物業(yè)公司收取的停車(chē)費(fèi)怎么繳納增值稅?

　　根據(jù)財(cái)稅(20**)36號(hào)附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》附件第一(六)8條，物業(yè)管理公司提供的物管服務(wù)應(yīng)屬于現(xiàn)代服務(wù)/商務(wù)輔助服務(wù)/企業(yè)管理服務(wù)。如果物業(yè)公司是一般納稅人，稅率為6%，如果是小規(guī)模納稅人，則適用征收率3%。但物業(yè)公司同時(shí)還收取停車(chē)費(fèi)，根據(jù)財(cái)稅(20**)36號(hào)附件1第一(六)5條之規(guī)定，車(chē)輛停放服務(wù)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)按11%的稅率繳納增值稅。那么物業(yè)公司收取的停車(chē)費(fèi)到底該按不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃繳納增值稅?還是按照物業(yè)管理服務(wù)繳納增值稅呢?這要看停車(chē)位的權(quán)屬以及物業(yè)公司收取費(fèi)用的內(nèi)涵而定。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。如果地面車(chē)庫(kù)、地下停車(chē)位通過(guò)出售、附贈(zèng)的方式銷(xiāo)售或贈(zèng)與給業(yè)主，產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主，物業(yè)公司只收取物業(yè)管理費(fèi)用;如果開(kāi)發(fā)商把未售車(chē)庫(kù)出租給業(yè)主，物業(yè)公司也只能收取物業(yè)管理費(fèi)用;如果是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有，如果收費(fèi)的話，在扣除了必要的管理費(fèi)之后所得款項(xiàng)應(yīng)該歸屬于全體業(yè)主共有，因?yàn)橛熊?chē)業(yè)主無(wú)償占用了小區(qū)的公共道路，損害了無(wú)車(chē)業(yè)主的利益，因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車(chē)?yán)妗?/p>

　　下面分別說(shuō)明物業(yè)公司收取的停車(chē)費(fèi)該怎么繳納增值稅：

　　一、如果車(chē)庫(kù)或車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主，物業(yè)公司只收取物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)公司收費(fèi)的內(nèi)涵是對(duì)車(chē)位提供了物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)收取相應(yīng)的清潔費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等作為補(bǔ)償，與收取住宅物業(yè)管理費(fèi)用并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，所以，收取的這類車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)應(yīng)該按照物業(yè)管理服務(wù)繳納增值稅，而不是按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃繳納增值稅。

　　同樣，如果開(kāi)發(fā)商把車(chē)位出租給業(yè)主，車(chē)庫(kù)所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，物業(yè)公司也只能收取物業(yè)管理費(fèi)用。

　　二、如果是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，則要具體問(wèn)題具體分析。如果停車(chē)位無(wú)產(chǎn)權(quán)，使用權(quán)屬于全體業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)公司只收取清潔費(fèi)、電費(fèi)、車(chē)輛進(jìn)出管理費(fèi)等，那就應(yīng)該按照物業(yè)管理服務(wù)繳納增值稅。但為了保護(hù)全體業(yè)主利益，體現(xiàn)公平，收取的停車(chē)費(fèi)還包括應(yīng)該給予未在該停車(chē)位停車(chē)業(yè)主的利益補(bǔ)償，對(duì)這部分利益補(bǔ)償收費(fèi)，則應(yīng)該按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃繳納增值稅，由物業(yè)公司代扣代繳。

　　例題：心悅小區(qū)于20**年4月30日交房，小區(qū)有地下停車(chē)位800個(gè)，其中700個(gè)已出售給業(yè)主，20個(gè)隨房贈(zèng)與業(yè)主，80個(gè)待售車(chē)位開(kāi)發(fā)商按200元/個(gè)·月暫時(shí)出租給業(yè)主使用。另有地上停車(chē)位50個(gè)，無(wú)產(chǎn)權(quán)，業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司按150元/個(gè)·月出租給業(yè)主使用。所有車(chē)位物業(yè)公司按50元/個(gè)·月收取物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司是小規(guī)模納稅人，請(qǐng)問(wèn)20**年6月物業(yè)公司應(yīng)繳增值稅額?

　　1、20**年6月物業(yè)公司收取的車(chē)位物管費(fèi)應(yīng)繳增值稅=【50×(800+50)】×3%÷(1+3%)=1237.86元。

　　2、根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(20**年第16號(hào))第四條：小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：(一)單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　20**年6月業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司收取的50個(gè)地面停車(chē)位租金收入應(yīng)繳增值稅=150×50×5%÷(1+5%)=357.14元。應(yīng)由物業(yè)公司代扣代繳，在扣除稅金及代管手續(xù)費(fèi)用后的凈收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

　　3、待售地下停車(chē)位應(yīng)由開(kāi)發(fā)商繳納增值稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告20**年第16號(hào)第二條：納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱出租不動(dòng)產(chǎn))，適用本辦法。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告20**年第16號(hào)第三條:一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：(一)一般納稅人出租其20**年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。(二)一般納稅人出租其20**年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人出租其20**年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。如果開(kāi)發(fā)商為一般納稅人，該小區(qū)于20**年4月30日交房，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5%的征收率計(jì)算繳納增值稅，也可以選擇適用一般計(jì)稅方法按11%計(jì)算繳納增值稅，同時(shí)允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。本例假設(shè)開(kāi)發(fā)商選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

　　待售地下停車(chē)位應(yīng)繳納增值稅=200×80×5%÷(1+5%)=761.90元。這部分增值稅應(yīng)由開(kāi)發(fā)商繳納。

　　綜上所述，物業(yè)公司收取的停車(chē)費(fèi)，其本質(zhì)是收取的為停車(chē)位所有人提供物業(yè)管理服務(wù)而收取的費(fèi)用，而不是停車(chē)位租金收入。所以，物業(yè)公司收取的停車(chē)位管理費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)代服務(wù)業(yè)征收增值稅，對(duì)車(chē)位所有人收取的租金收入應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃繳納增值稅。

篇2：物業(yè)公司如何交納停車(chē)費(fèi)增值稅

　　物業(yè)公司如何交納停車(chē)費(fèi)增值稅

　　一、物業(yè)管理的增值稅

　　1、適用稅目：

　　根據(jù)財(cái)稅[20**]36號(hào)附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》附：《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋一、銷(xiāo)售服務(wù)》規(guī)定，屬于(六)現(xiàn)代服務(wù)8.商務(wù)輔助服務(wù)(1)企業(yè)管理服務(wù)中的物業(yè)管理的業(yè)務(wù)活動(dòng)。所以公司的物業(yè)管理屬于現(xiàn)代服務(wù)中的商務(wù)輔助服務(wù)下的企業(yè)管理服務(wù)。

　　2、適用稅率：

　　根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十五條增值稅稅率：

　　(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第(二)項(xiàng)、第(三)項(xiàng)、第(四)項(xiàng)規(guī)定外，稅率為6%。

　　第十六條增值稅征收率為3%，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

　　因此公司如果是增值稅一般納稅人，按一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅的，適用稅率為6%，可以抵扣取得的合法的進(jìn)項(xiàng)稅額;如果是小規(guī)模納稅人的，按3%征收率征收，不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

　　二、停車(chē)費(fèi)的征收

　　1、適用稅目：

　　根據(jù)財(cái)稅[20**]36號(hào)文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》附：稅目解釋的規(guī)定，停車(chē)服務(wù)屬于一銷(xiāo)售服務(wù)/(六)現(xiàn)代服務(wù)/5租賃服務(wù)/經(jīng)營(yíng)性租賃服務(wù)/車(chē)輛停放服務(wù)按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。

　　2、適用稅率：

　　增值稅一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃的適用稅率為11%。如果你們公司服務(wù)業(yè)連續(xù)12月銷(xiāo)售總額小于500萬(wàn)元，可以不登記為一般納稅人，并按小規(guī)模納稅人計(jì)算繳納增值稅，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國(guó)家稅務(wù)總局公告20**年第16號(hào))第四條規(guī)定，征收率5%。

　　3、根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第(九)第1點(diǎn)和(國(guó)家稅務(wù)總局公告20**年第16號(hào))第三條第(一)點(diǎn)規(guī)定，一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)是20**年4月30日之前取得的，可以選擇簡(jiǎn)易辦法，按征收率5%繳納。

　　三、核算問(wèn)題

　　因此，物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)與小區(qū)停車(chē)費(fèi)，適用的稅目是不同的，企業(yè)應(yīng)該分別核算，分別按照適用稅率繳納增值稅。沒(méi)有分別核算的，將從高稅率征收。

　　二、 “營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理公司的影響

　　由于不同的納稅主體適用于不同的稅率，而且納稅主體不同采用的征稅方式也不同，因此要分析“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理公司的影響，就應(yīng)從不同的納稅主體出發(fā)，即一般納稅和小規(guī)模納稅人兩個(gè)方面來(lái)討論“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理公司的影響。在“營(yíng)改增”前，物業(yè)管理公司實(shí)行營(yíng)業(yè)稅征收方式，稅率為5%，“營(yíng)改增”后，物業(yè)管理公司作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。

　　1、“營(yíng)改增”對(duì)于一般納稅人的物業(yè)管理公司稅負(fù)的影響

　　對(duì)于一般納稅人來(lái)說(shuō)，當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額-當(dāng)期抵扣的可進(jìn)項(xiàng)稅額，銷(xiāo)項(xiàng)稅稅率為6%。這與原來(lái)按照5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅相比，“營(yíng)改增”后企業(yè)適用的稅率提高了，從表面上看可能會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。但是，增值稅是就增值部分計(jì)稅，它不僅與稅率有關(guān)，還與銷(xiāo)項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額之間的差額有關(guān)，兩者之間的差額越大，應(yīng)繳納的增值稅額則越多，反之則越少。因此，由于計(jì)稅方式的改變，即使一般納稅人適用的稅率提高了，也不一定就會(huì)增加一般納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。“營(yíng)改增”對(duì)一般納稅人稅收負(fù)擔(dān)的影響，還需要結(jié)合企業(yè)具體實(shí)際情況加以分析。

　　假設(shè)物業(yè)管理公司(一般納稅人)收取的物業(yè)費(fèi)為A，假設(shè)只考慮營(yíng)業(yè)稅不考慮附加稅，“營(yíng)改增”前收入為A，應(yīng)繳稅額為A*5%=0.05A， “營(yíng)改增”后，收入為A/(1+6%)=0.94A，增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額為A*6%/ (1+6%)=0.056A。進(jìn)一步分析可知，若進(jìn)項(xiàng)稅額<0.006A，則“營(yíng)改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將上升，若進(jìn)項(xiàng)稅額>0.006A， 則“營(yíng)改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將下降。

　　換另一個(gè)角度分析，假設(shè)某物業(yè)管理公司(一般納稅人)年?duì)I業(yè)額為*，“營(yíng)改增”前的成本費(fèi)用為Y，“營(yíng)改增”后的成本費(fèi)用為Z，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為(Y-Z)，同樣可以得出，若(Y-Z)<0.006 *，則“營(yíng)改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將上升，若(Y-Z)>0.006 *，則“營(yíng)改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將下降。

　　2、“營(yíng)改增”對(duì)小規(guī)模納稅人的物業(yè)管理公司稅負(fù)的影響

　　對(duì)于小規(guī)模納稅人來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”之后，小規(guī)模納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅額=(全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用)*3%/(1+3%)，由此可知，“營(yíng)改增”后對(duì)小規(guī)模納稅人來(lái)說(shuō)，稅負(fù)大大下降，企業(yè)的收入和利潤(rùn)將會(huì)得到進(jìn)一步的提升。

　　3、稅負(fù)臨界點(diǎn)分析

　　稅負(fù)臨界點(diǎn)即企業(yè)在選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人時(shí)其稅負(fù)相等，臨界點(diǎn)可以通過(guò)計(jì)算得出。假設(shè)物業(yè)管理公司銷(xiāo)售額為a，選擇一般納稅人時(shí)，增值稅稅率為6%，那么銷(xiāo)項(xiàng)稅額為6%a，設(shè)進(jìn)項(xiàng)稅額為b，則應(yīng)繳增值稅額為6%a-b。如果該企業(yè)選擇小規(guī)模納稅人，由于其銷(xiāo)售額與選擇一般納稅人時(shí)相同(a)，增值稅征稅率為3%，則應(yīng)繳增值稅額為3%a。若一般納稅人與小規(guī)模納稅人稅負(fù)相同時(shí)即6%a-b=3%a，則b=3%a，也就是說(shuō)當(dāng)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額為銷(xiāo)售額的3%時(shí)，不管是選擇一般納稅人還是選擇小規(guī)模納稅人，稅負(fù)相等。