物業工程部接管工作五要點

　　物業服務企業的工程部肩負著確保小區內各設備設施安全、可靠運行的職責。依據筆者的工作經驗，要做好工程部的工作，確保小區設備設施安全運行，必須在項目接管的早期重點注意以下五個問題。

　　工程圖紙、技術資料的收集與歸檔

　　物業服務企業接管小區以后，移交方有可能同時將相關的設備設施的工程圖紙和技術資料一并移交給物業服務公司。但在更多的時候，相當多的圖紙、技術資料，移交方可能會以分期、分批的形式向物業服務公司移交。因此，前期工程部應設立專職檔案員會同各專業主管人員做好工程圖紙、技術資料的整理、歸檔工作。應按專業的劃分，將相關的圖紙、資料分類進行整理、編號，并建立全部工程圖紙、技術資料的總目錄。購置專用檔案柜及檔案資料盒。將全部圖紙、技術資料分別置放、妥善保管。

　　在每個檔案柜上，應以大小合適的口取紙或其它標識材料做好標識，注明該檔案柜內的圖紙、技術資料的內容;在每一個檔案資料盒內的第一頁，應是該盒內各種圖紙、技術資料的詳細清單。

　　建立嚴格的工程圖紙、技術資料的管理制度，以防止圖紙、技術資料的損壞和丟失。任何人借閱圖紙、資料時，均須做好借閱記錄，逾期不還的資料員/文員應及時予以追回或辦理延期借閱手續。對于重要設備的技術資料(如設備使用說明書等)，應進行復制。妥善保管好原件。重要設備的原始技術資料原則上不應外借。

　　由于項目人員流動的必然性，一些存放于今人手中的設備技術資料，特別是前期顧問小組成員在項目現場所手繪的一些現場實際狀況的草圖、照片，可能會流失。而這些資料恰恰是日后日常管理的寶貴資料，前期工程經理及專業主管應特別引起重視。應及時收集并做好備份工作。

　　設備初始檔案的建立

　　接管驗收之后，作為工程管理部應及時著手建立設備檔案，收集、整理設備的原始資料。首先，應根據圖紙及實物建立一個所轄設備的清單(也可稱作設備總表)。如果在移交時，移交方已提供了總的設備清單，工程管理部各主管人員應對其中的設備逐臺予以確認，確保清單上設備的安裝位置、規格型號，服務區域與實際情況及設計圖紙相符。設備初始檔案資料包括：產品的合格證、產品的質量證明書、設備的安裝使用說明書、設備的供貨合同、產品的檢驗報告、設備的安裝調試記錄、試運行記錄、設備的安裝圖紙及裝配圖紙、設備的備品備件清冊、專用工具清單及使用方法說明、設備的改裝記錄、進口設備的商檢報告等。這些資料必須妥善保管。

　　重點設備技術資料的收集與整理

　　重點設備包括冷水機組、電梯、鍋爐、消防中控系統設備和樓宇自控系統主機、保安監控系統設備、衛星接收設備、電話交換機、高壓變配電設備、擦窗機、壓力容器及一些價值較高的進口設備。

　　對于上述設備技術資料的收集應盡可能地做到完整。這樣對日后的設備維護是極為有益的。壓力容器、鍋爐、電梯及擦窗機設備等屬于特種設備，這些設備政府部門是要定期強制檢驗的。因此，必須要進行認真的收集，力求齊全并要單獨妥善保管。

　　一般來說，物業服務企業項目工程部應收集的重點設備資料包括：

　　電梯：產品合格證、電梯安裝合格證書、出廠裝箱明細表、電梯安裝工程施工技術資料。安裝使用維護保養說明書、電梯隨機圖紙、圖冊、質量監督核定證書。電梯安全檢驗合格證、電梯安全使用許可證、電梯安全檢驗報告書、起重機械安全技術檔案。

　　壓力容器：壓力容器清單、壓力容器使用說明書、壓力容器質量證明書、設計圖紙(圖紙上須蓋有技術監督部門的制造許可證章)、壓力容器的檢驗報告書(由特種設備檢驗所出具，進口設備的壓力容器應有市級政府部門的檢驗及商檢報告)、壓力容器報裝申請單、壓力容器使用許可證、安全附件的檢驗合格證(如安全閥等)。

　　鍋爐：鍋爐的資料除應有壓力容器所述的資料外，還應有受壓部件的強度計算書、鍋爐房的設計圖紙、安裝單位的資料等。

　　衛星機房設備：除工程圖紙、技術資料外還應有衛星電視接收許可證。

　　冷水機組：安裝圖紙、產品合格證、機組使用維護說明書、調試記錄、試運行記錄、蒸發器/冷凝器的壓力容器的相關資料(見壓力容器的技術資料)、隨機專用工具及隨機備件清單等。

　　同所有的設備一樣，上述各種設備的售后服務信息資料應該準確地收集，內容包括：售后服務單位的地址、聯系電話、聯系人，項目所在地有無辦事處等。這些資料均應詳細整理列表作為設備檔案的一部分認真保存。

　　對重點設備技術資料的收集和整理，還應重視設備供貨合同中的一些事項，如設備保修期的起始及終止的時間，有些設備雖然我們已經接管了，但因為還在保修期之內，這時期如果設備出現鼓障，需要修理及更換零部件，就應該請廠家人員來解決或提請移交方注意設備的檢修應由廠方解決。這樣，既節省物力也節省人力，并免去了不必要的開支。還有，在大型設備的供貨合同中如冷凍機組的供貨合同，其中一般含有關于操作人員的培訓事項。并且，關于培訓的方式、地點及培訓的費用在合同中會有詳細說明。因此，收集此類資料更應引起前期工程人員的重視。有時，因為牽扯到許多方面的因素，我們拿不到供貨合同，此時作為前期工程的運作人員應盡可能主動地向移交方的有關人員了解這方面的內容。

　　設備備品、備件的收集與管理

　　設備備品、備件的收集應引起前期工程管理人員尤其是工程經理及專業主管的足夠重視。在這里著重提一下進口備件的收集與整理工作。設備隨機可能帶有一些常用的易損件，如溫度、壓力的傳感器、水泵的機械密封、水封環，離心式冷水機組的冷媒過濾器、潤滑油過濾器、水室蓋兒墊床等，還有設備檢修用的專用工具。這些備件、專用工具在接管應注意重點收集、整理，這些備件、工具在設備出現故障時，如果臨時采購將會有較長的供貨周期及比較昂貴的價格并且會對我們的服務工作有所影響。因此，接管后一定要及時入庫建帳，打印出清單并歸檔備查。

　　進口設備的備品備件的收集還應了解、掌握該設備的供貨渠道，在接收設備檔案時應注意向移交方索要備件清單 (SPARELIST)，同所有設備一樣，要準確掌握供貨商的信息(單位地址、單位名稱、聯系電話、聯系人等)。進口設備的備件，從其日后維修的角度來看，用量很小，因此購買困難并且價格昂貴。所以，在收集與管理時，必須引起足夠的重視。同時，避免因保管上的不當而造成損壞及丟失。

　　市政設施接駁及竣工資料的收集與整理

　　新建物業項目的供水、供電、天然氣及熱力、排水管道等市政工程的施工-般是由市政公司進行。在對這些市政工程接駁資料收集時，應注意了解具體的施工單位、聯系人的信息資料。例如，天然氣的供給是來自哪個管網所，應了解其聯系人、聯系電話。要注意收集燃氣調壓站/箱的施工/竣工圖紙，管道的打壓記錄、關于調壓站的管理文件(自管還是由天然氣公司代管)。因為，如果是自管應有建設單位與天然氣公司簽署的自管協議，物業服務公司的人員要有上崗證，并且需要進行專門的培訓。

　　電力設施的施工/竣工資料的收集也很重要。供電電纜來自哪個開閉站，變電室設備的安裝單位的名稱、聯系電話、聯系人以及高壓供電設備的試驗記錄等信息資料。

　　在收集這些市政工程接駁資料時，還應注意收集建設單位的開工申請及相關的手續辦理的資料(供水、供電、供氣、排水等方面的協議或批文等)。室外供水、排水、供氣、熱力、電力管線等設施的竣工圖，竣工驗收資料;項目供水指標的確認資料、水平衡的測試報告，節水管理部門主管人員的聯系電話等。

篇2：物業工程部接管驗收工作規程標準細節要求

　　物業工程部接管驗收工作規程標準及細節要求

　　1.0目的

　　規范新物業的接管驗收工作，確保接管物業的質量合格。

　　2.0適用范圍

　　適用于物業部對新接物業的接管驗收工作。

　　3.0職責

　　3.1地產公司總經理負責組建接管驗收小組并同地產公司具體辦理物業的接管工作。

　　3.2接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。

　　3.3物業工程部具體負責公共設施物業的接管驗收工作。

　　3.4地產公司售后服務部具體負責接管后的物業質量問題的處理。

　　4.0程序內容

　　4.1接管驗收的準備工作

　　4.1.1新建物業竣工驗收后、業主入住前，地產公司應及時組建接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。

　　4.1.2成立物業接管小組

　　a）在接到總經理的接管驗收指令后，管理處各相關部門應立即按照總經理的要求參與接管工作；

　　b）接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成：

　　---物業管理處管家部負責業主資料的驗收移交，以及協助房屋的驗收移交工作；

　　---物業管理處工程部具體負責公共設施和機電設備的驗收移交工作。

　　c）地產公司售后服務部具體負責接管后的物業質量問題的處理工作

　　4.1.3接管驗收前的準備：接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：

　　a）與地產公司聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；

　　b）提前參與地產公司申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作。數；

　　c）準備好接管驗收記錄表格：

　　---《公共配套設施接管驗收表》；

　　---《機電設備接管驗收表》；

　　---《接管驗收問題整改表》。

　　4.2資料的接管驗收。地產公司委托物業管理時須向物業部移交相關資料。

　　4.2.1綜合竣工驗收資料：

　　a）竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業竣工圖及地下管線布置竣工圖）；

　　b）建設工程竣工驗收證書；

　　c）建設消防驗收合格證；

　　d）公共配套設施綜合驗收合格書；

　　e）供水合同；

　　f）供電協議書、許可證；

　　g）供氣協議書、許可證；

　　4.2.2施工設計資料：

　　a）全套設計圖紙；

　　b）圖紙會審記錄；

　　c）設計變更通知單；

　　d）工程預決算報告書；

　　e）重要的施工會議紀要；

　　f）隱蔽工程驗收記錄；

　　g）沉降觀測記錄；

　　h）其他可能會影響將來管理的原始記錄。

　　4.2.3機電設備資料：

　　a）機電設備出廠合格證；

　　b）機電設備使用說明書（要求中文）；

　　c）機電設備安裝、調試報告；

　　d）設備保修卡、保修協議。

　　4.2.4業主資料：

　　a）已購房業主姓名、位置、面積、聯系電話等；

　　b）已夠房業主的付款情況或付款方式。

　　4.3物業硬件設施接管驗收和竣工的區別

　　4.3.1接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求；而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。

　　4.3.2接管驗收是物業部接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。

　　4.4接管驗收標準和驗收方法

　　4.4.1驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。

　　4.4.2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

　　4.5房屋本體硬件設施的具體驗收標準

　　4.5.1主體結構：

　　a）外墻不得滲水；

　　b）屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

　　4.5.2樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

　　4.5.3內墻面：

　　a）抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；

　　b）塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。

　　4.5.4頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮

，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

　　4.5.5衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。

　　4.5.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

　　4.5.7門、窗

　　a）門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；

　　b）門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；

　　c）玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；

　　d）油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

　　e）電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；

　　f）不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形；

　　g）高檔裝飾門裝飾完整。

　　4.5.8樓梯、扶手：

　　a）鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

　　4.5.9木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

　　4.5.10飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

　　4.5.11油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現象。

　　4.5.12電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。

　　4.5.13光纖已開通，收視良好。

　　4.5.14開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。

　　4.5.15燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。

　　4.5.16水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。

　　4.5.17衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢。

　　4.5.18給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。

　　4.5.19地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。

　　4.5.20門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

　　4.5.21其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。

　　4.6公共配套設施接管驗收標準

　　4.6.1天臺：

　　a）天溝、落水口暢通完好；

　　b）隔熱層、防水層完好。

　　4.6.2散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。

　　4.6.3屋面避雷設施連接牢固。

　　4.6.4路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。

　　4.6.5道路：

　　a）路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；

　　b）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

　　c）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

　　d）交通標識線、路牌清楚完好。

　　4.6.6室外消防栓：

　　a）消防箱標識清楚，玻璃完好；

　　b）消防設施配件齊全；

　　c）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。

　　4.6.7樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

　　4.6.8垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。

　　4.6.9崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。

　　4.6.10道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

　　4.6.11停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。

　　4.6.12自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

　　4.6.13明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。

　　4.6.14沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。

　　4.6.15護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。

　　4.6.16臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

　　4.6.17水池、水箱衛生清潔，無滲漏。

　　4.6.18信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。

　　4.7機電設備的接管驗收

　　4.7.1變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。

　　4.7.2中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。

　　4.7.3消防監控設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。

　　4.7.4給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。

　　4.7.5安全監控報警設備：同消防監控設備。

　　4.8接管驗收遺留問題的處理

　　4.8.1遺留問題的登記確認：

　　a）對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發展商相關人員簽字確認；

　　b）對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請地產公司售后服務部相關人員簽字確認。

　　4.8.2對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同地產公司聯系補齊。

　　4.8.3對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求地產公司售后服務部在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求發展商在一個月內解決。

　　4.8.4對于長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題，物業部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給地產公司進行備錄。

　　4.9《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交物業工程部歸檔長期保存。

　　5.0記錄

　　5.1《接管驗收資料遺留問題登記表》

　　5.2《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》

　　6.0相關支持文件

　　6.1《接管驗收資料遺留問題登記表》

　　6.2《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》

　　6.3《公共設備設施交接清單》

篇3：物業工程部文件交接管理規程

　　物業工程部文件交接管理規程

　　1.0目的：

　　保證工程部對外、對內的信息準確及時的處理。

　　2.0范圍：

　　工程部與其它部門之間聯系文件。

　　3.0職責

　　3.1資料員負責文件接收與發放、存檔工作。

　　3.2接收文件時根據文件內容，轉發至各相關人員，做好記錄，并存檔。

　　4.0支持性工具：

　　《資料交接表》

　　編制：審核：批準：日期：