第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)至規(guī)劃總圖確定期間
| 實(shí)施時(shí)間 | 控制要點(diǎn) | 實(shí)施內(nèi)容 |
| 取得土地使用權(quán)以后二個(gè)月內(nèi) | 在開發(fā)商取得土地使用權(quán)以后二個(gè)月內(nèi)，物業(yè)管理人員需要到項(xiàng)目現(xiàn)場了解項(xiàng)目的地理位置、周邊治安情況、周邊交通情況、周邊可能對以后項(xiàng)目的業(yè)主日常生活造成影響的事項(xiàng)。 | 地理位置：項(xiàng)目所處的位置。 治安情況：周邊大環(huán)境的治安情況（周邊農(nóng)民房是否多、出租房是否多、住宅小區(qū)），該周邊治安案件發(fā)生的形式，管轄區(qū)域派出所的位置。 交通情況：現(xiàn)在能夠到達(dá)項(xiàng)目的公共交通工具，預(yù)計(jì)以后業(yè)主可能需要的交通工具。其他方面：項(xiàng)目內(nèi)是否有湖泊、山體、周邊是否是綠化，考慮以后湖泊的安全措施，山體的消防、滑坡、防蛇等隱患；周邊附近是否有對項(xiàng)目有影響（噪音、水質(zhì)、氣味等）的工廠；周邊的日常生活配套情況（餐飲、商場、銀行、郵政等）。 |
| 地產(chǎn)成立項(xiàng)目組 | 相互信息的交流跟進(jìn)。 | 知會(huì)地產(chǎn)該項(xiàng)目物業(yè)的對接人員。 |
| 概念性圖紙出來以后 | 在新項(xiàng)目地產(chǎn)立項(xiàng)以后，需要與研發(fā)設(shè)計(jì)部和銷售部門保持密切的信息溝通，并向銷售部門或項(xiàng)目管理部索取該項(xiàng)目相關(guān)的基本資料。 | 在設(shè)計(jì)時(shí)地產(chǎn)與物業(yè)討論：安防設(shè)備的設(shè)置、停車場設(shè)備設(shè)置、車輛流向、人員流向、商鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個(gè)性化的安全問題、服務(wù)中心位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問題。 |
| 閉路監(jiān)控系統(tǒng)：保持夜間的效果能夠清晰，對重要鏡頭能夠錄像，使用硬盤錄像機(jī)，能夠保存一周時(shí)間。 | 進(jìn)出小區(qū)的所有人員出入口、車輛進(jìn)出通道、電梯內(nèi)、一樓電梯廳、各苑落人員進(jìn)出通道、小區(qū)主要干道、圍墻聯(lián)動(dòng)鏡頭、泳池部位、重要隱患點(diǎn)。 | |
| 停車場系統(tǒng)：小區(qū)車輛出入口的設(shè)置、道閘位置和數(shù)量的設(shè)置、車庫車輛流向的確認(rèn)。 | 設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)人車分流；車輛出入口需圖像對比系統(tǒng)，需要收費(fèi)的出入口，軟件應(yīng)該保證；在條件允許的情況下，住戶車輛和外來車輛應(yīng)該分開管理；出入口無人值守的地下停車場，需要安裝紅外報(bào)警，防止人員進(jìn)入。 臨時(shí)停車場車庫入口應(yīng)有場內(nèi)剩余車位的動(dòng)態(tài)顯示標(biāo)識（電子顯示屏）。 |
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| 門禁系統(tǒng)：小區(qū)主要部位設(shè)置，卡的掛失量應(yīng)該與小區(qū)的總?cè)萘科ヅ洌ㄗh保證在戶數(shù)的20%以上。同時(shí)卡的有效期控制在1年內(nèi) | 安裝位置：小區(qū)大門、苑門、單元門、車庫與地面的通道、電梯廳（建議最好設(shè)置成控制電梯按鈕）、天臺(tái)門、會(huì)所門等公共通道處。 | |
| 周界紅外報(bào)警系統(tǒng)：紅線邊的圍墻需要設(shè)置，報(bào)警能夠聯(lián)動(dòng)配套設(shè)備。 | 小區(qū)四周紅線內(nèi)的圍墻上、安全死角處設(shè)置。安裝時(shí)兩對之間一定要進(jìn)行交叉，避免盲點(diǎn)。 | |
| 對講系統(tǒng)：所有住戶家需要設(shè)置住戶對講，可依據(jù)實(shí)際情況設(shè)置成可視和非可視。 | 單元門、苑門處需要設(shè)置對講，方便住戶家開門。高層樓層電梯廳處設(shè)置。 | |
| 電子顯示系統(tǒng)：項(xiàng)目依據(jù)實(shí)際情況確定是否設(shè)置。 | 通常設(shè)置在單元門附近。 | |
| 巡更系統(tǒng)：對于比較固定的巡更點(diǎn)，用巡更系統(tǒng) | 一根巡更棒一般可以設(shè)置40-60個(gè)點(diǎn) | |
| 內(nèi)線電話：小區(qū)達(dá)到一定的規(guī)模，需要使用內(nèi)線電話。 | 設(shè)置位置：重要設(shè)備房、管理用房、服務(wù)中心、值班室、電梯機(jī)房、安全崗位等。 | |
| 人行防范要求、人員流向。綜合考慮小區(qū)的實(shí)際情況，控制人員出入口設(shè)置的數(shù)量，尤其是分期開發(fā)的小區(qū)，以后不開啟的消防門，前期一定不能開啟，否則以后很難關(guān)閉。 | 明確圍合方式、紅線處人行通道數(shù)量、圍合內(nèi)通道數(shù)量。盡量實(shí)行人車分流，車輛出入口在紅線范圍內(nèi)盡量少設(shè)置，出入口的出端、入端需要有一定的緩沖面積，方便車輛的有序進(jìn)出。 | |
| 商鋪的設(shè)置、學(xué)校的管理、個(gè)性化的安全問題。考慮商鋪、學(xué)校噪音對小區(qū)的影響，考慮學(xué)生對小區(qū)的安全和車輛破壞造成的影響，考慮商鋪購物車輛停放和卸貨區(qū)域、卸貨噪音問題。 | 學(xué)校一般設(shè)置在小區(qū)邊，同時(shí)靠近公路，減少學(xué)校對小區(qū)的影響。商鋪原則上不設(shè)置在小區(qū)的封閉范圍內(nèi)，設(shè)置在公共區(qū)域，而且最好是有噪音商鋪的設(shè)置在遠(yuǎn)離住戶的位置，小噪音的商鋪設(shè)置在靠進(jìn)住戶的位置。 | |
| 服務(wù)中心位置、控制中心設(shè)置、消防中心設(shè)置、管理用房的設(shè)置等問題 | 消防中心與控制中心要設(shè)置在一個(gè)房間內(nèi)，控制中心大約10萬M2設(shè)置一個(gè)，服務(wù)中心與控制中心盡量設(shè)置在附近，服務(wù)中心最好設(shè)置在小區(qū)中心位置， | |
| 項(xiàng)目圖紙出來以后 | 垃圾房位置、垃圾桶位置設(shè)置 | 設(shè)置時(shí)考慮垃圾房的異味不影響住戶，方便清運(yùn)、有排水管道。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮垃圾桶的位置，盡量不要房屋設(shè)計(jì)好以后再根據(jù)現(xiàn)場情況選擇位置。 |
| 雨水收集 | 對于山體項(xiàng)目、并且有水景的項(xiàng)目，期望能夠設(shè)置雨水收集系統(tǒng)，節(jié)約費(fèi)用。 | |
| 水景設(shè)計(jì)、水質(zhì)處理 | 考慮人工濕地的循環(huán)部分。 | |
| 給排水系統(tǒng) | 考慮市政給水壓力的波動(dòng)、排水考慮現(xiàn)場積水的可能。 | |
| 管理用房：服務(wù)中心、培訓(xùn)室、倉庫、操作間、值班室 食堂、宿舍 |
位置和面積的確定。 食堂和宿舍的位置需要考慮對業(yè)主的影響。 |
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| 配套用房：居委會(huì)、社康中心、 | 按照要求進(jìn)行對接。 | |
| 配套設(shè)施：非機(jī)動(dòng)車停放點(diǎn)、公共洗手間 | 督促設(shè)置，尤其是公共洗手間（外包單位使用、業(yè)主使用）。 |
| 實(shí)施時(shí)間 | 控制要點(diǎn) | 實(shí)施內(nèi)容 |
| 項(xiàng)目圖紙確認(rèn)以后 | 需要地產(chǎn)提供項(xiàng)目參數(shù) | 要求地產(chǎn)提供： 占地面積、建筑面積、綠化面積、水景面積、 住戶戶數(shù)、車位數(shù)量、房屋類型 電梯數(shù)量、供配電設(shè)備數(shù)量/功率、公共用電功率、 |
| 項(xiàng)目開盤前半年（或根據(jù)營銷要求） | 管理方案包括四部分內(nèi)容：項(xiàng)目定位、服務(wù)模式、服務(wù)實(shí)施計(jì)劃、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)中心組織架構(gòu)。 管理費(fèi)測算：首先確定服務(wù)中心各類人員編制，對管理成本進(jìn)行測算，確定每年總的管理成本，根據(jù)項(xiàng)目檔次設(shè)定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，測算服務(wù)收入，服務(wù)收入與管理成本持平的前提下調(diào)整管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 在開盤前一個(gè)月準(zhǔn)備前期物業(yè)管理服務(wù)合同及業(yè)主臨時(shí)公約。 |
1、根據(jù)項(xiàng)目定位及目標(biāo)客戶群體特征，確定服務(wù)模式及服務(wù)的深度、明確客戶服務(wù)項(xiàng)目、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、檔次及配套管理成本測算管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 2、服務(wù)模式確定需考慮與項(xiàng)目營銷概念及項(xiàng)目定位，同時(shí)要體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的延伸及對內(nèi)部管理思路的調(diào)整； 3、提出的服務(wù)項(xiàng)目需考慮服務(wù)中心可操作性及管理風(fēng)險(xiǎn)、資源配置問題； 4、制定服務(wù)項(xiàng)目需考慮客戶潛在需求、消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)水平。 5、管理成本測算，主要有保安費(fèi)用、保潔費(fèi)用、園林綠化景觀費(fèi)用、公共設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、服務(wù)中心綜合費(fèi)用、稅費(fèi)及管理傭金。測算成本時(shí)充分考慮水系統(tǒng)加壓成本、景觀運(yùn)行費(fèi)用及管理難點(diǎn)等存在的隱性成本。 6、前期物業(yè)管理服務(wù)合同條款需與地產(chǎn)公司營銷、法律部門對接，如車庫、會(huì)所權(quán)屬，收益分配等。《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》相關(guān)條款約定一致性。《業(yè)主臨時(shí)公約》及《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)手工會(huì)簽后提交地產(chǎn)相關(guān)部門會(huì)簽，會(huì)簽完畢組織簽署合同，安排業(yè)主臨時(shí)公約印刷。 |
| 整個(gè)階段 | 前期介入的跟進(jìn)和落實(shí) | 按照物業(yè)前期介入關(guān)注點(diǎn)的要求，督促地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)施。 |
| 水電氣配套 | 1.設(shè)備房設(shè)置盡量集中、便于維護(hù)管理。 2.電表容量與實(shí)際負(fù)荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設(shè)工作插座和開關(guān)。 3.避免水表、煤氣表安裝在業(yè)主私家陽臺(tái)上。 4.項(xiàng)目進(jìn)水管口徑與小區(qū)高峰期用水量匹配，根據(jù)小區(qū)落差考慮市政水壓長期低于0.15Mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。 |
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| 圍墻護(hù)欄、支持桿 | 1.平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低），材料考慮容易替換或免維護(hù)。 2.圍墻盡量選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護(hù)。使用鋼筋的圍墻，直徑應(yīng)該大于14厘米。 3.圍墻墻面盡量選用涂料、維護(hù)方便。 4.圍墻安裝防爬網(wǎng)。 |
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| 外立面管道、欄桿 | 1.建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮。 2.空調(diào)需要安裝集中排水管、排水需要進(jìn)溝渠、空調(diào)排水管可以選用優(yōu)質(zhì)PVC管、管徑不小于φ32mm防止堵塞。 |
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| 溝渠井蓋 | 1.溝渠井配置有防震功能的活動(dòng)井蓋，便于檢修移動(dòng)，蓋板材料考慮容易替換或免維護(hù)。 2.車輛通道上的排水溝蓋堅(jiān)固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。 3.道路上的雨水、污水井蓋盡量設(shè)置在道路的兩旁，同時(shí)定做成鑄印該項(xiàng)目名稱字樣的井蓋，目的提高質(zhì)量、便于維護(hù)管理，體現(xiàn)萬科精致管理。 |
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| 道路 | 1.路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)黑色鵝卵石。 2.在道路周邊、苑內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點(diǎn)。 3.苑內(nèi)取水點(diǎn)可以設(shè)計(jì)在雨水珊格井內(nèi)、便于用水管理。 4.在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。 |
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| 天面露臺(tái) | 1.10m2以上公共可上人天臺(tái)、露臺(tái)設(shè)置取水點(diǎn)。 | |
| 防火門 | 1.公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。 2.公共防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨(dú)控制。 |
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| 停車場及出入口 | 1.人、車出入口數(shù)量盡量少，合理設(shè)置小區(qū)人、車出入口，實(shí)行人車分流管理。 2.車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。 3.崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗?fù)さ拇笮】紤]減少值班人員行走距離。 4.小區(qū)出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監(jiān)控系統(tǒng)，提高車輛管理安全系數(shù)。 5.車庫出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。 6.地下車庫設(shè)置足夠大的消防沙池，車庫出入口坡道制作防滑槽。 7.車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，減少耗電。 8.車庫設(shè)置清潔用取水口（最遠(yuǎn)距離50米設(shè)置一個(gè)）及清潔池。 9.室內(nèi)停車庫墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。 |
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| 娛樂設(shè)施 | 1.安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計(jì)規(guī)范，并具有安全防護(hù)措施和使用說明。 2.娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對接，使娛樂設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。 3.室外娛樂場所設(shè)置排水口、溝。 |
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| 信息欄 | 在主要出入口設(shè)置信息公布欄，在合理位置設(shè)置小區(qū)平面位置圖、便于拆裝的商戶標(biāo)識牌。 | |
| 非機(jī)動(dòng)車 | 合理設(shè)置非機(jī)動(dòng)車存放點(diǎn)，最好設(shè)置在安全員固定崗位附近。 | |
| 小區(qū)清潔設(shè)施 | 1.小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點(diǎn)、地下車庫主要出入口，容量適當(dāng)，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風(fēng)格相匹配，易維護(hù)。 2.大廈住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設(shè)施。 3.有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實(shí)際住戶數(shù)量相匹配，異味不影響住戶。 4.位置宜設(shè)在小區(qū)偏僻地帶，大小：100戶5--7m3標(biāo)準(zhǔn)。 5.地下車庫內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個(gè)）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。 |
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| 綠化設(shè)施 | 1.苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際情況安裝1個(gè)計(jì)量表。 2.綠化樹木種植應(yīng)該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。 |
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| 設(shè)備房環(huán)境 | 1.發(fā)電機(jī)房、高低壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房、值班室地面鋪設(shè)防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。 2.設(shè)備房頂無排污管，設(shè)置清潔取水點(diǎn)和排水管 3.設(shè)備房設(shè)置對流通風(fēng)口。 4.機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備。 5.特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置。 |
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| 供配電系統(tǒng) | 1.變壓器房設(shè)置獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動(dòng)控制；低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器超溫報(bào)警信號連接到中心。 2.發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。 3.發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，有水位標(biāo)識。 4.發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時(shí)能自動(dòng)啟動(dòng)，能試驗(yàn)自動(dòng)啟動(dòng)。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時(shí)關(guān)閉功能。 5.各種配電箱（柜）鑰匙通用。 6.發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，且應(yīng)有水位標(biāo)識，發(fā)電機(jī)排煙應(yīng)不影響小區(qū)環(huán)境。 7.強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。 |
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| 給排水系統(tǒng) | 1.水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。 2.水池水箱設(shè)水位標(biāo)識，高低水位聲光報(bào)警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進(jìn)水控制閥門建議選用電動(dòng)控制蝶閥(實(shí)際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。 3.地下水池到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，水表、閥門側(cè)裝活接。 4.水池底部可以安裝吸水管、泵房內(nèi)可以安裝道泵、便于水箱清洗。 5.水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。 6.水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離且控制柜底部應(yīng)高于地面20CM。 7.水池、水箱內(nèi)的爬梯應(yīng)為不銹鋼設(shè)置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設(shè)置，且需上鎖。 8.地下儲(chǔ)水池進(jìn)水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個(gè)電動(dòng)蝶閥；水池、水箱均應(yīng)有透明水位標(biāo)識；同時(shí)，應(yīng)有超高、超低水位聲光報(bào)警信號到中心。 9.地下儲(chǔ)水池應(yīng)分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺(tái)生活水泵均可從兩部分水池取水。 |
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| 消防系統(tǒng) | 1.安全出口，疏散指示燈宜采用發(fā)光二級管作為光源。 2.重要設(shè)備機(jī)房設(shè)置消防電話，可與消控中心雙向通話。 |
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| 電梯 | 1.控制中心有電梯的運(yùn)行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運(yùn)行及停止。 2.電梯機(jī)房排氣扇應(yīng)設(shè)計(jì)定時(shí)或溫度控制開停、天臺(tái)上的電梯機(jī)房門，可以考慮設(shè)置百葉通風(fēng)。 3.與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別（由電梯公司制作）。 4.轎廂風(fēng)扇要保證轎廂內(nèi)通風(fēng)，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施。 5.電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫設(shè)備，風(fēng)機(jī)噪音要考慮，需要安裝一個(gè)百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只；電梯機(jī)房內(nèi)門鑰匙應(yīng)通用（機(jī)房門選用通鎖）。 6.電梯廳自然通風(fēng)良好、不具備自然通風(fēng)條件的需要設(shè)計(jì)通風(fēng)設(shè)施。7.大廈電梯底坑應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。 |
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| 弱電監(jiān)控系統(tǒng) | 1.弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、服務(wù)中心門口。 2.小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場崗識別攝像監(jiān)控系統(tǒng)。 3.單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。 4.泳池設(shè)計(jì)合理的攝像監(jiān)控鏡頭。 |
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| 泳池水景 | 1.反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。 2.泳池管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設(shè)置一個(gè)高質(zhì)量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關(guān)位置設(shè)置閥門）。 3.成人池與兒童涉水池隔開獨(dú)立，并連續(xù)供水（使用時(shí)為生部門要驗(yàn)收），泳池在報(bào)建時(shí)一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池。 4.設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈。 5.泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補(bǔ)水閥門，底部有坡度排水。 6.泳池獨(dú)立圍合，入口處設(shè)置浸腳池（不小于入口尺寸）（2m*2m*0.3m）便于管理。 7.泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量。 |
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| 項(xiàng)目交付前 | 綠化澆灌設(shè)置的完善 | 根據(jù)現(xiàn)場的情況設(shè)置綠化自動(dòng)澆灌系統(tǒng) |
第三階段：服務(wù)中心成立至房屋交付使用
| 實(shí)施時(shí)間 | 控制要點(diǎn) | 實(shí)施內(nèi)容 | |
| 服務(wù)中心成立后一個(gè)月 | 移交前期介入工作 | 1、移交內(nèi)容包括：前期介入建議書、管理用房數(shù)量、位置、前期物業(yè)管理方案實(shí)施及項(xiàng)目管理難點(diǎn)、解決措施。 2、對于前期介入過程難以處理事項(xiàng)服務(wù)中心需及時(shí)跟進(jìn)，直到處理完畢。 |
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| 參與項(xiàng)目部現(xiàn)場辦公會(huì)議 | 參與項(xiàng)目現(xiàn)場辦公會(huì)議，了解項(xiàng)目交付進(jìn)度，前期介入問題提交，前期介入問題點(diǎn)跟進(jìn)與落實(shí)。如服務(wù)中心較難解決和處理的工程遺留事項(xiàng)。 | ||
| 與項(xiàng)目部確定管理用房 | 管理用房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)按《物業(yè)前期介入作業(yè)指導(dǎo)書》要求確定。 | ||
| 服務(wù)中心成立后兩個(gè)月 | 管理用房裝修（辦公室和員工宿舍）。 | 1、參與工程監(jiān)督及竣工驗(yàn)收，確保管理用房在入伙前一個(gè)月全部投入使用。 4、根據(jù)人員編制確定安全、保潔、技術(shù)等員工宿舍位置、面積（分期開發(fā)項(xiàng)目需考慮后期人員增加的住宿要求，需考慮各類人員工作性質(zhì)合理分配宿舍，避免互相影響），裝修工程最遲在入伙前一個(gè)月完成，以便服務(wù)中心采購家私、電腦、網(wǎng)絡(luò)等。 5、宿舍裝修要求：安全班因三班倒，盡可能將安全班宿舍分為三個(gè)，并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋浴頭，購買熱水器等。 |
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| 服務(wù)中心成立后兩個(gè)月 | 籌建食堂 | 1、確定食堂位置，位置應(yīng)當(dāng)有排污、排煙設(shè)施，并且避免影響業(yè)主日常生活。 2、確定食堂裝修方案，食堂裝修應(yīng)當(dāng)考慮操作間方便，儲(chǔ)藏室、就餐區(qū)域有相對區(qū)域劃分。 |
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| 項(xiàng)目交付使用前三個(gè)月 | 模擬驗(yàn)房，收集房屋質(zhì)量存在問題，跟進(jìn)返修，水電表核對。 | 1、分成若干小組，以服務(wù)中心技術(shù)員或客服中心人員任組長，組織驗(yàn)房隊(duì)伍。具體標(biāo)準(zhǔn)參照《物業(yè)公共區(qū)域接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》驗(yàn)收。 2、驗(yàn)房小組記錄現(xiàn)場問題，每天集中交客服返修組，統(tǒng)一安排施工人員處理。 由返修組組織返修工作，并安排相關(guān)人員復(fù)查。 3、服務(wù)中心組織對全部水電表進(jìn)行檢查和測試，發(fā)現(xiàn)有誤應(yīng)當(dāng)及時(shí)項(xiàng)目或客服中心反饋處理，并要有跟進(jìn)，保證交付前處理完畢。 |
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| 項(xiàng)目交付使用前一個(gè)月 | VI標(biāo)識制作（包括房屋本體類及服務(wù)類標(biāo)識） | 對現(xiàn)場各標(biāo)識進(jìn)行登記和匯總，對房屋本體類、物業(yè)服務(wù)類標(biāo)識分別登記，，房屋本體類標(biāo)識報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目部審批后制作，物業(yè)服務(wù)類標(biāo)識報(bào)總部制作。 | |
| 滅火器、消防器材等安全設(shè)施配置。 | 1、配電室、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房、控制中心、計(jì)算機(jī)房等重要設(shè)備房、辦公室、圖書室、廚房、車庫、倉庫等重要部位應(yīng)當(dāng)配置相應(yīng)種類的滅火器材。員工宿舍應(yīng)配置必要的消防安全設(shè)施。 2、高層大廈每層須配置不少于兩個(gè)2KG及以上的輕便滅火器，多層小區(qū)每個(gè)苑內(nèi)均應(yīng)設(shè)置滅火器放置點(diǎn)。 3、小區(qū)（大廈）須有首層消防設(shè)施平面圖，并懸掛于物業(yè)本體的適當(dāng)位置，圖中應(yīng)標(biāo)注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設(shè)施圖標(biāo)并與實(shí)際情況相符。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。 4、根據(jù)服務(wù)中心人員編制情況，制定滅火作戰(zhàn)示意圖。并把將滅火作戰(zhàn)示意圖和消防設(shè)備設(shè)施清單，懸掛于控制中心。控制中心應(yīng)當(dāng)配置足夠的消防器材并做好標(biāo)識。 |
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| 聯(lián)系電信公司安裝機(jī)手放大器，選擇機(jī)房，簽定協(xié)議，明確費(fèi)用計(jì)量及安裝要求。 | 1聯(lián)系移動(dòng)（聯(lián)通）安裝放大器，選擇合適的位置作為設(shè)備機(jī)房，約10—15㎡左右，協(xié)商場地使用費(fèi)金額及收取方式并簽訂協(xié)議，收費(fèi)可根據(jù)小區(qū)用戶數(shù)量及覆蓋面積。 2、設(shè)備用電須安裝獨(dú)立電表，便于計(jì)量。 3、室外天線的安裝不得影響外立面的美觀，建議安裝隱蔽天線。 4、在天臺(tái)安裝時(shí)，盡量避開業(yè)主房屋；安裝天線時(shí)，一定要考慮天線對人體的輻射，要求對方提供合格證明。 |
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| 新項(xiàng)目交付使用前1個(gè)月 | 設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收，移交工具、圖紙資料、說明書等齊全。 | 1、與服務(wù)中心工程部一起配合項(xiàng)目部和施工單位與小區(qū)設(shè)備的移交接管； 2、參照《物業(yè)公共區(qū)域接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對小區(qū)設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收； 3、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄，并要求施工單位整改，并跟進(jìn)整改情況； 4、供配電設(shè)計(jì)最好分多路控制，配電房內(nèi)設(shè)計(jì)要考慮今后的抄表到戶，分表計(jì)量。 5、所有設(shè)備移交時(shí)相關(guān)資料必須齊全，配備專用維修工具的設(shè)備，工具移交齊全。設(shè)備變更圖紙，建立設(shè)備維修檔案，便于然后維修養(yǎng)護(hù)和資料查詢。 |
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| 房屋、鑰匙移交 | 與項(xiàng)目部移交業(yè)主房屋、鑰匙，并建立鑰匙清單。 | ||
| 項(xiàng)目交付使用后三個(gè)月 | 竣工資料的完善與跟進(jìn) | 資料管理員應(yīng)根據(jù)公司體系文件和物業(yè)管理部文件要求，編制《物業(yè)接管資料清單》，交與地產(chǎn)工程部，接收項(xiàng)目相關(guān)竣工資料，并及時(shí)跟進(jìn)資料交接進(jìn)度。 | |
| 交付后保修期內(nèi) | 業(yè)主房屋質(zhì)量問題直接由返修組負(fù)責(zé)處理，公共設(shè)施部分由服務(wù)中心向返修組反饋，返修組協(xié)調(diào)施工單位處理。 | 交付后保修期間，客戶服務(wù)中心全面負(fù)責(zé)業(yè)主房屋質(zhì)量問題返修和公共設(shè)施增減工作（包括工程管理和費(fèi)用管理），地產(chǎn)項(xiàng)目部因擁有各種專業(yè)人員提供返修技術(shù)支持。在保修期結(jié)束前服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)提前知會(huì)業(yè)主，將存在問題及時(shí)反饋安排處理，避免保修期結(jié)束后再要求免費(fèi)維修。 | |
| 保修期過后 | 室內(nèi)維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，公共部分維修費(fèi)用由服務(wù)中心負(fù)責(zé)。 | 保修期后，維修事務(wù)由服務(wù)中心牽頭組織，地產(chǎn)工程部提供技術(shù)支持。 |
篇2：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義
物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義
現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對物業(yè)實(shí)施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。
一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。
物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護(hù)者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。
在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則會(huì)與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。這些項(xiàng)目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。
二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。
物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。
現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的.硬件條件。
此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn).進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。
三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。
有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。
有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。
同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗(yàn)收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利，接管后即能技入使用，及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。
此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊(duì)伍，避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。
四、前期介入的立法意義
實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計(jì)飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是深遠(yuǎn)的。
1、法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。
如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始，從物業(yè)管理的角度，對開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。
2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 當(dāng)前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。
3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。
隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。
篇3：物業(yè)管理前期介入內(nèi)容
物業(yè)管理前期介入內(nèi)容
一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識
對于一項(xiàng)物業(yè)來說，存在著開發(fā)--經(jīng)營--管理三個(gè)階段。從形式上看，物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實(shí)踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)。開發(fā)設(shè)計(jì)是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。
以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時(shí)有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議和意見，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。
物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。
這里所說的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運(yùn)行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個(gè)管理階段。
物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對于開發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策，規(guī)劃設(shè)計(jì)，選擇適當(dāng)?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強(qiáng)對業(yè)主的吸引力度。尤其在市場經(jīng)濟(jì)大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進(jìn)行權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。
一個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目需要幾年時(shí)間，但其使用時(shí)間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會(huì)從使用者的角度，也會(huì)從所有人的角度對物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評價(jià)。在物業(yè)開發(fā)階段適時(shí)地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項(xiàng)物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會(huì)擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個(gè)把握機(jī)會(huì)、占領(lǐng)市場的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對物業(yè)實(shí)行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利的需要。
二、物業(yè)管理前期介入的必要性
(一)促使物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點(diǎn)提前得到妥善解決
物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中將之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，這樣既可以反映以后專業(yè)化管理得以順利實(shí)施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場競爭力。
(二)物業(yè)管理前期介入是對所管物業(yè)的全面了解
物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進(jìn)行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。
(三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準(zhǔn)備
物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。
三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容
在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個(gè)方面:
(一)物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)
無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。
1.進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚(yáng)長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實(shí)力比自己強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競爭。可靠性是指該物業(yè)的建設(shè)是否有保證，開發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。這樣做可避免管理權(quán)競爭得手后，由于開發(fā)商或建設(shè)方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失。可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。
2.具體測算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案。
3.投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。
4.選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理。
(二)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系
物業(yè)管理的對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。
1.聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。
2.了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。
3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。
(三)察看工程建設(shè)現(xiàn)場
物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理化建議。
1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。
2.對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。
3.在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。
4.參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。
(四)設(shè)計(jì)管理模式，草擬及制定管理制度
物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計(jì)日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。
1.籌建業(yè)主管理委員會(huì)。
2.與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。
3.設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。
4.制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。
(五)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)
物業(yè)管理的專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會(huì)有關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。
1.保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。
2.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。
3.建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。
(六)辦理移交接管事宜
物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。
1.擬訂移交接管辦法。
2.籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)。
3.協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。