第一章 財務部組織架構

　　財務部經理

　　會計

　　出納

　　第二章 財務部職責范圍

　　1. 根據國家有關財務制度，結合公司的具體情況，制訂適合物業管理需要的會計核算制度和財務管理制度。

　　2. 根據物業管理合同、物業的功能，編制財務預算，確定合理可行的收費標準和分攤比例。

　　3. 組織日常的會計核算，遵守各項收入制度、費用開支范圍和開支標準，對不合法、不真實、不準確、不完整的原始憑證及違反財務制度的收支予以抵制，認真做帳、記帳算帳、查帳、報帳。日清日結，做到帳實相符、帳帳相符，帳表相符。

　　4. 準確計算并及時催收各住戶應交的管理費、水電費等各項費用，按期上繳各種稅收。

　　5. 定期檢查財務預算的執行情況，加強與其他部門的協調，發現問題及時調整，確保管理費收支基本平衡。

　　6. 妥善保管會計憑證、會計帳簿、會計報表其他檔案資料。

　　7. 參與重大經濟合同業務以及合同簽約和管理業務開拓的可行性研究，為總經理決策提供參考意見。

　　第三章 崗位職責

　　一、 財務部經理

　　1. 全面負責本部門各項工作，直接對總經理負責。

　　2. 組織公司的財務管理工作，制定和完善財務管理制度和操作流程，協助總經理進行經營管理。

　　3. 審核會計憑證和各類會計報表，編寫財務分析，送總經理審閱。

　　4. 加強部門建設，開展業務培訓，提高并保持部門員工的總體業務水平。

　　5. 編制財務預算，審核控制各項費用支出，合理安排各項費用。

　　6. 檢查、監督各項收入的及時收繳，保證公司資金的正常周轉。

　　二、會計

　　1. 進行本部門的日常管理，協助經理做好會計核算工作。

　　2. 負責會計制證和帳務處理，編制會計報表。

　　3. 審核收費通知單，保證收費標準無誤，并做好催繳工作。

　　4. 審核各項費用支出，執行財務預算。

　　5. 檢查銀行、庫存現金、資金帳目，發現問題監督改正調帳，并負責來往帳的清理。

　　6. 登記帳本，妥善保管會計憑證、帳本、會計報表和其他檔案資料。

　　7. 完成經理交辦的其他工作。

　　三、出納

　　1. 現金收付，登記現金手冊，并編制現金收支日報單。

　　2. 現金及時存行，支票及時進帳，同時保證日常報銷所需要的備用金的支取和款項的收取和支付。

　　3. 負責收據和發票等票據的管理。

　　4. 負責代收代付款項的收取和劃付。

　　5. 登記現金帳、銀行存款帳、管理費用明細帳。

　　6. 計算和發放員工工資。

　　7. 收入類單據的清理并制證或清理后轉入會計制證。

　　8. 完成上級交辦的其他工作。

　　第四章 工作標準

　　1. 會計核算工作能有條不紊地進行。(即從收支兩條線分別來看，收入方面從款項取得直到交納稅款、報表反映;支出方面從款項提取至報表反映，中間各個環節環環相扣，每個環節操作正常以保證整個過程按會計核算的要求進行。)

　　2. 及時準確地提供各項財務信息，包括收入情況、支出情況及銀行存款余額情況或某項經濟業務的效益情況。

　　3. 及時準確地編制會計報表及報表說明、財務分析報告。

　　4. 加強收入的管理，保證公司收入不流失。

　　5. 加強支出管理，保證一切支出都在受控制狀態，包括工資性支出以及水、電、維修材料、辦公用品等費用的支出。

　　6. 加強預算管理，保證日常的收支狀況與財務預算基本一致。

　　7. 制定切實可行的財務管理制度和操作流程，并對部門內員工進行崗位培訓與指導，保證部門員工基本上能履行各崗位的職責。

　　8. 與稅務、金融等部門溝通良好，不因為公關工作不到位導致公司利益受損失。

　　第五章 財務管理規定

　　一、目的。本規定規定了公司資金、現金、票據、費用開支、會計檔案的管理辦法，旨在加強會計基礎工作，正確執行國家財經紀律和財務制度，更好地為物業管理工作服務。

　　二、適用范圍

　　本規定適用于公司財務部對資金、現金、票據、費用開支、會計檔案的管理。

　　三、職責

　　財務部財務人員嚴格執行本規定，并監督公司全體員工執行本規定。

　　四、工作內容和要求

　　1.本規定的基本原則是：執行國家有關法律、法規和財務制度，對公司的財務活動實施有效控制，并接受上級有關部門的監督。

　　2.財務部是公司財務管理部門，在總經理領導下，對公司財務活動實行統一管理。

　　3.財務人員管理

　　(1) 會計人員的聘用，由行政人事部初試后，由總經理直接面試后決定。

　　(2) 公司重大項目的決策須有財務部負責人參加。

　　(3) 財務人員必須具備專業技術資格，持證上崗。

　　4.資金管理

　　(1) 原則上應在國有商業銀行開設銀行帳戶，開設或撤銷銀行帳戶時，必須報總經理批準。確需在非國有商業銀行開戶的，在申請開設帳戶的同時，須報審帳戶資金最高限額。財務

　　負責人必須監督帳戶資金限額的執行情況，并對執行結果負責。

　　(2) 必須按銀行及公司規定使用現金。

　　(3) 庫存現金限額，按開戶銀行的規定執行。開戶銀行沒有核定限額的，最高不得超過5000元。

　　5.實物管理

　　(1)關于材料物資管理的規定：

　　a) 購進的材料物資，原則上應先進倉，后領用。

　　b) 對生產中急需的或零星的輔助材料，確需直撥使用的除按規定審批外，必須經項目負責人驗收并簽名，方可報銷。

　　c) 工程完工后，剩余的材料必須辦理退倉手續。

　　d) 材料、物資必須至少在每年三月和九月盤點二次。會計人員必須實地監督盤點，財務負責人必須對盤點結果的真實性負責。

　　e) 對材料物資出現盤盈、盤虧的，必須查明盈、虧的原因，提出改進措施。必要時，對庫存材料進行復點。

　　6.固定資產管理

　　(1) 各管理處、部門必須指定一名固定資產實物保管責任人，對固定資產的實物管理負責。

　　(2) 固定資產必須設置卡片帳進行管理，卡片帳必須由固定資產保管責任人簽名，保管責任人變更的，必須及時變更卡片帳。

　　(3) 在每年的六月，財務人員必須會同固定資產專責及實物保管責任人全面盤點固定資產。會計人員必須實地監督盤點，對盤點結果的真實性負責。

　　(4) 盤點中出現的損溢，必須按規定的程序報批。

　　7.會計檔案管理

　　會計憑證、會計帳簿、會計報表及儲存會計資料的磁盤是企業的重要經濟資料，要定期裝訂、整理立卷、妥善保管。

　　(1) 會計檔案管理實行分階段負責制。按會計憑證的傳遞流程分出納責任期、主管會計責任期。其中出納責任期從出納審核并接收業務部門的原始憑證起，到出納將憑證傳遞給主辦會計為止;主管會計責任期是從主辦會計審核并接收出納傳遞過來的憑證起，到將會計檔案移交給檔案室保管為止。

　　(2) 在出納責任期，出納對交存的原始憑證及自己填寫的記帳憑證負保管責任，按規定于每月28日前傳遞給主管會計。

　　(3) 在主管會計責任期，主管會計對出納交存的會計憑證、電算產生的記帳憑證、所有科目匯總表、裝訂成冊的憑證本、會計帳簿、會計報表、已登錄的檔案袋、儲存會計資料的磁盤等負責保管，同時應按歸檔要求對各類檔案負責立卷、裝訂成冊、分類分柜保管。存放場所應加鎖，鑰匙由主管會計掌握。檔案原則上不得借出，如有特殊需要經總經理批準后，征得主管會計的同意并約定歸還期，辦理登記手續。借用期內借出資料的借用人負責保管。超過借用期限，主管會計未催討追索，造成會計資料丟失的主管會計負連帶責任。

　　(4) 會計年度終了后，當年的會計檔案半年內仍保存在主管會計處，期滿后編造清冊移交公司的檔案室。

　　(5) 會計檔案必須妥善保管，存放有序，查找方便，并嚴格執行安全和保密制度。

　　8.定期公布管理規定

　　(1) 按業主管理委員會的要求，采用不同形式，定期公布管理費用收支情況、維修基金使用情況。

　　(2) 對較大費用的支出要分析情況、加以說明。

　　9.財務管理安全管理規定

　　(1) 注意防盜，財務管理部門嚴禁閑雜人員逗留，下班關好門窗，鎖好保險箱，密碼加鎖，密碼注意保密。

　　(2) 保險箱鑰匙不得在辦公室過夜。

　　(3) 注意防火，室內嚴禁抽煙，下班切斷電源。

　　10.財務人員工作要求：

　　(1)財務部經理

　　a) 貫徹執行國家和上級有關財務管理方針、政策和法規，遵守國家法律、法令。

　　b) 嚴格遵守財經紀律，建立和健全財務管理制度及核算制度，并負責督促檢查執行情況。

　　c) 負責公司資金的平衡、掌握和監督資金的合理使用，監督資金回籠，考核資金使用和投資效果。

　　d) 參與策劃重要的經營策略，并對重要經濟合同及投資項目進行評議。

　　e) 向上級領導提供季度分析報告，并提出可行性建議。

　　f) 負責收付憑證的審核、工程結算工作。

　　g) 負責編制公司年度預算，制定各部門考核指標并監督執行。

　　h) 對財務人員進行業務指導。

　　(2)主管會計

　　a) 按國家會計制度規定，進行認真審核、分錄、算帳，做到手續完備、內容真實，數字準確、帳目清楚，做到帳物相符、帳帳相符、帳表相符。

　　b) 根據公司的特殊性，分門別類進行分部門分小區建帳核算，使公司領導和各部門各小區領導能及時掌握盈虧情況，

　　c) 編制各種記帳憑證，及時編制會計報表，為領導的管理工作提供有關的數據資料。

　　d) 負責妥善歸檔保管好會計憑證、帳簿、報表等一切檔案資料。

　　e) 編制資產負債表、損益表、收入明細表、成本明細表，并與其他報表相互核對，有對應關系的數字必須保持一致，年終編報財務狀況變動表及財務分析。

　　f) 依據國家稅法規定，按時按規定繳納各項稅金，做好有關資料的報送工作，按發票管理的有關規定，做好發票的保管及發出工作。

　　g) 嚴守機密，妥善保管會計檔案資料，及時裝訂會計憑證，年底結算完畢，將全年會計憑證、帳簿、會計報表等資料收集齊全，整理立卷，妥善保管。

　　h) 指導出納，定期檢查或抽查出納的現金庫存情況。

　　i) 編制每月經營情況分析并提供分析報告。

　　(3)出納員

　　a) 遵守國家有關財經紀律，嚴格執行現金管理規定和銀行結算制度。

　　b) 負責辦理現金收付各銀行結算業務，負責登記現金的銀行存款日記帳，每月終及時做出銀行存款調節表。

　　c) 負責保管庫存現金和各種有價證券、結算憑證、空白支票、收據和有關印章。

　　d) 認真審查每一筆款項的支付和費用報銷，對違反規定的一律拒付，并及時向有關領導反映。嚴禁白條取款入帳。

　　e) 負責工資表的編制及發放。

　　f) 出納人員不得兼管收入、費用、債權、債務帳簿的登記工作和檔案的保管工作。

　　第六章 費用報銷管理規程

　　一、目的

　　本規程規范費用報銷程序，確保各項費用支出得到合理控制。

　　二、 適用范圍

　　本規程適用于公司各項報銷費用的控制。

　　三、職責

　　1. 財務部經理負責報銷單據的及時審核。

　　2. 公司總經理負責報銷費用的審批。

　　四、報銷程序

　　1.報銷費用的填制要求

　　a) 費用經辦人原則上應在費用發生后的5個工作日內到財務部辦理報銷手續，特殊情況可另行處理。

　　b) 將原始單據剪齊邊角，正面朝上(與報銷單據同向)粘貼在報銷單的反面左邊。

　　c) 用藍色或黑色鋼筆、簽字筆如實填寫報銷單的各項內容，如：報銷時間、報銷人、費用摘要、單據張數等。

　　d) 采購類經營費用，須憑有效的《請購單》(或采購計劃表)和發票到倉庫辦理物品驗收入庫手續，并將進倉單、直拔單附在報銷單據的后面。

　　e) 非采購類的行政、辦公或其他費用，直接填制報銷單據。

　　f) 外出培訓費憑《培訓協議》辦理報銷手續。

　　2.報銷單據的審核

　　a) 費用報銷單據經手人簽名后，由各部門主管簽字確認。

　　b) 財務部經理應在收到報銷單據的一個工作日內，對各項報銷費用進行嚴格認真的審核，凡符合報銷標準的，審核人在財務審核欄內簽署姓名、審核日期后，由報銷人交總經理審批。

　　c) 經審核報銷單據不符合費用開支標準或在有其他疑問，而報銷人又無法提供總經理批準的報告時，審核人應退回報銷單據。

　　3. 費用的給付

　　a) 報銷人依據審批手續完整的報銷單到財務部出納處簽名領取費用。

　　b) 單位價格在2000元以下的報銷費用，由出納員用現金支付。

　　c) 單位價格在2000元以上的報銷費用，原則上由出納員用支票支付，特殊情況的可報財務部經理批準后，以現金支付。

　　d) 各費用發生前借支備用金的，由出納員作沖減備用金處理。

　　4.費用報銷單據的保管

　　a) 費用報銷單據由出納按順序編制付款憑證，送財務部會計匯總、記賬。

　　b) 所有報銷的費用單據，由財務部加密長期保存。

　　5. 本規程執行情況作為財務部相關人員的考評情況之一。

　　第七章 工資發放規程

　　一、 目的

　　本規程規范工資發放程序，確保員工能及時、如數、安全地領取工資。

　　二、適用范圍

　　適用于物業公司員工的工資發放工作

　　三、職責

　　1. 行政人事部負責每月員工考評及員工動態資料的編制。

　　2. 財務部出納員負責員工工資計算和《工資發放表》的編制。

　　3. 財務部經理負責《工資發放表》的審核。

　　4. 總經理負責《工資發放表》的審批。

　　四、工作程序要點

　　1.員工每月工資的計算

　　a) 財務部負責每月15日發放上月1-30日的工資，遇節假日順延(春節除外)

　　b) 公司人事部、管理處在每月2日前將員工考勤表送出納。

　　c) 出納員每月6日前根據考勤表、員工工資的計算系數計算員工上月工資，并編制《員工工資發放表》。

　　d) 員工工資的計算工式：

　　員工月工資=(基本工資+崗位工資+業績工資)*當月出勤天數/當月全勤天數。

　　e) 出納員必須在編制完畢的《員工工資發放表》的制表人欄簽署姓名及日期并于每月8日前報財務部經理審核。

　　f) 財務部經理應在每月10日前審核《員工工資發放表》。如有疑問，應及時查清并予以更正;如無疑問，應在財務部審核欄內簽署姓名及日期后于11日前報總經理審批。

　　g) 總經理原則在15日前將審批完畢的《員工工資發放表》交回財務部，特殊情況另行處理。

　　2.年終獎金的計算

　　a) 公司行政人事部在規定日期(具體日期由總經理決定)將總經理審批完畢的上年度《員工考評表》交財務部會計。

　　b) 財務部會計根據當年可分配獎金總額并根據獎金分配方案(由總經理根據當年經營狀況決定)及《員工考評表》計算出每個員工的年終獎金，并據此編制《員工年終獎金發放表》。財務部會計應在編制完的《員工年終獎金發放表》的制表人欄內簽署姓名及日期。

　　c) 財務部經理應嚴格審核《員工年終獎金發放表》。如有疑問應立即查清，予以更正;如無疑問，應在審核欄內簽署姓名及日期。

　　d) 財務部經理應及時將《員工年終獎金發放表》報送總經理審批。

　　e) 總經理在審批的同時應注明具體發放日期。

　　f) 試用期員工不享有年終獎金。

　　g) 獎金發放日離職的員工不享受年終獎金。

　　3.工資、獎金的發放

　　(1)銀行代發的工資及獎金：

　　a) 出納員根據審批手續完整的《員工工資發放表》在每月15日前將員工工資表交公司開戶銀行發放;

　　b) 新人職的員工由出納員根據人事部提供的員工個人資料及身份證復印件向開戶銀行申請辦理工資代發存折;

　　c) 新辦的工資發放存折原則上在18日前由員工本人到出納處簽名領取;

　　d) 存折原則上禁止他人代領。如有特殊原因確需他人代領的，代領人必須在領取時出具被代領人的書面委托書、代領人及被代領人的有效身份證原件，由納員將雙方身份證復印后留存;

　　e) 員工可在每月16-18日到出納處領取工資清單;

　　f) 員工的年終獎金由出納在總經理批準的日期內送交公司開戶銀行代發。

　　(2)現金發放的員工工資及獎金：

　　a) 工資年終獎金原則上應由銀行統一代發，因特殊情況無法辦理銀行代發手續的員工工資由出納員按照(員工工資發放表)用現金發放;

　　b) 員工應在每月規定的工資發放日(或年終獎金發放日)到財務部出納員處簽名領取自己的工資(或年終獎金);

　　c) 員上在領取現金發放工資的同時可以領取工資單。

　　4.離職員工工資的計算與發放

　　a) 離職員工憑審批手續完整的(員工離職表)到財務部結算工資。

　　b) 出納員根據《員工離職表》、依照員工工資計算公式在一個工作日內計算該員工離職工資。

　　c) 員工離職工資經財務經理審核、總經理審批后生效。

　　d) 未辦理離職手續，擅自離職的員工將扣發其未領工資。

　　5.工資資料的查閱及保管

　　a) 如員工對自己的工資存有疑問，原則上應在工資發放后的五日內持工資存折或工資單到出納員處查詢。特殊原因不能及時查閱的，可在一個月內到財務部申請查閱。

　　b) 員工只可以查閱自己的工資，不可以任何理由代他人查閱。

　　c) 每月的工資發放資料由財務部主管會計編制憑證進行相關的賬務處理。

　　d) 財務部經理月末進行系統的審核后，將工資發放資料加密在財務部長期保存。

　　第八章 管理費收取管理規程

　　一、目的

　　本管理規程規范服務收費管理，確保業主(住戶)滿意。

　　二、適用范圍

　　本規程適用于對興業新邨管理服務費、水費、公共分攤水電費。

　　三、職責

　　1.財務人員負責辦理現金或

　　委托銀行收費的有關手續。

　　2.保安員協助財務人員向業主(住戶)派發收費憑據或催款通知單。

　　四、工作要求和內容

　　1.收費方法，可分為兩種：

　　a) 現金收費：車位使用費(臨時停車)、裝修管理有關費用、物業管理服務費、水費及公共分攤水電費、維修服務費、家政服務費;

　　b) 委托銀行收費：住宅物業管理服務費、住宅水費、住宅公共分攤水電費;

　　2.委托銀行收費的開戶手續：在業主辦理入住手續時，憑物業公司開的帳戶，到指定銀行存入一定金額，以便每月結算劃帳。

　　3.對小區內業主(住戶)的收費

　　(1)住宅物業管理服務費的收取

　　a) 興業新邨兩個月收一次管理服務費，逢單月收費。逢雙月30日前，財務人員通知指定銀行在業主(住戶)帳號上扣除住宅物業管理服務費及其它應收費用。財務人員在收到銀行扣費成功通知后，應在5天

　　內把收費憑據交管理處服務中心，由服務中心組織分發給業主(住戶)。

　　b) 若業主(住戶)帳戶中金額不足以支付當期費用時，由財務人員用電話通知或發出催款通知單向業主(住戶)催繳。

　　c) 若連續三個月欠繳，由財務人員發出限期繳款通知單，限其3天內繳清欠款及滯納金，否則按有關規定處理。

　　d) 住宅物業管理服務費計算公式：

　　服務管理費=住宅的銷售面積×住宅管理服務費標準+購買的機動車車位面積×住宅管理服務費標準×50%

　　(2)住宅水費的收取

　　a) 每雙月25日前，由管理處工程組人員讀取水表值，并計算每戶應交水費(包括公共分攤)。住宅水費同住宅管理費一起收取，收取程序跟住宅管理費一樣。

　　b) 水費計算公式：

　　業主(住戶)的每月水費=該戶水表讀數(噸)×住宅水費單價+公共分攤水費攤R：

　　(3)小區內住宅公共分攤電費的收取

　　a) 每雙月22日前，由管理處工程組人員讀取小區內公共部分電表值，并計算每戶應分攤值;每雙月30日前，財務人員通知指定銀行在業主(住戶)帳號上扣除公共分攤電費及其它費用。

　　b) 公共分攤電費和管理費一起收取。

　　c) 公共電費分攤原則：

　　Ⅰ)每一座走廊、樓梯、電梯運行、水泵運行等每座樓宇內公共電費，由該座業主(住戶)分攤;

　　Ⅱ)小區道路、中心公園等小區公共區域的路燈、草坪燈的電費， 由小區業主(住戶)及區內商鋪租戶分攤。

篇2：物業員工手冊之行政管理制度篇

　　物業員工手冊之行政管理制度篇

　　一、員工日常行為規范

　　1、 公司員工應嚴格遵守作息時間，不遲到、不早退，在工作時間內保持良好的精神面貌。

　　2、 員工必須清楚地了解公司的經營范圍和管理結構，并能向客戶及外界正確地介紹公司情況。

　　3、 在接待公司內外人員來訪和垂詢時，應熱情接待。

　　4、 在任何場合應用語規范，語氣溫和，音量適中，嚴禁大聲喧嘩。

　　5、 接聽電話應及時，一般鈴響不應超過三聲，如受話人不能接聽，離之最近的職員應主動接聽，重要電話作好接聽記錄，嚴禁長時間占用公司電話。

　　6、 員工在接聽電話、洽談業務、發送電子郵件及招待來賓時，必須時刻注意公司形象，按照具體規定使用公司統一的名片、公司標識及落款。

　　7、 員工要注重個人儀態儀表，工作時間的著裝及修飾須大方得體。

　　8、 工作時間內不應無故離崗、串崗，不得閑聊、大聲喧嘩，確保辦公環境的安靜有序。

　　二、人事管理制度

　　招聘及解聘制度

　　1、 公司招聘員工的主要原則為視其對該職位是否合適而定。

　　2、 招聘計劃

　　各部門需添置人員，需由部門經理提交招聘申請，列明招聘員工的原因、具體工作崗位、薪金待遇等，通過OA系統報總經理及人力資源部審批。

　　3、 招聘實施

　　招聘計劃經總經理批準后，各部門經理方可通過公司網站或其它途徑發布招聘信息。

　　4、 面試及錄用

　　應聘人員由部門主管面試確定是否錄用，部門主管要為被錄用的人員建立員工檔案。交到公司財務處。

　　5、 試用期規定：試用過程是公司招聘人員的必要環節。自高層管理人員到一般工作人員無一免之。并堅持雙向選擇、優勝劣汰的原則。試用期為1個月，如果部門主管認為有必要時，試用期可酌情延長。

　　6、 聘用合同的規定

　　(1)凡經公司錄用的職員，公司將與每位職員簽署勞動合同書;

　　(2)正式錄用的員工由部門主管將檔案合同提交給人事部，為其建立相應的社會保險。

　　7、 解聘、辭職

　　(1)公司有權辭退不能勝任本職工作的員工;員工亦有辭職的自由，但必須按規定辦理有關手續;員工與公司簽訂聘用合同后，雙方都必須嚴格履行合同。

　　(2)辭職：員工辭職必須提前30日以書面形式通知部門經理，部門經理在總經理批準后書面通知人力資源部。該人員由部門經理監督辦理完交接手續后正式離職，其個人資料由人事部保存一年，人事和保險關系應在三個月內調離公司。員工提交辭職申請30日內需照常上班，否則將按公司規定處罰。離職前所在崗位的工資隔月發放。未按以上相關要求辦理辭職，公司有權扣除該員工一個月工資作為經濟補償。

　　(3)辭退：公司辭退職員必須提前30日以書面形式通知本人，并說明辭退理由。被辭退職員在離職前必須辦理完交接手續后離開公司。

　　考勤制度

　　1工作時間

　　星期一至星期五為固定工作日。星期六或星期日串休1天，國家法定假日休息。按必須設立值班人員每天工作時間夏季為：上午：7：00-11：30 下午13：30-17：00 ;冬季為上午7：30-11：30 下午：13：30-16：30;午休時間為：11：30-13：30。

　　2考勤管理

　　公司應用電子考勤管理系統，由質量監督部負責監督，每月初將上月考勤統計表上報，員工上下班考勤記錄將作為公司績效考核的重要組成部分。

　　3請假

　　1、員工如因事需在工作時間內外出，要向主管經理請示簽退后方可離開公司。

　　2、1日以上的事假需提前向主管經理提出申請，并填寫【請假申請單】，經批準后方可休息。

　　請假單當事人留存一份，部門經理留存一份，每月1日部門經理將上月請假單統一報送到質量監督部。

　　3、員工遇突發事情需當天向主管經理請假，事后補交相關證明。

　　二、休假制度

　　1、帶薪假：在公司工作滿一年的公司部門經理以上級別的員工(含部門經理、管理處正主任), 可享受一年一次9天有薪年假的待遇，休假后需向公司提供休假期間的車票、船票、飛機 票、景點門票等有效票據，否則視為無效年假，將不享受有薪待遇。

　　2、 病假：員工休病假需提供醫院的休假證明并填寫請假申請單，休假期間公司支付(一般員工及管理處副主任按每月基本工資1000元計算，各管理處正主任按基本工資1500計算，經理按基本工資2000元計算)，但不得低于當地最低工資的80%。員工每年病假時間不得超過3個月。

　　3、 產育假：女員工產假為90天，其中產前休假15天。產假期間按(一般員工及管理處副主任按每月基本工資1000元計算，各管理正處主任按基本工資1500計算，經理按基本工資2000元計算)。產假期間公司將填補其職位，假期結束后，公司內如有同等薪資和職位存在，將優先考慮;否則，公司將另行安排其它工作。

　　4、 婚假：在本公司服務滿一年且符合國家晚婚規定的員工，可享受7天有薪婚假。

　　5、 喪假：正式員工直系親屬死亡，可享受有薪喪假3天。

　　6、事假：員工事假每月如超過本月應休息的4天假日(如遇法定假日除外)，假期間不享受工資待遇。(本單位提供住宿的人員應保證公司的夜間值班，如有疏忽，自行搬離寢室)。

　　7、 休假補充說明：

　　(1)員工在試用、見習、實習期間不享受休假待遇;

　　(2)女員工產假后，不再享受當年年假待遇;

　　(3)有薪年假只能在當年享受，不能累計到下一年度。

　　(4)凡符合休假條件的職員，須由公司根據情況有計劃地安排休假;

　　(5)上述假期包括公休日(星期六、星期日)，但不包括法定節假日。

　　(6)員工在本月請假超過本月休息時間不享受本月綜合獎待遇。

　　三、 薪資、福利制度

　　(一)薪酬福利原則

　　1、 公司的薪酬原則是提供在同行業中具有競爭力的薪酬水平，即員工的薪酬將保持在同行業人力資源市場的平均水平以上。

　　2、 基于公平對待每位員工的原則，根據員工所相應承擔的責任和對公司的貢獻，以及員工的業績表現，來確定每位員工的薪酬級別。

　　3、 公司將定期與其它同行業公司的薪酬水平作比較，以確保競爭力。

　　4、 公司按照"按勞取酬、多勞多得"的分配原則，根據員工的崗位、職責、能力、貢獻、表現、工作年限等情況綜合考慮其薪酬、福利的調整。

　　5、 公司按國家有關規定為員工辦理各項社會保險。

　　(二)薪酬組成

　　員工的月薪酬總額由基本工資、崗位工資和季度獎三部分組成。

　　(三)薪酬發放

　　1、 薪酬發放時間為每月15日(考勤為每月1日至30或31日)

　　2、公司每月15日將工資存入為員工辦理的廣發銀行卡內，員工應及時到銀行領取并核對，如有異議，及時到財務部查詢。

　　(四)加班與加班工資

　　1、因業務需要，員工如加班，應如實填寫“加班申請表”，經部門主管批準后報財務，按實際加班時間給予相應的加班津貼。

　　(五) 季度獎金計劃

　　公司所有正式員工均有資格享受公司的各項獎金計劃。獎金計劃是根據個人、不同部門等具體核定設計的。公司有權根據經營業績，隨時對獎金計劃的設計、發放、對象等作出調整， 病假和產假不享受季度獎金待遇。

　　(六) 社會保險福利

　　員工可享受養老、醫療、失業、工傷、生育五項保險，員工每月需按政策規定相應地承擔個人繳費部分。

　　三、衛生規范

　　1、個人辦公區地面潔凈無垃圾，無灰塵，不堆放雜物。

　　2、各部門辦公室內公共區域的衛生由部門主管負責安排好人員輪流值日，值日人員自覺履行職責，保持辦公室全天衛生清潔。

　　3、辦公室內辦公用品、報紙等應擺放整齊有序，辦公桌面整潔干凈，物品擺放有序，個人生活用品應放在固定的抽屜和柜子里。當長時間離開座位時，椅子要向桌子擺放整齊。

　　4、辦室內不準許隨便存放垃圾，應及時把垃圾倒入垃圾筐內，垃圾袋內容物超過三分之二時應及時更換。

　　5.各種辦公設備、電器表面要經常擦試，保持干凈無塵。

　　6、各部門定期組織擦拭門窗玻璃，保持干凈明亮。

　　7、公司各部門員工每天應當按照已劃分的衛生責任區，負責清掃與保潔。室內應保持整潔，做到地面無污垢、痰跡、煙蒂、紙屑;桌面、柜上、窗臺上無灰塵、污跡;室內無蜘蛛網、無雜物;公共走道及階梯，每天至少清掃一次，做到無垃圾、無積水、無死角;如遇雨雪天氣人員走動污染地面時，應及時進行清理;衛生間必須特別保持清潔，做到無異味、無污穢。

　　8、 除冬季外，每天應開窗通風，保持空氣新鮮，減少流行疾病的發生。

　　9、 正確使用公司內的水、電、空調等設施，最后離開辦公室的員工應關閉空調、電燈和一切公司內應該關閉的設施。

　　10、全體員工應自覺遵守衛生制度并主動接受衛生檢查，衛生不合格的公司將對相應的責任人進行處罰。

　　四、保密規定

　　1、 員工須嚴守公司商業機密，妥善保存重要的商業客戶資料、數據等信息。

　　2、 做好公司重要文件的備份及存檔工作，并妥善記錄網絡密碼及口令。

　　3、 員工及管理人員均不可向外泄露公司發展計劃、策略、客戶資料及其它重要的方案，如一發現，除接受罰款、辭退等內部處理外，情節嚴重的，公司將追究其法律責任。

篇3：XX物業顧問財務管理手冊

　　XX物業顧問財務管理手冊

　　目錄

　　一、說明.................................................................................2

　　二、附件..............................................................................11

　　1.會計核算科目.....................................................................11

　　2.財務會計制度.....................................................................26

　　3.財務管理制度.....................................................................31

　　4.財務報銷制度.....................................................................37

　　5.財務工作質量評估制度.........................................................44

　　下期顧問書預告.....................................................................56

　　(一)說明

　　現代企業的財務管理貫穿于物業管理企業經營管理的各個方面、各個環節、各個階段，在企業的日常管理中占有重要的地位。物業管理企業的財務管理既包含全部財務管理的一般性基本原則，同時又有著物業管理的行業特點。充分把握財務工作的專業性和物業管理的行業性，是做好物業管理企業財務管理的關鍵所在。現對從物業服務計費方式、經營收入、成本費用特性、會計核算、財務預算、制度建設、涉稅事務及內外部關系、財務分析、培訓學習等幾個方面對物業管理企業的財務管理進行闡述。

　　一、物業公司服務計費方式

　　在物業管理行業內，目前存在兩種主流的物業服務計費方式，即傭金制和包干制。

　　1.傭金制

　　以提取傭金作為計費或獲取報酬的方式就稱為傭金制。物業管理傭金制是指在代收代支的物業服務資金和其它收入中除按約定比例提取傭金支付給物業管理企業外，其余全部用于物業管理區域的管理和維護支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　2.包干制

　　包干制是一種比較傳統的方法。特點為“自主經營，自負盈虧，風險自擔，結余歸己”。實行包干制的物業管理企業和其它企業在財務管理方面沒有本質區別。

　　二、物業公司經營收入

　　1.收入的分類

　　營業收入可分為主營業務收入和其他業務收入。

　　物業管理企業主營業務收入包括：物業服務收入、物業經營收入和物業有償服務收入。物業有償服務收入又可劃分為公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。

　　三、成本費用特性

　　物業管理企業在成本費用方面表現出一些特點：

　　1.物業管理企業固定成本的比例較高，人工成本在總成本的比例也較高，成本費用的可控性相對較差。

　　2.物業管理企業成本費用的可預測性較強。

　　3.物業管理企業的成本中有相當部分屬預防性支出(如電梯維修保養費)，降低其支付額度雖不會顯著地降低服務品質，但可能會增加企業的經營風險。

　　四、會計核算(附件1：會計科目表)。

　　會計核算是財務部門的基本的、重要的職能，因其存在較強的專業性和系統性，相對其他職能部門而言較為封閉，財務部門應更積極將會計核算成果報送公司相關領導。這種做法有以下積極意義：一是提高財務核算成果的利用程度;二是提高了與公司領導層的交流程度;三是主動置財務部門于公司管理層監督之下。

　　會計核算是財務管理工作的基礎工作，有較強的系統性、專業性、時間性。對于一般性的核算原則，在顧問書中無法面面俱到地涉及。現只對會計核算工作的幾個特殊問題點說明如下：

　　會計核算說明。公司應在核算項目確定下來后，組織各崗位人員編制財務核算說明書，內容包括職責分工、每月結算流程、單據傳遞流程、會計科目的核算內容等，同時注意內容的定期更新，這樣可以保證財務工作有標準化的指引，同時財務人員崗位有變動時，新的人員可以盡快地熟悉工作職責。

　　會計電算化。因物業管理企業核算量較大，建議采用財務電算化軟件。購買財務軟件應從軟件功能、售后服務、可升級性、開發實力及價格等多方因素考慮，目前市場上比較成熟的財務軟件有金蝶、用友等。

　　軟件的配置。財務軟件的配置與公司所管理的物業的特點有關，根據物業管理公司的情況，可采取集中核算的方式，同時對財務單據傳遞流程應有較詳細的規定。

　　遠程管理。對于相距較遠或不在同一個城市的分支機構，在財務核算方面應有相應的遠程管理方法，通過網絡進行即時賬務的處理，以實現核算管理及控制的要求。

　　會計核算科目的設置應做到可理解性。在會計年度調整核算項目時，應充分考慮提前量，做好時間規劃。避免因時間倉促影響科目規劃的系統性、影響核算的科學性。

　　06年2月15日，國家財政部出臺了《新會計準則》，這是會計準則的歷史性變革，將在很大程度上改變現有的財務核算模式。部分公司將于07年開始執行新的會計準則，公司財務部門應加強相關培訓，適應這一重要變化。

　　五、財務預算

　　物業公司應采用預算管理的方式對公司各部門的財務工作進行總體控制。一是在財務目標的管理方面對各部門可以有一個量化的考核指標，為解決部門的績效考核提供一個量化標準。二是使各部門參與到目標的制定過程中，可以調動責任部門的積極性，使公司整體目標的完成更有保障。

　　物業管理的預算主要方面是新受托管理的小區的物業管理費測算，小區的功能特性都存在不確定性，比其他行業的預算更有難度。物業管理費用的測算應把握以下原則：

　　1、 程序和分工較為重要。根據項目的時間要求，在一定的時間必須成立測算小組，小組的成員包含人事、行政后勤、設備維修、安全管理、清潔管理、綠化管理、水電費等七種職能。各業務塊從設備、工具的配備，材料的消耗，人員的編制進行全方位的測算，排出測算工作進度表，列明階段性結果的完成時間，最終結果的完成時間。

　　2、 測算與決算有明顯的區別。測算是說服性的，而不是結論性的。我們測算的目的是說服業主、說服招標單位、甚至說服我們自己。所以測算應加強可理解性，才能增強它的說服力。

　　3、 對于一個較大項目的測算，財務應將自己更多放在是組織者、審核者或被說服對象的角度上，而不僅僅是一個計算者。至少財務人員有一個參與者應處于這樣的位置，這可以增加測算結果的客觀性。

　　4、 為了加強費用測算的說服力，應使測算內容盡量具體化、標準化。如，綠化費用中有以每平米為單位的苗費、水費、肥料費用;清潔費用中有以每平米的用料、打臘等費用;辦公費用先有一個人頭費用一樣的標準，再乘以行政人員人數即可。這就有了具體的成本標準，在此基礎上乘以數量即可，這樣可以減少工作量，加強說服力、科學性、可信性。

　　5、 表格中使用E*CEL模塊化鏈接，這樣可以在改動一個基礎數據的同時相關數據也自動更新。

　　6、 測算表屬管理會計報表，管理會計報表與財務會計報表相比，理論上應該存在較多的個性化因素。

　　7、 費用的范圍的確定。費用列表中應注明包含的費用項目，不包含的費用項目，應予以明確。

　　8、 財務預算是成本控制的重要方法，對于管理自有物業的物業管理企業，成本管理關系到其管理的效率，對于面向市場的物業管理企業，成本管理關系到市場拓展的成效、企業之間的競爭力的高低，乃至企業的生存。

　　六、制度建設

　　財務制度建設應根據公司的實際情況制定，同時對政府有關部門的相關法規以及上級公司的有效的規章制度進行整理，共同形成完整的指導公司財務工作的法規制度體系，并以適當的方式公布。

　　(附件2：《物業公司法規制度體系目錄》)

　　公司根據自身的管理模式制定通用的《財務管理制度》、《財務報銷制度》、《財務工作質量評估制度》等，設置權限，規定流程、分級管理。

　　附件3《財務管理制度》

　　附件4《財務報銷制度》

　　附件5《財務工作質量評估制度》

　　公司財務管理應有較完善的內部控制制度，控制以下的財務事項。

　　1資金的控制

　　1.1現金控制程序

　　1.1.1任何人不得從頭到尾經辦一筆業務;

　　1.1.2分開處理出納和會計業務;

　　1.1.3盡可能集中收取現金;

　　1.1.4收到現金及時記賬;

　　1.1.5鼓勵顧客索取收據或發票;

　　1.1.6每日收取的現金應送存銀行;

　　1.1.7除金額較小及規定情況，嚴格控制使用現金;

　　1.1.8物業公司的收費最好采用銀行托收，不僅可減少物業公司的工作量，而且方便住戶，減少因收費原因引發服務投訴的機會。銀行托收工作應在交房前作好準備工作，與銀行簽署相關協議，在交房現場開立存折。

　　1.2非財務人員(如安全員、客戶服務人員)收取現金的管理：

　　1.2.1對被授權收取現金的人員應作適當考察，收取現金的權限應明確;

　　1.2.2應明確告知，代收現金人員應按要求定期交回現金，報告收入;

　　1.2.3負責人應及時跟進沒有交回現金的人;

　　1.2.4收款應記錄在簡要的現金登記本上;

　　1.2.5經常檢查與其他的記錄來核對其現金的數量;

　　1.2.5租金及管理費收取應設置明細臺賬，記錄收款情況;

　　1.2.6獨立于收款人的人員應不定期按臺賬中未收款情況進行抽查。

　　1.3銀行存款的管理

　　1.3.1未簽發的支票需安全保管;

　　1.3.2負責簽發支票的人不能負責應付或應收款賬;

　　1.3.3支票只能在正確的批準事項完畢后方能簽發;

　　1.3.4審批憑證在付款后必須立即注銷;

　　1.3.5已簽支票最好立即交付，否則須保管于安全地點;

　　1.3.6銀行余額調節表由簽發支票、保管現金以外的人擔任;

　　1.3.7支票的印鑒分別保管;

　　1.3.8銀行調節數應及時查驗;

　　1.3.9控制開具無抬頭支票及遠期支票;

　　1.3.10公司應在充分掌握流程的情況下，嘗試開展網上支付的功能，可減少報銷人員的時間浪費，提高支付及查詢效率;

　　1.3.11出納員應定期(日或周)編制資金報表，報送公司相關領導。

　　2采購的控制程序

　　2.1采購的申請單需經批準;

　　2.2批準人的權限需預先設定;

　　2.3須購物品及數量應預先設定并記錄在申請單上;

　　2.4商品應檢驗數量、質量及狀況，收貨后應由相關部門簽發收貨單;

　　2.5收貨單要與申請單核對，超量或不足應及時通知供應商，收貨單應預先編號;

　　2.6收到的發票應與申請單、收貨單核對;

　　2.7發票應由獨立于申請及收貨職能人的負責人批準付款;

　　2.8應付賬款記錄應由收貨人、付款審批人以外的人保管;

　　2.9供應商的對賬表應與應付賬款定期核對。

　　3存貨管理控制程序

　　3.1檢查殘次商品，其處理需經批準;

　　3.2貨物收發需登記并與相關憑證相一致;

　　3.3所有的存貨賬目需與總賬核對一致，不一致處應查清原因;

　　3.4存貨數量應由負責倉庫以外的人定期根據記錄來檢查，不一致處應查清原因;

　　3.5沒有保存連續記錄的倉庫應進行一次全面的清點;

　　3.6最高和最低記錄應作預先設定并評審;

　　3.7再訂貨點應預先設定并評審;

　　3.8各類商品的存放地點應標識;

　　3.9商品應存放于安全之處，以防止損失;

　　3.10 所有商品應標識相應信息并按類存放于各處;

　　3.11 進入倉庫應受到限制。

　　4工資管理程序

　　4.1雇用及解雇需有符合公司程序及法律規定的書面批準;

　　4.2工資水平的變動需有書面的批準;

　　4.3加班需由人事以外的部門核準;

　　4.4關于工資中扣款的經常性檢查，是否支付給應收單位及部門;

　　4.5長期不在崗人員的工資水平需按標準來核對。

　　5.收款臺賬

　　5.1公司應按每一收款單位或個人建立應收款臺賬;

　　5.2應收款臺賬應定期與欠款單位核對;

　　5.3財務部應及時將拖欠款名單及處理情況，定期向管理層報告;

　　5.4針對不同拖欠金額及拖欠時間的應收款應采取不同級別的處理方法;例如：累計拖欠1萬元以下由物業服務中心負責處理、跟蹤，1萬元以上、2萬元以下由財務管理部跟蹤，2萬元以上報告總經理，由總經理指定人員處理。

　　6內部控制制度的局限

　　6.1平衡控制成本與控制效果的需要，一項十全十美的監控制度是不存在的，從成本上也不劃算的。

　　6.2內部控制適用于系統性的事項，不適用一次性的事項。

　　6.3疏忽誤解命令或其他人為因素會導致內控制度失效。

　　6.4管理人員的內外勾結作弊會導致內控制度失效。

　　6.5濫用權力或凌駕于制度之上使內控制度失效。

　　七、內外部關系及涉稅事務

　　內外部關系。財務部應改變保守的傳統形象，加強財務的公關意識。對外，加強與國稅、地稅、財政、銀行、物價及上級主管部門的全面聯系，取得他們的指導與支持，在出現一些偶然性的突發事件時才能做到溝通的有效。對內，與物業管理處、綜合管理部應加強溝通與協調，以便在財務管理方面與他們發生不一致時獲得理解，使財務的理念得以貫徹。

　　在企業管理的過程中，會與內外部的許多單位和個人發生關系，其中與財務有關系的部分則形成了企業的財務環境，妥善處理各方關系，對財務管理工作有重要意義。其中外部關系主要是政府部門及銀行，內部關系主要是財務部門與其他部門之間的關系。因各種物業公司的產權結構及運作方式不一，物業公司可能一般不涉及其他部門，現主要針對涉稅事務做一闡述：

　　涉稅事務原則性強、風險較高。財務部門應指定專門人員負責，研究對企業最有利的合法納稅方式，除具體工作外，要負責每月確認稅務相關工作確已關閉。

　　財務人員應加強對稅務法規及稅務部門具體辦事流程的學習，做到精通辦稅業務。

　　從物業公司成立開始，應對國稅、地稅、征收、檢查等稅務部門進行良好的溝通，建立良好的公共關系。同時物業公司最好采用電子報稅方式，節約人力，對報稅的內容及資料進行復核。

　　發票管理。公司應對發票的管理給予高度重視，設置專人保管，原則上填開、蓋章、核銷各環節應盡量分開。

　　除稅務部門外，財務部涉及政府公共關系部門還有銀行、財政、物價等部門，財務部應分別其特點，指定專人研究其政策規定、有計劃地保持良好的公共關系。

　　對內部單位而言，財務部應提高財務服務意識，為物業管理處及其他職能管理部門提供工作支持，與物業管理處及其他職能部門保持良好溝通，努力提高財務部在公司內的影響力。

　　八、財務報告

　　各種財務報告是財務部與公司領導進行溝通的重要工具，也是財務工作的重要成果。財務部應定期向公司領導遞交相關報告及報表，具體時間與報表內容可能有差異，但總體應包含以下報表：

　　1.資金周報表。向公司領導提供公司最新的資金收支余情況，以便更好地使用或調度資金。

　　2.應收款明細表。應收款管理是物業管理企業財務管理的一個行業性的難點，財務部應按金額大小及拖欠時間長短等指標將各主要拖欠款客戶進行列表，將本期應收款管理情況及時報告公司領導。

　　3.各部門收支情況表。各部門的收支狀況及盈虧狀況反映了公司整體財務計劃的執行情況，公司領導應對這些予以關注，這些報表內容是公司領導對業務部門加強財務管理所必要的信息。

　　4.行政部門費用明細表。因行政部門不創造利潤，控制行政費用是實現收支控制的重點之一。公司為控制行政費用，管理層必須對行政費用的明細有所了解，才能有的放矢。

　　5.公司基本財務報表。包括資產負債表、利潤表、現金流量表及其他附表。

　　6.財務分析。財務分析應定期將以上財務報表以文字形式形成報告，對詳細的財務收支狀況，收支結構，收支的變化的原因、與預算差異的分析、資金的管理狀況、應收款的管理狀況進行分析，提出應予以關注的因素與改善建議，并對下一期的財務狀況進行預計。最后使報告的閱讀者對公司整體財務狀況形成清晰的理解，明確財務管理的重點及方向。

　　財務分析是財務工作重要的階段性總結報告，財務部門應定期向公司領導提交財務分析，分析公司的財務狀況及應進行改善的措施。

　　財務分析的一般性原則：

　　a)分析要全面。主、客觀因素分析，成功及不足的分析，經濟因素與技術因素的分析，內外部因素的分析。

　　b)事物的聯系。要注意局部與全局聯系，報酬與風險的聯系、過去現在將來的聯系。

　　c)實事求是，不能結論先行。

　　d)深入淺出，分析問題深入核心，表述問題淺顯易懂。多用圖表，如柱狀圖，餅式圖等。

　　e)多種分析方法綜合運用。如比較分析、因素分析等。

　　f)對于過于復雜、過于專業的方法慎用，以提高報告的可閱讀性。

　　g)行文保持結構嚴謹，證據充分，邏輯嚴密。

　　h)定性與定量相結合，證據與結論相一致。

　　九、培訓學習

　　學習型組織是現代化企業的基本特征，財務部作為企業的一個子系統，應具備學習型組織的基本特點。財務部全力推進財務理念在全公司范圍內的宣貫，使財務的理念成為企業文化的一個有機組成部分。

　　財務部應負責在全公司范圍內推廣財務管理的理念，強化全體管理人員及員工的財務意識、風險觀念、經濟觀念、成本觀念、時間價值觀念，在公司舉行的各種會議及報告中，都應充分體現財務的觀念及意識，。

　　財務培訓可以分為多種形式，并滲透到工作的每一個環節和方面中。

　　在公司組織的培訓中努力開發財務的課程，入職培訓、強化培訓、及升職培訓中都應加入財務管理的內容。

　　在財務部推行新的制度規定時，組織培訓及答疑，提高財務制度的透明度。

　　對年度報告，應召開財務工作會議，對報表及報告進行講解，提高核算結果的透明度，接受其他部門的詢問與監督。

　　財務人員應加強自身的業務學習，保證專業性與社會的發展一致、業務能力的發展與經驗的發展相一致，能力的發展與企業的發展一致。

　　十、小結

　　物業管理是服務性行業，所有細節的總和體現了企業最高的管理哲學。財務管理工作已滲透到物業管理工作的每一個環節和方面，從以上六個方面不可能窮盡物業管理財務工作的所有內容，但只要在日常工作中能夠把握財務管理的基本原則，對物業管理中出現的新問題、新情況能舉一反三。最終，財務管理工作必將成為提高企業管理水平和物業管理品質的有力保障。