群體拒交物管費、公攤水電費

　　危機行為：調(diào)價動作啟動后，業(yè)主因不滿物管費調(diào)價而群體拒交物管費、且停交公攤水電費

　　步驟主要內(nèi)容責任人備注危機處理

　　1、按片區(qū)負責制，對所管欠費客戶進行催繳和溝通(打協(xié)調(diào)單進行記錄)，并確定是否有領頭業(yè)主，著重進行溝通，防止其繼續(xù)向其他業(yè)主傳播。把確認函帶好，現(xiàn)場能夠搞定就立即簽字。 溝通關鍵：找到關鍵人

　　2、針對惡意拒交的情況，向業(yè)委會進行通報，并通過業(yè)委會及鐵桿客戶做動員工作，防止事態(tài)蔓延。

　　3、項目上每天回顧當日繳費情況，著重分析拒繳原因，制定點對點的溝通計劃和策略。

　　4、以業(yè)委會及管理處名義向拒交業(yè)主去函，要求其繳清所欠物管費。 先通過項目審核

　　聯(lián)合聲討

　　1、及時與其他項目進行信息通報，針對解決方案及說辭達成一致。

　　2、向業(yè)委會進行通報，通過業(yè)主代表、鐵桿業(yè)主等資源，分項目逐個進行擊破。

　　3、有意識有目的地針對牽頭的客戶設計服務流程、感化業(yè)主。隨身帶上確認書準備業(yè)主簽字。

　　4、加緊搞定其他業(yè)主，匯總已簽字業(yè)主的數(shù)量，同時與問題業(yè)主進行溝通和交流。

　　聯(lián)合來函拒漲

　　1、告知業(yè)主來函已收到，進行初步溝通。

　　2、擬寫回函并通過律師及區(qū)總審核后給予業(yè)主回復。

　　3、與業(yè)主進行深度溝通，有意識設計服務流程感化業(yè)主。

篇2：業(yè)主拖欠拒交物管費的原因和對策

　　業(yè)主拖欠拒交物管費的原因和對策

　　據(jù)有關報道，在某些地方物業(yè)管理費的拖欠率竟高達85%，即便是北京、上海、深圳這些物業(yè)管理起步較早、管理較為完善的城市，物業(yè)管理費的拖欠率有些也達到了30%。于是，我們不禁要問，業(yè)主到底為什么要拖欠和拒交物業(yè)管理費呢?

　　業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費的四類原因

　　20**年，筆者在對上海市的法院和物業(yè)管理企業(yè)的調(diào)研過程中，接觸到了大量的業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費的案例，根據(jù)筆者所接觸到的情況及自己的歸納，業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費的原因大致可以分為以下四類：

　　一、房屋質量問題，這類情況占到了所有業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費總數(shù)的三分之一到二分之一。在實踐中，有大約三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，全國有百分之七十以上的物業(yè)管理項目還是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)管理企業(yè)和原房管所轉制的企業(yè)來進行管理;并且《物業(yè)管理條例》也允許房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)在住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立前先行委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理，而房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)委托的又往往是自己的子公司。這就在業(yè)主頭腦中牢固地樹立起了開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)是一家的觀念。由于這種住宅開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)不分的體制自身所具有的局限性，決定了物業(yè)管理企業(yè)在很大程度上依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，“重建設、重銷售、輕售后、輕管理”的問題始終無法得到有效解決。于是很多在規(guī)劃、設計、施工過程中遺留下來的問題，如工程質量低劣、配套設施不完善等等，便在業(yè)主入住后逐漸暴露出來。由于業(yè)主頭腦中已經(jīng)形成了建管一家的觀念，于是便把這些本應該歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)的問題，一股腦兒全推到了物業(yè)管理企業(yè)的頭上。即便在業(yè)主委員后成立后重新委托了與開發(fā)商沒有任何關系的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主們還是習慣于把這些問題推到物業(yè)管理企業(yè)的頭上，甚至拖欠和拒交物業(yè)管理費。

　　二、物業(yè)管理質量問題，這類情況在全部的業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費總數(shù)中占四分之一左右。我們知道，業(yè)主委員會在聘請物業(yè)管理企業(yè)時，會簽訂一份物業(yè)服務合同，物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容包括：物業(yè)的基本情況、管理的事項、服務的質量、服務的費用、相關主體的權利義務、違約責任。其中服務質量這一項，由于缺乏有效的評價標準，在合同中往往規(guī)定得較為抽象，不太具有可操作性，在實施過程中也很難進行客觀準確的評判。于是便有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的質量上發(fā)生分歧和矛盾，以公共設施不進行養(yǎng)護維修或者養(yǎng)護維修不及時、小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境臟亂差、車輛停放混亂、失竊被盜現(xiàn)象嚴重、保安門崗不盡職盡責、濫用專項維修基金等理由，拖欠和拒交物業(yè)管理費。

　　三、相鄰關系問題，這類在全部業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費總數(shù)中所占的比例，和物業(yè)管理質量問題差不多。所謂相鄰關系，是指房屋的相鄰各方因行使房屋所有權或使用權而發(fā)生的權利義務關系。我國的《民法通則》第八十三條規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排風、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。但是在現(xiàn)實生活中，要完全做到這一條并不是那么簡單：在物業(yè)的公共部位堆放自家物品、違章搭建、飼養(yǎng)寵物傷害或者威脅到其他人、噪音擾民等危害相鄰關系的現(xiàn)象在很多住宅小區(qū)中都普遍存在。于是便有些自身利益受到損害的相鄰關系人以此為由，拖欠或者拒交物業(yè)管理費，以期讓物業(yè)管理企業(yè)出面幫助解決上述問題。

　　四、其他問題，即除上述三類問題之外的其他各種問題。筆者所遇到過的情況包括：業(yè)主以資金運轉不周為由拖欠物業(yè)管理費;業(yè)主將物業(yè)出租，出租人和承租人以租賃合同沒有明確規(guī)定為由，均不肯支付物業(yè)管理費;業(yè)主以長期不居住為由，拒交物業(yè)管理費;凡此種種，不一而足。

　　對業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費原因的分析

　　以上四種情況，大致可以涵蓋了業(yè)主拖欠或者拒交物業(yè)管理費的原因。在司法實踐中，除第二類原因外，其他的情況法院均不會支持業(yè)主。第一類原因，是業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)之間的糾紛，是由于買賣行為而依據(jù)質量法和消費者權益保護法所形成的質量保證和保修義務;而業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，則是由于委托行為而依據(jù)合同法所形成權利義務關系。這兩者是截然不同的，以房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)不履行質量保證和保修義務為由，而拖欠和拒交物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理費，理所當然不會得到法院的支持。第三類原因也是如此，同樣不能以業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾糾紛，拖欠或拒交物業(yè)管理費。至于第四類原因，就更不用說了，只要物業(yè)管理企業(yè)沒有違反物業(yè)服務合同中規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主就不能以其他任何理由拖欠和拒交物業(yè)管理費。第二類原因，即物業(yè)管理質量問題，確實可以成為業(yè)主拒交物業(yè)管理費的有效抗辯理由;但在現(xiàn)實生活中這種抗辯理由卻很少能被法院支持，在筆者遇到的所有案例中只出現(xiàn)過一次。按道理來說，物業(yè)管理企業(yè)應該嚴格依照物業(yè)服務合同規(guī)定的內(nèi)容來進行物業(yè)管理服務，那么在其沒有達到物業(yè)服務合同中所規(guī)定的服務質量時，業(yè)主便可以以物業(yè)管理企業(yè)違約為由，拒交物業(yè)管理費?？墒菫槭裁丛诂F(xiàn)實生活中這種理由卻很少能被法院所支持呢?究其原因，便在于筆者前面所說的服務質量條款在物業(yè)服務合同中規(guī)定得過于抽象、缺乏可操作性。法院在審理案件時，沒有可供參考的標準，無法有效地判斷物業(yè)管理企業(yè)的管理服務是否真正達到了物業(yè)服務合同中的要求，基于“誰主張誰舉證”的訴訟規(guī)則，便很難支持業(yè)主的抗辯理由;只有在物業(yè)管理企業(yè)的管理服務實在是差到了極致、甚至根本不進行任何管理服務的時候，業(yè)主的抗辯理由才能被支持。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當采取何種對策?

　　以上簡要地對業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費的原因進行了分析，并介紹了一下司法實踐中的情況。我們不難看出，業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費的原因，在司法實踐中很難站得住腳，很難被法院所支持。訴訟是解決問題的最后手段，也是成本最高的手段;我們不鼓勵和提倡物業(yè)管理企業(yè)通過這一手段收回物業(yè)管理費。除了訴訟之外，我們還能采取哪些措施，來有效地防止這類情況的發(fā)生、保證物業(yè)管理費按時足額地交納呢?

　　從物業(yè)管理企業(yè)的角度出發(fā)，我覺得應該做到以下幾點：首先，應該明確權屬，劃清與房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)的界限。在上文的介紹中我們發(fā)現(xiàn)，有近一半的業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費是因為沒有搞清楚物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)之間的關系所造成的。因此，作為物業(yè)管理企業(yè)，必須劃清自身與房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)之間的界限，不要再承擔本應該由房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)承擔的責任。其次，應該加強自身建設，嚴格遵守物業(yè)服務合同。能夠真正被法院支持的業(yè)主拒交物業(yè)管理費的抗辯理由，只有物業(yè)管理企業(yè)的管理服務達不到物業(yè)服務合同的要求。因此，物業(yè)管理企業(yè)應該苦練內(nèi)功，加強監(jiān)管，以期讓自身的管理服務能夠完全達到物業(yè)管理合同中有關服務質量的要求，杜絕這唯一的抗辯理由出現(xiàn)的可能。最后，也是最為重要的，應該加強與業(yè)主的溝通交流。在很多情況下，業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題之后并不知道應該去找誰解決，因而只能希望通過拖欠或者拒交物業(yè)管理費的方法來達到解決問題的目的。因此，作為物業(yè)管理企業(yè)，應該多與業(yè)主溝通交流，幫助他們分析問題的實質，告訴他們遇到問題究竟應該找誰，使他們能夠真正及時有效地解決問題。在做好了上述三個方面之后，如果依然有業(yè)主拖欠或者拒交物業(yè)管理費，則就需通過訴訟的途徑，用法律的武器來保護自身的合法權益不受侵害。

　　此外，作為房地產(chǎn)行政主管部門，則應盡快出臺詳細的物業(yè)管理服務標準。一來能使物業(yè)服務合同更為具體，加強可操作性;二來能有效地約束物業(yè)管理企業(yè)的管理服務行為，同時也便于業(yè)主進行監(jiān)督;三來還能為法院審理相關案件提供參考依據(jù)，保護當事人的合法權益。

篇3：拒交物業(yè)管理費的業(yè)主類型及收費難的解決對策

　　拒交物業(yè)管理費的業(yè)主類型及收費難的解決對策

　　物業(yè)管理收費難是本行業(yè)目前最普遍的問題，據(jù)統(tǒng)計，物業(yè)管理費收繳率達到100%的小區(qū)寥寥無幾。有些小區(qū)的業(yè)主不愿交納物業(yè)管理費是緣于對物業(yè)服務水平的不滿;而有些小區(qū)的業(yè)主“拒交”是認為別人侵犯了自己的利益?；谖飿I(yè)管理的不可分割性，部分人拖交、欠交物業(yè)管理費，不僅侵害了物業(yè)管理公司的權益，同時也侵害了該小區(qū)其他業(yè)主的利益。還有一些小區(qū)的業(yè)主反映：一些物業(yè)管理公司沒有嚴格履行他們的服務承諾，服務不到位，甚而在封閉的小區(qū)曾發(fā)生過入室搶劫，造成業(yè)主經(jīng)濟損失，因此嚴重影響了業(yè)主交費的積極性和主動性甚至拒絕交費。下面筆者就物業(yè)收費問題作簡要分析：

　　一、物業(yè)管理收費難的主要原因

　　關于物業(yè)管理收費難問題，筆者認為其主要原因有如下：

　　1、有些業(yè)主不了解物業(yè)管理的實質和內(nèi)涵。由于部分業(yè)主對物業(yè)管理這種受客戶的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償

　　服務的管理形式和物業(yè)管理費構成不甚了解，在物業(yè)服務消費觀念上存在偏差，直接影響了物業(yè)管理費的收繳率。

　　2、有些開發(fā)商遺留問題多，物業(yè)管理公司受到牽連。開發(fā)商把建設過程中出現(xiàn)的問題及給業(yè)主言過其實的承諾遺留給物業(yè)服務企業(yè)，面對這些問題，物業(yè)服務企業(yè)往往是心有余而力不足，不能從根本上解決業(yè)主面臨的問題，加之業(yè)主對物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間相互獨立的關系不是很了解，從而錯誤地把矛頭指向物業(yè)管理公司，而他們最常用的手段就是拒交物業(yè)管理費。

　　3、業(yè)主對物業(yè)管理服務不滿意。部分物業(yè)服務企業(yè)服務意識差，不能夠及時地為客戶解決問題，只管理不服務，對服務承諾言而無信，未經(jīng)業(yè)主許可變更服務合同等等，直接影響了整個物業(yè)管理行業(yè)在老百姓心目中的形象，使客戶產(chǎn)生大量不滿情緒，并以拒交物業(yè)費的形式來表示抗議。

　　4、物業(yè)管理公司存在不規(guī)范運作。有些物業(yè)管理公司在財務制度和管理上缺乏專業(yè)性，不能提交物業(yè)收費的預算、決算等財務報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費究竟是如何構成和分配使用的。而有些物業(yè)管理公司在出現(xiàn)糾紛后，常常采取不正當?shù)氖侄谓鉀Q問題，如通過停水、停電或者暫停電梯使用來管制，這種行為明顯擾亂了居民的正常生活，侵犯了消費者的權益，同時也激化了矛盾。

　　5、物業(yè)管理法規(guī)尚有“真空”地帶。比如，空置房如何交納物業(yè)費就缺乏明確規(guī)定。在實際中，相關的糾紛也是五花八門，開發(fā)商沒有賣掉的房子，有些就不交物業(yè)費，而這些支出攤到其他業(yè)主的身上，便會抬高物業(yè)費。還有的物業(yè)管理公司管理的小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，就實施物業(yè)管理，當然這樣的物業(yè)公司是不能正常運作的。如應該大修的房屋不能及時大修，致使頂樓漏雨，設備設施故障不斷，而業(yè)主無能為力，只好以拒絕交費的形式表示不滿。

　　6、有些業(yè)主的消費觀念及道德素質有待轉變。在居住小區(qū)內(nèi)常有少數(shù)業(yè)主不遵守物業(yè)管理的規(guī)定和小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約，任意在公共場地亂停車、堆放自家雜物、踐踏公共綠地、從窗口向樓下拋撒垃圾、制造噪音干擾鄰居等，影響了其他業(yè)主的正常生活，受影響的業(yè)主又將這些現(xiàn)象歸結為物業(yè)服務企業(yè)的管理服務不到位而拖欠或拒交物業(yè)管理費。

　　7、對惡意拒絕交納物業(yè)管理費的業(yè)主缺乏相應的約束。有些物業(yè)服務企業(yè)服務不到位，業(yè)主可以提出質疑甚至不交納物業(yè)管理費。但有些物業(yè)服務企業(yè)服務到位了，業(yè)主仍不交納物業(yè)管理費，物業(yè)服務企業(yè)卻沒有好的辦法和有效手段。例如：大連有一家物業(yè)管理公司，其物業(yè)管理在業(yè)內(nèi)是非常有口碑的，在其管理的區(qū)域內(nèi)，有一業(yè)主以不是理由的理由拒交物業(yè)管理費。他的“理由”是這樣的：鄰居甲家花園中的狗窩挨著他家花園東墻搭建，既有臭味又影響休息，希望物業(yè)管理公司能出面協(xié)調(diào)讓甲家將狗窩拆除挪位，這樣才可交物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司知道他在找借口，但為了讓該業(yè)主知道物業(yè)服務的真誠，就派人到甲家去協(xié)調(diào)。甲家說：“我們兩家相處得非常好，而且不存在有什么話不好意思說的問題，如果狗窩妨礙他們的生活了，我們大家一塊談談，有事好商量。”當物業(yè)管理公司就此事再找該業(yè)主談的時候，該業(yè)主又拒絕碰頭協(xié)調(diào)?？梢?，為了不交物業(yè)管理費，個別業(yè)主可以找出任何理由和借口。物業(yè)服務企業(yè)的權益無法得到保障。對惡意拒絕交納物業(yè)費的業(yè)主應該有適當?shù)拇胧┘右灾撇谩?/p>

　　8、物業(yè)管理水平和收費標準對收費的影響。在制定物業(yè)收費標準時，應切合實際，做到既滿足企業(yè)利益，又符合業(yè)主的要求，達到“質價相符”，否則，就會影響收費。

　　二、拒交物業(yè)管理費的業(yè)主類型

　　1、挑剔型。大多數(shù)的業(yè)主，對物業(yè)管理公司的期望值過高，以物業(yè)項目規(guī)劃設計、設施配套、環(huán)境綠化不合理，工程質量有問題、開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)，或以鄰里矛盾糾紛、管理服務不到位等等為借口拒絕交納物業(yè)管理費。

　　2、疑惑型。這些業(yè)主對物業(yè)管理的認識存在誤區(qū)，有的是對物業(yè)管理常識不是很了解，有的是思想觀念停留在計劃經(jīng)濟時代，對交納物業(yè)管理費存在誤區(qū)。

　　3、盲從型。有的業(yè)主攀比、盲從、隨大流，他們的潛意識往往是：“他們都交了嗎?有人不交我也不交。”

　　4、困難型。有一部分業(yè)主確實經(jīng)濟來源少，生活貧困而無力交費。

　　5、空巢型。有些物業(yè)公司存在只購買房屋不辦理入住手續(xù)的現(xiàn)象，所以有些房子長期空置找不到業(yè)主，還有的不及時交費，或不按規(guī)定交費甚至拒絕交物業(yè)管理費。

　　6、惡意型。有極少數(shù)的業(yè)主沒有任何理由就拒絕交納物業(yè)管理費。

　　三、解決物業(yè)管理收費難問題的對策

　　1、在全社會進行正面宣傳和引導，樹立正確的物業(yè)消費意識

　　物業(yè)服務企業(yè)、相關政府部門、行業(yè)協(xié)會要借助各種媒體，采用多種方式，對業(yè)主和客戶，從行業(yè)法規(guī)和法律知識普及方面入手，廣泛宣傳，提高社會對行業(yè)的認知度，讓業(yè)主理解實行市場化、專業(yè)化、社會化物業(yè)管理的優(yōu)越性和必然性，理解物業(yè)服務對物業(yè)保值增值、提高生活品質的重要性，使居民樹立“花錢買服務”的正確消費觀念。

　　2、提升物業(yè)服務企業(yè)服務品質

　　物業(yè)服務企業(yè)必須從構建和諧社會的高度，重視物業(yè)服務企業(yè)服務品質的提升，盡管企業(yè)為此需要投入大量的人力、財力、物力，但是，物業(yè)服務企業(yè)責無旁貸。同時，要采用服務公示制度，即企業(yè)提供服務的詳細情況要告知業(yè)主，并且還要接受社會公眾的評價和監(jiān)督，從而再將服務標準融入到操作規(guī)范中，將專業(yè)標準和規(guī)范管理相結合，不斷提升服務品質。作為物業(yè)服務企業(yè)，應把大力提升管理服務水平，作為解決“收費難”問題的著力點。以“質價相符”為基本原則，掌握業(yè)主心聲，持續(xù)改進工作，使業(yè)主獲得“等值”乃至“超值”服務。

　　3、妥善處理業(yè)主投訴

　　(1)構建一個物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主間的平等溝通的平臺，并廣泛征集業(yè)主的合理化建議。

　　(2)物業(yè)管理公司與業(yè)主間屬契約關系，雙方應依約行事，鼓勵業(yè)主保護自己的合法權益，提高業(yè)主的維權意識。

　　(3)以情動人。無論業(yè)主投訴情況是否屬實，我們都要耐心對待，認真處理。

　　4、定期公示物業(yè)管理服務費收支情況

　　增強物業(yè)管理服務費收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務費的義務，同時也有知道物業(yè)管理服務費情況的權利。物業(yè)服務企業(yè)有義務按照物業(yè)法規(guī)的要求，將物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。

　　5、改善物業(yè)收費手段，采用靈活多樣的收費方式

　　實踐證明，推行綜合收費卡制度，可以降低服務成本，大大提高辦事效率。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業(yè)管理費、采暖費等統(tǒng)一存儲在一個卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。這是一個大膽的想法，還沒有真正實行。建議在試點的基礎上，總結經(jīng)驗，完善方法，盡快推行。

　　物業(yè)服務企業(yè)也可依照客戶特點及喜好，通過電話、短信、電子郵件、信函、走訪等多種形式發(fā)送繳費通知書，采取銀行代扣、銀行代收、上門收取、柜臺收費等方式收取物業(yè)管理費，真正做到客戶繳費個性化、便捷化。

　　6、健全社會保障體系，增加合理補貼

　　對于確因社會轉型、家庭變故、傷殘等導致的家庭收入下降，無法支付管理費等情況，只能借助社會保障救助體系的建立健全才能解決。

　　7、發(fā)揮公眾約束力量，建立業(yè)主誠信檔案

　　將“不拖欠管理費”條款列入《業(yè)主公約》，對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，進行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業(yè)服務水平上不去。物業(yè)服務企業(yè)還可以嘗試在社區(qū)建立業(yè)主誠信檔案，對不交費的業(yè)主在小區(qū)業(yè)主論壇上給予定時公布、進行公示，讓業(yè)主共同來監(jiān)督。

　　8、規(guī)范行業(yè)服務，建立行業(yè)的統(tǒng)一標準和監(jiān)督機制

　　目前，對于物業(yè)管理服務價格的認定，可以通過規(guī)定的程序或服務雙方的協(xié)商來解決，但對于物業(yè)管理服務質量的認定，供需雙方在認識上仍存在較大的差異。因而，迫切需要對整個行業(yè)的服務標準進行統(tǒng)一規(guī)范，為供需雙方提供解決問題的途徑和依據(jù)。這樣，既為消費者的利益提供保障，也能促進企業(yè)實施有效的管理和監(jiān)督。

　　9、完善法規(guī)，加強執(zhí)法，將物業(yè)收費納入法制軌道

　　在立法上應完善各種法規(guī)，簡化現(xiàn)行的物業(yè)管理欠費法律審理程序，提高司法效率，方便欠費糾紛的解決。在執(zhí)法方面，各相關政府部門應依法規(guī)范建設單位、物業(yè)服務企業(yè)行為，制止物業(yè)區(qū)域違規(guī)活動，制定科學的指導價，真正履行法律賦予的職責。

　　市場經(jīng)濟最基本的特征是按契約辦事。作為物業(yè)服務企業(yè)，必須合法經(jīng)營，依據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)和政策，這是解決“收費難”問題最基本也是最重要的對策。因此，企業(yè)無論接管什么項目，都必須按有關法規(guī)政策，及時與委托方簽訂合同，在合同文本中除了明確相關方責、權、利外，對服務收費的種類、標準、時間、繳費要求、費用支出范圍及滯納費、不交費的違約責任及解決途徑等等，力求詳盡約定，這是受托開展工作和收費的基本依據(jù)。

　　物業(yè)管理費是每個享受物業(yè)服務的業(yè)主必須交納的費用，當業(yè)主不履行交費義務時，法律應該授權物業(yè)服務企業(yè)或其他機構采取相應的必要措施。至于業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)有矛盾或者對物業(yè)管理收費有異議，則可以通過協(xié)商和訴訟的方式解決，而不是通過拖欠物業(yè)管理費用來對抗物業(yè)服務企業(yè)。

　　10、加強物業(yè)管理的早期介入

　　從物業(yè)項目規(guī)劃開始時就介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前管理，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。