XX花園前期可經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目方案

　　1.0 目的

　　通過(guò)對(duì)XX花園項(xiàng)目前期交房階段充分挖掘潛力，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，促進(jìn)XX花園管理處在經(jīng)營(yíng)方面能有較好收益。

　　2.0范圍

　　XX花園前期交房期間各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目(裝修、鋪面、員工食堂、各種建材)。

　　3.0職責(zé)

　　3.物業(yè)管理項(xiàng)目籌備組**負(fù)責(zé)方案、合同制訂和組織實(shí)施。

　　3.2XX花園物管處**負(fù)責(zé)對(duì)所屬經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范管理。

　　3.3具體招商、商家工作由*負(fù)責(zé)落實(shí)。

　　3.4XX花園物管處內(nèi)勤負(fù)責(zé)收取各項(xiàng)目費(fèi)用。

　　4.0程序

　　4.1時(shí)間

　　4.1.1招商時(shí)間：8月1日至9月1日

　　4.1.2 合同簽訂時(shí)間：9月1日至9月5日

　　4.1.3 費(fèi)用收取時(shí)間：9月1日至9月5日

　　4.1.4入場(chǎng)時(shí)間：9月6日至9月15日

　　4.2地點(diǎn)

　　4.2.1員工食堂(5棟1單元1樓)

　　4.2.2攤位設(shè)置(自行車棚、1號(hào)門兩側(cè))

　　4.2.3建材堆放點(diǎn)(機(jī)動(dòng)車位車場(chǎng))

　　4.2.4相關(guān)工作人員休息點(diǎn)(停車場(chǎng))

　　4.3辦法

　　4.3.1裝修、各種建材商家全部對(duì)外招商。

　　4.3.2鋪面、員工食堂在員工內(nèi)部招租。

　　4.4內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　4.4.1裝修公司(3家)費(fèi)用：1000-1500元/月(高、中、低各一家)

　　4.4.2五金配件、水電器材(1家)費(fèi)用 ：500-800元/月

　　4.4.3河沙、水泥(1家)費(fèi)用：200-300元/月

　　4.4.4 雨陽(yáng)蓬生產(chǎn)廠家(1家)費(fèi)用：1000-1500元/月

　　4.4.5衛(wèi)浴潔具經(jīng)營(yíng)商家(1家)費(fèi)用：600-1200元/月

　　4.4.6木材、板材(實(shí)木門、線條)(1家)費(fèi)用：600-1200元/月

　　4.4.7墻、地磚商家(1家)費(fèi)用：600-1200元/月

　　4.4.8廚柜燃具經(jīng)營(yíng)商家(1家)800-1200元/月

　　4.4.9家電類(1家)費(fèi)用：提成

　　4.4.10員工食堂分包費(fèi)用：1000-5000元/年

　　4.4.11社區(qū)內(nèi)兩間鋪面費(fèi)用：1000-5000元/年•間

　　a.大門口鋪面費(fèi)用：2400-4800元/年•間

　　b.后門口鋪面費(fèi)用：1200-2400元/年•間

　　c.花園旁鋪面費(fèi)用：600-1200元/年•間

　　5.0 質(zhì)量記錄

　　5.1 招商合同、協(xié)議

　　6.0 相關(guān)文件

　　6.1 有關(guān)廠商、工作人員管理辦

　　市場(chǎng)推廣部項(xiàng)目籌備組

　　20**年7月22日

　　XX花園驗(yàn)收、交房日程安排表

　　(討論稿)

　　時(shí)間階段主要內(nèi)容負(fù)責(zé)人

　　8月12日竣工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)商完成竣工驗(yàn)收，并向物業(yè)公司提供相關(guān)資料開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人、物管公司**(物管處)、**

　　8月16日-8月30日物業(yè)驗(yàn)收

　　1. 開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司移交相關(guān)圖紙、資料;

　　2. 物業(yè)公司組織人員對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收

　　A 房屋驗(yàn)收

　　B 總平驗(yàn)收

　　C 配套設(shè)施驗(yàn)收

　　3. 開(kāi)發(fā)商對(duì)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行整改開(kāi)發(fā)商、承建方相關(guān)負(fù)責(zé)人、物管公司**(物管處)

　　9月1日至9月7日交房階段

　　1. 成立開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、承建方三方交房辦公室;

　　2. 物管處、項(xiàng)目組人員完成交房各項(xiàng)工作;

　　3. 對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促承建方及時(shí)整改。

　　4. 簽訂物業(yè)相關(guān)公約、協(xié)議。開(kāi)發(fā)商、承建方相關(guān)負(fù)責(zé)人、物管公司**(物管處)

篇2：項(xiàng)目前期介入期間經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定

　　項(xiàng)目前期介入期間的經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定

　　建立健全經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，為每個(gè)前期項(xiàng)目建立收支賬目，嚴(yán)格按照公司財(cái)務(wù)部的規(guī)定進(jìn)行借款和費(fèi)用報(bào)銷。

　　一、支出管理規(guī)定

　　1、售樓處、樣板間接管前，由前期部同發(fā)展商確定所需人員數(shù)量及費(fèi)用，簽定管理協(xié)議。

　　2、前期部按照中海標(biāo)準(zhǔn)確定售樓處工作人員所需日常生活必需品種類、數(shù)量，編制《采購(gòu)計(jì)劃審批表》，上報(bào)主管副總經(jīng)理審批。

　　3、采購(gòu)計(jì)劃批準(zhǔn)后，由前期部組織相關(guān)部門或售樓處管理人員進(jìn)行采購(gòu)，采購(gòu)人員應(yīng)對(duì)采購(gòu)物品的質(zhì)量和及時(shí)性負(fù)責(zé)。采購(gòu)物品經(jīng)前期部驗(yàn)證后在報(bào)銷憑證背面簽字認(rèn)可，再下發(fā)到該項(xiàng)目。

　　4、采購(gòu)前的借款手續(xù)和采購(gòu)后的報(bào)銷手續(xù)由前期部負(fù)責(zé)，采購(gòu)人員應(yīng)上交完整的報(bào)銷憑證，并在憑證背面簽字。審批權(quán)限按公司財(cái)務(wù)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　5、對(duì)分包項(xiàng)目（保安公司、保潔公司）的費(fèi)用支付，由分包協(xié)議簽定部門按照協(xié)議中有關(guān)規(guī)定支付。

　　6、售樓處工作人員的各項(xiàng)薪金、福利等由前期部填寫(xiě)工資、福利發(fā)放通知單，交財(cái)務(wù)部統(tǒng)一領(lǐng)取并發(fā)放。

　　二、收入管理規(guī)定

　　1、 按售樓處管理協(xié)議規(guī)定的收費(fèi)時(shí)間，提前1周向發(fā)展商發(fā)出繳款通知書(shū)，列出付款項(xiàng)目、金額及時(shí)間。

　　2、同發(fā)展商提前預(yù)約收款時(shí)間，到財(cái)務(wù)部準(zhǔn)備好相同金額發(fā)票，按時(shí)到發(fā)展商出收取費(fèi)用，及時(shí)交到財(cái)務(wù)部入賬。

　　3、前期部應(yīng)為每個(gè)發(fā)生費(fèi)用的項(xiàng)目建立賬目，詳細(xì)記錄每筆收入和支出，掌握盈虧情況，制定轉(zhuǎn)虧為盈方案。

篇3：商業(yè)物業(yè)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)論證和經(jīng)營(yíng)方案制定審批

　　商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證和經(jīng)營(yíng)方案的制定與審批

　　第一節(jié) 前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證

　　1、商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《項(xiàng)目論證管理規(guī)范》相關(guān)規(guī)定基本一致。

　　2、論證附件

　　附件1《市場(chǎng)定位報(bào)告》

　　附件2《項(xiàng)目全程價(jià)格方案》

　　附件3《營(yíng)銷計(jì)劃書(shū)》

　　附件4《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)一覽表》

　　附件5《經(jīng)營(yíng)計(jì)劃財(cái)務(wù)評(píng)估分析編制說(shuō)明》

　　附件6《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃財(cái)務(wù)評(píng)估分析規(guī)定》

　　附件7《各經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)測(cè)算表》

　　附件8《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃成本明細(xì)表》

　　附件9《項(xiàng)目各期資金回籠預(yù)測(cè)表》

　　附件10《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃各期現(xiàn)金流量分析表》

　　附件11《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃各期融資計(jì)劃及還貸計(jì)劃表》

　　附件12《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃資金成本估算表》

　　附件13《單位（項(xiàng)）工程進(jìn)度計(jì)劃表》

　　附件14《單位（項(xiàng)）工程主要進(jìn)度控制點(diǎn)匯總表》

　　附件15《項(xiàng)目工程工作計(jì)劃表》

　　附件16《地塊住宅主要進(jìn)度控制點(diǎn)完成時(shí)間計(jì)劃》

　　附件17《項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖》

　　附件18《住宅項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖》

　　備注：（1）共18個(gè)附件，黑色加粗附件呈報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)閱

　　（2）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式與《項(xiàng)目論證管理規(guī)范》相關(guān)文件一致。

　　第二節(jié) 租售規(guī)劃與轉(zhuǎn)換流程

　　工作指引

　　1、項(xiàng)目公司與經(jīng)營(yíng)部分別就各自的投資回報(bào)要求，確定每間鋪售價(jià)、租價(jià)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際的位置、平面、進(jìn)深比、大小、人流等制定，便于后期規(guī)劃和轉(zhuǎn)換。

　　2、在每年年頭要召開(kāi)全年的租售規(guī)劃會(huì)議，在項(xiàng)目商業(yè)交付前三個(gè)月要召開(kāi)專項(xiàng)租售規(guī)劃會(huì)議。

　　3、租售比例原則上為7：3。

　　4、劃定租售范圍須明確到每間鋪。

　　5、對(duì)于出售或出租范圍中的物業(yè)可以租售轉(zhuǎn)換。

　　6、對(duì)于未出租的，經(jīng)地區(qū)財(cái)務(wù)核對(duì)《租售控制表》（附后）后可以出售，已出租的轉(zhuǎn)入帶租約出售程序。

　　7、在出租范圍中轉(zhuǎn)換成出售的面積，須在經(jīng)營(yíng)部考核指標(biāo)相應(yīng)調(diào)整，具體可在年底統(tǒng)一調(diào)整。