物業(yè)企業(yè)設備巡檢工作

　　物業(yè)設備管理是一門發(fā)展中的應用學科，它包括系統(tǒng)理論和豐富的實踐經(jīng)驗兩個有機的組成部分。傳統(tǒng)的物業(yè)設備管理主要是對水暖電設備進行維護保養(yǎng)，把各種設備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設備維修，具有“維持”的特點，但隨著網(wǎng)絡技術(shù)的運用和建筑智能化建設的推進，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設備設施形成龐大而復雜的系統(tǒng)。城市中人們生活、工作在高樓大廈里，其日常生活離不開各種各樣的設備，對設備的穩(wěn)定運行依賴性越來越高，往往設備故障會給人們正常生活帶來許多不便，因此“維持”水平上的管理已不適應現(xiàn)代物業(yè)管理的要求。怎樣保證設備正常運轉(zhuǎn)成為物業(yè)管理的重點與難點，同時也是考查一家物業(yè)公司實力的重要因素。

　　一、設備管理的重要性

　　作為物業(yè)管理企業(yè)的重要組成部分，設備管理的好壞對企業(yè)的社會聲譽乃至生存發(fā)展有著重要意義。如果物業(yè)設施一直處于良好狀態(tài)，人們就能安心方便地生活和工作，管理企業(yè)也能被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設備經(jīng)常處于性能不良或停機待修狀態(tài)，直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽。甚至無法再取得人們的承認，丟掉市場，喪失生存的根本條件。

　　設備管理對服務成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。加強維護保養(yǎng)，能有效地延長設備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少停工損失。顯然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而設備管理的科學化無疑是關(guān)鍵。具體說，就是取決于設備經(jīng)濟管理的一系列環(huán)節(jié)是否達到最佳水平。

　　二、設備管理目標

　　管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設備，提高設備的利用率及完好率，這是設備管理的根本目標。設備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長短，固然同設備的先天條件有關(guān)，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設備管理的好壞。如果一臺設備能被正確使用，精心維護保養(yǎng)，定期檢查修理，就能保持設備的完好，延長設備的使用壽命;相反，如果使用不當，就會降低設備的有效利用率，縮短設備的使用壽命，嚴重時還會引起設備事故，造成設備的損壞或報廢。

　　三、設備管理的巡檢方法

　　目前，我國物業(yè)管理企業(yè)中直接從事設備管理的人員大多文化水平較低，許多技術(shù)人員是農(nóng)民工，這些人有著豐富的實際操作經(jīng)驗，但受文化水平所限，學習能力較差。這與現(xiàn)代化高智能樓宇要求的高素質(zhì)管理人才差距較大，而且這個缺口日漸擴大。

　　設備再先進也離不開人的細心維護，俗話說：“三分維修，七分保養(yǎng)”，一般設備在發(fā)生故障之前都有許多癥狀表現(xiàn)，這些表象如果被運行人員及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，即可把故障“大事化小，小事化無”，做到防患于未然。當然要做到這些，就需要設備主管人員在管理上下工夫。因此除了專業(yè)培訓以外，制定詳實可操作的巡視巡檢方案對設備維護可謂有百利而無一害。而且可以有效地彌補基層工作人員在技能上的差距。

　　筆者曾多年從事設備管理工作，近兩年考察了北京幾家頗具實力的物業(yè)公司后，更是感覺到良好的設備管理，離不開完備的巡檢工作，有效的巡檢對設備安全運行可起到事半功倍的作用。設備巡檢方案應該全面覆蓋轄區(qū)內(nèi)所有設備設施，對可能出現(xiàn)的問題盡量做到預判預知，把故障解決在萌芽狀態(tài)。這項工作實際操作起來并不太難，只要做好詳細的基礎工作，制定出切實可行的方案，操作人員經(jīng)過適當培訓就可上崗，但工作重復性較高，需要有較強的責任心。依據(jù)筆者自身的工作經(jīng)驗和考察結(jié)果，筆者認為要建立巡檢方案一般有以下幾個步驟：

　　1、設備摸底

　　基礎資料工作是設備管理工作的根本依據(jù)，基礎資料必須正確齊全。條件允許的話，可以充分利用現(xiàn)代手段，運用計算機進行管理，使基礎資料電子化、網(wǎng)絡化，活化其作用。

　　設備的基礎資料包括：

　　(1)設備的原始檔案：①基本技術(shù)參數(shù)和設備價格;②質(zhì)量合格證書;③使用安裝說明書;④驗收資料;⑤安裝調(diào)試及驗收記錄;⑥出廠、安裝、使用的日期。

　　(2)設備卡片及設備臺帳：設備卡片將所有設備按系統(tǒng)或部門、場所編號。一臺設備有一張設備卡片，設備卡片上登記設備的編號、名稱、規(guī)格型號、基本技術(shù)參數(shù)、設備價格、制造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。

　　(3)設備技術(shù)登記簿：設備從一開始到報廢的全過程。包括計算、設計、制造、采購、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、報廢，均應有比較詳細的記載。每臺設備建立一本設備技術(shù)登記簿，它是設備的檔案材料。設備技術(shù)登錄應及時準確齊全，反映該臺設備的真實情況，用于指導實際工作。

　　2、巡檢設備分類

　　根據(jù)項目上所有設備、設施登記狀況，按照使用類別、重要程度、系統(tǒng)集成性把設備、設施分成三類，比如：空調(diào)系統(tǒng)運行需要好幾個部件聯(lián)合運行才可以保證整個系統(tǒng)正常運行，這樣的系統(tǒng)集成化程度高，每天都需要運行，可列為一類;對使用頻率較高但不是重點監(jiān)控的設備列為二類，比如：污水提升泵，只需要泵和浮球開關(guān)就可以控制運行，它的操作簡單，維修方便;最后把一些平時不用，但經(jīng)常處于待機狀態(tài)的設備可列為第三類，比如：自備發(fā)電機。依此類推把所有設備設施分類。

　　3、制定計劃巡檢方案

　　現(xiàn)代化的建筑物設備眾多，要做到所有設備每天都保持同樣的關(guān)注程度，并不現(xiàn)實，也沒必要。巡檢可以根據(jù)設備重要程度分類，把巡檢分為日檢、周檢和月檢。

　　日檢應該納入第一類設備、設施(如表1所示)。巡檢表列出重要設備、每天都在運行的設備，以及該設備需要檢查的單項位置。每天安排專門的人員按照巡檢表所列分項進行檢查，并把檢查結(jié)果當天上交主管處，主管領(lǐng)導每天可以根據(jù)報表情況清楚地掌握重點設備的運行情況，把檢查過程中遇到的問題及時安排處理。

　　周檢可以列入第二類設備、設施(如表2所示)，屬于經(jīng)常使用但不是每天定時運行的設備，比如：污水提升泵等。這樣的項目，周檢表中詳細列出檢查設備和檢查項目，主管領(lǐng)導每周安排人員巡檢一次，基本上就可以保證其不出大的問題。

　　月檢項目列入第三類設備(如表3所示)，這些設備僅在特殊情況下使用，但常年保持待機狀態(tài)。這類設備由于使用次數(shù)和時間都比較短，容易被忽略。比如：綜合管溝泵僅在雨季，地溝內(nèi)積水對才會使用。自備柴油發(fā)電機只有在外電全部斷開時才啟用，這樣的情況一般很少發(fā)生，但不能不做好準備工作，以防意外出現(xiàn)，所以長期待機設備需要有例行的檢查和試機。設立月檢是為了保持設備的有效待機運行狀態(tài)。

　　這樣制定出的巡檢方案，把所有設備都納入到巡檢項目中來。管理人員按計劃安排巡檢工作有序進行，即可保證設備安全正常運行，避免因疏漏檢查而造成意外事故。

　　4、加強培訓教育工作

　　越是優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，越應注意對員工的培訓、教育。設備巡檢工作，應該培訓企業(yè)內(nèi)部所有從事工程的員工，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)的所有設備。因此，設備管理人員不僅要懂設備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能;還要懂得巡檢要點、巡檢注意事項等基本知識。全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

　　在實際應用中，筆者主管的一個有40多年歷史，設備老化顯著，經(jīng)常出問題的小區(qū)項目，按照以上方案建立了巡檢制度，并在日常工作中逐步實現(xiàn)。堅持了四年多的運行，改變了以前發(fā)現(xiàn)污水流出地面才清理化糞池，水泵壞了才維修的狀況，沒有發(fā)生設備故障導致影響業(yè)主生活的事情，使物業(yè)服務水平提升檔次，也得到業(yè)主的好評。

　　總之，學習和掌握設備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學管理的思想，結(jié)合物業(yè)設備的特征和具體實踐，完善科學的管理組織機構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進的設備管理方法和管理技術(shù)手段，可以促進物業(yè)管理企業(yè)的設備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。

篇2：機械設備巡檢制度

　　機械設備巡檢制度

　　1、大樓設備分布在大樓的各個部門，機電主管要安排相關(guān)員工巡視各設備現(xiàn)場。

　　2、機電主管要制定相關(guān)專業(yè)員工巡檢路線、巡視時間。

　　3、要制定巡檢檢查表格，規(guī)定應記錄的數(shù)據(jù)和狀況，這些數(shù)據(jù)和狀況的獲得必須是視覺、聽覺、觸覺、嗅覺均發(fā)生作用。

　　4、機電主管應對相關(guān)專業(yè)員工的巡檢要進行抽查。

　　5、巡查后，相關(guān)專業(yè)員工應迅巡速返回，不得在其他部門逗留，要登記巡檢時間。

　　6、因故無巡檢者應向主管申報。

　　7、進入其他部門的工作區(qū)域，如監(jiān)控室、電信機房要經(jīng)得部門主管同意

篇3：物業(yè)轄區(qū)設施設備巡檢規(guī)定

　　物業(yè)轄區(qū)設施設備巡檢規(guī)定

　　為保證設備正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設施設備組必須對所轄設備進行日常巡檢。

　　1、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設備。

　　2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯(lián)系。

　　3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。

　　4、巡視值班人員應根據(jù)當班設備的具體運行情況，對"手動"運行的設備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設備加強巡檢和監(jiān)控。

　　5、發(fā)現(xiàn)設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。

　　6、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大。

　　7、相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。文章來源自 物業(yè)經(jīng)理人