如何做好物業企業物料消耗的管控

　　物業管理，通常的理解是對物業包括已建房屋和建筑物、共用部位、共用設施設備進行管理。但是，這種理解并沒有包括物業管理的全部內容。物業管理作為社會一項專業化管理服務行業，除了對物業實體和區域的管理、做好以業主和使用人為主體的公共服務、專項服務和特約服務之外，還包括對物料消耗控制的管理。

　　物料消耗是物業管理的重要領域，是指物業管理服務過程中對物料、用品、機具、工具、器材等的耗用。物業管理企業的成本費用除了人員費用之外，物料消耗占了很大比重。有效使用物業管理經費資源是物業管理企業的職責，管理要領在于按照專業化要求進行物料消耗控制。具體采取以下措施進行處理。

　　一、建立嚴格的物料消耗控制制度。

　　一是制定物料消耗控制崗位責任。規定四重負責制，即職能部門主管負責本部門物料消耗預算和執行、物料消耗管理員負責出入庫登記、行政助理負責審核、質量檢查監督員負責檢查監督;

　　二是實行物料采購申報制。職能部門每月物料消耗需由部門主管填寫月度《物料采購申請表》(特種情況可填單次申請表)，行政助理和物料消耗管理員就需要和數量進行盤倉和審核，經審批后方可采購;

　　三是進行物料出入庫登記。所有物料經購買后需經物料消耗管理員進行入庫和出庫登記，職能部門負責領用、發放和管理。發放物料時，領用人須填寫《物料領用登記表》。物料消耗管理員每季度盤點一次，物帳兩清;

　　四是維修申報制。各類機具由各部門負責保管、使用和日常維護，出現故障需要維修、換件，須由部門主管填寫《維修申報單》，經批準后執行;

　　五是機具報廢制。職能部門專人維護本部門機具，小故障自行排除或由機電部維修，大故障外送或特約維修，達到報廢年限和程度時，填寫《報廢申請表》，經批準作報廢處理。

　　二、建立物料消耗年度計劃控制機制。與工作計劃相應，一線職能部門(如安防、機電、保潔、綠化養護等部門)每年制定年度物料消耗計劃，對物料、用品、機具、器材等耗費作出年度預算，經審核、批準后執行。部門年度物料消耗計劃的執行由部門主管負責，月度申購參照年度物料消耗計劃進行，并與部門主管的績效考評掛鉤。質量檢查監督員對物料消耗情況檢查、監督，并在周檢表中反映檢查、處理結果。年度終了，對職能部門的物料消耗成績進行獎懲。

　　三、對養護管理項目嚴格把關。一般情況下，《物業管理服務合同》和《業主公約》都會載明物業管理企業可把本物業管理區域部分管理項目委托給有關專業技術單位管理，但不能把物業管理區域整體委托給其他單位管理。國家專業技術監督局也明文規定，對電梯、消防、制冷、監控等特種技術設備須由相關專業技術資質單位予以維護和維修。

　　在對這些養護管理項目具體處理中，一是嚴格按相關規定，對電梯、消防、制冷、監控系統等設備委托具備相應專業技術資質的單位進行維護、保養和維修;

　　二是在委托選擇、洽談、簽約過程中，按招投標規定從資質、實力、價格、服務等方面嚴格篩選、把關，選擇最有實力、勝任養護的單位。同時，設立必要的《委托執行工作單》，由委托單位派來專業技術人員和本單位員工雙方確認填寫，確保委托合同順利執行;三是對于非國家法規指定由特種專業單位養護的項目盡量由本企業執行。

　　以筆者單位在管的廣東佛山華夏陶瓷博覽城為例，20**年9月之前，由于開發建設單位決定，本物業區域達10萬平方米的綠化園帶被承包給一家綠化公司管理，年度支出綠化養護費達33萬元。但由于該公司人力物力投放不足、養護技術不高，管理效果不佳。20**年9月底合同到期后，本企業決定不再續約，果斷組建綠化養護部，組建專業技術人員和12人的管理團隊，年度人員費用和物料消耗費用不足20萬元。由于人力物力保障、技術到位，綠化養護效果遠遠超越之前的承包方，物料消耗計劃執行順利，員工還可獲得節約獎勵。

　　重視和解決物料消耗控制問題，可使物業管理企業的經營管理秩序良好，確保以收定支、收盈于支經營效果，從而爭取業主和使用人的高滿意率。

篇2：xx物業公司物業費調價危機管控方案

　　xx物業公司物業費調價危機管控方案

　　一、 危機管控小組

　　總協調人：XX

　　(區域所有危機事件預控及處理的總負責人)

　　項目負責人：X

　　(危機事件預控及處理的負責人，負責信息的溝通及反饋，以及過程中的管控。)

　　資源支持及聯絡人：XX

　　(政府資源，特別是派出所、交警等的聯絡人，負責根據總協調人的安排，調用區域內所有的資源來協助項目負責人對危機事件的管控。)

　　成員：客戶中心/各部門班長及以上負責人

　　二、 危機管控信息溝通機制

　　1、事件發生后1分鐘內通報，按照危機事件信息傳遞模式圖在5分鐘內完成一個閉環。

　　2、事件發生后每10分鐘通報一次進展，并得到信息反饋。

　　3、由總協調人負責將事件向公司進行通報，同時作為歸口負責將公司及區域的信息向下反饋。

　　4、每天17：00點召開危機管控小組信息溝通會議并形成記錄。(會議內容包括但不限于通報進展，討論解決方案，分工準備等工作。)

　　客戶經理、安全主管及班長

　　三、調價前準備

　　版塊主要內容責任人備注

　　政府部門將《物管費調整方案》上報房管局、物業協會、街道、居委會、派出所等職能部門，聽取意見并就應急預案尋求資源曾新影提前備案出現危機情況給予支持

　　媒體方案確定后需提前與地產公司(王興偉)、物業公司(楊杰)進行會議討論，確定應對媒體或其它職能部門的口徑與方向，由地產公司提前主動告知相關媒體。邱蓓娟物業公司新聞發言人：X

　　地區公司：X

　　集團公司向集團公司、地區公司進行信息通報。 X

　　鐵桿客戶、大客戶、酒店溝通項目與鐵桿客戶、大客戶、酒店溝通進行深入溝通，與其保持一致，并及時了解客戶動向。X

　　品質保障 非常時期服務品質不能降低，業主有什么問題要及時處理。特別是安全，不能出現因物業的原因造成被盜事件。 各中心經理 XXX

　　接待室的準備 設置一個不干擾辦公區域的接待室作為溝通場所，提供茶水、空調、環境舒適，房間內裝置攝像機，并且能夠錄音。XX

　　律師資源與律師進行充分的溝通。XX

　　全員統一說辭全員參與，關注問題客戶，做好前期溝通和預控工作。XX

　　三、可能面臨的風險及應對思路

　　在調價啟動期間，最有可能引發的問題及應對方向：

　　在調價啟動期間，最有可能引發的問題及應對方向：

　　(一) 漲價幅度過大，酒店、整層等大客戶聯合集體拒交物管費。

　　應對此危機的思路：

　　1、成立“大客戶攻克小組”行動起來，一對一進行深度溝通，表明物業愿意持續為業主服務的態度。

　　2、項目經理、區域總經理邀大客戶公司負責人深入溝通。確有必要，召開物業與大客戶的交流會。

　　3、如果雙方分歧仍大，我們做好準備，繞過客戶和業主溝通，并做好費用調整替代方案。

　　(二)部分業主糾集認為物業合同到期，物業無資格漲物管費。是否調價應由業委會來定。

　　根據《重慶市物業管理條例》第五十四條“物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或續聘決定為止”。(PS：20**年10月1日起施行)

　　如果業主以“法不溯及以往”為由，不接受這個解釋。則以《民法通則》、《合同法》中的司法解釋進行回答，物業是有資格的。(律師意見)

　　(三)群體拒交物管費

　　應對此危機的思路：

　　1、將客戶全面清理，分類安排專人逐一與這部分業主進行溝通：表明物業為了更好服務于業主，物業盤點了近幾年的經營情況、結合各方能耗、物耗、用工成本的急劇上漲，故物業打算上調收費管。對于未交的業主，物業一定會持續催收，直至收回，不排除運用法律的武器。

　　2、持續溝通，影響為主。物業調價是為了更好地服務于業主。

　　(四)業主情緒激動，在靠馬路方面的A、B棟從樓頂拉橫幅下來、寫大字報、堵車庫出入口。

　　應對思路：

　　1、安全護衛中心負責對此異常現象的監控，發現后第一時間通報客服經理，找出掛條幅的“牽頭業主”，邀請深入溝通。

　　2、將情況通報給A、B棟的業主代表，請其放棄對紫都星座聲譽有負面影響的行為，表達物業愿意繼續為廣大業主服務的態度，調價幅度確因市場經濟所致。

　　3、通報區域總經理，是否強行拆除。

　　4、持續與“牽頭業主”保持溝通。

　　四、應對風險員工培訓說辭：

　　(一)、業主不接受漲價幅度。

　　步驟主要內容責任人備注危機處理

　　1、出現該行為，客服經理到現場拍照，同時立即通報項目，項目及時通報給區域。XX全程拍照

　　2、“大客戶攻關小組”成員行動起來，與大客戶負責人溝通。讓其自行拆除告示、終止相關行為。大客戶公關小組

　　3、以區域名義約見大客戶負責人交流，表達物業愿意為業主服好務的意愿，同時調價勢在必行。XX

　　4、園區內進行告示，統一說辭進行正面引導。客服經理先通過項目審核漲價幅度過大，酒店、整層客戶等大客戶聯合糾集集體拒交物管費。

　　(二)、媒體報道

　　危機行為：業主通過聯系媒體對此事進行采訪、報道，對大眾進行負面引導。

　　步驟主要內容責任人備注

　　危機

　　處理業主找媒體采訪：

　　物管費增長期間，各部門密切關注媒體動向(由徐冬梅負責每天對報刊、新聞、網絡進行關注)。如發現小區內有媒體采訪，在立即通報項目的同時：

　　1、統一口徑謝絕采訪(“不好意思，老師，針對媒體采訪我們公司有專門的新聞發言人，您可以留下聯系方式，我向公司通報后請其盡快與您聯系/或稍等一下，我馬上與公司聯系后回復您，好嗎?)”隨后留下對方的聯系方式，并立刻向項目匯報。全員除公司指定新聞發言人外，其余工作人員不得接受任何形式的采訪及回答媒體問題。

　　2、如媒體人員在小區內閑逛或隨機訪問業主，則請其到管理處或通報管理處，由客服經理、保安班長趕至現場處理。客服經理、保安班長原則：避免引起業主群訴事件，但需有禮有節地接待媒體人員。

　　3、與找媒體報道的業主進行溝通，避免影響進一步擴大，并通報給區域總經理和項目經理。XX/客服經理

　　4、對接媒體，確保媒體報道的正面性。

篇3：TD一中校園安全風險管控工作實施方案

　　TD一中校園安全風險管控工作實施方案

　　為貫徹落實《馬鞍山市教育系統構建“六項機制”強化校園安全風險管控工作實施方案》文件要求，牢固樹立安全發展理念，堅持風險預控、關口前移、重心下沉，堅持分級管控、分類實施和屬地管理相結合的原則。

　　落實開展校園安全風險查找、研判、預警、防范、處置、 責任“六項機制”建設，有效提高風險預防處置工作科學化、信息化、標準化水平。

　　落實風險管控責任，采取有效措施控制重大安全風險，對學校風險點實施標準化管控，提升學校安全風險管控水平，在全面編制完成各級各類學校風險點清單的基礎上，科學核定風險級別，制定有效防范措施，把隱患消滅在事故前面，有效防范校園安全事故，保持校園安全穩定。確保校園安全穩定，特制定本實施細則。

　　一、工作目標

　　通過建立起完善、有效運行的風險分級管控體系，全面推進落實學校主體責任，有效促進校園安全科學管控，在全校范圍內構建形成全覆蓋、全方位安全風險防控，實現標準化、信息化的校園安全風險辨識管控體系，提高學校本質安全管理水平。

　　二、工作原則

　　(一)學校安全風險辨識分級管控堅持“安全第一、預防為主、綜合治理”的方針，實行“誰主管、誰負責”和“管業務必須管安全”的原則。

　　(二)安全風險辨識分級管控是指按照安全風險點的不同風險級別、所需管控資源、管控能力、管控措施復雜及難易程度等因素，確定不同管控層級的風險管控方式。

　　三、職責分工

　　學校作為安全風險管控的主體，其主要負責人對本校安全風險辨識、安全風險防范和管控體系建設工作全面負責。學校主要承擔以下職責：

　　1.建立健全安全風險責任制，明確各崗位風險管控的責任人、明確責任范圍等內容;

　　2.按照“全覆蓋”的要求，委托具有相關資質或教育主管部門審核認可的中介技術服務機構開展對校園及周邊進行風險辨識工作,對辨識出的風險進行評估分級,形成學校安全風險評估報告，并及時報教育主管部門審核;

　　3.編制本校安全風險點名冊，并根據風險等級、管理和環境評估狀況，提出管控措施;

　　4.學校應當在存在風險的位置、區域，設置明顯的告知標志，將風險基本情況、危害特性以及可能引發的事故后果和應急措施等信息，告知本校師生和可能受影響的單位、區域及人員;

　　5.學校應當制定風險巡查制度，明確各風險點風險巡查責任人，對存在風險的環節、物等安全狀況進行巡查，建立巡查檔案;

　　6.學校應組織制定并對教職工進行崗位風險培訓，使其了解風險的危險特性，熟悉風險管理規章制度和相關安全操作規程，掌握安全操作技能和應急措施;

　　7.對學校存在的風險實施動態化管控。因設施設備改造、技術升級等原因，致使安全條件有較大改善的，應根據情況重新評估并確定風險級別。

　　四、學校安全風險級別劃分標準

　　學校安全風險指的是學校可能發生危險事件，造成或可能造成人員傷亡、財產損失及影響學校安全與穩定的組合。

　　根據風險的可控程度、可能性、影響范圍和可能造成損害的程度等因素，對學校安全風險進行分級，I 級、II級、 III級、 IV級、 V級。

　　I級：極有可能發生 全國范圍內發生頻率極高

　　Ⅱ級：很可能發生 全國范圍內發生頻率較高

　　Ⅲ級：可能發生 全國范圍內發生過，類似區域/行業也偶有發生;評估范圍未發生過，但類似區域/行業發生頻率較高

　　Ⅳ級：較不可能發生 全國范圍內未發生過，類似區域/行業偶有發生

　　Ⅴ級：基本不可能發生 全國范圍內未發生過，類似區域/行業也極少發生

　　作為安全風險管控至關重要的是要認清風險，找準危險點。學校安全風險辨識管控就是針對學校制度管理、人員素質、設施設備、環境和教育教學活動等項目進行辨識與評估，認清風險，找準危險點，采取預防措施或控制措施將風險降低到可接受的限度。

　　五、學校安全風險分級管控體系建設實施步驟

　　針對學校事故發生規律和季節性特點，采取調研商談、第三方參與、專家論證等形式，找準安全風險點，實施超前預判。學校每月進行一次安全風險預判，并建立重大安全風險工作臺賬。學校安全風險分級管控體系建設，分四個階段進行。

　　(一)準備階段

　　成立工作小組，收集和研讀相關資料，熟悉分級方法和工作步驟，開展初步現場調查，了解本校及周邊概況，編制風險分級評估方案。

　　(二)實施階段

　　依據風險分級評估方案，組織安全、管理、技術、設備等技術人員和專家(也可委托有資質的中介服務技術機構)，圍繞人的不安全行為、物的不安全狀態、環境的不良因素和管理缺陷等要素，突出本校設備設施、施工場所、操作行為、環境條件、安全管理等重點部位和環節，全方位開展排查，了解學校各崗位、部位、環節存在的風險因素和學校安全管理現狀、校園及周邊治安管理狀況，匯總、分析準備和實施階段所得的資料、數據，通過分析研究制定本校安全風險分級管控標準。

　　(三)編制分級報告階段

　　在前期量化分析的基礎上，對排查和預判出來的風險點進行分級，確定風險類別，并按照危險程度及可能造成后果的嚴重性，將風險分為影響特別重大(5) 、影響重大(4)、影響較大(3)、影響一般(2)、影響很小(1)，編制本校風險五級分級報告，根據風險等級、管理和環境評估狀況，提出有針對性的管控措施建議。

　　(四)管控與警示

　　學校針對風險分級管控措施，建立管控手冊，確定各級風險管控責任部門和責任人，告知風險管控職責，并在重點區域設置風險警示牌。

　　六、學校安全風險分級管控措施

　　按照工作原則，對分析預判存在的安全風險實施定人定責管控，定期組織評估，確保風險在控可控，及時消除風險隱患。

　　1.明確管控措施。針對風險類別和等級，將風險點逐一明確學校的管控層級(處室組、年級、班級、崗位)，落實具體的責任單位、責任人和管控措施(包括制度管理措施、物理工程措施、視頻監控措施、自動化控制措施、應急管理措施等)，形成“一校一冊”學校安全風險評估報告。

　　2.風險公告警示。公布本學校的主要風險點、風險類別、風險等級、管控措施和應急措施，讓每位教職員工了解風險點的基本情況及防范、應急對策。對存在安全風險的崗位設置告知卡，標明本崗位主要危險危險因素、后果、事故預防及應急措施、報告電話等內容。對可能導致事故的工作場所、工作崗位，應當設置報警裝置，配置現場應急設備設施和撤離通道等。同時，將風險點的有關信息及應急處置措施告知相關單位。

　　3.排查消除隱患。學校針對各個風險點制訂風險隱患排查治理制度、標準和清單，明確學校內部各部門、各崗位、各設備設施排查范圍和要求，建立全員參與、全崗位覆蓋、全過程銜接的風險排查治理機制，形成閉環管理，實現學校風險隱患自查自糾自報常態化。

　　4.加強應急管理。學校根據風險預判評估情況，科學編制應急預案，并與當地政府及相關部門的有關應急預案相銜接。學校要建立專(兼)職應急救援隊伍或與鄰近專職救援隊簽訂救援協議。在安全風險、隱患排除前或者排除過程中無法保證安全的，要從危險區域內撤出師生，疏散可能危及的其他人員。重點崗位要制定應急處置卡，每季度至少組織1次應急演練。經常性開展從業人員崗位應急知識教育和自救互救、避險逃生技能培訓。

　　TD一中