酬金制下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的會(huì)計(jì)核算主要問題及對(duì)策

　　從20**年1月1日起，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》就已正式實(shí)施。該《辦法》中提出：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;《辦法》對(duì)酬金制是這樣定義的：酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　酬金制在國內(nèi)一些地區(qū)已推行多年了，然而由于缺乏酬金制的理論研究和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，再加上地方政府長久以來一直把物業(yè)服務(wù)收入作為持續(xù)增長的重要地方稅源，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)被動(dòng)沿襲以往的會(huì)計(jì)核算方法，使酬金制的優(yōu)越性在實(shí)踐中受到抑制。本文試圖理清酬金制下物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本認(rèn)識(shí)，并嘗試建立一套酬金制下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的會(huì)計(jì)核算模式，以期起到拋磚引玉的作用。

　　一、如何認(rèn)清酬金制下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)

　　為了認(rèn)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)，我們對(duì)它從以下幾個(gè)不同的角度來進(jìn)行綜合分析。

　　1.從收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)來看，酬金是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理項(xiàng)目上可以獲得經(jīng)濟(jì)利益的唯一渠道，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取了全部的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但是，除酬金以外，相關(guān)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益并不能流入物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身。所以，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，不能將物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為企業(yè)的收入。

　　2.從會(huì)計(jì)核算的“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則來看，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)確認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“代管資金”。

　　會(huì)計(jì)核算的“實(shí)質(zhì)重于形式”原則，要求我們?cè)跁?huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)當(dāng)按照交易或事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，而不應(yīng)當(dāng)僅僅按照它們的法律形式作為會(huì)計(jì)核算的依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于收到的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，僅有管理(包括按合同或約定用途使用)的權(quán)利，沒有通過業(yè)務(wù)操作從中取得收益的權(quán)利，而業(yè)主則保留了對(duì)全部物業(yè)服務(wù)資金的監(jiān)督和管理的權(quán)利，因此，實(shí)質(zhì)上，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)代全體業(yè)主管理的貨幣資金。

　　3.從管理業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的主體來看，目前除物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并無更合適的主體。全體業(yè)主歸集起來的物業(yè)服務(wù)資金本可以由業(yè)主委員會(huì)這樣的機(jī)構(gòu)管理，但是，因?yàn)槟壳拔覈臉I(yè)主委員會(huì)尚不具備法人主體資格，從而也就不具備法人財(cái)產(chǎn)權(quán)利，包括開立銀行賬戶管理業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的權(quán)利?；谶@樣的理由，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就擔(dān)起了暫時(shí)保管的責(zé)任，合同到期時(shí)，要么移交業(yè)主委員會(huì)，要么移交給下一任物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　4.從會(huì)計(jì)核算的基本前提“會(huì)計(jì)主體”的角度來看，在酬金制下，物業(yè)管理處是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，但其會(huì)計(jì)核算的責(zé)任主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這更清晰地反映出物業(yè)服務(wù)企業(yè)“代人理財(cái)”--“代業(yè)主管理資金”的特征。

　　對(duì)于采用酬金制作為計(jì)費(fèi)方式的物業(yè)管理項(xiàng)目而言，物業(yè)管理處只有作為獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體才能將物業(yè)服務(wù)的提供者即物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)與其受托代理的物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)營活動(dòng)區(qū)別開來。由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主預(yù)交的物業(yè)服務(wù)資金，屬業(yè)主財(cái)產(chǎn)，顯然，就不能將其作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入。

　　綜上所述，我們不難得出這樣的結(jié)論：酬金制下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)以代理人的身份為業(yè)主管理的資金，在會(huì)計(jì)上應(yīng)當(dāng)作為“代管資金”;對(duì)于采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅包括物業(yè)服務(wù)酬金。

　　二、酬金制實(shí)施過程中存在的主要問題及對(duì)策

　　近年來，物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化分工越來越細(xì)，越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將自己定位于“社區(qū)服務(wù)集成商”，“服務(wù)外包”已經(jīng)成為行業(yè)主流。在這樣的背景下，《辦法》的出臺(tái)，不僅順應(yīng)了歷史潮流，也維護(hù)了廣大業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。然而，由于一些技術(shù)問題沒有解決，在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域出現(xiàn)了包括重復(fù)納稅在內(nèi)的稅收問題，加大了廣大業(yè)主的負(fù)擔(dān)，沒有將《辦法》為廣大業(yè)主爭取到的利益落到實(shí)處。

　　在目前條件下，稅務(wù)機(jī)關(guān)不僅將物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到的物業(yè)服務(wù)資金全額計(jì)稅，而且在出現(xiàn)服務(wù)分包情形時(shí)再征一次稅，有嚴(yán)重的重復(fù)征稅情形。但是，我們?cè)趯?duì)營業(yè)稅條例進(jìn)行簡單的研究發(fā)現(xiàn)：金融企業(yè)不是按收到的存款，而是按收到的利息收入作為繳納營業(yè)稅的計(jì)算基數(shù);建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營業(yè)額，運(yùn)輸行業(yè)、旅*業(yè)也莫不如此。這些至少可以佐證兩點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該只對(duì)酬金納稅;分包(即使是包干制)也不應(yīng)重復(fù)納稅。

　　然而，與《辦法》的規(guī)定相比較，在實(shí)踐中，業(yè)主不但交了不該交的稅(營業(yè)稅和所得稅)，而且還普遍存在“不該交的稅(營業(yè)稅)交兩次”的情形，即重復(fù)納稅。同時(shí)，“代管資金”的結(jié)余也不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“所得”，在酬金制下也就無須征收所得稅。若真正貫徹《辦法》的做法，在物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)外部環(huán)境不樂觀的條件下，可以使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為業(yè)主服務(wù)的過程中至少額外獲得超過物業(yè)服務(wù)費(fèi)用總額7%(按物業(yè)服務(wù)25%外包，即5.6%×1.25)的可支配現(xiàn)金資源。

　　前面講了，在酬金制下，業(yè)主交來的物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬“代管資金”，因此，在費(fèi)用交繳環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)分包環(huán)節(jié)上就不應(yīng)課稅。然而，由于物業(yè)管理行業(yè)理論研究力量尚顯薄弱，行業(yè)主管部門及行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)這一問題重視不足，使得《辦法》頒布后，國家稅法沒能同步給予明確解釋，造成地方稅務(wù)機(jī)關(guān)仍按企業(yè)收到的物業(yè)服務(wù)資金全額征稅，并且對(duì)業(yè)務(wù)分包項(xiàng)目重復(fù)征稅。我們相信，這個(gè)問題應(yīng)該可以在不久的將來得到有效解決。這也將是廣大業(yè)主優(yōu)先選擇酬金制的重要原因。

　　三、酬金制下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的會(huì)計(jì)核算

　　酬金制下對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的會(huì)計(jì)核算，需增設(shè)以下幾個(gè)會(huì)計(jì)科目：

　　“代管資金--物業(yè)服務(wù)費(fèi)”此科目用于歸集每一會(huì)計(jì)期間應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金。年末，將“代管資金--物業(yè)服務(wù)酬金”、“代管資金--物業(yè)服務(wù)支出”科目的借方余額轉(zhuǎn)入本科目借方。經(jīng)年度結(jié)算，本科目的余額為本年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)余(或不足)。年末，還需將結(jié)余(或不足)轉(zhuǎn)入“代管資金--結(jié)余”科目。年終結(jié)轉(zhuǎn)后本科目無余額。

　　“代管資金--物業(yè)服務(wù)酬金”此科目用于歸集按合同約定比例或約定金額計(jì)算的，應(yīng)付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。年末，本科目借方余額轉(zhuǎn)入“代管資金--物業(yè)服務(wù)費(fèi)”借方，本科目年末無余額。

　　“代管資金--物業(yè)服務(wù)支出”此科目用于歸集按合同約定的物業(yè)服務(wù)支出。年末，將本科目借方余額轉(zhuǎn)入“代管資金--物業(yè)服務(wù)費(fèi) ”借方，本科目年末無余額。

　　“代管資金--結(jié)余”此科目用于反映截止到上年末代管資金的結(jié)余(或不足)。

　　在按約定比例計(jì)算物業(yè)服務(wù)酬金時(shí)，應(yīng)以每一會(huì)計(jì)期間的應(yīng)收物業(yè)服務(wù)資金數(shù)為計(jì)提基數(shù)，這樣做有幾個(gè)好處：首先，可以防止酬金的計(jì)算與物業(yè)服務(wù)支出直接建立關(guān)聯(lián)，杜絕出現(xiàn)為增加本期物業(yè)服務(wù)酬金而增加本期物業(yè)服務(wù)支出的不正常情況，切實(shí)保護(hù)業(yè)主的利益;其次，物業(yè)公司能夠比較容易地確定其在物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益的多少，并能夠使其在各物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益得到保障;再次，這樣做，符合收入和支出配比的原則，能夠真實(shí)地反映出各會(huì)計(jì)期間的物業(yè)服務(wù)資金是否足夠，物業(yè)服務(wù)價(jià)格是否需要調(diào)整，也便于為編制有關(guān)的預(yù)算提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

　　在此方法下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做到這樣幾點(diǎn)：一是建立完善的收費(fèi)統(tǒng)計(jì)制度，如實(shí)計(jì)算各期的應(yīng)收物業(yè)服務(wù)資金，避免因計(jì)算錯(cuò)誤而發(fā)生業(yè)主追償?shù)那闆r;二是收費(fèi)臺(tái)賬的登記應(yīng)做到清晰、完整、明了，尤其要詳盡地記錄每一個(gè)有欠款的業(yè)主的情況，包括業(yè)主姓名、欠費(fèi)期間、欠費(fèi)金額等，條件允許的情況下，可要求欠費(fèi)業(yè)主說明欠費(fèi)原因。

　　另外，對(duì)應(yīng)收而未收到的物業(yè)服務(wù)費(fèi)(“應(yīng)收賬款--物業(yè)服務(wù)費(fèi)”)是否計(jì)付酬金的問題，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，避免合同執(zhí)行過程中產(chǎn)生爭議。

　　(一)以下我們舉例說明物業(yè)管理處如何進(jìn)行酬金制下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的會(huì)計(jì)核算。

　　ABC物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管理一個(gè)獨(dú)立核算的物業(yè)管理項(xiàng)目即*住宅區(qū),合同約定采用酬金制計(jì)費(fèi)方式，按當(dāng)期應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金的總額作為計(jì)提基數(shù)，約定的酬金計(jì)提比例為15%。

　　為了方便探討，我們假定該公司在*住宅區(qū)僅從事單一業(yè)務(wù)(物業(yè)服務(wù)),*住宅區(qū)管理處為獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體。

　　有關(guān)*住宅區(qū)物業(yè)管理處的賬務(wù)處理如下：

　　1.根據(jù)有關(guān)的資料測(cè)算，*住宅區(qū)20**年1月應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)115000元，實(shí)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)121000元(其中包括上年欠款1000元，預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)10000元)。

　　借：貨幣資金　　　　　　　　　　　　21000

　　應(yīng)收賬款--物業(yè)服務(wù)費(fèi)　　　　　　　　5000

　　貸：代管資金--物業(yè)服務(wù)費(fèi)　　　　　115000

　　應(yīng)收賬款--物業(yè)服務(wù)費(fèi)　　　　　　　　1000

　　預(yù)收賬款　　　　　　　　　　　　　　　 10000

　　月末，根據(jù)當(dāng)月應(yīng)收物業(yè)服務(wù)資金計(jì)提物業(yè)服務(wù)酬金。

　　20**年1月應(yīng)收物業(yè)服務(wù)資金為115000元，即“代管資金--物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的貸方本月發(fā)生額;應(yīng)計(jì)提的物業(yè)服務(wù)酬金為15000元(=115000÷(1+15%)×15%)。

　　借：代管資金--物業(yè)服務(wù)酬金　　　　　　15000

　　貸：應(yīng)付賬款--ABC公司(物業(yè)服務(wù)酬金)　 15000

　　2.20**年1月發(fā)生物業(yè)服務(wù)支出110000元。

　　借：物業(yè)服務(wù)支出　　　　　　　　　　　　110000

　　貸：貨幣資金　　　　　　　　　　　　　　110000

　　月末，結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)服務(wù)支出

　　借：代管資金--物業(yè)服務(wù)支出　　　 110000

　　貸：物業(yè)服務(wù)支出　　　　　　　　 　 110000

　　3.支付物業(yè)服務(wù)酬金。

　　借：應(yīng)付賬款--ABC公司(物業(yè)服務(wù)酬金)15000

　　貸：貨幣資金　　　　　　　　　　　　　　15000

　　4.20**年2月1日，ABC公司發(fā)現(xiàn)，*住宅區(qū)“應(yīng)收賬款--物業(yè)服務(wù)費(fèi)”科目中有漏記的元月份應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)一筆，金額為1150元。

　　借：應(yīng)收賬款--物業(yè)服務(wù)費(fèi)　　　　　　　1150

　　貸：代管資金--物業(yè)服務(wù)費(fèi)　　　　　　　1150

　　為了簡化會(huì)計(jì)核算，保持賬戶之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，發(fā)生誤記時(shí)，有關(guān)賬項(xiàng)調(diào)整的分錄不再單獨(dú)計(jì)提酬金。

　　其他業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理從略，年末按上面給出的會(huì)計(jì)科目的使用方法進(jìn)行有關(guān)的賬務(wù)處理。

　　(二)ABC公司本部對(duì)*住宅區(qū)業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理如下：

　　元月份收到*住宅區(qū)交來的物業(yè)服務(wù)酬金15000元。

　　借：貨幣資金　　　　　　　　　　　　　　15000

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入--物業(yè)服務(wù)酬金　　　　15000

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)本部應(yīng)根據(jù)其收到的物業(yè)服務(wù)酬金計(jì)提稅金;其他業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理，因無特別之處，從略。

　　四、有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表的問題

　　由于物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)存在資質(zhì)管理和企業(yè)排名，物業(yè)管理處收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的匯總數(shù)往往用來反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模。因此，統(tǒng)計(jì)各物業(yè)管理處的資金收入規(guī)模仍然有其現(xiàn)實(shí)意義。

　　然而，如果物業(yè)管理處作為完全獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若將各物業(yè)管理處有關(guān)的數(shù)據(jù)合并到其本企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表中，將顯得毫無意義。物業(yè)管理處的會(huì)計(jì)核算，實(shí)際上是對(duì)業(yè)主資產(chǎn)、業(yè)主負(fù)債和業(yè)主權(quán)益的核算，其立場(chǎng)是站在業(yè)主的角度;物業(yè)服務(wù)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的立場(chǎng)是站在股東或所有者的角度。由于其基本出發(fā)點(diǎn)的差異，若將兩者的數(shù)據(jù)合并在一起，將導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的有用性受到質(zhì)疑。過去，許多的物業(yè)管理糾紛也是源于將兩者混合在一起核算，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的股東權(quán)益難以區(qū)分。這從另一個(gè)側(cè)面提示了物業(yè)管理處獨(dú)立核算的重要性。

　　物業(yè)管理處應(yīng)每期編制資產(chǎn)負(fù)債表。由于物業(yè)管理處不涉及損益核算的問題，因此，無需編制利潤表。

篇2：物業(yè)公司如何建立多賬套會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)內(nèi)收支預(yù)算體系

　　物業(yè)公司如何建立多賬套會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)內(nèi)收支預(yù)算體系

　　實(shí)踐證明，預(yù)算管理是企業(yè)經(jīng)營管理的有效工具，是達(dá)到企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的重要手段。預(yù)算管理包括預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、考核等各環(huán)節(jié)。預(yù)算管理要求明確預(yù)算項(xiàng)目，建立預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)算的編制、審定、下達(dá)和執(zhí)行程序，及時(shí)分析和控制預(yù)算差異，采取改進(jìn)措施，確保預(yù)算的執(zhí)行。由于預(yù)算管理的重要作用，預(yù)算控制構(gòu)成了企業(yè)內(nèi)部控制措施的重要部分。預(yù)算的內(nèi)容通常包括資產(chǎn)、負(fù)債、收入、支出等。其中，收支預(yù)算是一個(gè)經(jīng)營單位的主要預(yù)算內(nèi)容。一些大型的物業(yè)管理公司下轄管理處較多，收支預(yù)算指標(biāo)的制定、預(yù)算完成情況統(tǒng)計(jì)、預(yù)算考核等環(huán)節(jié)的計(jì)算工作量大，且容易出錯(cuò)。因此，構(gòu)建一個(gè)高效的、準(zhǔn)確的收支預(yù)算體系，在實(shí)務(wù)中尤為迫切。

　　在物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù)中，存在一種多賬套核算模式，即公司下轄的各個(gè)管理處均獨(dú)立設(shè)賬套進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，公司匯總各單位的報(bào)表后生成公司報(bào)表。本文探討在多賬套核算模式下，利用財(cái)務(wù)核算軟件的報(bào)表功能構(gòu)建收支預(yù)算體系，實(shí)現(xiàn)各單位預(yù)算指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)、匯總、分析及考核評(píng)分的自動(dòng)計(jì)算，充分減少預(yù)算管理人員的事務(wù)性工作量，提高預(yù)算管理效率，豐富公司信息化管理手段。

　　一、設(shè)立收支預(yù)算項(xiàng)目

　　為方便處理，各管理處的收支會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目名稱、科目代號(hào)、核算辦法均要求統(tǒng)一，收支預(yù)算的具體項(xiàng)目與收支會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目保持一致，包含營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營業(yè)外收支、所得稅等全部收支項(xiàng)目。

　　二、設(shè)置收支預(yù)算表格

　　(一)設(shè)置表格欄目

　　在財(cái)務(wù)核算軟件中新建空表，取名收支預(yù)算表格。將管理處的收支余額表導(dǎo)出為E*CEL表格，將收支會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目復(fù)制到收支預(yù)算表格第一列，作為收支預(yù)算項(xiàng)目。橫向表頭以各管理處為單位，按管理和分析需要設(shè)年指標(biāo)、本月完成、累計(jì)完成、上年同期、增減數(shù)、累計(jì)完成率等欄目。如管理處較多，還可按公司分管領(lǐng)導(dǎo)或物業(yè)類型等分類設(shè)置多個(gè)表格。為簡化處理，舉只有A、B兩個(gè)管理處的簡例。其橫向表頭示例如下：

　　如需進(jìn)行匯總分析，最右邊增加匯總欄，對(duì)所有管理處的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總。

　　(二)設(shè)置計(jì)算公式

　　1、配置取數(shù)賬套。設(shè)置計(jì)算公式先要借助財(cái)務(wù)核算軟件報(bào)表模塊中“多賬套管理”的功能來實(shí)現(xiàn)。先配置取數(shù)賬套：根據(jù)系統(tǒng)提示要求填寫配置名、賬套名、賬套文件、類型、用戶名、密碼等。如A管理處賬套文件配置名為1，則1代表A管理處賬套數(shù)據(jù)。配置后，其他需要多賬套取數(shù)的表不需要再做配置。如果已有其他多賬套取數(shù)的表，則不需要做配置。

　　2、設(shè)置需計(jì)算的第一行欄目的公式。舉只有A、B兩個(gè)管理處的簡例。先在表格的視圖功能菜單下點(diǎn)擊顯示公式，將表格調(diào)為公式狀態(tài)。假設(shè)第一行計(jì)算住宅物業(yè)管理費(fèi)收入(科目代號(hào)6001.01)，A管理處的本月完成(C4:第C列第4行)公式為ACCT(“6001.01”，”SY”，””，0,0,0,”1”)，

　　累計(jì)完成(D4)公式為ACCT(“6001.01”，”SL”，””，0,0,0,”1”)，

　　上年同期(E4)公式為ACCT(“6001.01”，”SL”，””，-1,0,0,”1”)，

　　增減數(shù)(F4)、累計(jì)完成率(G4)按E*CEL表格公式取數(shù)方式設(shè)置公式：F4=D4-E4，G4=D4/B4(年指標(biāo))。以上本月完成、累計(jì)完成、上年同期公式中“1”表示取A管理處賬套數(shù)據(jù)。B管理處的本月完成、累計(jì)完成、上年同期只需將上述公式中的“1”改為“2”，增減數(shù)、累計(jì)完成率按E*CEL表格公式取數(shù)方式設(shè)置公式。

　　3、設(shè)置其他需計(jì)算行欄目的公式。原理同上。還可用簡化辦法處理。將需計(jì)算的第一行欄目的公式復(fù)制到WORD文檔，用替換功能將下一行的科目代號(hào)替換第一行的科目代號(hào)“6001.01”，再復(fù)制到收支預(yù)算表格的相應(yīng)行次，余下行次都同樣辦理。設(shè)置增減數(shù)、累計(jì)完成率公式時(shí)，在收支預(yù)算表中直接將上一行的公式一次下拉到底即可。因此，只要需計(jì)算的第一行的公式設(shè)好以后，其他行的公式可以較快設(shè)置完畢。

　　4、設(shè)置匯總公式。此步驟較簡單，按E*CEL表格公式取數(shù)方式即可。如匯總需計(jì)算的第一行的本月完成欄的公式為C4+I4+......，設(shè)置下面其他行的匯總公式時(shí)，將上一行的公式一次下拉到底即可。

　　5、設(shè)置檢驗(yàn)公式。為確保數(shù)據(jù)的正確性，再設(shè)置檢驗(yàn)公式。設(shè)置兩行分別用兩種方式計(jì)算凈利潤。一種是通過相關(guān)欄次數(shù)據(jù)的加減，即通過收入欄數(shù)據(jù)減支出欄數(shù)據(jù)后得出凈利潤數(shù)。第二種方式是通過財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算公式得出凈利潤數(shù)：ACCT("6001:6901","DL","",0,0,0,"1")-ACCT("6001:6901","JL","",0,0,0,"1")(此為A管理處的凈利潤計(jì)算公式，"6001:6901"表示所有收支核算項(xiàng)目，"DL"表示貸方累計(jì)，"JL"表示借方累計(jì)，其他管理處將配置名“1”修改即可)。再增一行計(jì)算上述兩行之差，計(jì)算后差數(shù)為零，表明通過兩種方式得出的凈利潤相等，數(shù)據(jù)正確無誤?；蛘?，按第一種方式計(jì)算出凈利潤后(假設(shè)數(shù)據(jù)在第24行)，增設(shè)一行設(shè)置公式為：ACCT("6001:6901","DL","",0,0,0,"1")-ACCT("6001:6901","JL","",0,0,0,"1")-D24，如計(jì)算后數(shù)據(jù)為零，表示數(shù)據(jù)正確。如果沒有新增收支類的會(huì)計(jì)科目，數(shù)據(jù)不會(huì)有誤。原則上要求不能增減科目，如有必要新增，則要修改相應(yīng)公式。

　　三、輸入收支預(yù)算指標(biāo)

　　各管理處的收支預(yù)算指標(biāo)通過預(yù)算的常規(guī)工作編制、下達(dá)后，再輸入收支預(yù)算表格的年指標(biāo)欄內(nèi)。輸入前，表格要調(diào)為公式狀態(tài)。收支預(yù)算體系構(gòu)建后，可很便捷地為各單位編制年度預(yù)算提供往年數(shù)據(jù)，從而也有助于提高預(yù)算編制工作的效率。

　　四、自動(dòng)計(jì)算收支預(yù)算完成情況

　　及時(shí)掌握預(yù)算的完成情況是預(yù)算管理工作的重要一環(huán)。如用常規(guī)手段，工作量極大。而在構(gòu)建好收支預(yù)算表后，工作變得簡便。月度終了，會(huì)計(jì)核算完成后，打開收支預(yù)算表格，在表格的數(shù)據(jù)功能菜單下點(diǎn)擊“報(bào)表重算”，當(dāng)月各管理處的預(yù)算完成情況便可自動(dòng)計(jì)算完畢，預(yù)算管理人員省去了大量繁重的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、計(jì)算工作，只需點(diǎn)擊鼠標(biāo)，任務(wù)便完成了。

　　五、匯總分析總體預(yù)算的完成情況

　　設(shè)置了匯總欄和相應(yīng)公式后，可自動(dòng)計(jì)算出所有管理處的預(yù)算匯總數(shù)據(jù)，包括同期對(duì)比、預(yù)算總體完成率等，為進(jìn)行總體預(yù)算分析提供了第一手?jǐn)?shù)據(jù)資料，并方便管理部門查找預(yù)算完成不好的管理處，督促有關(guān)部門及管理處及時(shí)采取措施，起到了事中控制的作用，以保證公司全年經(jīng)營指標(biāo)的順利完成。

　　六、自動(dòng)計(jì)算收支預(yù)算考核評(píng)分

　　預(yù)算考核和獎(jiǎng)懲是預(yù)算管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。通過設(shè)置考核欄目和公式，可實(shí)現(xiàn)收支預(yù)算考核評(píng)分的自動(dòng)計(jì)算。公司在進(jìn)行預(yù)算考核時(shí)，一般對(duì)收入和利潤按權(quán)重計(jì)算加總。假如收入占20分，利潤占80分，對(duì)收入考核評(píng)分可設(shè)置公式為20*[收入累計(jì)完成]/[收入年指標(biāo)]，對(duì)利潤考核評(píng)分可設(shè)置公式為80*[利潤累計(jì)完成]/[

　　利潤年指標(biāo)]。到年度時(shí)，可自動(dòng)得出各單位的預(yù)算考核評(píng)分。如要進(jìn)行季度或月度考核，同理設(shè)置公式即可。

　　根據(jù)管理分析需要，通過靈活設(shè)置表格欄目結(jié)構(gòu)和公式，收支預(yù)算表格還可進(jìn)行其他功能拓展。如為每一個(gè)管理處設(shè)一張表格，可在一張表上設(shè)置公式反映全年每個(gè)月的情況，便于進(jìn)行月度指標(biāo)考核和月度對(duì)比分析。設(shè)置公式進(jìn)行結(jié)構(gòu)比例分析，如各項(xiàng)成本占總成本的比例分析，各項(xiàng)成本占總收入的比例分析，還可對(duì)各項(xiàng)比例進(jìn)行同期對(duì)比。通過會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)構(gòu)建收支預(yù)算體系，實(shí)現(xiàn)了預(yù)算管理工作的自動(dòng)化計(jì)算和分析，大大提高了預(yù)算管理的效率和準(zhǔn)確度，可以成為預(yù)算管理人員的得力工具。

篇3：細(xì)談物業(yè)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算

　　細(xì)談物業(yè)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算

　　物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算方法隨房屋所有權(quán)性質(zhì)的不同而不同，根據(jù)上海市商品住宅收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理單位可向房屋所有人或使用人收取管理費(fèi)、保安費(fèi)、保潔費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修費(fèi)(包括綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi))等五部分費(fèi)用。

　　一、管理費(fèi)、保安費(fèi)、保潔費(fèi)

　　管理費(fèi)主要用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新等的各項(xiàng)賬務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。

　　保潔費(fèi)則是用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為保持房屋公共部位和公共場(chǎng)地、綠地的整潔而進(jìn)行的服務(wù)，包括樓道、走道、門廳等保衛(wèi)的定時(shí)清掃，公共門窗的擦洗，綠化、園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務(wù)。

　　保安費(fèi)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護(hù)居住區(qū)公共秩序而進(jìn)行的防范性巡視、值班的服務(wù)。

　　按有關(guān)規(guī)定以上三項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目的定價(jià)由物業(yè)管理公司在政府公布的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度的基礎(chǔ)上與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定，報(bào)物價(jià)部門核準(zhǔn)、備案。鑒于上述收費(fèi)項(xiàng)目具有聯(lián)動(dòng)性，絕大多數(shù)情況下物業(yè)公司同時(shí)兼管這三方面服務(wù)，而收費(fèi)又是包干制的，所以這三項(xiàng)收費(fèi)可視作廣義的管理費(fèi)，用“公共性服務(wù)費(fèi)”概括，可在“經(jīng)營收入”下設(shè)立“公共性服務(wù)收入”二級(jí)核算科目。

　　與公共性服務(wù)費(fèi)收入相對(duì)應(yīng)的公共性服務(wù)支出，可在“經(jīng)營成本-公共性服務(wù)支出”賬戶下反映。為了滿足物業(yè)公司內(nèi)部管理的需要和對(duì)外公布賬目的需要，在“經(jīng)營成本-公共性服務(wù)支出”下應(yīng)當(dāng)設(shè)立以下三級(jí)明細(xì)賬戶。

　　1、管理人員工資及附加。

　　2、服務(wù)人員工資及附加。主要用于核算保安員、清潔工的工資及附加。

　　3、清潔衛(wèi)生費(fèi)。主要用于核算清潔服務(wù)的物料消耗、人員制服等。

　　4、保安費(fèi)。主要用于核算保安服務(wù)的物料消耗、人員制服等。

　　5、辦公費(fèi)。主要用于核算管理處的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公用品、辦公雜項(xiàng)費(fèi)等。

　　6、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。主要用于核算直接用于管理服務(wù)用的各項(xiàng)固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)。

　　7、法定稅費(fèi)。

　　8、法定利潤。

　　二、設(shè)備運(yùn)行費(fèi)

　　設(shè)備運(yùn)行費(fèi)是物業(yè)公司向高層住宅的居民收取的(底層不收)用于房屋公用設(shè)備的能耗及房屋公用設(shè)備日常的維修保養(yǎng)費(fèi)用。房屋設(shè)備有操作人員的，還應(yīng)包括操作人員的人工成本。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定在業(yè)主委員會(huì)未成立之前，物業(yè)公司收取房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是0.55元/平方米*月，實(shí)行包干制。如今已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)公司可暫按0.55元/平方米*月預(yù)收房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，多退少補(bǔ)，按實(shí)結(jié)算。

　　對(duì)于設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的核算方法，目前有兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為運(yùn)行費(fèi)是物業(yè)公司代業(yè)主收取的費(fèi)用，實(shí)行按實(shí)結(jié)算，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)有結(jié)余不是物業(yè)公司的收益。同樣，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)不夠用了，也不是物業(yè)公司的虧損，所以應(yīng)通過負(fù)債來核算。可單設(shè)一級(jí)短期負(fù)債類賬戶“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”，在“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”賬戶下設(shè)“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入”和“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”兩個(gè)二級(jí)賬戶，在“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”下可增設(shè)“電梯電費(fèi)”、“水泵電費(fèi)”、“電梯工工資”、“電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“水泵養(yǎng)護(hù)費(fèi)”和“其他設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)”這六個(gè)明細(xì)賬戶用于分類核算。收到設(shè)備運(yùn)行費(fèi)時(shí)，借記“現(xiàn)金”等科目，貸記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)-運(yùn)行費(fèi)收入”;支付相關(guān)成本時(shí)，分別借記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)-運(yùn)行費(fèi)支出-電梯電費(fèi)”等科目，貸記“現(xiàn)金”等。年終將設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出的明細(xì)科目全額與收入對(duì)沖，即借記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)-運(yùn)行費(fèi)收入”科目，分別貸記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)-運(yùn)行費(fèi)支出-電梯電費(fèi)”等科目。房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)余額在貸方的表明設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的結(jié)余，在借方則表明設(shè)備運(yùn)行費(fèi)的超支。房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)可在流動(dòng)負(fù)債下的其他流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)目中反映。

　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)雖說是按實(shí)結(jié)算，但如果只在負(fù)債項(xiàng)目中反映的話，無疑會(huì)使得人人們對(duì)物業(yè)公司總體經(jīng)營規(guī)模的認(rèn)識(shí)有偏差，特別當(dāng)該物業(yè)公司是以管理高層商品住宅為主時(shí)，這種偏差就愈加突出。況且在未成立業(yè)主管理委員會(huì)之前，設(shè)備運(yùn)行費(fèi)是包干制的，那就更應(yīng)該進(jìn)收入了。采用這種觀點(diǎn)核算運(yùn)行費(fèi)時(shí)，應(yīng)在“經(jīng)營收入”下設(shè)“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入二級(jí)賬戶，在“經(jīng)營成本”下設(shè)“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”二級(jí)賬戶，另外在“經(jīng)營成本-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出”下再設(shè)“電梯電費(fèi)”、“水泵電費(fèi)”、“電梯工工資”、“電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“水泵養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“其他設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)”和“設(shè)備運(yùn)行費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”等七個(gè)三級(jí)賬戶。受到設(shè)備運(yùn)行費(fèi)時(shí)，借記“現(xiàn)金”等科目，貸記“經(jīng)營收入-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入”，支付相關(guān)成本時(shí)，借記“經(jīng)營成本-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出-電梯電費(fèi)”等科目，貸記“現(xiàn)金”等。每月月末，按房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)收入和支出的差額，借記“經(jīng)營成本-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)支出-設(shè)備運(yùn)行費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”科目，貸記“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”科目，“房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”賬戶性質(zhì)同前。

　　我認(rèn)為后一種觀點(diǎn)較為可取。

　　三、維修費(fèi)

　　維修費(fèi)是物業(yè)管理公司向業(yè)主收取的專門用于房屋公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)、綠化綠地養(yǎng)護(hù)、樓內(nèi)公燈及小區(qū)路燈的日常養(yǎng)護(hù)和能耗的費(fèi)用。維修費(fèi)由物業(yè)公司先行預(yù)收，后按實(shí)結(jié)算。維修費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)政府沒有明確規(guī)定，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)我認(rèn)為一般在0.15~0.30元/平方米*月為宜。

　　維修費(fèi)的核算方法如同設(shè)備運(yùn)行費(fèi)一樣也有兩種觀點(diǎn)。采用第一種觀點(diǎn)的應(yīng)設(shè)立一級(jí)負(fù)債類賬戶“維修費(fèi)”，在“維修費(fèi)”賬戶下設(shè)“維修費(fèi)收入”和“維修費(fèi)支出”兩個(gè)二級(jí)賬戶，為了加強(qiáng)明細(xì)核算應(yīng)在“維修費(fèi)-維修費(fèi)支出”下增設(shè)“房屋養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“其他公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)”、“公燈電費(fèi)”和“維修費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)等五個(gè)三級(jí)賬戶，維修費(fèi)的賬戶性質(zhì)與實(shí)務(wù)操作同”設(shè)備運(yùn)行費(fèi)“科目類似。

　　四、房屋維修基金

　　房屋維修基金是指物業(yè)公司接受業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋公用部位維修基金和共有設(shè)施設(shè)備維修基金。根據(jù)有關(guān)規(guī)定房屋出售人應(yīng)一次性按多層房屋建筑面積成本價(jià)的35，高層房屋建筑面積成本價(jià)的4%繳納房屋維修基金。購房人首期應(yīng)按多層房屋建筑面積成本價(jià)的2%，高層房屋建筑面積成本價(jià)的3%繳納房屋維修基金。房屋維修基金主要用于房屋公用部位、公共設(shè)施設(shè)備的大修和更新。房屋維修基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，并定期接受業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。房屋維修基金的利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作房屋維修基金滾存使用和管理。

　　對(duì)于房屋維修基金的會(huì)計(jì)核算處理，滬財(cái)會(huì)(1999)182號(hào)文附件二《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定》代管基金中已有詳細(xì)說明。它對(duì)于物業(yè)大修收入要不要進(jìn)入經(jīng)營收入的判斷依據(jù)是該項(xiàng)工程是企業(yè)自己承接的，還是發(fā)包的。如是本企業(yè)自己承接的則收取或轉(zhuǎn)入物業(yè)大修收入在“經(jīng)營收入”科目中核算。如是發(fā)包的，則只在“代管基金”科目中反映。另外需要說明的一點(diǎn)是補(bǔ)充規(guī)定中的代管基金只設(shè)了一級(jí)科目，沒有下設(shè)明細(xì)賬，我認(rèn)為這樣做不利于賬目的公布和原始本金的核對(duì)工作。所以應(yīng)在“代管基金”賬戶下設(shè)“基金本金”、“補(bǔ)充基金”、“基金利息”和“物業(yè)工程費(fèi)用”等四個(gè)二級(jí)明細(xì)賬戶。其中“補(bǔ)充基金”主要核算物業(yè)管理公司利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費(fèi)用扣除必要的成本后轉(zhuǎn)入房屋維修基金賬戶的部分。“物業(yè)工程費(fèi)用”主要核算經(jīng)業(yè)主委員會(huì)簽字認(rèn)可的應(yīng)從房屋維修基金中列支的物業(yè)工程費(fèi)用部分。年終時(shí)，“代管基金-物業(yè)工程費(fèi)用”應(yīng)全額先沖銷基金利息、不足部分沖轉(zhuǎn)補(bǔ)充基金，借記“代管基金-基金利息”，貸記“代管基金-物業(yè)工程費(fèi)用”，如利息收入不足以彌補(bǔ)物業(yè)工程費(fèi)用則差額借記“代管基金-補(bǔ)充基金”。“代管基金-補(bǔ)充基金”的借方余額表明動(dòng)用的本金數(shù)，“代管基金”的貸方余額表示房屋維修基金的結(jié)余數(shù)，當(dāng)房屋維修基金的結(jié)余數(shù)低于原始本金的30%時(shí)，需要再次募集維修基金。代管基金是物業(yè)管理公司的長期負(fù)債，應(yīng)在其他長期負(fù)債下列示。

　　五、停車費(fèi)

　　物業(yè)管理公司在管理服務(wù)的過程中，可能會(huì)接受業(yè)主委員會(huì)委托對(duì)屬于小區(qū)全體業(yè)主公有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有償經(jīng)營。如進(jìn)行車輛停放服務(wù)、出租廣告牌服務(wù)。該經(jīng)營項(xiàng)目由于主要使用了業(yè)主的公有產(chǎn)權(quán)，所以政府發(fā)文規(guī)定該類收入在扣除必要的成本后應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作房屋維修基金。物業(yè)管理是有償服務(wù)，諸如停車費(fèi)的收取，物業(yè)管理公司是需要付出相當(dāng)大的努力的，所以我認(rèn)為必要的成本中應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)公司根據(jù)收入比例提取的一定比例的手續(xù)費(fèi)。為了核算停車費(fèi)，應(yīng)在“經(jīng)營收入”賬戶下設(shè)立“停車費(fèi)收入”二級(jí)賬戶，在“經(jīng)營成本”賬戶下設(shè)“停車費(fèi)支出”二級(jí)賬戶，在“經(jīng)營成本-停車費(fèi)支出”下分設(shè)“車管員工資”、“收費(fèi)勞務(wù)費(fèi)”、“其他停車支出”和“停車費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”等四個(gè)三級(jí)賬戶。計(jì)提收費(fèi)勞務(wù)費(fèi)時(shí)應(yīng)借記“經(jīng)營成本-停車費(fèi)支出-收費(fèi)勞務(wù)費(fèi)”，貸記“經(jīng)營收入-手續(xù)費(fèi)收入”。月末將停車費(fèi)扣除稅金及成本后的結(jié)余轉(zhuǎn)入房屋維修基金，借記“經(jīng)營成本-停車費(fèi)支出-停車費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記“代管基金-補(bǔ)充基金”。

      六、其他有償經(jīng)營收入

　　物業(yè)管理公司在目前的政策傾向下，只有是保本微利，甚至是虧損的。然而企業(yè)的最終目的是為了獲取經(jīng)濟(jì)利益的最大化。怎樣才能緩解這個(gè)矛盾呢?我認(rèn)為物業(yè)管理公司只有在依托業(yè)主的基礎(chǔ)身上，搞多種經(jīng)營，大力開拓各種有償服務(wù)的市場(chǎng)。如開展代購商品服務(wù)、代做房屋租賃、置換中介等。經(jīng)營規(guī)模越大，管理成本就越低，效益就越好。

　　為了核算此類經(jīng)營收入可在“經(jīng)營收入”下設(shè)“有償服務(wù)收入”二級(jí)賬戶，在“經(jīng)營成本”下設(shè)有償服務(wù)支出“二級(jí)賬戶，如單個(gè)經(jīng)營項(xiàng)目規(guī)模特別大的可但列明細(xì)。

　　七、代收款項(xiàng)

　　物業(yè)公司在管理服務(wù)中必然要向業(yè)主收取一些代收代付款項(xiàng)，如代收的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)、各類押金及代收的房租等。這類收入原則上不屬于物業(yè)公司的經(jīng)營收入，除非物業(yè)公司收取的代收款項(xiàng)中包含代辦手續(xù)費(fèi)等服務(wù)收入時(shí)，則借記“代收款項(xiàng)-水電費(fèi)”等科目，貸記“經(jīng)營收入-手續(xù)費(fèi)收入”將手續(xù)費(fèi)收入轉(zhuǎn)出。