律法規或規章 已設定處罰規定的，從其規定。

　　第七章 附則

　　第七十五條 本辦法所稱物業共用部分，是指物業管理區域內業主專有部分以外按照規定由業主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。

　　第七十六條 本辦法有關專業用語的含義：

　　包干制：是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制：是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　物業綜合服務費：是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，為物業管理區域的業主提供共用部位共用設施設備的日常養護維修、衛生保潔、安全防范和

綠化養護等具有公共性服務而向業主收取的費用。

　　第七十七條 本辦法由黃山市住房和城鄉建設委員會負責解釋，自20**年1月1日起施行。

篇2：邯鄲市物業管理辦法(2015)

　　邯鄲市物業管理辦法(20**)

　　河北省邯鄲市人民政府

　　邯鄲市物業管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內物業管理活動適用本辦法。

　　第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，并負責叢臺區、邯山區、復興區、邯鄲縣住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。

　　縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設或房產行政主管部門（以下簡稱縣級房產行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和維修資金的收繳、管理工作。

　　財政、價格、規劃、建設、公用事業、城管執法、人防、公安、民政、工商、衛生、環境保護等部門在各自職責范圍內,對物業管理活動進行監督管理。

　　第四條 縣級人民政府應當做好轄區內物業管理與社區建設的相關工作,及時協調解決物業管理工作中出現的重大問題。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業管理屬地監管主體。主要負責對物業服務企業服務情況進行監督考核和業績評定；在轄區物業管理主管部門的指導、協調、配合下調解物業管理糾紛；組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會的選舉、換屆工作；監督業主大會和業主委員會依法履行職責。

　　社區居民委員會協助街道辦事處對業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調，依法調解社區內物業管理糾紛，列席業主大會和業主委員會會議。

　　第五條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護物業管理市場秩序和公平競爭，督促物業服務行業及從業人員依法誠信經營，促進行業健康發展。

　　第二章 業主、業主大會及業主委員會

　　第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。

　　未成立業主大會的，在發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者決定其他事項時，由物業所在地街道辦事處指導、協助業主共同決定有關事項。

　　第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，具體辦法按省有關規定執行。

　　第八條 物業管理區域內，已交付使用的物業業主入住率達到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設單位應當按照物業所在地街道辦事處的要求，按規定及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。籌備首次業主大會會議所需的經費由全體業主共同承擔。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處應當在收到書面申請后30日內，組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表7至11人單數組成。籌備組中業主代表由街道辦事處或社區居民委員會推薦產生。其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告5日以上。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協調解決。

　　第十一條 籌備組自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會，并在首次業主大會會議召開之日15日前，將有關事項在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并做出答復。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十二條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十三條 業主大會決定以下事項：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　　（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

　　（五）選聘和解聘物業服務企業；

　　（六）籌集和使用維修資金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（八）改變共有部分的用途；

　　（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

　　（十）工作經費的籌措、管理和使用；

　　（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第（六）、(七)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十四條 業主拒付物業服務費，不繳存維修資金或者有其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第十五條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　第十六條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第十七條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5人以上單數組成。具體人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。

　　業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　　（一）有完全民事行為能力；

　　（二）遵守國家有關法律、法規；

　　（三）遵守業主大會議事規則、管理規約；

　　（四）無欠交物業服務費、維修資金等損害業主共同權益的行為；

　　（五）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

　　（六）具有一定的組織能力；

　　（七）具備必要的工作時間。

　　第十八條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任、執行秘書。

　　第十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處備案：

　　（一）由籌備組組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

　　（二）業主大會決議；

　　（三）管理規約、業主大會議事規則；

　　（四）業主委員會委員名單及基本情況。

　　街道辦事處應當在7日內將備案材料抄送物業所在地縣級房產行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。

　　前款第（二）、（三）、（四）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

　　第二十條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。

　　第二十一條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。

　　第二十二條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物在街道辦事處監督下，向新一屆業主委員會移交。

　　第二十三條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

　　第二十四條 業主大會或者業主委員會依法做出的決定對業主具有約束力。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第二十五條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會可以決定終止其委員資格：

　　（一）以書面方式提出辭職請求的；

　　（二）不履行委員職責的；

　　（三）利用委員資格謀取私利的；

　　（四）拒不履行業主義務的；

　　（五）侵害他人合法權益的；

　　（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第二十六條 業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的街道辦事處可以責令業主委員會限期召開業主大會會議，逾期仍不召開的，由物業所在地的社區居民委員會指導和監督，并及時組織召開：

　　（一）業主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；

　　（二）業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的；

　　（三）業主委員會未按規定組織召開業主大會會議的。

　　第二十七條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地街道辦事處可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第二十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處的指導和監督下，代行業主委員會職責。

　　第二十九條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處負責召集，由縣級房產行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第三章 前期物業管理

　　第三十條 住宅物業或多產權非住宅物業的建設單位應當通過招標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于３個或者住宅規模不足3萬平方米的，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第三十一條 建設單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應當向房產行政主管部門提供前期物業服務招標或議標備案文件、前期物業服務合同和臨時管理規約等資料。

　　建設單位在銷售物業時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約約定的內容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第三十二條 臨時管理規約對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

　　臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第三十三條 新建物業的建設單位應當依法在物業管理區域內配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主委員會辦公等物業服務用房。

　　物業服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業項目中心區域或者出入口附近。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

　　規劃、設計新建住宅物業時，應當統籌規劃，合理布局物業管理配套設施。按照不低于開發建設住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業服務用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業服務用房不低于60平方米。物業服務用房由物業服務企業和業主委員會使用，產權歸全體業主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。

　　第三十四條 規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置等是否符合規劃設計指標。

　　第三十五條 市、縣級人民政府房產行政主管部門應當

　　參與物業項目的聯合審查和聯合驗收。

　　第四章 物業服務企業

　　第三十六條 從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格，并且依法取得物業服務企業資質證書。

　　從事物業服務的人員應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業教育培訓。

　　外市物業服務企業進入本市從事物業服務經營活動的，應當持物業服務企業資質證書、工商行政管理部門核發的分支機構營業執照等有關合法有效證件,向市房產行政主管部門備案。

　　第三十七條 物業服務企業應當接受市房產行政主管部門的資質檢查和核定。拒不接受資質檢查和核定的，不得繼續從事物業服務業務。

　　第三十八條 物業服務企業享有下列權利：

　　（一）按照物業服務合同進行相應服務管理；

　　（二）按照物業服務合同收取服務費用；

　　（三）對裝飾裝修活動進行監督；

　　（四）及時制止損害物業共用部位、共用設施設備和場地的行為；

　　（五）法律、法規、規章和物業服務合同約定享有的其他權利。

　　第三十九條 物業服務企業應當履行下列義務：

　　（一）按照物業服務合同約定提供物業服務；

　　（二）接受業主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和維修資金使用情況，并進行公示；

　　（三）公示物業服務合同約定的收費項目和服務標準；

　　（四）公示利用共用部位、共用設施設備經營的收益和支出情況；

　　（五）制定使用維修資金的年度計劃；

　　（六）協助街道辦事處和社區居民委員會做好社區建設的相關工作；

　　（七）法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他義務。

　　第四十條 物業服務企業應當加強物業管理區域的巡查管理，發現違反治安、消防、環保、物業裝飾裝修等方面的法律、法規、規章規定的行為，應當及時制止，并向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當對違法行為者依法處理。

　　物業服務企業應當協助相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　第五章 物業管理服務

　　第四十一條 業主委員會應當與選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務標準、收費標準、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，將物業服務合同報物業所在地縣級房產行政主管部門備案。

　　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十二條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位或業主委員會按規定辦理承接查驗手續。物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地縣級房產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗過程和結果可以公證。

　　第四十三條 承接查驗應包含下列內容：

　　（一）物業共用部位、共用設備、共用設施。

　　1.共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　　2.共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　　3.共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

　　（二）相關資料。

　　在首次業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位與前期物業服務企業辦理承接查驗手續時，應當移交下列資料：

　　1.建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；

　　2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；

　　3.共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　4.物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　5.業主名冊及相對應的專有部分面積明細；

　　6.物業管理所必需的其他資料。

　　辦理承接查驗手續時，除移交上述規定的內容外，還包括預收的物業服務費用、預代收的水、電費，利用共用部位、共用設施設備經營所得收益及屬于業主的其他財物等。

　　建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

　　第四十四條 承接查驗的所有資料歸全體業主所有，并委托業主委員會管理和使用。

　　首屆業主委員會成立后，業主委員會依法選聘的物業服務企業向業主委員會辦理物業服務管理資料的借用手續。

　　物業服務合同終止時，物業服務企業應將物業服務用房和相關資料交還業主委員會。

　　第四十五條 物業項目承接查驗時，交接雙方應列明詳細交接清單，其內容包括：資料及共用部位、設施、設備的名稱、數量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經辦人等。并按下列程序分別進行：

　　（一）在首次業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位在物業項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業服務企業辦理承接查驗手續：

　　1.建設單位于現場查驗20日前，書面通知受托的前期物業服務企業辦理承接查驗手續，并提交有關資料。

　　2.物業服務企業應按接管條件對提交的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關事項。

　　3.物業服務企業應會同建設單位對物業共用部位、共用設施、設備等進行查驗。

　　4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。

　　5.經查驗符合要求的，建設單位應與前期物業服務企業簽訂承接查驗協議，并在簽訂協議后10日內辦理有關交接手續。

　　（二）前期物業服務企業在業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后10日內，應按如下程序，向業主委員會及其選聘的物業服務企業辦理承接查驗手續：

　　1.業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后3日內，業主委員會應書面通知前期物業服務企業辦理交接手續，前期物業服務企業應在7日內提供有關資料。

　　2.業主委員會及其選聘的物業服務企業應按接管條件，對提供的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定現場查驗時間及有關事項。

　　3.業主委員會及其選聘的物業服務企業會同前期物業服務企業，對物業的共用部位、共用設施、設備等進行檢驗。

　　4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。

　　5.經查驗符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續。

　　6.有關承接查驗結果應在物業管理區域內向全體業主公布。

　　（三）分期建設的項目，可以按本辦法分期接管驗收。

　　第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由業主與物業服務企業按照價格行政主管部門會同房產行政主管部門制定的物業服務收費辦法在物業服務合同中約定。

　　第四十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。建設單位具備交付使用條件，并通過符合法律規定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續所產生的物業服務費用由買受人承擔。因建設單位房屋質量問題造成買受人在規定的收房時限內不能辦理接房手續的，所產生的物業服務費用由建設單位承擔。

　　第四十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應當收費到戶。

　　物業服務企業接受委托代收有關費用的，不能向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十九條 物業管理區域內的公用照明、水系景觀等設施的日常維護、管理由物業服務企業負責，所產生的費用由全體業主共同承擔。

　　第五十條 物業服務企業退出物業服務項目時，應當本著維護社會穩定、保證物業管理正常秩序、依法有序、平穩過渡、防止損失的原則進行。

　　業主、業主大會應當從保持物業服務的連續性和長遠利益出發，依法有序做出解聘、選聘物業服務企業的決定，保證物業管理區域業主的正常工作、生活環境和秩序，積極維護社會穩定。

　　第五十一條 物業服務企業退出物業服務項目時應做好下列工作：

　　(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業主委員會、社區居民委員會和街道辦事處，同時在物業管理區域內公告，并報送縣級房產行政主管部門。

　　(二)在退出之日起10日內，按照本辦法第四十四條規定的內容向業主委員會或街道辦事處、社區居民委員會辦理移交事宜。

　　(三)擬退出服務的物業服務企業，在正式退出前應當繼續按照物業服務合同約定做好物業服務，業主應當按時足額交納物業服務費至合同終止之日。

　　第五十二條 業主委員會自接到物業服務企業書面告知退出之日起15日內，應當組織召開業主大會，重新選聘物業服務企業。

　　街道辦事處接到書面告知10日內，組織物業服務企業和業主就有關問題的解決進行協商，同時制定應對方案。

　　第五十三條 業主、使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費的，物業服務企業可以依法追究業主、使用人的法律責任。但物業服務企業不得以業主、使用人未繳納物業服務費等費用為由，拒絕退出物業服務項目。

　　第五十四條 未成立業主委員會或未完成物業服務企業選聘的，暫由街道辦事處和社區居委會組織相關專業服務企業做好環境衛生、垃圾清運、綠化養護、秩序維護等日常工作，發生的費用由全體業主共同承擔。

　　第五十五條 業主大會解聘物業服務企業或物業服務企業被注（吊）銷資質證書的，業主委員會應做好選聘新的物業服務企業的工作。物業服務企業資質審批部門應及時告知縣級房產行政主管部門。

　　第六章 物業的使用和維護

　　第五十六條 業主、物業使用人應當按照有利于物業使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

　　第五十七條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十八條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　供水、供電、供氣部門以樓內分戶計費表為界，負責界限以外（含計費表）的管線及設備的維修、養護。

　　采用城鎮集中供熱的，其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養護。

　　采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其他方式供熱的，由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養護。

　　上述單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　市、縣人民政府應制定相關政策，組織協調專業經營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產權無償移交給專業經營單位，由專業經營單位負責相關設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

　　第六十條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并按規定與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。物業服務企業應將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業主：

　　（一）損壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌；

　　（二）擅自改變物業共用部分結構、布局及既定用途；

　　（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；

　　（四）損壞物業共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動占用共用設施、設備；

　　（五）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

　　（六）擅自處置建筑、裝飾裝修垃圾的活動；

　　（七）管理規約和物業服務合同禁止的其他行為。

　　第六十一條 建設單位依法出售物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的人員。

　　建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過六個月。

　　物業管理區域業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約及有關停車管理的約定。

　　第六十二條 物業管理區域內車輛停放服務費按照政府價格主管部門的有關規定收取。

　　第七章 住宅專項維修資金

　　第六十三條 住宅業主、住宅小區內的非住宅業主、住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅業主、住宅小區外與住宅具有共有設施設備的非住宅業主均應按規定交存維修資金。

　　住宅只屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的，不交存維修資金。

　　第六十四條 維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。

　　維修資金管理使用實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督、公開透明、誰受益誰負擔的原則。

　　第六十五條 住宅業主、非住宅業主按照房屋所有權證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%。

　　維修資金主管部門根據住宅開發建設周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數據，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時調整。

　　第六十六條 出售公有住房的，按照下列規定交存維修資金：

　　（一）業主按照物業建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

　　（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。

　　業主交存的維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第六十七條 維修資金交存程序。

　　（一）新建住宅。

　　1.辦理商品房預（銷）售許可證時，開發建設單位到維修資金主管部門辦理建設項目維修資金開戶手續。

　　2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發建設單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后，就上述事項進行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。

　　開發建設單位領取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續。

　　未經交存人委托，開發建設單位不得代收維修資金。

　　3.開發建設單位在辦理房屋產權初始登記時，應當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。

　　4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內的，交存的維修資金不作調整。

　　（二）公有住房。

　　售房單位在收取售房款時應代收購房人首期維修資金，并在30日內將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。

　　第六十八條 未按規定交存首期維修資金的，開發建設單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級房產部門不予辦理房屋登記。

　　第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業所在地維修資金主管部門負責管理。業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的維修資金，由物業所在地維修資金主管部門代管。

　　維修資金主管部門應當委托所在地商業銀行，作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。

　　開立商品住房維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　開立公有住房維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬。其中，業主交存的維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

　　第七十條 業主大會成立后，物業管理區域內的維修資金的管理，由本物業管理區域內業主大會決定。可繼續由維修資金主管部門代管，也可劃轉業主大會管理。經業主大會討論通過，決定劃轉的，按照下列程序劃轉：

　　（一）業主大會向維修資金主管部門提交下列材料：

　　1.劃轉維修資金的申請；

　　2.業主大會關于劃轉維修資金的決定；

　　3.維修資金管理方案；

　　4.辦理人員身份證復印件和業主大會的委托書等。

　　（二）經維修資金主管部門同意業主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設立分戶賬。

　　（三）維修資金主管部門在收到申請之日起30日內，將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金專戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

　　維修資金主管部門認為業主大會劃轉維修資金不符合條件的，應當向業主大會書面說明原因。

　　第七十一條 維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。賬目管理單位及人員應具備相應的管理資質和專業資格。業主大會應當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應當接受維修資金主管部門的監督。

　　第七十二條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應及時告知業主委員會或業主，業主應當及時續交。續交方案由全體業主按規定討論通過。

　　第七十三條 業主按規定應交存維修資金而未交存的，應予補交。

　　第七十四條 維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。建議內容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業主范圍和戶數等；

　　（二）維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；

　　（三）物業服務企業或者相關業主組織制定使用方案；

　　（四）物業服務企業或者相關業主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支取：

　　1.使用維修資金申請；

　　2.專有部分占相關房屋面積三分之二以上的業主且占相關總人數三分之二以上業主同意使用維修資金的決議；

　　3.業主會議對物業服務企業或者相關業主辦理維修資金使用事宜的授權書；

　　4.維修施工方案和合同；

　　5.維修費用分攤明細表；

　　6.辦理人身份證復印件。

　　（五）維修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內完成審核，審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　　（六）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　第七十五條 維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業提出使用方案。使用方案應當包括擬維修、更新和改造項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用方案；

　　（二）由相關業主按照業主大會決定的規則通過使用方案；

　　（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

　　（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會申請列支維修資金；

　　（五）業主委員會依據使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

　　（六）業主委員會、公有住房維修資金主管部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；

　　（七）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　第七十六條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分攤。

　　第七十七條 發生危及房屋、生命財產安全及嚴重影響生產生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支維修資金：

　　（一）維修資金劃轉業主大會管理前，按照下列程序辦理：

　　1.物業服務企業或者相關業主持有關材料，向維修資金主管部門申請列支；

　　2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　　3.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　（二）維修資金劃轉業主大會管理后，按照以下程序辦理：

　　1.物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；

　　2.業主委員會依據使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

　　3.業主委員會、公有住房維修資金管理部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；

　　4.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　發生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應將費用支出情況向相關業主公示，接受業主監督。

　　第七十八條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

　　第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。房屋分戶賬中結余的維修資金應當返還業主，業主需提交以下資料領取：

　　（一）返還申請；

　　（二）房屋滅失證據；

　　（三）業主身份證原件；

　　（四）代業主領取維修資金的需出具業主委托書及委托人身份證原件。

　　第八十條 維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業主委員會，與專戶管理銀行應當建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。

　　維修資金所有人對公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門進行復核；維修資金管理部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核；業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發生列支的項目、費用和分攤情況，可以隨時查詢。

　　第八章 法律責任

　　第八十一條 建設單位未在銷售場所公示前期物業服務合同、臨時管理規約的，由房產行政主管部門責令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。

　　第八十二條 建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，房產行政主管部門可處3000元以下的罰款。

　　第八十三條 建設單位、物業服務企業拒不移交有關資料、物業服務用房的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，并依據國務院《物業管理條例》第五十九條規定予以處罰。

　　第八十四條 物業服務企業擅自撤離服務區域停止物業服務活動的或拒不撤出物業服務項目的，由房產行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十五條 物業服務企業有下列情形的，房產行政主管部門可責令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業信用檔案警示系統。限期改正期間，該企業不得參與本市物業項目的投標活動，不得參評各級物業管理評優活動：

　　（一）物業服務企業未按照本辦法規定退出或接管物業服務項目、拒絕接受政府有關部門的指導和監督管理的；

　　（二）物業服務合同期限未滿，物業服務企業擅自提前撤管的；

　　（三）前期物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業服務企業拒不撤出物業服務項目的；

　　（四）其他違反法律法規的行為。

　　第八十六條 建設單位擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十七條 未取得資質證書從事物業管理的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十條規定予以處罰。

　　第八十八條 物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十一條規定予以處罰。

　　第八十九條 物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十二條規定予以處罰。

　　第九十條 開發建設單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規定將房屋交付買受人的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

　　第九十一條 挪用維修資金的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十三條規定予以處罰。

　　第九十二條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十四條規定予以處罰。

　　第九十三條 未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十五條規定予以處罰。

　　第九十四條 有下列行為之一的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰。

　　（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　　（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　第九十五條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可向人民法院起訴。

　　第九十六條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第九十七條 房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第九章 附則

　　第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業管理辦法》（市政府令第103號）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發的《邯鄲市業主大會和業主委員會指導規則》（〔20**〕59號）同時廢止。

篇3：鞍山市城市住宅區物業管理辦法(2012修正)

　　鞍山市城市住宅區物業管理辦法(20**修正)

　　（20**年2月7日鞍山市人民政府第36次常務會議審議通過 20**年2月28日鞍山市人民政府令第144號公布 根據20**年11月5日鞍山市人民政府第117次常務會議審議通過 20**年11月15日鞍山市人民政府令第157號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第一次修正 根據20**年10月25日鞍山市第十四屆人民政府第73次常務會議審議通過 20**年11月6日鞍山市人民政府令第168號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第二次修正 根據20**年1月20日鞍山市人民政府第129次常務會議審議通過 20**年3月15日鞍山市人民政府令第171號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第三次修正）

　　鞍山市城市住宅區物業管理辦法(20**修正本)

　　第一條 為加強和完善城市物業管理，規范物業管理活動，保障物業的合理使用，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》及其他有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的城市物業管理。

　　第三條 本辦法所稱物業，是指房屋及相關共用設施設備和共用場地。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　本辦法所稱業主是指物業所有權人。

　　本辦法所稱物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

　　本辦法所稱物業服務企業是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。

　　第四條 鞍山市房產局是全市城市住宅區物業管理行政主管部門，縣（市）房產行政主管部門是本轄區內的城市住宅區物業管理行政主管部門。

　　其他有關行政管理部門和街道辦事處（鎮人民政府）在各自的職權范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。

　　第五條 新建住宅區應當實行物業管理。城市新建住宅區要嚴格按國家有關規劃標準進行設計，并符合物業管理的要求。規劃設計方案應包含如下內容：

　　（一）建設單位應當按照建設工程項目總建筑面積的3‰配置物業管理用房，但不得少于110平方米。提供的物業管理用房，應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、供暖等辦公使用功能。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑。物業管理用房在開發建設單位面積備案時由市房產局予以凍結，不得轉讓、出租。

　　（二）提供與業主數量和需求量相適應的自行車場、停車場等共用設施設備和體育鍛煉、綠化等共用場地。

　　市房產局在規劃設計時應當先期介入，配合市規劃部門按照《城市居住區規劃設計規范》等要求，共同做好有關物業管理方面的規劃設計。

　　第六條 原有住宅區私房比例達到70％以上且共用設施設備齊全的，可以實行物業管理。

　　配套設施不全的，應當與社區建設相結合，由政府投資、社會力量投資或自管房單位投資負責組織完善。

　　物業管理用房可在小區內購置一層住宅或在規劃許可的前提下新建。建筑面積在2萬平方米以下的住宅區，應提供不少于80平方米的物業管理用房。建筑面積在2萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應增加不少于5平方米的物業管理用房。

　　第七條 物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。

　　新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上（含兩個）單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。如該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

　　建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應向物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求。物業管理行政主管部門應當按照本條第二款的規定劃分物業管理區域，并登記備案。

　　尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，物業管理行政主管部門應當會同當地街道辦事處，按照本條第二款的規定，結合物業的具體布局劃分物業管理區域，并登記備案。

　　第八條 建設單位在預售房屋之前，應當參照建設部制定的示范文本，制定臨時管理規約，作為房屋銷售合同的附件。臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項做出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第九條 建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋銷售合同的附件中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。

　　歸全體業主所有的配套設施設備主要包括：

　　（一）物業管理用房；

　　（二）門衛房、電話間、監控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；

　　（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫（車場）；

　　（四）物業管理區域內的公共綠化、道路、場地；

　　（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的設施設備；

　　（六）其他依法歸全體業主所有的設施設備。

　　第十條 新建住宅區在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，應當實施前期物業管理。

　　前期物業管理工作由建設單位按國家有關物業管理招投標的規定，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模小于5萬平方米的，經物業所在地的物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第十一條 原有住宅區實施物業管理的，前期物業管理可優先由該住宅區中原管房面積最大的房產管理單位提供物業管理服務；公有房屋應由產權單位依據合同托管給該物業服務企業實行物業管理，由物業使用人繳納物業管理服務費。

　　第十二條 前期物業服務合同可以約定期限；但期限未滿時，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同已生效的，前期物業服務合同終止。

　　第十三條 售出的房屋建筑面積達到50％以上的新建住宅區和達到物業管理條件的原有住宅區，在達到上述條件30日內，建設單位或管房面積最大的房產管理單位應當書面報告物業所在地街道辦事處（鎮人民政府），并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料；建設單位或管房面積最大的房產管理單位未按時間要求書面報告的，業主可以向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求。

　　物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）接到書面報告或業主的書面要求后，應按照有關規定，指導業主、建設單位（包括公有房屋出售單位）組成業主大會籌備組，組織召開第一次業主大會，選舉產生第一屆業主委員會。

　　第十四條 在業主大會成立并選舉產生業主委員會后，建設單位應將歸全體業主所有的配套設施設備移交給業主委員會。

　　經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會可以與已實施前期物業管理的物業服務企業重新簽訂物業服務合同，也可以采取招標等方式與其它物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　第十五條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。

　　在書面征求業主意見時，表決票可以采用直接送達和留置送達兩種方式。直接送達的，由業主簽收；留置送達的，由兩名以上的業主或者街道辦事處（鎮人民政府）的工作人員證明。送達后，應當在物業管理區域內公告送達情況，7日內，業主無反饋信息的，視為同意。采用留置送達方式涉及的業主人數及其專有的建筑面積，不得超過物業管理區域內全體業主人數及總建筑面積的15％。

　　第十六條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。經業主大會決定可以由5至11人的單數委員組成。業主委員會設主任1人、副主任1至2人，由業主委員會在其委員中選舉產生。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會每屆任期最長為5年，任期期滿前3個月應籌備選舉新一屆業主委員會。業主委員會委員可以連任。

　　第十七條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列材料到市、縣（市）物業管理行政主管部門備案：

　　（一）業主委員會備案申請（說明業主大會會議過程及會議決定）；

　　（二）業主大會議事規則；

　　（三）管理規約；

　　（四）業主委員會委員名單及個人產權證明；

　　（五）業主委員會選票統計結果。

　　上述（一）、（五）兩份文件需由業主委員會全體委員簽字。

　　業主委員會備案的有關事項發生變更的，需重新備案。

　　第十八條 業主大會和業主委員會開展工作的經費和業主委員會委員津貼由全體業主承擔，可以從物業共用部分經營所得收益中列支；工作經費和津貼的標準、籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定。工作經費的使用和津貼的發放情況應當每季度以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

　　第二十條 物業服務企業實行資質管理制度。成立物業服務企業必須經物業管理行政主管部門資質審查，并經工商行政管理機關登記注冊，領取營業執照。

　　未經物業管理行政主管部門資質審查并取得資質證書的，不得從事物業管理業務。

　　第二十一條 業主、物業使用人違反本辦法或臨時管理規約、管理規約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止；相關業主、物業使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第二十二條 物業服務企業、業主委員會在物業管理區域內設立停車場（停車泊位）的，應當符合交通設施國家安全標準等規定，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。

　　利用共用場地設立的停車場（停車泊位），需要收取費用的，應當由業主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除管理成本等相關費用后，歸全體業主所有。

　　利用人防工程設立的停車場（停車泊位），在人民防空部門辦理相關手續后，需要收取費用的，應當由業主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除使用費、管理成本等相關費用后，歸全體業主所有。

　　第二十三條 在物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業服務企業單獨簽訂保管合同。

　　第二十四條 原由物業服務企業進行物業管理的住宅區出現棄管時，應暫由街道辦事處對小區的環境衛生進行清掃保潔，并按未實施物業管理的住宅區的保潔標準收費，直至業主大會選聘新的物業服務企業。

　　第二十五條 房產、司法等有關部門應當與街道辦事處（鎮人民政府）組建物業糾紛人民調解機構，受理調解業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業糾紛。

　　第二十六條 物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門負責物業服務收費的監督管理工作。

　　物價行政主管部門應會同物業管理行政主管部門遵循合理、公開及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，提出物業服務收費參考價格。

　　第二十七條 新建住宅區和實行物業管理的原有住宅區物業服務收費由業主與物業服務企業按照物業服務收費參考價格協商確定價格，并報市物價局備案；原有實行政府指導價收費的住宅區，經業主與物業服務企業協商一致，也可重新按照物業服務收費參考價格協商確定價格，并報市物價局備案。

　　物業服務企業收取物業服務費實行收費許可證制度。收費項目及標準必須公布。

　　業主應當根據物業服務合同交納物業服務費。物業服務企業應當按照物業服務合同提供相應的服務。不具備專業化管理條件的住宅區，共用部位、共用設施設備日常維修費應當專項用于屋面防水、樓梯間、樓內至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。

　　第二十八條 違反本辦法第五條規定，未提供物業管理用房的，由物業管理行政主管部門責令建設單位向業主委員會提供物業管理用房，并處10萬元以上20萬元以下罰款。

　　第二十九條 拖欠物業管理服務費3個月以上的，物業服務企業可向人民法院申請支付令或提起訴訟。

　　第三十條 違反本辦法規定，建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。

　　第三十一條 違反本辦法規定，未取得資質證書從事物業管理的，由物業管理行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照前款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第三十二條 物業管理行政主管部門及其他有關部門和單位的工作人員，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第三十三條 本辦法中未涉及的前期物業管理招標投標管理、業主大會、物業服務企業資質管理等其他物業管理事項，按國家、省有關規定執行。

　　第三十四條 我市行政區域內的寫字樓、商廈等物業管理，參照本辦法執行。

　　第三十五條 本辦法自20**年4月1日起施行。