十一個財務管理概念

　　下面的十一個財務管理概念是幫助您了解會計的基礎。整個財務管理體系是構架在這些概念之上的，因而真正地體會這些概念對于您高效地使用會計信息無疑是至關重要的。

　　一、會計主體

　　這一概念限定了一個企業的邊界，會計就在這一范圍內記賬、編制報表。一家公司的會計報告中沒有關于該企業的所有者和經營者的信息。同時，因為一家公司會計報告中的許多賬戶是合并后得出的，所以我們無法從中看出某個銷售部門或某條生產線的財務狀況或財務業績。常識告訴我們，在一家公司內部很可能每個實體都分別記賬并編制報表。會計主體概念表示會計報表的每個使用者都要確定他所閱讀的那些報表確實是他感興趣的主體的，不論它是整個企業還是其中的一個下屬部門。

　　二、持續經營

　　這一概念是假設企業在可以預見的將來能夠繼續存在并完成現有的各項目標。報表編制的基礎不是反映企業的清算價值或者企業清算時將會發生的事件。相反，會計工作的假設條件是一個會計主體將在未來無限長的時間里繼續經營下去。通俗地說，即企業在可以預見的將來不會面臨破產清算。這一假設為會計方法的選擇和會計報表提供了時間基礎。資產按照取得時的歷史成本計價，固定資產折舊、無形資產攤銷.以一定位用年限或受益年限為基礎進行，企業償債能力的評價與分析等都基于持續經營假設。因此，持續經營假設是會計工作正常進行的前提。

　　三、會計期間

　　會計期間是人為地將川流不息的生產經營活動劃分為等份的時間段落，每一個段落稱為一個會計期間。會計期間的長度可以任意選擇，但是習慣上它一般與日歷中的時間段相關，比如說為一年、半年或者一個月。把會計期間看作一個企業連續兩次編制并提供財務報表之間的時間段，常常對我們很有用。會計期間假設是持續經營假設的必然結果。為了使會計報表使用者能夠定期、及時地了解企業的財務狀況和經營成果，就要把連續經營活動人為地進行劃分，以便定期進行結算、匯總、報告和評價。會計期間假設是正確計算損益的前提，利潤總額、收入、費用等會計概念都是以“時期”為前提的。

　　四、貨幣計量

　　是指會計以貨幣計量經濟活動。貨幣計量概念有這樣的優點.它利用通用的貨幣計量單位進行全部的計量活動，計量結果可以相加、相減、相乘、相除，從而得到會計報告，并能夠對其做進一步的分所。然而，很多影響企業的活動很難或無法用貨幣來計量。企業成員或雇員的知識和技能都有很高的價值，但是，卻無法用貨幣對其準確計量。客戶的忠誠能保證企業的未來收益，但是在過去的報表中只反映了過去已實現的收益。雖然會計中使用了貨幣計量概念，但經理人也不能期望從會計報告中獲得企業各種要素的全景圖。另一方面，在貨幣計量的背后隱含著幣值不變的假設。會計業務中常常將不同時點的貨幣金額進行匯總比較，這是以幣值不變為前提的，這在實際生活中受到持續通貨膨脹的沖擊，為解決這一問題，現在已誕生了通貨膨脹會計。

　　五、應付

　　此概念支持了人們的一種觀點，就是收入要在交易的主要努力已經付出或主要成果取得時確認，而不在收到或付出

　　現金時確認。收入和費用的確認可以在現金實際收付之前或之后。比如收入已經確認，但是尚未收到現金，應該把它記入流動資產中的應收賬款。相應地，假如費用已經發生，但是尚未支付現金，就應該把它記人流動負債賬戶。

　　六、實現

　　這一概念包含一系列的規則，或許可以將它更清楚地定義為確認概念。這些規則幫助會計人員確定收入或費用已經發生，可以在財務報表中加以確認、記錄和報告。這類交易確實很多，其中不少對特定企業在特定時點發生的交易提出了加以會計確認的限制條件。例如，收入往往是在商品運經客戶之后實現(加以確認)。然而，在客戶已經簽訂了購買某一商品的合同這一條件下，即使商品尚未完工或尚未交給客戶，也可以在會計期末確認一定比例的收入。總的說來，收入的確認總是與交易中的費用相聯系，收益過程已經完成，即可認為有一定數量的收入，并且可以合理地確定這筆應收款能夠收到。

　　七、配比

　　配比概念與會計期間和權責發生制有緊密聯系。配比概念要求在計算某一會計期間損益時，應將當期收入和當期費用配合比較，用當期收入減去當期費用計算為當期損益。會計將生產一種商品或提供服務的成本和費用與從獲得商品或服務的客戶那里得到的收入相匹配，從而計算出凈收益。這種把費用和收益配比的方法，使會計信息使用者能更好地認識企業為在將來獲得收益可能要付出的費用。

　　八、成本

　　交易為計量和報告賬戶中的資產以及以后編制報表提供了必要的信息。盡管財務報表的使用者可能對當前資產的價值或企業的價值感興趣，但會計人員卻不能反映。資產的價值按初始購入時付出的金額計量。既然成本要與收益相配比，它就是與用于創造產品或服務的資產的歷史價值配比，而不是其現行價值。成本概念意味著隨著時間的流逝，盡管資產的現行價值已經改變.它的計量價值卻依然不變。相似地，當把這個概念與貨幣計量概念結合起來看時，你就會發現貨幣的購買力的變化也沒有在會計中反映。毫無疑問，成本概念大大簡化了會計人員的記賬工作，而這些賬目將成為財務報表的編制基礎，因而成本概念的代價是降低了這些報表與各類經濟決策活動間的相關性。

　　九、穩健主義

　　其概念是指企業在處理不確定經濟業務時，應持保守態度。即凡是可以預見的損失和費用均予以確認，而對不確定的收入則不予確認。如企業發生賒銷業務，存在發生壞賬損失的可能.因此預先應按一定比例提取壞賬準備。穩健主義概念的使用防止了對資產價值和所有者權益的估計，也同樣防止了企業低估費用和損失的情況。由于會計行為內含的這一“穩健”性原則，往往導致會計人員和其他企業管理者對企業活動持不同看法的情況。

　　十、一致性

　　這一概念要求企業一旦為某類事件或某種資產選定了一種會計方法，那么在未來記錄同類事件或資產時要使用同樣的方法。一致性概念既提高了不同會計期間的報表之間的可比性，也增強了財務報表的實用性。不過，在使用一致性概念時要提高警覺，因為比起它在其他場合的用途來說，一致性在會計中的意義是一個狹義的概念。無論何時，我們都要求一致性，但并不是需要在某一時點，往往是某一特定的時點保持邏輯性的一致。例如，看起來相同的資產可以用不同的會計方法記錄。我們所要求的只是對同一件資產必須一直采用同一種方法，而不是類似的資產都必須用同一種方法。這就意味著財務報

　　表的使用者必須警惕在財務報表的不同部分采用特殊會計方法，因為財務報表的閱讀者懂得一個工廠的機器如何計量和報告，并不意味著這個閱讀者就知道卡車或者其他運輸工具如何計量、報告。

　　十一、重要性

　　這一概念使會計人員不必去計量和報告那些不重要的事件，或強調那些與常規或規范不符的事件，對被認為不重要的資產或事件可以予以忽視。表面上看，這個概念很有道理，因為它使會計和財務報告的閱讀者的注意力都集中到重要的事情上。然而，不幸的是，重要和不重要之間的界限并非經渭分明.而且，一些對會計來說不重要的事可能對一名管理董事很重要，因而可以這么說，重要性概念既是財務報告中的優點。也是個缺點。因而我們在此要忠告經理人員，當您在閱讀財務報告時應該注意時刻提醒自己警惕重要性概念可能造成的不利影響。

　　企業的決策類型：確定性決策、風險性決策、不確定性決策

　　會計計算方法：權責發生制和收付實現制。

　　營運資金循環。

篇2：財務管理在物業項目管理中的作用

　　財務管理在物業項目管理中的作用

　　財務管理作為企業管理的有機組成部分之一，其重要作用是顯而易見和眾所周知的，因為企業的一切經濟活動最終要在財務部門歸集整理，并用數字來反映企業的經營實績，故財務管理手段的科學運用，對監控物業管理企業的效益提高有著相當重要的作用。

　　一、縮小核算范圍，嚴把財務審核關

　　以筆者所在公司為例，財務部要對每一個管理處實行相對獨立的核算，在核定的金額范圍內由管理處主任簽字報銷。但是，財務審核采用“一支筆審核”。公司規定所有發票的報銷，除管理處主任簽字外，均由財務主管領導“一支筆”來審核原始報銷憑證，對于超過管理處主任權限的，除財務主管審核外，另外還需總經理簽字核準

　　。這種財務報銷制度的建立有利于原始憑證的規范，同時也有利于發現報銷漏洞，對有效開展物業項目的節約工作具有實際操作的可行性和尺度把握上的一致性。

　　二、財務管理是發現物業管理企業管理漏洞的有效工具之一

　　案例一：一次，由筆者所在公司管轄的某小區來公司核報公共維修費中列支的燈泡采購發票，財務部卻發現這次進價比平常的進價要高出很多，并且是物業管理公司不經常進貨的“綠源牌”節能燈。采購人員是樣描述的：該燈泡使用壽命長且在一年內保退保換，所以價格比原來的價格要高一點。這樣的解釋似乎也較合情理，但是財務部人員總覺得該說法有些牽強，于是指派辦公室采購人員對市場進行調查摸底，結論是該采購人員說法屬實，但是燈泡的價格上是有“貓膩”的 -- 每只燈泡的成本價比市面價高開了 2 元。后來，財務人員又登陸了“綠源牌”節能燈的網站，發現當地市場上就有特約供應點，于是與當地的特約供應店的負責人進行了聯系洽談，并商定了 3

　　年進貨量的采購合同，使每只燈泡價格比市場價還便宜了 2 元，為廣大業主所共有的公共維修費少支出了 5000 元，并為此警告和處罰了原采購人員。

　　由此可以舉一反三，如果物業管理公司對所有大宗物資采購均采用貨比三家、公司統一集中采購的方式，對品種雜、價值低、采購頻繁的小商品實施定點、定人、管理主任簽批的采購制度，不僅能堵塞了物業管理公司的管理漏洞，而且能大大節約業主的公共維修資金，提高了物業管理公司的社會聲譽，贏得廣大業主的好評。

　　三、財務日常監督制度是解決節能降耗問題的好幫手

　　案例二： 20**

　　年 7 月，寧波市提高了水費收費標準，供水企業對物業管理公司高層、小高層的水價采用躉售政策，給予物業管理公司 8% 的優惠(包含水損補貼，不允許再向業主分攤)。以前，筆者所在的公司對高層、小高層的水價采用一年收費一次的政策，至于水損則由各位業主按比例分攤，為此廣大業主也有一些怨言，管理處也沒有能從根本上解決這一問題的辦法。但是隨著這次水價收費政策的調整，使財務人員萌發了“ 8% 的優惠能否彌補正常水損”的念頭，故要求管理處將當月抄表度數與水費發票載明的實用度數進行比對并書面報告公司，結果發現管理處的水表所抄錄的合計數遠低于供水公司發票上的抄錄數， 8% 水價的補貼不能彌補水損。于是，物業管理公司立即要求該管理處務必在最短時間內聘請專業人士進行查漏，結果發現在澆鑄很厚的混凝土路面下有漏水，于是立即進行緊急搶修，核查發現原來該漏洞是房地產開發公司是在施工期間遺留下來的，難怪原來業主反映如此大!物業管理公司便直接跟房地產開發公司聯系，要求彌補水損。經過多次商談，房地產開發公司終于答應彌補一定的損失以償還給業主，平息了 2 年多來業主的怨聲。(注：寧波市對高層、小高層采用二次供水，供水方只抄總表，根據總表度向物業管理公司托收，總表后的各業主用量由物業管理公司自抄并收費)四、財務的計劃是控制物業管理成本的有效手段

　　筆者所在公司對所管小區的經濟目標管理方法是：年末由管理處上報下一年度的人員數，核定各項費用開支計劃，下年初由財務部門根據各小區年終決算情況進行分析比較，確定落實各項財務指標，由總經理與各管理處主任簽訂經濟責任目標考核任務書，在該任務書中明確了管理處主任的職責、權限，由管理處主任作為財務指標考核的第一責任人，各項費用指標、經濟效益指標和獎罰指標與管理處主任的經濟利益直接掛鉤，加強管理處主任對本小區成本開支的責任，以確保公司順利完成董事會下達的各項經濟指標。

　　五、嚴格財務管理，加強日常監控力度

　　盡管各管理處有經濟指標考核，但是對節能、降耗仍然存在一定的不足。如對公共維修材料領用缺乏監控力度、對能耗對比指標缺乏有效核算、對易耗品的管理不到位等現象，為此公司對各管理處直接派駐財務核算人員，要求他們對各種備用材料建立登記、領用制度;報銷需有工程派工單，以及管理員現場驗證簽字、管理處主任簽字審批的核銷制度;同時要求各管理處每月申報不涉及公司成本的公共維修費開支臺賬，代收代付的水、電費臺賬并及時比較分析，發現問題后及時督促糾正，這樣大大推進了公司的節能、降耗工作。

　　六、充分運用財務歷史數據，嚴格控制新項目管理處的裝修成本

　　目前，寧波市新交付的物業均是毛坯房。因此，物業管理公司接管時就必須根據自己實務操作的特點進行功能性布局并裝修。每個管理處的裝修，對物業管理公司來說，都是一筆價值不菲的支出，為此，筆者所在的公司制定了沿用歷史成本為依據的原則，適當根據市場裝修的價格信息進行招標，通過裝修公司互相競標，中標公司的裝修價格自然是市場價格或比市場價格更優惠，從而節約了物業管理處的裝修支出。

　　綜上所述，只要財務管理手段運用得當，在日常物業管理的經濟活動中，節能降耗仍大有可為，在事先、事中、事后均會發揮很大作用的發揮，這不僅能提高物業管理公司的經濟效益，也對提高物業管理公司的社會效益(主要是公共維修資金使用的節約)大有裨益。

　　參考文獻：

　　1. 鄭曉奮， 《 物業管理實務 》 ，清華大學出版社， 20**.8

　　2. 邱慶劍， 《 管理的簡單道理》 ，廣東經濟出版社， 20**.5

篇3：完善物業公司財務管理的建議

　　完善物業公司財務管理的建議

　　1、強化成本觀念，建立財務成本分析控制制度物業管理作為服務性行業，財務管理的一個重要方面就是成本管理，因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出，因此物業管理公司應該樹立全員成本控制觀念。物業管理企業一方面應確立科學的財務管理和成本控制目標，提高全員成本素質和意識，使所有單位和部門都重視成本。另一方面通過對人力資源的科學整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時還要通過職業道德及服務技術培訓，造就一批敬崗愛業、懂技術、會管理的高素質復合型人才隊伍，來提高工作質量和效率。

　　2、要全面展開財務分析，保證資金合理運用物業企業在開展經營的過程中，經濟收益主要來自于兩個方面，一個是為客戶提供物業管理，收取管理費，另一個就是開展多種經營，多元化、分散化投資。如果企業想從中獲取利潤，使得企業發展壯大，就要對企業進行有效的財務分析，保持企業良性運行。物業管理的財務分析就是以物業企業的報表為依據展開分析，從而為客戶及投資者提供有用信息。首先，財務管理部門要評價公司的財務狀況，了解公司一定時期的資產、負債水平，從而判斷企業的經營風險，保證資金合理運作。企業在發展壯大時需要投資籌資，企業通過財務分析可以及時了解企業資金的構成比例，充分利用閑置資金，合理安排長期借款或者是短期借款，有效控制資金成本。其次，財務分析要評價企業的管理效率，管理效率的高低是企業管理能力的集中反映。企業要分析自身的管理效率，及時了解企業的運作情況，要對企業的財務制度進行檢查，以有效防范經營風險，健全財務控制，保證業務流程流暢運作。最后，企業的財務管理分為三個部分，投資、融資以及利潤分配。企業要進行利益分配，就要對企業的獲利能力進行評價，贏利多少不僅跟自身有關系，而且跟投資者、債權人都息息相關。因此，對企業贏利能力的評估是必須的，不僅可以滿足投資者的需要，而且還可以根據自身的活力能力及時做出財務預測。企業在財務分析的過程中，要重視財務預測與計劃，現今市場競爭尤為激烈，制定出行之有效的行動方針，有效的對資金進行預測、對成本進行預算，以及對利潤進行預測，這對于物業管理企業來說都是必不可少的，這也為物業公司的經營者調整產業結構、進行科學的經營決策提供可靠依據。

　　3、加強物業管理資金的籌措及運作管理物業管理資金的來源，除資本本金或者銀行貸款外，其他物業管理收入都是向業主或使用人收取的管理費用，所以資金的籌措必須注重社會效益和經濟效益的有機統一。同時，加強資金有計劃及合理使用，把有限的資金用在必要的物業管理項目上，增加資金使用的透明度。另外，進行科學的投資決策，積極防范投資風險。物業管理企業多是中小企業，更應選擇科學合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚長避短，在科學合理的投資模式下，加強投資項目的可行性研究和論證。同時，加強項目投資實施過程中的控制和管理，搞好監督工作。

　　4、建立和健全物業公司內部財務管理制度物業管理企業應根據國家統一規定，結合本身的經營特點和內部管理要求，制定規范企業內部財務活動的《財務管理辦法》。同時，還要不斷細化完善這項制度，配以與財務管理有關的分支管理辦法，如《收費員管理辦法》，《預售電費系統工作規則》，《空置房、報停房管理辦法》，《兼職收費員管理辦法》，《物資采購管理辦法》等等;制定小區管理者的考核指標和收費員考核指標;并對小區臺賬、上交的各種財務資料進行日常核對;對小區的收入進行定期、不定期的檢查監督。因此，物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度，才能充分落實好理財自主權，形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制，才能規范企業的財務行為，促進物業管理企業的健康有序發展。

　　5、物業管理企業的財務管理必須建立規范的財務基礎工作物業管理企業的財務信息是物業管理企業進行經營決策、和國際物業管理接軌、并謀求更大發展的重要數據支持，是企業降低服務成本、獲取經濟效益的關鍵之一，也是國家規劃物業管理行業發展、制定物業管理產業發展政策的重要依據。而真實、準確、先進、及時、完整的財務信息需要規范的、科學的財務管理基礎工作做保障。

　　(1)加強對原始記錄的管理。一是要統一規范各種原始記錄的格式、內容和方法;二是要明確簽署、傳遞、匯集、反饋、保管原始記錄的要求;三是要建立各環節的責任制，確保原始記錄的真實、完整、正確、及時，健全財務核算資料。

　　(2)加強對定額管理的管理，制定并嚴格執行企業內部的勞動定額、物質定額、費用定額、人員定額、工時定額及考核辦法。

　　(3)嚴格規定企業物質的購進、入庫、領用、維修等各環節。計量驗收管理工作，堵塞漏洞，增收節支。

　　(4)加強對財務預算的管理。物業管理公司應當建立健全財務預算制度，明確財務預算編制程序及方法，做好財務預算執行情況的檢查、考核工作，達到通過財務預算控制經營活動、確保各項經營目標順利實現的目的。