第二個問題：財務管理在物業管理企業中如何運行和控制

　　目前物業管理企業財務管理中的核算體系，我個人認為

　　主要包括三個方面：財務預算、財務核算及成本控制。

　　1、財務預算的運行和控制

　　由于物業管理是對房屋設施設備等實行多功能、全方位、綜合性經營管理與服務，既管物又服務于人，就應該就其提供的物業服務收費。國家發改委建設部規定了兩種收費方式：包干制和酬金制。河南萬廈物業公司采用的是包干制方式，此種方式是指業主只支付固定的物業服務費用，物業管理企業自負盈虧。這種方式有別于其他企業，收入的基本確定，企業就需要精打細算，以收定支，科學的進行年度預算。

　　財務預算是一項比較復雜的工作，需要考慮的因素很多，作出準確的預測是非常困難的，但預算是物業管理企業財務管理經營計劃的核心，包括詳細的預期收支估算，允許的空置率水平和經營費用。這些數字構成了物業管理的量化目標。同時預算是物業管理中財務控制和財務計劃的重要工具，即當實際收入低于預算或費用超過預算時應引起項目負責人的注意。

　　當物業管理企業的財務人員能夠編制比較切合實際的預算時，企業能就未來一年的經營計劃，做出比較現實的安排?；诤幽先f廈物業公司財務管理采用電算化，充分利用公司過去的財務數據進行統計技術分析，并根據企業的資產能力和外部經濟環境對未來市場的影響進行估計，從而作出年度財務預測。

　　物業管理企業年度財務經營指標預算分為兩個方面：

　　(1)收入來源的預算

　　由于物業管理企業的收入來源是以元、角、分為基數的標準，根據鄭州市物價局核定的政府指導價，按建筑面積多層建筑收費標準最高為0.38元/平方米/月，高層建筑收費標準最高1.1元/平方米/月，在收入預算時，就要求財務人員精打細算收集詳細的物業管理基礎資料，在允許的空置率水平下，按照建筑面積和規定的收費標準，預算主營業務收入。

　　雖然已接管的物業收費標準已按物業合同的約定確定，但物業“滾動開發”的情況比較多。業主入住是一個逐漸的過程，由于受入住率的影響，并非每一個物業管理區域的主營收入都能夠全部收回，這就會出現物業服務費不足的現象，在不增加業主和使用人的經濟負擔的情況下，鼓勵管理處根據所管物業狀況和物業區域的特點，開展多種經營，如對空置物業開展租賃服務，收取代租服務手續費收入，開展家政服務，提供有償特約服務，多方位、多渠道創造經濟效益，以業養業，補充物業管理經費的不足。

　?、?成本和費用的預算

　　收入來源的基本確定是物業管理企業有別于其他企業的顯著特征，它不受季節的影響，也無淡旺季之分，成本和費用的管理和控制成為物業管理企業財務管理的核心內容，企業能否盈利、能否持續發展，關鍵在于能否有效的控制成本費用，故成本費用的預算是年度預算的重點。

　　物業管理企業的營業成本是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修管理和服務所發生的各項直接支出,包括人工成本，直接材料和間接費用等。

　　財務計劃確定后,要將計劃具體化,進行財務預算，進一步細化各種現金收支預算,使財務計劃成為企業財務管理目標的控制標準和考核依據,在實現企業價值最大化中發揮重要作用。

　　2、物業管理企業財務核算及成本控制

　　在物業管理企業的財務管理運行和控制過程中，最為關鍵的是對年初預算項目進行跟蹤控制。河南萬廈物業公司根據各管理處的具體情況，年初經過調研，確定年度預算目標，由管理處負責人簽訂目標責任書，各管理處財務人員根據本管理處的經營預算切實做好會計基礎核算工作，實現數字化、報表化、動態的分析管理。實行多級核算，做到事前有預算，事中有控制，事后有監督，各管理處通過日?？己伺c年度考核相結合的方法，進行成本控制，是典型的預算結合目標成本管理模式。

　　就收入核算而言，河南萬廈物業公司采用的是雙月收費制，即每兩個月收一次物業服務費，隨著入住業主或使用人的相對穩定，根據年初計劃主營業務收入按計劃進度按部就班穩步收繳，杜絕前松后緊的情況發生。對于業主欠費產生的應收賬款的管理和控制應區別對待，物業管理企業的應收賬款有別于商業企業，它不會給企業帶來信用銷售，也不會使企業利潤增加，相反，物業管理企業產生的業主欠費只會使企業收入減少，現金流短缺， 對物業企業而言業主欠費越多，數額越大，物業企業的風險就越大，企業的生存將會舉步維艱，甚至倒閉。物業企業財務管理要求加強應收賬款的管理，調查分析應收賬款形成的原因，及時反饋到項目管理部門，在最短的時間里解決問題，將壞賬損失降到最低。減少應收賬款的形成，加快收入的回籠，物業企業才能持續發展。

　　成本和費用是企業生產經營過程中的貨幣表現。對成本和費用的管理是物業管理企業財務管理的核心內容，成本和費用核算是否準確、真實、合理，關系到經營成果的計算是否正確，直接影響國家、企業和職工個人的利益分配。

　　就營業成本而言，河南萬廈物業公司根據年初預算，將營業成本分為多費用項目，對其中由管理處可控成本項目制定考核制度，定期進行經營管理日常考核，并對計劃預算的執行結果進行動態分析、考核，以查明預算計劃完成或未完成的原因，制定預警機制，以便采取措施，改進工作，及時調整管理方案。如人工成本實行定崗定員，公司允許主動缺員，所謂主動缺員，是針對某些崗位人員素質低，服務意識差，不能給企業帶來經濟效益和社會效益，對于這樣的崗位人員，寧缺勿濫，其他費用項目實行年初預算，嚴格按預算目標進行雙月考核，日?？己酥贫扰c員工工資掛鉤，核定預算額度標準，實行年度總額控制。

　　財務管理貫穿物業管理企業整個經營過程。在經營過程中，財務預算是手段，財務管理的控制是關鍵。有些企業的財務管理存在兩個誤區：一是把財務管理簡單化，仿佛財務管理只是財務部門的事，而財務部門只是會計核算部門，忽視其整體管理職能，忽視其管理方法和管理理念在企業管理各個方面的應用和貫徹。二是財務部門完全聽命于“老板”，忽視財務管理自身的規律性與相對獨立性。物業管理作為我國gg開放后，伴隨經濟體制的轉軌和住房制度改革深化而出現的一種新型的房屋管理模式，在目前激烈的市場競爭中，不少物業管理企業連年虧損，瀕臨破產，而同樣是物業管理企業的河南萬廈物業公司卻步入良性循環，蒸蒸日上。為什么?因為萬廈人在深化改革中敢于創新，創立了一套“成本控制”的管理模式，并把這種“成本控制”理論應用到企業管理的各個方面，當作一項核心任務。河南萬廈物業的“成本控制”經驗有兩大要點：一是成本控制指標分解，縱向到底，橫向到邊;二是全員參與成本控制，每項成本、費用控制指標都有賬可查，有人控制。

篇2：物業企業財務管理規定

　　物業企業財務管理規定

　　一、目的。本規定規定了公司資金、現金、票據、費用開支、會計檔案的管理辦法，旨在加強會計基礎工作，正確執行國家財經紀律和財務制度，更好地為物業管理工作服務。

　　二、適用范圍

　　本規定適用于公司財務部對資金、現金、票據、費用開支、會計檔案的管理。

　　三、職責

　　財務部財務人員嚴格執行本規定，并監督公司全體員工執行本規定。

　　四、工作內容和要求

　　1.本規定的基本原則是:執行國家有關法律、法規和財務制度，對公司的財務活動實施有效控制，并接受上級有關部門的監督。

　　2.財務部是公司財務管理部門，在總經理領導下，對公司財務活動實行統一管理。

　　3.財務人員管理

　　(1)會計人員的聘用，由行政人事部初試后，由總經理直接面試后決定。

　　(2)公司重大項目的決策須有財務部負責人參加。

　　(3)財務人員必須具備專業技術資格，持證上崗。

　　4.資金管理

　　(1)原則上應在國有商業銀行開設銀行帳戶，開設或撤銷銀行帳戶時，必須報總經理批準。確需在非國有商業銀行開戶的，在申請開設帳戶的同時，須報審帳戶資金最高限額。財務負責人必須監督帳戶資金限額的執行情況，并對執行結果負責。

　　(2)必須按銀行及公司規定使用現金。

　　(3)庫存現金限額，按開戶銀行的規定執行。開戶銀行沒有核定限額的，最高不得超過5000元。

　　5.實物管理

　　(1)關于材料物資管理的規定:

　　a)購進的材料物資，原則上應先進倉，后領用。

　　b)對生產中急需的或零星的輔助材料，確需直撥使用的除按規定審批外，必須經項目負責人驗收并簽名，方可報銷。

　　c)工程完工后，剩余的材料必須辦理退倉手續。

　　d)材料、物資必須至少在每年三月和九月盤點二次。會計人員必須實地監督盤點，財務負責人必須對盤點結果的真實性負責。

　　e)對材料物資出現盤盈、盤虧的，必須查明盈、虧的原因，提出改進措施。必要時，對庫存材料進行復點。

　　6.固定資產管理

　　(1)各管理處、部門必須指定一名固定資產實物保管責任人，對固定資產的實物管理負責。

　　(2)固定資產必須設置卡片帳進行管理，卡片帳必須由固定資產保管責任人簽名，保管責任人變更的，必須及時變更卡片帳。

　　(3)在每年的六月，財務人員必須會同固定資產專責及實物保管責任人全面盤點固定資產。會計人員必須實地監督盤點，對盤點結果的真實性負責。

　　(4)盤點中出現的損溢，必須按規定的程序報批。

　　7.會計檔案管理

　　會計憑證、會計帳簿、會計報表及儲存會計資料的磁盤是企業的重要經濟資料，要定期裝訂、整理立卷、妥善保管。

　　(1)會計檔案管理實行分階段負責制。按會計憑證的傳遞流程分出納責任期、主管會計責任期。其中出納責任期從出納審核并接收業務部門的原始憑證起，到出納將憑證傳遞給主辦會計為止;主管會計責任期是從主辦會計審核并接收出納傳遞過來的憑證起，到將會計檔案移交給檔案室保管為止。

　　(2)在出納責任期，出納對交存的原始憑證及自己填寫的記帳憑證負保管責任，按規定于每月28日前傳遞給主管會計。

　　(3)在主管會計責任期，主管會計對出納交存的會計憑證、電算產生的記帳憑證、所有科目匯總表、裝訂成冊的憑證本、會計帳簿、會計報表、已登錄的檔案袋、儲存會計資料的磁盤等負責保管，同時應按歸檔要求對各類檔案負責立卷、裝訂成冊、分類分柜保管。存放場所應加鎖，鑰匙由主管會計掌握。檔案原則上不得借出，如有特殊需要經總經理批準后，征得主管會計的同意并約定歸還期，辦理登記手續。借用期內借出資料的借用人負責保管。超過借用期限，主管會計未催討追索，造成會計資料丟失的主管會計負連帶責任。

　　(4)會計年度終了后，當年的會計檔案半年內仍保存在主管會計處，期滿后編造清冊移交公司的檔案室。

　　(5)會計檔案必須妥善保管，存放有序，查找方便，并嚴格執行安全和保密制度。

　　8.定期公布管理規定

　　(1)按業主管理委員會的要求，采用不同形式，定期公布管理費用收支情況、維修基金使用情況。

　　(2)對較大費用的支出要分析情況、加以說明。

　　9.財務管理安全管理規定

　　(1)注意防盜，財務管理部門嚴禁閑雜人員逗留，下班關好門窗，鎖好保險箱，密碼加鎖，密碼注意保密。

　　(2)保險箱鑰匙不得在辦公室過夜。

　　(3)注意防火，室內嚴禁抽煙，下班切斷電源。

　　10.財務人員工作要求:

　　(1)財務部經理

　　a)貫徹執行國家和上級有關財務管理方針、政策和法規，遵守國家法律、法令。

　　b)嚴格遵守財經紀律，建立和健全財務管理制度及核算制度，并負責督促檢查執行情況。

　　c)負責公司資金的平衡、掌握和監督資金的合理使用，監督資金回籠，考核資金使用和投資效果。

　　d)參與策劃重要的經營策略，并對重要經濟合同及投資項目進行評議。

　　e)向上級領導提供季度分析報告，并提出可行性建議。

　　f)負責收付憑證的審核、工程結算工作。

　　g)負責編制公司年度預算，制定各部門考核指標并監督執行。

　　h)對財務人員進行業務指導。

　　(2)主管會計

　　a)按國家會計制度規定，進行認真審核、分錄、算帳，做到手續完備、內容真實，數字準確、帳目清楚，做到帳物相符、帳帳相符、帳表相符。

　　b)根據公司的特殊性，分門別類進行分部門分小區建帳核算，使公司領導和各部門各小區領導能及時掌握盈虧情況，

　　c)編制各種記帳憑證，及時編制會計報表，為領導的管理工作提供有關的數據資料。

　　d)負責妥善歸檔保管好會計憑證、帳簿、報表等一切檔案資料。

　　e)編制資產負債表、損益表、收入明細表、成本明細表，并與其他報表相互核對，有對應關系的數字必須保持一致，年終編報財務狀況變動表及財務分析。

　　f)依據國家稅法規定，按時按規定繳納各項稅金，做好有關資料的報送工作，按發票管理的有關規定，做好發票的保管及發出工作。

　　g)嚴守機密，妥善保管會計檔案資料，及時裝訂會計憑證，年底結算完畢，將全年會計憑證、帳簿、會計報表等資料收集齊全，整理立卷，妥善保管。

　　h)指導出納，定期檢查或抽查出納的現金庫存情況。

　　i)編制每月經營情況分析并提供分析報告。

　　(3)出納員

　　a)遵守國家有關財經紀律，嚴格執行現金管理規定和銀行結算制度。

　　b)負責辦理現金收付各銀行結算業務，負責登記現金的銀行存款日記帳，每月終及時做出銀行存款調節表。

　　c)負責保管庫存現金和各種有價證券、結算憑證、空白支票、收據和有關印章。

　　d)認真審查每一筆款項的支付和費用報銷，對違反規定的一律拒付，并及時向有關領導反映。嚴禁白條取款入帳。

　　e)負責工資表的編制及發放。

　　f)出納人員不得兼管收入、費用、債權、債務帳簿的登記工作和檔案的保管工作。

篇3：物業企業財務管理制度

　　物業企業財務管理制度

　　一、財務管理制度

　　1.嚴格執行國家規定的財務會計制度和有關財經紀律，按《會計法》辦事，遵章守法，做好財務會計工作。

　　2.財務部負責全公司的經濟總核算，并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。

　　3.負責組織各部門編制收支預算草案，根據總經理的指令，結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案，定期對執行情況進行分析，并作出書面報告送總經理。

　　4.管理和控制各部門編制收支計劃，平衡工作，嚴格檢查備用金的使用，嚴格執行庫存現金限額制度，負責全公司資金運作的組織和調動，定期把資金變化情況向總經理匯報。

　　5.遵循權責發生制原則及時完成收支核算，做好財務記載，正確核算，按時準確編報會計報表。

　　6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費，做好收支結算表、欠繳管理費情況表，編制月、季、年度損益表和資產負債表。

　　7.每年*月、*月向商戶公開本步行街管理費的財務收支狀況，并按規定程序審核后張貼于本步行街管理處的告示板上。

　　8.負責公司的各項財產登記、核對工作，保證資產更新的資金來源，保障資產的更新換代。

　　9.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支，對違反規定，未經審批的開支一律不得報銷。

　　二、會計核算管理制度

　　1.采用借貸記帳法，以權責發生制為原則，收入與其相關的成本、費用應當相互配比。

　　2.合理劃分收益性支出與資本性支出，凡支出的效益僅與本會計年度相關的，應當作為收益性支出(如辦公費用的支出)；支出的效益與幾個會計年度相關的，應當作為資本性支出(如固定資產的購置)。

　　3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。

　　4.會計核算以人民幣為記帳本位幣；會計記錄的文字均使用中文；會計憑證使用復式記帳憑證。

　　5.會計科目的設置，會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制，必須符合國家統一的會計制度的規定，并應及時向董事會和有關部門報送會計報表。

　　6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料，應當按照國家有關規定建立檔案，妥善保管，保管期滿需要銷毀時，要填寫"會計檔案銷毀清冊"，經總經理審閱，報董事會和財政部門批準后銷毀。

　　三、現金管理制度

　　1.根據物業管理公司管理業務的需要，庫存現金限額為人民幣壹仟元正，超出限額部分，應在當天存入銀行，現金必須在規定的范圍、限額內支出，除特殊情況外，不得在現金收入中直接坐支。

　　2.現金的使用范圍:

　　2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項；

　　2.2 支付給不能轉帳的集體單位或城鄉居民個人的勞務報酬或購買物資的款項；

　　2.3 結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。

　　3.不準單位之間和個人因私借用備用金。

　　4.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現金。

　　5.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現金。

　　6.行政人事部因采購工作需要，可申請配備備用金，限額￥1，000元，用于零星采購，并于每年末辦理清算手續，次年初重新申請配備。

　　四、支票管理制度

　　1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規定，不得發出空白支票，為方便工作，經總經理審批后可發出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票，即必須填寫日期、用途，只空出金額、收款人名稱欄，但必須注明限額，凡領用支票者必須在開出支票五天內報帳。

　　2.支票金額起點為人民幣100元，支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現金，也可以用于轉帳，在普通支票左上角劃兩條平行線的，為劃線支票，劃線支票只能用于轉帳，不得支取現金。

　　3.簽發支票應使用碳素墨水或墨汁填寫，票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章，支票印鑒應蓋在出票人簽章處，不得蓋在空白的磁碼區域上或多蓋預留銀行印章，否則銀行將予以退票。