物業轄區中央空調設備操作規程（五）

　　一、水泵

　　1.水泵開機前應檢查水泵進出水閥門是否處于開啟狀態；

　　2.修理水泵或水泵電機。應切斷起動柜電源，取下熔斷器驗明無電后，掛上停電警告牌，才可進行水泵或電機修理。

　　3.維修中電機如有移動復位的，應對電機接線柱進行一次緊固和絕緣驗測，合格后方可投入使用。

　　二、冷水機組起動

　　1.冷水機組管道對應的電動閥門平常處于常閉狀態。

　　2.開機前的準備工作：

　　1)各種信號燈顯示是否正常。

　　2)各種閥是否均已打開，特別是主機對應的電動閥門。

　　3)檢查冷水機組工作電壓是否在額定值的±10%范圍以內。

　　4)機組冷卻水溫度設定7.2℃。

　　5)用機組顯示鍵確定冷凍水、馬達電流、導葉片設定值。

　　3.機組操作狀態顯示機組系統正常和系統需要冷凍負載，將啟動按鈕"開啟"位置，確認冷卻水、冷凍水水泵是否自動開啟。

　　4.冷卻水出水溫度達到32℃后，起動冷卻塔。

　　5.抄讀冷水機組電壓、電流、冷媒高壓、冷媒低壓，冷凍水進水壓力、進水水溫、出水壓力、出水水溫。

　　6.機組正常運行后，每兩小時抄讀以上機組運行的技術參數和投入運行的設備。

　　三、冷卻機組關機

　　1.將電源開關推到"停止"位置。

　　2.停機30分鐘以后，關閉冷凍水泵和冷卻水泵，并關掉冷卻塔。

　　3.整理機房和記錄：將閥門恢復到規定的位置。

　　四、冷水機組中途停機

　　1.冷水機組運行中突然停機，值班員應首先閱讀顯示屏顯示故障。

　　2.根據故障，對停機原因進行核對，確認停機原因無誤后，報站長。

　　3.因機組外部原因造成停機，短時間可以恢復，應先消除故障原因，然后按開機規程開啟備用機組。發生故障的機組消除故障后，需等15分鐘后才可重新開機。

　　4.機組因停電造成停機時間超過20分鐘，機組要通電對潤滑油加熱至45℃，方可重新起動機組。

　　5.機組中途停機要進行詳細登記：故障發生的時間，如何處理重新開機的時間。

篇2：中央空調系統應急處理規程

　　(一) 冷水機組

　　(1) 巡查發現運行中的冷水機組故障,應馬上停止該機,并開啟備用機組。

　　(2) 發現故障的技工將情況報告主管工程師并聯系設備保養商維修。

　　(3) 設備保養商接通知后,辦公時間4小時內到場維修,非辦公時間12小時內到場維修,并在事后作維修報告。

　　(二) 水泵

　　(1) 巡查發現運行中的水泵異常,應先停該泵對應的主機,后停異常水泵,開啟備用水泵,并啟動主機繼續供冷。

　　(2) 發現故障的技工檢查維修,可當場解決的問題即時修復并記錄在當值日記上。

　　(3) 水泵故障較嚴重,應報告主管工程師,由其安排組織維修,并在事后作維修報告。

　　(三) 涼水塔

　　1、涼水塔電機故障

　　(1) 巡查發現運行中的水塔電機故障,應立即停止該機,轉開備用電機。

　　(2) 發現故障的技工檢修,可當場解決的問題即時修復,并記錄在當值日記上。

　　(3) 屬較嚴重的故障應報告主管工程師,由其組織維修。并在事后作維修報告。

　　2、涼水塔穿底漏水

　　(1) 巡查技工發現水塔穿底漏水,應即刻開啟備用水塔,將漏水水塔平衡管閥關閉。

　　(2) 立刻苦將情況報告主管工程師,由其組織修補涼水塔,并在事后作維修報告。

　　3、涼水塔溢漏

　　(1) 巡查發現水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關,可當場解決的即時修復。

　　(2) 浮球開關損壞則即刻停止該塔,關閉對應的進水閥,并開啟備用水塔。

　　(3) 將情況報告主管工程師,由其組織人員維修,并在事后人維修報告。

　　(四) 管網系統

　　1、400mm管道

　　(1) 發現或接報400mm管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。

　　(2) 現場用沙包攔住電梯口、走廊口,以防水浸入電梯井和用戶單元,并將水引入地漏,如地漏排水量不夠則將漫出的水導入走火梯。

　　(3) 用薄鐵皮將裂口圍住并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。

　　(4) 將空調機房內管道底部排水口打開排水,留意水泵房污水泵抽水情況,一旦發現集水坑水位過高,則需關閉排水口。

　　(5) 報告主管工程師,由其安排搶修并在事后作維修報告。

　　2、水平管網

　　(1) 發現或接報空調水平管網漏水,應迅速將事故樓層風機房內的空調水平管閥門關閉。

　　(2) 現場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯房內的空調水平管閥門關閉。

　　(3) 用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。

　　(4) 報告主管工程師,由其安排搶修并在事后作維修報告。

　　3、空調機房內的伸縮節

　　(1) 發現或接報機房內伸縮節破裂,應按“急停”掣停止冷水機組,并按“急停”掣停止水泵。

　　(2) 將破裂伸縮節上的閘閥關閉,漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關閉不嚴,則立即將破裂的伸縮節拆除,將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口,停止漏水后再開啟機組和備用泵。

　　(3) 報告主管工程師,由其組織人員維修,并在事后人維修報告。

　　4、空調機房內的管道

　　(1) 發現或接報空調機房內管道漏水,應停止機組水泵并將電房內的機組系統供電總開關拉斷,以防電氣短路。

　　(2) 作鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊,以防水到處亂射。

　　(3) 用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。

　　(4) 開啟機房內對應管道底的排水口排水。

篇3：中央空調維修保養規程

　　1.0 目的

　　規范中央空調維修保養工作,確保中央空調各項性能完好。

　　2.0 范圍

　　適用于物業集團所轄物業區域內各類中央空調的維修保養。

　　3.0 職責

　　3.1 制冷技工具體負責中央空調的維修保養。

　　3.2 系統工程師負責組織制冷技工研究、制定制定中央空調維修保養計劃并組織實施。

　　3.3 部門經理負責審核年度維修保養計劃并檢查該計劃的執行情況。

　　3.4 客戶服務部負責向有關用戶通知停用中央空調的情況。

　　3.5 業務總部負責中央空調維修保養的技術指導,審核大中修、更新改造計劃。

　　3.6 單位負責人審核年度保養計劃和大中修、更新改造計劃;物業集團主管領導審批。

　　3.7 全面質量管理辦公室負責維修保養計劃實施情況的檢查、監督。

　　4.0 工作內容

　　4.1 中央空調維修保養計劃的制定。

　　4.1.1 每年的12月26日前,由系統工程師組織制冷技工一起研究、制定《中央空調維修保養年度計劃》和經部門經理審核后報公司領導審批。

　　4.1.2 系統工程師根據審批后的年度保養計劃,在每月26日前制定《月份設備維修保養計劃》,報部門經理審核后組織實施。

　　4.1.3 制定年度維修保養計劃的原則:

　　a.中央空調使用的頻度;

　　b.中央空調運行狀況(故障隱患);

　　c.合理的時間(避開節假日、特殊活動日等)。

　　4.1.4 年度維修保養計劃應包括如下內容:

　　a.維修保養項目及內容;

　　b.具體實施維修保養的時間;

　　c.預計費用;

　　d.備品、備件計劃。

　　4.2 對中央空調進行維修保養時應按計劃進行。

　　4.3 制冷技工負責中央空調的日常維修保養,中央空調的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。

　　4.4 冷卻塔維修保養:制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養。

　　4.4.1 用500V搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ,否則應干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

　　4.4.2 檢查電機、風扇是否轉動靈活,如有阻滯現象則應加注潤滑油;如有異常摩擦聲則應更換同型號規格的軸承。

　　4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重,如是則應更換同規格皮帶;檢查皮帶是否太松,如是則應調整(每半個月檢查出一次);檢查皮帶輪與軸配合是否松動,如是則應整修。

　　4.4.4 檢查布水器是否布水均勻,否則應清潔管道及噴嘴。

　　4.4.5 清洗冷卻踏(包括填料、集水槽),清潔風扇風葉。

　　4.4.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應修復(不定期)。

　　4.4.7 擰緊所有緊固件。

　　4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。

　　4.5 風機盤管維修保養:制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養。

　　4.5.1 每周清洗一次空氣過濾網,排除盤管內空氣(不定期)。

　　4.5.2 檢查風機是否轉動靈活,如有阻滯現象,則應加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。

　　4.5.3 用500V搖表檢測風機電機線圈,絕緣電阻應不低于0.5MΩ,否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂,如是則應更換同規格電容;檢查各接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應整修。