物業公司如何交納停車費增值稅

　　一、物業管理的增值稅

　　1、適用稅目：

　　根據財稅[20**]36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》附：《銷售服務、無形資產、不動產注釋一、銷售服務》規定，屬于(六)現代服務8.商務輔助服務(1)企業管理服務中的物業管理的業務活動。所以公司的物業管理屬于現代服務中的商務輔助服務下的企業管理服務。

　　2、適用稅率：

　　根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十五條增值稅稅率：

　　(一)納稅人發生應稅行為，除本條第(二)項、第(三)項、第(四)項規定外，稅率為6%。

　　第十六條增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

　　因此公司如果是增值稅一般納稅人，按一般計稅方法計算繳納增值稅的，適用稅率為6%，可以抵扣取得的合法的進項稅額;如果是小規模納稅人的，按3%征收率征收，不可以抵扣進項稅額。

　　二、停車費的征收

　　1、適用稅目：

　　根據財稅[20**]36號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》附：稅目解釋的規定，停車服務屬于一銷售服務/(六)現代服務/5租賃服務/經營性租賃服務/車輛停放服務按不動產租賃服務繳納增值稅。

　　2、適用稅率：

　　增值稅一般納稅人不動產租賃的適用稅率為11%。如果你們公司服務業連續12月銷售總額小于500萬元，可以不登記為一般納稅人，并按小規模納稅人計算繳納增值稅，根據國家稅務總局關于發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告20**年第16號)第四條規定，征收率5%。

　　3、根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第(九)第1點和(國家稅務總局公告20**年第16號)第三條第(一)點規定，一般納稅人出租的不動產是20**年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法，按征收率5%繳納。

　　三、核算問題

　　因此，物業公司收取的物業管理費與小區停車費，適用的稅目是不同的，企業應該分別核算，分別按照適用稅率繳納增值稅。沒有分別核算的，將從高稅率征收。

　　二、 “營改增”對物業管理公司的影響

　　由于不同的納稅主體適用于不同的稅率，而且納稅主體不同采用的征稅方式也不同，因此要分析“營改增”對物業管理公司的影響，就應從不同的納稅主體出發，即一般納稅和小規模納稅人兩個方面來討論“營改增”對物業管理公司的影響。在“營改增”前，物業管理公司實行營業稅征收方式，稅率為5%，“營改增”后，物業管理公司作為現代服務業，稅率為6%，小規模納稅人征收率為3%。

　　1、“營改增”對于一般納稅人的物業管理公司稅負的影響

　　對于一般納稅人來說，當期應繳納的增值稅額=當期銷項稅額-當期抵扣的可進項稅額，銷項稅稅率為6%。這與原來按照5%的稅率征收營業稅相比，“營改增”后企業適用的稅率提高了，從表面上看可能會增加企業的稅收負擔。但是，增值稅是就增值部分計稅，它不僅與稅率有關，還與銷項稅額和進項稅額之間的差額有關，兩者之間的差額越大，應繳納的增值稅額則越多，反之則越少。因此，由于計稅方式的改變，即使一般納稅人適用的稅率提高了，也不一定就會增加一般納稅人的稅收負擔。“營改增”對一般納稅人稅收負擔的影響，還需要結合企業具體實際情況加以分析。

　　假設物業管理公司(一般納稅人)收取的物業費為A，假設只考慮營業稅不考慮附加稅，“營改增”前收入為A，應繳稅額為A*5%=0.05A， “營改增”后，收入為A/(1+6%)=0.94A，增值稅銷項稅額為A*6%/ (1+6%)=0.056A。進一步分析可知，若進項稅額<0.006A，則“營改增”后企業的稅負額將上升，若進項稅額>0.006A， 則“營改增”后企業的稅負額將下降。

　　換另一個角度分析，假設某物業管理公司(一般納稅人)年營業額為*，“營改增”前的成本費用為Y，“營改增”后的成本費用為Z，可抵扣的進項稅額為(Y-Z)，同樣可以得出，若(Y-Z)<0.006 *，則“營改增”后企業的稅負額將上升，若(Y-Z)>0.006 *，則“營改增”后企業的稅負額將下降。

　　2、“營改增”對小規模納稅人的物業管理公司稅負的影響

　　對于小規模納稅人來說，“營改增”之后，小規模納稅人當期應繳納的增值稅額=(全部價款+價外費用)*3%/(1+3%)，由此可知，“營改增”后對小規模納稅人來說，稅負大大下降，企業的收入和利潤將會得到進一步的提升。

　　3、稅負臨界點分析

　　稅負臨界點即企業在選擇一般納稅人還是小規模納稅人時其稅負相等，臨界點可以通過計算得出。假設物業管理公司銷售額為a，選擇一般納稅人時，增值稅稅率為6%，那么銷項稅額為6%a，設進項稅額為b，則應繳增值稅額為6%a-b。如果該企業選擇小規模納稅人，由于其銷售額與選擇一般納稅人時相同(a)，增值稅征稅率為3%，則應繳增值稅額為3%a。若一般納稅人與小規模納稅人稅負相同時即6%a-b=3%a，則b=3%a，也就是說當企業進項稅額為銷售額的3%時，不管是選擇一般納稅人還是選擇小規模納稅人，稅負相等。

篇2：物業案例:停車費上調（租賃方式變更，非固定變固定）

停車費上調（租賃方式變更，非固定變固定）。

客戶期望：

　　期望不要隨意漲價，漲價應征得業主同意。

處理意見：

　　(1)情緒安撫、費用構成解釋：客服管家立即與客戶聯系，并進行安撫和解釋，告知業主調價是因為停車方式變更(非固定變更固定)，還有設備和服務均有所提升(如道閘系統升級，巡視崗位增加，巡邏頻次增加、標識更新，照明改造等方面)，因對價格進行相應調整;同時隨意漲價，也是根據周邊市場也都是同等價位，并沒有高出市場。

　　(2)對客公示：客服管家應告知業主，并非隨意漲價，調整的價格是通過在單元大堂以及公告欄公示的，對客通知上也明確了調整的時候和開始辦理時間等。

　　(3)關系維護：客服管家應告業主，以后會關注重要信息的通知工作，盡可以對重要通知，通過微信、短信等方式通知到位，保障業主及時知曉。并會認真記錄業主的合理化建議，反饋給相關領導。

篇3：停車位停車費知識點

一、住宅小區停車位有哪幾種形式

　　1、住宅小區地面停車位(全體業主共有)

　　2、住宅小區地下停車位(人防地下車位、開發商投資建設的車位)

　　3、樓房首層架空停車位(看層高是否超2.2米，是否有產權)

　　4、住宅首層封閉式車庫(購買的業主所有)

　　5、獨立建設的多層車位(開發商所有)

　　6、樓房屋頂平臺停車位(全體業主共有)

二、住宅小區各種停車位分別需要交哪些費

　　1、住宅小區地面停車位(汽車停放費和租金)

　　2、住宅小區地下停車位

　　(人防地下車位、未出售或不能出售的地下車位交汽車停放費和租金)

　　(業主購買的產權地下車位交汽車停放費)

　　3、樓房首層架空停車位

　　(未出售或不能出售的首層架空停車位交汽車停放費和租金)

　　(業主購買的產權首層架空停車位交汽車停放費)

　　4、住宅首層封閉式車庫(汽車停放費)

　　5、獨立建設的多層車位(汽車停放費和租金)

　　6、樓房屋頂平臺停車位(汽車停放費和租金)

三、停車管理費的規范稱呼

　　汽車停放費。

四、停車費包括哪些費

　　停車費包括汽車停放費和租金。

　　汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。

　　租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

五、汽車停放服務是否屬于物業公共服務

　　不屬于。汽車停放服務并不是每一位業主都需要，而且有的業主不止一輛汽車，車位屬性也多種多樣(有產權車位、租賃車位;有地面車位、地下車位、架空車位、封閉車位、機械車位等)。

六、為什么交了物業費，還要交停車費

　　小區地面停車費的性質有兩種，一種是土地使用費(租金)，一種是管理費(汽車停放費)。

　　物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。其中物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

　　此處的物業公共收費，即通常說的物業服務費，或物業費，不包含汽車停放費。

　　物業服務收費和物業費是兩個不同的概念，前者包括后者。

七、物業公司在小區劃車位，需要哪些程序

　　雖然小區停車管理不屬于公共服務，但是物業公司沒有單方面劃停車位的權利。因為小區道路權屬歸全體業主，劃停車位也可能侵犯相關業主的權益。物業公司必須得到業主大會的許可并與業主委員會簽訂協議，對有關收益分配作出具體約定，才能設立和運營地面停車位。

　　《物業管理條例》第五十四條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

八、小區停車費收取依據是什么

　　一般來說，普通住宅前期物業公共服務收費、物業管理區域的汽車停放費、車位租金等實行政府指導價。業主大會成立后,普通住宅物業公共服務收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，通過物業服務合同約定執行。

九、小區停車費由誰收取

　　汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取;

　　租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業服務企業代收，分別核算。

十、哪些情況應該免收停車費

　　對進入住宅物業管理區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。

　　另外，根據合同約定允許其他外來車輛進入住宅物業管理區域臨時停車的，在約定時限內免交汽車停放費。

十一、業主車輛停放在小區受損，物業是否要賠償

　　小區物業對停車所收取的費用為停車費，即在某時段內占有使用該區域場地的權利，如果沒有明確的約定，物業公司對車輛只承擔安全保障義務而非保管義務，安全保障義務應當以善良管理人的注意義務為標準。

　　物業公司在合理履行安全保障義務后，對業主遭受的損失不應承擔賠償責任;物業管理圈。在履行對小區車輛管理、安全防范時有瑕疵和疏漏，造成業主財產損失，應承擔相應的賠償責任。看過程不是看結果。物業公司收取的費用是汽車停放費，并非汽車保管費。

　　《物業管理條例》第四十七條規定，物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

十二、物業公司在停車協議中，如何規避風險

　　停車協議中避免使用帶有結果意義的“看管”、“保管”等字樣，應使用純粹描述行為的“巡視”、“檢查”等。停車卡上寫明“本停車場僅提供場地，不負責保管”等內容。

十三、停車位最長租賃時間是多少年

　　人防工程停車位租期不得超過3年，其他停車位租期不得超過20年。

十四、什么是小區地面停車位

　　住宅小區地面停車位是指直接設置在小區地表，以劃線分割方式標明的停車設施。

十五、如何理解小區地面停車位屬全體業主共有

　　由于地面停車位是直接設置在小區土地表面的停車設施，也就是直接設置在房屋單元所有人按份共有的土地表面上。實際上，地面停車位的房地產權就是土地使用權。又因為地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構造上和使用上的獨立性標準。因此，住宅小區地面停車位的房地產權由小區房屋單元所有人(業主)共同擁有，所產生的收益必須歸全體區分所有權人(業主)享有。

　　《物權法》第七十四條第三款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

十六、地下車位歸誰所有

　　1、人防工程用作停車位的，產權歸“投資人”所有。

　　2、非人防工程的地下車位

　　層高小于2.2米的，應當認定其權屬依附于地上建筑物，由小區業主共有;

　　層高大于2.2米的地下車庫，其與地上建筑物雖可能在載體上有連接，但在功能上已完全脫離，可以獨立經營、獲取效益。因此，這部分地下車位不應當作為從物，而應當成為專有權的客體，歸“投資人”所有。

十七、首層架空停車位是否屬于全體業主共有

　　看層高。

　　根據國家質量技術監督局《房屋測量規范》的規定，層高2.2米以下的房屋和地下室不計入建筑面積。所以，如果樓房首層架空停車位層高較矮，低于2.2米，不單獨計算建筑面積，也不參與計算建筑容積率，此時，首層架空車庫是房屋建筑的從物，是共有部分，應由設置架空層的該幢建筑全體業主共有;

　　當層高在2.2米以上時，因其可以計入建筑面積、參與計算建筑容積率、分攤土地使用權，而成為區分所有權的專有部分，屬開發商所有。

十八、小區里獨立建設的多層車位歸誰所有

　　多層車位主要指小區內專為停車目的而建設的獨立建筑物，具有結構和利用上的獨立性。作為獨立建造的建筑物，它應獨立計算建筑面積，參與分攤土地的使用權。因此，該類型的車位是計算建筑容積率的。根據建筑物區分所有權的理論，也可以成為區分所有權的專有部分，歸開發商所有。

十九、租用小區地面停車位要交哪些費

　　由地面停車位的使用人向業主委員會(即全體區分所有人的代表機構)交納使用費或租金，同時向提供看管服務的物業公司交納汽車停放費。

二十、業主小區違停，物業公司是否有權鎖車

　　物業公司無權鎖車，更無權罰款，因為物業公司不是執法機關。判斷車輛是否違停，只有交警和城管有此權力。物業公司可以采用勸阻、在車子周邊放置障礙物等方式，維護小區公共秩序。

二十一、哪些車位能買賣

　　有產權的車位。《城市房地產管理法》第37條規定：“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。”

二十二、哪些車位能辦產權

　　地下車位建筑面積未分攤，且開發商單獨取得車庫產權的，則開發商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區范圍內的商品房預購人。如果地下車位面積已作為公攤面積被小區業主分攤了，那么開發商就無權出售。

二十三、未分攤的地下車庫是否都可以買賣

　　分情況。人防工程未分攤，用作車位時，不能買賣。《人民防空法》第五條規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”

二十四、地下車庫和小區容積率有什么關系

　　只有參加建筑面積容積率計算的建筑物，才能取得相應宗地號的土地使用權面積份額。開發商如果將地下車庫作為地下建筑面積報批，則地下車庫可以計入容積率，也可以進行房地產權的初始登記，取得獨立的產權證書。

二十五、小區車位能否對外來車輛開放

　　可以，但必須小區車位充足，且經過業主大會同意。小區停車位應優先滿足小區業主的需求，而不是外來車輛只要付費就可以停車。根據《物業管理條例》的規定，物業公司對外提供車位須經業主大會決定，對外提供車位所收費用如何使用，也要經業主大會決定。

二十六、外來車輛在小區引發糾紛，物業公司是否承擔責任

　　如果物業公司未履行物業服務協議中關于車輛進入驗證等制度，應當承擔違約責任。

二十七、擁有產權車位的業主，能否申請地面停車位

　　筆者認為是可以的。因為產權車位屬于業主的專有部分，即使在小區地面停車位與業主戶數比例小于1:1的情況下，業主依然享有地面車位的共有權。《物權法》第七十條規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

二十八、物業公司為什么可以收取停車費

　　物業公司是受全體業主委托管理小區物業的，受全體業主委托收取停車費是其職責范圍。

二十九、停車費用在哪兒了

　　收取的汽車停放費作為物業管理服務成本和稅金，租金歸全體業主或投資人所有。

三十、業主的小區地面停車位共有權如何體現

　　小區地面停車位是全體業主共有，但不代表是每個業主單個所有，業主對車位行使共有權，體現在對共有車位收益的分配和共同管理的權利上(如劃停車位須業主大會同意)。