物業企業財務管理的特點及運行機制三

　　第三個問題：日常耗材是物業管理企業的一項重要費用支出，管好專業耗材是物業企業成本控制的重要環節

　　由于物業管理企業是圍繞“人的住用環境”以物業為對象，以人為核心開展專業管理與服務，如各類房屋建筑及附屬設施設備的維修養護，物業環境的治安保衛，消防管理，清潔保潔，污染防治，綠化管理，停車場管理等，每一項業務的開展均需耗費物料用品。

　　為了加強和規范物料用品采購的管理，嚴格控制和節約各類物品的支出成本，河南萬廈公司出臺了《物料用品采購規定》,河南萬廈物業公司日常對各種耗材的管理，分為由公司統購的物品和由管理處自行采購的非統購物品兩種方式，對大宗、常用、易損物品由公司統一采購，各管理處根據年初預算的需求，到公司倉庫領用，對單位價值較低，非常用物品由各管理處自行采買。

　　年度預算時公司從多方面考慮，根據各個物業區域的設施設備、房屋及附屬物的老化程度進行物料耗材的預算。如對于清潔保潔用品的預算可以按照保潔人員的數量，根據保潔區域的檔次和清潔衛生工作所負責的面積大小，來配置不同的保潔工具用具，預算出不同的費用額。公司對物品的采購實行年初預算總額，日常管理過程中放權和收權相結合的管理模式，通過建立健全物品管理的內部控制制度,在物品采購、領用、儲存管理上建立規范的操作程序,堵住漏洞，降低成本。

　　河南萬廈物業的“成本控制”模式是從現代企業財務管理中引申、深化出來的，是財務管理理論運用到企業管理實踐中的典范。

　　第四個問題：資金管理

　　在資金管理方面，為加強公司系統內資金使用的監督和管理，加速資金周轉，提高資金利潤率，保證資金安全，公司制定了嚴格的資金管理規定。

　　公司財務管理部是公司資金管理部門，辦理各管理處以及公司內部獨立單位的結算和資金管理工作,財務管理部具有管理和服務的雙重職能，與下屬管理處在資金管理工作中是監督與被監督，管理與接受管理的關系，在結算業務中是服務與被服務的客戶關系。

　　由于我公司管理項目分散，公司成立了一支業務嫻熟、具有專業技能的會計隊伍，財務人員分散辦公，統一管理，各管理處財務人員全部采用電算化，統一核算方式、統一核算程序、統一核算模式。公司財務管理部按管理處設置明細賬，單獨核算到管理處，各管理處財務核算到每一戶業主各項應收費用。

　　在存款管理方面,公司內各管理處在附近銀行保留一個存款戶，辦理小額零星結算，以點帶面，全方位控制收入來源，所有現金類資金在公司規定的限額及時效內繳存銀行，由公司統一管理和控制。在資金支出方面，公司根據各管理處實際情況，酌情核定備用金，嚴禁坐支現金。

　　在資金管理和檢查方面：公司財務管理部以資金的安全性、效益性、流動性為中心，定期開展以下資金檢查和管理工作，并根據檢查情況，定期向總經理、董事長專題報告。

　　a)定期檢查各管理處的現金庫存狀況。

　　b)定期檢查各管理處在財務管理部的結算情況。

　　第五個問題：關于物業管理企業納稅管理的具體做法

　　物業管理企業屬服務業，是一個微利企業，歷屬地稅管轄，應交納的流轉稅種包括營業稅、城建稅和教育費附加，如果企業經營范圍包括租賃業務，則同時還應按租賃收入交納房產稅。以上交納的稅收是以營業收入作為納稅基數的。無論企業規模是大還是小，都應按國家稅收政策合法納稅、合規經營。至于企業所得稅，以20**年為界，20**年前成立的企業

　　向地稅局交納企業所得稅，20**年后新成立的企業向國稅局交納企業所得稅，企業所得稅是以企業應納稅所得額為基數，平常有利潤預交，年終匯算清繳。

　　由于稅務部門的分立，自20**年取銷代理業發票后，物業管理企業重要的業務：代收水電氣暖等代理事項的發票無法解決，雖然物業管理企業歸屬地稅局管理，但代收的項目又均歸國稅局所管的增值稅稅種，代理發票的問題，地稅推國稅，國稅又暫無法解決，雖然關于該事件我曾通過多渠道向省國稅、省地稅及相關部門多次反映，但目前仍無法解決。鑒于物業管理企業代理業務處于如此不利形勢，我不贊同有的物業管理企業利用地稅局的服務業統一發票開具代收業務，將稅費轉嫁給所服務的客戶，這樣做既多交了冤枉稅，增加了客戶負擔，同時也違犯了發票管理暫行規范，超經營范圍使用發票。

　　在稅務部門沒有解決這個問題之前，物業行業應有統一的核算口徑，我建議物業企業依據20**年頒布的企業會計制度中其他法規《會計基礎工作規范》的通知(財會字[1996]19號)中第三章第二節第五十一條的規定，一張原始憑證所列支出需要幾個單位共同負擔的應當將其他單位負擔的部分，開給對方原始分割單進行結算。即采用自制分割單的形式，開展代收業務，以規避繳納冤枉稅。代收項目如果核算方法不對，直接影響企業的經濟效益。

　　物業管理企業伴隨著我國gg開放的歷程一路同行，物業管理已經成為具有相關規模的新興行業，但還沒有獨立的行業財務制度，財務管理工作基礎還很薄弱，許多問題有待實踐和探索。

　　以上是我個人在物業管理企業財務管理過程中的一些淺顯的認識和體會，大家有什么不同見解，還請多提寶貴意見。

篇2：物業企業財務管理規定

　　物業企業財務管理規定

　　一、目的。本規定規定了公司資金、現金、票據、費用開支、會計檔案的管理辦法，旨在加強會計基礎工作，正確執行國家財經紀律和財務制度，更好地為物業管理工作服務。

　　二、適用范圍

　　本規定適用于公司財務部對資金、現金、票據、費用開支、會計檔案的管理。

　　三、職責

　　財務部財務人員嚴格執行本規定，并監督公司全體員工執行本規定。

　　四、工作內容和要求

　　1.本規定的基本原則是:執行國家有關法律、法規和財務制度，對公司的財務活動實施有效控制，并接受上級有關部門的監督。

　　2.財務部是公司財務管理部門，在總經理領導下，對公司財務活動實行統一管理。

　　3.財務人員管理

　　(1)會計人員的聘用，由行政人事部初試后，由總經理直接面試后決定。

　　(2)公司重大項目的決策須有財務部負責人參加。

　　(3)財務人員必須具備專業技術資格，持證上崗。

　　4.資金管理

　　(1)原則上應在國有商業銀行開設銀行帳戶，開設或撤銷銀行帳戶時，必須報總經理批準。確需在非國有商業銀行開戶的，在申請開設帳戶的同時，須報審帳戶資金最高限額。財務負責人必須監督帳戶資金限額的執行情況，并對執行結果負責。

　　(2)必須按銀行及公司規定使用現金。

　　(3)庫存現金限額，按開戶銀行的規定執行。開戶銀行沒有核定限額的，最高不得超過5000元。

　　5.實物管理

　　(1)關于材料物資管理的規定:

　　a)購進的材料物資，原則上應先進倉，后領用。

　　b)對生產中急需的或零星的輔助材料，確需直撥使用的除按規定審批外，必須經項目負責人驗收并簽名，方可報銷。

　　c)工程完工后，剩余的材料必須辦理退倉手續。

　　d)材料、物資必須至少在每年三月和九月盤點二次。會計人員必須實地監督盤點，財務負責人必須對盤點結果的真實性負責。

　　e)對材料物資出現盤盈、盤虧的，必須查明盈、虧的原因，提出改進措施。必要時，對庫存材料進行復點。

　　6.固定資產管理

　　(1)各管理處、部門必須指定一名固定資產實物保管責任人，對固定資產的實物管理負責。

　　(2)固定資產必須設置卡片帳進行管理，卡片帳必須由固定資產保管責任人簽名，保管責任人變更的，必須及時變更卡片帳。

　　(3)在每年的六月，財務人員必須會同固定資產專責及實物保管責任人全面盤點固定資產。會計人員必須實地監督盤點，對盤點結果的真實性負責。

　　(4)盤點中出現的損溢，必須按規定的程序報批。

　　7.會計檔案管理

　　會計憑證、會計帳簿、會計報表及儲存會計資料的磁盤是企業的重要經濟資料，要定期裝訂、整理立卷、妥善保管。

　　(1)會計檔案管理實行分階段負責制。按會計憑證的傳遞流程分出納責任期、主管會計責任期。其中出納責任期從出納審核并接收業務部門的原始憑證起，到出納將憑證傳遞給主辦會計為止;主管會計責任期是從主辦會計審核并接收出納傳遞過來的憑證起，到將會計檔案移交給檔案室保管為止。

　　(2)在出納責任期，出納對交存的原始憑證及自己填寫的記帳憑證負保管責任，按規定于每月28日前傳遞給主管會計。

　　(3)在主管會計責任期，主管會計對出納交存的會計憑證、電算產生的記帳憑證、所有科目匯總表、裝訂成冊的憑證本、會計帳簿、會計報表、已登錄的檔案袋、儲存會計資料的磁盤等負責保管，同時應按歸檔要求對各類檔案負責立卷、裝訂成冊、分類分柜保管。存放場所應加鎖，鑰匙由主管會計掌握。檔案原則上不得借出，如有特殊需要經總經理批準后，征得主管會計的同意并約定歸還期，辦理登記手續。借用期內借出資料的借用人負責保管。超過借用期限，主管會計未催討追索，造成會計資料丟失的主管會計負連帶責任。

　　(4)會計年度終了后，當年的會計檔案半年內仍保存在主管會計處，期滿后編造清冊移交公司的檔案室。

　　(5)會計檔案必須妥善保管，存放有序，查找方便，并嚴格執行安全和保密制度。

　　8.定期公布管理規定

　　(1)按業主管理委員會的要求，采用不同形式，定期公布管理費用收支情況、維修基金使用情況。

　　(2)對較大費用的支出要分析情況、加以說明。

　　9.財務管理安全管理規定

　　(1)注意防盜，財務管理部門嚴禁閑雜人員逗留，下班關好門窗，鎖好保險箱，密碼加鎖，密碼注意保密。

　　(2)保險箱鑰匙不得在辦公室過夜。

　　(3)注意防火，室內嚴禁抽煙，下班切斷電源。

　　10.財務人員工作要求:

　　(1)財務部經理

　　a)貫徹執行國家和上級有關財務管理方針、政策和法規，遵守國家法律、法令。

　　b)嚴格遵守財經紀律，建立和健全財務管理制度及核算制度，并負責督促檢查執行情況。

　　c)負責公司資金的平衡、掌握和監督資金的合理使用，監督資金回籠，考核資金使用和投資效果。

　　d)參與策劃重要的經營策略，并對重要經濟合同及投資項目進行評議。

　　e)向上級領導提供季度分析報告，并提出可行性建議。

　　f)負責收付憑證的審核、工程結算工作。

　　g)負責編制公司年度預算，制定各部門考核指標并監督執行。

　　h)對財務人員進行業務指導。

　　(2)主管會計

　　a)按國家會計制度規定，進行認真審核、分錄、算帳，做到手續完備、內容真實，數字準確、帳目清楚，做到帳物相符、帳帳相符、帳表相符。

　　b)根據公司的特殊性，分門別類進行分部門分小區建帳核算，使公司領導和各部門各小區領導能及時掌握盈虧情況，

　　c)編制各種記帳憑證，及時編制會計報表，為領導的管理工作提供有關的數據資料。

　　d)負責妥善歸檔保管好會計憑證、帳簿、報表等一切檔案資料。

　　e)編制資產負債表、損益表、收入明細表、成本明細表，并與其他報表相互核對，有對應關系的數字必須保持一致，年終編報財務狀況變動表及財務分析。

　　f)依據國家稅法規定，按時按規定繳納各項稅金，做好有關資料的報送工作，按發票管理的有關規定，做好發票的保管及發出工作。

　　g)嚴守機密，妥善保管會計檔案資料，及時裝訂會計憑證，年底結算完畢，將全年會計憑證、帳簿、會計報表等資料收集齊全，整理立卷，妥善保管。

　　h)指導出納，定期檢查或抽查出納的現金庫存情況。

　　i)編制每月經營情況分析并提供分析報告。

　　(3)出納員

　　a)遵守國家有關財經紀律，嚴格執行現金管理規定和銀行結算制度。

　　b)負責辦理現金收付各銀行結算業務，負責登記現金的銀行存款日記帳，每月終及時做出銀行存款調節表。

　　c)負責保管庫存現金和各種有價證券、結算憑證、空白支票、收據和有關印章。

　　d)認真審查每一筆款項的支付和費用報銷，對違反規定的一律拒付，并及時向有關領導反映。嚴禁白條取款入帳。

　　e)負責工資表的編制及發放。

　　f)出納人員不得兼管收入、費用、債權、債務帳簿的登記工作和檔案的保管工作。

篇3：物業企業財務管理制度

　　物業企業財務管理制度

　　一、財務管理制度

　　1.嚴格執行國家規定的財務會計制度和有關財經紀律，按《會計法》辦事，遵章守法，做好財務會計工作。

　　2.財務部負責全公司的經濟總核算，并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。

　　3.負責組織各部門編制收支預算草案，根據總經理的指令，結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案，定期對執行情況進行分析，并作出書面報告送總經理。

　　4.管理和控制各部門編制收支計劃，平衡工作，嚴格檢查備用金的使用，嚴格執行庫存現金限額制度，負責全公司資金運作的組織和調動，定期把資金變化情況向總經理匯報。

　　5.遵循權責發生制原則及時完成收支核算，做好財務記載，正確核算，按時準確編報會計報表。

　　6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費，做好收支結算表、欠繳管理費情況表，編制月、季、年度損益表和資產負債表。

　　7.每年*月、*月向商戶公開本步行街管理費的財務收支狀況，并按規定程序審核后張貼于本步行街管理處的告示板上。

　　8.負責公司的各項財產登記、核對工作，保證資產更新的資金來源，保障資產的更新換代。

　　9.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支，對違反規定，未經審批的開支一律不得報銷。

　　二、會計核算管理制度

　　1.采用借貸記帳法，以權責發生制為原則，收入與其相關的成本、費用應當相互配比。

　　2.合理劃分收益性支出與資本性支出，凡支出的效益僅與本會計年度相關的，應當作為收益性支出(如辦公費用的支出)；支出的效益與幾個會計年度相關的，應當作為資本性支出(如固定資產的購置)。

　　3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。

　　4.會計核算以人民幣為記帳本位幣；會計記錄的文字均使用中文；會計憑證使用復式記帳憑證。

　　5.會計科目的設置，會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制，必須符合國家統一的會計制度的規定，并應及時向董事會和有關部門報送會計報表。

　　6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料，應當按照國家有關規定建立檔案，妥善保管，保管期滿需要銷毀時，要填寫"會計檔案銷毀清冊"，經總經理審閱，報董事會和財政部門批準后銷毀。

　　三、現金管理制度

　　1.根據物業管理公司管理業務的需要，庫存現金限額為人民幣壹仟元正，超出限額部分，應在當天存入銀行，現金必須在規定的范圍、限額內支出，除特殊情況外，不得在現金收入中直接坐支。

　　2.現金的使用范圍:

　　2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項；

　　2.2 支付給不能轉帳的集體單位或城鄉居民個人的勞務報酬或購買物資的款項；

　　2.3 結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。

　　3.不準單位之間和個人因私借用備用金。

　　4.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現金。

　　5.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現金。

　　6.行政人事部因采購工作需要，可申請配備備用金，限額￥1，000元，用于零星采購，并于每年末辦理清算手續，次年初重新申請配備。

　　四、支票管理制度

　　1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規定，不得發出空白支票，為方便工作，經總經理審批后可發出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票，即必須填寫日期、用途，只空出金額、收款人名稱欄，但必須注明限額，凡領用支票者必須在開出支票五天內報帳。

　　2.支票金額起點為人民幣100元，支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現金，也可以用于轉帳，在普通支票左上角劃兩條平行線的，為劃線支票，劃線支票只能用于轉帳，不得支取現金。

　　3.簽發支票應使用碳素墨水或墨汁填寫，票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章，支票印鑒應蓋在出票人簽章處，不得蓋在空白的磁碼區域上或多蓋預留銀行印章，否則銀行將予以退票。