遼陽市人民政府令第134號
《遼陽市物業管理辦法》業經20**年11月26日遼陽市第十五屆人民政府第15次常務會議討論通過，現予發布，自發布之日起施行。
市長 王正譜
20**年12月4日
遼陽市物業管理辦法
第一章 總則
第一條 為規范物業管理活動，保障物業的合理使用，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《遼寧省物業管理條例》等有關法律、法規和規章的規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 我市規劃區域內物業的管理、使用、維護及其監督管理活動，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指建設單位或者業主通過選聘物業服務企業，由物業服務企業與建設單位或者業主按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備、相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生、相關秩序的活動。
本辦法所稱物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，并取得工商營業執照和物業服務企業資質證書，從事物業服務的企業。
本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的非所有權人。
第四條 物業管理實行市場化服務、業主自主管理、社區管理與政府扶持相結合，房地產開發建設與物業管理相分離，公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。
第五條 市、區住房和城鄉建設主管部門是本行政區域內物業管理的主管部門(以下簡稱物業主管部門)，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第六條 我市物業管理活動的監督管理，按照屬地管理原則，以區監督管理為主，建立市、區、街道、社區居民委員會四級監督管理體系。
第二章 職責劃分
第七條 物業主管部門、街道辦事處、社區居民委員會應當按照下列規定，協調配合，各負其責：
(一)市物業主管部門主要職責：
1.貫徹執行物業管理的法律、法規、規章以及有關政策，制定我市物業管理的相關配套措施，制定全市物業管理發展規劃;
2.負責三級物業服務企業資質的審批管理，對申報一、二級物業服務企業資質，申報省、國家級優秀物業園區(物業企業及物業經理)提出審查意見;
3.負責物業服務合同履約保證金收繳、使用的監督管理;
4.負責外阜物業服務企業進入我市執業的資質備案工作;
5.負責物業管理區域達標考評以及等級評定;
6.負責全市物業項目竣工驗收、物業承接驗收的監督管理;
7.負責全市物業服務企業誠信體系的建設、考評、管理;
8.負責全市物業管理人員的培訓、物業信息及數據的統計和報送;
9.會同有關部門處理重大物業管理糾紛、投訴及有關問題;
10.協調、指導各相關部門的物業監管工作;
11.負責指導市物業服務協會開展工作。
(二)區物業主管部門主要職責：
1.負責物業管理法律、法規、規章以及有關政策的貫徹落實;
2.建立健全投訴受理制度，聯合各街道辦事處、社區居民委員會及時排查調處有關物業服務的糾紛;
3.負責物業服務企業繳納的物業服務合同履約保證金的啟用、續存及申請項目驗收的監督管理;
4.負責物業承接查驗的監督管理;
5.負責物業管理區域環境衛生的監督管理;
6.負責協議選聘、招投標選聘物業服務企業和物業服務合同(協議)的備案管理;
7.負責對業主大會、業主委員會建設工作的監督和指導;
8.負責業主大會成立后，業主委員會委員身份的確認及業主委員會的備案工作;
9.負責受理本轄區物業管理投訴，協調、配合城管執法、環保、公安、物價、工商等部門查處物業管理活動中的違法違規行為;
10.行使法律、法規規定或者經上級機關授權的其他職能。
(三)街道辦事處的主要職責：
1.負責轄區內組織成立業主大會籌備組、召開首屆業主大會會議、選舉產生業主委員會以及換屆工作;
2.指導、協調本轄區內物業服務企業、業主委員會、社區居民委員會開展物業管理工作;
3.監督轄區內業主大會和業主委員會依法履行職責;
4.受理轄區內物業管理投訴，調解物業管理糾紛;
5.指導轄區內物業服務企業對物業管理中發生的違法違規行為向有關部門報告;
6.監督對物業服務企業進入、退出物業園區管理行為;
7.負責召集、主持轄區的物業管理聯席會議。
(四)社區居民委員會在街道辦事處的指導下，履行以下職責：
1.指導業主大會、業主委員會及業主開展自治管理活動;
2.配合街道辦事處組織召開首次業主大會會議、選舉產生業主委員會以及換屆工作;
3.負責對轄區內由業主自行管理的物業小區物業活動的監督指導;
4.受理、協調業主的初級信訪，調處業主或者業主委員會與物業服務企業之間的糾紛，監督物業服務企業的服務行為;
5.勸阻違法拆改房屋和私自搭建建(構)筑物、損壞公共設施、擅自橫車堵門等行為，并向有關部門報告;
6.有權對業主委員會做出的決議提出意見和建議，定期向街道辦事處匯報區域內物業活動動態，向物業聯席會議介紹物業活動情況。
第八條 政府各職能部門在物業活動的監督管理工作中，應當按照規定履行下列職責：
(一)物業主管部門負責建設單位向其提存的物業質量保修抵押金的監督管理，負責建設單位在保修期限和保修范圍內的物業保修責任落實的監督管理;其所屬各職能單位，應當根據各自職責，各司其職，負責物業管理的有關工作。
(二)規劃管理部門負責核定、驗收物業及配套設施是否按照批準的規劃設計進行建設;
(三)城管綜合執法部門負責對亂搭亂建、亂堆亂放、飼養家禽畜、破壞草坪、違規圈占、耕種公共綠地等行為的查處;
(四)公安(消防)部門負責住宅小區內的治安、社會秩序的監督和維護;接到業主、業主委員會、物業服務企業的舉報投訴，及時責令駐區派出所(消防執法機構)對任意在住宅小區內破壞共用設施設備、任意橫車堵門、堵路、堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道以及強行停放油罐車、危險品車、重載車輛的行為進行處理;定期對消防設施和消防安全工作進行檢查和指導，對住宅小區相鄰的娛樂場所、居民區內噪聲擾民行為的處置;
(五)物價部門負責制定物業服務收費管理辦法，定期公布物業服務收費政府指導價格及浮動幅度，依法查處價格違法行為;
(六)工商部門負責物業服務企業注冊，核發營業執照，依法對企業經營行為進行監督管理;
(七)環境保護部門負責對物業管理區域內因生產、經營產生的油煙、廢渣、廢氣、廢水污染、建筑噪聲擾民行為進行查處;
(八)文化部門負責對未經本部門審批，從事文化、體育方面經營活動的行為進行查處;
(九)教育部門不得為個人或者單位在封閉住宅小區內、未列入園區規劃范圍開辦的托兒所、幼兒園、學前教育班等發放經營許可，并負責對前述違規行為進行查處;
(十)衛生部門負責對違反相關規定、違反管理規約或者臨時管理規約開設醫療(保健、理療、按摩)診所并由此產生醫療垃圾等行為進行查處。
第九條 建立物業管理聯席會議制度。
物業管理聯席會議由街道辦事處負責組織召集，由物業管理活動中相關職能部門、公安派出所、物業服務企業、專業經營單位、社區居民委員會、業主委員會或者業主等各方代表組成。
物業管理聯席會議設執行主席1人，由街道辦事處主管物業(或街政)的負責人擔任;設執行副主席若干人，由物業活動中直接涉事部門負責人或者該部門派員擔任。
物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：
(一)業主委員會不依法履行職責問題;
(二)業主委員會換屆過程中出現的問題;
> (三)履行物業服務合同中出現的重大問題;
(四)提前終止物業服務合同的問題;
(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;
(六)因水、電、氣、暖等公共設施管網改造引發的問題;
(七)需要協調解決的其他物業管理問題。
第十條 新建住宅小區應當實行物業管理。
商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業，推行物業管理。
原有住宅物業園區配套設施設備狀況符合物業服務條件的，提倡實行物業管理，也可以根據業主意愿，委托物業服務企業或者專業性服務企業實行專項服務。
第三章 業主、業主大會及業主委員會
第十一條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，履行法律、法規規定的義務。
新建商品房已經由物業買受人與開發企業訂立房屋買賣合同且交付全款，并已交付使用，但未進行房屋產權登記的，其物業買受人不管是否入住，在物業管理活動中視為業主。
第十二條 物業管理區域內，已交付使用的專有部分建筑面積超過物業總建筑面積50%時，應當成立業主大會，選舉產生業主委員會。
業主大會是代表和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織，由物業管理區域內的全體業主組成。
一個物業管理區域依法成立一個業主大會。
第十三條 一個物業管理區域分期開發、分期交付使用的，先期開發部分交付使用后符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和入住業主的戶數等因素，在業主大會議事規則中明確其他分期項目完成后應該增補的業主委員會委員的辦法、人數等。
第十四條 符合第十二條第一款條件時，建設單位(含物業服務企業)應當在30日內向物業所在地街道辦事處提出成立業主大會的書面申請，并提供以下文件資料：
(一)業主名冊;
(二)物業建筑面積清冊;
(三)建筑規劃總平面圖;
(四)交付使用的配套設施設備證明;
(五)物業管理用房配置證明;
(六)其他有關文件資料。
建設單位(含物業服務企業)未能在30日內申請成立業主大會的，業主可以向物業所在地街道辦事處書面申請成立業主大會。
第十五條 符合業主大會成立條件的物業管理區域，由物業所在地街道辦事處負責組織成立首屆業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。
籌備組由業主代表，建設單位(或者物業服務企業)代表、街道辦事處代表5至11人組成，業主代表應當占籌備組總人數的半數以上。籌備組組長由街道辦事處派出的1名代表擔任，副組長由建設單位推舉出的1名代表(或者被指派的社區代表)擔任，負責召集籌備組成員制訂籌備組工作程序，做好召開首屆業主大會會議的籌備工作。
籌備組成員名單確定后3日內，應當以書面形式在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于7日。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協調解決。
籌備組應當自成立之日起60日內，組織召開首次業主大會會議，籌備組在業主委員會依法成立后自行解散。
第十六條 籌備組負責下列工作：
(一)確定首屆業主大會召開的時間、地點、形式和內容;
(二)擬定《業主大會議事規則》(草案)、《管理規約》(草案);
(三)確認業主身份、所擁有的專有部分面積，確定業主的總投票權數;
(四)制定業主委員會的選舉辦法(草案);
(五)確定由業主推薦或者自薦的業主委員會委員候選人名單;
(六)召開首屆業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首屆業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內予以公告，并向區物業主管部門備案。
物業園區的建設單位承擔籌備及召開首屆業主大會會議所需費用。
第十七條 業主大會議事規則的主要事項：
(一)業主大會名稱、物業管理區域;
(二)業主大會召開的形式和時間、議事方式、表決程序;
(三)業主投票權數及確定方法;
(四)業主代表的產生方式;
(五)業主委員會委員的資格、人數、任期;
(六)業主委員會換屆程序、業主委員會委員補選辦法等;
(七)業主委員會議事規則;
(八)業主委員會印章的使用和管理。
第十八條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用集中進行書面征求意見的形式。會議應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數、且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。
物業管理區域內業主可以以棟、單元、樓層等為單位，推選1名業主代表參加業主大會會議。被推選的業主代表應當于召開業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主的意見。需要投票表決的，經業主簽署同意、反對或者棄權意見后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
第十九條 下列事項由業主共同決定：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第(五)項和第(六)項規定的事項時，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上、且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數、且占總人數過半數的業主同意。
業主大會做出的決定以書面形式在物業管理區域內公告后生效。
第二十條 業主委員會執行業主大會決定的物業管理事項。
業主委員會由5至15人的單數委員組成。業主委員由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力、具有社會公信心和必要工作時間的業主擔任。業主委員會設主任1人，副主任2人，在業主委員中選舉產生。
業主委員會應當于選舉產生之日起30日內，持以下文件向區物業主管部門備案：
(一)業主大會決議;
(二)業主大會議事規則、管理規約;
(三)業主大會籌備組人員名單、業主委員會候選人名單、業主委員會名單及工作分工情況。
業主委員會任期內備案內容發生變更的，應當在變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
第二十一條 業主委員會具體履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主履行管理規約、交納物業服務費用;
(四)協調業主或者物業使用人與物業服務企業之間的矛盾糾紛;
(五)業主大會賦予的其他職責。
業主委員本人、配偶及其近親屬不得在本物業管理區域物業服務企業中任職。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則定期組織召開業主大會。發生重大、緊急事件時，或者經五分之一以上業主提議，業主委員會可以組織召開臨時業主大會。業主委員會不履行組織召開會議職責的，由街道辦事處組織實施。
第二十三條 業主委員會會議除定期召開外，經三分之一以上業主委員提議或者業主委員會主任認為有必要召開會議的，可以隨時召開專題會議，會議通知及有關材料應當提前7日送達每位委員。
業主委員會會議應當有二分之一以上委員出席，做出決定時，應當經全體委員的二分之一以上同意，每名委員擁有1票表決權。業主委員會的決定應當于做出決定之日起3日內在物業管理區域內公告生效，公告應當有半數以上委員簽署的表決意見并加蓋業主委員會印章。
第二十四條 半數以上委員辭職或者不履行職責，或者做出錯誤決定不整改，被物業主管部門責令改選的，業主大會應當改選業主委員會。
改選業主委員會，由物業所在地的街道辦事處按照業主大會議事規則組織實施。新的業主委員會組建后，應當重新備案。新的業主委員會未組建前，由社區居民委員會暫時代行業主委員會職責。
第二十五條 業主委員會委員有下列情況之一的，經業主委員會通過，其委員資格終止，并予以公告：
(一)不再是本物業管理區域業主;
(二)有違法犯罪行為;
(三)拒不履行業主義務和管理規約;
(四)連續3次缺席業主委員會會議;
(五)因健康原因不能正常工作;
(六)未經業主大會同意擅自以業主委員會名義做出決定，產生不良影響;
(七)在本區域物業服務企業工作;
(八)業主大會規定的其他情況。
第二十六條 業主委員會每屆任期由業主大會議事規則規定。在任期屆滿前2個月，業主委員會應當組織換屆選舉。業主委員會委員可連選連任。業主委員會因故不能組織換屆選舉時，由街道辦事處組織換屆選舉。
第二十七條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會做出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十八條 業主大會、業主委員會辦公經費的籌集、管理、使用辦法，由業主大會議事規則規定。
業主委員會的辦公經費賬目應當每半年向全體業主公布，并接受其監督。
第四章 前期物業管理
第二十九條 一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一實施物業服務。
新建小區在業主、業主大會選聘物業服務企業前，建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理。投標人少于3個或者多層建筑總建筑面積在3萬平方米以下、高層建筑總面積在1萬平方米以下的，經區物業主
管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。
建設單位選聘物業服務企業后，應當簽訂前期物業服務合同，并且在首位業主入戶30日內報區物業主管部門備案。
前期物業合同包括：服務內容，服務標準，收費項目，收費標準，計費方式，起始時間，建設單位、業主和物業服務企業三方的權利義務，投訴和爭議的處理方式等。
第三十條 建設單位在銷售物業之前應當制定臨時管理規約。
臨時管理規約應當對物業的使用、維護、管理，業主權利和義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
臨時管理規約的效力至業主大會審議通過的管理規約生效日止。
第三十一條 建設單位在銷售物業時，應當向物業買受人明示臨時管理規約，并作為物業銷售合同的附件。
物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。
第三十二條 前期物業服務合同可以約定物業服務期限，除分期建設項目外，服務期限最長不得超過2年。
前期物業服務合同期未滿，業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同已生效的，前期物業服務合同自行終止。
前期物業服務合同期限已滿，物業管理區域內業主委員會尚未組建或者尚未選聘新的物業服務企業，合同雙方對繼續履行合同無異議的，前期物業服務合同有效期可以順延至業主大會選聘新的物業服務企業之日。
前期物業服務合同期滿，物業服務企業不再繼續從事物業服務的，應當于期滿前30日通知全體業主或者建設單位。
業主應當按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準交納物業服務費用。
第三十三條 物業管理用房實施產權證管理。
建設單位應當配置地面以上，按照建筑面積不少于建設工程項目總建筑面積3‰，能夠獨立使用的物業管理用房。
物業管理用房應當具備水、電、暖等基本使用功能，同時應當充分考慮辦公及群眾辦事方便;業主委員會辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不得少于15平方米。
門衛房、機房、監控室、設備房等配套用房不計入物業管理用房面積。
違法建筑、臨時建筑、公共場所和公共部位等不得作為物業管理用房。
物業管理用房應當與新建物業同步建設施工，同步交付使用。不能同步建設施工、同步交付使用的，應當在首期建設項目中一次性完成全部物業管理用房的建設，通過驗收后一并交付使用。
第三十四條 規劃管理部門核發建設工程規劃許可證時，應當對物業管理用房的位置、面積予以審查。建設行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房。
住宅小區總建筑面積在20萬平方米以上的，物業管理用房應當根據物業服務半徑要求合理布局。
第三十五條 物業管理用房產權歸物業管理區域內全體業主所有。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。
第三十六條 建設單位申請工程項目綜合驗收時，應當提交該項目規劃總平面圖和物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備清單。具體包括：
(一)物業管理用房;
(二)門衛房、電話間、監控室及設備、郵政交接間、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊;
(三)物業區域內按規劃配建的非機動車車庫(場、棚);
(四)公共綠地、道路、場地、文體設施等;
(五)建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的設施設備;
(六)其他依法歸全體業主所有的設施設備。
第五章 物業管理服務
第三十七條 物業服務企業應當按照國家有關規定取得資質證書，并在其資質等級范圍內從事物業服務活動。
外埠物業服務企業進入本市從事物業服務，應當在承接物業服務項目前，到市物業主管部門備案登記。
第三十八條 物業建設項目竣工經質量綜合驗收后，應當實行物業承接查驗。物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備、場地進行查驗。經查驗發現缺少應當配置的設施設備和存在質量或者使用功能問題的，應當通知建設單位，并要求建設單位書面答復解決的時限和方法。
第三十九條 辦理物業承接手續時，建設單位應當將物業管理區域內的下列資料移交物業服務企業：
(一)物業項目中標確認書或者具有法律效力的其他政府批文;
(二)竣工總平面圖;
(三)單體建筑、結構、設備竣工圖;
(四)配套設施、地下管網工程竣工圖、竣工驗收資料;
(五)設施設備的訂貨合同及安裝、使用和維護保養等技術資料(含隨機資料);
(六)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(七)物業管理用房的產權證及維修資金繳納票據等相關資料;
(八)工程質量備案證明;
(九)物業管理區域內各類建筑物、構筑物、場所、設施設備的清單;
(十)物業產權及配套設施清單;
(十一)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當對上述物業管理資料建立規范的檔案和使用管理制度，并設專人妥善管理，不得丟失或者損壞。
第四十條 物業服務企業提供物業服務，應當遵守下列規定：
(一)符合國家和我市規定的技術標準、規范;
(二)及時向業主、使用人告知安全合理使用物業的注意事項;
(三)定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務;
(四)配合街道、社區居民委員會做好社區管理相關工作。
第四十一條 物業服務合同(包括前期物業服務合同)終止時，物業服務企業應當將本辦法第三十八條規定的資料和物業管理用房全部移交給建設單位或者業主委員會。
第四十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，為業主提供質價相符的物業服務。物業服務合同應當約定下列主要事項：
(一)物業的基本情況、物業服務事項和雙方的權利義務;
(二)物業服務費用的標準、收取方法、計費方式;
(三)合同期限;
(四)合同爭議及糾紛的解決方法;
(五)雙方約定的其他事項。
物業服務合同草案應當在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見。
第四十三條 實行物業服務合同履約保證金制度。
物業服務企業與業主委員會簽訂物業服務合同時，應將1年物業服務費總額的20%(按合同約定的物業服務費標準計算)作為物業服務合同履約保證金，預存在市物業主管部門指定的銀行賬戶上。物業服務合同履約保證金應當在物業服務企業接管物業項目前繳存。
前期物業服務合同中，未約定物業服務合同履約保證金繳存時，由建設單位按照前款規定的時限替代物業服務企業繳存。
物業服務企業不能按照合同約定履行義務時，業主或者業主委員會可以提出申請，由物業所在地物業主管部門審核確認，動用履約保證金。
物業服務合同(含前期物業)期滿時，未再續簽的，由雙方確認無異議的，一次性將履約保證金本息余額退還給繳存方。但實際仍然繼續提供物業的，履約保證金暫時不退。物業服務企業不繳納履約保證金的，聘用方可不與其簽訂物業服務合同。
物業服務合同履約保證金的使用、管理辦法由市物業主管部門另行規定。
第四十四條 物業服務收費應當按照物價主管部門會同物業主管部門制定的物業服務收費標準在物業服務合同中約定，并接受物價主管部門的監督檢查。
物業服務企業根據業主的要求為其提供特殊服務的，服務報酬由雙方約定。
第四十五條 業主應當根據物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，但業主應付連帶交納責任。
物業產權發生變化，原業主應當向物業服務企業結清欠繳的物業服務費用，也可以由物業產權交易雙方對物業服務費用的結算交納作出明確約定。未結清的，由物業產權買受人交納，原業主應負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位全額交納。
第四十六條 物業服務合同期滿不再續簽，以及依法解除或者按照合同約定提前終止物業服務的，當事一方應當提前2個月通知相對方。
物業服務企業應當在物業服務合同終止前1個月向物業主管部門和駐區街道辦事處報告。在物業主管部門或者街道辦事處的監督下，物業服務企業應當妥善處理物業服務活動中有關債權債務，并將物業管理用房和本辦法第三十八條規定的資料移交給業主委員會。
物業服務合同終止時，原物業服務企業應當自合同終止之日起10日內退出該物業管理區域，不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。
第四十七條 物業服務企業退出物業管理區域，該物業管理區域尚未選聘到新的物業服務企業期間，由當地街道辦事處組織社區或者有關專業隊伍對該物業管理區域內的環境衛生進行清掃保潔，保潔費用按照未實施物業管理的住宅區標準收取。
第六章 物業使用與維護
第四十八條 在物業管理區域內禁止下列行為：
(一)破壞房屋承重結構;
(二)侵占、損壞或者擅自移動公共場地、物業共用部位、共用設施設備;
(三)在建筑物、構筑物或者樹木上違章懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(四)擅自改變物業使用性質;
(五)違法搭建棚廈或者插建其他建筑物、構筑物;
(六)擅自設置攤點、隨意停放車輛、擠占道路;
(七)隨意堆放、傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;
(八)違反規定飼養家禽、寵物;
(九)生產、儲存、經營易燃易爆、毒害性、放射性物質，排放有毒、有害物質或者產生超標準噪聲;
(十)從事妨礙業主正常生活的經營活動;
(十一)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
業主、業主委員會、物業服務企業發現有前款行為之一的，應當進行勸阻和制止，經勸阻和制止
拒不改正的，及時報告有關行政執法部門。
有關行政執法部門接到報告后，應當依法及時查處。
第四十九條 物業管理區域內，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等有關單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費和額外費用。
第五十條 供水、排水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等有關單位，應當依法承擔物業管理區域內有關管線和設施設備的維修養護責任，并服務到戶。
前款規定的單位因新增、維修、更新和改造等需要，臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，施工單位應當在施工15日前，向物業服務企業通報，并與物業服務企業簽訂有關協議后方可實施。協議中應明確施工時間、施工范圍、恢復方式、損失補償方式、違約責任等事項。
第五十一條 業主大會決定利用共用部位、共用設施設備進行經營的，應當按照有關規定辦理經營手續，所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十二條 車輛在物業管理區域內共用部位、共用場地的停放、收費和管理等事項，由業主大會決定，并向全體業主進行公示。前期物業管理(未召開首屆業主大會的)階段，前述事項由物業服務企業依據物業服務合同或者業主臨時管理規約的約定實施管理，對車位實行收費的，其收費協議有效期最長不得超過一年。業主大會決定對車輛停放收費的，由業主大會、業主委員會與物業服務企業協商確定收費標準。無特別約定的，物業服務企業對停放的車輛不承擔保管或者賠償責任。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。
上述收費，業主大會、物業服務企業應當向全體業主進行公示，并接受監督。
車輛的停放，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。
公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放，不得收費。
第五十三條 業主在房屋裝飾裝修開工前，應當告知相鄰業主，并且向物業服務企業申請登記;按照規定需經有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。
物業服務企業應當與申請登記的業主簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》。
物業服務企業應當與從事裝飾裝修施工的專業公司或者施工當事人簽訂《房屋裝飾裝修施工管理協議》。
物業服務企業應當在受理業主申請登記時，以書面形式告知業主、相關的施工專業公司、施工當事人：
(一)房屋裝飾裝修中需要禁止的行為和注意事項;
(二)違反相關規定、約定及產生的后果;
(三)違反裝飾裝修管理協議、裝飾裝修施工管理協議應負的責任。
物業服務企業應當為辦理申請登記并且簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》的業主提供相關服務或者按照園區的規劃設計、物業管理的要求給予指導。
第五十四條 物業服務企業依據物業服務合同的約定，對于在管區內違法違規從事裝飾裝修活動的專業公司或者施工當事人采取如下措施：
(一)警告并制止其違法違規行為;
(二)向上級主管部門報告;
(三)保留其證據，將其驅逐出園區。
第五十五條 業主在裝修過程中對建筑物主體結構、承重結構造成破壞的，經住建主管部門技術鑒定后，由市城管執法部門按照有關規定予以制止，并實施處罰。
第五十六條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有《物權法》規定的權利，并且履行相應的義務。業主不得以放棄權利而不履行相應的義務。
物業存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維護養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第五十七條 建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量等問題，應當及時通知建設單位履行保修義務。建設單位不履行或者拖延履行保修義務的，物業服務企業應當向物業主管部門報告，由物業主管部門依法進行處理。
第七章 法律責任
第五十八條 業主違反物業服務合同約定、逾期不交納物業服務費用的，由業主委員會督促其限期交納;業主逾期三個月不交納物業服務費，物業服務企業應當通過法律途徑追繳，不得對業主實施斷電、斷水等任何影響業主生活的行為，由此對業主造成損失的，應當給予賠償。
業主不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關物業服務等理由拒付物業服務費。
第五十九條 建設單位違反本辦法規定，有下列行為之一的，由物業主管部門予以處罰;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任：
(一)未按照規定配套建設物業管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款;
(二)不移交有關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
(三)擅自處分依法屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十條 物業服務企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，由物業主管部門予以處罰;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任：
(一)將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
(二)擅自改變物業管理用房用途的，處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
(三)超越資質等級承接物業服務業務的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。
(四)未取得資質證書從事物業管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。
(五)以欺騙手段取得資質證書的，沒收違法所得，處5萬元以上20萬元以下的罰款，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
(六)聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十一條 違反本辦法規定，物業主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六十二條 違反本辦法規定的其他行為，國務院《物業管理條例》及其他有關法律、法規已有規定的，從其規定。
第六十三條 本辦法中對前期物業管理項目招投標管理、住宅專項維修資金管理、物業服務企業資質管理、物業服務收費管理等其他物業管理事項，按照國家、省、市有關規定執行。
第六十四條 遼陽縣、燈塔市參照本辦法執行。
第六十五條 本辦法自發布之日起施行。原《遼陽市物業管理暫行辦法》(市政府令第119號)同時廢止。
篇2：邯鄲市物業管理辦法(2015)
邯鄲市物業管理辦法(20**)
河北省邯鄲市人民政府
邯鄲市物業管理辦法
第一章 總則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內物業管理活動適用本辦法。
第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，并負責叢臺區、邯山區、復興區、邯鄲縣住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。
縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設或房產行政主管部門（以下簡稱縣級房產行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和維修資金的收繳、管理工作。
財政、價格、規劃、建設、公用事業、城管執法、人防、公安、民政、工商、衛生、環境保護等部門在各自職責范圍內,對物業管理活動進行監督管理。
第四條 縣級人民政府應當做好轄區內物業管理與社區建設的相關工作,及時協調解決物業管理工作中出現的重大問題。
街道辦事處、鄉鎮人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業管理屬地監管主體。主要負責對物業服務企業服務情況進行監督考核和業績評定；在轄區物業管理主管部門的指導、協調、配合下調解物業管理糾紛；組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會的選舉、換屆工作；監督業主大會和業主委員會依法履行職責。
社區居民委員會協助街道辦事處對業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調，依法調解社區內物業管理糾紛，列席業主大會和業主委員會會議。
第五條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護物業管理市場秩序和公平競爭，督促物業服務行業及從業人員依法誠信經營，促進行業健康發展。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。
未成立業主大會的，在發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者決定其他事項時，由物業所在地街道辦事處指導、協助業主共同決定有關事項。
第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，具體辦法按省有關規定執行。
第八條 物業管理區域內，已交付使用的物業業主入住率達到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設單位應當按照物業所在地街道辦事處的要求，按規定及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。籌備首次業主大會會議所需的經費由全體業主共同承擔。
第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處應當在收到書面申請后30日內，組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表7至11人單數組成。籌備組中業主代表由街道辦事處或社區居民委員會推薦產生。其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告5日以上。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協調解決。
第十一條 籌備組自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會，并在首次業主大會會議召開之日15日前，將有關事項在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并做出答復。
業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。
第十二條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第十三條 業主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
（五）選聘和解聘物業服務企業；
（六）籌集和使用維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；
（十）工作經費的籌措、管理和使用；
（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（六）、(七)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十四條 業主拒付物業服務費，不繳存維修資金或者有其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第十五條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。
物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。
第十六條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第十七條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5人以上單數組成。具體人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。
業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
（一）有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、管理規約；
（四）無欠交物業服務費、維修資金等損害業主共同權益的行為；
（五）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
（六）具有一定的組織能力；
（七）具備必要的工作時間。
第十八條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。
業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任、執行秘書。
第十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處備案：
（一）由籌備組組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；
（二）業主大會決議；
（三）管理規約、業主大會議事規則；
（四）業主委員會委員名單及基本情況。
街道辦事處應當在7日內將備案材料抄送物業所在地縣級房產行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。
前款第（二）、（三）、（四）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。
第二十條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。
第二十一條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。
第二十二條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物在街道辦事處監督下，向新一屆業主委員會移交。
第二十三條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。
第二十四條 業主大會或者業主委員會依法做出的決定對業主具有約束力。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十五條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會可以決定終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）不履行委員職責的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業主義務的；
（五）侵害他人合法權益的；
（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第二十六條 業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的街道辦事處可以責令業主委員會限期召開業主大會會議，逾期仍不召開的，由物業所在地的社區居民委員會指導和監督，并及時組織召開：
（一）業主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；
（二）業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的；
（三）業主委員會未按規定組織召開業主大會會議的。
第二十七條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地街道辦事處可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第二十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處的指導和監督下，代行業主委員會職責。
第二十九條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處負責召集，由縣級房產行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。
第三章 前期物業管理
第三十條 住宅物業或多產權非住宅物業的建設單位應當通過招標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于３個或者住宅規模不足3萬平方米的，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第三十一條 建設單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應當向房產行政主管部門提供前期物業服務招標或議標備案文件、前期物業服務合同和臨時管理規約等資料。
建設單位在銷售物業時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約約定的內容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第三十二條 臨時管理規約對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。
臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
第三十三條 新建物業的建設單位應當依法在物業管理區域內配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主委員會辦公等物業服務用房。
物業服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業項目中心區域或者出入口附近。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。
規劃、設計新建住宅物業時，應當統籌規劃，合理布局物業管理配套設施。按照不低于開發建設住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業服務用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業服務用房不低于60平方米。物業服務用房由物業服務企業和業主委員會使用，產權歸全體業主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。
第三十四條 規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置等是否符合規劃設計指標。
第三十五條 市、縣級人民政府房產行政主管部門應當
參與物業項目的聯合審查和聯合驗收。
第四章 物業服務企業
第三十六條 從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格，并且依法取得物業服務企業資質證書。
從事物業服務的人員應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業教育培訓。
外市物業服務企業進入本市從事物業服務經營活動的，應當持物業服務企業資質證書、工商行政管理部門核發的分支機構營業執照等有關合法有效證件,向市房產行政主管部門備案。
第三十七條 物業服務企業應當接受市房產行政主管部門的資質檢查和核定。拒不接受資質檢查和核定的，不得繼續從事物業服務業務。
第三十八條 物業服務企業享有下列權利：
（一）按照物業服務合同進行相應服務管理；
（二）按照物業服務合同收取服務費用；
（三）對裝飾裝修活動進行監督；
（四）及時制止損害物業共用部位、共用設施設備和場地的行為；
（五）法律、法規、規章和物業服務合同約定享有的其他權利。
第三十九條 物業服務企業應當履行下列義務：
（一）按照物業服務合同約定提供物業服務；
（二）接受業主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和維修資金使用情況，并進行公示；
（三）公示物業服務合同約定的收費項目和服務標準；
（四）公示利用共用部位、共用設施設備經營的收益和支出情況；
（五）制定使用維修資金的年度計劃；
（六）協助街道辦事處和社區居民委員會做好社區建設的相關工作；
（七）法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他義務。
第四十條 物業服務企業應當加強物業管理區域的巡查管理，發現違反治安、消防、環保、物業裝飾裝修等方面的法律、法規、規章規定的行為，應當及時制止，并向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當對違法行為者依法處理。
物業服務企業應當協助相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
第五章 物業管理服務
第四十一條 業主委員會應當與選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務標準、收費標準、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，將物業服務合同報物業所在地縣級房產行政主管部門備案。
物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十二條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位或業主委員會按規定辦理承接查驗手續。物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地縣級房產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗過程和結果可以公證。
第四十三條 承接查驗應包含下列內容：
（一）物業共用部位、共用設備、共用設施。
1.共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
2.共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
3.共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。
（二）相關資料。
在首次業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位與前期物業服務企業辦理承接查驗手續時，應當移交下列資料：
1.建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；
2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；
3.共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
4.物業質量保修文件和物業使用說明文件；
5.業主名冊及相對應的專有部分面積明細；
6.物業管理所必需的其他資料。
辦理承接查驗手續時，除移交上述規定的內容外，還包括預收的物業服務費用、預代收的水、電費，利用共用部位、共用設施設備經營所得收益及屬于業主的其他財物等。
建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。
第四十四條 承接查驗的所有資料歸全體業主所有，并委托業主委員會管理和使用。
首屆業主委員會成立后，業主委員會依法選聘的物業服務企業向業主委員會辦理物業服務管理資料的借用手續。
物業服務合同終止時，物業服務企業應將物業服務用房和相關資料交還業主委員會。
第四十五條 物業項目承接查驗時，交接雙方應列明詳細交接清單，其內容包括：資料及共用部位、設施、設備的名稱、數量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經辦人等。并按下列程序分別進行：
（一）在首次業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位在物業項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業服務企業辦理承接查驗手續：
1.建設單位于現場查驗20日前，書面通知受托的前期物業服務企業辦理承接查驗手續，并提交有關資料。
2.物業服務企業應按接管條件對提交的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關事項。
3.物業服務企業應會同建設單位對物業共用部位、共用設施、設備等進行查驗。
4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。
5.經查驗符合要求的，建設單位應與前期物業服務企業簽訂承接查驗協議，并在簽訂協議后10日內辦理有關交接手續。
（二）前期物業服務企業在業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后10日內，應按如下程序，向業主委員會及其選聘的物業服務企業辦理承接查驗手續：
1.業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后3日內，業主委員會應書面通知前期物業服務企業辦理交接手續，前期物業服務企業應在7日內提供有關資料。
2.業主委員會及其選聘的物業服務企業應按接管條件，對提供的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定現場查驗時間及有關事項。
3.業主委員會及其選聘的物業服務企業會同前期物業服務企業，對物業的共用部位、共用設施、設備等進行檢驗。
4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。
5.經查驗符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續。
6.有關承接查驗結果應在物業管理區域內向全體業主公布。
（三）分期建設的項目，可以按本辦法分期接管驗收。
第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由業主與物業服務企業按照價格行政主管部門會同房產行政主管部門制定的物業服務收費辦法在物業服務合同中約定。
第四十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。建設單位具備交付使用條件，并通過符合法律規定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續所產生的物業服務費用由買受人承擔。因建設單位房屋質量問題造成買受人在規定的收房時限內不能辦理接房手續的，所產生的物業服務費用由建設單位承擔。
第四十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應當收費到戶。
物業服務企業接受委托代收有關費用的，不能向業主收取手續費等額外費用。
第四十九條 物業管理區域內的公用照明、水系景觀等設施的日常維護、管理由物業服務企業負責，所產生的費用由全體業主共同承擔。
第五十條 物業服務企業退出物業服務項目時，應當本著維護社會穩定、保證物業管理正常秩序、依法有序、平穩過渡、防止損失的原則進行。
業主、業主大會應當從保持物業服務的連續性和長遠利益出發，依法有序做出解聘、選聘物業服務企業的決定，保證物業管理區域業主的正常工作、生活環境和秩序，積極維護社會穩定。
第五十一條 物業服務企業退出物業服務項目時應做好下列工作：
(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業主委員會、社區居民委員會和街道辦事處，同時在物業管理區域內公告，并報送縣級房產行政主管部門。
(二)在退出之日起10日內，按照本辦法第四十四條規定的內容向業主委員會或街道辦事處、社區居民委員會辦理移交事宜。
(三)擬退出服務的物業服務企業，在正式退出前應當繼續按照物業服務合同約定做好物業服務，業主應當按時足額交納物業服務費至合同終止之日。
第五十二條 業主委員會自接到物業服務企業書面告知退出之日起15日內，應當組織召開業主大會，重新選聘物業服務企業。
街道辦事處接到書面告知10日內，組織物業服務企業和業主就有關問題的解決進行協商，同時制定應對方案。
第五十三條 業主、使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費的，物業服務企業可以依法追究業主、使用人的法律責任。但物業服務企業不得以業主、使用人未繳納物業服務費等費用為由，拒絕退出物業服務項目。
第五十四條 未成立業主委員會或未完成物業服務企業選聘的，暫由街道辦事處和社區居委會組織相關專業服務企業做好環境衛生、垃圾清運、綠化養護、秩序維護等日常工作，發生的費用由全體業主共同承擔。
第五十五條 業主大會解聘物業服務企業或物業服務企業被注（吊）銷資質證書的，業主委員會應做好選聘新的物業服務企業的工作。物業服務企業資質審批部門應及時告知縣級房產行政主管部門。
第六章 物業的使用和維護
第五十六條 業主、物業使用人應當按照有利于物業使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
第五十七條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十八條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
供水、供電、供氣部門以樓內分戶計費表為界，負責界限以外（含計費表）的管線及設備的維修、養護。
采用城鎮集中供熱的，其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養護。
采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其他方式供熱的，由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養護。
上述單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
市、縣人民政府應制定相關政策，組織協調專業經營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產權無償移交給專業經營單位，由專業經營單位負責相關設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。
第六十條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并按規定與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。物業服務企業應將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業主：
（一）損壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌；
（二）擅自改變物業共用部分結構、布局及既定用途；
（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；
（四）損壞物業共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動占用共用設施、設備；
（五）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
（六）擅自處置建筑、裝飾裝修垃圾的活動；
（七）管理規約和物業服務合同禁止的其他行為。
第六十一條 建設單位依法出售物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的人員。
建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過六個月。
物業管理區域業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約及有關停車管理的約定。
第六十二條 物業管理區域內車輛停放服務費按照政府價格主管部門的有關規定收取。
第七章 住宅專項維修資金
第六十三條 住宅業主、住宅小區內的非住宅業主、住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅業主、住宅小區外與住宅具有共有設施設備的非住宅業主均應按規定交存維修資金。
住宅只屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的，不交存維修資金。
第六十四條 維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。
維修資金管理使用實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督、公開透明、誰受益誰負擔的原則。
第六十五條 住宅業主、非住宅業主按照房屋所有權證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%。
維修資金主管部門根據住宅開發建設周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數據，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時調整。
第六十六條 出售公有住房的，按照下列規定交存維修資金：
（一）業主按照物業建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。
業主交存的維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第六十七條 維修資金交存程序。
（一）新建住宅。
1.辦理商品房預（銷）售許可證時，開發建設單位到維修資金主管部門辦理建設項目維修資金開戶手續。
2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發建設單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后，就上述事項進行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。
開發建設單位領取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續。
未經交存人委托，開發建設單位不得代收維修資金。
3.開發建設單位在辦理房屋產權初始登記時，應當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。
4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內的，交存的維修資金不作調整。
（二）公有住房。
售房單位在收取售房款時應代收購房人首期維修資金，并在30日內將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。
第六十八條 未按規定交存首期維修資金的，開發建設單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級房產部門不予辦理房屋登記。
第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業所在地維修資金主管部門負責管理。業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的維修資金，由物業所在地維修資金主管部門代管。
維修資金主管部門應當委托所在地商業銀行，作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。
開立商品住房維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
開立公有住房維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬。其中，業主交存的維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。
第七十條 業主大會成立后，物業管理區域內的維修資金的管理，由本物業管理區域內業主大會決定。可繼續由維修資金主管部門代管，也可劃轉業主大會管理。經業主大會討論通過，決定劃轉的，按照下列程序劃轉：
（一）業主大會向維修資金主管部門提交下列材料：
1.劃轉維修資金的申請；
2.業主大會關于劃轉維修資金的決定；
3.維修資金管理方案；
4.辦理人員身份證復印件和業主大會的委托書等。
（二）經維修資金主管部門同意業主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設立分戶賬。
（三）維修資金主管部門在收到申請之日起30日內，將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金專戶，并將有關賬目等移交業主委員會。
維修資金主管部門認為業主大會劃轉維修資金不符合條件的，應當向業主大會書面說明原因。
第七十一條 維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。賬目管理單位及人員應具備相應的管理資質和專業資格。業主大會應當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應當接受維修資金主管部門的監督。
第七十二條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應及時告知業主委員會或業主，業主應當及時續交。續交方案由全體業主按規定討論通過。
第七十三條 業主按規定應交存維修資金而未交存的，應予補交。
第七十四條 維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。建議內容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業主范圍和戶數等；
（二）維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
（三）物業服務企業或者相關業主組織制定使用方案；
（四）物業服務企業或者相關業主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支取：
1.使用維修資金申請；
2.專有部分占相關房屋面積三分之二以上的業主且占相關總人數三分之二以上業主同意使用維修資金的決議；
3.業主會議對物業服務企業或者相關業主辦理維修資金使用事宜的授權書；
4.維修施工方案和合同；
5.維修費用分攤明細表；
6.辦理人身份證復印件。
（五）維修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內完成審核，審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
（六）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。
第七十五條 維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業提出使用方案。使用方案應當包括擬維修、更新和改造項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用方案；
（二）由相關業主按照業主大會決定的規則通過使用方案；
（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；
（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會申請列支維修資金；
（五）業主委員會依據使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
（六）業主委員會、公有住房維修資金主管部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；
（七）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。
第七十六條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分攤。
第七十七條 發生危及房屋、生命財產安全及嚴重影響生產生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支維修資金：
（一）維修資金劃轉業主大會管理前，按照下列程序辦理：
1.物業服務企業或者相關業主持有關材料，向維修資金主管部門申請列支；
2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
3.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后將所需維修資金劃轉至維修單位。
（二）維修資金劃轉業主大會管理后，按照以下程序辦理：
1.物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；
2.業主委員會依據使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
3.業主委員會、公有住房維修資金管理部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；
4.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉至維修單位。
發生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應將費用支出情況向相關業主公示，接受業主監督。
第七十八條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。房屋分戶賬中結余的維修資金應當返還業主，業主需提交以下資料領取：
（一）返還申請；
（二）房屋滅失證據；
（三）業主身份證原件；
（四）代業主領取維修資金的需出具業主委托書及委托人身份證原件。
第八十條 維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業主委員會，與專戶管理銀行應當建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。
維修資金所有人對公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門進行復核；維修資金管理部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核；業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發生列支的項目、費用和分攤情況，可以隨時查詢。
第八章 法律責任
第八十一條 建設單位未在銷售場所公示前期物業服務合同、臨時管理規約的，由房產行政主管部門責令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。
第八十二條 建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，房產行政主管部門可處3000元以下的罰款。
第八十三條 建設單位、物業服務企業拒不移交有關資料、物業服務用房的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，并依據國務院《物業管理條例》第五十九條規定予以處罰。
第八十四條 物業服務企業擅自撤離服務區域停止物業服務活動的或拒不撤出物業服務項目的，由房產行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十五條 物業服務企業有下列情形的，房產行政主管部門可責令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業信用檔案警示系統。限期改正期間，該企業不得參與本市物業項目的投標活動，不得參評各級物業管理評優活動：
（一）物業服務企業未按照本辦法規定退出或接管物業服務項目、拒絕接受政府有關部門的指導和監督管理的；
（二）物業服務合同期限未滿，物業服務企業擅自提前撤管的；
（三）前期物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業服務企業拒不撤出物業服務項目的；
（四）其他違反法律法規的行為。
第八十六條 建設單位擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十七條 未取得資質證書從事物業管理的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十條規定予以處罰。
第八十八條 物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十一條規定予以處罰。
第八十九條 物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十二條規定予以處罰。
第九十條 開發建設單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規定將房屋交付買受人的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第九十一條 挪用維修資金的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十三條規定予以處罰。
第九十二條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十四條規定予以處罰。
第九十三條 未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十五條規定予以處罰。
第九十四條 有下列行為之一的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰。
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
第九十五條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可向人民法院起訴。
第九十六條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第九十七條 房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第九章 附則
第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業管理辦法》（市政府令第103號）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發的《邯鄲市業主大會和業主委員會指導規則》（〔20**〕59號）同時廢止。
篇3：鞍山市城市住宅區物業管理辦法(2012修正)
鞍山市城市住宅區物業管理辦法(20**修正)
（20**年2月7日鞍山市人民政府第36次常務會議審議通過 20**年2月28日鞍山市人民政府令第144號公布 根據20**年11月5日鞍山市人民政府第117次常務會議審議通過 20**年11月15日鞍山市人民政府令第157號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第一次修正 根據20**年10月25日鞍山市第十四屆人民政府第73次常務會議審議通過 20**年11月6日鞍山市人民政府令第168號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第二次修正 根據20**年1月20日鞍山市人民政府第129次常務會議審議通過 20**年3月15日鞍山市人民政府令第171號公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規章修正案》第三次修正）
鞍山市城市住宅區物業管理辦法(20**修正本)
第一條 為加強和完善城市物業管理，規范物業管理活動，保障物業的合理使用，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》及其他有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內的城市物業管理。
第三條 本辦法所稱物業，是指房屋及相關共用設施設備和共用場地。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本辦法所稱業主是指物業所有權人。
本辦法所稱物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業服務企業是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。
第四條 鞍山市房產局是全市城市住宅區物業管理行政主管部門，縣（市）房產行政主管部門是本轄區內的城市住宅區物業管理行政主管部門。
其他有關行政管理部門和街道辦事處（鎮人民政府）在各自的職權范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。
第五條 新建住宅區應當實行物業管理。城市新建住宅區要嚴格按國家有關規劃標準進行設計，并符合物業管理的要求。規劃設計方案應包含如下內容：
（一）建設單位應當按照建設工程項目總建筑面積的3‰配置物業管理用房，但不得少于110平方米。提供的物業管理用房，應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、供暖等辦公使用功能。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑。物業管理用房在開發建設單位面積備案時由市房產局予以凍結，不得轉讓、出租。
（二）提供與業主數量和需求量相適應的自行車場、停車場等共用設施設備和體育鍛煉、綠化等共用場地。
市房產局在規劃設計時應當先期介入，配合市規劃部門按照《城市居住區規劃設計規范》等要求，共同做好有關物業管理方面的規劃設計。
第六條 原有住宅區私房比例達到70％以上且共用設施設備齊全的，可以實行物業管理。
配套設施不全的，應當與社區建設相結合，由政府投資、社會力量投資或自管房單位投資負責組織完善。
物業管理用房可在小區內購置一層住宅或在規劃許可的前提下新建。建筑面積在2萬平方米以下的住宅區，應提供不少于80平方米的物業管理用房。建筑面積在2萬平方米以上的，每增加1萬平方米，相應增加不少于5平方米的物業管理用房。
第七條 物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。
新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上（含兩個）單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。如該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。
建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應向物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求。物業管理行政主管部門應當按照本條第二款的規定劃分物業管理區域，并登記備案。
尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，物業管理行政主管部門應當會同當地街道辦事處，按照本條第二款的規定，結合物業的具體布局劃分物業管理區域，并登記備案。
第八條 建設單位在預售房屋之前，應當參照建設部制定的示范文本，制定臨時管理規約，作為房屋銷售合同的附件。臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項做出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。
第九條 建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋銷售合同的附件中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。
歸全體業主所有的配套設施設備主要包括：
（一）物業管理用房；
（二）門衛房、電話間、監控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；
（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫（車場）；
（四）物業管理區域內的公共綠化、道路、場地；
（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的設施設備；
（六）其他依法歸全體業主所有的設施設備。
第十條 新建住宅區在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，應當實施前期物業管理。
前期物業管理工作由建設單位按國家有關物業管理招投標的規定，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模小于5萬平方米的，經物業所在地的物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂書面的前期物業服務合同。
第十一條 原有住宅區實施物業管理的，前期物業管理可優先由該住宅區中原管房面積最大的房產管理單位提供物業管理服務；公有房屋應由產權單位依據合同托管給該物業服務企業實行物業管理，由物業使用人繳納物業管理服務費。
第十二條 前期物業服務合同可以約定期限；但期限未滿時，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同已生效的，前期物業服務合同終止。
第十三條 售出的房屋建筑面積達到50％以上的新建住宅區和達到物業管理條件的原有住宅區，在達到上述條件30日內，建設單位或管房面積最大的房產管理單位應當書面報告物業所在地街道辦事處（鎮人民政府），并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料；建設單位或管房面積最大的房產管理單位未按時間要求書面報告的，業主可以向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求。
物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）接到書面報告或業主的書面要求后，應按照有關規定，指導業主、建設單位（包括公有房屋出售單位）組成業主大會籌備組，組織召開第一次業主大會，選舉產生第一屆業主委員會。
第十四條 在業主大會成立并選舉產生業主委員會后，建設單位應將歸全體業主所有的配套設施設備移交給業主委員會。
經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會可以與已實施前期物業管理的物業服務企業重新簽訂物業服務合同，也可以采取招標等方式與其它物業服務企業簽訂物業服務合同。
第十五條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。
物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。
在書面征求業主意見時，表決票可以采用直接送達和留置送達兩種方式。直接送達的，由業主簽收；留置送達的，由兩名以上的業主或者街道辦事處（鎮人民政府）的工作人員證明。送達后，應當在物業管理區域內公告送達情況，7日內，業主無反饋信息的，視為同意。采用留置送達方式涉及的業主人數及其專有的建筑面積，不得超過物業管理區域內全體業主人數及總建筑面積的15％。
第十六條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。經業主大會決定可以由5至11人的單數委員組成。業主委員會設主任1人、副主任1至2人，由業主委員會在其委員中選舉產生。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會每屆任期最長為5年，任期期滿前3個月應籌備選舉新一屆業主委員會。業主委員會委員可以連任。
第十七條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列材料到市、縣（市）物業管理行政主管部門備案：
（一）業主委員會備案申請（說明業主大會會議過程及會議決定）；
（二）業主大會議事規則；
（三）管理規約；
（四）業主委員會委員名單及個人產權證明；
（五）業主委員會選票統計結果。
上述（一）、（五）兩份文件需由業主委員會全體委員簽字。
業主委員會備案的有關事項發生變更的，需重新備案。
第十八條 業主大會和業主委員會開展工作的經費和業主委員會委員津貼由全體業主承擔，可以從物業共用部分經營所得收益中列支；工作經費和津貼的標準、籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定。工作經費的使用和津貼的發放情況應當每季度以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。
第十九條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。
第二十條 物業服務企業實行資質管理制度。成立物業服務企業必須經物業管理行政主管部門資質審查，并經工商行政管理機關登記注冊，領取營業執照。
未經物業管理行政主管部門資質審查并取得資質證書的，不得從事物業管理業務。
第二十一條 業主、物業使用人違反本辦法或臨時管理規約、管理規約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止；相關業主、物業使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第二十二條 物業服務企業、業主委員會在物業管理區域內設立停車場（停車泊位）的，應當符合交通設施國家安全標準等規定，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。
利用共用場地設立的停車場（停車泊位），需要收取費用的，應當由業主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除管理成本等相關費用后，歸全體業主所有。
利用人防工程設立的停車場（停車泊位），在人民防空部門辦理相關手續后，需要收取費用的，應當由業主大會確定具體收費標準，收取的費用扣除使用費、管理成本等相關費用后，歸全體業主所有。
第二十三條 在物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車主對車輛有特殊保管要求的，由車主和物業服務企業單獨簽訂保管合同。
第二十四條 原由物業服務企業進行物業管理的住宅區出現棄管時，應暫由街道辦事處對小區的環境衛生進行清掃保潔，并按未實施物業管理的住宅區的保潔標準收費，直至業主大會選聘新的物業服務企業。
第二十五條 房產、司法等有關部門應當與街道辦事處（鎮人民政府）組建物業糾紛人民調解機構，受理調解業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業糾紛。
第二十六條 物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門負責物業服務收費的監督管理工作。
物價行政主管部門應會同物業管理行政主管部門遵循合理、公開及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，提出物業服務收費參考價格。
第二十七條 新建住宅區和實行物業管理的原有住宅區物業服務收費由業主與物業服務企業按照物業服務收費參考價格協商確定價格，并報市物價局備案；原有實行政府指導價收費的住宅區，經業主與物業服務企業協商一致，也可重新按照物業服務收費參考價格協商確定價格，并報市物價局備案。
物業服務企業收取物業服務費實行收費許可證制度。收費項目及標準必須公布。
業主應當根據物業服務合同交納物業服務費。物業服務企業應當按照物業服務合同提供相應的服務。不具備專業化管理條件的住宅區，共用部位、共用設施設備日常維修費應當專項用于屋面防水、樓梯間、樓內至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。
第二十八條 違反本辦法第五條規定，未提供物業管理用房的，由物業管理行政主管部門責令建設單位向業主委員會提供物業管理用房，并處10萬元以上20萬元以下罰款。
第二十九條 拖欠物業管理服務費3個月以上的，物業服務企業可向人民法院申請支付令或提起訴訟。
第三十條 違反本辦法規定，建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。
第三十一條 違反本辦法規定，未取得資質證書從事物業管理的，由物業管理行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照前款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第三十二條 物業管理行政主管部門及其他有關部門和單位的工作人員，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第三十三條 本辦法中未涉及的前期物業管理招標投標管理、業主大會、物業服務企業資質管理等其他物業管理事項，按國家、省有關規定執行。
第三十四條 我市行政區域內的寫字樓、商廈等物業管理，參照本辦法執行。
第三十五條 本辦法自20**年4月1日起施行。